土地儲備制度解讀ppt課件

1、土地貯藏及土地貯藏機構(gòu)融資管理政策解讀2021.12主要內(nèi)容一、土地貯藏制度的產(chǎn)生和開展二、土地貯藏制度的運轉(zhuǎn)三、土地貯藏制度的重要作用四、新政釋義五、需求關(guān)注的問題一、土地貯藏制度的產(chǎn)生、開展1996年，我國第一家土地貯藏機構(gòu)上海市土地開展中心正式成立；1997年，杭州、青島相繼建立了土地貯藏制度；1999年，國土資源部向全國推行了杭州、青島兩市土地貯藏的閱歷；2001年，國發(fā)200115號，明確提出： “為加強政府對土地市場的調(diào)控才干，有條件的地方政府要對建立用地試行收買貯藏制度。市、縣人民政府可劃出部分土地收益用于收買土地，金融機構(gòu)要依法提供信貸支持。 這是國務(wù)院文件第一次提出建立土地貯

2、藏制度，也是目前為止有關(guān)土地貯藏的最高級別文件。 土地貯藏，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目的，依法獲得土地，進展前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。 土地貯藏任務(wù)的詳細實施，由土地貯藏機構(gòu)承當(dāng)。一、土地貯藏制度的產(chǎn)生、開展 2006年，國辦發(fā)2006100號要求財政部門制定土地貯藏資金財務(wù)管理方法，國土部門制定土地貯藏管理方法；2007年，財政部 國土資源部結(jié)合下發(fā)了財綜200717號 ；2007年，國土資源部、財政部、人民銀行結(jié)合下發(fā)了國土資發(fā)2007277號，對土地貯藏制度作了系統(tǒng)性規(guī)定；二、土地貯藏制度的運轉(zhuǎn)1.制定土地貯藏方案。土地貯藏機構(gòu)編

3、制后，由國土、財政、人民銀行分支機構(gòu)審核，報當(dāng)?shù)卣狻?3.土地前期開發(fā)。 “生地變“熟地的過程。進展土地平整及通路、水、電、氣、暖等地塊必需的根底設(shè)備建立。2.土地貯藏范圍。五類土地：收買的土地土地貯藏機構(gòu)擔(dān)任、依法收回的國有土地、行使優(yōu)先購買權(quán)獲得的土地、已辦理征轉(zhuǎn)手續(xù)的土地政府或國土部門擔(dān)任；其他依法獲得的土地。二、土地貯藏制度的運轉(zhuǎn)4.管護和暫時利用貯藏土地。管護主要為了防止他人侵占、破壞貯藏土地，呵斥新的權(quán)益糾紛。暫時利用主要有暫時出租土地及地上建筑、暫時改動用途的方式，收入應(yīng)按規(guī)定上繳財政。5.供應(yīng)貯藏土地。供應(yīng)主體是市、縣國土部門，土地貯藏機構(gòu)應(yīng)予配合。土地貯藏方案貯藏五類土

4、地土地前期開發(fā)通路、水、電、氣、暖貯藏庫管護和暫時利用土地供應(yīng)三、土地貯藏制度的重要作用1.理清了土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，確保凈地出讓。土地貯藏尊重和維護了土地原權(quán)益人的權(quán)益，建立了正常的土地財富關(guān)系。2.加強了政府調(diào)控土地市場的才干。政府經(jīng)過土地貯藏掌握了一定的實物土地，可以根據(jù)城市開展和市場需求，有方案地適時適量供應(yīng)土地，有效調(diào)理土地供應(yīng)總量、構(gòu)造和時序。3.落實了城鄉(xiāng)規(guī)劃。對邊角等特殊地塊無法改造時，可經(jīng)過土地貯藏方式落實規(guī)劃意圖。4.促進了土地節(jié)約集約利用。四、新政釋義2021年11月5日，國土資發(fā)2021162號正式下發(fā)。四、新政釋義的亮點：建立土地貯藏機構(gòu)名錄制要求凈地收儲核發(fā)融資規(guī)?？刂瓶?/p>

5、貸款期限上限調(diào)至五年貸款用途可不對應(yīng)抵押土地四、新政釋義制定的背景：隨著我國經(jīng)濟快速開展，土地管理方式發(fā)生了較大變化，土地貯藏制度運轉(zhuǎn)中遇到了新的情況和問題：一是部分企業(yè)或政府融資平臺隨意借用土地貯藏名義開展業(yè)務(wù)，對規(guī)范的土地貯藏機構(gòu)呵斥影響。二是土地貯藏機構(gòu)貸款融資難度加大，土地貯藏貸款政策繼續(xù)調(diào)整完善。三是部分地域土地貯藏運轉(zhuǎn)不規(guī)范，貯藏地塊入庫規(guī)范低，產(chǎn)權(quán)未完全理清；土地貯藏資金運用不規(guī)范，資金監(jiān)管不到位，存在地方政府挪用土地貯藏資金的問題。上述問題亟需出臺政策措施，加以規(guī)范和管理。四、新政釋義國土資發(fā)2021162號文件的主要內(nèi)容。全文共分六個部分。一、加強土地貯藏機構(gòu)管理。二、合理確

