生態(tài)文化城項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略教材1課件

1、項(xiàng)目研究工作的階段劃分提交整體報(bào)告（終稿） 第二階段開(kāi)發(fā)盈利模式與運(yùn)作研究（終期）2006/06/14（中期）第一階段項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略2006/07/202006/08/01第三階段營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略第四階段區(qū)域啟動(dòng)策略土地價(jià)值評(píng)估區(qū)域背景研究項(xiàng)目研究目標(biāo)體系建立區(qū)域發(fā)展核心趨動(dòng)力判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)研究旅游度假市場(chǎng)分析結(jié)合案例，制定區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位區(qū)域功能分區(qū)用地比例開(kāi)發(fā)計(jì)劃建議項(xiàng)目的初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目研究背景目標(biāo)體系建立驅(qū)動(dòng)力判斷市場(chǎng)環(huán)境分析戰(zhàn)略確立典型案例分析規(guī)劃市場(chǎng)建議1進(jìn)行的研究國(guó)內(nèi)外案例研究專(zhuān)家與消費(fèi)者訪(fǎng)談實(shí)地調(diào)研與踏勘市場(chǎng)調(diào)研工作試圖從城市發(fā)展的高度和房地產(chǎn)、產(chǎn)

2、業(yè)、旅游三方面的深度來(lái)制定本區(qū)域的發(fā)展戰(zhàn)略，工作小組在過(guò)去一個(gè)月的時(shí)間里進(jìn)行了大量調(diào)查和研究調(diào)研內(nèi)容：交通可達(dá)性城市意向產(chǎn)業(yè)分布和發(fā)展現(xiàn)狀自然資源、重大設(shè)施建成區(qū)現(xiàn)狀調(diào)研區(qū)域：鵝湖鎮(zhèn)城市各區(qū)蘇州常熟上海消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查：無(wú)錫游客調(diào)查問(wèn)卷 500份房地產(chǎn)重點(diǎn)客戶(hù)調(diào)查問(wèn)卷 120份政府官員11位鵝湖鎮(zhèn)委員會(huì)錫山區(qū)政府錫山區(qū)規(guī)劃局錫山區(qū)國(guó)土局錫山區(qū)發(fā)改委新區(qū)招商局坊前工業(yè)區(qū)管委會(huì)梅村工業(yè)區(qū)管委會(huì)同濟(jì)大學(xué)朱錫金教授民營(yíng)企業(yè)經(jīng)理8位房地產(chǎn)策劃總監(jiān)2位地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)理12位開(kāi)發(fā)商深度訪(fǎng)談3位消費(fèi)者深度訪(fǎng)談12位旅游業(yè)經(jīng)理2位參考性案例16個(gè)Bintan，印尼Laguna，泰國(guó)Napa valley，美國(guó)加州Ca

3、ncun，墨西哥Homestead，美國(guó)密歇根Seaside，美國(guó)佛州La Jolla，美國(guó)加州Wintergreen ，美國(guó)維州亞龍灣，海南夏威夷，美國(guó)帕拉德羅，古巴針對(duì)性案例6個(gè)華僑城，深圳泰晤士小鎮(zhèn)，上海云頂，馬來(lái)西亞愉景灣，香港博鰲，海南坎昆，墨西哥芙蓉古城，成都Laguna，泰國(guó)無(wú)錫現(xiàn)狀研究區(qū)域背景研究經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀研究城市規(guī)劃研究土地利用研究人口特征及消費(fèi)水平研究房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究旅游市場(chǎng)發(fā)展研究休閑度假區(qū)案例研究驅(qū)動(dòng)力模式具體措施2項(xiàng)目研究背景項(xiàng)目研究目標(biāo)體系建立區(qū)域發(fā)展驅(qū)動(dòng)力判斷相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略確立針對(duì)性案例分析規(guī)劃市場(chǎng)建議項(xiàng)目自然屬性分析項(xiàng)目本質(zhì)界定3鵝湖鎮(zhèn)曾

4、有“金甘露、銀蕩口”的美譽(yù)，但現(xiàn)在的無(wú)錫人普遍對(duì)該區(qū)域認(rèn)知感很低，區(qū)域發(fā)展較其他鎮(zhèn)區(qū)緩慢，配套設(shè)施檔次低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)落后配套建設(shè)消費(fèi)者態(tài)度投資建設(shè)鵝湖鎮(zhèn)除北部工業(yè)區(qū)部分工業(yè)項(xiàng)目投資發(fā)展較快外，其他領(lǐng)域的投資建設(shè)相對(duì)貧乏現(xiàn)階段除鵝湖花苑已建成銷(xiāo)售外，鵝湖地區(qū)尚無(wú)其他成規(guī)模商品房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)鵝湖鎮(zhèn)因遠(yuǎn)離市區(qū)，區(qū)域發(fā)展受到限制，城鎮(zhèn)配套建設(shè)檔次低由于本區(qū)域不在無(wú)錫城區(qū)發(fā)展主方向上，與濱湖新城、蠡湖新城的城市基礎(chǔ)配套建設(shè)相比，區(qū)域價(jià)值明顯遜色無(wú)錫人對(duì)鵝湖的第一印象是“落后地方” 無(wú)錫人去鵝湖的頻率很低，而且由于距離市區(qū)遠(yuǎn)、生活配套不完善，大部分暫不考慮在鵝湖鎮(zhèn)或周邊區(qū)域置業(yè)，對(duì)于鵝湖區(qū)域價(jià)值的認(rèn)知感

5、很低區(qū)域認(rèn)知度對(duì)大部分無(wú)錫人來(lái)說(shuō)鵝湖屬于典型的陌生區(qū)域4本項(xiàng)目屬于經(jīng)濟(jì)繁榮城市群地理中心的陌生區(qū)域項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定：-大規(guī)模的-處于經(jīng)濟(jì)繁榮的城市群地理中心-具備一定人文自然資源基礎(chǔ)-水面開(kāi)發(fā)限制條件少-陌生區(qū)域的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目5政府目標(biāo)分析企業(yè)目標(biāo)分析核心問(wèn)題提出項(xiàng)目研究背景項(xiàng)目研究目標(biāo)體系建立區(qū)域發(fā)展驅(qū)動(dòng)力判斷相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略確立典型案例分析規(guī)劃市場(chǎng)建議6無(wú)錫鵝湖生態(tài)文化城項(xiàng)目中，政府的目標(biāo)是發(fā)展為一個(gè)綜合旅游度假體，并能實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的平衡無(wú)錫鵝湖生態(tài)文化城項(xiàng)目不是單純的生態(tài)旅游度假項(xiàng)目，而是同時(shí)對(duì)城市空間環(huán)境和功能的系統(tǒng)補(bǔ)充項(xiàng)目本身對(duì)于鵝湖鎮(zhèn)政府和城市經(jīng)濟(jì)的影響深遠(yuǎn)區(qū)域開(kāi)

6、發(fā)目標(biāo)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)重大設(shè)施建設(shè)進(jìn)程實(shí)現(xiàn)利益實(shí)現(xiàn)提升整個(gè)區(qū)域價(jià)值，擴(kuò)大區(qū)域知名度旅游度假區(qū)保護(hù)公眾利益.保證足夠的公共開(kāi)放空間擴(kuò)大稅收和就業(yè)機(jī)會(huì)進(jìn)而服務(wù)社會(huì).合理安排房地產(chǎn)用地，提高企業(yè)積極性，確保企業(yè)利益的實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)時(shí)間要求控制在2006-2013年實(shí)現(xiàn)地盡其利七年的時(shí)間政府目標(biāo)環(huán)境改善就業(yè)機(jī)會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)稅收增加資料來(lái)源：錫山區(qū)十一五規(guī)劃要求提升土地價(jià)值功能形成7基于戰(zhàn)略層面的思考，作為大規(guī)模的區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，我們必將面臨著一系列的關(guān)鍵問(wèn)題與挑戰(zhàn)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理運(yùn)營(yíng)土地融資政府要求建設(shè)成為

7、集旅游、度假、休閑、生態(tài)、文化為一體的旅游度假區(qū)域，那么旅游度假區(qū)共分幾類(lèi)，我們又會(huì)走怎樣的旅游發(fā)展之路？規(guī)劃中如何在實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利的基礎(chǔ)上保證較大比例的非營(yíng)利性公建設(shè)施開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)？發(fā)展方向的戰(zhàn)略選擇開(kāi)發(fā)/盈利模式下的策略選擇如何通過(guò)開(kāi)發(fā)模式來(lái)保證對(duì)中聯(lián)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)權(quán)？大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主要的盈利點(diǎn)包括一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、土地增值、房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)以及可能的自營(yíng)性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性收入等，為實(shí)現(xiàn)政府與企業(yè)的雙贏(yíng)，項(xiàng)目的最佳盈利模式是什么？不同開(kāi)發(fā)階段的盈利點(diǎn)以及實(shí)現(xiàn)各個(gè)盈利點(diǎn)的關(guān)鍵舉措？政策及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避本階段的工作重點(diǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、不確定因素多、過(guò)程復(fù)雜煩瑣，開(kāi)發(fā)主體的合法性如何保證？新政下

