知名地產(chǎn)SSGF新建造體系成本淺析(圖文豐富)

1、莞深區(qū)域SSGF新建造體系成本淺析2017年3月14日 目錄Contents 莞深區(qū)域 SSGF新建造體系運(yùn)用介紹第二部分 莞深區(qū)域 SSGF新建造體系推行背景第一部分 推廣SSGF新建造體系分析與建議第四部分 莞深區(qū)域SSGF新建造體系成本分析第三部分第一部分莞深區(qū)域SSGF新建造體系推行背景引言2007-2009年：“大規(guī)模、低成本、高速度”2010-2012年：“低成本、高速度、精品質(zhì)”2013-2014年：“高速度、精品質(zhì)、低成本”2015年： “低成本、高速度、精品質(zhì)”2016年： “精品質(zhì)、高速度、低成本”2017年： “精品質(zhì)、低成本、高速度”防滲漏防空鼓防開(kāi)裂SSGF新建造技術(shù)

2、體系 滲漏、空鼓、開(kāi)裂等質(zhì)量問(wèn)題，猶如建筑行業(yè)的”癌癥“一樣無(wú)法根治，SSGF新建造技術(shù)體系為此而出，從根本上解除了客戶的”痛點(diǎn)“。節(jié)能環(huán)保SSGF新建造體系-推廣背景多方共贏SSGF新建造體系-推廣背景測(cè)繪面積省約1實(shí)用面積增加1年頭買房年尾住節(jié)省1.4萬(wàn)元租金客戶品牌提升 口碑相傳監(jiān)管資金提前提取整體管理效率提升營(yíng)銷可以溢價(jià)銷售提前6-8個(gè)月確收公司5年：2個(gè)3個(gè)項(xiàng)目項(xiàng)目成就共享每年收益增加50%人均效率大幅提升員工5年：2個(gè)3個(gè)項(xiàng)目勞動(dòng)效率提高50%每年收益增加50%合作方比裝配式節(jié)能1倍大幅減少垃圾排放綠色環(huán)保建造方式社會(huì)多方共贏客戶團(tuán)隊(duì)公司合作方社會(huì)合作方團(tuán)隊(duì)公司社會(huì)第二部分莞深區(qū)域

3、SSGF新建造體系運(yùn)用介紹SSGF新建造技術(shù)簡(jiǎn)介智能爬架全砼現(xiàn)澆外墻預(yù)制墻板PVC墻紙高壓水槍拉毛自愈合防水預(yù)制PC構(gòu)件結(jié)構(gòu)拉縫全穿插施工高精度地面樓層截水系統(tǒng)SSGF新建造技術(shù)體系鋁合金模板 莞深區(qū)域采用同時(shí)具有精品質(zhì)、低成本、高速度的SSGF新建造技術(shù)體系，匠心精鍛產(chǎn)品品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)口碑相傳。鋁合金模板獨(dú)有的快拆系統(tǒng)，嫻熟工人可如同拼積木般快速施工，有效提高整體工效；現(xiàn)場(chǎng)建筑垃圾大幅減少，施工場(chǎng)地整潔明亮；周轉(zhuǎn)次數(shù)多、剛度高、環(huán)保；鋁合金模板工廠化生產(chǎn)、操作簡(jiǎn)易、減少人力投入和對(duì)工人技術(shù)的依賴，使構(gòu)件精度從厘米級(jí)提升到毫米級(jí)；能實(shí)現(xiàn)免抹灰，減少空鼓、開(kāi)裂等質(zhì)量通病及隱患。SSGF新建造技術(shù)簡(jiǎn)介

4、-鋁合金模板鋁模支模拆模觀感具有高處作業(yè)封閉防護(hù)性良好、架體周轉(zhuǎn)重復(fù)使用率高等特點(diǎn)，節(jié)約大量的人力、物力、加快施工進(jìn)度，有助于安全文明施工與穿插施工。SSGF新建造技術(shù)簡(jiǎn)介-智能爬架爬架外觀爬架內(nèi)部爬架組裝通過(guò)鋁模及結(jié)構(gòu)拉縫技術(shù)實(shí)現(xiàn)全混凝土現(xiàn)澆外墻體系，對(duì)建筑外門窗洞口、防水企口、滴水線、空調(diào)板、陽(yáng)臺(tái)反坎、外立面線條等進(jìn)行優(yōu)化，主體結(jié)構(gòu)一次澆筑成型，免除外墻二次結(jié)構(gòu)和內(nèi)外抹灰，實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)自防水，減少外墻、窗邊滲漏等質(zhì)量隱患。SSGF新建造技術(shù)簡(jiǎn)介-全現(xiàn)澆外墻全現(xiàn)澆外墻施工簡(jiǎn)單，安裝快捷，有利于縮短工期，因表面無(wú)需抹灰，避免抹灰層空鼓及開(kāi)裂的隱患；取消現(xiàn)場(chǎng)濕作業(yè)，為后期的穿插施工提供前置條件。SS

