房地產(chǎn)基礎知識(共48頁)

1、 房地產(chǎn)基礎知識 目 錄1、房地產(chǎn)概述(i sh) 3-72、土地相關(xinggun)知識 8-133、商品房相關(xinggun)知識 14-184、房地產(chǎn)銷售(xioshu)相關內容19-225、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)指標 23-286、房屋相關內容 29-367、關于市場調研 37-388、合同重點摘要 39-409、建筑方面知識 41-4210、住宅形式 43-4511、窗的種類 46-47房地產(chǎn)基礎培訓房屋建筑概述通常認為，建筑是建筑物和構筑物的總稱。其中供人們生產(chǎn)、生活或進行其它活動的房屋或場所都叫做“建筑物”，如住宅，學校，辦公樓等，人習慣上也稱之為建筑。而人們不在其中生產(chǎn)，生活的建筑，稱

2、為“構筑物”，如水壩，煙囪等。房地產(chǎn)概述(i sh)什么(shn me)叫房地產(chǎn)指房屋財產(chǎn)和土地(td)財產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物和附著物。什么是房產(chǎn)指在土地上面以房屋的實物形態(tài)體現(xiàn)的財產(chǎn)，它在法律上有明確的權屬關系。什么是房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修和管理，土地使用權的有償出讓、轉讓，房屋所有權的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)業(yè)涉及房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費、管理的全過程，它是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。屬于第三產(chǎn)業(yè)范疇。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務等行業(yè)與企業(yè)的總稱。 什么是房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)作為商品而進行的各種

3、交易活動，包括土地使用權的出讓、轉讓、出租抵押和各種所有制房屋連同相關土地使用權的買賣、租賃、典當、互換、拍賣，以及其它在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動。根據(jù)國家法規(guī)規(guī)定，一切房地產(chǎn)交易活動都必須進入房地產(chǎn)市場，納入政府管理，通過房地產(chǎn)交易管理機構辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)。房地產(chǎn)交易的構成要素有三個方面：一是交易的主體，即從事房地產(chǎn)交易的組織或個人，他們在交易活動中構成買賣的雙方或供求雙方；二是交易的客體，即用于交易的對象，它包括土地和房屋，有關房地產(chǎn)知識、情報信息、有價證券也屬房地產(chǎn)交易的市場的客體；三是交易的媒體，即房地產(chǎn)交易活動中介機構，具體可分為交易媒體（如經(jīng)紀人、信托公司、交易所等）、融資

4、媒體（如各種房地產(chǎn)投資提供貸款的金融機構）。由于房地產(chǎn)本身具有不可移動性、地區(qū)性和個別性的特點，形成了房地產(chǎn)交易與一般商品交易的不同特點，如一般商品交易可以集中一個固定場所供人們選擇，而房地產(chǎn)交易則必須對每宗房地產(chǎn)進行實地調查。因而房地產(chǎn)市場是一個沒有柜臺的市場。同時，房地產(chǎn)交易在很多情況下并不能“一手交錢，一手交貸”，土地使用權和房屋所有權的轉換往往不能在瞬間完成，由此可以概括房地產(chǎn)交易具有以下特點：1、進行交易的房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的無形權利的轉移，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的有機統(tǒng)一。2、地產(chǎn)交易投資(tu z)金額大，費用昂貴，可采取分期付款方式。房地產(chǎn)交易活動可以一次完成，也可以分期(fn q)陸續(xù)

5、完成。3、地產(chǎn)交易區(qū)域性強，不同地域(dy)的房地產(chǎn)價格有很大差異。4、房地產(chǎn)交易是有條件的，必須受國家法律法規(guī)的制約，交易雙方必須簽訂交易 合同，經(jīng)房地產(chǎn)交易管理部門登記、審核并進行產(chǎn)權變更登記。5、房地產(chǎn)的增值保值作用，體現(xiàn)房地產(chǎn)交易還具有消費與投資的雙重性質。什么是房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場：是由房地產(chǎn)一級市場、二級市場、三級市場組成。以上三個級別的市場稱為房地產(chǎn)市場。一級市場：即土地市場，是由國土部門掌握，通過協(xié)議，招標或拍賣的方式，將土地使用權轉讓給具有開發(fā)資格的房地產(chǎn)開發(fā)商。二級市場：即是房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權后，在土地上興建物業(yè)，然后通過銷售，將該物業(yè)銷售給廣大的小業(yè)主。三級市場

