寫字樓總體定位報(bào)告和發(fā)展分析

1、寫字樓總體定位報(bào)告和發(fā)展分析【 頤和山莊頤和中心】目 錄一、方向回顧二、項(xiàng)目分析三、市場(chǎng)分析四、項(xiàng)目總體定位五、推售策略六、推廣建議Contents方向回顧方向回顧地塊價(jià)值初判大頤和住區(qū)星級(jí)酒店/會(huì)所假日廣場(chǎng)購(gòu)物街/超市/食肆寫字樓本案地塊？政府機(jī)構(gòu)政府機(jī)構(gòu)地塊主體路向商務(wù)寫字樓公寓物業(yè)差異于自身產(chǎn)品、有一定的市場(chǎng)需求、對(duì)未來規(guī)劃的酒店業(yè)態(tài)作補(bǔ)充。延續(xù)頤和住區(qū)，住宅物業(yè)以頤和住區(qū)品牌基礎(chǔ)，結(jié)合地塊實(shí)際條件，打造小型住宅區(qū)。目標(biāo)群則針對(duì)中偏低端客戶群。物業(yè)形態(tài)純商業(yè)物業(yè)差異于自身產(chǎn)品、有一定的市場(chǎng)需求、對(duì)未來規(guī)劃的酒店業(yè)態(tài)作補(bǔ)充。方向回顧地塊主體路向政策面良性影響市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)率市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)認(rèn)同度

2、對(duì)地塊及區(qū)域價(jià)值提升19公寓25915得分地塊適宜性配套價(jià)值規(guī)模適宜度地段價(jià)值商務(wù)型寫字樓純商業(yè)住宅地產(chǎn)因子方向回顧公寓VS寫字樓公寓物業(yè)1、僅僅基于對(duì)地塊的規(guī)模小而采取較權(quán)宜處理方案。2、忽略了地塊所具有的潛在價(jià)值，土地的價(jià)值發(fā)揮將受限制。3、作為酒店+公寓互補(bǔ)模式，在不同區(qū)域操作差異性巨大。例如本項(xiàng)目緊貼東區(qū)政府行政區(qū)，其酒店定位中的娛樂業(yè)態(tài)與西區(qū)差別極大，而作為酒店補(bǔ)充的公寓物業(yè)的客戶群將有著本質(zhì)性區(qū)別。客戶群區(qū)別將導(dǎo)致產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性差異。4、作為公寓物業(yè)定位，注定其僅僅是對(duì)大頤和項(xiàng)目的附屬品，難以形成互補(bǔ)甚至促進(jìn)之功能。5、公寓產(chǎn)品的未來供應(yīng)量巨大，本地塊作為公寓項(xiàng)目開發(fā)的話，反成為大體量

3、公寓盤。同質(zhì)化，大體量產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，風(fēng)險(xiǎn)不容低估。商務(wù)寫字樓1、作為商務(wù)寫字樓物業(yè)，將能徹底改變上述在定位公寓物業(yè)來說之劣勢(shì)。2、中山興中道最標(biāo)志位置，從假日廣場(chǎng)寫字樓的成功，足以印證投資者及使用者對(duì)區(qū)位的一致高度認(rèn)同。3、作為商務(wù)功能的寫字樓，不僅僅為東區(qū)帶來地標(biāo)性商務(wù)辦公建筑，對(duì)本項(xiàng)目的酒店會(huì)所、商業(yè)、住宅亦帶來不可低估的互補(bǔ)功能。商務(wù)人士的聚集，使區(qū)域焦點(diǎn)更為突顯。4、作為寫字樓物業(yè)，本項(xiàng)目體量較適合，避免了體量過大或過小帶來的連鎖問題。5、由于位置及地勢(shì)上的唯一性，客戶認(rèn)同度上基礎(chǔ)較好，形成較同區(qū)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無法比擬的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)通過規(guī)劃，配套等進(jìn)一步完善自身，預(yù)期潛在價(jià)值將進(jìn)一步提

4、升。6、總體投入產(chǎn)出收益為公寓無法比擬（詳見后分析）。公寓VS寫字樓 需求導(dǎo)向原則：根據(jù)市場(chǎng)的需求，做最適合市場(chǎng)的產(chǎn)品； 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向原則：結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品分析及對(duì)項(xiàng)目未來競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品的預(yù) 測(cè)，做市場(chǎng)空間最大化的產(chǎn)品； 利益導(dǎo)向原則：結(jié)合市場(chǎng)和地塊的實(shí)際情況，增加項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值， 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化。產(chǎn)品建議開發(fā)適宜性CCTI合計(jì)地塊適宜性區(qū)位適宜性產(chǎn)品市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)品認(rèn)可投資回報(bào)價(jià)值認(rèn)可度宏觀政策未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品互補(bǔ)對(duì)項(xiàng)目品牌提升經(jīng)濟(jì)測(cè)算公寓 15 寫字樓 23 公寓/寫字樓風(fēng)險(xiǎn)值評(píng)估原規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積：2總建筑面積：2計(jì)容積率建筑面積：2建筑占地面積：2其中住宅面積：2 商業(yè)面積

5、：2（含地下一層商業(yè)面積） 2（地下一層商業(yè)面積）架空花園面積：2（未計(jì)入容積率建筑面積）地下室建筑面積：2容積率：建筑密度：41.1%綠化率：29.5%停車位：地面130個(gè)；地下：73個(gè)按2住宅面積計(jì)算公寓（按35m2/套計(jì)算）寫字樓（按170m2計(jì)算）779套160套相當(dāng)于4/5個(gè)經(jīng)典世家相當(dāng)于個(gè)假日寫字樓縱上經(jīng)濟(jì)指標(biāo)試算所知，本地塊按公寓產(chǎn)品類型進(jìn)行規(guī)劃，總體量將達(dá)4/5個(gè)世家項(xiàng)目，其風(fēng)險(xiǎn)值較寫字樓物業(yè)為高。公寓/寫字樓-經(jīng)濟(jì)投入產(chǎn)出對(duì)比測(cè)算 備注：寫字樓工程預(yù)計(jì)時(shí)間快于同體量公寓工程預(yù)計(jì)時(shí)間，時(shí)間快慢將直接決定項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)成本的高低。開發(fā)公寓或?qū)懽謽菍?duì)于項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)估對(duì)比分析：開發(fā)公寓

6、的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值評(píng)估： 27270.843800103629192元（3800元為毛坯房?jī)r(jià)格，未計(jì)需投入的裝修成本，預(yù)計(jì)增加400元/M2）開發(fā)寫字樓的經(jīng)濟(jì)收益評(píng)估：27270.844500122718780元 （寫字樓為毛坯交樓，無須額外裝修）兩者之間的差額約： 19100000元地塊小結(jié)寫字樓物業(yè)公寓物業(yè)物業(yè)形態(tài)初步定向方向回顧 本公司就頤和山莊H區(qū)A地塊部分從產(chǎn)品定位起，已提供多份可行性報(bào)告及營(yíng)銷報(bào)告方案，各方案通過對(duì)市場(chǎng)分析、區(qū)位特性、項(xiàng)目自身?xiàng)l件、周邊發(fā)展方向預(yù)判等多面分析與對(duì)比，對(duì)H區(qū)開發(fā)寫字樓已作全面可行性分析，并與貴司在產(chǎn)品開發(fā)方向上取得一致共識(shí)發(fā)展為寫字樓物業(yè)。方向回顧本次提案是對(duì)

7、我司前期定位的深化與補(bǔ)充。項(xiàng)目分析頤和中心主體形成商業(yè)寫字樓商業(yè)主樓：為11層4層為會(huì)所地下車庫(kù).兩層寫字樓示意圖：酒店首層車庫(kù)其中套數(shù)62-92120套寫字樓總套數(shù)2651.8設(shè)備轉(zhuǎn)換層8964地下車庫(kù)面積地下20145商場(chǎng)建筑面積18615.7寫字樓建筑面積地上48390.8地上建筑面積其中48390.8地上建筑面積(含設(shè)備轉(zhuǎn)換層)57354.8總建筑面積(含設(shè)備轉(zhuǎn)換層)4095.92總用地面積17套65套14套24套面積跨度比例102-156186-193244-26014%54%12%20%整體經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 寫字樓部分建筑面積為18615.7，合共120套，其中107156為本項(xiàng)目的主力銷

