菏澤房地產(chǎn)場調(diào)查分析報告

1、荷澤市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告(2005)第一部分目標(biāo)市場投資環(huán)境分析一、荷澤市宏觀環(huán)境分析1、區(qū)位形象環(huán)境處于山東省的西南部，與蘇、豫、皖三省接壤，屬中國的中部平原地區(qū)。古代又稱“曹 州”，素有牡丹之鄉(xiāng)、書畫之鄉(xiāng)、戲曲之鄉(xiāng)、武術(shù)之鄉(xiāng)之美譽。荷澤轄牡丹區(qū)、曹縣、定陶、成武、單縣、巨野、鄲城、鄴城、東明八縣一區(qū)，158個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，人口 875萬人，面積12238平方公里。2、歷史文化環(huán)境范澤優(yōu)秀的傳統(tǒng)文化和民間藝術(shù)源遠流長，牡丹文化、書畫文化、戲曲文化、武術(shù)文 化獨領(lǐng)風(fēng)騷。特別是范澤牡丹，雍榮華貴，色艷香濃，有“曹州牡丹甲天下”之美譽，被 評為中國國花的首選花卉。中國古代最著名的三位部落首領(lǐng)堯、舜、

2、禹主要活動在這一地區(qū)。歷史上的范澤，交 通便利，商賈云集，曾數(shù)度成為中原地區(qū)的經(jīng)濟、文化中心。商界鼻祖范蠡，棄官離越， 攜西施來定陶經(jīng)商，被歷代商人尊奉為“陶朱公”。軍事家孫臏、思想家莊周、農(nóng)學(xué)家汜 勝之、經(jīng)濟學(xué)家劉晏、農(nóng)民起義領(lǐng)袖黃巢等大批圣賢，都出生在范澤這塊土地上。3、自然環(huán)境范澤屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，雨熱同季。無霜期年平均 213天,年平均日照2496小時,年平均氣溫13.7 Co4、交通環(huán)境范澤交通便捷，四通八達，京九鐵路縱連南北，新石鐵路(新亞歐大陸橋)橫貫東西。 日東高速橫連京福、京滬、京珠高速，濟為高速直通山東省會濟南，荷蘭高速、范徐高速、 德商高速連通河南、江蘇兩省，

3、直接與霍連高速相連接。范澤市境內(nèi)各類公路通車里程 5645 公里，其中省級以上公路1387公里。荷澤距濟南、鄭州國際機場均為 200公里。5、城市資源水資源豐富，年均地表水1.8億立方米，地下水可利用量16.7億立方米，黃河入 境水量428億立方米，富足的水資源得天獨厚。地下礦藏主要有煤、石油、天然氣等，煤炭蘊藏面積3642多平方公里，總地質(zhì)儲量286億噸。巨野煤田總體開發(fā)規(guī)劃已經(jīng)國家計委批復(fù)，設(shè)計建設(shè)七對礦井，現(xiàn)有 兩對礦井開工建設(shè)。石油儲量16億噸，天然氣3000億立方米。勞動力富足，素質(zhì)優(yōu)良?，F(xiàn)有專業(yè)技術(shù)人員15萬多人，其中高、中級技術(shù)人員 5萬人。范澤現(xiàn)有農(nóng)村剩余勞動力 100余萬人。

4、范澤是全國著名的農(nóng)產(chǎn)品商品生產(chǎn)基地。2003年實現(xiàn)農(nóng)業(yè)增加值115億元。年產(chǎn)小 麥、玉米等糧食270萬噸，棉花24萬噸，油料56萬噸，瓜菜四季豐盛，年產(chǎn)蔬菜 947萬噸，中藥材資源達402個品種，年產(chǎn)1.5萬多噸。在新亞歐大陸橋經(jīng)過的 28 個地級市和京九鐵路沿線22個地級市中糧食、棉花、油料、水果產(chǎn)量均居前三位。 林業(yè)資源豐富，是全國首批四個平原綠化達標(biāo)地區(qū)之一，全國平原綠化先進地區(qū)， 是國家批準(zhǔn)的林產(chǎn)品交易中心，每年舉辦一次全國林產(chǎn)品交易會。 木材蓄積量1340 萬立方米。占山東省六分之一。年加工木材500萬立方米，出口創(chuàng)匯5000萬美元。 200萬畝速生豐產(chǎn)林基地和50萬畝南竹北移基地正

5、在建設(shè)。范澤是全國農(nóng)區(qū)最大的 經(jīng)濟林基地，果樹面積達到130多萬畝，年產(chǎn)果品58萬噸。荷澤牡丹獨具特色， 現(xiàn)有種植面積5萬畝，分九大色系，800個品種。范澤國際牡丹花會每年舉辦一次。 畜牧業(yè)優(yōu)勢突出，魯西南大黃牛、小尾寒羊、青山羊并稱三大“國寶”，已通過中 國科學(xué)院的技術(shù)鑒定。黃牛體型大、肉鮮嫩，可生產(chǎn)制作高檔牛肉，牛皮適應(yīng)生產(chǎn) 高檔皮具，全市存養(yǎng)88萬頭，占山東省三分之一，列全國農(nóng)區(qū)第三位；青山羊是 中國的特產(chǎn)，青猾皮花紋自然漂亮，質(zhì)地柔軟，具制品行銷世界，目前存養(yǎng)量已達 700多萬只；小尾寒羊是世界上體型最大、繁殖率最高的綿羊，也是中國唯一的角 斗型羊種，目前存養(yǎng)100多萬只，羊存養(yǎng)量列全

