中國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題的宏觀分析2資料(共11頁(yè))

1、 中國(guó)(zhn u)高房?jī)r(jià)問(wèn)題的分析 由于我是一個(gè)建筑專業(yè)的在讀大學(xué)生，又是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的愛(ài)好者。我對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)與房?jī)r(jià)一直都有關(guān)注。大約從2000年左右中國(guó)的房?jī)r(jià)就開(kāi)始一路狂奔，一路看漲，直到2014年。在最近幾個(gè)月一些城市(chngsh)的房?jī)r(jià)開(kāi)始減緩，甚至有些下跌。 對(duì)于中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因，不同的人有不同的看法，當(dāng)然(dngrn)肯定是很多的因素造成的。我個(gè)人覺(jué)得下面這幾個(gè)原因是最主要的。我們都知道我國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)，特別是農(nóng)村人口。隨著城市化的加快，越來(lái)越多的農(nóng)村人向城市轉(zhuǎn)移，使得城市住房的需求增加，從而帶動(dòng)了城市房?jī)r(jià)的上漲。特別是很多的大學(xué)生，由于在一線城市的發(fā)展機(jī)會(huì)相對(duì)于其他的三

2、四線城市來(lái)說(shuō)更大。所以，當(dāng)他們大學(xué)畢業(yè)時(shí)，他們就會(huì)留在他們所在的上學(xué)的城市里，工作買房。這在一定程度上也會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。人們的生活水平的提高，從而增加了人們對(duì)住房的需求。在城市里一般人們都喜歡在市中心區(qū)域購(gòu)房或超前購(gòu)房。這樣的話會(huì)導(dǎo)致市中心的住房緊張，無(wú)法滿足需求，供不應(yīng)求而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，同時(shí)又帶動(dòng)周邊的房?jī)r(jià)上漲。由于看到房產(chǎn)行業(yè)的前景，一些人開(kāi)始投資在房產(chǎn)上，他們組成炒房團(tuán)體，聚集大量的空房，抬高房?jī)r(jià)。甚至一些市民也跟著炒房，由于受益豐厚，從而帶動(dòng)了周圍的其他人跟著炒。房?jī)r(jià)越高炒的人越多，炒的人 越多又帶動(dòng)了更多的人進(jìn)來(lái)。而政府在這方面又沒(méi)有什么有效的法律來(lái)制約。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商故意哄抬價(jià)格。

3、他們利用商業(yè)手段，故意制造房源緊缺(jn qu)的假象，使買房者迅速買房。開(kāi)發(fā)商便借此哄抬價(jià)格。他們的手段多種多樣，目的都是讓更多地人來(lái)買便借此抬價(jià)。物價(jià)上漲也是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)主要的原因。土地的價(jià)格過(guò)高?；蛟S房?jī)r(jià)并不一定是由于土地價(jià)格過(guò)高而引起的，但高房?jī)r(jià)確實(shí)推動(dòng)(tu dng)了土地的價(jià)格。反過(guò)來(lái)高的土地價(jià)格有使得房?jī)r(jià)上漲政府(zhngf)的調(diào)控并沒(méi)有能起到作用，相反有一些調(diào)控反而促使了房?jī)r(jià)的上漲。就目前來(lái)看政府的調(diào)控好像一點(diǎn)都沒(méi)有起到作用。市場(chǎng)的均衡是由供求決定的，就目前中國(guó)的房源數(shù)量來(lái)說(shuō)，供給是完全可以滿足需求的。但房?jī)r(jià)還是在上漲，在很大的因素上都是人為的操作。 房?jī)r(jià)過(guò)高又會(huì)帶來(lái)很多的危

4、害。其中最主要的有。過(guò)多的 HYPERLINK /search?word=社會(huì)資源&fr=qb_search_exp&ie=utf8 社會(huì)資源投向 HYPERLINK /search?word=房地產(chǎn)業(yè)&fr=qb_search_exp&ie=utf8 房地產(chǎn)業(yè)導(dǎo)致我國(guó)金融機(jī)構(gòu)潛在的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。大城市中國(guó)過(guò)高的房?jī)r(jià)極大的提高了這些城市的商務(wù)成本，間接的削弱了這些城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。目前我國(guó)資金還不十分寬裕，國(guó)有企業(yè)改革、 HYPERLINK /search?word=產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)&fr=qb_search_exp&ie=utf8 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、 HYPERLINK /search?word=基礎(chǔ)設(shè)

5、施建設(shè)&fr=qb_search_exp&ie=utf8 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、解決就業(yè)問(wèn)題等都需要大量資金投入，如果過(guò)多的資金投在 HYPERLINK /search?word=房地產(chǎn)業(yè)&fr=qb_search_exp&ie=utf8 房地產(chǎn)業(yè)，而使工農(nóng)業(yè)發(fā)展得不到必要的資金支持， HYPERLINK /search?word=中小企業(yè)貸款&fr=qb_search_exp&ie=utf8 中小企業(yè)貸款難問(wèn)題得不到解決，將會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)帶來(lái)不利影響。過(guò)高房?jī)r(jià)形成的重要原因是投資性購(gòu)房比例過(guò)高，不恰當(dāng)?shù)奶Ц吡朔績(jī)r(jià)，而是真正想改善住房的居民望樓興嘆。我國(guó)大城市中房?jī)r(jià)過(guò)高，會(huì)引發(fā)中城區(qū)空樓現(xiàn)象

