房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(66頁(yè))

1、第2章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例21房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題211房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征 1房地產(chǎn)市場(chǎng)是信息不充分的市場(chǎng) 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的四個(gè)條件相差較遠(yuǎn)，因此，缺乏信息是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要特征。21房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 2房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性強(qiáng) 房地產(chǎn)商品的這種固定性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的區(qū)域性。這一區(qū)域性表現(xiàn)為：不同地區(qū)市場(chǎng)發(fā)育和完善程度千差萬(wàn)別；同一類型產(chǎn)品地域價(jià)差大；市場(chǎng)供求圈小，市場(chǎng)輻射功能弱等。房地產(chǎn)市場(chǎng)所包括的范圍越大，對(duì)房地產(chǎn)投資者的意義就越小。21房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 3房地產(chǎn)市

2、場(chǎng)產(chǎn)品的異質(zhì)性 這種異質(zhì)性，主要是指房地產(chǎn)市場(chǎng)供給產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化，也就是說(shuō)產(chǎn)品之間不可替代。 21房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 4地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性 土地是一種有限的資源，一旦某塊土地被某人占有，就會(huì)形成對(duì)該塊土地的壟斷。但由于土地所有制的性質(zhì)不同，對(duì)土地的壟斷也具有不同的特點(diǎn)。在土地私有化為主的國(guó)家，土地的壟斷實(shí)質(zhì)上是一種私人的壟斷。 我國(guó)的土地市場(chǎng)總體上是由國(guó)家直接經(jīng)營(yíng)的壟斷市場(chǎng)。此外，地產(chǎn)市場(chǎng)交易的金額一般都很大，使進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)者較一般市場(chǎng)大為減少，因而也容易出現(xiàn)壟斷。21房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 5房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng) 房屋的流通和土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，其交易過(guò)程只有貨幣的單方面的

3、“商流”，而沒(méi)有物質(zhì)實(shí)體的“物流”。房地產(chǎn)市場(chǎng)是不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，在交換中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，每一次交換行為都是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的重新界定， 從這個(gè)意義上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)，是權(quán)益的讓渡市場(chǎng)。21房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 6房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)商品短期供求變化反映不靈敏 當(dāng)市場(chǎng)上出現(xiàn)某種房地產(chǎn)商品供過(guò)于求時(shí)，由于開(kāi)發(fā)商已經(jīng)投入了大量資金，施工正在進(jìn)行，而不可能停止建設(shè)。當(dāng)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)商品出現(xiàn)供不應(yīng)求時(shí)，雖然開(kāi)發(fā)商可采取某種措施加快施工進(jìn)度，但也不可能像其它工業(yè)品生產(chǎn)那樣，迅速適應(yīng)市場(chǎng)需求拿出產(chǎn)品來(lái)投放市場(chǎng)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)商品的短期供求變化反映遲鈍。21房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 212房

4、地產(chǎn)市場(chǎng)的效率 市場(chǎng)效率，是指市場(chǎng)傳遞產(chǎn)品和價(jià)格的信息的功能。獲得反映市場(chǎng)價(jià)格最新信息的時(shí)間通?？梢杂檬袌?chǎng)效率來(lái)衡量。相對(duì)于某些市場(chǎng)而言（如證券市場(chǎng)），房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)低效率的市場(chǎng)。21房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題1房地產(chǎn)市場(chǎng)低效率的原因 1）在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，每一個(gè)交易物都是彼此獨(dú)立的。 2）房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。 3）房地產(chǎn)交易過(guò)程較為復(fù)雜。 4）尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費(fèi)大量時(shí)間。 5）有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的刊物較少。21房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 2市場(chǎng)的低效率與投資機(jī)會(huì) 正因?yàn)槭袌?chǎng)效率的低下，才造成了對(duì)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的困難，才帶來(lái)了獲取巨大額外收益的可能性，才為投資商通過(guò)從事投資、租賃和開(kāi)發(fā)等活動(dòng)以