6、國農(nóng)區(qū)第一位。全市年產(chǎn)各種皮張 1736萬張。肉類總產(chǎn)量33萬噸。在京九鐵路沿線22個地級市中和新亞歐大陸橋經(jīng) 過的28個地級市中，牛羊飼養(yǎng)量和肉類產(chǎn)量均居第一位。6、旅游環(huán)境以人文景觀為主線、以自然風(fēng)光為映襯、以生態(tài)園林為特色的荷澤旅游區(qū)正在形成。 荷澤牡丹景區(qū)、孫臏旅游城兩大特色景區(qū)初具規(guī)模，水滸景區(qū)、黃河旅游線和金山渡假村 正在建設(shè)。曹州書畫院、范澤博物館、范澤冀魯豫邊區(qū)紀(jì)念館、仿山古墓群、單縣百獅坊、 成武文亭湖、巨野永豐塔等景點已對外開放。7、經(jīng)貿(mào)環(huán)境范澤是魯西南唯一的二級內(nèi)陸口岸，海關(guān)已實現(xiàn)了與青島海關(guān)直通。海關(guān)、商檢、鐵 路和公路口岸、集裝箱運輸中心一應(yīng)俱全。范澤與世界50多個國

7、家建立了經(jīng)貿(mào)關(guān)系，累計建設(shè)合資合作項目600多個，實際利用外資4億美元。2003年進出口額完成3億美元。形成了果蔬制品、木制品、紡織服裝、化 工、皮革等五大出口主導(dǎo)產(chǎn)品。荷澤開發(fā)區(qū)（對外加工貿(mào)易區(qū)）是省級開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 60平方公里，進區(qū)大型企業(yè)已有 58家，五縱六橫的路網(wǎng)已建成，開發(fā)區(qū)規(guī)劃有工業(yè)園區(qū)、 出口加工區(qū)、金融商貿(mào)區(qū)、生活娛樂區(qū)。各縣區(qū)的九個工業(yè)園區(qū)各具特色，基礎(chǔ)設(shè)施逐步 完善，已成為功能齊全，環(huán)境優(yōu)美，政策優(yōu)越的改革開放試驗區(qū)。8、戰(zhàn)略環(huán)境優(yōu)越的環(huán)境，獨特的區(qū)位，豐富的資源，蘊藏著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ稘梢丫邆淞蓑v飛 的基礎(chǔ)。城市發(fā)展戰(zhàn)略：建設(shè)“以“花城、水邑、林?！睘樘厣钠皆鷳B(tài)

8、城市；建設(shè)以現(xiàn)代 商貿(mào)流通為特征，輻射蘇、魯、豫、皖四省的區(qū)域中心城市。經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略：建設(shè)“三大基地”。能源化工基地，以煤炭、石油、天然氣和精細化工為重點，建設(shè)現(xiàn)代化能源化工 基地。綠色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地，發(fā)揮畜牧、林業(yè)、果蔬、花卉產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，建設(shè)優(yōu)質(zhì)綠 色農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地。商貿(mào)物流基地，以現(xiàn)有流通設(shè)施基礎(chǔ)，發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，建設(shè)輻射全國的商貿(mào)物流基 地。二、目標(biāo)市場（荷澤市）投資性（房地產(chǎn)）環(huán)境分析（一）經(jīng)濟環(huán)境分析為了更好地分析判斷整個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平，我們可以重點看一下2002年一一2003年的城市經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，以為有關(guān)投資性的決策提供參考依據(jù)。國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP :2002年200/200好

9、一 GDP（億元）-一增幅（%從上圖可以看出，2002年全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值249.84億元，按可比價格計算， 比 上年增長10.1%; 2003全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值290.1億元，按可比價格計算，比上年增長12.3 %; 2004年全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值365億元，按可比價格計算，比上年增長17.1 %。 城市經(jīng)濟的發(fā)展水平在逐步地提高，經(jīng)濟的發(fā)展速度在加快。另外，從上圖的整個經(jīng)濟發(fā) 展態(tài)勢看，荷澤市正處在快速發(fā)展的階段，未來幾年內(nèi)的發(fā)展前景比較客觀。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與發(fā)展水平：第一產(chǎn)業(yè):口產(chǎn)值（億元）50403020100-10 3.42002 年3963736.9- -2.3200料200侔T-比

10、重（%一增幅（從上圖的變化態(tài)勢可以看出，城市第一產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重在逐年下降，這說明了城 市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在逐步優(yōu)化。另外，從第一產(chǎn)業(yè)的增長態(tài)勢可以看出，城市的第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)經(jīng)濟）在2003年是個轉(zhuǎn)折點，2003年后受“三農(nóng)”政策的影響，第一產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟也同時跨 上了快速發(fā)展的道路。第二產(chǎn)業(yè):口產(chǎn)值（億元）從上面的圖示中可以看出，荷澤市第二產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重在逐步地加 大，已經(jīng)超過第一產(chǎn)業(yè)，成為城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，這也說明荷澤市已經(jīng)由農(nóng)業(yè)城市轉(zhuǎn)向了工 業(yè)城市，城市的地位與經(jīng)濟實力隨著工業(yè)經(jīng)濟的穩(wěn)固發(fā)展將有著質(zhì)的提升。另外，從第二產(chǎn)業(yè)的增長速度看，2002年第二產(chǎn)業(yè)發(fā)生了大跨度的發(fā)展，這與范澤市

