大英山老機場中短期土地開發(fā)計劃

1、大英山老機場中短期土地開發(fā)計劃二六年八月目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc139796613 第一章前 言 PAGEREF _Toc139796613 h 3 HYPERLINK l _Toc139796614 一、開發(fā)背景 PAGEREF _Toc139796614 h 3 HYPERLINK l _Toc139796615 二、開發(fā)計劃規(guī)劃 PAGEREF _Toc139796615 h 4 HYPERLINK l _Toc139796616 三、戰(zhàn)略意義 PAGEREF _Toc139796616 h 4 HYPERLINK l _Toc139796

2、617 第二章市場分析 PAGEREF _Toc139796617 h 5 HYPERLINK l _Toc139796618 一、新城區(qū)的區(qū)域市場分析 PAGEREF _Toc139796618 h 5 HYPERLINK l _Toc139796619 、新城區(qū)的區(qū)域環(huán)境特征 PAGEREF _Toc139796619 h 5 HYPERLINK l _Toc139796620 、新城區(qū)的區(qū)域商業(yè)特征 PAGEREF _Toc139796620 h 5 HYPERLINK l _Toc139796621 、新城區(qū)的區(qū)域功能定位 PAGEREF _Toc139796621 h 6 HYPER

3、LINK l _Toc139796622 、新城區(qū)的區(qū)域SWOT分析 PAGEREF _Toc139796622 h 7 HYPERLINK l _Toc139796623 第三章開發(fā)計劃 PAGEREF _Toc139796623 h 8 HYPERLINK l _Toc139796624 一、中短期商業(yè)租賃計劃 PAGEREF _Toc139796624 h 8 HYPERLINK l _Toc139796625 、商業(yè)租賃項目布局分析 PAGEREF _Toc139796625 h 8 HYPERLINK l _Toc139796626 、商業(yè)租賃狀況及計劃 PAGEREF _Toc13

4、9796626 h 11 HYPERLINK l _Toc139796627 、商業(yè)租賃項目收益測算 PAGEREF _Toc139796627 h 12 HYPERLINK l _Toc139796628 、中短期商業(yè)租賃開發(fā)經(jīng)營模式的意義 PAGEREF _Toc139796628 h 13 HYPERLINK l _Toc139796629 、相關配套工作推進 PAGEREF _Toc139796629 h 14 HYPERLINK l _Toc139796630 、存在困難與問題 PAGEREF _Toc139796630 h 14 HYPERLINK l _Toc139796631

5、二、示范性項目開發(fā)計劃 PAGEREF _Toc139796631 h 15 HYPERLINK l _Toc139796632 、開發(fā)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc139796632 h 15 HYPERLINK l _Toc139796633 、新海航大廈項目 PAGEREF _Toc139796633 h 15 HYPERLINK l _Toc139796634 、新城區(qū)289畝住宅和商業(yè)房地產(chǎn)項目 PAGEREF _Toc139796634 h 17 HYPERLINK l _Toc139796635 第四章結論與建議 PAGEREF _Toc139796635 h 19前 言一、開發(fā)

6、依據(jù)1、根據(jù)2006年8月8日市政府對?？诖笥⑸叫鲁鞘兄行膮^(qū)控制性詳細規(guī)劃的批復意見精神（海府辦函2006108號）：在嚴格按照中心區(qū)總體規(guī)劃及開發(fā)建設時序前提下，為充分利用閑置土地，改善國興大道兩側景觀，除綠地及公共設施用地外可進行中短期過渡型開發(fā)建設。2、根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展及開發(fā)經(jīng)營的要求：1）“十六字”指導方針：做好規(guī)劃，鍛煉隊伍，搞好關系，自給自足； 2）發(fā)展戰(zhàn)略：“兩快，一快一慢，一慢” ；3）經(jīng)營目標：妥善處理短期現(xiàn)金平衡與中長期戰(zhàn)略發(fā)展的關系；實現(xiàn)資產(chǎn)增值和資產(chǎn)效益的最大化。 3、根據(jù)當前海南整體經(jīng)濟發(fā)展水平及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢：當前海南整體經(jīng)濟發(fā)展水平不高，房地產(chǎn)行業(yè)尚處于緩慢回溫期