6、定貯藏土地規(guī)模構(gòu)造。三、加強貯藏土地前期開發(fā)管理。四、加強土地收儲及管護任務(wù)。五、規(guī)范土地貯藏融資行為。六、嚴(yán)厲土地貯藏資金管理。四、新政釋義的主要內(nèi)容：1.加強土地貯藏機構(gòu)管理建立土地貯藏機構(gòu)名錄制。國土部門按照的規(guī)定進展審核，符合以下5條規(guī)范的才可列入名錄：1事業(yè)單位：非企業(yè)、融資平臺公司；2隸屬國土資源主管部門；3具有獨立的法人資歷：有正規(guī)的組織機構(gòu)代碼；4承當(dāng)本行政轄區(qū)土地貯藏任務(wù)：有“三定方案等證明文件，不包括開發(fā)區(qū)、各類新區(qū)等非正規(guī)行政區(qū)劃；5市、縣人民政府同意成立：有市、縣不含區(qū)政府或機構(gòu)編制委員會的同意文件；四、新政釋義的主要內(nèi)容：1.加強土地貯藏機構(gòu)管理國土資源部將在土地市場

7、動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)中添加土地貯藏信息模塊，對列入名錄的土地貯藏機構(gòu)的運轉(zhuǎn)情況進展檢測監(jiān)管，并將相關(guān)信息與財政、銀行和銀監(jiān)部門共享。列入名錄的土地貯藏機構(gòu)應(yīng)將納入貯藏的土地、已供的貯藏土地、貯藏資金收支、各類融資貸償情況，及時在系統(tǒng)中填報。 建立名錄制的主要目的是為了與其他融資平臺相區(qū)別，名錄以外的各類單位不得享用土地貯藏的相關(guān)政策，銀行等金融機構(gòu)也不得向其發(fā)放土地貯藏貸款。四、新政釋義的主要內(nèi)容：2.合理確定土地貯藏規(guī)模構(gòu)造每年納入貯藏的土地量，原那么上控制在市、縣本級前三年平均年供應(yīng)的貯藏土地量之內(nèi)。合理調(diào)整土地貯藏構(gòu)造。土地貯藏庫土地供應(yīng)四新政釋義3、加強貯藏土地前期開發(fā)管理土地貯藏機構(gòu)應(yīng)組

8、織開展對貯藏土地的前期開發(fā)，為政府供應(yīng)“凈地提供有效保證。進展道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等根底設(shè)備建立的，應(yīng)經(jīng)過公開招標(biāo)方式選擇工程設(shè)計、施工和監(jiān)理等單位，不得經(jīng)過下設(shè)機構(gòu)進展工程建立。有下設(shè)或掛靠從事工程建立機構(gòu)的，必需與土地貯藏機構(gòu)徹底脫鉤。 四、新政釋義的主要內(nèi)容：4.加強土地收儲及管護任務(wù)一是納入貯藏的土地必需產(chǎn)權(quán)明晰。土地機構(gòu)應(yīng)對土地獲得方式及程序的合規(guī)性、經(jīng)濟補償政府無償收回的除外、土地權(quán)益包括他項權(quán)益等情況仔細核對。對獲得方式不合規(guī)、補償不到位、土地權(quán)屬不明晰、未辦理土地登記手續(xù)、應(yīng)注銷而未注銷原土地登記手續(xù)、已設(shè)立他項權(quán)益未依法解除的，不得納入土地

9、貯藏庫。二是對納入貯藏的土地采用自行管護、委托管護、暫時利用等方式進展管護。建立巡查制度，對損害土地權(quán)益的行為早發(fā)現(xiàn)、早制止、早處置。四、新政釋義的主要內(nèi)容：5、規(guī)范土地貯藏融資行為財政部門會同國土、人民銀行，根據(jù)土地貯藏方案，核定土地貯藏機構(gòu)年度融資規(guī)模，實行年度融資規(guī)?？刂瓶ü芾?。銀行業(yè)金融機構(gòu)同意融資前，應(yīng)對控制卡中已有融資額度進展仔細核對，擬同意的融資額度與本年度已發(fā)生的融資額度含本年度貸款且已在本年度歸還的部分累計不得超越年度可融資規(guī)模。已到達年度可融資規(guī)模的土地貯藏機構(gòu)，年內(nèi)不得進展新的融資。XXX億元四、新政釋義的主要內(nèi)容：5、 規(guī)范土地融資行為合理確定貸款期限，最長不超越五年。

10、貸款用途可不對應(yīng)抵押土地的相關(guān)補償、前期開發(fā)等業(yè)務(wù)，但貸款運用必需符合土地貯藏資金運用范圍，不得用于城市建立及其他與土地貯藏業(yè)務(wù)無關(guān)的工程?！尽俺鞘薪⒉话ㄙA藏地塊內(nèi)的通路、水、電、氣、暖及平整工程】入貯藏庫的土地銀行待補償、待前期開發(fā)地塊抵押放貸運用四、新政釋義的主要內(nèi)容：5.規(guī)范土地貯藏融資行為 貯藏土地不得為土地貯藏機構(gòu)以外的企事業(yè)法人融資擔(dān)保。 國土資發(fā)2021134號規(guī)定，列入名錄的土地貯藏機構(gòu)方可懇求貯藏土地登記、申領(lǐng)土地運用證。 經(jīng)市、縣人民政府同意，產(chǎn)權(quán)明晰、懇求資料齊全的貯藏土地，可辦理登機，核發(fā)國有土地運用證。 四、新政釋義的主要內(nèi)容：5、規(guī)范土地貯藏融資行為 貯藏土地等