11、 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工業(yè)園的規(guī)劃與發(fā)展密切相關(guān)。自 2003年以來，城市的工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展速度趨 緩，逐步踏入了穩(wěn)步的發(fā)展階段。第三產(chǎn)業(yè):口產(chǎn)值（%從上圖可以看出，范澤市第三產(chǎn)業(yè)的年產(chǎn)值隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展在逐步的提高，但是整個產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重正在呈下降態(tài)勢，而且年度的增長幅度自2003年以來也在下降。這充分地說明城市經(jīng)濟雖然在發(fā)展但是還不夠活躍，城市的商業(yè)經(jīng)濟、服務(wù) 業(yè)經(jīng)濟還不夠發(fā)達，這在一定程度上限制了城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（DPI）與人均消費性支出（Shopping）:DPI叵 shoppingDP唧M (% shopping 增幅 (%從上圖可以看出荷澤市城鎮(zhèn)居民

12、的人均可支配收入與人均消費性支出都在逐步地提高。其中，人均可支配收入在2003年以來產(chǎn)生了大幅度提高，人均收入踏上了新的臺階，但從總體水平上看還不高，尚低于全國的平均水平。2002年中國的人均可支配收入已經(jīng)達到了 7000元，說明整個城市的尚處于發(fā)展的起步階段，城市的各行業(yè)（包括房地產(chǎn)業(yè)）受城市 消費水平的制約也都處于發(fā)展的起步階段。（二）人口環(huán)境分析2002年末全市總戶數(shù)為 229.93萬戶，總?cè)丝?847.47萬人，其中：非農(nóng)業(yè)人口 132.14 萬人。人口出生率12.0%,死亡率4.9%,自然增長率7.1%。2003年末全市總?cè)丝?864.45萬人，出生率13.28%,死亡率5.30%,

13、自然增長率7.98%。2004年末全市總?cè)丝?880.69萬人，出生率11.1 %,死亡率4.4%,自然增長率6.7%。從整體上看城市的人口增長得到了有效的控制，從側(cè)面反映了城市人口結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。為了更好地研究分析范澤市的人口環(huán)境，我們重點看一下2003年的城市市區(qū)（牡丹區(qū)） 人口狀況：牡丹區(qū)人口情況（2003年）總戶數(shù)376909 戶總?cè)丝?368962其中男698616女670346人口 變動遷入省內(nèi)52755省外5185遷出省內(nèi)58056省外14916從上表的統(tǒng)計中可以得出：牡丹區(qū)的家庭平均人口為 1368962 376909=3.63人/戶。從這一點可以反映出，在房 地市場中的戶型定位應(yīng)

14、當(dāng)以2居室與3居室為主，這也將成為市場上的主力戶型。從人口的變動情況可以看出，范澤市的遷入人口主要以省內(nèi)為主，省外人口的比例較 小，充分說明城市的對外開放程度還不夠。另外，還可以看出，城市的遷出人口明顯大于遷入人口，這一點在很大程度上制約了 城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出明顯的自產(chǎn)自銷特點，需求市場的有效 購買力勁頭不足，容易出現(xiàn)市場供給與需求的脫節(jié)現(xiàn)象，市場的發(fā)展基本呈“起步熱一一 需求趨緩一一發(fā)展節(jié)奏變慢一一政策性再發(fā)展一一趨勢性發(fā)展”的態(tài)勢。因此，對此類市場的投資開發(fā)，應(yīng)當(dāng)重點把握項目的開發(fā)時機與入市時機，這是關(guān)系 開發(fā)周期與開發(fā)利潤的關(guān)鍵。（三）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析16投資

15、額（億元）比重（%荷澤市的房地產(chǎn)投資現(xiàn)正日趨活躍，2002年全市完成房地產(chǎn)投資3.66億元，比上年增 長57.26%,占全社會固定資產(chǎn)總投資的 4.1%。2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資8.28億元，占全社 會固定資產(chǎn)總投資的5.1%。2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資13.50億元，占全社會固定資產(chǎn)總投資 的 4.8%。從總體上看，房地產(chǎn)投資在全社會投資中所占的比重還很小，范澤市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還剛剛處于起步狀態(tài)，還未體現(xiàn)出城市支柱性產(chǎn)業(yè)的作用。因此，范澤市房地產(chǎn)投資的潛力 與空間還比較大?，F(xiàn)在是起步狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)正處于加溫的階段，是投資開發(fā)的有利時機。 三、荷澤市牡丹區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析（一）市場樓盤個案