6、：即是小業(yè)主在開發(fā)商處購買物業(yè)后，擁有該物業(yè)的所有權（以房地產(chǎn)證為依據(jù)），然后將該物業(yè)的所有權轉讓給受讓方。從房產(chǎn)性質來區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類：A、商品房 B、非商品房 C、集資房 D、福利房 E、私房從房地產(chǎn)用途來區(qū)分可以分為以下幾點：寫字樓：1、標準寫字樓 2、商住寫字樓住 宅：1、高層住宅（小高層）2、多層住宅商 鋪：1、臨街地鋪2、裙樓商鋪房地產(chǎn)的概念和分類 房地產(chǎn)是房產(chǎn)(fngchn)和地產(chǎn)的總稱。 房產(chǎn)是房屋及其權利的總稱。地產(chǎn)是土地及其權利的總稱。 房地產(chǎn)是由土地(td)、附著在土地上的各類建筑物、構筑物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產(chǎn)總體。房地產(chǎn)也稱不動產(chǎn)。 注：房地

7、產(chǎn)物(chnw)權除了房屋所有權外，還包括所有權衍生的租賃權、抵押權、 典當權等。土地所有權（占有權、使用權、收益權、處分權）； 房產(chǎn)與地產(chǎn)之間的關系 房產(chǎn)指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物； 地產(chǎn)是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。 房產(chǎn)是個人不動產(chǎn),就是你們家的房子就屬于房產(chǎn) 地產(chǎn)是一片地的價格和它的價值,它可以是牧場,公園,果園,菜園等等 房地產(chǎn)是用一片地開發(fā)成住房,寫字樓,大廈,購物中心等等 房地產(chǎn)籠統(tǒng)的說屬于地產(chǎn),但地產(chǎn)不一定是房地產(chǎn) 我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然

8、的聯(lián)系主要包括幾個方面： A、 實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分； B、 從價格構成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格； C、 從權屬關系看，房產(chǎn)所有權和地產(chǎn)所有權是聯(lián)系在一起的。 差異包括幾個方面： A、 二者屬性不同； B、 二者增值規(guī)律不同； C、 權屬性質不同； D、 二者價格構成不同。 房地產(chǎn)的類型 按用途劃分： A、居住用房地產(chǎn) B、生產(chǎn)用房地產(chǎn)（工廠等） C、經(jīng)營用房地產(chǎn)（商場、游樂園等） D、行政用房地產(chǎn)（政府辦公樓、房管局、建設局等） E、其他專業(yè)用房地產(chǎn)（學校、醫(yī)院、福利院等） 房地產(chǎn)的特性(txng) A、 位置(wi zhi)的固定性 B、 地域(d

9、y)的差別性 C、 資源的有限性 D、 高值的耐久性 E、 保值增值性 房地產(chǎn)業(yè)的主要內容 A、 國有土地使用權的出讓，房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)，房屋開發(fā)和建設，如征用土地、拆遷安置、委托規(guī)劃設計、組織開發(fā)建設、對舊城區(qū)土地的再開發(fā)等; B、房地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權的出讓、轉讓、租賃、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動； C、房地產(chǎn)中介服務，包括房地產(chǎn)咨詢、估價、測量和經(jīng)紀代理； D、房地產(chǎn)物業(yè)管理服務，包括家居服務、房屋及配套設施和公共場所的維修養(yǎng)護、保安、綠化、衛(wèi)生、轉租、代收代付等； E、房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等； F、房地產(chǎn)的調控和管理，即建立房地產(chǎn)的資金市場、技術

10、市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地產(chǎn)價格，建立和健全房地產(chǎn)法規(guī)，以實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調控。 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關系 建筑業(yè)是屬于第二產(chǎn)業(yè)，屬于物質生產(chǎn)部門，從事勘察、設計、施工、安裝維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結果就是建筑物和構筑物。房地產(chǎn)業(yè)則兼開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等多種性質，屬于第三產(chǎn)業(yè)。一般從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商，從事房屋建設和設備安裝的企業(yè)稱為建筑商和承包商。在項目開發(fā)建設活動中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關系。 房地產(chǎn)土地的使用(shyng)年限是如何確定凡與省市規(guī)劃國土局簽訂(qindng)土地使用權出讓合同書的用地，其土地使用年限按

11、國家規(guī)定執(zhí)行。即： 居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生(wishng)、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合用地或者其他用地50年土地(td)相關內容(nirng)土地類型是什么(shn me)土地按其性質劃分為：居住、商住、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集資，微利房地產(chǎn)。什么是土地使用權所謂土地使用權，是指依法取得的對某一地塊的地上的經(jīng)營權和利用權，即具有使用土地的主體資格的單位或個人，依照法定程序辦理土地使用權的申請登記，取得土地使用權證書，被法律確認對土地享有的占有、使用和部分收益、處分的權利。它是我國土地使用制度在法律上的體現(xiàn)。土地使用權是土地所有權的