11、級的運用權(quán)類型一致確定為“其他政府貯藏； 登記的用途根據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定，可以細化到二級類的，該當(dāng)按二級類填寫。四、新政釋義的主要內(nèi)容：5.規(guī)范土地貯藏融資行為： 12個一級類， 57個二級類。四、新政釋義的主要內(nèi)容：5、規(guī)范土地貯藏融資行為 貯藏土地須具有合法的土地運用證，方可用于貯藏抵押貸款。其他政府貯藏XX土地貯藏中心(須在名錄中商務(wù)金融用地四、新政釋義的主要內(nèi)容：6、嚴(yán)厲土地貯藏資金管理制度現(xiàn)有的規(guī)定：、土地貯藏資金實行?？罟?。土地貯藏資金運用范圍。四項支出一征收、收買、優(yōu)先購買或收回土地需求支付的土地價款或征地和拆遷補償費用。二前期土地開發(fā)費用。包括前期土地開發(fā)性支出以及按照財

12、政部門規(guī)定與前期土地開發(fā)相關(guān)的費用等，含因出讓土地涉及的需求進展的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等根底設(shè)備建立支出。三貸款利息支出。四經(jīng)同級財政部門同意的與土地貯藏有關(guān)的其他費用。四、新政釋義主要內(nèi)容6、嚴(yán)厲土地貯藏資金管理加強國有土地收益基金的落實和管理，按規(guī)定比例計提，用于土地貯藏。建立的根據(jù)：國發(fā)200115號。計提基數(shù)：繳入地方國庫的招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地運用權(quán)所獲得的總成交價款。計提比例：由省、自治區(qū)、直轄市及方案單列市人民政府確定，并報送財政部和國土資源部備案。管理方式：實行分賬核算。運用方向：用于土地收買貯藏，包括土地補償費、安頓補助

13、費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費以及前期土地開發(fā)支出?！緡k發(fā)2006100號：國有土地收益基金，是從國有土地運用權(quán)出讓收入提取的專項政府性基金。土地收益基金是為完善土地貯藏制度，防止地方政府“寅吃卯糧的短期行為，以對土地開發(fā)和運用進展長久規(guī)劃而設(shè)立的專項政府性基金，由土地貯藏中心進展一致管理?！啃?結(jié)土地貯藏融資貸款：1.名錄：必需在國土資源部發(fā)布的土地貯藏機構(gòu)名錄中。2.有證：抵押土地，有符合條件的國有土地運用證。3.有卡：有財政部門核準(zhǔn)的年度融資規(guī)?？刂瓶?，本次融資及年內(nèi)累計不超越上限。4.時限：不超越五年。5.用途：可不對應(yīng)抵押土地的相關(guān)補償、前期開發(fā)等業(yè)務(wù)。五、需求關(guān)注的問題1

14、.地方債務(wù)問題：2021年底，全國省、市、縣三級地方政府性債務(wù)合計10.71萬億元人民幣，地方政府負有歸還責(zé)任的6.71萬億元。其中有2.55萬億元地方政府承諾用土地出讓收入作為償債來源。2021年到期需歸還2.6萬億，2021年到期需歸還的1.8萬億元。 地方融資平臺公司的部分債務(wù)，地方政府雖無明確承諾用土地出讓收入作為償債來源，但實踐上仍需經(jīng)過土地出讓或轉(zhuǎn)讓予以歸還。五、需求關(guān)注的問題2.房地產(chǎn)市場的走向：今年前三季度出現(xiàn)三種變化。一是土地供應(yīng)量有所上升，房地產(chǎn)用地和住房用地總體穩(wěn)定。二是住宅地價根本穩(wěn)定，同比增幅繼續(xù)放緩，環(huán)比增速略有上升。三是土地市場買賣仍呈偏冷態(tài)勢，土地供應(yīng)中流標(biāo)流拍多于去年。五、需求關(guān)注的問題3.國家關(guān)于融資平臺管理的相關(guān)政策： 一條主線：國發(fā)202119號。 三個結(jié)合：財預(yù)2021412號； 財預(yù)2021429號； 財預(yù)2021525號。 地方政府債券： 財預(yù)202121號； 財庫202147號上海、浙江、廣東、深圳。國家加強了對融資平臺公司的融資管理和銀行業(yè)金融機構(gòu)等的信貸管理，收緊了融資平臺公司的融資渠道。五、需求關(guān)注的問題親密關(guān)注三方面的情勢對土地貯藏產(chǎn)生的影響：1.到期債務(wù)歸還壓力很能夠傳導(dǎo)到貯藏，地方政府要