5、GF新建造技術(shù)簡(jiǎn)介-預(yù)制墻板墻板運(yùn)輸至現(xiàn)場(chǎng)工人現(xiàn)場(chǎng)安裝完成觀感衛(wèi)生間陶瓷墻板PVC墻紙具有耐腐蝕、防霉變、防老化、不易褪色的性能，代替了樹(shù)木資源，更環(huán)保；施工簡(jiǎn)單、提高工效、提升裝飾整體品質(zhì)，減少南方地區(qū)天氣潮濕導(dǎo)致墻體發(fā)霉問(wèn)題。SSGF新建造技術(shù)簡(jiǎn)介-PVC墻紙墻紙施工效果展現(xiàn)自愈合防水是一項(xiàng)主動(dòng)防水的被動(dòng)技術(shù)，通過(guò)在混凝土結(jié)構(gòu)附和上特有的自愈合防水材料，使帶縫隙工作的混凝土結(jié)構(gòu)能在水的作用下生長(zhǎng)晶體而變得密不透水，使建筑立足于結(jié)構(gòu)自防水，縮短施工周期，延長(zhǎng)防水使用壽命。SSGF新建造技術(shù)簡(jiǎn)介-自愈合防水陽(yáng)臺(tái)涂刷地下室外墻涂刷地下室底板干撒利用水力切割技術(shù)，通過(guò)高壓水在混凝土基面、內(nèi)墻板上拉

6、出粗糙面，實(shí)現(xiàn)表面快速拉毛，減少基層殘余浮漿、脫模劑等產(chǎn)生空鼓的質(zhì)量隱患，大幅提高墻磚粘結(jié)力和墻磚鋪貼質(zhì)量。SSGF新建造技術(shù)簡(jiǎn)介-高壓水槍拉毛拉毛設(shè)備施工過(guò)程效果展現(xiàn)SSGF新建造技術(shù)簡(jiǎn)介-高精度地面在結(jié)構(gòu)板澆筑時(shí)，控制樓面水平度和平整度，免除裝修二次砂漿找平，大幅減少砂和水泥的使用，節(jié)能環(huán)保，木地板可以在結(jié)構(gòu)面直接安裝。增強(qiáng)型激光平水儀無(wú)痕收光鞋高精度地面自動(dòng)找平磨光機(jī)SSGF新建造技術(shù)簡(jiǎn)介-預(yù)制PC構(gòu)件預(yù)制PC構(gòu)件可代替石材，用料環(huán)保；可用于園建道路鋪裝、排水溝、景觀部品。屋面PC磚將隔熱層及保護(hù)層合二為一，便于維修，縮短屋面施工工期。園建路水溝蓋板屋面PC保溫隔熱板截水系統(tǒng)跟主體進(jìn)度同

7、步，通過(guò)該系統(tǒng)對(duì)施工用水和雨水進(jìn)行封堵及引流，來(lái)實(shí)現(xiàn)穿插施工作業(yè)。樓梯部位截水，采用110PVC塑料管一分為二現(xiàn)場(chǎng)安裝（安裝時(shí)需向集水井方向放坡）將樓層所有水源引流至收集池（設(shè)置在樓梯轉(zhuǎn)換平臺(tái)），再通過(guò)管道排走樓層所有預(yù)留洞口（水電井、煙道、風(fēng)井）用砂漿圍邊表面蓋模板，并刷上統(tǒng)一安全警示顏色；所有預(yù)留管口加蓋帽SSGF新建造技術(shù)簡(jiǎn)介-樓層截水系統(tǒng)預(yù)制墻板體系：全穿插施工體系將建筑各工序進(jìn)行拆分后，通過(guò)施工前合理策劃，實(shí)現(xiàn)主體、裝修、地下室、園林、外墻面穿插施工，在保障單個(gè)工序合理工期的同時(shí)縮短整體建造周期68個(gè)月。SSGF新建造技術(shù)簡(jiǎn)介-全穿插施工第三部分莞深區(qū)域SSGF新建造體系成本分析 S

