房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)--房地產(chǎn)市場(chǎng)（PPT）

1、第 2章 房地產(chǎn)市場(chǎng)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)概述二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求理論三、分類房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述（一）涵義（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)類型劃分（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成要素（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能房地產(chǎn)市場(chǎng)的涵義狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)交易的專門場(chǎng)所，如房地產(chǎn)交易所；廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)則是指房地產(chǎn)也是房地產(chǎn)交易的總和或房地產(chǎn)商品流通中所有交換關(guān)系的總和。是完整的市場(chǎng)體系中不可或缺的重要組成部分，它與消費(fèi)品市場(chǎng)、生產(chǎn)資料市場(chǎng)、金融市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)聯(lián)系密切，相互影響、相互作用，促進(jìn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)均衡 。房地產(chǎn)市場(chǎng)類型劃分1按照市場(chǎng)運(yùn)行層次劃分2按交易客體劃分：實(shí)體類房地產(chǎn)市場(chǎng)和非實(shí)體類房地產(chǎn)

2、市場(chǎng)。前者主要指土地市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)等實(shí)物交易市場(chǎng)；后者指與房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、分配、消費(fèi)相關(guān)的勞務(wù)、技術(shù)以及資金和信息等市場(chǎng)。如房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、物業(yè)管理市場(chǎng)和房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng) 。3. 按照物業(yè)類型（用途）劃分：住宅市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)、商業(yè)樓房市場(chǎng)、工業(yè)廠房市場(chǎng)、倉庫市場(chǎng)、特殊用途房地產(chǎn)市場(chǎng)。 4按照覆蓋（影響范圍）劃分：國(guó)際性、全國(guó)性、地方性房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)類型劃分5按照權(quán)益讓渡方式劃分：買賣(包括現(xiàn)房和期房)、租賃、抵押、典當(dāng)、置換、拍賣等類型房地產(chǎn)市場(chǎng)。6按照法律原則劃分：合法房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、非法房地產(chǎn)交易市場(chǎng)（隱形市場(chǎng)）。7按照供求狀況劃分：買方市場(chǎng)、賣方市場(chǎng)。按照運(yùn)行層次劃分房地

3、產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：是指土地出讓（批租）市場(chǎng)（國(guó)家將土地出讓給房地產(chǎn)企業(yè)）；房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是指增量房地產(chǎn)(新建商品房)市場(chǎng)（房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）；房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：是指存量房地產(chǎn)(已投入使用的商品房)市場(chǎng)（房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的交易市場(chǎng)）。房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性1.區(qū)域性強(qiáng) 2.競(jìng)爭(zhēng)的不充分性3.供給調(diào)節(jié)的滯后性 4.交易的復(fù)雜性5.與金融的關(guān)聯(lián)度高 6. 政府的干預(yù)性強(qiáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成要素1房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體：房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者 2房地產(chǎn)市場(chǎng)的客體：房地產(chǎn)交易的對(duì)象，即房地產(chǎn)商品 3房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行方式（1）組織形式：房地產(chǎn)市場(chǎng)組織形式分為“有形”的房地產(chǎn)交易所和“無形”的場(chǎng)

4、外市場(chǎng)兩種組織形式。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的方式：買賣、租賃、抵押、入股、典當(dāng)、交換、贈(zèng)與、繼承、代理、委托、咨詢 等 4國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管理 房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能1資源配置 房地產(chǎn)市場(chǎng)通過價(jià)格機(jī)制調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求量和供求結(jié)構(gòu)，并且實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置2信息傳遞 房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)可傳遞大量的房地產(chǎn)交易信息3價(jià)值實(shí)現(xiàn)和價(jià)值評(píng)價(jià) 通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的交換，可實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值，房地產(chǎn)市場(chǎng)健全的價(jià)格機(jī)制，可對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求理論（一）供給和需求一般概念（二）房地產(chǎn)需求（三）房地產(chǎn)供給（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡供給和需求一般概念1需求的含義：在一定的時(shí)期內(nèi)，一定的價(jià)