12、內容之一，它的使用必須符合土地所有權人的利益，同時也必須符合社會利益。如對土地的使用權用必須考慮周圍環(huán)境，不能給自然環(huán)境和鄰里造成不良影響，亦即不能污染、破環(huán)自然環(huán)境，不能給鄰理的通風、透氣、采光造成影響。使用權土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。土地使用權出讓方式有哪些1、協(xié)議出讓土地使用權：協(xié)議出讓土地使用權，是指由土地管理部門代表政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經(jīng)協(xié)商確定的土地價格，并將土地使用權出讓與土地使用者的行為。2、招標出讓土地使用權：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，通過競標后確定的中標人取得土地使用權的行為。3、拍賣出讓土地使用

13、權：是指在指定時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，有出價最高者獲得土地使用權的行為。招標、拍賣、掛牌的區(qū)別招標定義 招標是指在一定范圍內公開貨物、工程或服務采購的條件和要求，邀請眾多投標人參加投標，并按照規(guī)定程序從中選擇交易對象的一種市場交易行為。 招標(zho bio)方式 招標(zho bio)分為公開招標和邀請招標招標(zho bio)。公開招標是招標人通過招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。邀請招標是指招標人以投標邀請的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蚱渌M織投標。 招標代理 招標人有權自行選擇招標代理機構，委托其辦理招標事宜。 招標代理機構

14、是依法設立從事招標代理業(yè)務并提供服務的社會中介組織。 招標程序 政府采購的招標程序一般為： 1、采購人編制計劃，報財政廳政府采購辦審核； 2、采購辦與招標代理機構辦理委托手續(xù)，確定招標方式； 3、進行市場調查，與采購人確認采購項目后，編制招標文件。 4、發(fā)布招標公告或發(fā)出招標邀請函； 5、出售招標文件，對潛在投標人資格預審； 6、接受投標人標書； 7、在公告或邀請函中規(guī)定的時間、地點公開開標； 8、由評標委員對投標文件評標； 9、依據(jù)評標原則及程序確定中標人； 10、向中標人發(fā)送中標通知書； 11、組織中標人與采購單位簽訂合同； 12、進行合同履行的監(jiān)督管理，解決中標人與采購單位的糾紛。 招標

15、這種采購方式的特點或須具備的要素 （1）程序規(guī)范：在招標投標活動中，從招標、投標、評標、定標到簽訂合同，每個環(huán) 節(jié)都有嚴格的程序、規(guī)則。這些程序和規(guī)則具有法律拘束力，當事人不能隨意改變。 （2）編制招標、投標文件：在招標投標活動中，招標人必須編制招標文件，投標人據(jù)此編制投標文件參加投標，招標人組織評標委員會對投標文件進行評審和比較，從中選出中標人。因此，是否編制招標、投標文件，是區(qū)別招標與其他采購方式的最主要特征之一。 （3）公開性：招標投標的基本原則是“公開、公平、公正”，將采購行為置于透明的環(huán)境中，防止腐敗行為的發(fā)生。招標投標活動的各個環(huán)節(jié)均體現(xiàn)了這一原則：招標人要在指定的報刊或其他媒體上

16、發(fā)布招標通行，邀請所有潛在的投標人參加投標；在招標文件中詳細說明(shumng)擬采購的貨物、工程或服務的技術規(guī)格，評價和比較投標文件以及選定中標者的標準；在提交投標文件截止時間的同一時間公開開標；在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質性內容進行談判。這樣，招標投標活動補完全(wnqun)置于社會的公開監(jiān)督之下，可以(ky)防止不正當?shù)慕灰仔袨椤?（4）一次成效：在一般的交易活動中，買賣雙方往往要經(jīng)過多次談判后才能成交。招標則不同。在投標人遞交投標文件后到確定中標人之前，招標人不得與投標人就投標價格等實質性內容進行談判。也就是說，投標人只能一次報價，不能與招標人討價還價，