8、SGF新建造體系成本分析1SSGF新建造體系工藝專項(xiàng)成本分析2影響SSGF新建造體系工藝成本變動(dòng)因素3SSGF新建造體系成本分析匯總SSGF新建造體系與傳統(tǒng)工藝成本對(duì)比分析（+為增加，-為節(jié)約）SSGF新建造體系監(jiān)控比例成本縮短工期（天）建筑單方（元/）SSGF新建造體系5%顯性成本-219+145.26隱性成本-81.54合計(jì)+63.72備注：1、工期按運(yùn)營(yíng)中心提供，東莞市傳統(tǒng)工期為874天，SSGF新建造體系工期為655天，因?yàn)闁|莞市，特殊土地摘牌到開(kāi)工 需約4個(gè)月開(kāi)發(fā)報(bào)建。 2、 莞深區(qū)域總包合同造價(jià)水平SSGF新建造工藝較傳統(tǒng)工藝相持平，待未來(lái)體系成熟，有望招標(biāo)過(guò)程中節(jié)省成本，現(xiàn)待定。

9、1、SSGF新建造體系成本分析-開(kāi)發(fā)周期對(duì)比SSGF新建造體系與傳統(tǒng)工藝開(kāi)發(fā)周期對(duì)比（+為增加，-為節(jié)約）備注：1、工期按運(yùn)營(yíng)中心提供，東莞市傳統(tǒng)工期為874天，SSGF新建造體系工期為655天，因?yàn)闁|莞市，特殊土地摘牌到開(kāi)工 需約4個(gè)月開(kāi)發(fā)報(bào)建。 SSGF新建造體系與傳統(tǒng)工藝（茶山項(xiàng)目）工期對(duì)比工期節(jié)點(diǎn)傳統(tǒng)工藝新建造體系提前天數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層工期預(yù)售前394 385 9 傳統(tǒng)及新體系標(biāo)準(zhǔn)層工期按5.5天/層測(cè)算預(yù)售到封頂60 60 0 封頂?shù)娇⒐を?yàn)收備案325 150 175 竣工驗(yàn)收備案到集中交付95 60 35 總天數(shù)874 655 219 2、SSGF新建造體系顯性成本序號(hào)SSGF新建造體系傳

10、統(tǒng)工藝SSGF新建造體系-傳統(tǒng)工藝新技術(shù)名稱標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價(jià)（元/）標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價(jià)（元/）0以上建筑面積（)0以上建筑單方造價(jià)（元/）1SSGF新建造體系全現(xiàn)澆外墻工程全現(xiàn)澆外墻+鋁模板+結(jié)構(gòu)拉縫+外墻內(nèi)側(cè)墻紙+外墻內(nèi)側(cè)XPS保溫板+爬架+吊籃等 850.12砼外剪力墻+砌體+木模板+外墻內(nèi)側(cè)涂料+外墻內(nèi)側(cè)保溫砂漿+綜合腳手架等790.21 55,884.10 59.912外墻涂料外墻防水膩?zhàn)油鈮ν苛希ㄙ|(zhì)感涂料）增加分格線條58.43外墻防水膩?zhàn)油鈮ν苛希ㄙ|(zhì)感涂料）增加分格線條58.4355884.100.003內(nèi)墻工程預(yù)制墻板安裝+N型膩?zhàn)?PVC墻紙130.76 內(nèi)墻砌體+抹灰（

11、壓玻纖網(wǎng)）內(nèi)墻膩?zhàn)油苛?75.14 55,884.10 55.624樓地面及地下室地面防水工程洋房樓地面自愈合防水24.94卷材/聚合物防水+保護(hù)層+找平層 16.04 55,884.10 8.89地下室自愈合防水47.73 卷材防水/聚合物/疏水板/細(xì)石混凝土保護(hù)層 38.37 55,884.10 9.355穿插施工樓層截水系統(tǒng) 8.00 - 55,884.10 8.00 6屋面PC保溫復(fù)合PC20厚板（由PC預(yù)制砼板+35mm擠塑聚苯板粘接在一起） 600*600復(fù)合PC板鋪裝5.9540厚擠塑聚苯板保溫層+50厚剛性保護(hù)層 2.47 55,884.10 3.487顯性成本合計(jì)1125.9

12、2980.6655,884.10145.26備注：顯性成本以莞深區(qū)域茶山項(xiàng)目為模型測(cè)算，已由集團(tuán)成本部審核。3、SSGF新建造體系-隱性成本甲方序號(hào)事項(xiàng)每日費(fèi)用（萬(wàn)元）節(jié)約時(shí)間（天）節(jié)約成本（萬(wàn)元）建筑單方（元/）備注1開(kāi)發(fā)間接費(fèi)0.6219 131.423.511、根據(jù)區(qū)域財(cái)務(wù)及人力測(cè)算，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)間接費(fèi)每月支出費(fèi)用約17.9萬(wàn)（含管理人員工資，福利費(fèi)，水電費(fèi)、社保等，本項(xiàng)目配備6個(gè)人員）。2、根據(jù)運(yùn)營(yíng)測(cè)算工期，全周期工期提前219天（預(yù)售前提前9天，封頂?shù)娇⒐を?yàn)收備案提前175天，竣工驗(yàn)收備案到集中交付提前35天）。2項(xiàng)目管理費(fèi)0.421987.615.681、根據(jù)區(qū)域財(cái)務(wù)及人力測(cè)算，項(xiàng)目日