6、嚴(yán)重。這對(duì)于市區(qū)繁榮，商業(yè) HYPERLINK /search?word=業(yè)態(tài)&fr=qb_search_exp&ie=utf8 業(yè)態(tài)都將帶來(lái)不利影響。過(guò)高房?jī)r(jià)使得購(gòu)房者承受過(guò)多的 HYPERLINK /search?word=按揭貸款&fr=qb_search_exp&ie=utf8 按揭貸款。目前 HYPERLINK /search?word=按揭貸款&fr=qb_search_exp&ie=utf8 按揭貸款最多可達(dá)八成，期限最長(zhǎng)30年。以購(gòu)買一套130平方米、單價(jià)為7000元的住房為例，按揭貸款要達(dá)到60至70萬(wàn)，月均還款超過(guò)5000元，目前利率較低，還能夠承受，未來(lái)幾十年內(nèi)，一旦物價(jià)

7、走高導(dǎo)致利率上升，個(gè)人還款會(huì)出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)。而且過(guò)高的“供樓”負(fù)擔(dān)，影響了這部分居民的后續(xù)消費(fèi)能力，這對(duì)于我國(guó) HYPERLINK /search?word=擴(kuò)大內(nèi)需&fr=qb_search_exp&ie=utf8 擴(kuò)大內(nèi)需，增加消費(fèi)，治理通縮會(huì)帶來(lái)不利影響。 接下來(lái)我們來(lái)看一下近五年中國(guó)的一些(yxi)一二線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)。從上表可知，2008年到2010年北京(bi jn)的房?jī)r(jià)在這五個(gè)城市中是處于領(lǐng)先地位，然后是上海。2010年3月到2011年12月上海的房?jī)r(jià)最高，2011年到現(xiàn)在又是北京的房?jī)r(jià)最高。這是2014年一月份最新的全國(guó)(qun u)房?jī)r(jià)前50名，北京還是居于榜首，而南方城市廈

8、門迎頭趕來(lái)位于第四的位置上。據(jù)排行榜可知，1月全國(guó)城市房?jī)r(jià)排行榜前10名分別(fnbi)是北京、上海、深圳、廈門、三亞、溫州、杭州、廣州、南京、天津。福州房?jī)r(jià)以14066元/平方米，位居(wi j)全國(guó)第11，同比上漲15.48%。廈門的同比漲幅高達(dá)18.94%。很多人都感嘆房?jī)r(jià)太高買不起房。但你越不買它就漲得越高。由于房?jī)r(jià)的過(guò)高，影響著市場(chǎng)的發(fā)展。需然我們現(xiàn)在搞的主要是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但在高房?jī)r(jià)所帶來(lái)的一系列問(wèn)題下，國(guó)家不得不做出一些有力的控制。近幾年國(guó)家出臺(tái)了很多的政策來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)，但是越調(diào)越高。那接下來(lái)讓我們來(lái)看一下近幾年國(guó)家的調(diào)控政策。2006.5.24關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知 關(guān)于做好穩(wěn)定

9、住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)。內(nèi)容：1.嚴(yán)格土地管理，清理閑置土地：對(duì)超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。2.調(diào)整土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)：自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。3.明確受惠住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房與消費(fèi)：享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米

10、以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。 2006.6.30國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房(zhfng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知（國(guó)十五條）。具體內(nèi)容：1.調(diào)整(tiozhng)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。2.調(diào)整(tiozhng)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅。3. 嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸條件。4.調(diào)整消費(fèi)信貸政策。 5.再次加大力度清理閑置土地。 2007.9.27人民銀行和銀監(jiān)會(huì)通知加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理2007.12.5中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知2008.12.20國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn) 2009.

11、12.17關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知。2009.12.20關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知 2010.4.17國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知（新國(guó)十條）。2010.6.4關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知。2011.1.26（國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于(guny)進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知）。 2011.1.27關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策(zhngc)的通知。2013年國(guó)五條的出臺(tái)(ch ti)。2013年2月20日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。主要內(nèi)容有（一）完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。（二）

12、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)。（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。（五）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。國(guó)家在房?jī)r(jià)的調(diào)控上花了很多的功夫，出了很多的力。但在整體上又并沒(méi)有能取得好的效果。這其中的原因是很多的。 第一件事情就是要加大 HYPERLINK /search?word=保障性住房&fr=qb_search_exp&ie=utf8 保障性住房建設(shè)力度，加快 HYPERLINK /search?word=棚戶區(qū)&fr=qb_search_exp&ie=utf8 棚戶區(qū)的改造。對(duì)這兩項(xiàng)工作，在資金、土地以及稅收上，都要給予優(yōu)惠和保障。第二，要鼓勵(lì)居民購(gòu)買自住房和改善性用房。但與此同時(shí)

