法務培訓--張羽ppt課件

1、法務培訓經(jīng)理法務部西區(qū)、南區(qū)法務主管：張羽分機：715手機The only limit to our realization of tomorrow will be our doubts of tomorrow. 實現(xiàn)明天理想的獨一妨礙是今天的疑慮。 羅斯福.目錄一、五種買賣類型二、房地產(chǎn)買賣中的相關法律知識三、簽署備注及補充協(xié)議的本卷須知四、案例分享.一、五種買賣類型有產(chǎn)證正常過戶等產(chǎn)證過戶運用權轉(zhuǎn)讓改底單公證單.有產(chǎn)證正常過戶1、有產(chǎn)證正常過戶：買賣房屋已獲得房產(chǎn)證，雙方正常辦理過戶手續(xù)。2、應簽署的合同及提供的資料：房屋買賣居間合同北京市房屋買賣合同自行劃轉(zhuǎn)補充

2、協(xié)議傭金確認書告知書審成交時不是必備件，但歸檔時需求家庭購房懇求表購房承諾書保證效力合同過2.2%收費規(guī)范時必簽承租人放棄優(yōu)先購買權承諾書所買賣的房屋有承租人的情況下適用共有權人贊同出賣證明所買賣的房屋有共有權人的情況下適用產(chǎn)證復印件全套，如有共有權證或土地運用權證書須將共有權證書及土地運用權證書一并提交.有產(chǎn)證正常過戶出賣人身份證復印件：1居民身份證，或港澳地域通行證2外國人需提供護照3臺灣地域居民需提供臺胞證4未成年人須提供身份證明或戶口本以表達法定監(jiān)護關系5軍人需提供居民身份證，無居民身份證的須提供軍官證出賣人的代理人身份證復印件出賣人委托代理人的情況下適用出賣人的授權委托書出賣人委托代

3、理人的情況下適用且授權委托書應運用法務部示范版本買受人身份證復印件1居民身份證，或澳港地域通行證2外國人需提供護照3臺灣地域居民需提供臺胞證4未成年人須提供身份證明或戶口本以表達法定監(jiān)護關系5軍人需提供居民身份證，無居民身份證的須提供軍官證買受人的代理人身份證復印件買受人委托代理人的情況下適用買受人的授權委托書買受人委托代理人的情況下適用且授權委托書應運用公司示范版本其它因特殊情況需提交的資料.簽約流程委托出賣協(xié)議房屋買賣居間合同購房意向書委托看房確認書北京市存量房屋買賣合同自行劃轉(zhuǎn)補充協(xié)議保證效力合同錢款交付書定金保管書放棄優(yōu)先購買權聲明家 庭 購 房 申 請 表購 房 承 諾 書告 知 書

4、傭 金 確 認 書定金轉(zhuǎn)付書定金轉(zhuǎn)傭金協(xié)議共有權人同意出售聲明.等產(chǎn)證過戶1、等產(chǎn)證過戶：買賣房產(chǎn)尚未獲得房屋一切權證，或正在辦理房屋一切權證，雙方需在獲得房屋一切權證后辦理過戶手續(xù)。2、應簽署的合同及提供的資料：除提供的產(chǎn)權資料與有產(chǎn)證正常過戶不同此時提供購房合同全套、抵押貸款合同或預售合同和首付款發(fā)票以及需求提供等產(chǎn)證補充協(xié)議以外，其他與有產(chǎn)證正常過戶并無不同。.運用權轉(zhuǎn)讓1、運用權轉(zhuǎn)讓：業(yè)主對買賣房產(chǎn)僅享有運用權，雙方需對運用權人辦理變卦手續(xù)。2、應簽署的合同及提供的資料：業(yè)主原公有住房租賃合同或公有住房運用權證復印件運用權轉(zhuǎn)讓合同平臺下載打印版買賣合同 傭金確認書一方效力結束確認書買賣