13、常管理費(fèi)用約12.1萬(wàn)元/月。2、根據(jù)運(yùn)營(yíng)測(cè)算工期，全周期工期提前219天（預(yù)售前提前9天，封頂?shù)娇⒐を?yàn)收備案提前175天，竣工驗(yàn)收備案到集中交付提前35天）。3物業(yè)前期介入費(fèi)（含保安保潔工資）0.70 210 147.00 26.30 1、物業(yè)半開(kāi)放每日支出約7000元/天，其中人員成本6654元/天（在職人員共24人，含薪資、福利費(fèi)、餐費(fèi)等），案場(chǎng)水吧日均150元/天，工程維修物料日均100元/天，環(huán)境保潔日均95元/天；2、按去化90%計(jì)，預(yù)售至集中交付提前210天（封頂?shù)娇⒐を?yàn)收備案提前175天，竣工驗(yàn)收備案到集中交付提前35天）。4預(yù)售監(jiān)控資金利息（監(jiān)控比例5%）0.41 175 7

14、2.11 12.90 1、茶山洋房均價(jià)按13000元/銷售，可售面積為54121.86，貨值約為70358.42萬(wàn)元，按去化90%計(jì)，監(jiān)控資金比例為5%，監(jiān)控資金為約3166.1萬(wàn)元；2、新體系工期比傳統(tǒng)工期提前175天預(yù)售監(jiān)管賬戶解控。按4.75%利息計(jì)算外部計(jì)息，每天獲取監(jiān)控資金利息收入0.41萬(wàn)元/天。5開(kāi)發(fā)貸利息1.95 9 17.57 3.14 1、按開(kāi)盤即還款，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸金額為1.5億元，貸款期為365天，利率為4.75%2、新體系預(yù)售工期比傳統(tǒng)預(yù)售工期提前9天，每天節(jié)約開(kāi)發(fā)貸利息1.95萬(wàn)元/天。6甲方隱性成本小計(jì)4.06 -455.6881.54備注： 采用SSGF新建造體系，

15、甲方隱性成本節(jié)約約81.54元/，隨著SSGF新建造體系成熟，提高品牌效應(yīng)，客戶口碑相傳，未來(lái)三年能有效降低營(yíng)銷費(fèi)用。4、SSGF新建造體系-展望成本總包單位（塔吊按/人貨籠各按4臺(tái)計(jì)算）序號(hào)事項(xiàng)每日費(fèi)用（萬(wàn)元）節(jié)約時(shí)間（天）節(jié)約成本（萬(wàn)元）建筑單方（元/）備注1臂距60mm的塔吊費(fèi)用租賃費(fèi)（含司機(jī)、司索費(fèi)用）0.51 204 103.36 18.50 1、租賃塔吊4臺(tái)，月租費(fèi)用1.8萬(wàn)，每臺(tái)配2名司索（工資4500元/月）及司機(jī)（工資5500元/月），每月費(fèi)用共約15.2萬(wàn)元，折算每天費(fèi)用約0.51萬(wàn)元2變頻式人貨梯用租賃費(fèi)（含司機(jī)費(fèi)用）0.33 204 68.00 12.17 1、施工電梯

16、4臺(tái)，月租1.6萬(wàn)元，每臺(tái)施工電梯配2名司機(jī)（工資4500元/月），每月費(fèi)用共約10萬(wàn)元，折算每日費(fèi)用約0.33萬(wàn)元，3管理人員費(fèi)用（按45人計(jì)）1.65 184 303.60 54.33 1、按施工單位提供，管理人員約45人，工資約1.1萬(wàn)元，每月費(fèi)用共49.5萬(wàn)元，折算每日費(fèi)用約1.65萬(wàn)元。4水電費(fèi)0.19 184 34.35 6.15 1、按施工單位提供，水電費(fèi)用每月約5.6萬(wàn)，折算每日約0.19萬(wàn)元。5安全文明措施費(fèi)（包括安全維護(hù)、垃圾清運(yùn)等）0.48 184 88.32 15.80 1、按施工單位提供，安全維護(hù)及垃圾清運(yùn)每月費(fèi)用約14.4萬(wàn)元，折算每日費(fèi)用約0.48萬(wàn)元6臨時(shí)設(shè)施費(fèi)