7、，土地價值在當前市場經(jīng)濟下不能很好體現(xiàn)及提升。二、開發(fā)范圍大英山老機場3000畝新城市中心區(qū)三、開發(fā)定位從長遠利益出發(fā)，采取分期開發(fā)，按照短期、中短期、中遠期、遠期四個階段實施土地開發(fā)計劃：短期為三到五年（含）；中短期為五到八年（含），中遠期八到十年（含）開發(fā)計劃，遠期為十年以上開發(fā)計劃。本計劃定位于中短期的土地租賃開發(fā)。四、戰(zhàn)略意義1、充分利用閑置土地，改善國興大道兩側城市景觀；2、營造商業(yè)氛圍、聚集人氣、以地養(yǎng)地；3、迅速聚集現(xiàn)金流，為后期實行房地產(chǎn)證券化提供資金平臺與融資渠道； 4、甄別、篩選具有發(fā)展?jié)摿Φ捻椖?，為后期的長遠發(fā)展進行項目儲備；5、培養(yǎng)鍛煉人才隊伍，構建專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)團隊

8、；6、為長遠“創(chuàng)建品牌經(jīng)營模式，打造房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)標桿”的發(fā)展戰(zhàn)略奠定基礎。市場分析一、海口商業(yè)租賃市場分析五大商業(yè)圈分布1、解放路商圈解放路商圈屬于?？谫Y格最老的老城區(qū)商圈，其分布在解放西、新華路、中山路、博愛路、得勝沙路的商鋪，大多數(shù)是20世紀30年代的南洋式老騎樓。解放前，?？谧鳛楹Ｄ蠉u的經(jīng)濟中心，所承擔的主要作用是物資的進島出島，由于運輸工具和裝卸技術的落后，擁有舟楫之便和避風功能的海甸溪南岸便成了?？诘纳虡I(yè)中心，并形成了以解放路、長堤路、中山路、博愛路為核心的商圈。作為老城區(qū)，解放路商圈有著良好的文化氛圍。1988年海南建省之后，解放路工人影劇院、和平影院、文龍影院等電影娛樂群的建成

9、，外加上新華書店、百貨大樓、泰龍商城以及高檔大型商業(yè)廣場東方廣場的投入使用，使該商圈繁華景象至今不變。文龍影院旁的步行一條街及得勝沙路步行街是?？谑兄饕姆b批發(fā)采購中心。近年S&K、班尼路、361、歌莉婭等品牌服裝專賣店、小飾品店以及各類餐廳、休閑小站相繼開業(yè)，使得該商圈的消費顯現(xiàn)出年輕化的朝氣，吸引更多年輕消費群。解放路商圈現(xiàn)狀有集中商業(yè)6萬多平米，商業(yè)整體檔次一般，商業(yè)業(yè)態(tài)主要是個體零售批發(fā)。2、海秀商圈海南建省之后，社會經(jīng)濟生活發(fā)生了翻天覆地的變化，外來人口逐漸成了城市的消費主流。海秀路擁有當時海口高檔、密集的酒店群，從而逐漸形成?？诔鞘猩虡I(yè)中心。這里交通便利，商鋪密布，人流如潮。19

10、94年后，隨著海南第一百貨、樂普生、DC商業(yè)城、?？诿舛惿虉龅纫慌笮蜕虉鲈谶@里相繼開業(yè)，許多專營店也紛紛接踵而至。1998年后，第一百貨、樂普生、明珠廣場三家占據(jù)主打地位，海秀東路在市場規(guī)律作用下逐漸形成?？谑行碌纳倘ΑｋS后萬福隆超市、南國超市還有金世紀商場等購物場所的出現(xiàn)，使得海秀商圈成了海口市頗具潛力的購物天堂。如今，海秀商圈作為以海秀東路為中心輻射開來的一片商業(yè)區(qū)，具有很大的發(fā)展?jié)摿Α：Ｐ闵倘ΜF(xiàn)有商業(yè)23萬平方米，以中高檔消費為主，商業(yè)業(yè)態(tài)主要是百貨類零售，消費群體集中在外地人口及周邊居民。3、國貿商圈國貿區(qū)被規(guī)劃為國際金融貿易區(qū)，昔日的一片灘涂經(jīng)過十多年的發(fā)展，外加上對其綠化和交通的

