房地產(chǎn)土地開發(fā)市場研究報(bào)告

1、 . . 33/33 . . 房地產(chǎn)土地開發(fā)市場研究報(bào)告 日期：發(fā)布時間：2006-1-10房地產(chǎn)市場研究報(bào)告（2005年4季度）北 京 華 靈 四 方 投 資 咨 詢 公 司聲明本報(bào)告容僅供參考，不作為投資依據(jù)，我們所提供的信息，僅基于我們的經(jīng)驗(yàn)、目前所知的事實(shí)、以與對法律的理解和評價，我們已盡力確保該信息的準(zhǔn)確性、完整性和與時性，但我們不對其準(zhǔn)確性、完整性、與時性、有效性和適用性等作任何的述和保證。我們提供的信息僅供閱讀者參考，閱讀者直接或間接地基于我們所提供的信息而作出的任何行為，除非取得我們的書面承諾，否則我們并不承擔(dān)任何責(zé)任。目錄 TOC o 1-1 h z t 標(biāo)題 2,2,標(biāo)題

2、3,3,標(biāo)題 4,4,標(biāo)題 5,5,標(biāo)題 6,6,標(biāo)題 7,7,標(biāo)題 8,8,標(biāo)題 9,9,標(biāo)題 2-表格用,2,摘要,1 HYPERLINK l _Toc124872987第一節(jié)宏觀環(huán)境 PAGEREF _Toc124872987 h 4HYPERLINK l _Toc124872988一、市房地產(chǎn)投資環(huán)境 PAGEREF _Toc124872988 h 4HYPERLINK l _Toc124872989二、城市規(guī)劃 PAGEREF _Toc124872989 h 6HYPERLINK l _Toc124872990(一)15年歌將新增4條穿山隧道3座大橋連北部 PAGEREF _Toc1

3、24872990 h 6HYPERLINK l _Toc124872991(二) 北部新區(qū)欲打造西部首個EBD PAGEREF _Toc124872991 h 6HYPERLINK l _Toc124872992(三)規(guī)劃建設(shè)：西部新城將修建一大型火車站 PAGEREF _Toc124872992 h 7HYPERLINK l _Toc124872993(四)市將率先建成西部生態(tài)城市 PAGEREF _Toc124872993 h7HYPERLINK l _Toc124872994(五) “解放碑”托起世界第一拱橋城市之門 PAGEREF _Toc124872994 h 7HYPERLINK

4、l _Toc124872995(六)渝北悅來即將成為北部城市拓展區(qū) PAGEREF _Toc124872995 h 8HYPERLINK l _Toc124872996(七)54.3公里輕軌8號線貫穿江北南岸巴南大渡口 PAGEREF _Toc124872996 h 8HYPERLINK l _Toc124872997第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo) PAGEREF _Toc124872997 h 9HYPERLINK l _Toc124872998一、房地產(chǎn)投資指標(biāo) PAGEREF _Toc124872998 h 9HYPERLINK l _Toc124872999二、開工建設(shè)指標(biāo) PAGEREF

5、_Toc124872999 h 10HYPERLINK l _Toc124873000三、銷售指標(biāo) PAGEREF _Toc124873000 h 12HYPERLINK l _Toc124873001第三節(jié)土地開發(fā)與購置 PAGEREF _Toc124873001 h 13HYPERLINK l _Toc124873002一、土地供應(yīng)指標(biāo) PAGEREF _Toc124873002 h 13HYPERLINK l _Toc124873003二、土地政策 PAGEREF _Toc124873003 h 13HYPERLINK l _Toc124873004(一)加強(qiáng)土地出讓管理制度規(guī)定土地出讓

6、最低價 PAGEREF _Toc124873004 h 13HYPERLINK l _Toc124873005(二)國土資源部：全國明年將停止供應(yīng)別墅類用地 PAGEREF _Toc124873005 h 14HYPERLINK l _Toc124873006(三)土地級別每兩年調(diào)整一次出讓后將加強(qiáng)管理 PAGEREF _Toc124873006 h 15HYPERLINK l _Toc124873007第四節(jié)商品住宅 PAGEREF _Toc124873007 h 16HYPERLINK l _Toc124873008一、供應(yīng) PAGEREF _Toc124873008 h 16HYPERL

7、INK l _Toc124873009(一)10月份 PAGEREF _Toc124873009 h 16HYPERLINK l _Toc124873010(二)11月份 PAGEREF _Toc124873010 h 16HYPERLINK l _Toc124873011(一)12月份 PAGEREF _Toc124873011 h 18HYPERLINK l _Toc124873012二、價格 PAGEREF _Toc124873012 h 21HYPERLINK l _Toc124873013三、需求 PAGEREF _Toc124873013 h 22HYPERLINK l _Toc1

8、24873014第五節(jié)商鋪 PAGEREF _Toc124873014 h 26HYPERLINK l _Toc124873015一、供應(yīng) PAGEREF _Toc124873015 h 26HYPERLINK l _Toc124873016二、銷售 PAGEREF _Toc124873016 h 29HYPERLINK l _Toc124873017第六節(jié)二手房 PAGEREF _Toc124873017 h 29HYPERLINK l _Toc124873018第七節(jié)寫字樓 PAGEREF _Toc124873018 h 30HYPERLINK l _Toc124873019一、供應(yīng) PA