5、謀取利潤(rùn)提供了機(jī)會(huì)。 在一個(gè)效率較高的市場(chǎng)上尋找一個(gè)被人忽視的投資項(xiàng)目較為困難，而在效率較低的市場(chǎng)上，則可以通過(guò)細(xì)心的觀察尋找到被人忽視的投資項(xiàng)目，并能不斷獲取額外收益。 由于前述的房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多特征，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)低效率的市場(chǎng)，因而，房地產(chǎn)市場(chǎng)就格外需要市場(chǎng)研究和分析。21房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 213房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類 按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為： 1）居住物業(yè)市場(chǎng) 居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。 2）商業(yè)物業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)物業(yè)有時(shí)也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購(gòu)物中心等）、出租商住樓等。位置對(duì)于這類物業(yè)

6、有著特殊的重要性。21房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 3）工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) 工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）、倉(cāng)儲(chǔ)用房等。 4）特殊物業(yè)市場(chǎng) 對(duì)于賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。21房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 5）土地市場(chǎng) 在我國(guó)，土地市場(chǎng)是指以城鎮(zhèn)土地使用權(quán)為對(duì)象進(jìn)行交易的市場(chǎng)。土地的征購(gòu)、土地的出讓、土地的轉(zhuǎn)讓這三者均屬土地市場(chǎng)的內(nèi)容。 房地產(chǎn)投資分析主要側(cè)重于前兩類市場(chǎng)的分析。21房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 2按房地產(chǎn)購(gòu)買者的目的劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為： 1）房地產(chǎn)自用市場(chǎng)

7、自用型購(gòu)買者將房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品，目的在于滿足自身生活或生產(chǎn)活動(dòng)對(duì)入住空間的需要。 21房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 2）房地產(chǎn)投資市場(chǎng) 投資型購(gòu)買者將房地產(chǎn)作為一種投資工具，目的在于將購(gòu)入的房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)售，并從中獲得投資收益。 房地產(chǎn)投資分析更側(cè)重于第二類市場(chǎng)。21房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 3按房地產(chǎn)權(quán)屬交易的內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為： 1）租賃市場(chǎng) 租賃市場(chǎng)是對(duì)不同類型房地產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行一定期限和方式的有償轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)。 2）產(chǎn)權(quán)市場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行買賣的市場(chǎng)。22房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 221房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的必要性 房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析是在投資決策確定之前，調(diào)查市場(chǎng)情況、了解項(xiàng)目背景

8、資料、辨識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)、選擇投資機(jī)會(huì)的過(guò)程。 市場(chǎng)分析的必要性表現(xiàn)在以下幾方面： 一是房地產(chǎn)投資決策需要市場(chǎng)分析。 二是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理需要市場(chǎng)分析。 三是房地產(chǎn)價(jià)格策略的制定需要市場(chǎng)分析。22房地產(chǎn)市場(chǎng)分析222房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的限度 1市場(chǎng)分析的限制 由于以下幾方面的限制，市場(chǎng)分析的效果有時(shí)并不如我們想象的那么好。 1）費(fèi)用的限制 2）時(shí)間的限制 3）技能的限制 4）偏好的限制 市場(chǎng)分析可以提供重要的資料與客觀的報(bào)告供投資者或決策者參考，但它并不能代替投資者和決策者作決策。22房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2市場(chǎng)分析的程度 進(jìn)行市場(chǎng)分析的目的是想使投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量及市場(chǎng)價(jià)值的變化預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確，以使自己在開(kāi)發(fā)結(jié)束

9、時(shí)或持有期內(nèi)獲得最大利潤(rùn)。 如果想做，市場(chǎng)分析是無(wú)止境的。因此，在分析到一定階段時(shí)，會(huì)有一個(gè)點(diǎn)使市場(chǎng)分析所需的成本超過(guò)收益。這就說(shuō)明，即使上面所述的四個(gè)限制均不存在，也仍然有一個(gè)市場(chǎng)分析的合理程度問(wèn)題。 從圖2-2我們可以看出，只有當(dāng)市場(chǎng)分析的收益超過(guò)該分析所花費(fèi)的成本時(shí)，市場(chǎng)分析才是合算的。收益市場(chǎng)研究的深度M成本總成本總利潤(rùn)成本利潤(rùn)凈利潤(rùn)圖2-2 市場(chǎng)分析的成本、效益示意圖22房地產(chǎn)市場(chǎng)分析223房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容主要是市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)。 1房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè) 投資環(huán)境是指擬投

