上海市某項目提案課件

1、都市水鄉(xiāng)，演繹上海人的屋里廂中信泰富朱家角項目提案上海房地產(chǎn)步入規(guī)整時期 05-06年房產(chǎn)新政的相繼出臺（國六條）（國十五條）（165號文件）（166號文件）（171號文件） 新政之后1966格局發(fā)生裂變以政府政策為導向，開發(fā)商實力為主導以產(chǎn)品為導向 我們出路何在以客戶需求為導向尋求特色化產(chǎn)品定位我們有什么 項目解讀 區(qū)位資源交通資源規(guī)劃資源人文資源 我們有四大資源優(yōu)勢 我們有區(qū)位資源優(yōu)勢上海的西大門，長三角的腹心朱家角朱家角鎮(zhèn)位于上海西郊淀山湖畔，與江蘇、浙江接壤，是上海的西面門戶。朱家角北連昆山，南接嘉興，西通平望 ；是長三角經(jīng)濟帶的腹心位置。 我們有區(qū)位資源優(yōu)勢上海高檔別墅聚集圈綠洲江南

2、園、海源別墅、康橋水鄉(xiāng)確立朱家角高檔別墅聚集圈概念。70%的上海人本地消費，使這里成為上海人居住的樂園 康橋水鄉(xiāng)占地：455畝容積率：0.76物業(yè)類型：獨棟、聯(lián)排朱家角老鎮(zhèn)本地塊大淀湖海源別墅占地：5000畝物業(yè)類型：獨棟別墅綠洲江南園占地：430畝容積率：0.17物業(yè)類型：獨棟別墅 我們有交通資源優(yōu)勢五橫兩縱高速公路格局五橫：滬青平高速公路、 滬寧高速公路、 滬杭高速公路、 蘇滬高速公路、 浦東機場高速公路； （滬青平高速西段將于06年5月建成通車，連通朱家角與浙江?。┒v：同三高速公路（北起黑龍江同江市，南至海南省三亞市）、 嘉金高速公路；3條國家一級公路： 318國道、 外青松公路、 蘇

3、虹公路；連通申蘇浙皖高速公路我們有交通資源優(yōu)勢低速磁懸浮A9線2011年通車本項目M朱家角站我們有規(guī)劃資源優(yōu)勢人口導入-1966的城市人口外遷按照規(guī)劃，中心城區(qū)在未來5年內至少需要向郊區(qū)遷出150戶，約500萬人口，這部分人群將向新城以及新市鎮(zhèn)轉移；朱家角既是一城九鎮(zhèn)中的重點發(fā)展城鎮(zhèn),也是“1966”城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中的新市鎮(zhèn)之一；朱家角現(xiàn)有鎮(zhèn)區(qū)總人口1.8萬人，按照規(guī)劃，未來鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃6萬人口，共導入人流4.2萬人，（本項目人口規(guī)劃1.1萬)。上海中心城寶山羅店安亭新鎮(zhèn)青浦新城松江新城金山奉賢臨港新城崇明新浦江城朱家角我們有規(guī)劃資源優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)支撐-虹橋綜合交通樞紐港虹橋交通樞紐港占地面積26.26平

4、方公里；高速鐵路，連接京滬、滬寧、滬杭城際，京滬高鐵和滬寧、滬杭城際鐵路的專用客站，日吞吐量20萬人次；航空港，年吞吐量到3000萬人次；機場快線（磁懸?。?，連接浦東虹橋兩大機場；城市軌道交通，連接虹橋機場、浦東機場、新江灣城、新客站；地面公共交通，不少于30條公共汽車線和日客運量2.5萬人次的長途高速巴士站。我們有規(guī)劃資源優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)支撐-徐涇商務區(qū)總部經(jīng)濟與現(xiàn)代服務業(yè)作為主要導向，力圖打造一個國際性的商務集中區(qū)域；徐涇商務區(qū)規(guī)劃開發(fā)面積3765畝，建筑面積150萬平方米，其中商業(yè)面積20萬平方米，商務寫字樓面積80萬平方米；徐涇商務區(qū)的打造意味著中心城區(qū)功能的擴散趨勢，該趨勢為人口的郊區(qū)化擴張