11、整治規(guī)劃，如今已成為?？谑猩虅?、人口相對密集的經(jīng)濟區(qū)域，也是較為成熟的商住區(qū)。這里較有名的大型商場有“廣百百貨”、“生生百貨”和新建成的風華時代商城、宜欣商業(yè)廣場等，還擁有全?？诒姸嗟你y行、金融、證券、保險公司，眾多大型知名企業(yè)也選擇在這里的商務大樓設立辦事機構或公司，使得該地區(qū)的商業(yè)以及金融業(yè)、商住等功能比較齊全和完備，是未來海口新中心區(qū)的有力競爭者之一。為此商業(yè)業(yè)態(tài)為商務辦公。4、海甸島商圈海甸島大部分區(qū)域面積都是由填海而成的。這里擁有?？诟邫n的金海岸羅頓、寰島泰得等五星級大酒店和海南大學?，F(xiàn)常居人口約達7萬，屬于?？谑袇^(qū)人口密集的地帶之一。該區(qū)域性商圈具有濃郁的生活氛圍，大型的農(nóng)貿菜市場

12、、百貨商場、超市、商鋪、銀行、醫(yī)院等生活配套設施十分成熟，此外各類休閑茶館、酒吧、燒烤園等休閑娛樂場所遍地林立，區(qū)域性生活住宅商圈日益明顯。其商業(yè)業(yè)態(tài)為生活休閑。5、南海大道商圈作為海南重點投資建設的板塊之一，南海大道位于?？跂|、西、南交通主干道樞紐，道路寬敞，交通便捷。有農(nóng)墾、金盤兩個大型居住區(qū)。還有亞洲豪苑、京江花園、錦繡京江、四季華庭之金色年華等高檔商住小區(qū)，半徑5公里內常住人口達到40萬人。此地依托海南經(jīng)營狀況最好的金盤工業(yè)區(qū)、海口保稅區(qū)以及正在開發(fā)的藥谷等開發(fā)區(qū)。除了特色餐飲一條街以外，這里還是海口市政府規(guī)劃的汽車銷售一條街，云集了部分品牌汽車的4S店，是高檔的汽車交易場所，也是市政

13、府規(guī)劃的物流街區(qū)。周邊現(xiàn)有的?？谕韴笊纭⒑Ｄ先請笊?，?？陔娨暸_等的建成，造就了南海大道良好的文化設施氛圍。汽車一條街以及愛晚亭、福滿樓等特色餐飲業(yè)的設立，使周邊的商業(yè)氛圍日趨成熟，而亞洲豪苑、京江花園以及四季華庭之金色年華等高檔住宅的交付使用，也為整個商業(yè)圈提供了有利的消費支撐。南海大道商圈商業(yè)業(yè)態(tài)為娛樂餐飲及汽車銷售。二、新城區(qū)區(qū)域市場分析、區(qū)域環(huán)境特征1、地理位置位于海口城市中心區(qū)，西以龍昆南路為界，東以海府大道為界，南以紅城湖路為界，北以藍天路、西沙路為界。土地總面積約3000畝（200公頃）。2、地質狀況原為機場用地，地勢平坦，無不良地質，地基承載力良好，適宜高層建筑建設。3、對外交通

14、1）道路便捷度區(qū)域周邊道路和公共交通網(wǎng)絡完備，區(qū)域周邊龍昆南路、海府路、藍天路現(xiàn)有27條公交車線路，出租車線路多，公交便捷度好；2）道路通達度區(qū)域周邊圍合的龍昆南路、海府路、藍天路均是海口市主要道路，橫穿區(qū)域內的國興大道是城市主干道，路寬100米，東西兩邊分別與海府路、龍昆南路相連，數(shù)條支路（尚未建設）與藍天路、紅城湖相通，道路等級高，區(qū)間規(guī)劃路網(wǎng)密集。通過國興大道向東至瓊州大橋，可到原瓊山新市區(qū)、美蘭機場，距海口美蘭機場20公里，距?？谛阌⒏?公里，距?？陂L途汽車客運東站約2公里。區(qū)域周邊外圍道路便捷，但同時由于區(qū)域面積過大，導致其進入性差，這一點也是本區(qū)域劣勢所在。3、基礎設施1）沿3.2