9、GEREF _Toc124873019 h 30HYPERLINK l _Toc124873020二、銷售 PAGEREF _Toc124873020 h 31HYPERLINK l _Toc124873021第八節(jié) 2005年二季度頒布的主要政策法規(guī)與分析 PAGEREF _Toc124873021 h 33HYPERLINK l _Toc124873022一、進(jìn)城居住達(dá)一定年限的農(nóng)民工有望買經(jīng)濟(jì)適用房 PAGEREF _Toc124873022 h 33HYPERLINK l _Toc124873023二、房產(chǎn)開發(fā)門檻再提高項(xiàng)目資本金比例提高15% PAGEREF _Toc12487302

10、3 h 33HYPERLINK l _Toc124873024表格索引 PAGEREF _Toc124873024 h 34第一節(jié) 宏觀環(huán)境一、市房地產(chǎn)投資環(huán)境2005年4季度，市固定資產(chǎn)投資仍然保持20以上增長速度，11月份，固定資產(chǎn)1,412.54億元，同比增長24.9。今年，國家實(shí)施的宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生了較大的影響。宏觀調(diào)控在短期對我市市民消費(fèi)和開發(fā)投資產(chǎn)生了階段性影響。一方面，市民持幣觀望氣氛濃烈；另一方面，開發(fā)企業(yè)投資猶豫，開發(fā)融資條件更為艱難，房地產(chǎn)投資步伐一度放緩。然而，從八、九月份開始，市場逐漸回暖。從全年的形勢來看，房產(chǎn)開發(fā)所受影響相對不大，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比前些年更為

11、理性，市場健康向上。2005年，開發(fā)企業(yè)在加速企業(yè)聯(lián)合與整合，如洋世達(dá)與和記黃埔、龍湖與置地的合作。在資金引進(jìn)方面，企業(yè)邁出較快步伐，龍湖率先在信托資金方面進(jìn)行探索，銀星借助冰熊上市，華美引入煤礦資金等等，都成為企業(yè)進(jìn)一步壯大的可行模式。 另一方面，企業(yè)更注重產(chǎn)品品質(zhì)的提升和企業(yè)品牌的打造。今年，金科等企業(yè)在品牌塑造上取得較明顯的效果。另外，金開大道兩旁的一大批新樓盤如藍(lán)湖郡、天湖美鎮(zhèn)、建工未來城、奧園等品質(zhì)出眾，在樓市出盡了風(fēng)頭，它們帶動了開發(fā)水平的提升。棕櫚泉國際花園率先推出精裝成品房，品質(zhì)高尚，成品房將是我市開發(fā)的推廣方向。 根據(jù)關(guān)于我市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”計(jì)劃執(zhí)行情況與“十一五”

12、規(guī)劃編制情況的報(bào)告預(yù)計(jì)“十五”期間，市GDP和人均GDP分別年均增長11%、10.6%，高于計(jì)劃目標(biāo)2個百分點(diǎn)。2005年全市GDP可能達(dá)到3070億元，人均GDP將達(dá)到10750元；全社會固定資產(chǎn)有望達(dá)到2000億元，財(cái)政收入將達(dá)到380億元，比2000年分別增長2倍和2.6倍。社會消費(fèi)品零售總額將達(dá)到1085億元，比2000年增長68%；城市年人均收入首次突破了萬元大關(guān)，達(dá)到了10235元，比2000年增長了66%；農(nóng)村人均收入也達(dá)到了2710元，增長了43%?！笆濉逼陂g，消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，住宅、通信、旅游、教育、汽車等消費(fèi)熱點(diǎn)逐步形成規(guī)模。“十一五”期間，我市擬投資9000億元，建

13、設(shè)500個重大項(xiàng)目。2004年4月-2005年11月市固定資產(chǎn)投資額月份總投資額自年初累計(jì)值 (億元)累計(jì)比上年同期增長百分比 (%)2004年4月301.3961.92004年5月398.4960.82004年6月519.2247.62004年7月618.8841.92004年8月714.4239.82004年9月833.339.62004年10月954.05402004年11月1,130.5143.22004年12月1,400.5834.62005年2月134.7827.42005年3月245.4920.42005年4月348.0915.52005年5月455.6414.32005年6月6

14、13.8218.22005年7月734.0918.62005年8月865.0921.12005年9月1016.41222005年10月1,168.4322.52005年11月1,412.5424.9市城鎮(zhèn)居民家庭基本情況調(diào)查戶數(shù)(戶)平均每戶家庭人口(人)平均每戶就業(yè)人口(人)家庭總收入(元)平均每人實(shí)際收入(元)可支配收入(元)平均每人月可支配收入(元)2005年11月3003.131.63-896-826.432005年10月3003.131.63-899.88-827.312005年 9月3003.121.62-896.93-829.522005年 8月3003.121.63-876.1

15、4-807.362005年 7月3003.141.63-889.06-806.232005年 6月3003.131.63-836-7682005年 5月3003.131.63-817.47-2005年 4月3003.131.63-835.77-2005年 3月3003.121.61-879.79-2005年 2月3003.121.65-1341.79-2005年 1月3003.121.64-984.39-二、城市規(guī)劃(一)15年歌將新增4條穿山隧道3座大橋連北部10月，沙坪壩有關(guān)的綜合交通規(guī)劃初步方案顯示，未來15年將建4座隧道穿過歌，3座大橋有效連接北部新區(qū)。在此前，歌已兩次被隧道洞穿，分別