5、趨向提供了有利的產(chǎn)業(yè)支持。今日商務經(jīng)濟西進徐涇商務區(qū)虹橋商務區(qū)我們有人文資源優(yōu)勢朱家角海派文化的發(fā)源地馬家浜文化，崧澤文化的發(fā)源地宋代朱家角就是國家糧倉、官倉“衣被天下”，朱家角曾為江南巨鎮(zhèn) 朱家角上海瓷器的發(fā)源，曾被稱為中國第一窯朱家角有著江南第一醬園的涵大隆 項目解讀結論中心-虹橋-徐涇商務黃金走廊將帶動區(qū)域市場的裂變市場裂變帶動客戶裂變，為本項目提供良好的客源導入政府輿論呼吁中低價房，而市場真正的剛性需求改善型、舒適型并未爆發(fā)市場裂變客戶裂變需求爆發(fā)這些客戶是誰 客源定位 上海未來消費走勢未來5年屬于二次置業(yè)市場90年代滿足基本居住需求98-02年初級改善型居住成為主流03-05年投資消

6、費成為市場主流06-10年二次置業(yè)、居住多功能要求成為主流 項目客源導入條件交通支撐軌道：低速磁懸浮9號線（長住型客戶導入）道路：滬青平公路、滬杭高速、滬寧高速。（有車群體的導入）居住環(huán)境支撐生態(tài)條件：大淀湖人文景觀：朱家角老鎮(zhèn)居住檔次：高檔別墅圍繞。導入客源 客戶是誰-客源定位具有本土文化的上海城市中產(chǎn)階級 客戶是誰-客源特征主力年齡35-50歲之間（經(jīng)濟實力最強）有房有車的城市中產(chǎn)者二次置業(yè)，尋求生活品質的升華（追求居住舒適性） 單身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家新上海人中學3口之家單身丁客三代同堂中大學3口之家丁客家庭兒女立家三代同堂二老空巢 中產(chǎn)型經(jīng) 濟 型 富 裕 型 富 貴 型 富

7、 豪 型30010030以上萬元/年3010萬元/年 10萬元以下新新人類（22-25歲）都市新銳（26-40歲）品質家庭（41-50歲） 健康養(yǎng)老（50-60歲以上）易居客戶分類模型目標群體客戶是誰-客源特征客戶是誰-客源構成60%上海西區(qū)的二次置業(yè)客15%華僑葉落歸根客25%青浦區(qū)域客及周邊外地客這些客戶到底需要什么客戶需求生態(tài)環(huán)境的追求本土文化的情結居住品質的提升滿足家庭全齡生活需求交通方便、配套完善物業(yè)高性價比客戶需要什么 項目定位 客戶需要什么“1966”全盤西化，上海沒有一個真正屬于上海人的屋里廂上海中心城安亭新鎮(zhèn)德國科技新鎮(zhèn)松江泰晤士小鎮(zhèn)英國風貌新浦江城原創(chuàng)意大利風格朱家角寶山羅

8、店北歐風情小鎮(zhèn) 客戶需要U-TOWN一個都市水鄉(xiāng)，演繹上海人的屋里廂 U就是YOU的生活，是專為配備的現(xiàn)代居住方式，具有專屬性。U就是UP的心態(tài)，不指年齡，適合全年齡段只要有向上的生活要求。U就是優(yōu)的生活品質，是高品質生活的象征。 什么是U 什么是U-TOWN適合上海全齡化居住的和諧新市鎮(zhèn) 集特色居住、休閑、度假、商業(yè)功能為一體具有現(xiàn)代都市水鄉(xiāng)風格、注重生態(tài)與人文特色什么樣的住宅是客戶追求的 住宅產(chǎn)品構建 什么樣的住宅是客戶追求的情景院落式住宅誕生情景院落住宅立面示意底層附加花園三層附加退讓大露臺二層附加露臺 什么樣的住宅是客戶追求的情景院落住宅平面示意1-2復式平面圖(四房兩廳196平米）3

