片區(qū)綜合開發(fā)分析報告

1、北京榮邦瑞明投資管理有限責(zé)任公司2021上半年片區(qū)綜合開發(fā)分析報告片區(qū)綜合開發(fā)作為踐行新型城鎮(zhèn)化理念的一類具有中國特色的大型投資項 目，在2021年上半年依然保持了持續(xù)的增長，對于政府而言，對推動城市發(fā)展 升級和品質(zhì)提升，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式具有重要的意義；對于企業(yè)而言，有 利于進行多元化投資探索，鏈接多方資源，實現(xiàn)做大做強，因此，將其放在新 時期、新環(huán)境、新概念下審視，更突顯了自身的價值。國內(nèi)國際雙循環(huán)國家級城市群新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資體制機制創(chuàng)新“碳達峰”和“碳中和”城市更新生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向開發(fā)（EOD）我們在研究片區(qū)綜合開發(fā)的過程中，需要建立更加前瞻性，開放性的思維模式， 探究其對社會經(jīng)濟發(fā)

2、展與城市建設(shè)管理的價值，本報告主要針對2021年上半年片區(qū)綜 合開發(fā)的市場、政策和趨勢進行解讀，旨在站在第三方機構(gòu)視角，回顧昨天，審視今 天，思考明天，為行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展貢獻綿薄之力。前 言新時期新環(huán)境新概念1市場格局解讀熱點政策聚焦 發(fā)展趨勢展望010203目錄 Contents201市場格局解讀片區(qū)綜合開發(fā)是一項復(fù)雜性系統(tǒng)性的投資建設(shè)活動片區(qū)綜合開發(fā)是指根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，以實現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃為目標(biāo)，從土地一級開發(fā)切入，通過實施整 個區(qū)域的征地、拆遷、配建市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套等實現(xiàn)土地熟化，并引入有實力的企業(yè)負責(zé)區(qū)域土地的 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、二級建設(shè)、城市公共服務(wù)的行為。土地整理市政設(shè)施公服

3、設(shè)施住宅物業(yè)商業(yè)物業(yè)辦公物業(yè)產(chǎn)業(yè)項目二 級一 級戰(zhàn)略城市規(guī)劃工程設(shè)計拆遷 安置工程 建設(shè)土地 營銷項目 投資項目 運營城市 運營資本 投入土地 入市城市規(guī)劃投融資規(guī)劃城市營銷城市發(fā)展戰(zhàn)略動力價值價值功能信用價值認知價值項目落地可持續(xù)經(jīng)濟價值價值過程城市規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺4區(qū)域研究 戰(zhàn)略規(guī)劃開發(fā)時序 經(jīng)營計劃遷征地拆七通一平運營城市合管理綜招商引資產(chǎn)業(yè)培育基礎(chǔ)設(shè)施公服配套工程建設(shè) 使用價值職住平衡 產(chǎn)城融合市場格局解讀城市建設(shè)發(fā)展升級的載體平臺化項目的投資機會片區(qū)綜合開發(fā)在當(dāng)前的環(huán)境下 具有強大的吸引力借助企業(yè)的資本力量、專業(yè)能力與產(chǎn)業(yè)資源

4、實現(xiàn)城市區(qū) 域的跨越式發(fā)展；研究解決城市的系統(tǒng)性開發(fā)問題；滿足城市配套需求和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，實現(xiàn)“人-城-產(chǎn)” 和諧發(fā)展；從城市規(guī)劃落地到城市高質(zhì)量運營實現(xiàn)全過程的升級。為地方政府投資平臺市場化轉(zhuǎn)型提供了載體；為企業(yè)參與城市建設(shè)開發(fā)提供了一個中長期的平臺；獲得從規(guī)劃設(shè)計-工程建設(shè)-城市運營-產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入-二級開發(fā)全 鏈條的業(yè)務(wù)機會；提供多樣化的收益來源，增強抗風(fēng)險能力；有助于企業(yè)整體能力的升級和拉動各主業(yè)板塊的同步發(fā)展。市場格局解讀“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺5片區(qū)綜合開發(fā)在當(dāng)前的環(huán)境下具有強大的吸引力持續(xù)旺盛的需求下，激發(fā)出多元化的創(chuàng)新嘗試單位億 元單 位個2017