8、售單位，占總量54%，由于本項(xiàng)目為板式建筑結(jié)構(gòu)，戶型面積可因應(yīng)客戶需求組合擴(kuò)大，而又能保證使用功能，對(duì)戶型面積的分割主要考慮市場(chǎng)需求特點(diǎn)及自身建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理的分隔。寫字樓部分狀況周邊配套情況假日廣場(chǎng)圖書館科學(xué)館青少年宮興中園市政府市人大國(guó)土局孫文學(xué)院本項(xiàng)目 項(xiàng)目所在地段為市政府所在，匯聚全城政治、文化設(shè)施，加上假日廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目周邊的文化、消費(fèi)、飲食、娛樂、休閑等設(shè)施完善，是城區(qū)具有最完善商務(wù)配套區(qū)域之一。商業(yè)配套：百佳超市、一加一、大信飲食娛樂：頤東酒樓、假日美食街、味千拉面、麥當(dāng)勞、肯德基休閑運(yùn)動(dòng)：全民健身廣場(chǎng)、中山體育館、孫文紀(jì)念公園金融設(shè)施：建行、農(nóng)行、中行、工行、廣發(fā)證

9、券交通狀況：興中道、孫文東路、中山路、博愛路醫(yī)療保?。喝嗣襻t(yī)院、博愛醫(yī)院、中智藥房教育配套：松苑中學(xué)、柏苑小學(xué)、市機(jī)關(guān)三幼、孫文學(xué)院公共配套：科學(xué)館、圖書館、青少年活動(dòng)中心以上各種配套不僅完善，而且均在3-15分鐘步行路程之內(nèi)。 配套縱覽地塊分析占據(jù)城市中軸位置，奠定區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目所在市人大片區(qū)匯聚全城的最高行政機(jī)構(gòu)，城市風(fēng)向標(biāo)的區(qū)位價(jià)值，全城獨(dú)一無二。行政配套完善，有利商務(wù)辦公受片區(qū)規(guī)劃及近年發(fā)展，主要的行政機(jī)構(gòu)均集中在片區(qū)及周圍，對(duì)商務(wù)辦公方便、有利城市功能價(jià)值有待完善，區(qū)域發(fā)展空間大本項(xiàng)目及未來城投項(xiàng)目、中山廣場(chǎng)項(xiàng)目，加上完美地塊的高端商業(yè)，在城市功能的發(fā)展上，本區(qū)潛在有更大發(fā)展空間。商務(wù)

10、氣氛漸濃，無論商業(yè)配套還是商務(wù)價(jià)值認(rèn)同度都具備飛躍基礎(chǔ)隨近年地塊周邊多個(gè)寫字樓物業(yè)的運(yùn)營(yíng)，區(qū)域的商務(wù)氣氛逐漸成熟，對(duì)商務(wù)辦公進(jìn)一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。頤和中心組成頤和中心寫字樓酒店商業(yè)會(huì)所公寓A地塊頤和中心為組合多種商業(yè)功能的綜合體，其主要由寫字樓、酒店、會(huì)所及商鋪四大部分組成，其中酒店、會(huì)所主要以經(jīng)營(yíng)為主，寫字樓以銷售及運(yùn)營(yíng)為主，商鋪則為作為前三者及公寓的功能配套。B地塊公寓部分以居住功能為主，商業(yè)功能較小，但可作為商業(yè)部分的的補(bǔ)充，且具有較高獨(dú)立性，故可以并入頤和中心整體定位，但在操作上可獨(dú)立操作。頤和中心組成 寫字樓推廣不能脫離頤和中心的大背景！如何準(zhǔn)確定位四者關(guān)系，形成既獨(dú)立，又相互促進(jìn)

11、關(guān)系，將成為寫字樓定位及營(yíng)銷的前提。市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)、儲(chǔ)蓄穩(wěn)定增長(zhǎng)，城市競(jìng)爭(zhēng)力名列前茅優(yōu)勢(shì)：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定政府支持第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展珠三角的優(yōu)越地理位置；城市競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)；民間存款高；本地人口為主；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定；08年第一季本地生產(chǎn)總價(jià)億元 ，同比上季度增長(zhǎng)1.5%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相對(duì)穩(wěn)定，城鎮(zhèn)人均可支配收入20317元，比上年增長(zhǎng)7.5%；珠三角的優(yōu)越地理位置；城市競(jìng)爭(zhēng)力：中山2007年城市競(jìng)爭(zhēng)力多項(xiàng)排名前十 成為11最佳案例之一 ；消費(fèi)角度：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額億元，比年初增長(zhǎng)7.2% ；城市人口：全市年末常住人口為萬人 ，比上年增加萬人。戶籍人口萬人 ；宏觀經(jīng)濟(jì)分析數(shù)據(jù)摘自中山統(tǒng)計(jì)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)-第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)明顯

12、三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為：36.1 。與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)所占比重上升個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)上升個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)上升個(gè)百分點(diǎn)；07年第三產(chǎn)業(yè)投資億元，增長(zhǎng)22.6%；08年第一季度全市實(shí)現(xiàn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值億元，同比增長(zhǎng)15.4%，比同期GDP增速高個(gè)百分點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)分析中山產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)；傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)辦公模式要求不高；寫字樓市場(chǎng)需求受限；第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展增長(zhǎng)速度快，刺激商業(yè)寫字樓需求增長(zhǎng)；數(shù)據(jù)摘自中山統(tǒng)計(jì)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展“十一五”社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)指標(biāo)指 標(biāo)單位“十五”時(shí)期“十一五”時(shí)期2005年2001-2005年增%完成“十五”計(jì)劃%2010年年增%一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展1.全市生產(chǎn)總值億元817.618

13、.1160.31380112.人均生產(chǎn)總值元/人5831416.2162.793000103.三次產(chǎn)業(yè)增加值比重3.8:61.4:34.83:52:454.社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元276.614.6147.1490125.居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)102.4控制在103%以內(nèi)6.全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元321.423.9200.9515107.外貿(mào)出口總額億美元122.127.1226.1205118.城市化水平（常住人口口徑）-68.8789.非農(nóng)就業(yè)比重91.595中山宏觀經(jīng)濟(jì)分析數(shù)據(jù)摘自中山市近期建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）中山宏觀經(jīng)濟(jì)分析小結(jié)1、人口增長(zhǎng)平緩2007年未全市常住總?cè)丝谌f人 ，比上

14、年增加萬人，人增長(zhǎng)平緩。2、GDP保持一定增長(zhǎng)速度08年第一季本地生產(chǎn)總價(jià)億元 ，同比上季度增長(zhǎng)1.5%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平緩。3、第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)最快三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為：36.1 。與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)所占比重上升個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)上升個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)上升個(gè)百分點(diǎn)；且第三產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)達(dá)22.6%，增長(zhǎng)率最高。4、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速08年第一季度全市實(shí)現(xiàn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值億元，同比增長(zhǎng)15.4%，比同期GDP增速高個(gè)百分點(diǎn)。從整體數(shù)據(jù)反映，中山依然以第二產(chǎn)業(yè)為主，但受整體經(jīng)濟(jì)氣候影響，第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)明顯放緩，發(fā)展逐漸偏向第三產(chǎn)業(yè)，加上政府推動(dòng)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展將進(jìn)一步提速，現(xiàn)正處于過渡期，正是寫字樓物業(yè)良好入市時(shí)機(jī)

15、。中山寫字樓發(fā)展80年代90年代中90年代未2004年前后概述配套適宜性代表沒有物業(yè)管理、沒有辦公配套、屬于單純的商業(yè)物業(yè)。恒信、盛景、松苑、夏洋中銀、益華農(nóng)行大規(guī)模，高端配置，并非真正市場(chǎng)需求，未能實(shí)現(xiàn)價(jià)值，故不作銷售用途，沒有投資者。裕華花園、興中大廈、中懇廣場(chǎng)能滿足投資者對(duì)商業(yè)物業(yè)投資需求，但運(yùn)營(yíng)商回報(bào)率偏低，使物業(yè)質(zhì)素不高故此未能滿足經(jīng)營(yíng)者對(duì)商業(yè)物業(yè)配置的需求獨(dú)幢或單一的寫字樓模式，基本能平衡投資者、運(yùn)營(yíng)商的利益及經(jīng)營(yíng)者對(duì)物業(yè)的配置需求。但分布零散未成規(guī)模。假日廣場(chǎng)大東裕開放初期，個(gè)體私營(yíng)企業(yè)出現(xiàn)，辦公物業(yè)需求產(chǎn)生由于沒有相應(yīng)的物業(yè)模式，只有底商為補(bǔ)充規(guī)模國(guó)企發(fā)展，經(jīng)濟(jì)急增，部分為單純