16、是渝懷鐵路的歌隧道、渝遂高速公路的梨樹灣隧道。新規(guī)劃的4座隧道，分別是西永隧道、雙碑隧道、井口隧道和土主隧道，通過這4座隧道，沙坪壩核心區(qū)今后將有效連接歌背后的西部新城；與隧道規(guī)劃同步，沙坪壩還規(guī)劃了3座大橋，可實(shí)現(xiàn)與4座隧道的有效連接，使沙坪壩的西部新城和北部新區(qū)實(shí)現(xiàn)快速往來。(二) 北部新區(qū)欲打造西部首個EBD11月初，據(jù)相關(guān)消息，北部新區(qū)創(chuàng)新發(fā)展思路，將著手打造中國西部第一個生態(tài)科技商務(wù)區(qū)EBD。 EBD是英文Ecology Business District的縮寫，即生態(tài)商務(wù)區(qū)，意指兼顧人本與環(huán)境，以現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、商務(wù)為主導(dǎo)的生態(tài)新城區(qū)。EBD模式糾正了傳統(tǒng)的城市發(fā)展觀，在注重科技推動產(chǎn)業(yè)

17、和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，更注重以人為本、生態(tài)保護(hù)的城市空間的營造，不僅使城市的土地資源、市政配套資源得以最充分的利用，更為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)營造一種更為和諧、更高效、更有魅力的可持續(xù)發(fā)展環(huán)境。 EBD位于北部新區(qū)高新園，面積約50平方公里。高新區(qū)1995年就提出了產(chǎn)業(yè)基地與科技新城同建的口號，打造EBD的概念是這種觀念基于科學(xué)發(fā)展觀的升級。EBD將在抓好高新技術(shù)企業(yè)技術(shù)開發(fā)的同時，高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量地抓好生產(chǎn)環(huán)境和生活環(huán)境的規(guī)劃布局，使工業(yè)區(qū)、生活區(qū)和服務(wù)區(qū)既相對分離，又緊密連接，以生(三)規(guī)劃建設(shè)：西部新城將修建一大型火車站11月8日，規(guī)劃部門透露，西部新城火車站現(xiàn)已進(jìn)入規(guī)劃論證階段，選址就在團(tuán)結(jié)村與西永之間，

18、緊靠團(tuán)結(jié)村集裝箱節(jié)點(diǎn)站，并將與菜園壩火車站、龍頭寺火車站形成互為犄角、相互彌補(bǔ)，其規(guī)模相當(dāng)于現(xiàn)在的菜園壩火車站。據(jù)悉，西部新城火車站將把渝遂高速、外環(huán)高速、輕軌一號（朝天門-雙碑-穿中梁山-西部新城-大學(xué)城）、七號（西-石板-白市驛-曾家-家橋-鳳凰-歇馬-西南大學(xué)附近）以與渝懷鐵路、渝遂鐵路、襄渝鐵路等交通干線連成一個交互體，做到“外環(huán)零距離”換乘，且在緊鄰西部新城火車站處，還將建造一級公交客運(yùn)站，這將使西部新城火車站成為主城以西的一大客流疏解中心。(四)市將率先建成西部生態(tài)城市10月26日，據(jù)市政府消息，包括我市在的6城市被列為全國首批循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)城市。按照發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃，到2010年

19、，我市資源消耗水平生態(tài)環(huán)境建設(shè)取得突破性進(jìn)展，森林覆蓋率達(dá)到40%以上；一批小城市達(dá)到生態(tài)城市標(biāo)準(zhǔn)。到2020年，.建立起比較發(fā)達(dá)的循環(huán)經(jīng)濟(jì)，生態(tài)建設(shè)大見成效，森林覆蓋率達(dá)到45%。50%左右的城市逐步實(shí)現(xiàn)生態(tài)化、園林化，建成山川秀美新。我市去年底就出臺了市循環(huán)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，計(jì)劃從今年到2007年，累計(jì)投資107億元，對廢水、固體廢棄物等進(jìn)行回收再利用。目前，已經(jīng)啟動了部分項(xiàng)目，這些項(xiàng)目每年可處理城市生活垃圾122萬噸，減排工業(yè)廢水2.5億噸。市發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，我市將率先建成西部生態(tài)城市。國務(wù)院已原則批準(zhǔn)同意國家發(fā)改委關(guān)于加快循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工作方案，確定將市、市、市、市等6城市作為全國循環(huán)經(jīng)

20、濟(jì)首批試點(diǎn)城市。目前，國家發(fā)改委正在會同國家環(huán)?？偩值攘块T會簽發(fā)文關(guān)于加快發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的工作方案。我市有關(guān)部門抓緊修改編制加快發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，建設(shè)節(jié)約型社會的工作方案。(五) “解放碑”托起世界第一拱橋城市之門據(jù)悉，11月初，朝天門大橋已正式進(jìn)入上部結(jié)構(gòu)施工階段，預(yù)計(jì)2008年6月底完工通車。朝天門大橋位于離朝天門1.7公里的溉瀾溪青草坪，定位為的江上門戶。大橋只有兩座主墩，主跨達(dá)552米，比世界著名拱橋澳大利亞悉尼大橋的主跨還長。建成后的大橋，分為上下兩層，上層為雙向六車道，行人可經(jīng)兩側(cè)人行道上橋；下層則是雙向輕軌軌道，并在兩側(cè)預(yù)留了2個車行道，可保證今后大橋車流量增大時的需求。大橋西接江北

21、區(qū)五里店立交，東接南岸區(qū)渝黔高速公路黃桷灣立交，全長4.158公里，是主城一條東西向快速干道。朝天門大橋?qū)⑴c規(guī)劃中的兩江過江隧道一起，把解放碑、江北城、彈子石三個中央商務(wù)區(qū)構(gòu)成一立體的交通網(wǎng)。朝天門大橋于2004年底正式動工，今年12月至明年3月將完成水下部分施工，大橋?qū)⒙峨r形。(六)渝北悅來即將成為北部城市拓展區(qū)11月，根據(jù)正在上報(bào)國務(wù)院的市都市區(qū)城市總體規(guī)劃，悅來地區(qū)是都市區(qū)規(guī)劃的北部城市拓展區(qū)，規(guī)劃建設(shè)用地屬規(guī)劃的大竹林禮嘉城市組團(tuán)中空間結(jié)構(gòu)相對獨(dú)立的一部分。悅來地區(qū)地處華鎣山山脈支脈龍王洞山脈末端，西面濱臨嘉陵江左岸，岸線長約11公里，屬市渝北區(qū)悅來鎮(zhèn)行政轄區(qū)圍，位于渝北兩路城區(qū)以西、