5、年-2021年上半年P(guān)PP項目與類PPP項目片區(qū)綜合開發(fā)的投資規(guī)模與數(shù)量2017年2018年2019年2020年2021年（截至6.30）PPP項目規(guī)模（億元）9362537925361643408PPP項目數(shù)量（個）235157674916類PPP項目規(guī)模（億元）485629146986963074類PPP項目數(shù)量（個）129126752從發(fā)展趨勢看，2019年財金10號文以后，狹義的PPP模式與片區(qū)綜合開發(fā) 項目的匹配性產(chǎn)生了偏差，各地方開 始尋求新的開發(fā)路徑，到2020年，廣 義的類PPP項目合作從規(guī)模上超過了PPP項目。2021年上半年，PPP項目 的規(guī)模和數(shù)量呈現(xiàn)雙降的趨勢， 類 P

6、PP項目數(shù)量有增加，單個項目平均 投資額有所下降。體現(xiàn)出了政府和企 業(yè)風(fēng)險控制意識的提高。類PPP探索填補了傳統(tǒng)PPP模式的市場缺口，本質(zhì)原因是片區(qū)綜合開發(fā)迎合 了市場的真實需求，契合地方政府的 發(fā)展訴求和企業(yè)的經(jīng)營需要。0501001502002500200040006000800010000120002017年2020年2021年（截至6.30）2017-2021年上半年P(guān)PP項目與類PPP項目城鎮(zhèn)綜合開發(fā)的投資規(guī)模與數(shù)量PPP項目規(guī)模（億元）2018年2019年類PPP項目規(guī)模（億元）PPP項目數(shù)量（個）類PPP項目數(shù)量（個）數(shù)據(jù)來源于“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略

7、管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺6市場格局解讀數(shù)說片區(qū)綜合開發(fā)片區(qū)開發(fā)項目主要分布數(shù)據(jù)來源于“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺72021年上半年，片區(qū)綜合開發(fā) 項目在核心城市群的集中趨勢 依舊十分明顯，主要集中在東 部和中部的核心城市群，京津 冀城市群、長三角城市群、中 原城市群等區(qū)域成交數(shù)量較多。從省份上看，片區(qū)綜合開發(fā)項 目主要集中在河南、湖南、江 蘇、山東等省。市場格局解讀PPP+類PPP全國各市投資規(guī)模及數(shù)量（2021上半年）數(shù)說片區(qū)綜合開發(fā)單 位億 元單 位個項目分布區(qū)域廣泛，但數(shù)量規(guī)模差異明顯024681012010

8、02003004005006002021年上半年片區(qū)綜合開發(fā)項目按規(guī)模統(tǒng)計前十省份（截至2021年6月30日）湖南省廣東省河南省江蘇省浙江省天津山東省河北省甘肅省陜西省投資規(guī)模投資數(shù)量2021年上半年片區(qū)綜合開發(fā)項目按數(shù)量統(tǒng)計前十省份（截至2021年6月30日）省份（市）投資數(shù)量（個）投資規(guī)模（億元）河南省10394江蘇省8347湖南省7497山東省7203甘肅省4144廣東省3408浙江省3307河北省3197天津市2302陜西省1139數(shù)據(jù)來源于“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺8市場格局解讀數(shù)說片區(qū)綜合開發(fā)單 位個2017-202

9、1年上半年央企、地方國企、民營企業(yè)片區(qū)綜合開發(fā)類項目投資數(shù)量（單位：個）企業(yè)類型2017年2018年2019年2020年2021年（截至6.30）央企7546356331地方國企6540182522民營企業(yè)107802628152018-2021年，民企投資規(guī) 模大幅收縮，央企逆勢增長， 超過民企。央企繼2020 年 成為片區(qū)開發(fā)項目的“最大 玩家”后,2021年上半年在 片區(qū)開發(fā)項目上繼續(xù)發(fā)力， 依然是片區(qū)開發(fā)項目的主力。地方國企將片區(qū)開發(fā)項目視 為市場化轉(zhuǎn)型的重要載體， 參與數(shù)量有所增加。6040200801001202017年2018年2019年2020年2021年（截至6.30）央企群