16、滿足企業(yè)形象，建立高耗能的寫字樓，但為數(shù)極少，只為個(gè)別企業(yè)提供階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展過快后停滯，過渡發(fā)展的高層建筑成為空樓，一蹶不振，部分轉(zhuǎn)換功能，低價(jià)出售以獲資金套現(xiàn)經(jīng)濟(jì)提速，第三產(chǎn)業(yè)得到扶持，企業(yè)發(fā)展加，對(duì)形象及功能要求漸高，市場(chǎng)投資行為活躍初起起步發(fā)展形成中山寫字樓發(fā)展史中山寫字樓發(fā)展史從右圖可見，中山目前的寫字樓分布較為分散，而大部分是集中在東區(qū)，這個(gè)跟東區(qū)有優(yōu)越的行政配套及交通網(wǎng)絡(luò)有關(guān)。統(tǒng)計(jì)中山目前包括所有經(jīng)營(yíng)中，招商中及即將動(dòng)工的寫字樓項(xiàng)目合共有20個(gè)。整體區(qū)域分布狀況假日廣場(chǎng)項(xiàng)目資料占 地：33畝總 建：55000樓 層：7層其中4-7層為寫字樓供應(yīng)量：20000套 數(shù)：99套間 隔：11

17、1-503售 價(jià)：售罄月 租：50-58元/ 出租率：91%配套：商業(yè)休閑廣場(chǎng)寫樓字平面圖點(diǎn)評(píng)： 位于東區(qū)的行政中心區(qū)，自身的商業(yè)配套充足，內(nèi)部設(shè)施達(dá)到5A級(jí)水平。其地段、配套優(yōu)勢(shì)明顯，吸引了不少企業(yè)進(jìn)駐，出租率目前已達(dá)90%多。作為興中道體量最大的寫字樓物業(yè)，假日廣場(chǎng)可為寫字樓帶來良好的商業(yè)氛圍，其僅為50-58元/的租金價(jià)格，良好的軟硬件配套，使得該項(xiàng)目的租賃情況理想，總體進(jìn)駐率為91%，南北兩塔的進(jìn)駐率較為平均，南塔略高。中山新興寫字樓個(gè)案調(diào)查假日廣場(chǎng)寫字樓業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)簡(jiǎn)述： 進(jìn)駐公司除傳統(tǒng)的物流、外貿(mào)、房地產(chǎn)、廣告、保險(xiǎn)公司之外，還包括百度等國(guó)際知名的IT企業(yè)和一些計(jì)算機(jī)軟件技術(shù)公司。

18、中山私營(yíng)企業(yè)20家，占35%，外資公司16家，占28%，國(guó)內(nèi)公司（包括港澳）23家，占37%。 部分名企的租賃情況企業(yè)名稱租用面積()美國(guó)亨特公司991美國(guó)友邦保險(xiǎn)891百度774安邦財(cái)務(wù)689廣發(fā)證券2265中山新興寫字樓個(gè)案調(diào)查項(xiàng)目資料占 地：9449總 建：14599層 數(shù)：15層層 高：米供應(yīng)量：66套間 隔：120-251售 價(jià)：5400元起，均價(jià)6500元/銷售情況：售罄月租：65-70元/出租率：55%大東裕商務(wù)中心點(diǎn)評(píng)： 位于博愛五路北面，區(qū)位認(rèn)同度較高。 目前項(xiàng)目周邊行政商務(wù)氛圍尚未形成，配套欠缺，臺(tái)上叫價(jià)高，臺(tái)下響應(yīng)少。 進(jìn)駐公司以國(guó)內(nèi)的物流、保險(xiǎn)、外貿(mào)及本土的五金、機(jī)械等

19、公司為主，與其他同類型寫字樓相比，該項(xiàng)目進(jìn)駐的知名國(guó)內(nèi)企業(yè)與外資企業(yè)較少。中山新興寫字樓個(gè)案調(diào)查出租率核實(shí)項(xiàng)目資料占 地：10畝總 建：13300樓 層：6層供應(yīng)量：8000套 數(shù)：48套售 價(jià)：6800元/銷售情況：95%月 租：80元/租賃情況：招商中點(diǎn)評(píng)： 該項(xiàng)目位于東區(qū)中山四路連接起灣道交匯處，交通方便，周邊有多個(gè)寫字樓項(xiàng)目，是政府規(guī)劃的行政商務(wù)區(qū)，但周邊商業(yè)配套還需有待完善。由于規(guī)劃上的利好，吸引了不少的投資購(gòu)買投資，在推出不久，48間的寫字已基本售完，目前正處于招商階段中。華凱商務(wù)大廈中山新興寫字樓個(gè)案調(diào)查出租率核實(shí)財(cái)富大廈項(xiàng)目資料占 地：8畝總 建：13600樓 層：5層供應(yīng)量：

20、7000套 數(shù)：48套售 價(jià)：7000元/銷售情況：89%月 租：80元/租賃情況：招商中點(diǎn)評(píng)： 該項(xiàng)目位于東區(qū)中山四路連接起灣道交匯處，交通方便，與華凱商務(wù)大廈相近，同樣兩個(gè)項(xiàng)目基本是同期推出，已基本售完，目前正處于招商階段。中山新興寫字樓個(gè)案調(diào)查出租率核實(shí)業(yè)態(tài)分析點(diǎn)評(píng)： 中銀大廈共38層，中銀大廈的進(jìn)駐公司是以外資物流、貿(mào)易公司為主，中銀大廈共38層，其中1-8層為中銀集團(tuán)寫字樓,12-29層為對(duì)外出租的寫字樓。其中進(jìn)駐的公司為41家，其中27間為外資、港資或國(guó)內(nèi)知名的物流公司，包括：馬士基、意大利航運(yùn)、華南中遠(yuǎn)貨柜航運(yùn)。3間大型外資（港資）公司，包括：索尼公司、三井商務(wù)等。 項(xiàng)目資料占

21、地：5000，總 建：約11萬，樓 層：38層，其中12-29層為寫字樓供應(yīng)量：90000月 租：92元/ 出租率：98%中銀大廈中山典型寫字樓個(gè)案調(diào)查業(yè)態(tài)分析點(diǎn)評(píng)： 益華廣場(chǎng)的東西兩座5-9層為對(duì)外出租的寫字樓，進(jìn)駐公司共48家。進(jìn)駐公司的企業(yè)形態(tài)比較分散，包括物流、房地產(chǎn)、廣告、保險(xiǎn)等，知名企業(yè)包括：松下電器、吉田拉鏈、阿里巴巴、中國(guó)聯(lián)通等。 項(xiàng)目資料樓 層：9層，其中5-9層為寫字樓供應(yīng)量：28000間 隔：128-480售 價(jià)：售罄月 租：68元/ 出租率：98%中山典型寫字樓個(gè)案調(diào)查益華廣場(chǎng)中山寫字樓產(chǎn)品市場(chǎng)分析從寫字樓項(xiàng)目的市場(chǎng)供應(yīng)情況來看，供應(yīng)的戶型與項(xiàng)目規(guī)模沒有直接關(guān)系，個(gè)別小

22、規(guī)模項(xiàng)目卻把主力戶型定在400以上，而類似假日廣場(chǎng)、華凱商務(wù)、大東裕等較大型大型項(xiàng)目，主力200 左右戶型銷售順暢。最近一兩年推出的寫字樓面積設(shè)置可以看出：?jiǎn)伍g面積普遍較小重點(diǎn)針對(duì)購(gòu)買者（投資客戶）物業(yè)銷售是重點(diǎn)目標(biāo)露天車場(chǎng)122個(gè)車位、智能感應(yīng)轎車電梯、中央空調(diào)雙層車庫(kù)、觀光電梯、空中花園6000地下車庫(kù)、170個(gè)車位、智能化配套238個(gè)地下車位、智能停車系統(tǒng)、設(shè)商務(wù)中心約50個(gè)露天小車位600個(gè)地下小車位、設(shè)服務(wù)中心、飲食購(gòu)物配套配套辦公自動(dòng)噴淋及煙感報(bào)警器自動(dòng)噴淋及煙報(bào)警系統(tǒng)自動(dòng)噴淋及煙感報(bào)警器自動(dòng)噴淋及報(bào)警系統(tǒng)自動(dòng)噴淋及煙感報(bào)警器、自動(dòng)新風(fēng)循環(huán)支持自動(dòng)噴淋及煙感報(bào)警器的安裝支持自動(dòng)噴淋

23、及煙感報(bào)警器的安裝消 防24小時(shí)保安巡邏閉路電視監(jiān)控、室內(nèi)報(bào)警按鈕、24小時(shí)保安巡更閉路電視監(jiān)控、電子巡更、24小時(shí)保安巡邏閉路電視監(jiān)控、24小時(shí)保安巡更閉路電視監(jiān)控、室內(nèi)報(bào)警按鈕、電子巡更、24小時(shí)保安巡邏閉路電視監(jiān)控、24小時(shí)保安巡邏閉路電視監(jiān)控、室內(nèi)報(bào)警按鈕、電子巡更、24小時(shí)保安巡邏保 安光纖入戶、電話線入戶光線入戶、電話線入戶光纖入戶、電話線入戶光線入戶、電話線入戶光纖入戶、電話線入戶電話線入戶光纖入戶、電話線入戶通 迅無電梯，無公共大堂外觀采用雙層玻璃、點(diǎn)試幕墻、皇室啡石材、大堂9米高廳錯(cuò)層設(shè)計(jì)設(shè)公共大堂、寫字樓會(huì)所、可視對(duì)講門鈴樓高6層、低容積率3部電梯、設(shè)公共大堂、可視對(duì)講、自