22、都市區(qū)正北部、規(guī)劃的城市建設(shè)區(qū)外圍，與市北碚區(qū)蔡家鎮(zhèn)隔江相望，北接北碚區(qū)水土鎮(zhèn)。 (七)54.3公里輕軌8號線貫穿江北南岸巴南大渡口11月23日，市規(guī)劃局透露：輕軌8號線路已經(jīng)確定，起于大渡口區(qū)跳蹬，止于江北魚嘴，共規(guī)劃設(shè)計(jì)了23座車站，貫穿主城大渡口、巴南、南岸、江北四區(qū)，線路全長為54.3公里，全線運(yùn)行70分鐘左右。市規(guī)劃局介紹，輕軌8號線將連接大渡口組團(tuán)、家沱-魚洞組團(tuán)、茶園-鹿角組團(tuán)、魚嘴組團(tuán)四大組團(tuán)，將四區(qū)串成又一經(jīng)濟(jì)走廊。據(jù)悉，目前已運(yùn)行的輕軌二號線每公里投入資金在2.3億元左右，按此預(yù)計(jì)，輕軌8號線的預(yù)投資金在130億元左右。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)一、房地產(chǎn)投資指標(biāo)2005年

23、11月，市房地產(chǎn)投資額累計(jì)值409.92億元，比上年同期增長29.9，住宅投資額238.48億元，比上年同期增長36.1。房地產(chǎn)新開工面積1709萬平方米，同比下降1.8%；商品房施工面積6667多萬平方米，同比增長19.7%。據(jù)預(yù)測，今年全年將完成房地產(chǎn)投資近500億元，新開工面積近2000萬平方米。2003年12月-2005年11月市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況月份房地產(chǎn)投資額住宅投資額自年初累計(jì)值 (億元)累計(jì)比上年同期增長百分比 (%)自年初累計(jì)值 (億元)累計(jì)比上年同期增長百分比 (%)2003年12月327.8933.3177.4335.82004年2月35.1547.618.6442.22

24、004年3月63.394534.0246.12004年4月92.7748.450.8352.52004年5月120.848.765.5246.52004年6月153.0835.883.0931.22004年7月182.0927.597.82252004年8月210.5625.5114.1421.42004年9月237.6321.6130.619.82004年10月266.2419.1146.2415.92004年11月315.4522.5175.1922.32004年12月393.0919.9208.6917.62005年2月48.143728.1350.92005年3月80.4326.943

25、.6228.22005年4月113.8322.764.07262005年5月145.120.182.8226.42005年6月189.2423.6109.7532.12005年7月225.824131.3634.32005年8月265.2726154.4935.42005年9月307.3229.3180.22382005年10月340.2527.8204.940.12005年11月409.9229.9238.4836.12004年5月-2005年11月市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源（單位：億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源小計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源自籌資金房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源國貸款房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源

26、利用外資房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源其他資金2004年5月214.8579.6539.472.1493.592004年6月255.6589.9848.532.28114.852004年7月289.8699.3554.264.24132.012004年8月323.47107.5958.125.09152.672004年9月351.36118.1161.24.62167.432004年10月384.87126.6167.334.67186.272004年11月436.84140.6671.216.31218.672004年12月531.44171.6682.6911.73264.722005年1月-20

27、05年2月188.5157.9325.061.01104.362005年3月168.970.2631.881.2465.332005年4月212.1884.3339.811.2986.422005年5月255.8791.5448.531.441142005年6月300.48106.0857.291.78134.912005年7月347.45117.4366.562.6160.442005年8月413.44133.9682.318.27188.392005年9月451.49147.6988.488.79205.992005年10月488.3158.2694.19.19226.232005年11月

28、538.18174.4397.2412.76253.21二、開工建設(shè)指標(biāo)市2003年12月2005年11月房地產(chǎn)施工、竣工面積月份施工面積竣工面積自年初累計(jì)值 (萬平方米)累計(jì)比上年同期增長百分比 (%)自年初累計(jì)值 (萬平方米)累計(jì)比上年同期增長百分比 (%)2003年12月5,297.811,678.442004年2月3,015.3911.291.7772.12004年3月3,666.9516.3163.8635.72004年4月3,987.0620.8234.5438.82004年5月4,188.7221.6275.4239.62004年6月4,477.8118.4396.7814.92

29、004年7月4,660.5417.7463.71112004年8月4,848.0018.2538.5682004年9月5,022.3818.7621.2413.62004年10月5,217.6117.2679.8410.32004年11月5,568.7720.3816.0720.22004年12月6,160.0416.51,534.58-8.52005年2月4,459.6847.9189.031062005年3月4,807.1531.1324.1797.82005年4月5,184.7630384.56642005年5月5,333.6827.3475.8472.82005年6月5,604.932