15、公里的路段預留有7個岔路口，可供道路兩側開發(fā)時上下國興大道之用，交通方便。2）國興大道兩側留有排污水、排雨水管道現(xiàn)已開通，可排出待開發(fā)土地內的污水和雨水。3）沿國興大道兩側均建設有電力管溝、自來水供水管、民生燃氣管、電信光纜。道路兩側土地開發(fā)時可供電、供水、供燃氣、通信之用。、區(qū)域商業(yè)特征1、商業(yè)集合效應周邊環(huán)境和周邊的商業(yè)設施使該區(qū)域能較好的形成集合效應，區(qū)域北部緊接海秀商業(yè)區(qū)，東部為美舍河居住區(qū)，南部是府城老城區(qū)，西部是金盤工業(yè)區(qū)，基地周邊均為發(fā)展成熟的城市建成區(qū)，大型商業(yè)樓宇多，小型商業(yè)鋪面也較多，商業(yè)繁華度高。2、商業(yè)布局特征目前新城區(qū)區(qū)域內南北走向可達性較差的狀況，決定了中短期商業(yè)租

16、賃項目將主要分布在國興大道兩側，及靠近龍昆南路和海府路立交處。3、商業(yè)類型特征新城區(qū)區(qū)域外圍交通便利，區(qū)域內空地面積廣闊。對此本區(qū)域內的商業(yè)形態(tài)主要是以較大型的、能聚集吸引人流的、融觀光、購物、休閑、娛樂等各類商業(yè)綜合體，主要可體現(xiàn)為家具建材類、商業(yè)產(chǎn)品展覽展示、康體休閑類等娛樂項目，及穿插為這類項目和本區(qū)域內中短期建設項目配套服務的餐飲和小型零售類商業(yè)。、區(qū)域功能定位海口市城市總體規(guī)劃（2005-2020年）對?？诔鞘行碌亩ㄎ粸椋汉Ｄ鲜∈?、熱帶海島旅游度假勝地和宜居城市、南海海洋生態(tài)產(chǎn)業(yè)基地、國家歷史文化名城。?？谑谐鞘锌傮w規(guī)劃（2005-2020年）對海口新城區(qū)的規(guī)劃定位為：?？谖磥淼某?/p>

17、市中心、?？诂F(xiàn)代化城市形象的集中體現(xiàn)，以建設高水平的建筑為主。由雅克機構設計的?？谛鲁菂^(qū)新城市中心區(qū)控制性詳細規(guī)劃將?？谛鲁菂^(qū)定位為：建設成以商務、商業(yè)、行政辦公為主，具有文化娛樂功能的現(xiàn)代綜合型城市中心區(qū)。、新城區(qū)的區(qū)域SWOT分析優(yōu)勢(Strength)劣勢(Weakness)位于城市中心區(qū)，周邊道路和公共交通網(wǎng)絡完備空地面積較大，具規(guī)模效應周邊區(qū)域社會服務設施和基礎設施比較成熟距離海秀商圈較近，在打通五指山路后，容易形成新的商業(yè)圈場地內市政基礎設施不完善，區(qū)域內南北向道路尚未開通中短期內本地消費水平低，本地各類房地產(chǎn)內需市場容量小自身的自然景觀品質與濱海、濱江相比，競爭力不足機會(Opp