17、并以此報價作為簽訂合同的基礎。以上四要素，基本反映了招標采購的本質，也是判斷一項采購活動是否屬招標采購的標準和依據(jù)。 中華人民共和國拍賣法(以下簡稱拍賣法)第三條規(guī)定：拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權利轉讓給最高應價者的買賣方式。 拍賣既然是一種特殊的買賣方式，當然就有它的特點： 一是：通過拍賣的形式進行買賣而轉移拍賣標的物。一般由委托人將拍賣標的物 依法交由拍賣人，由拍賣入主持通過競買人競價的方式而將其拍賣標的轉移給競買人中的最高應價者-買受人。 二是：一般由最高應價者獲取拍賣標的。一般由拍賣師三次叫價無人競價時，由其最高應價者獲得拍賣標的。 三是：拍賣行業(yè)具有中介服務性質。拍

18、賣與一般商業(yè)單位或貿(mào)易公司不同，其自身沒有應拍賣的標的，而是接受委托人的委托，通過組織競買人競價，而促其成交的一種交易行為，因而，拍賣行具有中介服務的性質。隨著社會主義市場經(jīng)濟的逐步深入，新的拍賣方式也不斷出現(xiàn)，如拍賣公司與商家舉辦聯(lián)合拍賣會、網(wǎng)上拍賣等等。 掛牌出讓國有土地使用權：是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。掛牌出讓綜合體現(xiàn)了招標、拍賣和協(xié)議方式的優(yōu)點，并同樣是具有公開、公平、公正特點的國有土地使用權出讓的重要方式，尤其適用于當前我國土地市場現(xiàn)

19、狀，具有招標、拍賣不具備的優(yōu)勢：一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭；二是操作簡便，便于開展；三是有利于土地有形市場的形成和運作。掛牌出讓是招標拍賣方式出讓國有土地使用權的重要補充。土地(td)年限70年后應如何(rh)處理70年大限(dxin)之后房子如何處理是HYPERLINK / t _blank買房人最關注的問題之一。物權法四審之前的草案都一直規(guī)定，私有房產(chǎn)的土地使用權到期即取消，土地使用者應在期滿之前一年提出續(xù)期申請，繳納土地出讓金后繼續(xù)使用。而第五次審議規(guī)定，居住用地不需要申請，土地使用權70年大限到期之后自動續(xù)期。什么情況下才能成立業(yè)主委員會個物業(yè)管理區(qū)域內

20、，有下列情況之一的，所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應當會同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 （1）公有住宅出售建筑面積達到30%以上； （2）新建商品住宅出售建筑面積達到50%以上； （3）住宅出售已滿2年。解困房、廉租房、廉價房有什么區(qū)別？符合什么條件才允許購買廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供 HYPERLINK /view/101434.htm t _blank 社會保障性質的住房。什么是地價土地使用出讓的價格，包括土地使用出讓金，市政配套設施和土地開發(fā)費。現(xiàn)行的土地獲取方式（來源）1、劃撥2、

21、出讓：分為招標、拍賣、掛牌三種根據(jù)2003年6月1日頒布的天津市國有土地有償使用辦法，對于經(jīng)濟性用地必須采用土地出讓的方式獲得。什么(shn me)是土地使用權年限土地使用(shyng)權年限是指政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，土地使用權滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃需要的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準補清地價后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權由政府無償收回。什么(shn me)是居住區(qū)用地居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱?？傆玫孛娣e經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積；建設用地面積（凈用地面積）

22、經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積；什么是住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。什么是公共服務設施用地公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。 道路用地道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。什么是公共綠地公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。三通一平是指水通、電通、路通及場地

23、(chngd)平整；七通一平通水(tn shu)(上、下水(xi shu)、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、平整土地紅線圖又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房；商品房相關(xinggun)內容什么(shn me)是住宅住宅，就是供人居住的房子。人在任何房子里都可居住，但并不是所有的房子都可稱為住宅?？晒┤藗兙幼〉姆孔樱瑧斁邆淇晒┤藗兩钇鹁拥墓δ芎驮O施。那些不具備居住用途的房子，如辦公室、商店、廠房，一般不具備這些(zhxi)功能設施，這是劃分住宅與非住

24、宅的一個根本標志。人們?yōu)樽陨砩钇鹁釉O計、建造住宅也經(jīng)歷了一個從無到有的過程，最初的樹洞、巖穴只是為我們的祖先提供了天然的棲身之地。隨著人類的進化和勞動本領的增強，人們逐步意識到要通過勞動來創(chuàng)造和改變自身的居住條件，于是通過人工的勞動與大自然提供人類不斷地建造和完善著住宅及其各項功能，住宅作為人類勞動的結晶，反過來又為人類的生存、享受和發(fā)展提供必備的條件。什么是住宅的產(chǎn)權如果某人同時擁有對某所住宅的占用、使用、收益和處分權利，也就擁有了住宅的產(chǎn)權。住宅的產(chǎn)權等同于住宅所有權。特征為：1、所有權在行使時不需要他人的協(xié)助是一種絕對權。2、住宅的產(chǎn)權是對住宅的支配權，任何人不得干預。3、一處住宅只有