30、5.2597.0350.52005年7月5,827.1425758.6763.62005年8月6,003.4123.8877.79632005年9月6,252.7824.5975.6957.12005年10月6,466.7323.91,083.6059.42005年11月6,668.0419.71,161.8342.42005年11月中國各省房地產(chǎn)施工、竣工面積地區(qū)施工面積竣工面積自年初累計(jì)值 (萬平方米)累計(jì)比上年同期增長百分比 (%)自年初累計(jì)值 (萬平方米)累計(jì)比上年同期增長百分比 (%)全國148,851.1118.528,010.6118.69,457.077.12,434.3751

31、.22,685.4516.6694.3410.63,470.5413.7578.6713.71,716.8840.5242.8634.32,027.4848.2366.4247.96,435.4715.4691.252.71,685.1516234.6928.92,302.3316439.8438.910,290.0214.82,330.87-1.413,747.95282,945.0948.814,551.1918.62,138.2824.94,790.6229.8969.5918.15,886.389.11,112.0912.13,376.6917.7763.7216.58,993.403

32、0.71,710.9041.74,184.2323.3821.25614,092.2214737.91.44,400.1022.51,053.624.413,972.788.32,345.76-5.93,693.7533724.9220.1858.5134.7121.2964.96,668.0419.71,161.8342.47,725.7918.51,277.97-7.32,535.1311.9394.76-5.62,579.7957.2437.6255.219.62-48.95.09-44.72,656.8617327.34131,395.243.5259.5722.5413.47388.

33、917.2973.159.5310.5513.91,265.835.3289.25-21.3三、銷售指標(biāo)市商品房銷售情況月份商品房銷售額商品房銷售面積自年初累計(jì)值 (億元)累計(jì)比上年同期增長百分比 (%)自年初累計(jì)值 (億元)累計(jì)比上年同期增長百分比 (%)2003年12月210.0732.82004年2月18.167.4123.56802004年3月25.6514.5159.3120.82004年4月43.6741.1253.3842.12004年5月52.0637.4301.3936.42004年6月68.1924.7396.9322.72004年7月75.5213.9447.1516.5

34、2004年8月87.4812.3515.5712.82004年9月97.5711.8572.749.72004年10月109.7112.3642.5611.12004年11月132.1622777.0719.32004年12月232.6410.71,317.1202005年2月40.7124.9216.9375.62005年3月67.49163.1-2005年4月80.4784.3423.9967.32005年5月100.3792.82005年6月123.0880.5599.8451.12005年7月132.4375.4638.3242.82005年8月149.5270.90N.AN.A200

35、5年9月259.14N.AN.AN.A2005年10月287.62N.AN.AN.A2005年11月N.AN.AN.AN.A第三節(jié) 土地開發(fā)與購置一、土地供應(yīng)指標(biāo)2004年5月2005年11月市本年購置土地面積、完成土地開發(fā)面積本年購置土地面積（萬平方米）完成土地開發(fā)面積（萬平方米）2004年5月441.34359.212004年6月507.55424.732004年7月580.3564.762004年8月628.09661.452004年9月651.43666.542004年10月712.21703.142004年11月766.37769.232004年12月1102.44863.36200

36、5年1月-2005年2月89.4377.272005年3月141.27131.512005年4月184.85160.062005年5月218.05197.842005年6月346.29320.992005年7月407.63344.222005年8月503.39411.492005年9月544.45451.012005年10月583.32461.482005年11月795.43493.43二、土地政策(一)加強(qiáng)土地出讓管理制度 規(guī)定土地出讓最低價市政府出臺關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)我市國有土地使用權(quán)出讓金管理的意見，土地出讓管理制度得到進(jìn)一步加強(qiáng)。 市將加快建立以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價為核心的地價體系。市政府統(tǒng)一

37、定期對基準(zhǔn)地價 、用途級別、土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整與平衡。土地級別應(yīng)當(dāng)每兩年調(diào)整一次，主城區(qū)的土地級別由市國土房管局調(diào)整；主城區(qū)外的土地級別由當(dāng)?shù)卣匆?guī)定的技術(shù)規(guī)程調(diào)整后，由市國土房管局審批后公布執(zhí)行。 經(jīng)營性用地出讓將按規(guī)劃部門確定的規(guī)劃指標(biāo)測算土地出讓金，測算的土地成本和土地出讓金作為招拍掛底價，并采取招標(biāo)、拍賣或掛牌方式供地；協(xié)議出讓不能低于國有土地有償使用最低價，即有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，土地出讓金最低價不能低于出讓地塊所屬級別基準(zhǔn)地價的70%，沒有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，土地出讓金最低價不能低于新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)與按照國家和市政府規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和。 土地出讓

38、后的跟蹤管理將加強(qiáng)，確保出讓的土地按時開工和竣工。對未按期動工的，將依法征收土地閑置費(fèi)或收回土地使用權(quán)。改變用途、增加建設(shè)規(guī)模的土地，應(yīng)按程序向社會公示，補(bǔ)交土地出讓金后，重新簽訂合同。改為經(jīng)營性建設(shè)用地的，必須按規(guī)定實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓。(二)國土資源部：全國明年將停止供應(yīng)別墅類用地國土資源部副部長元12月16日說，為穩(wěn)定房價，明年國家將繼續(xù)加大對中小戶型、中低價位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)。 元在全國國土資源廳局長會議上說，明年將繼續(xù)嚴(yán)格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應(yīng)，停止別墅類用地土地供應(yīng)。他表示，明年將繼續(xù)嚴(yán)把土地“閘門”，進(jìn)一步加強(qiáng)參與宏觀調(diào)控的針對性和有效性。未來