18、ortunity)挑戰(zhàn)(Threat)中國消費結構升級與城市化步入快速增長期國家開發(fā)南海油氣資源戰(zhàn)略帶來的潛在機會大量戰(zhàn)略投資看好海南的發(fā)展?jié)摿?，正陸續(xù)進入海南市場省政務中心的進駐海南的經(jīng)濟總量較小，區(qū)域輻射能力薄弱，內生式需求不足，作為區(qū)域總部吸引力不強近期商務和商業(yè)地產(chǎn)市場需求不旺，中遠期市場的不確定性較多面臨本地已建成的多個專業(yè)功能區(qū)（商務辦公、商業(yè)、商務酒店、娛樂、行政等）的內部競爭開發(fā)計劃為了加快資金回籠，完成新城市中心區(qū)的基礎設施建設，充分利用現(xiàn)有土地資源，聚集人氣，中短期內擬采取以商業(yè)租賃及為主的經(jīng)營模式。一、土地租賃現(xiàn)狀根據(jù)現(xiàn)有租賃合同分析，目前土地出租面積約為66.4畝，主要

19、租賃對象為露天大排檔、燒烤園、汽車維修廠、家私城等。年租金收益約為250萬元，土地租賃價在1.5-3元/M2/月區(qū)間（注：該出租價為出租凈價，所有規(guī)劃報建、“三通一平”、水、電、消防等費用和手續(xù)由租戶自行承擔和解決）。從土地租賃業(yè)務來看，由于受海口新城市中心區(qū)控制性詳細規(guī)劃修編工作和市規(guī)劃局停止在全市范圍內批準臨時建筑等因素的影響，大英山機場的租賃工作存在以下問題：1、土地租賃缺少統(tǒng)一規(guī)劃、功能區(qū)域劃分不明；2、承租戶缺乏投資實力，租賃面積較小，不能形成規(guī)模效益；3、受市場和自身經(jīng)營的影響，一些承租戶不能按時繳納土地租金；二、土地招商現(xiàn)況2006年8月8日，?？谛鲁鞘兄行膮^(qū)控制性詳細規(guī)劃得到市

20、政府批準，隨后，大量的商家看好新城市中心區(qū)的無限商機，紛紛前來洽談土地租賃業(yè)務，截至到現(xiàn)在，共有約20家單位和個人愿意投資興建高爾夫練習場、建材家私城、餐飲和娛樂等項目。序號客戶名稱土地用途擬租賃面積(畝)擬租賃期限初步商議價格(元/平方米.月)1天天漁港餐飲208年以上尚未確定2新新年代娛樂城娛樂業(yè)355至8年53山木家私家私城208年以上34吳云高爾夫練習場505至8年25陳朝暉高爾夫練習場405至8年尚未確定6符資明高爾夫練習場405至8年尚未確定7文成邱高爾夫練習場505至8年尚未確定土地租賃客戶(洽談中)一覽表三、土地租賃區(qū)域規(guī)劃為了實現(xiàn)綜合效益最大化，擬對中遠期開發(fā)用地實施過渡性開

21、發(fā)經(jīng)營計劃，通過科學合理、統(tǒng)籌安排各類商業(yè)租賃項目，盡可能充分利用閑置土地進行創(chuàng)收，具體范圍及類型如下（以附件為圖示說明）：1）在國興大道以南，中央綠化帶以西區(qū)域（八到十年開發(fā)計劃用地）安排文化娛樂類項目，如：高爾夫練習場、娛樂中心等； 2） 在國興大道以南，中央綠化帶以東區(qū)域（八到十年開發(fā)計劃用地）安排康體休閑、商品展示類等項目；3） 在國興大道以北，“新海航大廈”以西區(qū)域（五到八年開發(fā)計劃用地）安排商業(yè)零售及展示類等項目；4） 在國興大道以北，五指山路以東區(qū)域（五到八年開發(fā)計劃用地）安排展覽展示、餐飲類等項目；5） 其他過渡性項目（如嘉年華）可根據(jù)項目性質酌情安排。通過上述租賃項目范圍及類

22、型的劃分安排，一方面既可達到對中遠期開發(fā)用地的有效利用，另一方面又能與整體開發(fā)計劃之間形成循序漸進的滾動開發(fā)模式。四、土地商業(yè)開發(fā)模式根據(jù)上述分析結果和新城區(qū)公司的實際情況，大英山新城區(qū)土地租賃經(jīng)營的商業(yè)開發(fā)模式主要分為以下二種：1、土地租賃模式根據(jù)時間和營銷方式，土地租賃模式又可分為二種：1）近期以自主找上門的客戶為主（被動方式）由于我司在前期基礎設施建設和項目開發(fā)過程中，已投入了大量的資金和人力，目前資金不足、人員短缺，難以開展大規(guī)模的招商活動；同時，由于新城區(qū)具有良好的區(qū)位效應，前期已有一些單位和個人，主動找上門來，與我司洽談土地租賃事宜。根據(jù)對土地租賃業(yè)務的登記和跟蹤，已與多家客戶達成