8、的旅游度假項(xiàng)目用地的嚴(yán)格審批制度及“70/90”規(guī)定對(duì)于未來(lái)物業(yè)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)影響？基于政府及政策的不確定性特點(diǎn)，企業(yè)與政府的合作協(xié)議的合法性及時(shí)效性的重新評(píng)估？項(xiàng)目的拆遷難度及風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于區(qū)域開(kāi)發(fā)的可持續(xù)性會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？8按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，旅游度假地共分為三種主要層次，基于項(xiàng)目的事實(shí)分析，現(xiàn)階段本項(xiàng)目屬于本地旅游休閑自住類(lèi)旅游度假區(qū)根據(jù)自身資源水平和競(jìng)爭(zhēng)力，形成不同層次的resort，覆蓋不同范圍的客戶(hù)群。不同層次的resort之間在市場(chǎng)覆蓋度上存在包含關(guān)系，但客戶(hù)結(jié)構(gòu)各自不同。在同一層次的度假場(chǎng)所中，存在較大競(jìng)爭(zhēng)。旅游度假區(qū)的分類(lèi)資料來(lái)源：世聯(lián)分析9區(qū)域旅游度假resort類(lèi)目的地型 resort

9、Resort的功能單一復(fù)合空間和人口的覆蓋廣泛集中本地需求機(jī)場(chǎng)等基礎(chǔ)條件的興建資源條件競(jìng)爭(zhēng)力的進(jìn)一步提高產(chǎn)品和活動(dòng)符合更廣泛市場(chǎng)的需求更大范圍的區(qū)域推廣具備區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)資源條件和吸引力相對(duì)復(fù)合功能，綜合滿(mǎn)足市場(chǎng)需求與區(qū)域市場(chǎng)保持100-300公里黃金距離注：1.復(fù)合功能并非resort功能的簡(jiǎn)單疊加，而是通過(guò)滿(mǎn)足不同角度的需求，實(shí)現(xiàn)整個(gè)resort區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力的飛躍；2.度假區(qū)的最終定位根本上取決于其自身資源稟賦，并通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)外部競(jìng)爭(zhēng)條件來(lái)實(shí)現(xiàn)。資料來(lái)源：世聯(lián)分析本區(qū)域先期應(yīng)立足于無(wú)錫, 后期通過(guò)不斷提升資源環(huán)境和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，功能逐漸復(fù)合，覆蓋市場(chǎng)空間將隨之逐漸擴(kuò)大區(qū)域市場(chǎng)廣泛市場(chǎng)夏威夷Bi

10、ntan旅游度假區(qū)的分類(lèi)本地旅游休閑自住類(lèi)一般性資源具備部分休閑度假功能ForestHighland 初始立足于無(wú)錫10明確了區(qū)域的戰(zhàn)略發(fā)展方向，政府和企業(yè)的目光將不約而同地聚焦到區(qū)域價(jià)值的如何“提升”盈利目標(biāo)：地價(jià)平均達(dá)到120-150萬(wàn)/畝開(kāi)發(fā)周期：7-10年開(kāi)發(fā)節(jié)奏：每年出讓300-500畝可建設(shè)用地120-150萬(wàn)/畝意味著R2期望結(jié)果、我們想要什么？（針對(duì)目標(biāo)的規(guī)范分析）R1非期望結(jié)果（不作為、自然發(fā)展的結(jié)果）按照目前市場(chǎng)變化的趨勢(shì)，正確估算未來(lái)可以實(shí)現(xiàn)的地價(jià)？資料來(lái)源：世聯(lián)模型11我們按照住宅價(jià)格的自然增長(zhǎng)趨勢(shì)推算，未來(lái)住宅可實(shí)現(xiàn)的地價(jià)僅為74.6萬(wàn)/畝研究對(duì)象：住宅用地選取研究對(duì)

11、象的原因：因?yàn)樵诒卷?xiàng)目經(jīng)營(yíng)性用地中住宅用地所占比重最大，所以研究它是具有代表性。研究?jī)?nèi)容：住宅用地未來(lái)出讓的地價(jià)研究方法：剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法），即通過(guò)假設(shè)一系列合理的變量，反算出未來(lái)土地出讓時(shí)在開(kāi)發(fā)商在一級(jí)市場(chǎng)所能承受的地價(jià)。限制條件：3000畝可建設(shè)用地建設(shè)周期為10年粗略的開(kāi)發(fā)歷程如下：前2年進(jìn)行三通一平，之后8年進(jìn)行土地出讓?zhuān)僭O(shè)為平均開(kāi)發(fā)，因此在估算未來(lái)房?jī)r(jià)時(shí)將第6年的價(jià)格作為均價(jià)。由于本項(xiàng)目的住宅開(kāi)發(fā)屬于低密度資源大盤(pán)，因此選取錫山區(qū)與新區(qū)的花園洋房和TH的均價(jià)作為計(jì)算基準(zhǔn)，取5000元/平米。第6年由于市場(chǎng)自然增長(zhǎng)的住宅均價(jià)=5000*（1+6%）6=7100根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，我國(guó)合

12、理的房?jī)r(jià)漲幅區(qū)間的上限是城市居民人均可支配收入漲幅，下限是物價(jià)的上漲水平；因此在本項(xiàng)目預(yù)判房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)時(shí)采用二者的均值，即年增長(zhǎng)率為6%。住宅的地價(jià)Y=74.6萬(wàn)/畝每畝地價(jià)與住宅用地所占比例沒(méi)有關(guān)系針對(duì)非期望結(jié)果的研究：研究結(jié)果：12通過(guò)目標(biāo)解析，得出本項(xiàng)目面臨的核心問(wèn)題通過(guò)對(duì)鵝湖現(xiàn)狀的計(jì)算我們發(fā)現(xiàn)按照現(xiàn)有市場(chǎng)自然增長(zhǎng)趨勢(shì)，未來(lái)住宅可實(shí)現(xiàn)的地價(jià)僅為74.6萬(wàn)/畝。企業(yè)的盈利目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的提升，達(dá)到平均120-150萬(wàn)/畝的地價(jià)政府達(dá)到社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的平衡，實(shí)現(xiàn)地盡其利+核心問(wèn)題 陌生區(qū)域熱點(diǎn)區(qū)域資料來(lái)源：鵝湖項(xiàng)目土地價(jià)值評(píng)估報(bào)告為實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值的提升，如何把位于城市群地理中心的陌生區(qū)

13、域打造成為以休閑度假為主題的熱點(diǎn)區(qū)域？13本階段主要匯報(bào)七個(gè)內(nèi)容驅(qū)動(dòng)力模式特征分析區(qū)域發(fā)展擬合度分析區(qū)域發(fā)展驅(qū)動(dòng)力選擇項(xiàng)目研究背景項(xiàng)目研究目標(biāo)體系建立區(qū)域發(fā)展驅(qū)動(dòng)力判斷相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略確立針對(duì)性案例分析規(guī)劃市場(chǎng)建議14度假區(qū)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力模型產(chǎn)品Product 活動(dòng)Activity 資源Resource 資料來(lái)源：世聯(lián)研究產(chǎn)品：主題社區(qū)主題產(chǎn)品特殊娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)資源：自然資源人文資源活動(dòng)：商務(wù)活動(dòng)度假區(qū)發(fā)展度假內(nèi)容的三個(gè)維度15世聯(lián)對(duì)世界各地由陌生區(qū)域變?yōu)橐孕蓍e度假為主的熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行了廣泛而深入的研究，并總結(jié)出5種核心驅(qū)動(dòng)力及其代表案例Bintan，印尼Amelia Island Plant

14、ation ，美國(guó)佛州Laguna，泰國(guó)Napa valley，美國(guó)加州Cancun，墨西哥愉景灣，香港Homestead，美國(guó)密歇根Seaside，美國(guó)佛州La Jolla，美國(guó)加州Wintergreen ，美國(guó)維州亞龍灣，海南夏威夷，美國(guó)泰晤士小鎮(zhèn)，上海帕拉德羅，古巴博鰲，海南華僑城，深圳云頂，馬來(lái)西亞由陌生區(qū)域變?yōu)橐孕蓍e度假為主的熱點(diǎn)區(qū)域的5種核心驅(qū)動(dòng)力及相應(yīng)的典型案例自然/人文資源驅(qū)動(dòng)主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)特殊娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)核心驅(qū)動(dòng)力主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)華僑城，深圳愉景灣，香港云頂，馬來(lái)西亞博鰲，海南坎昆，墨西哥16主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系17主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性

15、KPI體系18特殊娛樂(lè)行業(yè)驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系19商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系20自然/人文資源驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系21各種核心驅(qū)動(dòng)力適應(yīng)性KPI體系對(duì)比分析22通過(guò)擬合度分析，本項(xiàng)目應(yīng)選擇以主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)為主，主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)和商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)為輔的區(qū)域發(fā)展模式5分，高度符合4分，較符合3分，基本符合2分，較不符合1分，高度不符合項(xiàng)目界定驅(qū)動(dòng)力模式研究擬合度分析核心驅(qū)動(dòng)力： 主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)力輔助驅(qū)動(dòng)力： 主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)力 商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)力23區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究區(qū)域產(chǎn)業(yè)研究旅游度假市場(chǎng)分析無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目研究背景項(xiàng)目研究目標(biāo)體系建立區(qū)域發(fā)

16、展驅(qū)動(dòng)力判斷相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略確立針對(duì)性案例分析規(guī)劃市場(chǎng)建議24無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)目前區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性供給失衡現(xiàn)象較突出整體市場(chǎng)供求關(guān)系分析近年無(wú)錫商品住宅供大于求近幾年無(wú)錫市區(qū)商品房住宅空置面積20002003年無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由供不應(yīng)求向供求平衡轉(zhuǎn)變。2004年住宅供應(yīng)量迅速攀升，出則現(xiàn)供過(guò)于求的狀況，2005年這種情況進(jìn)一步加劇，市場(chǎng)總體供應(yīng)充足，而區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性供給失衡現(xiàn)象仍較突出。2006年一季度數(shù)據(jù)顯示區(qū)域性失衡：中心區(qū)、北塘區(qū)的商品房供應(yīng)量明顯減少，外圍中低價(jià)位樓盤(pán)逐漸增多。 結(jié)構(gòu)性失衡：戶(hù)型面積在140平方米以上的可售房源比例較高；成交面積在180平方米以上的占據(jù)總量的2