25、一項產(chǎn)權，具有排他性。什么是住宅產(chǎn)權“共同共有”是以數(shù)人共有關系來確定對住宅產(chǎn)權的共有。最常見的如夫妻關系。各共有人并不能擁有自己的產(chǎn)權部分，因此對于住宅共有產(chǎn)權一般是分享權利、分擔義務。除非共同關系消滅或解除，否則共有的房產(chǎn)住宅不能請求分割。什么是住宅小區(qū)住宅小區(qū)也稱“居住小區(qū)”是由城市道路以及自然只是線（如河流）劃分，并不為交通干道所穿越的完整居住地段。住宅小區(qū)一般設置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務設施和管理機構。住宅包括哪些類型現(xiàn)代城鎮(zhèn)住宅分類很多：1、按照住宅層數(shù)分類，可分為：低層住宅（庭院式住宅）、多層住宅、高層住宅（超高層住宅）2、按照住宅承重結構所選用的主要材料分類(

26、fn li)，可分為：混合結構住宅(zhzhi)（磚木、砌塊、磚混、鋼混）、大模板結構住宅（內外墻現(xiàn)澆、內墻現(xiàn)澆外墻掛板，內墻現(xiàn)澆外墻磚砌）、框架(kun ji)輕板住宅、簡單結構住宅（干打壘、生木結構、拱券結構、竹木結構、泥石結構、輕鋼骨結構）3、按照住宅的平面布局分類，可分為：點式（墩式、塔式）住宅、條式（板式）住宅4、按照住宅的設計特點分類，可分為：內廊式住宅、外廊式住宅（筒子樓）、退臺式住宅（臺階式住宅）、躍層式住宅（復式住宅）、錯層式住宅（梯間式住宅）；5、按照住宅的用途和功能分類，可分為：普通住宅、青年住宅、老年人住宅、殘疾人住宅、別墅式住宅（庭院式住宅）什么是預售商品住宅指建筑工

27、程尚未完成，而預先出售的商品住宅。什么是公有住宅是指由國家及國有企業(yè)、事業(yè)單住投資興建、銷售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權歸國家所有。什么是私有住宅是由個人或家庭購買、建造的住宅。公有住宅通過住宅市場出售給個人和家庭，也就是轉為私有住宅。什么是住宅建筑安裝費主要指用于住宅主體工程本身的建筑工費、機械使用費、技術裝備費、技術裝備、施工管理費等。其中建筑材料費所占比重較大。整個建安工程總造價通常稱為“工程總造價”。毛坯房是指沒有進行裝修過的房。什么是期房指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證為止，所出售的商品房稱為期房。消費

28、者在購買期房時應簽商品房預售合同。什么(shn me)是現(xiàn)房指消費者在購買(gumi)時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽定商品房買賣合同后，立即可以(ky)辦理入住并取得產(chǎn)權證。什么是商品房商品房是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權進行開發(fā)建設并經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領獨立房產(chǎn)證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈予、交換的房地產(chǎn)。什么是福利商品房福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)地價、按房屋的成本造價售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質的房屋。什么是微利商品房微利商品房與福利房不同在于不免地價，并有略高于房地產(chǎn)成本的微

29、利，這類房屋由政府主管單位籌資建設，可來解決企業(yè)職工住宅困難房，價格由政府確定實行優(yōu)惠價格政策。什么是安居房安居房是指實施國家“安居工程而建設的住房（屬經(jīng)濟適用房一類），是國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是4平米以下特困戶提供的銷售價格低于成本，由政府補貼的非營利性住房。什么是經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的消費能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而不是降低建筑標準。它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免

30、了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房，故又稱經(jīng)濟實用房。經(jīng)濟適用房包括安居房、解困房。使用權房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。 產(chǎn)權房是指產(chǎn)權人對房屋（指建筑物）擁有所有權，對該房屋占用范圍內的土地擁有使用權，產(chǎn)權人對這兩項權利享有占有。使用，收益(shuy)和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產(chǎn)權人可以轉讓、商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現(xiàn)的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用