5、雙方身份證明其它因特殊情況需提交的資料.改底單1、改底單：買賣房產(chǎn)的業(yè)主與開發(fā)商簽署房屋買賣合同后，再經(jīng)過開發(fā)商將此買賣房產(chǎn)買賣合同的買受人修正為客戶。2、應簽署的合同及提供的資料：買賣雙方就改底單達成的協(xié)議平臺下載打印版買賣合同傭金確認書一方效力結束確認書買賣雙方身份證明其它因特殊情況需提交的資料.公證單1、公證單：買賣房產(chǎn)的業(yè)主以委托公證書的方式直接委托客戶再行出賣買賣房產(chǎn)，或因業(yè)主的房屋產(chǎn)權證尚未下發(fā)而委托客戶或客戶指定的人辦理一手房屋一切權證等后續(xù)手續(xù)。2、應簽署的合同及提供的資料：A、與有產(chǎn)證正常過戶提交的資料大體一致，另需簽署效力結束確認書。B、留意在合同中不要表達公證的內(nèi)容。.成

6、交審核時風險等級評定的規(guī)范：1、高風險：A、承諾由公司承當連帶、賠償、擔保等責任，能夠?qū)е鹿境挟敳淮_定的賠償責任； B、向出賣人或買受人承諾貸款額度、貸款期限、相關稅費的詳細數(shù)額包含避稅或包價的問題，能夠?qū)е鹿颈惶幏只蜇摀淮_定的額外支出；C、以公司名義承諾出賣人或買受人提供資料的真實性、有效性，能夠?qū)е鹿境挟斶^錯賠償責任；D、出賣人或買受人委托代理人但未提供有效的授權委托書，能夠?qū)е潞贤瑹o效由公司承當過錯賠償責任；E、改底單、運用權、公證單買賣，能夠?qū)е鹿颈惶幏郑?F、其它能夠引起公司承當賠償責任或被處分的情況。 .成交審核時風險等級評定的規(guī)范：2、中風險：A、商定合同在某種情況下解

7、除或終止、或公司在某種情況下退傭的，能夠?qū)е鹿就藗虻?；B、簽署房屋買賣居間合同而未簽署北京市房屋買賣合同的，能夠?qū)е鹿緹o法追傭的；C、買賣房產(chǎn)有抵押而未商定解押條款的，能夠?qū)е潞贤瑹o效、公司退傭的； D、合同條款填寫存在較艱苦的瑕疵、或短少部分必要資料的情況，能夠產(chǎn)生糾紛，導致公司涉訴的；E、未能填寫或提供出賣人或買受人的有效，能夠?qū)е聼o法追傭的；F、其它能夠?qū)е鹿就藗颉o法追傭的情況。3、低風險：合同簽署較規(guī)范，不短少必要資料。.結傭規(guī)范正常交易非正常交易租賃單有產(chǎn)證正常過戶單一二手聯(lián)動項目單等產(chǎn)證過戶單公證單改底單使用權、小產(chǎn)權結半傭結剩余傭金結傭?qū)徍藰藴食山粚徍送ㄟ^,實收實結成交審

8、核通過,過戶完成實收實結成交審核通過,應收等于實收.成交審核通過、傭金收齊（應收傭金的一半）提供新產(chǎn)證及契稅票（剩余傭金金額）提供出賣人出具的以買受人（或買受人指定的人）為受托人的公證委托書原件（實收傭金額）提供客戶與開發(fā)商簽訂的新的房屋買賣合同或以客戶為所有權人的新房屋所有權證復印件（實收傭金額）提供以買受人為使用權人的新的公有住房租賃合同或使用權證復印件、 提供以買受人為產(chǎn)權人的小產(chǎn)權證明材料（實收傭金額）.二、房地產(chǎn)買賣中的相關法律知識合同合同的主要條款代理定金和違約金不可抗力職務行為.合同1、合同：平等主體的自然人、法人及其他組織之間設立、變卦、終止民事權益、義務關系的協(xié)議。2、居間合