17、1；80平方米以下的中小戶(hù)型的供給比例11.4%。過(guò)去實(shí)物分房體制之下積壓的購(gòu)買(mǎi)力在2000年前后加以集中釋放，利好的大市也拉動(dòng)了往年存量房的消化 ，空置面積逐年降低；2005年空置面積略有回升。25本項(xiàng)目所在區(qū)域居住認(rèn)知度較低，住宅價(jià)格體系位于全市低位，對(duì)無(wú)錫其他的區(qū)域沒(méi)有輻射力房地產(chǎn)市場(chǎng)格局分析鵝湖鎮(zhèn)新區(qū)、錫山區(qū)本項(xiàng)目所在的鵝湖鎮(zhèn)商品房開(kāi)發(fā)較為落后，目前只有唯一的商品房：鵝湖花苑，銷(xiāo)售情況良好，全部為地緣性客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)用于自住，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足本地大批企業(yè)產(chǎn)業(yè)人口的旺盛居住需求。與本項(xiàng)目不存在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)與本項(xiàng)目不存在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)26東區(qū)與本項(xiàng)目有直面的競(jìng)爭(zhēng)，屬于區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)層面，但從產(chǎn)品層面上看，馬山組團(tuán)、

18、蠡湖新城、太湖新城也存在競(jìng)爭(zhēng)低密度物業(yè)格局分析馬山組團(tuán)蠡湖新城東區(qū)(東亭、新區(qū))本項(xiàng)目27通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商的訪(fǎng)談總結(jié)，開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)意向地塊的KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)）KPI體系政府支持力度國(guó)家/地方行業(yè)政策土地儲(chǔ)備、年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃資金調(diào)動(dòng)/融資能力房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段研判開(kāi)發(fā)能力/收益、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期全國(guó)戰(zhàn)略布局意向城市區(qū)位/土地用途/規(guī)模宏觀(guān)政治/經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)因外因區(qū)域市場(chǎng)容量/競(jìng)爭(zhēng)程度開(kāi)發(fā)商訪(fǎng)談28開(kāi)發(fā)商表示近期不會(huì)在本項(xiàng)目范圍取地，因?yàn)閰^(qū)域價(jià)值低，但都認(rèn)為未來(lái)肯定有很大發(fā)展?jié)摿Φ湫烷_(kāi)發(fā)商訪(fǎng)談在無(wú)錫開(kāi)發(fā)了幾個(gè)大盤(pán)，從公司戰(zhàn)略考慮不準(zhǔn)備在無(wú)錫拿其他地了。不知道本項(xiàng)目所在區(qū)域，肯定很陌生，無(wú)錫還有很多好地出讓?zhuān)?/p>

19、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)很激烈。 無(wú)錫順馳 項(xiàng)目拓展部近5年應(yīng)該不會(huì)在錫山區(qū)拿地，從目前的土地價(jià)值上來(lái)看很低，雖然在人口消費(fèi)方面有支撐，但不屬于無(wú)錫市的熱點(diǎn)區(qū)域，像太湖新城未來(lái)還有很多地出讓?zhuān)瑧?yīng)是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。從無(wú)錫萬(wàn)科的拓展方向上來(lái)看，鵝湖不是公司主要關(guān)注的區(qū)域。不太了解鵝湖/蕩口在哪兒，但聽(tīng)說(shuō)鵝湖在區(qū)位上與新區(qū)的關(guān)系要比與錫山區(qū)的關(guān)系緊密后，表示未來(lái)肯定是有很大發(fā)展?jié)摿?，畢竟首?chuàng)已經(jīng)進(jìn)入錫山區(qū)了。 無(wú)錫萬(wàn)科 項(xiàng)目拓展部 譚經(jīng)理鵝湖的區(qū)域市場(chǎng)容量有限，不能全作一居，作二居資源不夠強(qiáng)勢(shì)，第二居所所在地例如馬山、蠡湖都存在很大競(jìng)爭(zhēng)，東亭也會(huì)截流部分客戶(hù)，錫山下半年或明年上半年首創(chuàng)的項(xiàng)目要面世了，將會(huì)分

20、流部分客戶(hù)，但一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，肯定會(huì)炒熱這個(gè)片區(qū)，發(fā)展前景看好。 湖濱一號(hào)開(kāi)發(fā)商 胡總監(jiān)29金地在各城市首次取地項(xiàng)目一覽30萬(wàn)科在各城市首次取地項(xiàng)目一覽31開(kāi)發(fā)商首次取地的驅(qū)動(dòng)因素金地主要選擇城市的動(dòng)力點(diǎn)區(qū)域，目前主要沿著在市區(qū)黃金地段開(kāi)發(fā)高檔項(xiàng)目和在郊區(qū)開(kāi)發(fā)大規(guī)模的新市鎮(zhèn)項(xiàng)目的兩極化開(kāi)發(fā)思路發(fā)展。萬(wàn)科主要在城市外圍的未來(lái)城市發(fā)展方向上取地，其次以交通為導(dǎo)向取地也是主要原則。驅(qū)動(dòng)因素成本驅(qū)動(dòng)增值空間驅(qū)動(dòng)政府規(guī)劃驅(qū)動(dòng)價(jià)格勢(shì)能驅(qū)動(dòng)規(guī)模大規(guī)模，勢(shì)能很重要是否第一次進(jìn)駐這個(gè)城市土地增值開(kāi)發(fā)增值32各片區(qū)消費(fèi)者置業(yè)傾向分析得出：選擇東區(qū)的置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素是距離工作地點(diǎn)近，選擇濱湖區(qū)的置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素是環(huán)境好消費(fèi)

21、者調(diào)查問(wèn)卷分析問(wèn)卷份數(shù)：120份問(wèn)卷填寫(xiě)人分布情況：90新區(qū)被訪(fǎng)者傾向的置業(yè)片區(qū)為新區(qū)，主要原因是距工作單位近50東亭被訪(fǎng)者傾向的置業(yè)片區(qū)為東亭，主要原因是距現(xiàn)住地近、距工作單位近；33東亭被訪(fǎng)者傾向的置業(yè)片區(qū)為新區(qū)，主要原因是距工作單位近、方便子女上學(xué)90濱湖被訪(fǎng)者傾向的置業(yè)片區(qū)仍為濱湖，主要原因是環(huán)境好、公交便利50市區(qū)被訪(fǎng)者傾向的置業(yè)片區(qū)為濱湖，原因景觀(guān)好；25傾向新區(qū)，原因距工作單位近；50北區(qū)區(qū)被訪(fǎng)者傾向的置業(yè)片區(qū)為北區(qū)，主要原因距原住地近；30傾向?yàn)I湖，主要原因是環(huán)境好；東區(qū)（東亭和新區(qū)）以距離工作近和住宅品質(zhì)價(jià)格比較高的優(yōu)勢(shì)，大量產(chǎn)業(yè)人口的置業(yè)需求被消化，在一定程度上截留了本區(qū)域

22、的潛在客戶(hù)。33東區(qū)消費(fèi)者置業(yè)特征東區(qū)的中高端消費(fèi)者屬于典型的“被引導(dǎo)型”消費(fèi)者置業(yè)偏好分析政府公務(wù)員、東區(qū)機(jī)關(guān)人員本地改善住房條件換房者本地私營(yíng)企業(yè)主、管理者小白領(lǐng)、普通上班族跨區(qū)域置業(yè)可承受較高價(jià)位離辦公地點(diǎn)較近身份識(shí)別感強(qiáng)強(qiáng)調(diào)社區(qū)品質(zhì)，舒適和生活配套對(duì)價(jià)格敏感重視生活氛圍就地置業(yè)習(xí)慣對(duì)價(jià)格不太敏感重視生活氛圍身份識(shí)別感強(qiáng)社區(qū)品質(zhì)、安全對(duì)價(jià)格敏感重視生活成本注重現(xiàn)代感部分人員需要解決戶(hù)口問(wèn)題投資，注重升值前瞻因?yàn)榉奖阏疹櫾诟浇仙蠈W(xué)的孩子而購(gòu)房無(wú)錫既是一座有千年歷史的江南古鎮(zhèn)，又是長(zhǎng)三角活躍的外向型經(jīng)濟(jì)體在這里，傳統(tǒng)中式建筑和歐式別墅都有龐大市場(chǎng)，得到追捧在這里，人們一方面試圖去延續(xù)幾乎被

23、遺忘的傳統(tǒng)居住文化，一方面又渴望和期待來(lái)自異域的生活方式在這里，人們一方面在潛意識(shí)維持市井的俗文化，一方面又對(duì)高雅西洋文化和藝術(shù)認(rèn)同和向往在這里，每個(gè)中產(chǎn)階級(jí)都對(duì)新鮮的事物充滿(mǎn)好奇和期待，價(jià)值觀(guān)和審美不斷得到?jīng)_擊和影響在無(wú)錫，消費(fèi)者更需要的是引導(dǎo)，而不是迎合；更需要的是合理創(chuàng)新，而不是因循守舊民族VS國(guó)際傳統(tǒng)VS革新市井VS風(fēng)雅引導(dǎo)&創(chuàng)新34鵝湖本地企業(yè)的老板非常重視子女教育問(wèn)題，可以為其置業(yè)，投資房地產(chǎn)意識(shí)不強(qiáng)，屬實(shí)干型消費(fèi)者置業(yè)偏好分析彩印企業(yè)老板一般在鵝湖鎮(zhèn)上有套房，在市里也有置業(yè)，主要是為了孩子上學(xué)，蕩口沒(méi)有好的中學(xué)，小學(xué)還可以，對(duì)培養(yǎng)下一代花的心思挺多，假設(shè)有好的學(xué)校在蕩口開(kāi)分校，至