5、格水平下，消費(fèi)者愿意而且能夠購(gòu)買的商品和勞務(wù)的數(shù)量。 消費(fèi)者如果按目前的購(gòu)買量繼續(xù)購(gòu)買時(shí)，對(duì)一定數(shù)量的商品所愿意支付的價(jià)格，就是需求價(jià)格。在通常情況下，價(jià)格上升，需求量減少，價(jià)格下降，需求量增加。這種價(jià)格與需求量間的反比關(guān)系，稱為需求規(guī)律。QAPP0P1Q1Q2P2B供給和需求一般概念2供給的含義：在一定的時(shí)期內(nèi)，一定的價(jià)格水平下，生產(chǎn)者愿意而且能夠提供出售的商品或勞務(wù)。生產(chǎn)者在一定的時(shí)期內(nèi)，提供一定數(shù)量的商品時(shí)，所愿意接受的商品價(jià)格，稱為供給價(jià)格。通常情況下，商品的價(jià)格越高，生產(chǎn)者愿意提供的商品數(shù)量越大，因此供給量隨價(jià)格升降而增減。這種價(jià)格與供給量之間的正比關(guān)系，稱為供給規(guī)律。DPP0P1Q

6、1Q2P2CQ房地產(chǎn)需求1、概念：（1）微觀：指消費(fèi)者在特定時(shí)間、按特定價(jià)格愿意且有能力購(gòu)買的房地產(chǎn)商品或勞務(wù)的數(shù)量。（2）宏觀：房地產(chǎn)總需求，即某一時(shí)期全社會(huì)房地產(chǎn)需求總量。2、房地產(chǎn)需求的特點(diǎn)3、影響房地產(chǎn)需求的因素4、房地產(chǎn)需求彈性分析 房地產(chǎn)需求的特點(diǎn)多樣性 區(qū)域性層次性雙重性可替代性 房地產(chǎn)需求的層次性從微觀需求的角度：生存需求、享樂需求、發(fā)展需求； 從宏觀需求的角度邊界需求：是使現(xiàn)有開發(fā)能力處于充分使用狀態(tài)的需求。如果現(xiàn)實(shí)需求大大超過邊界需求，就是總量膨脹型需求；反之，現(xiàn)實(shí)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于邊界需求，就是總量不足型需求。邊界需求是長(zhǎng)期分析中總需求的運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)。房地產(chǎn)的可能需求：它是借助于貨

7、幣形式所形成的總需求。它不可能全部形成現(xiàn)實(shí)需求，總會(huì)有一部分變成沉淀需求。房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)需求：這是購(gòu)買者當(dāng)期能實(shí)現(xiàn)的需求，這部分需求直接參與了現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，是與現(xiàn)實(shí)供給相對(duì)應(yīng)的一對(duì)供求概念，也是短期分析的總需求。當(dāng)期沒有實(shí)現(xiàn)的需求暫時(shí)沉淀下來，稱為意愿沉淀需求。當(dāng)需求的增加會(huì)帶來相應(yīng)量的供給時(shí)，稱為有效需求。已實(shí)現(xiàn)的需求：它是需求運(yùn)動(dòng)的終點(diǎn)。從現(xiàn)實(shí)需求到已實(shí)現(xiàn)的需求，中間需要一個(gè)交易過程。 影響房地產(chǎn)需求的因素國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)價(jià)格收入比信貸能力消費(fèi)者或投資者的偏好對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期政策因素房地產(chǎn)需求彈性分析彈性：是指因變量變化的百分比同自變量變化的百分比之間的比例關(guān)系。求出的比值稱

8、為彈性系數(shù)。需求價(jià)格彈性的定義需求價(jià)格彈性：表示在一定時(shí)期內(nèi)一種商品的需求量變動(dòng)對(duì)于該商品價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。 需求價(jià)格彈性的類型（1）需求富有彈性（ed1）：表示需求量變動(dòng)的比率大于價(jià)格變動(dòng)的比率。（2）需求缺乏彈性（0ed1）：表示需求量變動(dòng)的比率小于價(jià)格變動(dòng)的比率 。 （3）需求單一彈性（ed=1）：表示需求量變動(dòng)的比率等于價(jià)格變動(dòng)的比率。 需求價(jià)格彈性的類型（4）需求完全彈性（ed= ）：表示需求量變動(dòng)的比率相對(duì)于價(jià)格變動(dòng)的比率而言是無窮大的。 （5）需求完全無彈性（ed=0 ）：表示需求量不隨價(jià)格的變動(dòng)而變動(dòng)。 房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性特征（以住宅為例）當(dāng)價(jià)格在一定幅度內(nèi)變化時(shí)，表現(xiàn)為需求