23、初步土地租賃意向，待本計劃上報集團和市相關部門批準后，即可開始實施。2）中期通過報紙、電視等媒體進行宣傳，開展招商活動（主動方式）在近期資金和人才積累的基礎上，采取積極主動的方式，在省內外和國內外通過報紙、電視等新聞媒體進行廣泛宣傳和推廣，開展大規(guī)模的招商活動，聚集人氣，營造商業(yè)氛圍，提升土地價值，創(chuàng)造現(xiàn)金流，實現(xiàn)中短期資金平衡，完成我司的“自我造血功能”。2、投資開發(fā)模式除土地租賃模式外，為了最大限度地提高年收益綜合水平，提升土地價值，可采取二種形式，直接投資或者有選擇地與一些客戶共同開發(fā)某些具有良好市場前景和經(jīng)濟效益的項目，從而實現(xiàn)公司利潤最大化。1）“以租金轉投資”的形式即把若干年的土地

24、租賃收入作為一次性投資，有選擇地與合作方共同開發(fā)某些具有良好市場前景和經(jīng)濟效益的項目，實現(xiàn)風險共擔、利潤共享，按投資比例分成。2）直接投資方式在資本積累到一定程度，資金充裕的情況下，對于某些確實具有良好市場前景和經(jīng)濟效益的項目，可采取由我司全部出資或者與合作方共同出資的方式進行開發(fā)。五、商業(yè)租賃項目收益測算1、海口市部分商業(yè)租賃市場調查分析據(jù)調查，?？谏虅辙k公租賃主要集中在國貿商圈、海秀商圈及其周邊，其中比較好的高檔寫字樓月租金能達到30-50元/平方米。汽車銷售租賃集中在南海大道商業(yè)圈，月租金在10-20元/平方米左右；金龍路美食一條街月租金在20-60元/平方米不等。注：鑒于部門人員有限，

25、上述調查是粗陋、局部性的，不足以作為決策參考的依據(jù)，專業(yè)化的市調還需請外腦機構做完成才更具備說服力有權威性和準確性。2、新城區(qū)招租項目收益測算新城區(qū)商業(yè)租賃測算表序號區(qū)域劃分可租賃面積（M2）租賃均價 （元/M2月）年收益測算（元）1娛樂區(qū)66421.1053,985,266.002娛樂配套區(qū)70285.6043,373,708.803汽車銷售、展示及維修區(qū)57048.1032,053,731.604建材、家具銷售區(qū)197385.50511,843,130.005商業(yè)、餐飲服務區(qū)228953.30513,737,198.006花鳥市場區(qū)138956.9023,334,965.607體育休閑運動

26、區(qū)197385.5049,474,504.00總計956436.0047,802,504.00按可出租土地出租率的逐步遞增，相應稅前年收益如下表：出租率30%40%50%60%70%80%稅前年收益（萬元）557742928111312991485注： 為便于查看對年收益按四舍五入的方式取整數(shù)計； 在計算中將規(guī)劃報建、三通一平、水、電、消防到位等配套的費用由租戶承擔。若由新城區(qū)公司負擔此成本，則可采取提高租金的方式或另行計算出手續(xù)費用再轉由租戶承擔； 由于商業(yè)經(jīng)營情況，出租率在同年中也可能發(fā)生變化有增有減，但隨著時間推移出租年限是有一定限制的，最長可租年限暫時確定為8年，對在第三年第四年及往后幾年的租戶是逐步減少的，因為其經(jīng)營和回收期相應縮短。通過以上分析對中短期經(jīng)營在五到八年中，平均年出租率按40%估算，則平均年稅前收益為742萬元。若總計出租年限為8年，則總稅前收益為59