24、少可以招2個(gè)班蕩口人的觀(guān)念很深，往外跑的人不多，都喜歡呆在家里，除非孩子出去了，父母才會(huì)跟著出去彩印行業(yè)老板投資房地產(chǎn)的意識(shí)不強(qiáng)，有了錢(qián)希望壯大企業(yè) 訪(fǎng)談中德包裝有限公司35度假區(qū)的品質(zhì)和綜合特征是關(guān)鍵，舒適度的營(yíng)造是影響購(gòu)買(mǎi)度假物業(yè)最重要因素多次光臨度假區(qū)的基本原因影響購(gòu)買(mǎi)度假物業(yè)的要素目標(biāo)客戶(hù)對(duì)度假物業(yè)可接受的價(jià)格度假類(lèi)物業(yè)需求分析資料來(lái)源：世聯(lián)調(diào)查36度假物業(yè)類(lèi)型的偏好為低密度產(chǎn)品和酒店式公寓，主要用于家庭周末度假和投資，故最關(guān)注景觀(guān)和區(qū)域價(jià)值度假類(lèi)物業(yè)需求分析選擇度假物業(yè)最關(guān)注的因素購(gòu)買(mǎi)度假物業(yè)的用途打算購(gòu)買(mǎi)的度假物業(yè)類(lèi)型資料來(lái)源：世聯(lián)調(diào)查37區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究區(qū)域產(chǎn)業(yè)研究旅游度假市場(chǎng)

25、分析無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目研究背景項(xiàng)目研究目標(biāo)體系建立區(qū)域發(fā)展驅(qū)動(dòng)力判斷相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略確立針對(duì)性案例分析規(guī)劃市場(chǎng)建議38常熟未來(lái)的城區(qū)中心將整體東移，大批房地產(chǎn)項(xiàng)目正在加快建設(shè)，與本項(xiàng)目所在方向相悖西部風(fēng)景區(qū)本項(xiàng)目東部新城區(qū)北部工業(yè)區(qū)濱江城市副中心區(qū)資料來(lái)源：常熟市城市總體規(guī)劃修編 海虞路沿線(xiàn)古城區(qū)“常熟將加快中心城區(qū)與濱江城市副中心的建設(shè)，形成城港一體的發(fā)展框架”城市規(guī)劃修編常熟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：東部新城區(qū)：東南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、國(guó)際會(huì)展中心、新區(qū)醫(yī)院、游泳館、體育中心、消防指揮中心、公安指揮中心、法院、電力大廈，一批大型房地產(chǎn)項(xiàng)目正在加快建設(shè)。海虞路沿線(xiàn)：

26、時(shí)風(fēng)廣場(chǎng)、藍(lán)天家園、華府世家、億源廣場(chǎng)、裕坤廣場(chǎng)等，在建和即將開(kāi)工建設(shè)的18層以上高層建筑超過(guò)20棟。濱江新區(qū)：濱江國(guó)際大廈、金融服務(wù)中心、海員俱樂(lè)部等項(xiàng)目已建成；將建設(shè)濱江商貿(mào)中心、濱江醫(yī)院、濱江花園、濱江學(xué)校。城市及房地產(chǎn)市場(chǎng)概況鎮(zhèn)區(qū)私營(yíng)企業(yè)濱江新城和東部新城都是城市發(fā)展主方向，以外資企業(yè)為主。常熟是中國(guó)10強(qiáng)縣的第六名，近2年外資企業(yè)大量進(jìn)駐，但鎮(zhèn)區(qū)私營(yíng)企業(yè)（服裝、紡織類(lèi)）發(fā)展依然強(qiáng)勁，招商城是中國(guó)最大的服裝批發(fā)市場(chǎng)。 常熟市調(diào)招商城39常熟本地人喜歡住在城市外圍，其置業(yè)最關(guān)注的因素依次是風(fēng)水、環(huán)境、物管和配套。消費(fèi)者置業(yè)偏好分析常熟本地人喜歡住在城市外圍，因?yàn)榭粗鼐幼…h(huán)境、物管外圍的空

27、氣好，而且不像市中心一樣吵鬧，市中心不安全，市中心的房子沒(méi)有物業(yè)管理，外圍的小區(qū)物業(yè)管理都很好，外圍比較凈。配套完善現(xiàn)在常熟的大型超市都在向外圍發(fā)展，因?yàn)槭兄行耐＼?chē)不便，交通成問(wèn)題，城市外圍公共交通也比較發(fā)達(dá)。交通便利，私車(chē)多常熟人私車(chē)擁有量高，約10人中5人有車(chē)，所以住在外圍也方便，常熟城市不大，20分鐘車(chē)程圈就可以繞個(gè)遍。常熟本地人非?？粗仫L(fēng)水。琴川家園地勢(shì)不太好，地塊以前是個(gè)廟，2年以來(lái)銷(xiāo)售情況不佳，常熟人非?？粗仫L(fēng)水本地人對(duì)高層建筑仍然有一定的抗拒心理，喜歡多層產(chǎn)品。近2年常熟才出現(xiàn)高層產(chǎn)品。雖然常熟市的規(guī)劃和發(fā)展方向與本項(xiàng)目相悖，但通過(guò)消費(fèi)者的置業(yè)傾向可以看出，本項(xiàng)目通過(guò)全面打造環(huán)境

28、和配套，能夠吸引本項(xiàng)目周邊的常熟本地私營(yíng)業(yè)主的置業(yè)。40區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究區(qū)域產(chǎn)業(yè)研究旅游度假市場(chǎng)分析無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目研究背景項(xiàng)目研究目標(biāo)體系建立區(qū)域發(fā)展驅(qū)動(dòng)力判斷相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略確立針對(duì)性案例分析規(guī)劃市場(chǎng)建議41陽(yáng)澄湖片區(qū)住宅供應(yīng)量充裕，低密度物業(yè)依托湖景和與主城區(qū)的關(guān)系，輻射蘇州、昆山及上海，知名度遠(yuǎn)高于本項(xiàng)目湖西北片區(qū)湖西南片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局分析2006年相城區(qū)可售房源統(tǒng)計(jì)：湖西北片區(qū)聆湖麗墅所在片區(qū)配套極為滯后，主要打度假概念，從客戶(hù)組成看，上?？蛻?hù)占1/3，是度假和投資的主力，而來(lái)自常熟、昆山客戶(hù)(臺(tái)灣人為主)則多用于第二居所不定時(shí)居住，本鎮(zhèn)

29、人是第一居所消費(fèi)的主力，而蘇州城區(qū)人很少；湖西南片區(qū)相城區(qū)臨陽(yáng)澄湖的區(qū)域相對(duì)成熟，發(fā)展前景較好，目前招商依云水岸、中興高爾夫別墅所在的片區(qū)將形成未來(lái)陽(yáng)澄湖片區(qū)的主要?jiǎng)e墅推量區(qū)，由于臨近市區(qū)，該片區(qū)別墅定位基本均為第一居所，對(duì)蘇州市區(qū)和相城區(qū)的高端客戶(hù)會(huì)產(chǎn)生很強(qiáng)的吸引力；相城區(qū)低密度物業(yè)客戶(hù)分析42小結(jié)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?yàn)闁|區(qū)、馬山組團(tuán)、蠡湖新城和太湖新城，但東區(qū)屬于區(qū)域?qū)用娴母?jìng)爭(zhēng)，不管什么物業(yè)都與本項(xiàng)目存在競(jìng)爭(zhēng)，馬山、蠡湖和太湖只是在低密度物業(yè)產(chǎn)品層面上有競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目前期住宅物業(yè)的客戶(hù)定位應(yīng)重點(diǎn)鎖定在本項(xiàng)目周邊重要產(chǎn)業(yè)區(qū)域（新區(qū)和錫山區(qū)）的私營(yíng)企業(yè)主、政府公務(wù)員和企業(yè)白領(lǐng)，尤其是鵝湖本地的客戶(hù)要重

30、點(diǎn)關(guān)注。主要客戶(hù)有項(xiàng)目周邊常熟和蘇州的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)私營(yíng)業(yè)主；后期的客戶(hù)定位會(huì)輻射蘇錫常甚至是長(zhǎng)三角區(qū)域。東區(qū)的客戶(hù)置業(yè)最關(guān)注的是距離工作地點(diǎn)近，但東區(qū)的中高端客戶(hù)具有明顯的可引導(dǎo)性。鵝湖本地的客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，屬于實(shí)干型，其置業(yè)最關(guān)注的是子女教育問(wèn)題。常熟的客戶(hù)最看重風(fēng)水和環(huán)境，喜歡在城市外圍置業(yè)，這也是本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)之一。從消費(fèi)者調(diào)研來(lái)看度假物業(yè)類(lèi)型的偏好為低密度產(chǎn)品和酒店式公寓，主要用于家庭周末度假和投資，故最關(guān)注景觀(guān)和舒適度。43區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究區(qū)域產(chǎn)業(yè)研究旅游度假市場(chǎng)分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)人口項(xiàng)目研究背景項(xiàng)目研究目標(biāo)體系建立區(qū)域發(fā)展驅(qū)動(dòng)力判斷相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略確立針對(duì)性案例分析規(guī)劃市場(chǎng)