17、0.15 184 27.75 4.97 1、按施工單位測(cè)算提供（板房生活區(qū)：廠房租賃及裝修），臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用每月約4.52萬(wàn)元，折算每日費(fèi)用約0.15萬(wàn)元。7辦公運(yùn)營(yíng)費(fèi)0.32 184 58.32 10.44 1、辦公運(yùn)營(yíng)費(fèi)按施工單位按經(jīng)驗(yàn)測(cè)算預(yù)估約1.4元/m2，茶山洋房+應(yīng)建地下室面積約67921.22m2，每月費(fèi)用約9.5萬(wàn)元，折算每日費(fèi)用約0.32萬(wàn)元8伙食茶水費(fèi)0.10 184 19.04 3.41 1、按施工單位提供，人均伙食茶水費(fèi)約23元/日，共45人，每日費(fèi)用約0.1萬(wàn)元9總包單位展望成本小計(jì)3.73 -702.74 125.75備注： 莞深區(qū)域總包合同造價(jià)水平SSGF新建造工藝

18、較傳統(tǒng)工藝相持平，待未來(lái)體系成熟，有望招標(biāo)過(guò)程中節(jié)省成本，現(xiàn)待定。SSGF新建造體系工藝專項(xiàng)成本分析1、SSGF新建造體系專項(xiàng)分析-全砼現(xiàn)澆外墻鋁模板全現(xiàn)澆外墻SSGF新建造體系傳統(tǒng)工藝SSGF新建造體系-傳統(tǒng)工藝標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價(jià)（元/）標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價(jià)（元/）0.00以上建筑面積（)0.00以上建筑單方造價(jià)（元/）備注全砼現(xiàn)澆外墻+鋁合金模板結(jié)構(gòu)拉縫打磨修補(bǔ)+高壓水槍拉毛外墻內(nèi)側(cè)墻紙外墻內(nèi)側(cè)XPS保溫板鋁合金門窗成品保護(hù)752.44砼外剪力墻+外墻砌體+木模板滿掛鋼絲網(wǎng)抹灰+防水砂漿外墻內(nèi)側(cè)涂料外墻內(nèi)側(cè)YT保溫砂漿696.55 55,884.10 55.88全現(xiàn)澆外墻主體結(jié)構(gòu)與粗裝修

19、增加35.47元/；XPS保溫板增加1.97元/；墻紙+N型膩?zhàn)樱ɑ炷撩妫┰黾?3.8元/，其他增加4.64元/結(jié)論：SSGF新建造體系比傳統(tǒng)工藝顯性成本增加建筑單方約55.88元/XPS保溫板2、SSGF新建造體系專項(xiàng)分析-智能爬架智能爬架SSGF新建造體系傳統(tǒng)工藝SSGF新建造體系-傳統(tǒng)工藝標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價(jià)（元/）標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價(jià)（元/）0.00以上建筑面積（)0.00以上建筑單方造價(jià)（元/）備注智能爬架+吊籃97.68綜合腳手架93.65 55,884.10 4.03智能爬架+吊籃較傳統(tǒng)體系增加4.03元/結(jié)論：SSGF新建造體系比傳統(tǒng)工藝顯性成本增加建筑單方約4.03元/傳統(tǒng)

20、腳手架3、SSGF新建造體系專項(xiàng)分析-外墻涂料SSGF新建造體系傳統(tǒng)工藝SSGF新建造體系-傳統(tǒng)工藝標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價(jià)（元/）標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價(jià)（元/）0.00以上建筑面積（)0.00以上建筑單方造價(jià)（元/）備注外墻防水膩?zhàn)油鈮ν苛希ㄙ|(zhì)感涂料）增加分格線條58.43外墻磚粘貼109.70 55,884.10 -51.27茶山項(xiàng)目傳統(tǒng)工藝采用外墻磚，其他區(qū)域按項(xiàng)目情況自行測(cè)算；若傳統(tǒng)為涂料，則無(wú)節(jié)約。結(jié)論：SSGF新建造體系比傳統(tǒng)工藝顯性成本節(jié)約建筑單方約51.27元/。4、SSGF新建造體系專項(xiàng)分析-預(yù)制板墻+墻紙SSGF新建造體系傳統(tǒng)工藝SSGF新建造體系-傳統(tǒng)工藝標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價(jià)（

21、元/）標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價(jià)（元/）0.00以上建筑面積（)0.00以上建筑單方造價(jià)（元/）備注預(yù)制墻板+N型耐水膩?zhàn)?內(nèi)墻PVC墻紙 130.76內(nèi)墻砌體+抹灰（壓玻纖網(wǎng)）膩?zhàn)油苛?5.14 55,884.10 55.62內(nèi)墻PVC墻紙+N型耐水膩?zhàn)釉黾?元/，預(yù)制墻板增加47.14元/；其他增加2.48元/結(jié)論：SSGF新建造體系比傳統(tǒng)工藝顯性成本增加建筑單方約55.62元/預(yù)制板墻施工預(yù)制板墻完成面墻紙完成效果圖5、SSGF新建造體系專項(xiàng)分析-樓地面防水成本結(jié)論：SSGF新建造體系比傳統(tǒng)工藝增加建筑單方約18.25元/陽(yáng)臺(tái)涂刷防水衛(wèi)生間涂刷防水地下室底板干撒防水SSGF新建造體系傳統(tǒng)工藝S