31、以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。集資房是改變住房建設由國家和單位包的制度(zhd)，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免優(yōu)惠。集資(jz)所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權。集資建房有兩種產(chǎn)權；一種是該房屋出售的價格高于當年的房改成本價。其產(chǎn)權界定為經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權。另一種是低于當年的房改成本價格，其產(chǎn)權為房改成本價房。房改房已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮(zhèn)住房制

32、度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年后歸職工個人所有. 1、房改房是國家對職工工資中沒有包含住房消費資金的一種補償，是住房制度向住房商品化過渡的形式，它的價格不由市場供求關系決定，而是由政府根據(jù)實現(xiàn)住房簡單再生產(chǎn)和建立具有社會保障性的住房供給體系的原則決定，是以標準價或成本價出售。 2、房改房的銷售對象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的優(yōu)惠政策，購買房改出售的住房的人只能是承住獨用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。 3、在房改售房中對購房的面積有所控制，規(guī)定人均可購

33、房的建筑面積的控制指標，以防止一些人人大量低價購買公有住房，造成國有資產(chǎn)的流失。 4、購買房改出售的公有住房有一定的優(yōu)惠政策，公有住房的價格在標準價或成本價的基礎上還有工齡、職務或職稱方面的優(yōu)惠折扣。房改房產(chǎn)權(chn qun)分為三個級別：成本價產(chǎn)權和標準價產(chǎn)權以及標準價優(yōu)惠產(chǎn)權?？罩蒙唐纷≌康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設，取得(qd)房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）已超過一年的商品住宅。期房(q fn)是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式

34、。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目?，F(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。Townhouse也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。酒店式服務公寓是指提供酒店式管理服務的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，市場定位很高。 它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，讓人有賓至如歸

35、的感覺?；铱臻g灰空間最早是由日本建筑師黑川紀章提出。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡空間，以達到室內外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等。房地產(chǎn)銷售(xioshu)相關(xinggun)內容什么(shn me)是商品房的“五證”房地產(chǎn)商在預售商品房時應具備：1、國有土地使用證：我國的土地管理法規(guī)定，土地屬于國家或集體所有，能轉讓的只能是國有土地使用權，集體土地使用權只有通過征用等方式變成國有土地使用權才能轉走，只有在國有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得國有土地使用權就不能取得房產(chǎn)證，房屋就不能進行正常的轉讓、抵押、出租等。要取得國有土地使用

36、權就得向國家交納土地出讓金；2、建設用地規(guī)劃許可證：根據(jù)我國土地管理法規(guī)定，建設用地要符合國家的土地利用總體規(guī)劃；3、建設工程規(guī)劃許可證：房子建在什么地方、要建多高、容積率是多少，都要經(jīng)過規(guī)劃部門的規(guī)劃許可；4、建設工程施工許可證：只有擁有此證工程才能施工；5、商品房預售許可證：沒有此證，房子就不能銷售或預售，一般來說開發(fā)商如果沒有前四證，就辦不下來此證。兩書a住宅質量保證書、b住宅使用說明書；房地產(chǎn)產(chǎn)權是指產(chǎn)權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產(chǎn)權人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權利；什么是外銷許可證凡對境外預售的房屋者要辦理此證才可銷售。什么是房地產(chǎn)買賣合同房

37、地產(chǎn)買賣合同是由房管局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權利，所有的商品房銷售都須簽訂此合同，目前，內銷的房地產(chǎn)合同亦需做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。契稅（契稅是指房屋所有權發(fā)生變更(bingng)時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權變動征收的一種專門稅種。）是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權發(fā)生(fshng)轉移，按當事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權隨人征收的一種稅。征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權轉移變動的土地、房屋。在中國(zhn u)境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。（1）國有土地使用權出讓；（2）土地使用權轉讓，包括出售、贈予、交

38、換；（3）房屋買賣；（4）房屋贈予。什么是商品房維修基金（公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養(yǎng)護。）是指按建設部住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法（建住房1998213號）的規(guī)定，新建商品住宅（包括經(jīng)濟適用住房）出售后建立的共用部位、共用設施設備維修基金。什么是確權是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權屬調查、地籍勘丈、審核批準、登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認某一房地產(chǎn)的所有權、使用權的隸屬關系和他項權利。什么是土地使用權是

39、指土地使用者在法律允許范圍內對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權利。房屋的他項權利房屋的他項權利是指由房屋的所有權衍生出來的典權、租賃權、抵押權、繼承權等權利什么是銀行按揭銀行按揭是指購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為。業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購得樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期付銀行的本金與利息。這種方式稱為銀行按揭。什么是樣板房樣板房是指與實際(shj)房屋的結構相同，但裝修標準按發(fā)展商的售樓書而定的房子。什么(shn me)是示范房示范房與樣板房的裝修有區(qū)別，目的(md)是為提供給客戶裝修參考。房屋的建筑面積、公共面積是