31、建議44新區(qū)是外資高地和研發(fā)高地，70家世界500強(qiáng)企業(yè)的進(jìn)駐和研發(fā)中心的建設(shè)，帶來(lái)了大量的高端客戶(hù)和商務(wù)需求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析新區(qū)目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍以二產(chǎn)占絕對(duì)主導(dǎo)，2005年工業(yè)占二產(chǎn)的比重達(dá)到95.6%。江蘇省迄今投資規(guī)模最大的外商項(xiàng)目，投資20億美元，注冊(cè)資本7.5億美元的海力士-意法半導(dǎo)體超大規(guī)模集成電路項(xiàng)目落戶(hù)新區(qū)。區(qū)內(nèi)54家大型企業(yè)設(shè)立了研發(fā)中心。數(shù)據(jù)來(lái)源：新區(qū)管委會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)45錫山區(qū)工業(yè)布局：形成了以錫山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為龍頭，各鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)為配套的開(kāi)放發(fā)展格局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析現(xiàn)階段錫山區(qū)的工業(yè)結(jié)構(gòu)雖然是外資和民營(yíng)企業(yè)并重，但錫山區(qū)的民營(yíng)小企業(yè)依然發(fā)展強(qiáng)勁，其工業(yè)總產(chǎn)值和利稅總額占絕對(duì)比重。錫山區(qū)

32、目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是以二產(chǎn)占絕對(duì)比重，三產(chǎn)的發(fā)展與二產(chǎn)的發(fā)展不協(xié)調(diào)，因此錫山區(qū)在十一五規(guī)劃中明確指出要加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。數(shù)據(jù)來(lái)源：錫山區(qū)發(fā)改委、錫山區(qū)十一五規(guī)劃綱要羊尖重點(diǎn)發(fā)展化纖、針織服飾車(chē)輛和零部件46鵝湖的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：彩印和不銹鋼是鵝湖的支柱產(chǎn)業(yè)，水產(chǎn)業(yè)是鵝湖的特色產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析并鎮(zhèn)之前彩印產(chǎn)業(yè)占到鵝湖工業(yè)的70%，富有“彩印之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。并鎮(zhèn)后再通過(guò)招商引資調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，彩印產(chǎn)業(yè)比重雖降到25%，但仍是支柱產(chǎn)業(yè)之一。鵝湖的水產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)，為“水產(chǎn)之鄉(xiāng)”，全鎮(zhèn)現(xiàn)有水產(chǎn)養(yǎng)殖面積約800公頃，培育了江蘇省名牌產(chǎn)品 “甘露”牌青魚(yú)，年產(chǎn)量80余萬(wàn)公斤，占全省10%。鵝湖現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)500多家，彩

33、印企業(yè)占40%以上，全國(guó)25%的酒類(lèi)包裝來(lái)自鵝湖，園區(qū)內(nèi)有外資企業(yè)20余家。彩印行業(yè)以本地民營(yíng)企業(yè)為主，是富民的工程，彩印企業(yè)目前注冊(cè)的有300多家，還有很多沒(méi)注冊(cè)的，這個(gè)行業(yè)基本都是本地人做老板。47重要產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)基本都沒(méi)有高等級(jí)商務(wù)酒店和高檔的休閑娛樂(lè)設(shè)施，本地區(qū)存在巨大商機(jī)商務(wù)服務(wù)業(yè)發(fā)展無(wú)錫地區(qū)四星以上高等級(jí)酒店基本集中在市中心區(qū)和太湖周邊。錫山區(qū)只有一家四星級(jí)酒店而且建成時(shí)間較早。新區(qū)內(nèi)沒(méi)有四星以上酒店。五星級(jí)酒店四星級(jí)酒店?yáng)|亭的餐飲業(yè)發(fā)展較好，但高檔的休閑娛樂(lè)設(shè)施沒(méi)有發(fā)展起來(lái)。原因：1)東亭原來(lái)是鄉(xiāng)下，居住尚可，但高檔休閑娛樂(lè)沒(méi)有基礎(chǔ)，也沒(méi)有氣氛；2)東亭的人不愿意在本區(qū)域消費(fèi)，怕碰到

34、熟人，喜歡到市區(qū)去相對(duì)陌生的區(qū)域消費(fèi)。 訪(fǎng)談無(wú)錫電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道無(wú)錫房產(chǎn)欄目主持人安心新區(qū)目前沒(méi)有好的酒店，包括4星級(jí)的都沒(méi)有，3星級(jí)的只有2家，只能工程人員、技術(shù)人員來(lái)住，房?jī)r(jià)只有200多一晚。 新區(qū)管委會(huì)招商局48重要產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)的商務(wù)需求和休閑娛樂(lè)需求特別旺盛，目前其消費(fèi)主要集中在市區(qū)和太湖邊上商務(wù)服務(wù)需求分析新區(qū)目前沒(méi)有地方滿(mǎn)足國(guó)際大企業(yè)的商務(wù)配套服務(wù)商務(wù)人員一般住在太湖邊上五星級(jí)酒店，要么住在商務(wù)酒店在市中心，休閑娛樂(lè)也都在市區(qū)和太湖邊上。另外，這些公司每年都有很多會(huì)議，客戶(hù)的會(huì)議、銷(xiāo)售的會(huì)議、供應(yīng)商的會(huì)議、董事會(huì)議、研討會(huì)等也都在市中心或太湖。太湖周邊5星級(jí)酒店因?yàn)樾聟^(qū)和錫山區(qū)商務(wù)人員的

35、入住，常年保持入住率在85%以上。 新區(qū)管委會(huì)招商局鵝湖像我們這樣的彩印企業(yè)很多，每個(gè)月都有很多外賓來(lái)訪(fǎng)問(wèn)或者下單，因?yàn)轾Z湖沒(méi)有好的酒店和娛樂(lè)場(chǎng)所，只好安排客人在太湖邊上。 無(wú)錫中德包裝有限公司 鵝湖工業(yè)區(qū)內(nèi)的臺(tái)灣企業(yè)越來(lái)越多，臺(tái)灣老板容易扎堆，他們對(duì)夜生活要求很高，休閑娛樂(lè)活動(dòng)由于本地沒(méi)有，只能去市內(nèi)消費(fèi)。 臺(tái)灣盈佳廚具 49鵝湖鎮(zhèn)每月的商務(wù)客源至少1800人，商務(wù)開(kāi)銷(xiāo)至少有360萬(wàn)/月彩印企業(yè)做的產(chǎn)品是為外資企業(yè)配套的，老外經(jīng)常來(lái)，一年來(lái)幾次，一般每月會(huì)接待外賓3-5次，一般管生產(chǎn)的外籍人員逗留時(shí)間1周，外籍老板逗留時(shí)間1-2天，來(lái)的外賓都是住市內(nèi)五星級(jí)酒店不住在公司，反映鵝湖沒(méi)有高檔賓館

36、可供住宿。現(xiàn)在有一些客戶(hù)會(huì)去蘇州的春申湖度假酒店，離公司近，檔次還高。市內(nèi)五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間折后價(jià)600-800元/天。平均每月接待外籍客戶(hù)4次，4*30004*5000=1.22萬(wàn)元。按注冊(cè)企業(yè)300家保守估算，300*4*1.5人=1800人。保守估計(jì)每月商務(wù)開(kāi)銷(xiāo)為300*1.2萬(wàn)=360萬(wàn)。估算：每次對(duì)外籍客戶(hù)接待的標(biāo)準(zhǔn)一般是3000-5000元/人。 每月商務(wù)開(kāi)銷(xiāo)為12000-20000元。 每月鵝湖彩印行業(yè)商務(wù)客源至少有1800人，開(kāi)銷(xiāo)至少有360萬(wàn)。商務(wù)服務(wù)需求分析50新區(qū)商貿(mào)區(qū)目前擬推介的地塊均為商業(yè)、辦公類(lèi)用地，地塊規(guī)模小、比較零散，政府對(duì)商務(wù)酒店類(lèi)物業(yè)需求迫切，也支持這類(lèi)物業(yè)的

37、建設(shè)土地出讓類(lèi)型分析擬推介地塊：1、蔬菜研究所地塊2、大墩巷地塊3、太湖二期北側(cè)4、春暉路西側(cè)地塊5、春暉路D16、春暉路D2-17、春暉路D2-28、萬(wàn)裕苑二期西側(cè)9、原福德儀控地塊10、托普軟件園地塊新區(qū)基本上沒(méi)有地了，管委會(huì)目前的三產(chǎn)招商的意向主要就是商務(wù)酒店類(lèi)的開(kāi)發(fā)商或者酒店管理公司介入。 新區(qū)管委會(huì)招商局 強(qiáng)局長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：新區(qū)國(guó)土局51區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究區(qū)域產(chǎn)業(yè)研究旅游度假市場(chǎng)分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)人口項(xiàng)目研究背景項(xiàng)目研究目標(biāo)體系建立區(qū)域發(fā)展驅(qū)動(dòng)力判斷相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略確立針對(duì)性案例分析規(guī)劃市場(chǎng)建議52保守估計(jì)，新區(qū)產(chǎn)業(yè)人口年薪40萬(wàn)以上的有3000人，年薪10萬(wàn)以上的7000人

38、外籍人員、高管年薪40-50萬(wàn)/年中層管理人員、公務(wù)員中層以上的年薪10萬(wàn)/年以上技術(shù)型和基層管理人員，年薪58萬(wàn)/年數(shù)據(jù)來(lái)源：新區(qū)管委會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、新區(qū)管委會(huì)招商局新區(qū)管委會(huì)統(tǒng)計(jì)：1000家外資企業(yè)平均外籍人員+高管在3-5人/家，截止2005年底，新區(qū)常駐外籍人數(shù)1882人。估算中方高管人數(shù)在1200人。日本人中層管理人員以上長(zhǎng)期在無(wú)錫的有400-500人。韓國(guó)的技術(shù)人員在新區(qū)有300-500人。新區(qū)世界500強(qiáng)的企業(yè)70-80家，一般企業(yè)規(guī)模在400-500人，這類(lèi)企業(yè)的中層管理人員至少有100人，保守估算新區(qū)中層管理人員數(shù)量為100*70=7000人。新區(qū)有一家德國(guó)和瑞典合資的公司，規(guī)模