24、行安裝空調(diào);10M大堂,3.9M層高.2部電梯、自行安裝分體空調(diào)4部電梯、設(shè)公共大堂、可視對(duì)講門鈴、自行安裝分體空調(diào)樓 宇怡中商業(yè)樓財(cái)富大廈順景現(xiàn)代辦公大廈華凱商務(wù)大東裕商務(wù)中心東方商貿(mào)大廈假日廣場(chǎng)項(xiàng) 目各類寫字樓設(shè)施配置從各項(xiàng)目的設(shè)施配置對(duì)比來看，通訊和消防及保安措施基本相同，這些已經(jīng)成為寫字樓的基礎(chǔ)配置，而較新型寫字樓如假日、華凱、財(cái)富、大東裕等，從規(guī)模、車庫(kù)、公共大堂等硬件指標(biāo)，均未能達(dá)到甲級(jí)寫字樓得標(biāo)準(zhǔn)。主要由于中山寫字樓市場(chǎng)買家及用家更關(guān)注投資或者使用成本，總部級(jí)企業(yè)較少，故其對(duì)甲級(jí)寫字樓配置需求不高。寫字樓集中在東區(qū)，但沒有明顯優(yōu)勢(shì)片區(qū)，價(jià)值認(rèn)同集中體現(xiàn)在區(qū)位上中山市場(chǎng)寫字樓物業(yè)集

25、中在東區(qū)，但未能連成片，消費(fèi)者對(duì)寫字樓區(qū)域的認(rèn)同集中體現(xiàn)在“東區(qū)”的區(qū)位上，區(qū)內(nèi)各地段片區(qū)價(jià)值未有凸顯。寫字樓業(yè)態(tài)以物流、中介、金融、房地產(chǎn)、保險(xiǎn)等第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)為主現(xiàn)階段運(yùn)營(yíng)的寫字樓項(xiàng)目，其進(jìn)駐企業(yè)集中以物流、中介、金融、房地產(chǎn)、保險(xiǎn)等為主，以中小型企業(yè)占90%以上，符合中山第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。成交主流面積在200方左右，以銷售為重點(diǎn)在近年銷售的寫字樓中，銷售主力面積均在200方左右，近年推出的寫字樓項(xiàng)目均以銷售為主，產(chǎn)品面積以滿足投資者需求主要目的。配置要求適當(dāng)，以配合投資者與經(jīng)營(yíng)者雙方利益寫字樓項(xiàng)目以滿足市場(chǎng)主流經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主，受中山寫字樓發(fā)展過程影響，經(jīng)營(yíng)者對(duì)形象部分硬件要求高（立面、大堂

26、等），但對(duì)于增加營(yíng)運(yùn)成本的功能配置（如中央空調(diào)等）要求相對(duì)較低。中山寫字樓市場(chǎng)調(diào)查分析總結(jié)本土市場(chǎng)需求特征明顯，照搬發(fā)達(dá)城市模式效果適得其反！市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析中山寫字樓市場(chǎng)供求分析歷年來，市場(chǎng)供應(yīng)量小市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)速度與地段存在很大的關(guān)系地段較差、價(jià)格脫離市場(chǎng)的項(xiàng)目普遍銷售期長(zhǎng)中山寫字樓市場(chǎng)并不成熟，同期供應(yīng)量較小，各個(gè)階段基本上是個(gè)別項(xiàng)目在市場(chǎng)上銷售，不存在非常激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。從產(chǎn)品的去化情況可以看出，地段是銷售的關(guān)鍵因素，跨出興中道周邊的項(xiàng)目基本上銷售速度比較緩慢。以上分析可以看出，中山寫字樓產(chǎn)品區(qū)位觀念歸位正在形成。年份項(xiàng)目銷售時(shí)間供應(yīng)量消化量消化率(%)2005年假日廣場(chǎng)4個(gè)月200002000

27、01002006年大東裕商務(wù)15個(gè)月1459914599100東方商務(wù)8個(gè)月954395431002007年8月至今華凱商務(wù)10個(gè)月8000580095財(cái)富大廈10個(gè)月7000626089.43中山寫字樓市場(chǎng)價(jià)格分析中山寫字樓歷年價(jià)格不高物業(yè)產(chǎn)品價(jià)格與地段關(guān)系密切中山寫字樓市價(jià)格最高的項(xiàng)目集中在東區(qū)的興中道一帶跨出這個(gè)地段，寫字樓物業(yè)的價(jià)格明顯缺乏市場(chǎng)支撐力同時(shí)，跨出這個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售期明顯增強(qiáng)華凱商務(wù)、財(cái)富大廈的價(jià)格較高主要得益于07年整體市場(chǎng)的突然升溫華凱與財(cái)富后期銷售滯緩，與其價(jià)格過高有密切的關(guān)系項(xiàng)目最高價(jià)格最低價(jià)格均價(jià)租價(jià)銷售期假日廣場(chǎng)58004500520050-58元/ 月0

28、5年底-06年中大東裕商務(wù)70005400650065-70元/月06年11月-08年1月東方商務(wù)45004200440058元/月06年至07年中三悅商務(wù)中心48003100420038-54元/月05年至07年中怡中商務(wù)樓45003800400029-33元/月07年9月至今華凱商務(wù)78005600680080元/月07年8月至今財(cái)富大廈82006500700080元/月07年8月至今中山寫字樓租金分析中山目前的寫字樓租金在35-92之間，低端寫字樓的月租金在30-40元/之間，如興中大廈、寶利大廈、西苑會(huì)所寫字樓等，這些寫字樓都是住宅改造的寫字樓，辦公環(huán)境較差。租金較高的項(xiàng)目都集中于東區(qū)

29、，除中銀大廈租金較高以外，一般的月租金范圍都是在60-80元/左右。租金較高的寫字樓主要集中在興中道、中山路早期的替換型寫字樓租價(jià)較低，目前仍然表現(xiàn)出下降趨勢(shì)其他區(qū)位寫字樓租金普遍較低中山寫字樓租賃市場(chǎng)分析早期開發(fā)的中銀、益華大廈等高檔寫字樓，針對(duì)客戶基本是本地大中型企業(yè)總部，出租率一般較高。隨著一些本土企業(yè)形象訴求的改變及外來企業(yè)數(shù)量的增多，中高端寫字樓客戶需求呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，但對(duì)區(qū)位及地段的期望比較狹窄。出租率較高的寫字樓物業(yè)基本上都集中在同一區(qū)域，而跨出這一地段，寫字樓的出租率明顯降低，同時(shí)進(jìn)駐的公司檔次及業(yè)態(tài)性質(zhì)也有較大的差別。一些形象較差，物業(yè)形態(tài)落后的寫字樓在近1-2年出租率明顯降低

30、，原因是近幾年中山新型寫字樓不斷推出，而且租價(jià)比較合適，客戶發(fā)生普遍轉(zhuǎn)移。新的物業(yè)推出，老的物業(yè)租賃走向蕭條，說明中山市市場(chǎng)需求總量有限，新需求增長(zhǎng)緩慢。出租率較高的寫字樓主要集中在興中道、中山路早期的替換型寫字樓面臨淘汰的命運(yùn)中山寫字樓未來供應(yīng)量預(yù)測(cè)未來供應(yīng)量激增，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)開始激烈 據(jù)調(diào)查所得，未來1-3年中山的寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到16萬平米以上，年均供應(yīng)量超過5萬平米，超過以往年均供應(yīng)量?jī)杀兑陨?，而這些新開項(xiàng)目均集中于目前已經(jīng)初成的商務(wù)區(qū)，這種狀況將為未來帶來以下影響：（1）該區(qū)將會(huì)形成強(qiáng)大的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力及市場(chǎng)影響力（2）對(duì)其他區(qū)域的同類產(chǎn)品將會(huì)構(gòu)成嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)威脅頤和寫字樓的供應(yīng)量有錯(cuò)中山寫字