40、由什么部門來確定房屋的建筑面積、公共面積由市房管局地籍測繪部門負責確定。向開發(fā)商購買一手商品房屬什么轉移屬房地產(chǎn)二級市場轉移。向開發(fā)商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些1、印花稅：數(shù)額為交易價的萬分之五2、登記費：定額80元3、契稅：指導價以下1.5% 指導價以上3%4、公共維修基金：數(shù)額為交易價的1-3%（2008年4月后取得土地標準改變）什么是商品房的起價、均價、預售價和一次性買斷價1、起價：指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。2、均價：指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。3、預售價：指商品房預售的價格，也是商品房預

41、（銷）售合同中的專用術語。4、一次性買斷價：買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。商品房買賣合同有哪些內容1、用地依據(jù)、商品房坐落位置、商品房交付使用時間2、總價款、付款方式、付款時間3、建筑面積、套內面積、分攤面積和分攤部位分別標明。4、商品房的銷售方式（預售或現(xiàn)房銷售）5、商品房屋的產(chǎn)權性質、產(chǎn)權登記約定的期限和有關方面的責任。6、發(fā)生設計變更的約定7、關于商品房屋裝飾、設計標準、房屋質量的承諾和責任。8、物業(yè)管理方式及售后保修(bo xi)、維修責任10、合同約定面積與實測面積發(fā)生差異(ch

42、y)的處理方式11、違約責任什么(shn me)是入伙是指業(yè)主領取鑰匙，接房入住。什么是物業(yè)管理物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權人或業(yè)主委員會的委托，依照物業(yè)管理合同或協(xié)議，對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營、服務為一體的有償勞動，它按照社會化、市場化、專業(yè)化原則進行管理。什么是業(yè)主委員會是指由物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。業(yè)委會的權力基礎是其對

43、物業(yè)的所有權，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關的一切重大事項擁有決定權。業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。業(yè)主委員會 由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府批準成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權益的社會團體，其合法權益受國家法律保護。業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期3年，可連選連任。業(yè)主委員會由道德品質好、熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間的成年人擔任。在任期內，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會會議通過后，提交業(yè)主大會確認。 會所的功能和建設檔次可分為基礎型和超級型，基礎設施提供業(yè)主最基本的健康生活需求，可讓人免費使用；超級會所則適當對其中部

44、分設施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求，勢必會形同虛設；如降低物業(yè)管理費，將影響房產(chǎn)的整體品質。會所的設置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區(qū)業(yè)主服務，不對外開放，保證了業(yè)主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業(yè)主提供了良好的社交場所。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)(shj)指標什么(shn me)是共有(n yu)建筑面積房屋系指各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。什么是公用建筑面積電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括

45、套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。什么是公用建筑面積分攤系數(shù)將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分攤系數(shù)。銷售面積銷售面積是指商品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（ 以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。什么是建筑密度規(guī)劃地塊內各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。什么是日照間距建筑物與建筑物之間的距離。日照有沒有規(guī)定每天最少保證幾小時日照時間我國中華人民共和國國

46、家標準城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（GB50180-93）的規(guī)定：“大城市住宅日照標準為大寒日2小時，冬至日1小時，老年人居住建筑不應低于冬至日日照2小時的標準；在原設計建筑外增加任何設施不應使相鄰住宅原有日照標準降低；舊區(qū)改造的項目內新建住宅日照標準可酌情降低，但不應低于大寒日日照1小時的標準。”什么是樓間距東西向樓間距為1：1，南北(nnbi)偏東為1：1.3，南北向為1：1.5。什么(shn me)是建筑(jinzh)層高、凈高層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有個要求，這個高度就叫層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表

47、面）之間的豎向尺寸。住宅建筑模數(shù)協(xié)調標準（GBI100-87）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”什么是住宅的開間、進深(1)住宅的開間即住宅的寬度。指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，因為就一個自然間的寬度而言，故又稱為開間。在1987年頒布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調標準中，對住宅的開間在設計上有嚴格的規(guī)定。磚混結構住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米

48、、3.6米、3.9米、4.2米。(2)住宅的進深在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。在1987年實施的住宅建筑模數(shù)協(xié)調標準中，明確規(guī)定了磚混結構住宅建筑的進深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長。什么是人口凈密度每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)?？偨ㄖ娣e指在建設用地圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；容積率是指總建筑面積(jin zh min j)與建設用地面積之比值。（如：在10萬平方