22、SGF新建造體系-傳統(tǒng)工藝部位標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價(jià)（元/）標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價(jià)（元/）0.00以上建筑面積（)0.00以上建筑單方造價(jià)（元/）樓地面防水工程洋房樓地面自愈合防水24.94卷材/聚合物防水+保護(hù)層+找平層16.04 55,884.10 8.89地下室地面防水工程地下室自愈合防水+普通混凝土47.73卷材防水/聚合物/疏水板/細(xì)石混凝土保護(hù)層+抗?jié)B混凝土38.3755884.109.356、SSGF新建造體系專項(xiàng)分析-穿插施工結(jié)論：SSGF新建造體系比傳統(tǒng)工藝顯性成本增加建筑單方約8.00元/樓層止水系統(tǒng)收集池SSGF新建造體系傳統(tǒng)工藝SSGF新建造體系-傳統(tǒng)工藝新技術(shù)名稱標(biāo)準(zhǔn)做法

23、建筑單方造價(jià)（元/）標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價(jià)（元/）0.00以上建筑面積（)0.00以上建筑單方造價(jià)（元/）穿插施工樓層截水系統(tǒng) 8.00 -55,884.10 8.00 7、SSGF新建造體系專項(xiàng)分析-屋面pc保溫結(jié)論：品質(zhì)提升比傳統(tǒng)工藝顯性成本增加建筑單方約3.48元/SSGF新建造體系傳統(tǒng)工藝SSGF新建造體系-傳統(tǒng)工藝新技術(shù)名稱標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價(jià)（元/）標(biāo)準(zhǔn)做法建筑單方造價(jià)（元/）0.00以上建筑面積（)0.00以上建筑單方造價(jià)（元/）屋面PC保溫復(fù)合PC20厚板（由PC預(yù)制砼板+35mm擠塑聚苯板粘接在一起） 600*600復(fù)合PC板鋪裝5.9540厚擠塑聚苯板保溫層+50厚剛性保護(hù)層

24、 2.47 55,884.10 3.48屋面PC產(chǎn)品背面屋面PC產(chǎn)品正面屋面PC成型效果影響SSGF新建造體系工藝成本變動(dòng)因素1、影響因素分析樓層數(shù)分析（鋁合金模板及爬架）樓層數(shù)影響鋁模的租金，從而影響顯性成本。以茶山項(xiàng)目為例，鋁模對(duì)比木模單方造價(jià)差異如下：結(jié)論：樓層為22層以上時(shí)，鋁模比傳統(tǒng)木模節(jié)約成本。費(fèi)用類型含量22層以下22層以上單價(jià)（元）建筑單方（元/）單價(jià)（元）建筑單方（元/）鋁模板租賃費(fèi)4.23 30.00 126.78 22.00 92.97 鋁模板施工費(fèi)4.23 38.00 160.59 38.00 160.59 外墻打磨0.25 11.78 2.99 11.78 2.99

25、內(nèi)墻打磨1.15 10.47 12.04 10.47 12.04 高壓水槍拉毛0.24 9.00 2.17 9.00 2.17 合計(jì)304.57 270.76 爬架系統(tǒng)亦受樓層的影響，經(jīng)過(guò)了解，在30層以上使用爬架系統(tǒng)與傳統(tǒng)腳手架成本是持平的；樓層數(shù)越少，爬架成本分?jǐn)偟某杀驹礁摺?2層建筑單方（元/）費(fèi)用類型含量22層以上單價(jià)（元）建筑單方（元/）木模板4.23 49.30 208.34 外墻抹灰0.94 47.49 44.64 混凝土面內(nèi)墻抹灰1.39 29.72 41.34 合計(jì)294.33 2、影響因素分析預(yù)售節(jié)點(diǎn)1、東莞市房地產(chǎn)項(xiàng)目辦理商品房預(yù)售許可證要求7層以上項(xiàng)目應(yīng)已完成2/3（且