10、資的地域（國(guó)家、地區(qū)、城市或街區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所具有的能決定和制約項(xiàng)目投資的各種外部境況和條件的總和。22房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 對(duì)投資環(huán)境的調(diào)查和預(yù)測(cè)，一般是指對(duì)下列各環(huán)境的調(diào)查和預(yù)測(cè)： 1）政治環(huán)境 2）法律環(huán)境 3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境 4）文化環(huán)境 5）自然環(huán)境 6）規(guī)劃環(huán)境 7）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境22房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行。 如果一份市場(chǎng)分析報(bào)告能說(shuō)明上述所有的問(wèn)題當(dāng)然更好，但實(shí)際上，不是每一個(gè)項(xiàng)目都必須把所有信息都調(diào)查分析得面面俱到這既不太可能，有時(shí)也沒(méi)有必要。22房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3房地產(chǎn)項(xiàng)目在不同階段進(jìn)行市場(chǎng)分析的要點(diǎn)

11、 1）房地產(chǎn)項(xiàng)目定位階段 該階段的市場(chǎng)調(diào)查分析除了進(jìn)行公開(kāi)在售項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場(chǎng)供求研究之外，還包括項(xiàng)目的細(xì)分市場(chǎng)分析、目標(biāo)市場(chǎng)狀況，消費(fèi)者活動(dòng)、購(gòu)買動(dòng)機(jī)、傾向、決策等心理過(guò)程的分析。22房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2）房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣階段 該階段的市場(chǎng)調(diào)查分析除了進(jìn)行在售項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場(chǎng)供求研究之外，還包括特定項(xiàng)目的銷售狀況、價(jià)格調(diào)查、目標(biāo)消費(fèi)者的特征研究，以及用科學(xué)方法收集消費(fèi)者購(gòu)買以及使用產(chǎn)品的事實(shí)、意見(jiàn)、動(dòng)機(jī)等有關(guān)資料，并予以分析研究。22房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 3）房地產(chǎn)銷售階段 該階段的市場(chǎng)調(diào)查分析主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告策略在目標(biāo)市場(chǎng)中的反應(yīng)和收效情況，收集并充分研究所收集到的資料，了

12、解公司營(yíng)銷計(jì)劃的執(zhí)行情況、市場(chǎng)上其他在售項(xiàng)目的主要營(yíng)銷手段和銷售狀況、價(jià)格走勢(shì)等；此外還包括消費(fèi)者購(gòu)買商品的動(dòng)機(jī)以及使用商品的事實(shí)情況調(diào)查分析。22房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 4）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)調(diào)查分析 具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓過(guò)程中價(jià)格調(diào)查、成交客戶調(diào)查和區(qū)域調(diào)查以及競(jìng)爭(zhēng)狀況調(diào)查。22房地產(chǎn)市場(chǎng)分析224房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中的信息類型 1從投資者的角度看，分為三個(gè)類型。 1）是與宏觀環(huán)境相關(guān)的信息，如政治法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 2）是與區(qū)域環(huán)境有關(guān)的信息。 3）是與投資項(xiàng)目直接相關(guān)的信息。22房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2從市場(chǎng)分析的角度看，市場(chǎng)信息分為四個(gè)方面。 1）房地產(chǎn)需求方面的信息。 2）房地產(chǎn)供給方面的信息。 3

13、）房地產(chǎn)市場(chǎng)交易方面的信息。 4）其他信息。23房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 231房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是以房地產(chǎn)為特定對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究和預(yù)測(cè)，并最終為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目提供決策服務(wù)的一種活動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法是指市場(chǎng)調(diào)查人員在實(shí)地調(diào)查中收集各種信息資料所采用的具體方法。23房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 市場(chǎng)調(diào)查的方法主要包括以下幾種： 1普查法 2抽樣調(diào)查法 3直接調(diào)查法 4間接調(diào)查法 上述介紹的調(diào)查方法，具體到房地產(chǎn)項(xiàng)目的不同階段會(huì)有很強(qiáng)的選擇性。市場(chǎng)調(diào)查通過(guò)一定的市場(chǎng)調(diào)查程序得以實(shí)現(xiàn)。23房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序23