10、體在片區(qū)開發(fā)項目上持續(xù)發(fā)力，地方國企參與片區(qū)項目趨勢上有所增加2017-2021年上半年央企、地方國企、民營企業(yè)片區(qū)綜合開發(fā)類項目投資數(shù)量 PPP+類PPP央企地方國企民營企業(yè)數(shù)據(jù)來源于“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺9市場格局解讀數(shù)說片區(qū)綜合開發(fā)單 位億 元2017-2021年上半年央企、地方國企、民營企業(yè)片區(qū)綜合開發(fā)類項目投資規(guī)模（單位：億元）企業(yè)類型2017年2018年2019年2020年2021年（截至6.30）央企30682347272974722484地方國企14169045201232773民營企業(yè)53622757756

11、16352252020年，央企在投資規(guī)模上 達到了一個新的高峰。2021 年上半年,央企仍然處于領(lǐng)先 位置。2021年上半年，地方國企投 資規(guī)模有所增加。0200040006000800010000120002017年2018年2019年2020年2021年（截至6.30）央企在投資規(guī)模依然處于領(lǐng)先位置2017-2021年上半年央企、地方國企、民營企業(yè)片區(qū)綜合開發(fā)類項目投資規(guī)模央企地方國企民營企業(yè)數(shù)據(jù)來源于“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺10市場格局解讀數(shù)說片區(qū)綜合開發(fā)運作方式上更加多元化，但業(yè)務(wù)邏輯內(nèi)核高度趨同雖然運作方式的名稱各有

12、不同，但業(yè)務(wù)邏輯內(nèi)核高度趨同，普遍是以項目封閉運作、自求平衡、滾動開發(fā)、市場化經(jīng)營作為原則。在運作模式上，包括基于授權(quán)與社會資本合作、政府直 接與社會資本聯(lián)合開發(fā)和特許經(jīng)營，從合規(guī)性上講，這 三種方式在政策規(guī)范性上都有其解釋空間。項目公司土地整理運營維護公服設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施政府合作協(xié)議城市運營商監(jiān)管金融機構(gòu)實施機構(gòu)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃設(shè)計融資授權(quán)2021（截至6.30）片區(qū)綜合開發(fā)類PPP 模式分類81874特許經(jīng)營聯(lián)合開發(fā)授權(quán)開發(fā)數(shù)據(jù)來源于“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺11市場格局解讀數(shù)說片區(qū)綜合開發(fā)年度榜單十大投資人從主體類型來看，前十名以

13、建筑類央企 為主。各建筑類央企先后成立專門的投 資平臺，深耕片區(qū)綜合開發(fā)項目，目前 收效明顯，有力推動投資業(yè)務(wù)升級。2021年上半年，全國片區(qū)綜合開發(fā)項 單位目按照項目投資規(guī)模，前6名均為200 億上下，差距不大，競爭更加激烈。投 資人排名前三的是：第一：中交城市投資控股有限公司第二：中國鐵建投資集團有限公司第三：中國冶金科工股份有限公司億 元050注：若投資人為聯(lián)合體的，以牽頭方作為統(tǒng)計對象100150200250中交城市投資控股有限公司中國鐵建投資集團有限公司 中國冶金科工股份有限公司中交投資有限公司 中國二十二冶集團有限公司株洲東部產(chǎn)城城市運營管理有限公司中國五冶集團有限公司 中鐵十八局