9、缺乏彈性生活必需品當(dāng)價(jià)格超過一定幅度而繼續(xù)上漲時(shí)，表現(xiàn)為需求富有彈性耐用消費(fèi)品、奢侈品其他類型的房地產(chǎn)需求彈性（1）房地產(chǎn)需求的收入彈性某種房地產(chǎn)需求量變化的百分比/消費(fèi)者收入量變化的百分比（2）房地產(chǎn)需求的人口彈性房地產(chǎn)需求量變化的百分比/人口數(shù)量變化的百分比（3）房地產(chǎn)交叉價(jià)格彈性，是指某種房地產(chǎn)因另一種房地產(chǎn)或商品價(jià)格變動(dòng)1所引起的其需求量的百分比變化。 房地產(chǎn)供給1、概念：（1）微觀：指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在一定價(jià)格上所愿意且能夠出售該房地產(chǎn)的數(shù)量。（2）宏觀：房地產(chǎn)總供給，即某一時(shí)期全社會(huì)房地產(chǎn)供給總量。 2、房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)：（1）缺乏彈性（2）層次性（3）滯后性3、影響房地產(chǎn)供給

10、的因素4、房地產(chǎn)供給彈性分析影響房地產(chǎn)供給的因素（1）房地產(chǎn)價(jià)格（2）生產(chǎn)要素價(jià)格和供給（3）房地產(chǎn)開發(fā)商的未來預(yù)期（4）政策因素 房地產(chǎn)供給彈性分析（1）房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性房地產(chǎn)供給量變化的百分比/房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比（2）房地產(chǎn)供給的要素成本彈性房地產(chǎn)供給量變化的百分比/要素價(jià)格價(jià)格變化的百分比 房地產(chǎn)供給價(jià)格彈性特征（1）特短期內(nèi)房地產(chǎn)供給無彈性（2）短期內(nèi)房地產(chǎn)供給缺乏彈性 （3）長(zhǎng)期內(nèi)房地產(chǎn)供給富有彈性房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡1、供給對(duì)需求的反應(yīng)過程2、房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡的基本原理供給對(duì)需求的反應(yīng)過程房地產(chǎn)需求上升 空置房下降 房地產(chǎn)租金和價(jià)格上漲 更多投資者 租金和價(jià)格持續(xù)上漲 投資者和開

11、發(fā)商進(jìn)入開發(fā)建造市場(chǎng) 供給上升 空置率開始上升 租金和房地產(chǎn)價(jià)格下降 利潤(rùn)降低 供給減少房地產(chǎn)需求減少 空置率上升 租金和價(jià)格下跌 空置房的低價(jià)位消化或保持空置 市場(chǎng)保持這一狀態(tài)直至需求再次上升供求平衡的基本原理NMN1M2M1PQDSE供給和需求的變化NMN1M2M1PQD0D1S0S1E1E2N2EE*分類房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律（一）住宅市場(chǎng)（二）商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)（三）工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅市場(chǎng)1、住宅類型2、住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)3、住宅市場(chǎng)特點(diǎn)4、住宅市場(chǎng)供給和需求5、住宅市場(chǎng)供求特點(diǎn)6、國(guó)際住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)住宅類型按經(jīng)營(yíng)方式：租賃住宅和出售住宅按價(jià)格構(gòu)成：商品住宅和政策性住宅（解困住宅、安居住宅和經(jīng)

12、濟(jì)適用住房，福利住宅）按交房方式：期房和現(xiàn)房住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)（1）按權(quán)益讓渡方式不同，住宅市場(chǎng)可以分為住宅出售市場(chǎng)、住宅租賃市場(chǎng)、住宅抵押市場(chǎng)和住宅典當(dāng)市場(chǎng)。 （2）從市場(chǎng)交易層次結(jié)構(gòu)上分，住宅市場(chǎng)可以分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。 （3）住宅市場(chǎng)按其再生產(chǎn)環(huán)節(jié)可分為：住宅開發(fā)市場(chǎng)、住宅交易市場(chǎng)、住宅金融市場(chǎng)、住宅中介市場(chǎng)、住宅物業(yè)管理市場(chǎng)等（4）按是否享受政府優(yōu)惠政策：商品房市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)和廉租屋市場(chǎng)等住宅市場(chǎng)特點(diǎn)（1）經(jīng)營(yíng)對(duì)象的非物流性（2）市場(chǎng)范圍的區(qū)域性（3）流通形式的多樣性 （4）交易過程的復(fù)雜性（5）功能多樣性 （6）社會(huì)保障性 住宅市場(chǎng)供給和需求需求函數(shù)：Dh=f(I、P、P0、T