39、500人，05年1-11月份交個(gè)人所得稅2000多萬(wàn)，反推人均月收入20000多。 新區(qū)管委會(huì)招商局經(jīng)新區(qū)管委會(huì)統(tǒng)計(jì)截止2005年底，新區(qū)企業(yè)從業(yè)人數(shù)115667，技術(shù)性和基層管理人員所占比例至少為50%，估算為50000多人。 新區(qū)管委會(huì)招商局產(chǎn)業(yè)人口53估算鵝湖鎮(zhèn)的小老板至少1000人，年薪5萬(wàn)的中層管理人員（蕩口本地的年輕人）至少有4000人鵝湖總?cè)丝?.9萬(wàn)，其中外來(lái)人口1.3萬(wàn)。20多歲的年輕人在新區(qū)上班的也很多，至少10%，4000多人以上是做中層。彩印企業(yè)的中高層管理人員20多人，也都是蕩口本地人，年收入3-5萬(wàn)，工人都是外地人。 訪(fǎng)談鵝湖鎮(zhèn)政府產(chǎn)業(yè)人口彩印企業(yè)注冊(cè)的300多家，

40、老板都是蕩口本地人，都是開(kāi)進(jìn)口車(chē)，有房有車(chē)的1000多人，有幾套房子的人很多。一個(gè)彩印企業(yè)的老板，他孩子結(jié)婚，辦婚宴請(qǐng)鎮(zhèn)上的彩印企業(yè)老板，辦了100桌酒席。 訪(fǎng)談中德包裝有限公司54小結(jié)項(xiàng)目周邊的重要產(chǎn)業(yè)區(qū)的商務(wù)需求旺盛，但供小于求。重要產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)基本都沒(méi)有高等級(jí)商務(wù)酒店和高檔的休閑娛樂(lè)設(shè)施，本項(xiàng)目存在機(jī)會(huì)點(diǎn)。周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)人口對(duì)本項(xiàng)目有很大支撐，保守估算鵝湖鎮(zhèn)每月的商務(wù)客源至少1800人，商務(wù)開(kāi)銷(xiāo)至少有360萬(wàn)/月。從周邊區(qū)政府的十一五規(guī)劃以及目前土地出讓的類(lèi)型分析，政府對(duì)商務(wù)酒店類(lèi)物業(yè)的需求十分迫切。55區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究區(qū)域產(chǎn)業(yè)研究旅游度假市場(chǎng)分析區(qū)域旅游競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析項(xiàng)目研究背景項(xiàng)目研究目

41、標(biāo)體系建立區(qū)域發(fā)展驅(qū)動(dòng)力判斷相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略確立針對(duì)性案例分析規(guī)劃市場(chǎng)建議旅游市場(chǎng)需求分析56鵝湖雖然未被列入無(wú)錫重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，但作為大規(guī)模未開(kāi)發(fā)處女地，便于依托資源條件，打造成具有獨(dú)特吸引力的旅游度假區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃“二線(xiàn)三帶三區(qū)”二線(xiàn)，以泰伯廟、泰伯陵、伯瀆港串聯(lián)的吳文化旅游線(xiàn)以錫山、惠山、青龍山、十八灣串聯(lián)的山水文化旅游線(xiàn)三帶，即古運(yùn)河、梁溪河、惠山古鎮(zhèn)特色風(fēng)光帶；三區(qū)，即蠡湖地區(qū)、馬山地區(qū)、太湖山水城地區(qū)。數(shù)據(jù)來(lái)源：無(wú)錫市旅游發(fā)展規(guī)劃無(wú)錫市旅游發(fā)展規(guī)劃本項(xiàng)目57蘇南區(qū)域旅游空間結(jié)構(gòu)為一軸、一圈、兩帶，本項(xiàng)目位于軸、圈、帶的交匯處，旅游產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)非常激烈區(qū)域旅游空間結(jié)構(gòu)分析“一軸”寧

42、滬線(xiàn)發(fā)展主軸，包括南京常州無(wú)錫蘇州上海這幾個(gè)旅游發(fā)展中心城市和大多數(shù)近期重點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?！耙蝗Α杯h(huán)太湖旅游圈，這是本地區(qū)發(fā)展休閑度假旅游的中心，環(huán)太湖的六大風(fēng)景區(qū)和網(wǎng)狀的交通結(jié)構(gòu)為旅游發(fā)展提供了充分的條件，其中無(wú)錫和蘇州的太湖國(guó)家旅游度假區(qū)是環(huán)太湖旅游圈的核心。“兩帶”沿江旅游帶和沿運(yùn)河旅游帶，前者主要開(kāi)發(fā)觀(guān)光旅游，后者主要開(kāi)發(fā)文化、主題旅游。本項(xiàng)目58人文古跡、自然風(fēng)光、主題公園占主導(dǎo)地位，休閑類(lèi)度假產(chǎn)品明顯缺失環(huán)太湖競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析自然風(fēng)光類(lèi)景區(qū)是目前該地區(qū)最主要的旅游吸引物。宗教人文等靜態(tài)景觀(guān)占到總量的30%早期建設(shè)了大批人造主題公園，取得一定成功，但目前經(jīng)營(yíng)情況一般。適應(yīng)現(xiàn)代旅游發(fā)展的休閑度

43、假類(lèi)產(chǎn)品明顯偏少。資料來(lái)源：世聯(lián)分析59無(wú)錫形成以太湖為核心的半月形結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)成熟較早，知名度較高區(qū)域旅游市場(chǎng)供給現(xiàn)狀產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品水平資源利用資源優(yōu)勢(shì)明顯、開(kāi)發(fā)深度不夠結(jié)構(gòu)失衡，觀(guān)光類(lèi)、文化類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，缺乏適合都市人生活的休閑產(chǎn)品主題公園發(fā)展滯緩、度假產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新特征60湖濱度假對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)居民存在較大吸引力，目前所能夠提供的度假產(chǎn)品不能滿(mǎn)足游客的需要,存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)旅游專(zhuān)項(xiàng)產(chǎn)品供給現(xiàn)狀功能特點(diǎn)：觀(guān)光成分較多，度假氛圍不明顯品質(zhì)特點(diǎn)：高檔產(chǎn)品供給較少，消費(fèi)檔次大眾化偏多項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目種類(lèi)復(fù)雜，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)調(diào)查61本項(xiàng)目人文資源、自然資源等方面產(chǎn)品同環(huán)太湖旅游度假區(qū)相比均處于明顯

44、弱勢(shì)，不宜展開(kāi)正面競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析圓通禪寺甘露寺三公祠62在驅(qū)動(dòng)力確立的基礎(chǔ)上，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)分析得到本項(xiàng)目的發(fā)展建議競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)分析63區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究區(qū)域產(chǎn)業(yè)研究旅游度假市場(chǎng)分析區(qū)域旅游競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析項(xiàng)目研究背景項(xiàng)目研究目標(biāo)體系建立區(qū)域發(fā)展驅(qū)動(dòng)力判斷相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略確立針對(duì)性案例分析規(guī)劃市場(chǎng)建議旅游市場(chǎng)需求分析64挖掘區(qū)域市場(chǎng)是度假類(lèi)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較高的企事業(yè)管理人員是無(wú)錫旅游市場(chǎng)的主力消費(fèi)人群，長(zhǎng)三角地區(qū)游客數(shù)量占總量的54%游客來(lái)源及職業(yè)結(jié)構(gòu)分析企事業(yè)管理人員、商貿(mào)服務(wù)人員是無(wú)錫市旅游市場(chǎng)的主力消費(fèi)人群。這部分消費(fèi)人群對(duì)休閑度假類(lèi)的產(chǎn)品的關(guān)注程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通觀(guān)光類(lèi)產(chǎn)品

45、。60%以上省外游客說(shuō)明無(wú)錫地區(qū)旅游市場(chǎng)仍以資源觀(guān)光型為主。長(zhǎng)三角地區(qū)，尤其是蘇錫常市場(chǎng)應(yīng)是旅游度假產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。65無(wú)錫地區(qū)旅游者消費(fèi)力呈現(xiàn)“雙高現(xiàn)象”企事業(yè)人員人均旅游花費(fèi)支出最高、用于度假休閑類(lèi)的消費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他旅游目的旅游消費(fèi)力分析66消費(fèi)者休閑觀(guān)念已經(jīng)超過(guò)傳統(tǒng)的觀(guān)光旅游，但現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品能夠提供的旅游方式遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求消費(fèi)者出游動(dòng)機(jī)已經(jīng)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，選擇度假生活已經(jīng)超出普通的觀(guān)光旅游。無(wú)錫地區(qū)主要吸引游客消費(fèi)的依舊是觀(guān)光旅游，這與無(wú)錫目前的旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有密切關(guān)系。出游動(dòng)機(jī)對(duì)比分析數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)調(diào)查67出游方式的選擇更加隨意，不拘泥定式，更注重培養(yǎng)親情、友情出游方式選擇分