14、2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序 1提出問(wèn)題，確定調(diào)查的目的 這一步要解決的問(wèn)題是為什么調(diào)查。只有當(dāng)需要調(diào)查的問(wèn)題被仔細(xì)、準(zhǔn)確地定義以后，才能設(shè)計(jì)研究計(jì)劃，獲取切乎實(shí)際的信息。 一般來(lái)說(shuō)，確定調(diào)查目的要有一個(gè)過(guò)程，不是一時(shí)就能確定下來(lái)的，可以采用探測(cè)性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來(lái)確定。23房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 2決定收集資料的方法 資料分為第一手資料和第二手資料。第一手資料是專門為要調(diào)查的問(wèn)題而特地收集或?qū)嶒?yàn)而得的統(tǒng)計(jì)資料；第二手資料是指原始資料經(jīng)過(guò)整理后所形成的可為他人利用的資料或其它項(xiàng)目已經(jīng)擁有的資料。23房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序3設(shè)計(jì)調(diào)查表 設(shè)計(jì)調(diào)查表的程序和應(yīng)注意的問(wèn)題如下： 1）決定

15、調(diào)查方式 2）決定采用哪一種類型的問(wèn)題 3）設(shè)計(jì)調(diào)查表問(wèn)題應(yīng)注意的事項(xiàng)23房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 4選樣 5數(shù)據(jù)處理、分析與解釋 6提出調(diào)查報(bào)告 需要說(shuō)明的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的前期工作，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)查信息再加工的過(guò)程。但有時(shí)一些市場(chǎng)調(diào)查做完后，市場(chǎng)分析也就直接包括在市場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程中了。24房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 241房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是指運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查所提供的信息資料，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)及其變化趨勢(shì)進(jìn)行測(cè)算和判斷，以確定未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向、需求量、供給量以及相應(yīng)的租金售價(jià)水平。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)一般分為

16、定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)。24房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 1定性預(yù)測(cè) 定性預(yù)測(cè)是指依靠人們的經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)知識(shí)和分析能力，參照已有的資料，通過(guò)主觀判斷，對(duì)事物未來(lái)的狀態(tài)如總體趨勢(shì)、發(fā)生或發(fā)展的各種可能性及其后果等做出分析與判斷。 其特點(diǎn)是，主要靠經(jīng)驗(yàn)判斷未來(lái)，有時(shí)也做一些量化分析作為判斷的輔助手段。24房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 2定量預(yù)測(cè) 定量預(yù)測(cè)是在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計(jì)算和確定房地產(chǎn)市場(chǎng)要素在未來(lái)可能的數(shù)量。 24房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 242房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的具體方法因預(yù)測(cè)的對(duì)象、內(nèi)

17、容、期限不同而有所不同。 通常采用的方法有： 1直觀判斷法 這是定性預(yù)測(cè)方法的統(tǒng)稱。這種方法適用范圍廣、成本低、費(fèi)時(shí)少，但受預(yù)測(cè)者的主觀因素影響大，較難提供以準(zhǔn)確數(shù)據(jù)為依據(jù)的預(yù)測(cè)值，在數(shù)據(jù)資料較少或不準(zhǔn)的情況下，多采用此法。定性預(yù)測(cè)方法主要包括集體判斷法、專家意見(jiàn)法。24房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 2歷史引伸法 這是定量預(yù)測(cè)方法的統(tǒng)稱。在占有若干統(tǒng)計(jì)資料、預(yù)測(cè)對(duì)象的未來(lái)受突發(fā)性因素影響較小的情況下，選用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型進(jìn)行定量預(yù)測(cè)，可以得到比較滿意的預(yù)測(cè)效果。但是，由于所選擇和建立的數(shù)學(xué)模型不可能把所有因素都考慮進(jìn)去，因此定量預(yù)測(cè)的結(jié)果出現(xiàn)誤差也在所難免。此種方法包括簡(jiǎn)單平均數(shù)法、移動(dòng)平均數(shù)法、