26、不少于7層的結(jié)構(gòu)工程）才給予受理?？紤]各地方政府規(guī)定不一，有些地方政府規(guī)定是正負(fù)零、主體結(jié)構(gòu)1/3及主體封頂。2、SSGF新建造體系工期節(jié)約時(shí)間主要是通過(guò)施工前合理策劃，實(shí)現(xiàn)主體、裝修、地下室、園林、外墻面全穿插施工；在主體正負(fù)零至主體封頂與傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)施工工期均按5.5天/層計(jì)算，故預(yù)售節(jié)點(diǎn)并不影響隱性成本；若實(shí)際施工標(biāo)準(zhǔn)層工期5.5天/層，則隱性成本節(jié)約更多，反之則隱性成本節(jié)約將減少。3、影響因素分析審圖及圖紙標(biāo)準(zhǔn)化 因東莞市地區(qū)特殊性，政府規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目需領(lǐng)取施工許可證才可開(kāi)工，項(xiàng)目拿地之后需花費(fèi)4個(gè)月左右完成開(kāi)發(fā)報(bào)建工作，才能獲取施工許可證開(kāi)工，故在區(qū)域推廣使用新建造體系過(guò)程中，有充

27、足時(shí)間進(jìn)行戶型選配、施工圖審圖把控及圖紙深化工作，可以更好的控制設(shè)計(jì)變更，降低成本風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)化便于工程質(zhì)量管理，減少后期質(zhì)量維修費(fèi)用。4、影響因素分析招標(biāo)采購(gòu)及合同簽定1、采用SSGF新建造體系，需要有足夠的、匹配的、優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商，通過(guò)招標(biāo)或者戰(zhàn)略合作的方式有效控制成本；2、采用SSGF新建造體系，對(duì)項(xiàng)目的招采計(jì)劃及簽定合同計(jì)劃要求更加嚴(yán)格，需要項(xiàng)目根據(jù)穿插施工需要等運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)的要求進(jìn)行倒排招標(biāo)及采購(gòu)計(jì)劃，將招采工作前置，明確什么時(shí)候要立項(xiàng)，明確什么時(shí)候要定標(biāo)，明確什么時(shí)候要簽定合同，才不會(huì)影響項(xiàng)目的進(jìn)場(chǎng)及實(shí)現(xiàn)工期的節(jié)余。5、影響因素分析供應(yīng)商資源項(xiàng)目采用SSGF新建造體系，體系中的新型材

28、料供應(yīng)補(bǔ)給及時(shí)性影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工期，項(xiàng)目周邊是否有供應(yīng)商材料加工廠、材料運(yùn)輸半徑范圍均影響成本。以預(yù)制板墻材料為例分析如下：材料含量占比運(yùn)距100Km100km運(yùn)距150Km150km運(yùn)距200Km200km運(yùn)距300Km運(yùn)費(fèi)單價(jià)（元/）建筑單方（元/）運(yùn)費(fèi)單價(jià)（元/）建筑單方（元/）運(yùn)費(fèi)單價(jià)（元/）建筑單方（元/）運(yùn)費(fèi)單價(jià)（元/）建筑單方（元/）0.35211.00 3.88 13.00 4.59 16.00 5.65 21.00 7.41 結(jié)論：預(yù)制墻板材料運(yùn)輸每增加100km運(yùn)距，運(yùn)費(fèi)增加主材費(fèi)約5元/，折算建筑單方增加1.76元/。備注：運(yùn)費(fèi)依據(jù)依墻板供應(yīng)商上報(bào)，運(yùn)距100km運(yùn)輸費(fèi)用為

29、10元/，裝卸費(fèi)為1元/，運(yùn)距200km運(yùn)輸費(fèi)用為運(yùn)距100km的1.5倍，運(yùn)距300km運(yùn)輸費(fèi)用為運(yùn)距100km的2倍作為測(cè)算依據(jù)6、影響因素分析工期節(jié)約背景：1）考慮其他區(qū)域若前期報(bào)建時(shí)間不像莞深區(qū)域在開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵線路上，實(shí)施新建造體系所需要的前期籌備時(shí)間（包括圖紙深化等），將影響到總工期縮短（219天）大幅減少，或者可能因此影響項(xiàng)目456管理目標(biāo)的實(shí)施； 2）同時(shí)，若保障體系（包括鋁模供應(yīng)、爬架供應(yīng)、總包資源等等）存在不匹配，穿插施工將難以有效組織，工期可減少幅度也將降低監(jiān)控資金比例5%，工期每節(jié)約一個(gè)月，隱性成本可節(jié)約11元/。監(jiān)控資金比例20%，工期每節(jié)約一個(gè)月，隱性成本可節(jié)約18元/