31、樓市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析總結(jié) 地段價(jià)值挖掘直接影響價(jià)格從各銷售成交數(shù)據(jù)反映，地段對(duì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的價(jià)值及銷售速度有極大關(guān)系，能否挖掘項(xiàng)目地段價(jià)值成為寫字樓物業(yè)銷售的重要因素未來供應(yīng)量寵大，入市時(shí)機(jī)關(guān)鍵即使如調(diào)查分析所得，高端寫字樓的市場(chǎng)需求十分之大，但激增的供應(yīng)量，將帶來十分大的市場(chǎng)消化壓力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，風(fēng)險(xiǎn)大，掌握時(shí)機(jī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)十分關(guān)鍵。 高端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)最為激烈即將推出的項(xiàng)目中，益華的世紀(jì)廣場(chǎng)以及帝璟東方的中環(huán)商務(wù)供應(yīng)量最高，接近10萬多的供應(yīng)量，而這兩個(gè)項(xiàng)目同時(shí)都定位為高端寫字樓項(xiàng)目，高端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)最為激烈。 新型寫字樓物業(yè)供應(yīng)增加，市場(chǎng)進(jìn)入全新局面中山的寫字樓項(xiàng)目續(xù)步增多，新項(xiàng)目的開發(fā)將會(huì)續(xù)步取代以往的舊式

32、寫字樓項(xiàng)目，如：裕華花園、寶利大廈等這些，住宅改造的寫字樓項(xiàng)目。而如此多的項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)，將會(huì)引起巨大的市場(chǎng)格局變化，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，將會(huì)使中山的寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入洗牌的局面。中山寫字樓消費(fèi)者小結(jié)寫字樓物業(yè)購(gòu)買者投資客戶占絕大部分從05年假日廣場(chǎng)入市到08年，東區(qū)寫字樓物業(yè)出租率集中在80%以上，購(gòu)買寫字樓自有物業(yè)用作經(jīng)營(yíng)的買家相對(duì)較少。對(duì)硬件形象要求高、配置要求適當(dāng)從成功銷售項(xiàng)目分析，銷售周期短、市場(chǎng)價(jià)格實(shí)現(xiàn)高的項(xiàng)目在形象硬件上標(biāo)準(zhǔn)高，但在功能配置，特別是對(duì)中央空調(diào)此類增加經(jīng)營(yíng)者運(yùn)營(yíng)成本的配置要求不高，從財(cái)富廣場(chǎng)（中央空調(diào)）的近期案例明顯反映，中央空調(diào)并不能增加寫字樓競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)概念不敏感，更關(guān)心區(qū)

33、位價(jià)值、成本、投資回報(bào)等因素中山寫字樓發(fā)展歷程告訴客戶，區(qū)位能力為其投資帶來直接的效果，客戶關(guān)心的回報(bào)率、投資保障、運(yùn)營(yíng)成本，用家關(guān)心的展示面、周邊交通及配套便利等，均與區(qū)位直接關(guān)聯(lián)，單純對(duì)于“概念”性包裝，客戶反映并不敏感。持續(xù)發(fā)展型企業(yè)是現(xiàn)階段新型寫字樓主要用家客群從各項(xiàng)目企業(yè)調(diào)查顯示，物流、中介、金融、房地產(chǎn)、保險(xiǎn)等是主要的用家企業(yè)，且集中為持續(xù)發(fā)展型企業(yè)，起步創(chuàng)業(yè)型及實(shí)業(yè)型用家群相對(duì)較少。項(xiàng)目總體定位SWOT及優(yōu)化、規(guī)避策略SWOT 地段優(yōu)勢(shì)明顯，昭示性強(qiáng)，有利于樹立項(xiàng)目形象 區(qū)域商務(wù)氣氛成熟，奠定發(fā)展基礎(chǔ) 政府所在，城市發(fā)展風(fēng)向標(biāo) 商務(wù)配套設(shè)施齊全 品牌基礎(chǔ)優(yōu)越 建筑外立面相對(duì)中式

34、底層業(yè)態(tài)未明 傳統(tǒng)風(fēng)俗因素影響 寫字樓貨量不大，不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)處于寫字樓市場(chǎng)貨量的相對(duì)空白期，寫字樓用家注重企業(yè)形象將逐漸成為趨勢(shì)中山政策積極扶持第三產(chǎn)業(yè) 寫字樓時(shí)代更新?lián)Q代期 區(qū)域發(fā)展勢(shì)頭加快08年年底及09年同區(qū)域、博愛路將有較多寫字樓 項(xiàng)目入市，顯示未來競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)嚴(yán)峻政策風(fēng)險(xiǎn)，隨國(guó)家加大力度調(diào)控房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)增加同區(qū)較大量的可租用寫字樓物業(yè)（城投項(xiàng)目）將 于時(shí)年同時(shí)投入市場(chǎng)優(yōu)化策略規(guī)避策略挖掘地段價(jià)值，超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手挖掘客戶核心需求價(jià)值，使購(gòu)房者、經(jīng)營(yíng)者、開發(fā)商的利益達(dá)致平衡凸顯規(guī)模價(jià)值，整合規(guī)模資源全方位展示，高姿態(tài)入市搶占市場(chǎng)先機(jī)，空檔期入市考慮購(gòu)買者的實(shí)際需求，嚴(yán)格控制出售成本，加快銷售速

35、度有效營(yíng)銷推廣，高形象入市，價(jià)值超越價(jià)格，速戰(zhàn)速?zèng)QSWOT及優(yōu)化、規(guī)避策略片區(qū)定位 地點(diǎn)集中于東區(qū)政府主導(dǎo)，商務(wù)趨于集中從80年代中山市政府遷往東區(qū)起，東區(qū)漸成為中山城區(qū)政府、經(jīng)濟(jì)中心區(qū)，從規(guī)劃、功能、環(huán)境等均為全城最優(yōu)區(qū)域，以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的商務(wù)發(fā)展，依靠東區(qū)優(yōu)勢(shì)逐漸成為區(qū)域主導(dǎo)的開發(fā)模式，使80%以上寫字樓物業(yè)集中于東區(qū)?，F(xiàn)狀點(diǎn)式分散雖然在整體區(qū)域上具有政府開導(dǎo)優(yōu)勢(shì)，但由于在功能規(guī)劃分局上政府考慮較少，使得寫字樓發(fā)展圍繞各主力商業(yè)圈以點(diǎn)式分布，分散經(jīng)營(yíng)。各自圍繞龍頭商業(yè)發(fā)展寫字樓的發(fā)展均以圍繞各龍頭商業(yè)逐漸發(fā)展起來，形成各自的片區(qū)未來區(qū)域的綜合力決定片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)在整個(gè)東區(qū)故然為寫字樓最集中區(qū)域

36、，但均以點(diǎn)成片的方向發(fā)展，短期內(nèi)未能連成大片，小片區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)必然存在。城區(qū)寫字樓分布特點(diǎn)中山寫字樓分布狀況本項(xiàng)目城投項(xiàng)目假日廣場(chǎng)完美地塊益華廣場(chǎng)東方商貿(mào)大東裕華凱商廈財(cái)富廣場(chǎng)中山日?qǐng)?bào)盛景尚峰商住用地順景大廈益華片中山日?qǐng)?bào)片市人大片在建/未建運(yùn)營(yíng)中中銀大廈各片區(qū)狀況上層建筑所在，掌控城市方向本片區(qū)以市政府/市人大為主心，匯聚了全城政治、經(jīng)濟(jì)、文化等最高機(jī)構(gòu)的上層建筑群所在，從中國(guó)發(fā)展走來，上層建筑為城市風(fēng)向標(biāo)，永遠(yuǎn)掌控城發(fā)展方向商務(wù)配套成熟隨著上層建筑群的發(fā)展，片區(qū)的商務(wù)配套日漸成熟，特別在假日廣場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)后，所有經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目均以優(yōu)質(zhì)商務(wù)配套為主，滿足區(qū)域配套需要及日漸發(fā)展商務(wù)需要。市人大片人文設(shè)施

37、完善區(qū)域也是匯聚全城文化設(shè)施所在集中地，如圖書館、科學(xué)館、博雅購(gòu)書中心、青少年宮等全市最優(yōu)文化配套，能充分滿足商務(wù)發(fā)展需要。市政環(huán)境最優(yōu)受益于上層建筑區(qū)域所在，區(qū)域的市政環(huán)境要求標(biāo)準(zhǔn)永遠(yuǎn)是全城最高要求區(qū)域，使片區(qū)永遠(yuǎn)保持最優(yōu)的市政環(huán)境。高檔商業(yè)發(fā)達(dá)益華片自80年代與東區(qū)同步成長(zhǎng)，到今天已成為中山高端消費(fèi)集中點(diǎn)，匯取有酒店、飲食、零售、娛樂等設(shè)計(jì)，且益華部分寫字樓與中銀寫字樓為最早期中山高端寫字樓所在，使該具有較高的商務(wù)基礎(chǔ)。同屬一個(gè)發(fā)展商，方向高度統(tǒng)一由于益華具有較大規(guī)模，整體實(shí)力雄厚，自07年開始大規(guī)模改造，希望能獨(dú)自把造出中山的CBD商業(yè)區(qū)，由于均屬一開發(fā)商，在片區(qū)的發(fā)展方向上能高度統(tǒng)一，