39、5年，土地“閘門”都將在控制固定資產(chǎn)投資、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行方面發(fā)揮作用。 同時，明年將適時出臺新的禁止供地和限制供地項(xiàng)目目錄，以落實(shí)國家產(chǎn)業(yè)政策，優(yōu)先保障國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地需求，支持有利于結(jié)構(gòu)調(diào)整的項(xiàng)目建設(shè)用地。對不符合國家產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展規(guī)劃和市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，不予供地。 日前通過的全國“十一五”規(guī)劃建議提出，未來5年，根據(jù)各地資源環(huán)境承載能力，要按照優(yōu)先開發(fā)、重點(diǎn)開發(fā)、限制開發(fā)和禁止開發(fā)的要求，明確不同地區(qū)的功能定位。國土資源部據(jù)此表示，將加強(qiáng)土地政策與區(qū)域政策的協(xié)調(diào)配合，制定相應(yīng)的土地和礦產(chǎn)資源開發(fā)利用的政策和指標(biāo)評價體系。 (三)土地級別每兩年調(diào)整一次 出讓后

40、將加強(qiáng)管理市政府近日出臺加強(qiáng)國有土地使用權(quán)出讓金管理有關(guān)文件，規(guī)定今后土地級別每兩年調(diào)整一次， 據(jù)此，市將加快建立以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價為核心的地價體系。市政府統(tǒng)一定期對基準(zhǔn)地價、用途級別、土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整與平衡。每兩年調(diào)整一次土地級別，主城區(qū)的土地級別由市國土房管局調(diào)整；主城區(qū)外的土地級別由當(dāng)?shù)卣匆?guī)定的技術(shù)規(guī)程調(diào)整，由市國土房管局審批后公布執(zhí)行。 經(jīng)營性用地出讓將按規(guī)劃部門確定的規(guī)劃指標(biāo)測算土地出讓金，測算的土地成本和土地出讓金作為招拍掛的底價，并采取招標(biāo)、拍賣或掛牌方式供地；協(xié)議出讓不能低于國有土地有償使用最低價，即有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，土地出讓金最低價不能低于出讓地塊所屬級別基準(zhǔn)地價

41、的70%，沒有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，土地出讓金最低價不能低于新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)與按照國家和市政府規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和。 土地出讓后的跟蹤管理將加強(qiáng)，確保出讓的土地按時開工和竣工。對未按期動工的，將依法征收土地閑置費(fèi)或收回土地使用權(quán)。改變用途、增加建設(shè)規(guī)模的土地，應(yīng)按程序向社會公示，補(bǔ)交土地出讓金后，重新簽訂合同。改為經(jīng)營性建設(shè)用地的，必須按規(guī)定實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓。第四節(jié)商品住宅一、供應(yīng)(一)10月份10月份秋季房交會重新實(shí)行減免契稅的優(yōu)惠政策，市場交易較為活躍，商品房成交8525件，成交面積87.85萬平方米，成交金28.41億元，成交件數(shù)、成交面積、成交金額

42、比今年上半年春季房交會增加了一倍多。本月新增入市量76.26萬平方米，中低價項(xiàng)目占54.2，加上北部新區(qū)高檔項(xiàng)目銷售順利，致使主城區(qū)總體均價較上月小幅回落。 上月下降最明顯區(qū)域?yàn)槟习秴^(qū)和北部新區(qū)。南岸區(qū)新盤供應(yīng)量為 28.2萬平方米，中低價樓盤占64.5，中高價消化較為理想，致使區(qū)域均值下降，幅度居主城區(qū)之最；北部新區(qū)新盤入市較為多樣，中低價項(xiàng)目體量相對較大，近60，加上比華利豪園、龍湖藍(lán)湖郡西岸等高檔項(xiàng)目銷售順利，融科蔚城的降價，均值出現(xiàn)較大幅度下降；本月巴南區(qū)異軍突起，出現(xiàn)較大幅度的上升，新盤典雅麒龍山水以中高價、較大體量入市成為拉動區(qū)域均值上升的主要原因；本月渝北區(qū)的空港片區(qū)首次出現(xiàn)公寓

43、項(xiàng)目，受其影響區(qū)域均值有小幅上升；其它區(qū)域浮動相對較小，市場整體交易較為活躍。(二)11月份國土資源部副部長元在全國國土資源廳局長會議上表示，明年國土資源部將繼續(xù)嚴(yán)把土地閘門,進(jìn)一步增強(qiáng)參與宏觀調(diào)控的針對性和有效性。他同時透露，為穩(wěn)定房價，明年國家將繼續(xù)加大對中小戶型、中低價位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)。 1、商品房供需基本協(xié)調(diào)。 11月，主城區(qū)批準(zhǔn)銷售152.20萬平方米，同期銷售商品房138.38萬平方米，供需基本協(xié)調(diào)。 主城區(qū)商品房成交面積138.38萬平方米，同比上升20.33%，其中住宅成交127.08萬平方米，同比上升22.16%。 2、房價增長進(jìn)一步趨穩(wěn)。11月主城區(qū)商

44、品房成交均價2722元/平方米，同比增長4.85%，其中商品住房成交均價2513元/平方米，同比增長5.17%，房價穩(wěn)定。3、商品住房供應(yīng)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)基本合理。11月，從供應(yīng)看，批準(zhǔn)預(yù)售商品住房中，面積在120平方米/套以下的占58.21%，價格在3000元/平方米以下的占72.28%，中小戶型、中低價位住房供應(yīng)充足。從消費(fèi)看，商品住房消費(fèi)中120平方米/套以下占53.67%，價位在3000元/平方米以下的占78.65%，市場消費(fèi)仍然以中小戶型、中低價位的商品住房為主。以下是11月開盤樓盤介紹（僅供參考,以開發(fā)商實(shí)際公布為準(zhǔn)）11月開盤樓盤介紹區(qū)域樓盤名稱開盤時間物業(yè)類型戶型描述參考均價（元/）