9、同：居間人向委托人報告訂立合同的時機或者提供合同的媒介效力，委托人支付報酬的合同。3、買賣合同：出賣人轉(zhuǎn)移標的物的一切權于買受人，買受人支付價款的合同。.合同的主要條款1、合同主體：自然人、法人、其他組織其中自然人包括：A、完全民事行為才干人：可以獨立進展民事活動，包括18周歲以上精神情況正常的成年人16周歲以上不滿18周歲有勞動收入的未成年人。B、限制民事行為才干人：只可以獨立進展部分民事活動，包括10周歲以上的未成年人不能完全區(qū)分本人行為的精神病人。C、無民事行為才干人：完全沒有進展民事活動的才干，包括不滿10周歲的未成年人不能區(qū)分本人行為的精神病人。.合同的主要條款2、標的物3、總價款及

10、付款方式4、履行期限、地點、方式5、違約責任6、處理爭議的方法.代理1、代理：包括法定代理、委托代理、指定代理。2、委托代理：可采用書面方式，也可采用口頭方式。法律規(guī)定采用書面方式的，采用書面方式。3、在不動產(chǎn)的買賣過程中，假設合同雙方有代理人，應采用書面委托的方式，授權委托書應載明代理人的姓名或稱號、代理事項、代理期限、有無轉(zhuǎn)委托權等，并由委托人簽名或蓋章。.定金和違約金1、定金：合同當事人為了保證合同的履行，根據(jù)法律規(guī)定或當事人商定，由當事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標的額的比例不超越20%支付給對方。給付定金的一方不履行合同，無權要求返還定金，收受定金的一方不履行合同，該

11、當雙倍返還定金。2、違約金：當事人一方不履行合同或者履行合同不符合商定的，該當承當?shù)呢熑?，違約金是違約責任的一種。.定金和違約金3、定金和違約金的聯(lián)絡和區(qū)別聯(lián)絡：兩者都有懲罰、補償?shù)男再|(zhì)。區(qū)別：定金商定不得超越合同標的額的20%，并且以實踐支付為準。違約金雙方可以自在商定，普通不超越35%。定金和違約金只能選擇其一，其由守約方選擇。.定金和違約金舉例甲乙雙方商定定金10萬，乙方交付甲方定金5萬。甲方違約，乙方選擇適用定金罰那么，只能要求甲方雙倍返還定金10萬，而不是20萬。甲乙雙方商定定金10萬，違約金30萬。乙方交付甲方定金5萬，甲方違約，那么由守約方乙方選擇適用定金或者違約金，此時顯然選擇

12、違約金更有利于乙方，甲方在賠償乙方違約金30萬的同時還要將收受的定金5萬返還乙方。.不可抗力1、不可抗力：訂立合同時不能預見、不能防止、不能抑制的客觀情況。2、可分為三種情況：自然災禍地震、臺風、洪水等、政府行為征收、征用等、社會異常事件罷工、騷亂等。3、不可抗力的免責效能：因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責任。4、無法獲得銀行貸款不屬于不可抗力。.職務行為1、任務人員在任務時間、任務范圍內(nèi)所作的行為及承諾由公司承當責任。2、公司承當責任后可向相關人員進展追償。3、提示：未經(jīng)公司答應，不得恣意向客戶作出書面承諾！.三、簽署備注及補充協(xié)議的本卷須知1、居間合同備注以及

13、補充協(xié)議以商定買賣雙方的權益義務為主，普通不涉及居間方的義務，居間合同對于居間方的義務曾經(jīng)有明確條款加以商定，不需求再反復。2、普通情況下居間合同的備注可以商定：屋內(nèi)家具家電以及附屬設備設備，付款方式以及付款時間，過戶時間，交房時間等。3、居間合同中不應商定居間方無法做到的條款。4、居間合同中不應商定居間方承當連帶責任的條款。5、如簽約時客戶或業(yè)主要求居間方承諾，業(yè)務人員應委婉回絕，為了撫慰客戶或業(yè)主，可以商定“附條件承諾所謂的“附條件承諾是指名為承諾，實踐上沒有商定承諾的內(nèi)容。.舉例闡明附條件承諾客戶要求承諾2021年6月30日之前辦理完過戶手續(xù)，處置方式為： “丙方承諾在甲、乙雙方資料齊全