38、資源更能互補(bǔ)各片區(qū)狀況益華片周邊商業(yè)氛圍成熟由于益華成長(zhǎng)的帶動(dòng)，周邊的延街商業(yè)包括一層零售及二層辦公均發(fā)展理想，片區(qū)的商業(yè)氛圍已相當(dāng)成熟，但受制于早期規(guī)劃周邊可開發(fā)的土地空間基本為零，難成大片區(qū)發(fā)展。交通樞紐，出入方便該片較以上片區(qū)都要“新”，主要受益于以上片區(qū)的外流業(yè)態(tài)，而最為凸顯的優(yōu)勢(shì)交通相對(duì)以上兩區(qū)域通暢，受城區(qū)車流增多、道路負(fù)荷不足的影響較小，具有交通方便的優(yōu)勢(shì)。商務(wù)配套初成由于片區(qū)發(fā)展由近年形成，相對(duì)以上片區(qū)要遲，在商務(wù)的配套上較少，與以上兩個(gè)區(qū)域有較明顯差距。各片區(qū)狀況中山日?qǐng)?bào)片可開項(xiàng)目充足片區(qū)發(fā)展較后在配套上明顯不足，但可開發(fā)地塊較多，未來供應(yīng)量會(huì)較集中，加上片區(qū)內(nèi)的酒店業(yè)、飲食

39、業(yè)等經(jīng)營(yíng)相當(dāng)理想，區(qū)域具有較大的發(fā)展空間。片區(qū)價(jià)值對(duì)比在區(qū)位價(jià)值上本片區(qū)具有哪些對(duì)比優(yōu)勢(shì)？交通條件片區(qū)發(fā)展區(qū)位價(jià)值鏈條對(duì)比行政氛圍地段價(jià)值周邊配套規(guī)模優(yōu)勢(shì)同比競(jìng)爭(zhēng)片,市人大片價(jià)值在哪?興中道作為禮賓大道，地段行政氛圍濃厚隨著假日廣場(chǎng)及相關(guān)寫字樓物業(yè)投入運(yùn)營(yíng)地段價(jià)值逐高，中央大道地段價(jià)值無出其右益華片：地段優(yōu)勢(shì)明顯，在地段上廣被消費(fèi)者認(rèn)同 但受可用地塊及交通規(guī)劃限制地段發(fā)展中山日?qǐng)?bào)片：交通優(yōu)勢(shì)凸顯，新片區(qū)道路相對(duì)完善，未受交通阻礙 但為新區(qū)域，商業(yè)配套不足，地段認(rèn)受最低地段價(jià)值項(xiàng)目位處主干道興中道北端，興中道雖為城中心干道，但交通管治嚴(yán)格、規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)高，本片區(qū)交通條件保持良好狀況。交通條件益華片：

40、早期規(guī)模區(qū)域，周邊建筑業(yè)態(tài)已定，片區(qū)道路規(guī)劃未能滿足 城市發(fā)展需要，交通條件較差中山日?qǐng)?bào)片：為新興形成區(qū)域，兩條主干道交匯，交通方便為主優(yōu)勢(shì) 同比競(jìng)爭(zhēng)片,市人大片價(jià)值在哪?周邊配套同比競(jìng)爭(zhēng)片,市人大片價(jià)值在哪?片區(qū)商務(wù)配套已積蓄成熟，各類層次的配套逐步完善，即可滿足商務(wù)辦公，同時(shí)高端商業(yè)的逐步落成將彌補(bǔ)片區(qū)功能不足。益華片：為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，周邊商業(yè)配套完善，益華商業(yè)定位在高端的 奢侈消費(fèi)層次，一定程度上削弱了商務(wù)類配套完善中山日?qǐng)?bào)片：新興商務(wù)片區(qū)，依靠松苑片舊生活配套及盛景的新興小 規(guī)模配套，配套上較東區(qū)其他區(qū)域差。行政氛圍片區(qū)獨(dú)有的商務(wù)行政氛圍，比益華以高端消費(fèi)為主的區(qū)位氛圍要濃，有利于吸引商

41、務(wù)企業(yè)及大型商業(yè)進(jìn)駐。益華片：為傳統(tǒng)成熟商業(yè)旺區(qū)，但高端商業(yè)配套為主，行政類配套相 對(duì)較少，且部分配套使用時(shí)間長(zhǎng)，老化明顯項(xiàng)目正處于更新 重建期，未來規(guī)劃為高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)，現(xiàn)階段處于建設(shè)期中山日?qǐng)?bào)片：新興商務(wù)片區(qū)，商業(yè)氛圍較差，行政配套缺乏，并受主 干道分隔，限制了片區(qū)商業(yè)連片發(fā)展及行政氛圍形成。同比競(jìng)爭(zhēng)片,市人大片價(jià)值在哪?規(guī)模優(yōu)勢(shì)同比競(jìng)爭(zhēng)片,市人大片價(jià)值在哪?片區(qū)項(xiàng)目并不多，但均是具規(guī)模的項(xiàng)目由實(shí)力企業(yè)開發(fā)，加上本項(xiàng)目為最完善的綜合型商業(yè)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合打造中山強(qiáng)勢(shì)財(cái)富聚合區(qū)。益華片：益華單體規(guī)模上暫時(shí)最大，但只能獨(dú)自開發(fā)，只有自身優(yōu) 勢(shì)，并無區(qū)域的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。中山日?qǐng)?bào)片：現(xiàn)階段及未來項(xiàng)目以中型規(guī)模為

42、主，雖數(shù)量較多，但各 自規(guī)模有限，限制了發(fā)展的規(guī)格。片區(qū)發(fā)展同比競(jìng)爭(zhēng)片,市人大片價(jià)值在哪?項(xiàng)目片區(qū)互動(dòng)性強(qiáng)，加上本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有將有三項(xiàng)目入市，從產(chǎn)品規(guī)劃到成本要求，片區(qū)未來項(xiàng)目均集中以中高端物業(yè)為主，區(qū)域整體競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)勁。益華片：周邊已無可開發(fā)地塊，只能通過自已改建，但耗時(shí)長(zhǎng)、過渡 期雜亂，持續(xù)發(fā)展受阻。 中山日?qǐng)?bào)片：區(qū)域周邊有多個(gè)地塊在發(fā)展，但原有基礎(chǔ)較為薄弱，商 務(wù)及行政配套配合不足，形成連片發(fā)展需要相當(dāng)時(shí)間。本片區(qū)的未來展望片區(qū)狀況剖析假日廣場(chǎng)120畝地塊6萬寫字樓本項(xiàng)目片區(qū)優(yōu)勢(shì)：無論益華片后者中山日?qǐng)?bào)片，開發(fā)商都是單打獨(dú)斗的開發(fā)模式為主，沒有整體對(duì)片區(qū)的價(jià)值進(jìn)行挖掘，使消費(fèi)者對(duì)區(qū)域的價(jià)值

43、了解只停留于點(diǎn)上認(rèn)識(shí)，對(duì)于整個(gè)片區(qū)能帶來的效益沒有真正體現(xiàn)。復(fù)合功能：在未來，本片區(qū)中最快投入市場(chǎng)的是本項(xiàng)目，接著是城投6萬的寫字樓物業(yè)，；加上近期賣出近160畝的商住地塊，其由完美發(fā)展商投得，由于其成本較高且該開發(fā)商以經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)（酒店、娛樂等）為主，多種業(yè)態(tài)的綜合彌補(bǔ)了片區(qū)單一功能的缺陷，中心的區(qū)位、完善的城市功能區(qū)將會(huì)使本區(qū)域產(chǎn)生吸聚財(cái)富的巨大向心力，無論商務(wù)、商業(yè)、消費(fèi)者都會(huì)被它吸引，最終形成城市財(cái)富聚焦點(diǎn)。本片區(qū)的未來展望片 區(qū) 價(jià) 值 歸 納中央財(cái)富區(qū)Center Fortune District區(qū)位核心價(jià)值交通條件片區(qū)發(fā)展行政氛圍地段價(jià)值周邊配套規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目定位80年代開放改革剛