30、建筑單方（元/）建筑單方（元/）工期節(jié)約工期節(jié)約7、影響因素分析產(chǎn)品去化率考慮每個(gè)城市市場(chǎng)因素差異，各項(xiàng)目產(chǎn)品銷售去化率不一，受政府監(jiān)控資金的金額有高有低，從而影響隱性成本，以茶山項(xiàng)目為例，采用新建造體系下不同去化率對(duì)成本影響如下：備注：銷售去化率能滿足項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流持續(xù)為正時(shí)，將預(yù)售監(jiān)控資金對(duì)外投資，按4.75%計(jì)息。監(jiān)控資金比例5%，綜合成本差異在1.43元/左右監(jiān)控資金比例20%，綜合成本差異在5.74元/左右建筑單方（元/）建筑單方（元/）去化率去化率8、影響因素分析監(jiān)控資金比例茶山項(xiàng)目按監(jiān)控資金比例為5%，去化率90%測(cè)算。根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資質(zhì)不同，預(yù)售監(jiān)控資金比例不同，影響SSGF新建

31、造體系的隱性成本，不同監(jiān)控資金的比例影響如下：結(jié)論：隨著監(jiān)控資金比例越大，SSGF新建造體系節(jié)約的隱性成本愈明顯SSGF新建造體系建筑單方（元/）監(jiān)控資金比例第四部分推廣SSGF新建造體系工藝分析與建議推廣SSGF新建造體系工藝分析與建議重視方案設(shè)計(jì)及圖紙的審查1、關(guān)注限額設(shè)計(jì)要求落實(shí)： 重視結(jié)構(gòu)限額設(shè)計(jì)交底工作是否落實(shí)（如鋼含量、砼含量、窗地比等）；建筑方案：關(guān)注敏感部位，外裝內(nèi)裝公裝，外裝材料優(yōu)化；窗型材配件的選型及選材，要求外立面盡量避免做裝飾構(gòu)件、裝飾線條；2、關(guān)注圖紙審查和優(yōu)化：推動(dòng)內(nèi)部圖紙會(huì)審及深化設(shè)計(jì)，實(shí)施優(yōu)化；3、出圖方式：改變傳統(tǒng)先出樣板房再出貨量圖的模式，要求建筑、結(jié)構(gòu)、水

32、電、裝修圖紙出圖須同步；4、出圖時(shí)間：根據(jù)招標(biāo)及現(xiàn)場(chǎng)的需要前置設(shè)計(jì)工作，保證施工的穿插施工需要。推廣SSGF新建造體系工藝分析與建議重視新工藝招標(biāo)采購(gòu)及合同簽定計(jì)劃：要求項(xiàng)目明確招標(biāo)立項(xiàng)計(jì)劃，前置招標(biāo)工作；方式：盡量少議標(biāo)，多招標(biāo)或戰(zhàn)略合作；要求：明確合同范圍，明確各個(gè)工藝的技術(shù)要求；合同：需要有匹配的合同清單；推廣SSGF新建造體系工藝分析與建議XPS保溫板自愈合防水PVC墻紙鋁模智能爬架預(yù)制墻板資源保障重視新工藝資源管理鋁模智能爬架預(yù)制墻板自愈合防水整體衛(wèi)浴關(guān)鍵資源：鋁模、智能爬架、預(yù)制墻板新工藝資源供貨時(shí)間納入甲方供方管理鋁模、爬架未經(jīng)甲方確認(rèn)不得投入使用XPS保溫板PVC墻紙結(jié)構(gòu)拉縫預(yù)

33、制PC高壓水槍推廣SSGF新建造體系工藝分析與建議低售價(jià)區(qū)域特別提示 統(tǒng)計(jì)下列區(qū)域低售價(jià)（低于6500元/）的高層洋房產(chǎn)品分析，若應(yīng)用新建造體系，考慮顯性成本增加145.26元/，要保證利潤(rùn)則將可能提升售價(jià)，建議推廣新建造體系區(qū)域充分考慮市場(chǎng)的售價(jià)接受能力，同時(shí)，也需要更進(jìn)一步加強(qiáng)成本管控。相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)比如下表：低于6500售價(jià)精裝修洋房產(chǎn)品安徽區(qū)域廣西區(qū)域貴州區(qū)域湖北區(qū)域湖南區(qū)域粵東區(qū)域四川區(qū)域江西區(qū)域目前實(shí)際成本水平分析目前銷售均價(jià)(元/）49626100473546854657584062765725目前利潤(rùn)單方(元/）2907163505172523469425540目前銷售利潤(rùn)率（%）5.85%11.75%7.29%11.04%5.42%7.84%7.06%9.42%新工藝成本水平預(yù)測(cè)新建造體系利潤(rùn)單方預(yù)測(cè)(元/）167593226394129345301416新建造體系影響下利潤(rùn)率預(yù)測(cè)（%）3.36%9.72%4.78%8.40%2.78%5.91%4.80%7.27%利潤(rùn)率下滑百分點(diǎn)預(yù)測(cè)（%）-2.49%-2.03%-2.50%-2.64%-2.64%-1.93%-2.26%-2.1