46、析出游時(shí)間不固定，選擇范圍廣泛。更傾向于自助出游，按照個(gè)人意愿活動(dòng)。出游同伴以家庭和伙伴為主，更注意親情和友情的培養(yǎng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)調(diào)查68消費(fèi)者普遍認(rèn)為無(wú)錫地區(qū)缺乏身心放松類(lèi)和運(yùn)動(dòng)休閑類(lèi)旅游產(chǎn)品，對(duì)各種類(lèi)型的水上活動(dòng)顯示出強(qiáng)烈的偏好旅游產(chǎn)品選擇偏好分析數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)調(diào)查69小結(jié)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目所在地現(xiàn)有資源競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。無(wú)錫旅游度假市場(chǎng)整體供給結(jié)構(gòu)失衡，觀(guān)光偏重、度假休閑發(fā)展滯緩。區(qū)域消費(fèi)能力強(qiáng)，但休閑度假愿望得不到滿(mǎn)足。消費(fèi)者普遍認(rèn)為無(wú)錫地區(qū)缺乏身心放松類(lèi)和運(yùn)動(dòng)休閑類(lèi)旅游產(chǎn)品類(lèi)型，對(duì)各種類(lèi)型的水上活動(dòng)顯示出強(qiáng)烈的偏好。商務(wù)休閑地域性缺失。70SWOT分析發(fā)展戰(zhàn)略選擇區(qū)域價(jià)值再造項(xiàng)目研究背景

47、項(xiàng)目研究目標(biāo)體系建立區(qū)域發(fā)展驅(qū)動(dòng)力判斷相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略確立針對(duì)性案例分析規(guī)劃市場(chǎng)建議71項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)Strength 項(xiàng)目SWOT分析位于蘇錫常城市群的地理中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，交通便利擁有8000畝未被污染的優(yōu)勢(shì)水體擁有特色產(chǎn)業(yè)：不銹鋼、彩印以及生態(tài)農(nóng)業(yè)具有良好的人文歷史資源基礎(chǔ)當(dāng)?shù)卣拇罅χС种苓厖^(qū)域存在大量比本項(xiàng)目資源強(qiáng)勢(shì)的區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)激烈周邊重要產(chǎn)業(yè)區(qū)正規(guī)劃發(fā)展與本項(xiàng)目同質(zhì)的商務(wù)休閑區(qū)無(wú)錫市場(chǎng)以及本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供大于求，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡威脅 Threat 機(jī)會(huì) Opportunities 劣勢(shì) Weaknesses位于蘇錫常城市群的邊緣交界地區(qū)域認(rèn)知度較低，屬于陌

48、生區(qū)域不處于城市發(fā)展主方向上，大配套建設(shè)滯緩，無(wú)法依托城市化進(jìn)程來(lái)開(kāi)發(fā)與周邊區(qū)域和無(wú)錫市相比，資源不強(qiáng)勢(shì)區(qū)域消費(fèi)能力較強(qiáng)，但休閑度假需求無(wú)法得到滿(mǎn)足。消費(fèi)者顯示出強(qiáng)烈的水上運(yùn)動(dòng)偏好周邊重要產(chǎn)業(yè)區(qū)存在大量的商務(wù)需求周邊區(qū)域商務(wù)休閑業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重滯后，存在地域性缺失周邊區(qū)域消費(fèi)者在商務(wù)休閑上有避嫌的偏好常熟、蘇州與本項(xiàng)目臨近的鎮(zhèn)區(qū)高品質(zhì)、低密度物業(yè)缺失72項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略選擇領(lǐng)先者追隨者挑戰(zhàn)者補(bǔ)缺者通過(guò)主題社區(qū)的營(yíng)造，抓住旅游市場(chǎng)和休閑度假產(chǎn)品的空缺，滿(mǎn)足商務(wù)休閑的需求，綜合打造區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力，彌補(bǔ)區(qū)域功能空缺在整個(gè)大無(wú)錫的格局下，城市的功能發(fā)展是存在缺失的，我們項(xiàng)目存在的意義在于彌補(bǔ)都市人休閑生活的空

49、缺立足無(wú)錫，打造長(zhǎng)三角一流的Resort休閑社區(qū)73我們對(duì)RESORT的界定為：以現(xiàn)實(shí)資源為條件，以滿(mǎn)足客戶(hù)體驗(yàn)生活的游憩設(shè)施開(kāi)發(fā)為導(dǎo)向，使土地和不動(dòng)產(chǎn)持續(xù)增值的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)實(shí)資源條件不動(dòng)產(chǎn)、游憩區(qū)消費(fèi)者的活動(dòng)需求土地（包括規(guī)劃、管理、行銷(xiāo)）RESORTResort的概念廣泛，在不同的衡量體系有不同的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，其核心為：改良最常見(jiàn)的Resort和Resort社區(qū)是以地塊最重要資源（比如、沙灘、湖灣、溪流、沙漠、森林、叢林、陸地、湖山等）及/或者他們相關(guān)的游憩設(shè)施，比如以會(huì)所、高爾夫、SPA、網(wǎng)球等進(jìn)行開(kāi)發(fā)和后續(xù)經(jīng)營(yíng)，來(lái)滿(mǎn)足不同的客戶(hù)群體對(duì)娛樂(lè)休閑、對(duì)自然的渴求升值資料參考來(lái)源：Resort

50、Development Handbook，美國(guó)都市與土地研究室74在規(guī)劃區(qū)內(nèi)的游憩設(shè)施開(kāi)發(fā)，不僅可以創(chuàng)造吸引人的視覺(jué)景觀(guān)，還可以籍此提高開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的售價(jià)，增加不動(dòng)產(chǎn)的的附加價(jià)值最終以吸引消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)Resort中的不動(dòng)產(chǎn)和提升土地價(jià)值為目的強(qiáng)化開(kāi)發(fā)土地的價(jià)值感，提高不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，加速住宅的銷(xiāo)售速度在營(yíng)銷(xiāo)整體上建立起整個(gè)規(guī)劃區(qū)的可靠性和整體意象，特別對(duì)于促銷(xiāo)階段或偏遠(yuǎn)的社區(qū)其潛在的利益在于可能會(huì)逐漸成為當(dāng)?shù)氐纳缃恢行暮妥罡惶厣牡胤剑㈤_(kāi)發(fā)商的信譽(yù)度和可靠性，附帶創(chuàng)造了其他長(zhǎng)期性的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)75通過(guò)重新定位構(gòu)建區(qū)域價(jià)值增值體系集度假休閑、商務(wù)游憩、生態(tài)文化體驗(yàn)、高尚居住于一體的綜合性區(qū)域，打造無(wú)錫人

51、的無(wú)錫區(qū)域功能定位區(qū)域產(chǎn)品定位細(xì)分市場(chǎng)定位房地產(chǎn)市場(chǎng)面向項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)人群，為本地居民建立舒適的第一居所面對(duì)無(wú)錫地區(qū)中高端置業(yè)人群，打造嶄新的度假生活空間旅游休閑市場(chǎng)擺脫無(wú)錫地區(qū)觀(guān)光旅游發(fā)展的單一模式，順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展潮流，面向長(zhǎng)三角休閑市場(chǎng)，創(chuàng)造純粹的休閑體驗(yàn)，彌補(bǔ)市場(chǎng)空缺主題社區(qū)通過(guò)主題社區(qū)的營(yíng)造，創(chuàng)新無(wú)錫人新的生活方式親水娛樂(lè)通過(guò)多種水上娛樂(lè)產(chǎn)品確立度假區(qū)休閑模式，迅速擴(kuò)大區(qū)域知名度，增強(qiáng)消費(fèi)者的認(rèn)同感。商務(wù)休閑依托產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的特征，立足項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，積極開(kāi)拓商務(wù)活動(dòng)空間，增強(qiáng)區(qū)域活力。76目標(biāo)客戶(hù)定位行為決定空間空間影響行為 空間行為理論LOWHIGH空間行為擬合度MATCH競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值的增加

52、度HIGH階段客戶(hù)第一階段第二階段第三階段VAULE空間行為擬合度無(wú)錫東區(qū)及周邊大規(guī)模高素質(zhì)的企業(yè)白領(lǐng)、政府公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主蘇錫常地區(qū)中高收入人群長(zhǎng)三角地區(qū)中高端收入人群77典型案例研究KPI體系建立項(xiàng)目研究背景項(xiàng)目研究目標(biāo)體系建立區(qū)域發(fā)展驅(qū)動(dòng)力判斷相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略確立針對(duì)性案例分析規(guī)劃市場(chǎng)建議78經(jīng)過(guò)20多年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，以“環(huán)保城”和南歐度假式概念的愉景灣已成為香港著名Resort高尚住區(qū)開(kāi)發(fā)目標(biāo) “高質(zhì)素、低密度”社區(qū)，接近大自然，享受寧謐生活及不受污染的環(huán)境，度假式居住生活規(guī)劃布局：政府配套公共交通，貫穿區(qū)域干道與城市交通相連；沿山勢(shì)別墅及低層洋房布置在低處，高層建筑布置在

53、山體高處整體物業(yè)沿海灣排布，景觀(guān)資源最大化；商業(yè)、教育集中建設(shè)；學(xué)校處在社區(qū)中央游艇會(huì)、高爾夫等等增值設(shè)施分散排布，價(jià)值均好；修建海濱漫步徑、康樂(lè)會(huì)、私人沙灘等大量休閑設(shè)施；舉辦多元化的社區(qū)文化活動(dòng)啟動(dòng)區(qū)高爾夫79合理分配用地功能，“高質(zhì)素、低密度”進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，大力營(yíng)造公共空間港幣/平方尺住宅均價(jià)變化情況增值舉措：經(jīng)營(yíng)城市的角度進(jìn)行配套建設(shè)，同時(shí)滿(mǎn)足社區(qū)和城市需求；休閑設(shè)施和酒店主要服務(wù)于城市，能全面提升區(qū)域的形象和檔次；教育和醫(yī)療設(shè)施對(duì)住宅的影響度大房地產(chǎn)泡沫80啟動(dòng)區(qū)設(shè)置在最能展示區(qū)域定位特點(diǎn)的位置，臨海的一線(xiàn)物業(yè)類(lèi)型多樣，同時(shí)緊鄰區(qū)域的中心商業(yè)區(qū)啟動(dòng)區(qū)選取直接感受海岸沙灘位置，最能顯現(xiàn)