18、加權(quán)移動(dòng)平均數(shù)法、趨勢(shì)預(yù)測(cè)法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。24房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 1）簡(jiǎn)單平均數(shù)法 簡(jiǎn)單平均數(shù)法是用算術(shù)平均值作為新一期的預(yù)測(cè)值的方法。 其計(jì)算公式如下：式中， ：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)的預(yù)測(cè)值； n：代表資料數(shù)； xn：代表第期的實(shí)際銷售數(shù)（=1，2，3，）。24房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 2）移動(dòng)平均法 移動(dòng)平均法是在簡(jiǎn)單平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，其做法是把被平均的項(xiàng)逐漸向后移動(dòng)加以平均，每項(xiàng)平均的總項(xiàng)數(shù)不變。這個(gè)平均數(shù)就直接作為下期的預(yù)測(cè)值。平均時(shí)，可以用簡(jiǎn)單的算術(shù)平均數(shù)，也可以用加權(quán)平均數(shù)。24房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法的計(jì)算公式為：

19、加權(quán)移動(dòng)平均法的計(jì)算公式為： 從公式可見(jiàn)，不論簡(jiǎn)單式還是加權(quán)式，只能預(yù)測(cè)下一期數(shù)值。24房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 3）趨勢(shì)預(yù)測(cè)法 這是歷史引伸法中最適合于中長(zhǎng)期預(yù)測(cè)的方法。其基本原理是：根據(jù)過(guò)去各期的實(shí)際數(shù)據(jù)，分析其發(fā)展趨勢(shì)，并假定今后按該趨勢(shì)繼續(xù)發(fā)展，從而測(cè)定今后各期的數(shù)據(jù)。如果過(guò)去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等差級(jí)數(shù)，則其變化趨勢(shì)可用直線方程來(lái)表示；如果過(guò)去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等比級(jí)數(shù)，則可用曲線方程來(lái)表示。 在這里，我們只介紹直線趨勢(shì)方程。24房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法求趨勢(shì)直線的方程式是： 式中：y：預(yù)測(cè)值；x：代表的年份；a，b：待定系數(shù)運(yùn)用最小二乘法求得如下方程組：令，則上式可簡(jiǎn)化為： 式中：y

20、i：各年的實(shí)際銷售量；xi：各年的代號(hào)；n：已掌 握數(shù)據(jù)的年數(shù)。24房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 值得注意的是，每一趨勢(shì)直線方程都必須注明原點(diǎn)的時(shí)間和計(jì)量單位，這一點(diǎn)和后面闡述的表明現(xiàn)象變量之間相關(guān)關(guān)系的回歸方程是有區(qū)別的。 24房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 4）指數(shù)平滑法 指數(shù)平滑法是在移動(dòng)平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，指數(shù)平滑法是利用預(yù)測(cè)前一期的實(shí)際值和前一期的指數(shù)平滑預(yù)測(cè)值進(jìn)行加權(quán)平均來(lái)取得預(yù)測(cè)值的方法。它實(shí)際上是一種特殊的加權(quán)移動(dòng)平均法。24房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 其計(jì)算公式為： 本期預(yù)測(cè)值=a上期實(shí)際發(fā)生值+（1-a）上期預(yù)測(cè)值 式中：a為平滑系數(shù)，且01 當(dāng)a=1時(shí)，預(yù)測(cè)值=上期實(shí)際發(fā)

21、生值 當(dāng)a=0時(shí)，預(yù)測(cè)值=上期預(yù)測(cè)值 一般根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，當(dāng)差異較大時(shí)，a取0.70.8為宜；當(dāng)差異較小時(shí)，a取0.20.3為宜。 24房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 5）季節(jié)指數(shù)法 季節(jié)性預(yù)測(cè)比較簡(jiǎn)單的方法是計(jì)算各個(gè)季度的不同銷售指數(shù)。季節(jié)銷售指數(shù)可利用簡(jiǎn)單平均法算出。它是根據(jù)歷史資料求出每季度平均數(shù)占全期總平均數(shù)的比例，以表明各季銷售水平比全期總銷售水平高低的程度。24房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 其預(yù)測(cè)步驟為： 第1步：求出歷年各季的平均銷售量。 第2步：求出各季的季節(jié)指數(shù)，即當(dāng)季的平均數(shù)占全年平均數(shù)總和的百分比。 第3步：根據(jù)季節(jié)指數(shù)和已知某年某季的實(shí)際數(shù)預(yù)測(cè)該年其它各個(gè)季的數(shù)據(jù)。24房地產(chǎn)市