13、，要采取措施抑制投機(jī)。中國(guó)的國(guó)情決定了我們的住房必須堅(jiān)持安全、經(jīng)濟(jì)、適用和省地的原則，特別要重視中小套型和中低價(jià)位房屋的建設(shè)。第三，要運(yùn)用好稅收、差別利率以及 HYPERLINK /search?word=土地政策&fr=qb_search_exp&ie=utf8 土地政策等 HYPERLINK /search?word=經(jīng)濟(jì)杠桿&fr=qb_search_exp&ie=utf8 經(jīng)濟(jì)杠桿加以調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格。第四，要維護(hù) HYPERLINK /search?word=房地產(chǎn)市場(chǎng)&fr=qb_search_exp&ie=utf8 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)

14、的行為。我覺(jué)得只要政府有決心解決這個(gè)問(wèn)題，而且不是頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，而是經(jīng)過(guò)深入 HYPERLINK /search?word=調(diào)查研究&fr=qb_search_exp&ie=utf8 調(diào)查研究，統(tǒng)籌考慮各方面的情況，制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃和政策，使我國(guó)的房地產(chǎn)有一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的局面，這是可以做到的。”很多人都說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟(jì)，關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，人們(rn men)就會(huì)聯(lián)想到20世紀(jì)的日本。他們?cè)趹?zhàn)后經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，特別是當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)事業(yè)。美國(guó)知名雜志福布斯評(píng)比出了世界(shji)7大近在眼前的金融泡沫，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)赫然列在第二位。然而，在國(guó)內(nèi)一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家中和房地產(chǎn)業(yè)界，對(duì)房地產(chǎn)是否(sh fu

15、)有泡沫存在著巨大爭(zhēng)議。中國(guó)房地產(chǎn)是否存在泡沫？答案應(yīng)該是肯定的。首先，居民收入與購(gòu)房能力比已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)警戒線。目前國(guó)際上公認(rèn)的家庭年收入與購(gòu)房合理比例為16，超過(guò)這個(gè)比例就說(shuō)明房?jī)r(jià)已高，也意味著產(chǎn)生了泡沫，但我國(guó)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了1:1020，深圳則高達(dá)1:36，這無(wú)疑證明我國(guó)房地產(chǎn)存在巨大的泡沫。其次，購(gòu)房群體貸款比例和額度的大幅增加進(jìn)一步驗(yàn)證了泡沫的增大。在2005年以前，購(gòu)房人群中接近70%是一次性付款或短期貸款。目前的一項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)表明，包括投資和投機(jī)購(gòu)房在內(nèi)的購(gòu)房群體中，一次性付款只有10%，90%是通過(guò)銀行貸款按揭買房。這一數(shù)字變化說(shuō)明，這是房地產(chǎn)炒作和泡沫增長(zhǎng)的一個(gè)明顯信號(hào)。其中一些購(gòu)

16、房者并非僅僅是為了滿足自身居住，而是為了投資或投機(jī)炒房購(gòu)買多套住房，而本又沒(méi)有那么多資金，只能靠銀行按揭，一旦房?jī)r(jià)大跌，他們將血本無(wú)歸。這種情況，與美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)頗為相似。第三，調(diào)控政策頻頻出臺(tái)說(shuō)明決策層意在擠掉房地產(chǎn)泡沫。試想，如果我國(guó)的房地產(chǎn)是健康的，房?jī)r(jià)是正常的，國(guó)務(wù)院就不會(huì)在去年12月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)上釋放調(diào)控信號(hào)，而后國(guó)家六部委也不會(huì)出臺(tái)“國(guó)十一條”。這表明，房地產(chǎn)泡沫存在的危險(xiǎn)性已引起高層關(guān)注。中國(guó)的房產(chǎn)(fngchn)確實(shí)是存在泡沫的，但是是否會(huì)發(fā)生像日本房地產(chǎn)泡沫一樣的情況，現(xiàn)在下結(jié)論還言之過(guò)早。當(dāng)前，在一線城市和部分二線城市，房地產(chǎn)價(jià)格確實(shí)存在一些泡沫，但在政府的宏觀調(diào)控決策之下，泡沫膨脹的可能性較小。中國(guó)和日本20世紀(jì)末期的現(xiàn)象有某些相似之處，吸取日本的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)于我們解決房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)過(guò)熱的問(wèn)題是必要的。從2014年1月到現(xiàn)在，大多的城市房?jī)r(jià)開(kāi)始下滑。這是否會(huì)引起中國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)整體的下滑。這是由很多因素(yn s)決定的。下面來(lái)看一下北京從1月份到6月份的房?jī)r(jià)走勢(shì)。從表中可知從3月起房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅度下滑，或許，在今后的幾個(gè)月也會(huì)有大幅度的下滑趨勢(shì)。對(duì)于(duy)我個(gè)人來(lái)講當(dāng)然很想房?jī)r(jià)能有一個(gè)大部分人都能接受的位置。我覺(jué)得對(duì)于房地產(chǎn)