16、分析樓盤名稱明珠花園開發(fā)商荷澤明珠地產(chǎn)代理商無地理位直荷澤市西部中華西路 239號小區(qū)規(guī)模21棟樓，近8萬rn2總戶數(shù)460戶建筑形式多層裝修標(biāo)準(zhǔn):毛坯房周邊配套主要借助牡丹工業(yè)園、區(qū)委區(qū)政府、長途汽車總站和占地五百畝的市政廣場建 設(shè)以及西關(guān)體育場的發(fā)展前景主力戶型三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二衛(wèi)銷售價格均價1478元/ m2,最高價2、3樓1660元/ m2,最低價988元/ m2 車庫價格1300元/itf物業(yè)管理0.3 元/ itf 月營銷主題明珠花園，是你夢想的家園付款方式一次性付款、銀行按揭工程進度主體封頂銷售情況開發(fā)商自己銷售，不專業(yè)2004年9月開始銷售，已銷售 50%樓盤名稱中達文心

17、花園開發(fā)商荷澤市中達房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商無地理位直荷澤市西部中華西路中心血站西200m小區(qū)規(guī)模占地50畝，13棟樓總戶數(shù)386戶建筑形式多層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房周邊配套主要借助區(qū)委區(qū)政府的搬遷帶動主力戶型105.88、120.92、147.3、174.18三室二L衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二衛(wèi)、六層復(fù)式銷售價格均價1517元/ m2,最高價2層1746元/ m2,最低價 6層1050元/ m2 車庫價格1280元/itf物業(yè)管理0.3 元/ itf 月營銷主題給你一個公園里的家；節(jié)能、經(jīng)濟、高舒適度住宅付款方式一次性付款、銀行按揭工程進度主體封頂銷售情況開發(fā)商自己銷售，不專業(yè)，已銷售 50%樓盤名稱

18、中富奧斯卡春城開發(fā)商浙江中富建筑集團有限公司代理商無地理位直荷澤市西部牡丹區(qū)政府新址東側(cè)小區(qū)規(guī)模占地307畝，總建筑面積 28.5萬itf總戶數(shù)2000戶左右建筑形式多層、小高層、聯(lián)排別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房周邊配套主要借助區(qū)委區(qū)政府的搬遷帶動主力戶型三室二廳二衛(wèi)，126、135;四室二廳二衛(wèi)，160;六室三廳四衛(wèi)，267、275;七室二廳四衛(wèi)，334、337;八室四廳六衛(wèi)，207銷售價格均價1538兀/ itf,具體還未定物業(yè)管理0.35 元 / itf 月營銷主題盛世華門尊榮府第，荷澤首席大盤-開啟高尚生活時代付款方式:一次性付款、銀行按揭工程進度在建工程銷售情況開發(fā)商自己銷售，相對比較專業(yè)，還

19、未開盤，準(zhǔn)備五月份開盤，現(xiàn)在正在預(yù)定樓盤名稱怡海花園開發(fā)商荷澤怡海房地產(chǎn)升友公司代理商無地理位直荷澤市西環(huán)路47號（原四糧庫）小區(qū)規(guī)模23棟樓，總建筑面積近 10萬itf總戶數(shù)建筑形式多層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房周邊配套學(xué)校、醫(yī)院等配套齊全主力戶型三室二廳二衛(wèi)（124.55、125.44、126.16、131.37）;四室二廳二衛(wèi)（162.58 ）銷售價格均價1588元/ itf10#, 1 層 1660、2 層 1706、3 層 1737、4 層 1633、5 層 1760,均價 1699 元/ m2儲藏室800元/ m2物業(yè)管理0.30 元 / itf 月營銷主題人曷,豕貝刃事興付款方式一次性付款、

20、銀行按揭工程進度準(zhǔn)現(xiàn)房銷售情況銷售比較好，位置配套較好樓盤名稱佳合花園開發(fā)商山東1宜房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商北京君悅行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司地理位直荷澤市丹陽路東段小區(qū)規(guī)模占地7萬itf,總建筑面積 12萬itf,綠化率41%住宅樓20棟總戶數(shù)建筑形式小高層、多層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房周邊配套處于東吾6開發(fā)區(qū)的核心地段，交通、超市、醫(yī)院、學(xué)校、銀行、酒店等配套齊 全主力戶型93-250 m2,二室二-衛(wèi)（96）、二室二廳二衛(wèi)（93）、三室二廳二衛(wèi)（123、126、131）、四室二廳二衛(wèi)（137、151）及復(fù)式四室三廳三衛(wèi)、五室三廳三衛(wèi)（201、 217）銷售價格均價1657元/ m2,車庫1350元/ m2物

21、業(yè)管理0.30 元 / itf 月營銷主題給你一個星級的家付款方式一次性付款、銀行按揭工程進度05年年底完工銷售情況代理公司銷售，但銷售經(jīng)驗一般，客戶量不大，兩個售樓處銷售，銷售形象不統(tǒng)一。由于5層、6層的銷售難度比較大，所以實施對1層的銷控有客戶需求70-80的小面積戶型樓盤名稱紫陽華府開發(fā)商荷澤紫陽房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商無地理位直荷澤市牡丹區(qū)成陽路與長江路交匯處小區(qū)規(guī)模7棟樓，總建筑面積近 2萬平米總戶數(shù)100多戶建筑形式多層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房周邊配套近鄰荷澤最好的重點中學(xué)二中，周邊有南湖風(fēng)景區(qū)、環(huán)城公園，交通便利主力戶型三室一T-衛(wèi)（103）、三室二廳二衛(wèi)（104.8、110.8、122.8、