13、、N)其中Dh：對(duì)住房的需求量； I：住房消費(fèi)者的財(cái)力（財(cái)產(chǎn)、收入） P：住房?jī)r(jià)格 P0：非住房商品與服務(wù)的價(jià)格 T：住房消費(fèi)者對(duì)住房的偏好 N：潛在的住房消費(fèi)者的數(shù)量住宅的供給函數(shù)：H=f(L、N、K、M)其中H：住房產(chǎn)出量 L：未開發(fā)的建筑用地 N：勞動(dòng) K：資本設(shè)備 M：材料等住宅市場(chǎng)供求特點(diǎn)住宅市場(chǎng)供求在總量上難于達(dá)到均衡，但是可能在一定時(shí)間、一定地域內(nèi)達(dá)到結(jié)構(gòu)上的平衡住宅供應(yīng)的相對(duì)滯后性短期供求的不均衡性與長(zhǎng)期供求的均衡性國(guó)際住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)住宅形式的個(gè)性化住宅消費(fèi)的分類化住宅設(shè)計(jì)的無障礙化住宅環(huán)境的生態(tài)化住宅功能的完善化住宅建設(shè)的產(chǎn)業(yè)化商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)1、商業(yè)房地產(chǎn)概述2、商業(yè)房地產(chǎn)

14、市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)3、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析商業(yè)房地產(chǎn)概述（1）含義：用于商業(yè)目的的能夠?yàn)閾碛姓邘斫?jīng)濟(jì)收益，屬于非生產(chǎn)加工場(chǎng)地的非住宅房地產(chǎn)，是商店、寫字樓、旅館酒店等房地產(chǎn)的統(tǒng)稱。通常擁有者利用該類房地產(chǎn)的空間從事各種交易活動(dòng)。（2）類型（3）特點(diǎn)商業(yè)房地產(chǎn)類型按照使用的直接性：直接用于商業(yè)的和間接用于商用和輔助的房地產(chǎn)按照經(jīng)營(yíng)方式：租賃、出售和自營(yíng)按照購(gòu)買目的：投資和自用按照用途：狹義商業(yè)物業(yè)（零售業(yè)物業(yè)、批發(fā)業(yè)物業(yè)）、酒店、餐飲類物業(yè)、娛樂休閑類物業(yè)、特殊商業(yè)物業(yè)。商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)人口流動(dòng)量大對(duì)區(qū)位要求高價(jià)格尤其昂貴，且差異較大市場(chǎng)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)可能很復(fù)雜商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)

15、行特點(diǎn)不同類別的商業(yè)房地產(chǎn)供給滯后于需求的時(shí)間差異較大不同商業(yè)房地產(chǎn)短期供給彈性不足的程度各異供給主體一般實(shí)力雄厚，經(jīng)營(yíng)管理水平高供給方式以出租為主商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析A、市場(chǎng)分析的前期工作明確項(xiàng)目開發(fā)的目的確定項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)與類型B、市場(chǎng)分析的基本內(nèi)容市場(chǎng)宏觀因素分析市場(chǎng)微觀因素分析市場(chǎng)預(yù)測(cè)租售方案及收益測(cè)算工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)1、工業(yè)房地產(chǎn)概述2、工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)（1）按所服務(wù)的對(duì)象：工業(yè)生產(chǎn)廠房市場(chǎng)、工業(yè)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企事業(yè)單位和機(jī)關(guān)辦公用房市場(chǎng)、科教文衛(wèi)體用房市場(chǎng)（2）按工業(yè)產(chǎn)業(yè)類型：勞動(dòng)密集型、資金密集型、技術(shù)密集型3、工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行工業(yè)房地產(chǎn)概述（1）含義：直接用于工業(yè)生產(chǎn)和輔助工業(yè)生產(chǎn)的土地、地上建筑物及所附屬的各項(xiàng)權(quán)益。（2）類型：按標(biāo)準(zhǔn)化程度：標(biāo)準(zhǔn)廠房