54、海濱高檔社區(qū)氛圍，并緊鄰區(qū)域的中心商業(yè)區(qū)；啟動(dòng)區(qū)包括高層單位、多層單位、聯(lián)排、獨(dú)立別墅等多品種物業(yè)，產(chǎn)品線(xiàn)豐富，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)；啟動(dòng)區(qū)配套以社區(qū)居民生活便利為主要目標(biāo)，如公交站、學(xué)校、幼稚園、美食廣場(chǎng)、會(huì)所、沙灘廣場(chǎng)等區(qū)域商業(yè)中心81后期優(yōu)劣勢(shì)地塊交錯(cuò)開(kāi)發(fā)，物業(yè)類(lèi)型多樣，配套建設(shè)同步進(jìn)行，大盤(pán)持續(xù)發(fā)力社區(qū)級(jí)+少量城市級(jí)城市級(jí)城市級(jí)+社區(qū)級(jí) 公共配套的建設(shè)次序：先建設(shè)滿(mǎn)足居住需求的社區(qū)級(jí)配套；中期建設(shè)提升區(qū)域價(jià)值的城市級(jí)配套；最后根據(jù)發(fā)展需要建設(shè)多樣配套82高標(biāo)準(zhǔn)的硬件設(shè)施，國(guó)際化的生活體驗(yàn)，度假與居住均是理想之地客戶(hù)：第一期產(chǎn)品推出時(shí)定位為度假物業(yè)，其別墅受到在香港工作的外國(guó)人士追捧，但主要用于

55、居住而非度假；至今已發(fā)展到13期，客戶(hù)多為白領(lǐng)人士及外籍人士，以居家為主以前我很自然地跟隨著城市匆忙的生活節(jié)奏去生活，但在愉景灣工作，令我有機(jī)會(huì)接觸到一種另類(lèi)的生活格調(diào)，跟這里的居民(尤其是外籍人士)相處得多，逐漸體會(huì)到生活應(yīng)該可以很安逸和諧，而質(zhì)素也比數(shù)量更為重要?，F(xiàn)在我很會(huì)享受那些坐在和煦的陽(yáng)光下看看書(shū)、或者望著牙牙學(xué)語(yǔ)的小精靈學(xué)習(xí)爬行和走路的情趣；又或者帶著她的愛(ài)犬散步的時(shí)刻，我相信這才是有素質(zhì)的生活，而這種追求生活質(zhì)素的文化，亦正是愉景灣這個(gè)獨(dú)特社區(qū)的精神所在，也是愉景灣引人入勝之處。 愉景灣居民私人遊艇會(huì)國(guó)際級(jí)27洞高爾夫球會(huì)海洋島嶼文化的生活方式豐富多樣的國(guó)際美食街國(guó)際頂級(jí)的游艇會(huì)

56、、高爾夫球會(huì)社區(qū)中心的基督教宣道會(huì)萬(wàn)圣節(jié)狂歡日、慈善活動(dòng)等與國(guó)際文化習(xí)慣接規(guī)的社區(qū)活動(dòng)83規(guī)模： 占地95.78萬(wàn)平方米區(qū)位：距市中心區(qū)25公里， 車(chē)程約30分鐘；距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)25公里、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)70公里交通：南貼滬杭高速公路，北距滬青平高速公路5公里，西臨同三高速公路3公里，東面是連接市中心的地鐵9號(hào)線(xiàn)外部資源：大學(xué)城、行政中心、醫(yī)院、圖書(shū)館等內(nèi)部資源：湖泊水面總面積50萬(wàn)平方米 泰晤士小鎮(zhèn)松江新城示范區(qū)西南1平方公里區(qū)域發(fā)展失敗案例84泰晤士小鎮(zhèn)以住宅為主，配套設(shè)施包括商業(yè)、教育、公建等A：聯(lián)排、公寓B： 57棟獨(dú)棟別墅，面積在293396m2C：公寓區(qū)F：占地約97畝，54幢獨(dú)立別墅

57、G：總建筑面積約1.5萬(wàn)m2，42幢面積在293396m2獨(dú)立別墅教堂醫(yī)療會(huì)所體育會(huì)所超市幼兒園文化會(huì)所賓館學(xué)校ABC85目前，居住物業(yè)銷(xiāo)售良好，但空置情況嚴(yán)重，無(wú)居住氛圍；商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售不佳，經(jīng)營(yíng)困難86泰晤士小鎮(zhèn)無(wú)論從社區(qū)規(guī)劃、建設(shè)產(chǎn)品和細(xì)節(jié)方面，都忠實(shí)地再現(xiàn)了英國(guó)城邦風(fēng)貌，但仍無(wú)法聚集人氣形成“英倫生活” 面臨“空城” 局面的原因：松江老城拆遷形成的被動(dòng)置業(yè)需求在2004年以前基本已被消化；城鎮(zhèn)缺少產(chǎn)業(yè)支撐，難以形成大規(guī)模的就業(yè)（外來(lái)）人口，本地置業(yè)需求不大；距離、交通、區(qū)域配套滯后等因素，外地以及本市非松江的購(gòu)房者短期內(nèi)將不會(huì)入住松江新城，因此使得這部分房源成為空房；部分被買(mǎi)來(lái)作投資用途

58、，目前房主不會(huì)自住87泰晤士小鎮(zhèn)案例的啟示：如何聚集人氣，是大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵；單一功能小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)，僅以住宅和生活配套作賣(mài)點(diǎn)，不足以驅(qū)使區(qū)域外的人前來(lái)居住；社區(qū)缺乏公共開(kāi)放的空間，活力不足，難以形成居住氛圍；項(xiàng)目采取分期開(kāi)發(fā)，但每一期的產(chǎn)品之間沒(méi)有形成差異，缺乏亮點(diǎn)，產(chǎn)品針對(duì)的客戶(hù)群有限，持續(xù)開(kāi)發(fā)乏力88主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)型之成功因素營(yíng)造生活方式公共開(kāi)放空間分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目持續(xù)開(kāi)發(fā)的吸引力KPI社區(qū)主題物業(yè)產(chǎn)品豐富（降低風(fēng)險(xiǎn)）啟動(dòng)區(qū)強(qiáng)勢(shì)確立自身形象設(shè)置在最能展示區(qū)域定位特點(diǎn)的位置滿(mǎn)足居住為主的復(fù)合功能社區(qū)活動(dòng)臨近配套區(qū)（弱化區(qū)域不成熟的抗性）居住/度假物業(yè)度假休閑設(shè)施配套設(shè)施社區(qū)服務(wù)體系沿資源

59、排布集中分布分散排布動(dòng)靜結(jié)合規(guī)劃布局資源利用最大化價(jià)值均好形成社區(qū)中心，增強(qiáng)居住氛圍強(qiáng)勢(shì)資源分期分批開(kāi)發(fā)階段性增值舉措/差異化89成都芙蓉古城成功利用成都地域文化，打造居住、休閑度假、旅游觀(guān)光等多種功能，引領(lǐng)傳統(tǒng)文化氛圍的生活方式區(qū)位：位于成都西郊青羊界，新成溫公路成-溫-郫生態(tài)城市帶快速通道旁，距市中心20多公里交通：距市區(qū)二環(huán)路僅10余分鐘車(chē)程；設(shè)有開(kāi)通芙蓉古城至成都市區(qū)的公交專(zhuān)線(xiàn)資源：成-溫-郫國(guó)家級(jí)生態(tài)農(nóng)業(yè)保護(hù)帶、海峽兩岸科技園、華西醫(yī)學(xué)院青羊校區(qū)、四川省商業(yè)學(xué)校、成都星星外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等項(xiàng)目定位：集居住、餐飲娛樂(lè)、休閑度假、旅游觀(guān)光、投資于一體，融合各種中國(guó)民居建筑風(fēng)格、以成都地域文化為

60、項(xiàng)目?jī)?nèi)涵的老成都縮影式的極富傳統(tǒng)色彩的小區(qū)目標(biāo)客戶(hù)： 對(duì)老成都有懷舊情結(jié)、厭倦喧囂都市生活、收入較高且能接納住房消費(fèi)新觀(guān)念的中老年人注重“5+2”生活模式、追求個(gè)性生存狀態(tài)的都市人群預(yù)期有升值潛力的投資客戶(hù)占地面積：680畝建筑面積：20.43萬(wàn)平方米水面面積：3萬(wàn)余平方米容積率： 0.4綠化覆蓋率：72%建筑密度：17%針對(duì)性案例芙蓉古鎮(zhèn)90整個(gè)項(xiàng)目重點(diǎn)打造旅游觀(guān)光、休閑度假、商務(wù)活動(dòng)、民居四大功能傳統(tǒng)居住區(qū)建筑風(fēng)格多樣的住宅， 毗鄰生態(tài)觀(guān)賞型溫泉， 環(huán)境靜雅； 特色商業(yè)區(qū)小吃街、餐飲設(shè)施、手工藝品街、購(gòu)物超市等； 文化休閑區(qū)詩(shī)書(shū)畫(huà)社、青少年素質(zhì)教育中心、12000平方米的中心音樂(lè)休閑廣場(chǎng)、