22、146.8）、五室四廳六衛(wèi)（201、217）銷售價格均價1438元/itf,車庫1298元/ itf,門頭房 2698元/itf物業(yè)管理0.25 元 / itf 月營銷主題溫馨家園伴您度過每一天付款方式一次性付款、銀行按揭工程進度銷售情況樓盤規(guī)模較小，極容易消化，銷售水平一般樓盤名稱百順嘉園開發(fā)商荷澤大田房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商無地理位直荷澤市解放北街環(huán)城公園北臨小區(qū)規(guī)?？偨?.5力平方米左右總戶數(shù)62戶建筑形式三層雙拼別墅與聯(lián)排別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房周邊配套西臨解放街，北臨段海菜市場，南靠環(huán)城公園環(huán)城路，離東方紅大街和牡丹商業(yè)廣場步行街等繁華市區(qū)只需步行 5分鐘主力戶型小型戶（北入口）197.2m

23、218戶小型戶（南入口）195.5m214戶中型戶（南入口）236.3m216戶大型戶（南入口）290.4m210戶特大型戶（南入口）324.1 m2 4戶幼兒園507m2銷售價格24002800元/ m2,臨河為 2700 2800元/ itf,均價約為 2700元/ m2物業(yè)管理營銷主題一順百順，我的“百順嘉園”付款方式:一次性付款、銀行按揭樓盤名稱牡丹嘉園開發(fā)商荷澤瑞欣置業(yè)代理商無地理位直荷澤市和平路組織部培訓(xùn)中心北小區(qū)規(guī)?？偨ㄖ娣e近8力平米總戶數(shù)567戶建筑形式多層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房周邊配套位于成熟區(qū)域，配套完善主力戶型戶型平均面積約 140 m2銷售價格均價14001500左右，5層帶

24、1樓 200 1rf+23 itf售29萬物業(yè)管理0.25 元 / itf 月工程進度已入住銷售情況屬于經(jīng)濟適用房，已經(jīng)銷售完畢新項目公司新開發(fā)的連排別墅項目一一Townhouse 牡丹麗景苑”即將入市樓盤名稱中信商貿(mào)城開發(fā)商 地理位直荷澤中信房地產(chǎn)開發(fā)公司 荷澤市牡丹路代理商有小區(qū)規(guī)?？偨ㄖ娣e近2力平米總戶數(shù)100多戶建筑形式多層，1、2層為商鋪裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房周邊配套位于成熟區(qū)域，配套相對較完善主力戶型109、112、140,全為南臥室銷售價格均價1366元/ m2門頭東側(cè)4699元/、南側(cè)3800元/itf、西側(cè)3600元/itf寫字間1500元/itf付款方式一次性付款、銀行按揭（工行

25、，首付50%最多貸10年）工程進度現(xiàn)房銷售情況只剩下5樓，頂層的銷售難度比較大樓盤名稱曹州江南御景園開發(fā)商山東（福建）荷澤金暉房地產(chǎn)開 發(fā)公司代理商上海功夫堂投資管理有限公司地理位直河澤巾巾中心環(huán)城公園東南（原曹井賓館）小區(qū)規(guī)?？偨ㄖ娣e8.1萬itf總戶數(shù)一期183戶建筑形式19棟多層、2棟小高層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房周邊配套緊靠環(huán)城公園，環(huán)境優(yōu)美，公交車方便，四通八達主力戶型二室二廳二衛(wèi)（104.26 ）、三室二廳二衛(wèi)（118.24、123.05、123.09 ,南臥室；133.67 ）銷售價格均價1950兀/ itf,取局價西側(cè) 4層2450兀/ m2,具體價格還未te出物業(yè)管理營銷主題公園生態(tài)

26、水岸豪宅付款方式一次性付款、銀行按揭工程進度期房銷售情況5月15日公開發(fā)售，現(xiàn)在處十預(yù)定階段 代理公司銷售管理不規(guī)范，誠信度較差樓盤名稱金都華庭開發(fā)商山東省荷澤市聯(lián)通房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司/浙江蘭溪市華辰房地 f發(fā)有限公司代理商杭州正林策略地理位直荷澤市開發(fā)區(qū)丹陽路 241號（原口岸）小區(qū)規(guī)?？偨ㄖ娣e近15力平米總戶數(shù)不詳建筑形式多層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房周邊配套位于開發(fā)區(qū)的核心位置，具有一定的發(fā)展?jié)摿?主力戶型二室二/-衛(wèi) （89.3、90.54 ）、三室二-衛(wèi) （100.3）、三室二廳二衛(wèi) （110、120、136、147）、四室二廳二衛(wèi)（139.8）銷售價格5層1500兀/mJ 6層1600兀/