9、層平面圖（兩房兩廳100平米） 什么樣的住宅是客戶追求的 情景院落住宅先導市場產(chǎn)品形態(tài)戶型戶數(shù)比例備 注院落式復式公寓180-20044%附加地下室與花園面積漸退式復式公寓140-16023%附加露臺面積漸退式平層公寓100-12013%附加露臺面積3層里弄式公寓180-20020%附加地下室、花園及露臺100% 什么樣的住宅是客戶追求的什么樣的生活是客戶追求的 商業(yè)產(chǎn)品構建 什么樣的生活是客戶追求的全齡化商業(yè)的誕生 形成河文化主題（城區(qū)級）、運動健康主題（社區(qū)級）、生活配套主題（組團級）的三重商業(yè)體系 全齡化商業(yè)體系運動健康主題商業(yè)生活配套主體商業(yè)河文化主題商業(yè)預留商業(yè)河文化商業(yè)-依托市鎮(zhèn)水

10、系，布置河、湖沿線，體現(xiàn)都市水鄉(xiāng)風情運動健康商業(yè)-社區(qū)級商業(yè)，位于社區(qū)中心位置。生活配套商業(yè)-考慮生活服務半徑，散落社區(qū)生活組團之內。 商業(yè)面積配比位置分配面積（）總面積河文化主題商業(yè)760013850運動健康主題商業(yè)4500生活配套商業(yè)1750河文化主題商業(yè)朱家角特色餐飲特色創(chuàng)意工坊游船碼頭大淀湖環(huán)道水之城酒店露天水幕電影沿河景觀帶布置特色餐飲預留商業(yè)引入318國道沿線的餐飲注重餐飲的朱家角河鮮特色，以中檔餐飲為主 河文化主題商業(yè)適合全齡化消費群體，滿足商務、休閑旅游多功能要求。創(chuàng)意展示型商業(yè)適合游客餐后閑逛及旅游購物沿河景觀帶創(chuàng)意展示型商業(yè)玻璃器皿工藝品制造陶藝加工 河文化主題商業(yè)沿岸游船

11、碼頭適合周邊別墅區(qū)內有自家游船停泊上岸消費沿大淀湖設置游船碼頭沿社區(qū)內河道設置游船碼頭 河文化主題商業(yè)3.3公里的大淀湖環(huán)道環(huán)道最適宜全齡化群體散步、休憩之用，主要針對市鎮(zhèn)內居住群體。垂釣自行車道 河文化主題商業(yè)形成以水為特色（非五星級）的“水之城”酒店溫泉浴SPA服務溫泉魚療 河文化主題商業(yè)樹立燈塔，樹立項目標志形象燈光投射燈塔 河文化主題商業(yè)水幕露天電影滿足70年代階層的懷舊情結以及20歲左右的獵奇感 愛慕之墻滿足年輕戀人對浪漫的向往，使社區(qū)更具情感 利用大淀湖成為朱家角的文化休閑中心點 河文化主題商業(yè)河文化商業(yè)布局配比位置商業(yè)種類細化商業(yè)種類間數(shù)單套面積（）總面積河文化商業(yè)主題餐飲小型餐

12、飲4-6100-1507600中型餐飲6-8200-400創(chuàng)意商業(yè)小型作坊5-650-100形象展示店3-4150-200保留商業(yè)大中型3-4150-300小型5-650-100酒店spa3000 河文化主題商業(yè)運動健康主題商業(yè)冰上中心運動健康會所 運動健康主題設想緣由尚都里延續(xù)江南古文化與水文化，通過時尚與人文結合，形成旅游度假休閑為一體的商業(yè)中心。國家糧倉時尚城、創(chuàng)意中心、主題酒店為主的時尚休閑中心。國家糧倉、尚都里的“靜”與我們的“動”形成有效的商業(yè)錯位與互補以冰上運動為主題的中心主題溜冰場面積：1000平方米左右預計成本投入：1000萬元針對人群：上海西區(qū)、青浦新城、游客（年齡18-3