45、渝北 市總商會11.8 開盤 寫字樓(高層) -5400黃金堡生活家 11.12 開盤 普通住宅(高層) 二房三房2850(63104) 天宇金城地豪 11.12 放號 商住樓 -逸靜豐豪 11.19 樣板間開放 普通住宅(高層) -3260新城山語間 11.19 開盤 別墅-4000南岸融僑半島云滿庭 11.5 認(rèn)購 高尚住宅(高層)二房三房4000(76126) 回龍灣 2 期 11.19 開盤 高層二房三房3100(77107) 康路藍(lán)山日記 11.26 開盤 高尚住宅(多層)-2800融僑半島云滿庭 11.26 開盤 高尚住宅(高層) 二房三房4000(76127) 江北天江鼎城 11

46、.5 開盤 公寓(高層) -3500慶業(yè)巴蜀城北岸明珠 11.13 開盤 普通住宅(高層)-3050英利未來國際 11.18 開盤 寫字樓(高層)300以上5400紅鼎中央公館 11.6 開盤 公寓(高層)一房二房4800(3676)九龍坡同天綠岸 11.5 開盤 花園洋房(高層)二房四房-(80140) 金科綠韻康城 3 期 11.19 放號 花園洋房(高層)二房四房3200(80131) 佳禾鈺茂城 11.20 發(fā)售 普通住宅(高層)二房三房2987(68120)沙坪壩升偉新天地 2 期 11.19 預(yù)約登記 公寓( 高層 ) 二房三房3700(68110)光華水城 11.10 開盤 高尚

47、住宅( 高層 )二房三房3500(68118)大渡口錦天康都 11.19 開盤 普通住宅( 高層 ) 二房三房3080(80128)巴南威尼斯印象一期 11.6 發(fā)售 別墅(小高層) (172318)2800北碚華新水天花園鷺島上環(huán)中環(huán)別墅 11.12 開盤 別墅(小高層)-華立北泉花園 2 組團(tuán) 11.5 開盤 高尚住宅(小高層)一房三房1800(71123)(一)12月份以下是12月開盤樓盤介紹（僅供參考,以開發(fā)商實(shí)際公布為準(zhǔn)）12月開盤樓盤介紹區(qū)域樓盤名稱開盤時間物業(yè)類型戶型描述參考均價（元/）渝北金科天湖美鎮(zhèn)觀天下 12.3 放號、12.10 開盤高尚住宅( 花園洋房、別墅 )4房6房

48、4700(125170)龍湖水晶酈城 3 組團(tuán) 2 號樓 12.3 放號、12.21 交房普通住宅(高層)-3900龍湖紫都城 1 、 2號樓 12.10 開盤普通住宅(高層)一房五房3880(60140)慶隆?？湾?3 期 12.15 開盤商住樓(高層)二房四房5800(49161)華美御景天成 12.16 開盤高尚住宅(高層)-3680南岸江南國際新城12.2 開盤普通住宅(高層)二房三房3200(75108)100國際新城藍(lán)濱 12.3 放號普通住宅(高層)二房四房3900(89132)回龍灣藍(lán)色星河12.10 開盤普通住宅(小高層、高層)二房三房3100(77107)帝景摩爾12.1

49、1 發(fā)售綜合類(高層)-23980江北金科廊橋水岸12.3 放號、12.17 開盤高尚住宅(高層)二房四房3800(81150)鴻程山水家園3 期 12.10 開盤普通住宅(高層)-3000世紀(jì)金源華麗家族 12.23 開盤商鋪(高層)-3500九龍坡金科綠韻康城3 期 12.10 開盤花園洋房( 高層、高層)二房四房3200(80140)斌鑫中央時代12.17 開盤公寓(高層)二房四房4100(71121)一城精英國際12.24 開盤寫字樓-4680美茵河谷新天鵝堡 9 、10號樓 12.25 開盤高尚住宅(高層、小高層)-3300申基會展國際12.18 開盤寫字樓(高層)-6000沙坪壩華

50、宇林泉雅舍 2 號、 7 號樓 12.3 開盤普通住宅(高層)二房三房3500(4295)書香美舍12.5 開盤普通住宅(高層)二房三房3100(66101)升偉新時空 12.10 開盤公寓( 高層、小高層 )-3300雪梨澳鄉(xiāng)12.10 開盤普通住宅(高層)一房三房3500(2796)百年世家12.9 樣板房開放普通住宅(高層)二房三房3180(50101)光華水城 2 期 12.10 開盤高尚住宅( 高層 )二房三房3500(68118)金沙港灣 2 期12.3 發(fā)售高尚住宅( 高層 )一房三房3800渝州新都 2 期 (40130)大渡口國瑞城B組團(tuán)12.24 開盤普通住宅(高層)-29

51、00晉愉綠島藍(lán)溪12.22 開盤高尚住宅( 高層、小高層 )140左右3000渝中區(qū)洪崖洞12.3 租售商鋪-15800中馳半島薈景怡景閣 12.3 放號普通住宅( 高層 )-4000穗東蓮花國際 2 期 12.17 放號公寓(高層)二房四房3600(65138)嘉華鑫城12.17 樣板間開放普通住宅( 高層 )一房三房3700(51107)錢塘玫瑰灣12.18 開盤普通住宅( 高層 )二房三房3200(78130)聚豐錦繡盛世B 棟 12.23 開盤高尚住宅( 高層 )一房三房3600(2593)華宇渝州新都12.3 開盤高尚住宅( 高層 )二房三房38002號、12號樓(80148)巴南晨