14、并積極配合的前提下，于2021年6月30日前積極配合雙方辦理產(chǎn)權過戶懇求手續(xù)，假設因任何一方資料不齊或稅費缺乏導致居間方無法為雙方辦理產(chǎn)權過戶懇求手續(xù)，那么該過錯方應承當相應責任。 留意：辦理產(chǎn)權過戶懇求手續(xù)，而不是辦理終了產(chǎn)權過戶手續(xù)。.舉例闡明附條件承諾客戶要求承諾按照地域“指點價報稅，處置方式為：“ 本買賣過程中產(chǎn)生的稅費由買受人承當，居間方承諾在甲、乙雙方資料齊全并積極配合的前提下，協(xié)助買受人按照國家法律法規(guī)以及北京市政府和國家稅務部門的規(guī)定辦理買賣過程中的稅費交納手續(xù)。.舉例闡明附條件承諾買受人要求承諾房屋權屬無瑕疵 “甲方承諾：該房地產(chǎn)除抵押給抵押權人外不存在任何權益瑕疵，否那么甲

15、方情愿承當由此呵斥的違約責任。 OR “甲方承諾該房屋沒有抵押給任何公司和個人，也不存在其他任何權益瑕疵，否那么甲方情愿承當由此呵斥的違約責任。.舉例闡明附條件承諾買方市場的情況下,買受人要求保證房屋質(zhì)量： “乙方在此確認其于簽署買賣合同前已對該房屋進展初步驗看。雙方在此贊同甲方將該房屋連同現(xiàn)有裝潢、廚衛(wèi)設備及附屬設備、設備詳見物業(yè)校驗單按現(xiàn)狀交付乙方即可，但是甲方必需保證該房地產(chǎn)內(nèi)的管道、管線暢通以及該房地產(chǎn)附屬設備設備的正常運用。.舉例闡明附條件承諾買受人要求承諾物業(yè)維修基金等費用轉(zhuǎn)讓給買受人的： “本合同商定房價款中該款項包含了連同維修基金賬面余額、煤氣初裝費假設有、初裝費假設有、有線電

16、視初裝費假設有等在內(nèi)的甲方已支付開展商或物業(yè)管理公司的其他一切費用，上述費用雙方不再另行結算。甲方應在本買賣完成當日與乙方辦理上述事宜之戶名變卦手續(xù)。房屋交接后乙方運用該房屋所產(chǎn)生的費用由乙方自行承當。.舉例闡明附條件承諾買受人要求承諾戶口遷出的 “甲方承諾自該房地產(chǎn)權益轉(zhuǎn)移之日起的叁拾日內(nèi)，向房屋所在地的公安派出機構辦妥原有戶口假設有的遷出手續(xù)。如由于甲方未及時遷出戶口呵斥乙方損失的，甲方承當賠償責任。.四、案例分享某房產(chǎn)業(yè)主為王先生和丁大丁大系王先生的阿姨，簽署合同當日，王先生和其母親丁小丁大的妹妹來簽署合同。其二人提供的產(chǎn)證顯示：王先生享有99%的產(chǎn)權，丁大享有1%的產(chǎn)權。丁小表示，其有

17、丁大的授權，其可以替丁大簽署合同，其在合同“出賣人一欄直接簽署了“丁大，“代理人一欄處未填寫。其未提供授權委托書和承諾書。當日，客戶張女士也簽署了該合同，并表示該合同需求貸款，因本人年齡過大，需求以后將該合同主體由本人變卦為本人的侄兒張先生。之后張女士將100萬支付給了王先生。數(shù)日后，丁大女士來分行表示，如客戶不給其100萬，那么其不贊同出賣該房產(chǎn)。 請問：1、該案涉及的合同能否生效？假設生效，為什么？假設不生效，采取何措施才生效？2、該合同的買受人客戶由張女士變?yōu)閺埾壬枨蟛扇『畏绞剑?案例分享業(yè)主王先生將其位于朝陽區(qū)富力城房屋一套，產(chǎn)權證尚在辦理當中，建筑面積為131平米，王先生掛牌價錢為人民幣480萬，我公司業(yè)務人員協(xié)助王先生居間引見了客戶李女士，李女士看過該房屋后非常稱心，決議以480萬元購買該房屋，條件是該