44、開始。第一批個(gè)體企業(yè)形成，開始對(duì)辦公物業(yè)的需求，但此時(shí)并無相應(yīng)的物業(yè)模式，只能以底商作為辦公物業(yè)用途，經(jīng)營(yíng)者要為物業(yè)增加多重配置，投資商只將物業(yè)看作商業(yè)用途的過渡到商務(wù)用途的工具，發(fā)展商（運(yùn)營(yíng)商）不會(huì)為其作出任何配套及推廣寫字樓物業(yè)的發(fā)展只處于滿足空間使用需求的階段投資者經(jīng)營(yíng)者發(fā)展商價(jià)值鏈發(fā)展投資者經(jīng)營(yíng)者發(fā)展商價(jià)值鏈發(fā)展90年代中。經(jīng)濟(jì)發(fā)展急劇加快，超前類高層寫字樓物業(yè)誕生，只有以大企業(yè)支持小部分物業(yè)生存（如中銀、益化），由于市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)困難，其以均自身使用為主，不作出售。經(jīng)營(yíng)者配置需求得到一定程度上的滿足，但辦公成本高企，只能迎合小部分企業(yè)或國(guó)有企業(yè)的需求，對(duì)大部分的企業(yè)來說門檻極高，發(fā)展商

45、只為考慮自身的需求，并未加入投資者。90年代未。經(jīng)濟(jì)泡沫爆破，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入調(diào)整期，大量高層建筑的項(xiàng)目爛尾，或以住宅形式作商業(yè)用途以低價(jià)出售，裕華花園等均為商住兩用的物業(yè)形態(tài)此期的物業(yè)質(zhì)素不佳、規(guī)劃以住宅物業(yè)為主、以價(jià)格為點(diǎn)進(jìn)行銷售，投資商以住宅的價(jià)格吸納商用物業(yè)，在回報(bào)上得到一定有滿足，發(fā)展商為實(shí)現(xiàn)資金回收，將物業(yè)作低價(jià)出售。但經(jīng)營(yíng)者在以住宅為規(guī)劃的物業(yè)辦公，商務(wù)辦公的功能遠(yuǎn)遠(yuǎn)未得到滿足。投資者經(jīng)營(yíng)者發(fā)展商價(jià)值鏈發(fā)展2004年前后。經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，市場(chǎng)開始出現(xiàn)投資型的專業(yè)商務(wù)物業(yè)，如：假日廣場(chǎng)等。外立面建筑有一定的檔次同時(shí)配合低耗能的配置，大大降低投資商的門檻。經(jīng)營(yíng)者的要求得到初步

46、滿足，投資者回報(bào)穩(wěn)定。但發(fā)展商因項(xiàng)目規(guī)模小而在這個(gè)階段無法利用此物業(yè)推動(dòng)其他物業(yè)價(jià)值，開發(fā)價(jià)值無法得到延伸。同時(shí)發(fā)展商更多是旁觀者，而不是參與者，對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值運(yùn)營(yíng)容易造成忽略。投資者經(jīng)營(yíng)者發(fā)展商價(jià)值鏈發(fā)展時(shí)期樓宇形態(tài)功能配置經(jīng)營(yíng)者利益投資者利益運(yùn)營(yíng)商利益80年代底商為主只提供經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所除經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所外，無其利益價(jià)值滿足基本要求無特別增加收入90年代中獨(dú)立高層+底商中央空調(diào)，其他功能配置標(biāo)準(zhǔn)較低滿足了展示需求，但成本高沒有滿足遠(yuǎn)營(yíng)難，回收實(shí)現(xiàn)慢90年代未獨(dú)立高層+底商商住兩用，無辦公專業(yè)配置成本低、但功能未能滿足沒有滿足低價(jià)出售，回收實(shí)現(xiàn)慢2004年前后純寫字樓建筑進(jìn)入市場(chǎng)功能配置完善，具有檔次，采取

47、低成本運(yùn)營(yíng)配置。功能及成本均能滿足，但沒有附加價(jià)可言，資源單一得到高價(jià)值回報(bào)，相比其他類型物業(yè)高且回報(bào)穩(wěn)定。價(jià)值回報(bào)合理、回收快，但只滿足單一寫字樓價(jià)值，無其他價(jià)值延紳。2008年后應(yīng)該是什么？投資者經(jīng)營(yíng)者發(fā)展商價(jià)值鏈發(fā)展2008寫字樓運(yùn)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)是什么？What ?寫字樓定位導(dǎo)出獨(dú)特對(duì)價(jià)值鏈條內(nèi)容的高度涵蓋達(dá)致各方利益平衡，全面超越對(duì)手寫字樓定位終結(jié)單體商務(wù)時(shí)代執(zhí)掌共贏財(cái)富之門多方共贏的意義充分體現(xiàn)三方利益創(chuàng)富運(yùn)營(yíng)體并非簡(jiǎn)單為一方利益的服務(wù)，他是能充分滿足運(yùn)營(yíng)商（開發(fā)商）、投資者、經(jīng)營(yíng)者三方利益的共贏。經(jīng)營(yíng)者在中央運(yùn)營(yíng)體平臺(tái)上更好整合資源、享受更多優(yōu)質(zhì)條件；投資者掌控降低投資成本，有充分的運(yùn)

48、營(yíng)保障，穩(wěn)賺投資回報(bào)；運(yùn)營(yíng)商（開發(fā)商）可優(yōu)化各種資源，締造更高價(jià)值。有利整合項(xiàng)目功能項(xiàng)目的功能包括寫字樓、酒店、會(huì)所、商業(yè)及公寓，均為創(chuàng)造財(cái)富的最高形態(tài)群體所服務(wù)，項(xiàng)目所提供并非一個(gè)點(diǎn)的功能，而是由數(shù)個(gè)點(diǎn)（包括內(nèi)、外條件）支撐的運(yùn)營(yíng)體的共贏平臺(tái)，從軟、硬件綜合功能上勝于現(xiàn)階段所有的商務(wù)辦公場(chǎng)所。寫字樓案名頤 和國(guó) 際財(cái)富掌門寫字樓推廣口號(hào)執(zhí)掌財(cái)富 領(lǐng)袖之門總定位與分定位關(guān)系圖頤和國(guó)際頤和廣場(chǎng)頤和宮寓頤和酒店商務(wù)財(cái)富之門資本財(cái)富之門知本財(cái)富之門價(jià)值財(cái)富之門財(cái) 富 掌 門 頤和中心中央地段，價(jià)值無可復(fù)制。位于中山政府所在中央位置，把握發(fā)展風(fēng)向標(biāo)地勢(shì)優(yōu)越不言而喻。中山商務(wù)氛圍最強(qiáng)的區(qū)域，商機(jī)無限 。

49、假日廣場(chǎng)等于興中道上已形成一定的商務(wù)氛圍，未來實(shí)力項(xiàng)目加入，片區(qū)發(fā)展必然加速。中山唯一配套商業(yè)、酒店、會(huì)議、宴會(huì)廳、會(huì)所的寫字樓集群物業(yè) 首層至四層均為商業(yè)、頂上三層為酒店，實(shí)為中山最完善的商務(wù)自用形物業(yè)。中山車位配比最充裕的商務(wù)社區(qū)。除項(xiàng)目地下車庫(kù)以外，附近的H區(qū)將規(guī)劃有兩層地下車庫(kù)，中山先進(jìn)的5A智能化設(shè)備。樓宇、通訊、保安、辦公、消防自動(dòng)化功能完善中山唯一配五星級(jí)酒店式商務(wù)大堂尊貴不張自顯。罕有米層高，體現(xiàn)不一樣的商務(wù)觀感。產(chǎn)品素質(zhì)超越普通競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目環(huán)保節(jié)能，以高品質(zhì)的用料，實(shí)現(xiàn)有氧辦公的商務(wù)環(huán)境。全城最具規(guī)模的可組合空間。空間靈活多變，滿足需要多樣化中山目前最具投資價(jià)值的物業(yè)。同區(qū)位周邊

50、寫字樓物業(yè)投資回報(bào)率均在810%以上中山辦公成本高度節(jié)約商務(wù)物業(yè)。組合式地面，免費(fèi)會(huì)議室及前臺(tái)秘書服務(wù)中山首個(gè)具有推廣基金的商務(wù)物業(yè)。發(fā)展商投入預(yù)留一定費(fèi)用為投資者做租賃推廣基金頤和國(guó)際價(jià)值支持點(diǎn)軟硬件建議軟件：品牌物業(yè)管理聘請(qǐng)國(guó)際知名商業(yè)物業(yè)管理公司為整個(gè)頤和中心統(tǒng)一管理，有利整合項(xiàng)目的資源，并提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。VIP服務(wù)平臺(tái)軟硬件建議軟件：從服務(wù)做起，每層的設(shè)客服務(wù)人員，為企業(yè)提供專業(yè)的人員服務(wù)，增加管理質(zhì)素，使整體運(yùn)營(yíng)順暢，并提升物業(yè)的質(zhì)素。圖片公司阿輝有）免費(fèi)使用大型會(huì)議室及前臺(tái)秘書軟硬件建議軟件：結(jié)合項(xiàng)目配套服務(wù)優(yōu)勢(shì)，針對(duì)企業(yè)對(duì)資源整合的需要，本項(xiàng)目會(huì)所部分的商務(wù)會(huì)議室能提供限期的免