27、itf,車庫1300兀/itf,儲藏室1000兀/itf 一次性付款優(yōu)惠2%物業(yè)管理營銷主題一個品味生活的地方付款方式一次性付款、銀行按揭（外地不給辦貸款）工程進度期房銷售情況5、6層銷售難度大，實彳T銷控，不發(fā)售 1-4層，這種做法導(dǎo)致銷售速度并不快 容易損失客戶樓盤名稱帝都花園開發(fā)商荷澤帝源房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商上海之星房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司地理位直開發(fā)區(qū)人民路新豐路口（南華大酒店南側(cè)）小區(qū)規(guī)模總建筑面積近20力平米總戶數(shù)1500戶左右建筑形式多層、別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房周邊配套目前還不是很完善:主力戶型三室二L衛(wèi) （112.4、118.2）、三室二廳二衛(wèi) （133.2、138.5、143.4、14

28、7.1、164.1 ）、復(fù)式 187.2銷售價格均價1760,車庫1300,地下室900物業(yè)管理0.3 元/ itf 月營銷主題回家，像帝王一樣生活付款方式一次性付款、銀行按揭工程進度期房，主體封頂銷售情況銷售比較好，只剩下 5層等稍高樓層樓盤名稱南平花園開發(fā)商山東二慶置業(yè)有限公司營銷商三慶房地產(chǎn)營銷策劃公司地理位直荷澤市長江路中段小區(qū)規(guī)模占地113畝建筑形式多層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房周邊配套目前還不是很完善，周邊人流量較少主力戶型二室二L衛(wèi)（92）三室二-衛(wèi)（116）、三室二廳二衛(wèi)（132、141）、三 室f 一衛(wèi)（105）銷售價格均價 1458 元/itf, 1 層 1580、2 層 1610、3

29、 層 1500、4 層 1400、5 層 1200車庫1300儲藏室950優(yōu)惠98折物業(yè)管理0.2-0.3 元/ itf 月營銷主題站在品牌高峰付款方式一次性付款、銀行按揭工程進度期房，主體封頂銷售情況銷售一般情況，位置不是很好樓盤名稱龍燕金潤嘉園開發(fā)商荷澤龍燕房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商無地理位直開發(fā)區(qū)人民路26號（海關(guān)對過）小區(qū)規(guī)模占地38753 itf,總建49088,容積率1.27建筑形式多層、別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房周邊配套目前還不是很完善主力戶型二室二一衛(wèi)（104.18）、三室二廳二衛(wèi)（127.24、129.77、132.78 ）、四室二廳二衛(wèi)（145）、聯(lián)排別墅（292、312）銷售價格多層均

30、價1562,閣樓1200別墅2200, 一次性1980,貸款2020物業(yè)管理0.35 元 / itf 月營銷主題把建筑藝術(shù)溶入生活的每一細節(jié)讓建筑完全徹底為人服務(wù)付款方式一次性付款、銀行按揭銷售情況銷售還可以（二）供給市場現(xiàn)狀分析根據(jù)上面的樓盤調(diào)研資料顯示，目前荷澤市的牡丹區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模是剛上規(guī)模， 正在掀起第一輪的開發(fā)熱。據(jù)市房管局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)分析，整個范澤市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是在 2003 年剛剛起步，2004年至今才剛剛走上規(guī)范化運營的道路。從上述樓盤的資料顯示，目前荷澤市已經(jīng)吸引了像浙江、福建、濟南三慶等外地開發(fā) 商的入駐開發(fā)，從側(cè)面反映了范澤市房地產(chǎn)發(fā)展的可觀前景。從樓市的供給特點看，市

31、場上主要以三室的戶型為主，面積主要集中在110140 m2,而且目前市場上的戶型格局以南臥室的形式為主。從規(guī)模上看，2004年市區(qū)住宅施工面積為175.07萬褶，其中住宅新開工面積為 84.51 % 市區(qū)住宅竣工面積為 78.14萬褶。而且目前已經(jīng)出現(xiàn)了 20-30萬褶的大盤，反映出市 場中已有實力比較雄厚的開發(fā)公司入駐，使得市場的發(fā)展與競爭節(jié)奏逐步加快。從開發(fā)的產(chǎn)品類型上看，已經(jīng)出現(xiàn)了多層、小高層、別墅、Townhouse等多種產(chǎn)品形態(tài)， 而且樓盤的規(guī)劃設(shè)計受外地開發(fā)企業(yè)先進開發(fā)理念的影響，設(shè)計水平呈現(xiàn)出參差不齊的狀 態(tài)，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商開發(fā)的樓盤設(shè)計理念還比較落后，外地開發(fā)公司的產(chǎn)品設(shè)計理念較先

32、進， 樓盤的品質(zhì)比較高。從銷售情況上看，受第一輪住房需求熱的影響，2004年全市的住宅空置率為6.2%,各 樓盤的銷售情況相對比較理想，但是受當(dāng)?shù)叵M者消費觀念的影響，高樓層的銷售情況并不被看好，使得一些代理公司不得不采取銷控的手段將低層房源封售。另外，從各樓盤的 銷售水平上看，大多數(shù)都處于比較落后的銷售階段，銷售人員的專業(yè)度還不夠，即使是代 理公司代售的樓盤在銷售理念與專業(yè)程度上也存在很大的欠缺。從價格水平上看，各樓盤的均價水平基本如下圖所示：*價格均價水平主要在1500-1900元/ nf之間，集中分布在1500元/褶左右。而其理論均價水 平根據(jù)全國的參考標(biāo)準(zhǔn)推算應(yīng)在 6734X 2200