52、屹12.8 開盤公寓( 高層、小高層 )二房三房2500(67101)巴蜀怡苑7號樓12.1 開盤普通住宅( 高層 )-2360市2003年12月2005年11月住宅施工、竣工面積月份施工面積竣工面積自年初累計(jì)值 (萬平方米)累計(jì)比上年同期增長百分比 (%)自年初累計(jì)值 (萬平方米)累計(jì)比上年同期增長百分比 (%)2003年12月3,748.811,233.222004年2月2,204.0215.367.13109.82004年3月2,698.1121.4122.1456.32004年4月2,933.0426.3171.4446.82004年5月3,062.8025.6202.6445.220

53、04年6月3,264.5720.9300.117.22004年7月3,385.5719.4343.1610.52004年8月3,526.6919.8398.466.72004年9月3,662.0620.3470.6813.12004年10月3,810.3020.1517.312.12004年11月4,069.7423.8633.8223.62004年12月4,485.8319.71,187.23-3.62005年2月3,325.9450.9149.22122.32005年3月3,472.0728.7258.82111.92005年4月3,758.4828.1306.0278.52005年5月3

54、,877.4226.6382.6788.82005年6月4,104.1225.7473.957.92005年7月4,272.2926.2600.2574.92005年8月4,403.3424.9691.873.62005年9月4605.46763.212005年10月4774.16841.562005年11月4951.1908.35二、價格2005年主城區(qū)商住房成交均價2587元/，同比增長8.45%。去年1-11月，我市GDP同比增幅11.8，城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅11.3。市國土房管局認(rèn)為，房價依然保持穩(wěn)定增長，增幅與前二者較協(xié)調(diào)。三、需求2005年主城區(qū)商品房銷售面積同比減少4.43%，

55、房價穩(wěn)中有升。其中，商品住房成交均價2587元/，同比增長8.45%。商品房銷售面積萎縮去年主城商品房市場銷售穩(wěn)定，全年銷售面積1156萬平方米，同比下降4.43%；銷售金額327億元，同比增長13.8%。其中，商品住房銷售面積1008萬平方米，同比下降7.67%，銷售金額261億元，同比增長9.34%。七成市民買中低價房去年主城區(qū)商住房供銷結(jié)構(gòu)基本協(xié)調(diào)。2005年商住房供應(yīng)方面，面積在120/套（建面，下同）以下的占60.85%，價格在3000元/以下的占73.34%；需求方面，面積在120/套以下的占50.82%，價格在3000元/以下的占72.96%?；緹o投機(jī)性購房市國土房管局稱，我市

56、住房需求仍以本地居民為主，基本無投機(jī)性購房。主城區(qū)商品住房成交面積中，本市居民購房比例占93.87%，市外購房僅占6.13%，市場狀況良好。2005年12月成交金額和成交面積前十名排行榜(按成交金額)單位：建筑面積(平方米)、金額(萬元)、成交均價(元/平方米)按成交金額排名：樓盤名稱 成交金額(萬元) 1江北商場與嘉陵廣場改擴(kuò)建工程 24641.862佳居花園 14872.63紅砂磧倉庫綜合改造工程（金砂水岸 ）一期 9379.314積嘉大廈 90005春城雅云軒 7319.756魯能星城 7051.417龍湖紫都城 6432.358華宇金沙港灣二期B區(qū)E、F、K棟 5616.429貝迪新城

57、二期 5535.2810興馨嘉園 5133.262005年12月成交金額和成交面積前十名排行榜(按成交面積)按成交面積排名： 樓盤名稱 成交面積(平米) 1佳居花園 108390.182江北商場與嘉陵廣場改擴(kuò)建工程 52452.093興馨嘉園 23887.914魯能星城 19734.355華宇金沙港灣二期B區(qū)E、F、K棟 18479.986龍湖紫都城 16699.427貝迪新城二期 14495.378豐華園D區(qū) 13982.669海蘭云天盛世華城4、5、6號樓 13873.710楠竹苑 10432.332005年11月成交分析單位：建筑面積(平方米)、金額(萬元)、成交均價(元/平方米)區(qū)縣住

58、 宅非 住 宅套數(shù)面積金額均價套數(shù)面積金額均價渝中區(qū)80776161.9621376.652806.741475241.955431.7510362.08大渡口區(qū)41742184.3710057.232384.11749176.063076.973353.25江北區(qū)71475158.5716117.772144.5933835.512964.697729.58沙坪壩區(qū)39932236.728873.92752.731143122.322211.667083.38九龍坡區(qū)117081373.5920705.472544.5914872.971805.933706.01南岸區(qū)97595993.46

59、27074.92820.4926816416.0411072.816745.11北碚區(qū)485430.761261.332322.575171.56121.787098.34渝北區(qū)1934211235.4144353.932099.7416117891.813764.822104.21巴南區(qū)74790851.514320.71576.2871571.69306.341949.09高新區(qū)63253450.7413299.982488.27607445.175001.846718.24經(jīng)開區(qū)34334953.739623.982753.35505413.791065.271967.7北部高新2713

60、2360.469685.12992.88666252.543603.515763.28北部經(jīng)開20626422.5311471.874341.7151252.01743.285936.72005年10月成交分析單位：建筑面積(平方米)、金額(萬元)、成交均價(元/平方米)區(qū)縣住 宅非 住 宅套數(shù)面積金額均價套數(shù)面積金額均價渝中區(qū)1167119231.8838164.673200.88823889.983059.077863.97大渡口區(qū)64758053.0513941.182401.46332135.991082.445067.63江北區(qū)69764170.2418023.32808.67764