51、費(fèi)服務(wù)及前臺(tái)秘書服務(wù)，從而減低經(jīng)營(yíng)者的前期支付，且能滿足企業(yè)發(fā)展需要。（設(shè)限定期，如二年）24小時(shí)辦公軟硬件建議軟件：面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，加班加點(diǎn)已成為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)必然，作為辦公場(chǎng)所，24小時(shí)辦公已是現(xiàn)今寫字樓的必需條件。軟硬件建議軟件：首創(chuàng)中山寫字樓會(huì)所，限期供辦公企業(yè)免費(fèi)使用部份功能，既可提升整體的配套標(biāo)準(zhǔn)，滿足員工需要，也可為會(huì)所試運(yùn)營(yíng)作前期準(zhǔn)備，讓客戶體驗(yàn)優(yōu)越。部分會(huì)所設(shè)施免費(fèi)開放給大廈員工使用軟硬件建議軟件：項(xiàng)目配有商務(wù)功能的高級(jí)酒店，為寫字樓辦公企業(yè)提供定房服務(wù)、訂房折扣等，充為體現(xiàn)辦公企業(yè)的配套完善，也可輔助酒店的經(jīng)營(yíng)。酒店配套的商務(wù)服務(wù)軟硬件建議軟件：設(shè)立專門的服務(wù)中心，為企業(yè)提供代管

52、、代租、打印、傳真、代訂票務(wù)等商務(wù)常用功能服務(wù)，方便用戶使用，并提升項(xiàng)目整體軟配套質(zhì)量。大堂服務(wù)中心軟硬件建議BA樓宇自動(dòng)化:電梯；照明；空調(diào)：公共大堂；對(duì)講門鈴； 不間斷電源系統(tǒng)背景音響/緊急廣 播系統(tǒng)樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng),可對(duì)全樓的供排水設(shè)備、制冷設(shè)備、供電系統(tǒng)和電梯、自動(dòng)扶梯進(jìn)行監(jiān)視及 控制。 以狀態(tài)監(jiān)視為主，控制啟停為輔。 1空調(diào)自控系統(tǒng) ，2供排水自控系統(tǒng) ，3變配電監(jiān)視系統(tǒng) ，4 電梯監(jiān)視系統(tǒng) CA通訊自動(dòng)化:寬頻到戶（包開戶）；電話線（包2條線路）；影聲天線。綜合布線系統(tǒng)：綜合布線 支持電話系統(tǒng)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，是一個(gè)開放性網(wǎng)絡(luò) 平臺(tái)。室內(nèi)鋪設(shè)架空地板，地面線槽，網(wǎng)絡(luò)地板。 無線通

53、信轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng)：移動(dòng)信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)，辦公樓各層設(shè)有移動(dòng)信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)。 SA保安自動(dòng)化: 24小時(shí)閉路電視監(jiān)控：對(duì)寫字樓各公共出入口、電樓、電梯大堂及其它重要公共區(qū)域 都實(shí)行24小時(shí)閉路電視監(jiān)控錄像；地下車庫(kù)出入口，首層大廳設(shè)彩色變焦帶云臺(tái)攝象機(jī)。樓內(nèi)各層出入 口，電梯轎箱等處設(shè)置固定黑白定焦攝象機(jī)。寫字樓內(nèi)走廊設(shè)置固定黑白定焦攝象機(jī)，地下停車庫(kù)內(nèi)設(shè) 黑白帶云臺(tái)變焦攝象機(jī)。 接駁管理中心報(bào)警防盜系統(tǒng)：在保安監(jiān)控中心建立防盜報(bào)警系統(tǒng)，每個(gè)寫字 樓單位都預(yù)留已連接到監(jiān)控中心的防盜報(bào)警接口，支持各種報(bào)警探頭的接入，形成寫字樓最有效的安全 防線；寫字樓主要出入口設(shè)門磁開關(guān)，電子門鎖，讀卡器。電子巡更系統(tǒng)。停車

54、場(chǎng)管理系統(tǒng)：內(nèi)部 車輛采用專用停車卡，外部車輛采用臨時(shí)出票機(jī)的方式。FA消防自動(dòng)化:按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)配備消防栓，火警警鐘；支持自動(dòng)噴淋及煙感報(bào)警器的安裝；火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及 自動(dòng)滅火和消防聯(lián)動(dòng)控制廣播音響系統(tǒng)：火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)與公共廣播合用一套廣播系統(tǒng)。OA辦公自動(dòng)化: 支持局域網(wǎng)、電腦辦公、傳真、復(fù)印件；以物業(yè)管理，公用信息服務(wù)，智能卡管理，商場(chǎng) 管理為主的應(yīng)用軟件系統(tǒng)。硬件：5A級(jí)寫字樓設(shè)施配備：軟硬件建議硬件：智能一卡通一卡通IC卡：客戶可持有一張非接觸式 IC卡，在大廈內(nèi)部實(shí)現(xiàn)真正的一卡通消 費(fèi)。在識(shí)別系統(tǒng)前輕輕一晃，可以根據(jù)使用權(quán)限進(jìn)入樓層、辦公室，可以在大堂吧、商務(wù)吧進(jìn)行消費(fèi)，水電氣、電話、

55、物管費(fèi)都通過該卡結(jié)清軟硬件建議硬件：獨(dú)立空調(diào)獨(dú)立空調(diào)，分戶計(jì)量獨(dú)立空調(diào)，分戶計(jì)量結(jié)合中山寫字樓消費(fèi)市場(chǎng)特點(diǎn)，在空調(diào)部分建議為每商戶預(yù)留位置，在規(guī)范要求內(nèi)自行安裝，減少商戶運(yùn)營(yíng)成本、提升操作靈活性。軟硬件建議硬件：品牌電梯作為商用物業(yè)，電梯流量使用大，穩(wěn)定性要求，且關(guān)系項(xiàng)目整體檔次，建議本項(xiàng)目采用品牌的高速電梯，以滿足商務(wù)上高標(biāo)準(zhǔn)要求。軟硬件建議硬件：中空防輻射玻璃中空單向防輻射玻璃（隔音、隔光、防輻射玻璃）；商業(yè)鋼化玻璃，保證室內(nèi)空間的舒適度，并增加立面的美觀度。軟硬件建議硬件：獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)，是現(xiàn)代化辦公的（節(jié)能、環(huán)保方面）必然配置，其有利于保持辦公環(huán)境的質(zhì)素，且能滿足企業(yè)節(jié)能的需要。獨(dú)立新風(fēng)

56、系統(tǒng)移動(dòng)式組合地面 軟硬件建議硬件：采用全新的地塊組合鋪裝方式，有效增加項(xiàng)目寫字樓辦公的方便性，滿足企業(yè)現(xiàn)代辦公使用功能需要，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。外立面（參考附件）軟硬件建議硬件：推售建議推 售 思 路市場(chǎng)切入點(diǎn)準(zhǔn)確目前，中山市的寫字樓市場(chǎng)正值空檔期，前期已售寫字樓銷售早已進(jìn)行尾聲，而準(zhǔn)備在08年底至09年初將會(huì)有數(shù)個(gè)寫字樓項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，所以，對(duì)我盤而言，在八月份進(jìn)入市場(chǎng)將是一個(gè)最好的入市時(shí)機(jī)。高調(diào)面市，搶占市場(chǎng)先機(jī)利用產(chǎn)品均好性的差異，在保障項(xiàng)目利潤(rùn)及出貨速度的前提下，將最優(yōu)及最差的產(chǎn)品搭配入市，以價(jià)值超越價(jià)格方式面世。在首推單位上需有充足的貨量，即可營(yíng)造熱銷氛圍又可將均好性較差的單位得前清理?？刂仆曝浰俣?，分階段制造銷售高潮配合營(yíng)銷事件，分三批推向市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)形成熱銷緊迫感利用價(jià)格啟動(dòng)市場(chǎng)，聚焦市場(chǎng)熱點(diǎn)靈活運(yùn)用價(jià)格策略及產(chǎn)品策略，提前清理貨尾，形成低開高走之勢(shì)，價(jià)格逐步拉升，力求做到零庫(kù)存。推 售 節(jié) 點(diǎn)推售節(jié)點(diǎn)：時(shí) 間：8月9日-9月19日第一階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)剖圬浟浚?、5、6、11層共計(jì)53套認(rèn)購(gòu)方式：以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的形式，出價(jià)格認(rèn)單位。（在項(xiàng)目已領(lǐng)取預(yù)售證的情況下）推售說明： 由于會(huì)所四樓、五樓并不完全是寫字樓功能，而且在采光等方面均好性 相對(duì)較 差,銷售中有一定的難度，因此建議4、5、6樓寫字樓首批推出。