13、5歲） 運動健康主題商業(yè)一家三口的主題設施迷你高爾夫面積：500-600平方米左右針對人群：適合一家兩代、三代的共同娛樂活動 運動健康主題商業(yè)適合商務人士及中產(chǎn)階級的運動會所設施運動會所設施 運動健康主題商業(yè)壁球館桌球館健身館健身操室乒乓房羽球館適合老年人士的健康配套主題健康主題設施 運動健康主題商業(yè)健康中心書畫室棋牌室商業(yè)休閑配套設施酒吧、咖啡廳西餐廳、快餐店冰球用品專賣飾品人氣店 運動健康主題商業(yè)保健品專賣冰上主題衍生活動冰上馬戲團活動表演冰上迪斯科的活動冰上主題表演 運動健康主題商業(yè)運動健康主題商業(yè)布局配比位置商業(yè)種類細化商業(yè)種類間數(shù)單套面積（）總面積運動健康主題商業(yè)滑冰中心110004

14、500迷你高爾夫1600會所運動設施健身、羽球、壁球、桌球、健身操1600老年健康活動書畫、健康400配套設施簡餐類3-4150-300專賣類6-850-150 運動健康主題商業(yè) 生活配套商業(yè)生活配套商業(yè)注重配套服務的齊全及服務半徑商業(yè)種類細化商業(yè)種類間數(shù)單套面積（）總面積配套型商業(yè)便利店21001750郵局1100銀行1200-300干洗店2100鮮花店150禮品店150音像店150裝飾店1100-200藥店150美容美發(fā)170-100房產(chǎn)中介450其他250易居中國項目團隊介紹 項目負責人許綺華東運營事業(yè)總部副總經(jīng)理曾負責新浦江城的前期產(chǎn)品規(guī)劃定位、與格里高地設計事務所溝通工作、項目全程營

15、銷策劃工作。具備豐富大型市鎮(zhèn)項目的運作經(jīng)驗，并與格里高地設計事務所等境外設計公司建立良好的關系。其他曾運作環(huán)球翡翠灣、萬科蘭喬圣菲、圣馬麗諾橋、浦東世紀花園、陽光歐洲城等項目。 項目執(zhí)行人張錚亮華東運營事業(yè)總部市場中心經(jīng)理具有豐富的大型市鎮(zhèn)項目前期市場研判、定位規(guī)劃經(jīng)驗，曾參與西安上林苑地產(chǎn)、古北盛源項目、恒大五街坊項目等項目的定位規(guī)劃工作。 項目運作組宗磊華東運營事業(yè)總部項目三部總監(jiān)主要職責：制定和執(zhí)行有關本項目的工作開展計劃。項目總體策略，操作思路與計劃的制定，并組織實施。主要工作歷程：2000年加入上海房屋銷售公司。曾操作恒大系列項目【瀚錦苑、瀚城國際】、【萬科新里程】、【安亭新鎮(zhèn)】、【

16、利星國際】，以及寶鋼系列項目【寶地綠洲城、寶地東花園】等。 項目運作組市場經(jīng)理：施奇主要職責：針對本項目組織前期專項調研、進行市場、客戶及相關方面的研展。跟蹤市場走勢、競爭動態(tài)，為項目營銷策略的制定與調整提供依據(jù)。主要工作歷程：2004年進入上海房屋銷售（集團）公司。主要從事項目市場研展工作，相繼操作過寶地東花園、萬豪苑、曹楊苑、萬科新里程等多個項目的市場分析、研究及研判。 企劃經(jīng)理：張斌主要職責：企劃策略研展。協(xié)調內、外部資源，組織企劃執(zhí)行。跟蹤和分析競爭項目的推廣策略。主要工作歷程：2000年加入上海房屋銷售公司曾操作【安亭新鎮(zhèn)】、【萬科新里程】、【盛世年華】、【翰城國際】、【利星國際】、【思南路88號】、【中興財富國際廣場】、【