33、+ 7000=2116元/褶。理論與實際的價格差距， 充分說明市場有效需求不足的特點。在這種情況下，我們對于年度的開發(fā)量與供給量都要 進行合理的控制，以免增加開發(fā)的回收周期，導(dǎo)致資金的滯壓。第二部分消費者市場需求市場調(diào)查統(tǒng)計及分析針對于原目標(biāo)地塊市場的，為了更好地把握消費者市場的需求特征，特組織了針對性 的問卷調(diào)查，調(diào)查問卷共計 30份。關(guān)于調(diào)查的統(tǒng)計結(jié)果與相關(guān)分析如下：1、期望的住宅類型：口多層小高層多層與小高層（712層）的期望比例平分秋色，說明市場中對于這兩種住宅類型具有 較好的認知和認可程度。隨著整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展和成熟，小高層將是未來市場的主角,調(diào)查結(jié)果正體現(xiàn)了市場發(fā)展擁有良好的購

34、買群體認知基礎(chǔ)。2、面積：匚比例（%從面積比例圖中，可以看出：需求的面積范圍在 60 1tf至150 1tf內(nèi)分布，主要集中于90 nf至120 nf的區(qū)域內(nèi)。90 nf以下和120 nf以上的面積也有相當(dāng)比例的分布。這說明市場中 需求面積的多樣化和跨度大，面積需求分布相對集中，對于未來市場產(chǎn)品開發(fā)具有很高的 指導(dǎo)意義。3、牡丹區(qū)中華西路體育場對面建商品房，可接受價格：口比例（%看圖知，在該地段商品房可接受的價位分布中，1200元至1600元的范圍占絕對主體地 位。1600元以上的分布比例幾乎可以忽略不計。這反映出 1600元為心理價位的上限。若突 破這一上限，需要相關(guān)市場大環(huán)境品質(zhì)的提升和有

35、效的營銷引導(dǎo)。4、戶型:二比例（%從上圖中可以看出，當(dāng)?shù)叵M者對于戶型的需求主要以 2居室和3居室為主，其中對3 居室的需求比例較大，這也有效的反映了市場上目前的主力戶型現(xiàn)狀。5、戶型平面形式：比例（%從調(diào)查結(jié)果看，平層的比例為50%占主體地位。錯層和兩代居（同一樓層 2套相鄰的 房屋）的被選比例位列第二、第三。躍層和復(fù)式被選比例較低。6、裝修標(biāo)準(zhǔn)：口比例（%很明顯，毛坯房的被選比例較高，超過了 60%初裝修的比例接近30%幾乎是精裝修 被選比例的3倍。因此“毛坯房”的被接受程度最高，是受市場歡迎的。7、喜歡的裝修風(fēng)格:從統(tǒng)計圖中，我們可以看到自然風(fēng)格的被選比例接近 70%其他風(fēng)格各有一定分布

36、。這 說明當(dāng)?shù)刭彿咳后w對于裝修的品位比較生活化一些，更加尋求自然愜意的感覺和享受。8、能承受的物業(yè)管理費：（元/nf*月）匚比例（%圖中顯示,0.2元至0.5元的范圍內(nèi)，被選擇的比例超過了 80% 0.5元以上比例的比重較少。低價位的物業(yè)費用仍然是首選。9、米暖方式：口比例（）從圖中可以看出，集中供暖被選擇的比例超過了50%作為它的替代形式，壁掛燃氣爐則以近30%勺比例成為替代的首選；選擇中央空調(diào)形式的比例也超過了10%10、最關(guān)注的周邊配套:口比例（%由于此項是可以多選擇性的。那么醫(yī)院、學(xué)校、綜合商場和便捷道路交通成為市場中最為關(guān)注的周邊配套設(shè)施。醫(yī)院的比例排在第一位，其它依次是學(xué)校、綜合商

37、場、便捷道路交通和體育場館等。由此可以看出，增強居住生活的便利性 是提高關(guān)注力度的重要因素，這對于地塊的選擇也有一定的指導(dǎo)意義。11、購房首選因素:比例（）我們可以清楚的看到：購房的首選因素的順序為：環(huán)境、開發(fā)商、地理位置、價格、 周邊配套和戶型。在比例超過20%勺因素中，環(huán)境和地理位置是房地產(chǎn)開發(fā)地段因素的具體 體現(xiàn)：”地段、地段還是地段”。12、是否需要24小時熱水?“否”的比例達到 了 63%體現(xiàn)了日常居 住生活對于此項的依賴度較低。13、入戶線路類型:35%口電話線因特網(wǎng)入戶口有線電視從圖中看出，三種入戶線路類型幾乎各占 1/3的比例。這說明彼此不分伯仲，都是日 常生活的重要角色。14