22、場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 3因果預(yù)測(cè)法 因果預(yù)測(cè)法是利用原因和結(jié)果之間存在數(shù)學(xué)函數(shù)式的內(nèi)在聯(lián)系，建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)。包括回歸分析法和相關(guān)分析法等。24房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 1）回歸分析法 回歸分析法就是根據(jù)“自變量”來(lái)分析“因變量”的變化方向和程度。在采用回歸分析法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，預(yù)測(cè)對(duì)象和影響因素之間一定要存在因果關(guān)系，且樣本數(shù)據(jù)量足夠；預(yù)測(cè)對(duì)象和影響因素的樣本數(shù)據(jù)之間存在某種統(tǒng)計(jì)規(guī)律，且能反映未來(lái)發(fā)展?fàn)顟B(tài)；樣本數(shù)據(jù)的分布若存在著線性趨勢(shì)，則可采用線性回歸分析法進(jìn)行預(yù)測(cè)。24房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法其計(jì)算公式如下： 式中：y：預(yù)測(cè)值；x：自變量；a、b：回歸系數(shù)其中： 這一方程與趨勢(shì)

23、預(yù)測(cè)中的一次（直線）方程相同，不同的地方是趨勢(shì)預(yù)測(cè)中以x代表年份，而在回歸分析法中則以x代表“自變量”。所以，此處不能令 24房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 2）相關(guān)分析法 相關(guān)分析法是分析市場(chǎng)商品供求變化諸因素中兩個(gè)相關(guān)變量之間的因果關(guān)系。它主要是在定性分析的基礎(chǔ)上，找出事物發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，確定自變量與因變量之間的函數(shù)關(guān)系，然后用回歸方程來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)。它與一元線性回歸法不同的地方是，此處因變量的變動(dòng)不一定決定于某個(gè)主要自變量，也可以是其他相關(guān)因素。 24房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法其計(jì)算公式是： 25市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱251摘要 1市場(chǎng)分析的目的。 2分析方法、主要假設(shè)條件和

24、風(fēng)險(xiǎn)因素。 3建議做/放棄/推遲/改進(jìn)以后可以做。25市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱252概述 1國(guó)家或整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和主要的增長(zhǎng)領(lǐng)域（確認(rèn)有吸引力的物業(yè)投資類型可選擇的投資方向，分析當(dāng)前所處的經(jīng)濟(jì)周期或房地產(chǎn)周期中的位置）。 2地區(qū)經(jīng)濟(jì)概況（可與國(guó)家進(jìn)行對(duì)比分析）。 25市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱 3城市經(jīng)濟(jì)狀況（與國(guó)家和地區(qū)相比城市的就業(yè)狀況及趨勢(shì)，本城市就業(yè)情況短期預(yù)測(cè)，確認(rèn)和介紹當(dāng)?shù)刂饕a(chǎn)業(yè)、企業(yè)和產(chǎn)品）。 4市場(chǎng)環(huán)境與場(chǎng)地分析（市場(chǎng)區(qū)域的劃分、土地面積、土地利用情況、場(chǎng)地描述，場(chǎng)地周圍交通環(huán)境及可及性分析，場(chǎng)地周圍土地利用情況和競(jìng)爭(zhēng)情況）。25市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱253需求分析 1預(yù)計(jì)的總需求（詳細(xì)分析項(xiàng)目所在市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，以預(yù)測(cè)擬開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)類型的市場(chǎng)需求）。 （1）就業(yè)分析； （2）人口和家庭分析； （3）收入分析。25市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱 2吸納率分析（就每一個(gè)相關(guān)的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行需求預(yù)測(cè)，以估計(jì)市場(chǎng)吸納的價(jià)格和數(shù)量）。 （1