49、米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）建筑面積(jin zh min j)指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久(yngji)建筑。建筑覆蓋率（建筑密度）建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8建筑密度為80%）綠化率綠地率,居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(%)。綠地應包括：公共綠地、宅旁綠地、無經(jīng)營性質的水域、公共服務設施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內的綠地)，

50、不應包括屋頂、天臺和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）綠化覆蓋率建設用地范圍內全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率；房屋銷售面積房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和；套內建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積；套內使用面積指室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積，使用面積的計算應符合以規(guī)定：A、室內使用面積按結構墻體內表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層、按復合層內皮

51、尺寸計算；B、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計入使用面積；D、住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。單元內使用面積(min j)系數(shù)=單元內使用面積/單元內建筑面積+按規(guī)定應分攤公用建筑面積。公共(gnggng)建筑面積各產(chǎn)權主共同(gngtng)占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼謹偟墓步ㄖ娣e和不能分攤的公共建筑面積；實用面積它是套內建筑面積扣除公共建筑面積后的余額；公攤面積 商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分

52、組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。得房率是指套內建筑面積與套（單元）建筑面積之比。 套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。 套（單元）建筑面積=套內建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。玄關 玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨

53、傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。房地產(chǎn)面積的測算計算全部建筑面積有哪些？永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。1.屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。2.穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。3.樓梯間、電梯(dint)（觀井梯）井、垃圾道、管道(gundo)井均按房屋(fngw)自然層計算面積。4.房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在2.

54、20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。5.挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。6. 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。7.房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。8.建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。9.地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。10.有柱或有圍護結構的門廊，門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。11.有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作

55、為房屋外圍的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數(shù)據(jù)或實際測量數(shù)據(jù)時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設計數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。12.屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。13.依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。 14.有伸縮的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。計算一半的建筑面積有哪些1.有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。2.獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水

56、平投影面積的一半計算面積。3. 未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。4.建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。5.建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。不計算建筑面積的有那些1.空出房屋墻面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。2.檢修、消防等室外爬梯。3.沒有圍護結構的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。4.建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防(rn fn)干道、支線等。5.舞臺及后臺(huti)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。6.建筑物內外的操作(cozu)平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。哪些公用

57、面積應分攤應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛(wèi)室、建筑物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。哪些公用面積不能分攤不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。產(chǎn)權證何時辦理每套商品房產(chǎn)權證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權證后才能進行分割。買賣雙方

58、必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，再辦理過戶手續(xù)。您可以委托中介機構或由開發(fā)商為您代辦。十種情況不計入建筑面積根據(jù)新的國家級標準房產(chǎn)測量規(guī)范，10種情況下建筑面積不計算。10種情況包括：1、層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術層和地下室、半地下室；2、突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱 雨篷；3、房屋之間無上蓋的架空通廊；4、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；5、建筑物內的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺；6、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；7、利用引

59、橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；8、活動簡易房屋；9、與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。10、據(jù)了解，新的房產(chǎn)測量(cling)規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為 0.26、0.6、1.4，而舊標準允許面積測量誤差為1.4。建筑(jinzh)、房屋相關內容(nirng)房屋建筑分類1、從構成房屋建筑結構的材料分：木結構（老樓，一般為12層建筑）磚木結構（老樓，一般為13層建筑）磚混結構（一般為6或7層建筑）鋼筋混凝土結構（高層建筑，為8層以上的建筑）鋼結構（紐約市貿(mào)大廈）2、從房屋層數(shù)高度分：低層 13層（木結構、磚木結構）多層 46層（磚混結構）中高層 79層（鋼筋混凝土結構

60、）高層 1030層（鋼筋混凝土結構）超高層 40層以上（鋼筋混凝土結構、鋼結構）3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：一級 100年以上（鋼筋混凝土結構、鋼結構）二級 50100年以上(磚混)三級 2550年（平房）4、房屋建筑用途分：生產(chǎn)性建筑；居住建筑；公共建筑房屋建筑結構1、房屋建筑構件一幢建筑物一般是由基礎、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。2、房屋(fngw)承重材料(cilio)結構的基本構件(gujin)類型鋼筋混凝土結構（還包括鋼結構、鋼和鋼筋混凝土結構）：承重的主要結構構件全部采用鋼筋混凝土建造（主要承重部件為梁和柱）。磚混結構：承重的主要結構采用梁