38、、停車方式：45%口地上 地下地上停車方式的比例在55%超過了地下方式10個百分點，說明人們始終在追尋生活 的便利性。3%15、住宅環(huán)境設(shè)計偏好：中式設(shè)計美式設(shè)計歐式設(shè)計日式設(shè)計中式住宅環(huán)境設(shè)計和美式住宅環(huán)境設(shè)計的所占的比例幾乎等同，且綜合超過了 80%占據(jù)了主導(dǎo)地位。這提示我們：中式的“移步換景、曲徑通幽”的設(shè)計要與美式設(shè)計的“自然隨意、草坪野花”的特點相結(jié)合，才能迎合更多人群的喜愛偏好，占領(lǐng)市場。16、需要的休閑小品：口比例（%從圖中看出，花圃和噴泉的比例較高，總和超過了 45%體現(xiàn)了人群居住的親綠性和親 水性，體現(xiàn)著生態(tài)住宅的趨向。燈飾、水池、雕塑、其他類、圍欄和石徑的被選比例也較 高，

39、在10流右。這充分顯示著居住小區(qū)內(nèi)景觀配套的多樣化需求。17、獲取房產(chǎn)信息渠道：比例（%從上圖分析得到：電視渠道以超過 25%勺比例居于第一位置，充分體現(xiàn)了其作為信息渠道的優(yōu)勢和廣泛的受眾群體。 報紙和傳單形式以超過15%勺比例僅隨其后，也可 以看作優(yōu)勢媒體渠道。而中介、廣播和路牌廣告等隨著其被選比例的降低，顯示出其被關(guān) 注程度的降低和信息傳播的有效性降低。18、希望的付款方式:6%分期付款和銀行按揭以52御42%勺比例，總和94%充分體現(xiàn)出一次性付款對于當(dāng)?shù)刭彿咳巳旱膲毫?。分期付款的比例較大，說明購房群體關(guān)聯(lián)的閑散資金比較充足，也是當(dāng) 地人群比較偏好的購房付款方式。個人資料19、年齡10%3

40、0%口 25歲以下.25-35歲口 35-45歲口 45歲以上被調(diào)查者中25歲以上的人群占了 90% 35歲以上的更是占了 60%所以本次調(diào)查的結(jié) 果是有較高真實性和可信度的。20、文化程度：3%/0口中專以下大專 口本科 口本科以上大專以上的文化教育背景達到了 56%勺比例，充分堅實了本次調(diào)查的可理解性和調(diào)查結(jié) 果的內(nèi)容深度21、職業(yè)：從圖中顯示，除了三資企業(yè)外，各類職業(yè)分布比例比較均衡。這體現(xiàn)了本次調(diào)查的受 眾范圍的廣度。個體老板的比例最高，也從一個側(cè)面體現(xiàn)了當(dāng)?shù)剌^高收入群體的購房意向 22、家庭結(jié)構(gòu)：口兩口之家 三口之家口與父母同住 口五口人按圖顯示，被調(diào)查者中三口之家和與父母同住的比例

41、總和達到了 97%其中三口之家比 例更是達到了 74%這與市場中購房家庭人口結(jié)構(gòu)的比例大致吻合， 加強了本次調(diào)查的準(zhǔn)確 性。23、家庭年收入：口比例（%根據(jù)市調(diào)的實際情況，本項調(diào)查將家庭年收入和個人年收入部分混淆。但是在一定程 度上，也反映出城市消費者的收入水平比較低；購買力相對有限。說明：由于時間與問卷數(shù)量的有限性，上述統(tǒng)計結(jié)果不可能準(zhǔn)確的反映市場的實際需求，但 根據(jù)上述的調(diào)查結(jié)果分析，本次問卷調(diào)查在一定程度反映了當(dāng)前市場的需求特征，具有一 定的參考價值。第三部分土地供給市場與開發(fā)現(xiàn)狀分析一、土地市場供給情況2001年12月26日。一宗面積31.887畝的土地以605萬元成交,從此拉開了范澤

42、土地使 用權(quán)拍賣的序幕；2002年，以招掛方式出讓式出讓土地 11宗，總成交價達15374萬元，實現(xiàn)土地資產(chǎn)收 益4549萬元；2003以招拍掛方式出讓15宗，總成交價達28162萬元，實現(xiàn)土地資產(chǎn)收益16032萬元, 比去年同增長252%2005年擬推出地塊介紹地塊序號地理位直土地面積土地特征規(guī)劃用途出讓價格1號地塊開發(fā)區(qū)丹陽辦事處中華路經(jīng)北、 洙水河以南、振興路以東45畝火車站廣場拆遷的土 地，已經(jīng)定出商貿(mào)、辦 公66萬/畝2號地塊開發(fā)區(qū)丹陽路以南，華英路以 西、洙水河以北，80畝拆遷建筑公司、煙草 公司、紡織公司和牡 丹區(qū)民政局用商住3 一號地塊一牡丹區(qū)西城辦事處中華西路以 北、牡丹區(qū)委區(qū)政府辦公大樓以 南，重慶路兩側(cè)300畝可能為市公安局的定 向住宅開發(fā)，具體情 況，需要進一步落實商業(yè)住宅2530 萬/ 畝4號地塊開發(fā)區(qū)丹陽辦事處，紗廠以西、 康莊路以南，振興路以東33畝居住5號地塊開發(fā)區(qū)丹陽辦事處黃河路以北、 站前路兩側(cè)、二十三中以西、大成莊居民點以南63畝居住6號地塊開發(fā)區(qū)華平住宅小區(qū)（一期工 程）西側(cè)，18. 7 畝屬華平一期