14、集團有限公司中交第二公路工程局有限公司河南中安城市建設(shè)有限公司2021年上半年片區(qū)綜合開發(fā)企業(yè)排名前十榜單（包括PPP和類PPP）市場格局解讀數(shù)據(jù)來源于“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺12數(shù)說片區(qū)綜合開發(fā)主要央企競爭格局（2021上半年）2021年上半年片區(qū)綜合開發(fā)項目主要央企成交數(shù)量及規(guī)模情況（截至2021年6月30日）主要央企成交數(shù)量（個）數(shù)量占比成交規(guī)模（億元）規(guī)模占比中國鐵建系830%46120%中國中冶系726%75833%中國交建系622%69630%中國建筑系311%1496%中國電建系27%1376%中國中鐵系14%1

15、055%2021年，中國鐵建系和中國交建系在片區(qū)綜合開 發(fā)項目的成交數(shù)量和成交規(guī)模上依舊靠前，中國中 冶系在2021年異軍突起。市場格局解讀數(shù)據(jù)來源于“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺1302熱點政策聚焦政策綜述“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺152021年政策導(dǎo)向與2020年、2019年基本一致，城市更新、REITS領(lǐng)域出臺了新政策序號政策領(lǐng)域重點內(nèi)容1綜合性政策促進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口有序有效融入城市； 有序放開放寬城市落戶限制；提升城市群和都市圈承載能力；提升城市治理水平；加快推進城鄉(xiāng)融合發(fā)展；到2035年基本

16、建成現(xiàn)代化高質(zhì)量國家綜合立體交通網(wǎng)。2城市更新實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。3土地/國土規(guī)劃促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展和農(nóng)民增收、鄉(xiāng)村治理、社會保障、國家糧食安全、鄉(xiāng)村建設(shè)； 強化對永久基本農(nóng)田的管理保護，嚴(yán)守耕地紅線。4財稅將包括國有土地出讓收入在內(nèi)的四項政府非稅收入統(tǒng)一劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收； 加強地方政府債務(wù)管理，完善以債務(wù)率為主的風(fēng)險評估指標(biāo)體系。5REITS進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作； 建立全國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目庫。熱點政策聚焦序號政策文件重點內(nèi)容發(fā)布時間1發(fā)改委：關(guān)于印發(fā)2021年新型城鎮(zhèn)化

17、和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點 任務(wù)的通知促進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口有序有效融入城市，有序放開放寬城市落戶限制，推動城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋未落戶常住人口等；提升城市群和都市圈承載能力；促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展；加快建設(shè)現(xiàn)代化城市；提升城市治理水平；加快推進城鄉(xiāng)融合發(fā)展。2021.04.082“十四五規(guī)劃”和 2035年遠景目標(biāo)綱要提高1小時通勤圈協(xié)同發(fā)展水平；提升城市智慧化水平。推行城市樓宇、公共空間、地下管網(wǎng)等“一張圖”數(shù)字化管理和城市運行一網(wǎng) 統(tǒng)管；加強推動農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口全面融入城市；2021.03.113國家綜合立體交通 網(wǎng)規(guī)劃綱要細化發(fā)展目標(biāo)，到2035年基本建成現(xiàn)代化高質(zhì)量國家綜合立體交通網(wǎng)；明確了優(yōu)化

18、交通布局、推進融合發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展三方面任務(wù)；推進安全發(fā)展、智慧發(fā)展、綠色發(fā)展和人文建設(shè)、提升治理能力。2021.02.24“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺16推進城鄉(xiāng)融合發(fā)展，建設(shè)現(xiàn)代化城市熱點政策聚焦重要政策匯總綜合性政策2021年上半年中央、多個直轄市、省會城市、其他城市出臺了城市更新政策“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺17序號政策文件重點內(nèi)容發(fā)布時間1棚戶區(qū)改造工作擬 激勵名單確定2020年棚戶區(qū)改造工作擬激勵支持的城市名單：杭州市、亳州市、湘潭市、柳州市、深圳市、 鄭州市、烏海市、青島市、徐州市、遂寧市。2021.02.232兩

19、會政府工作報告要實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個。2021.03.053“十四五規(guī)劃” 和2035年遠景目 標(biāo)綱要加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。加快推進城市更新，改造提升老舊小區(qū)、廠區(qū)、街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能，推進老舊樓宇改 造，積極擴建新建停車場、充電樁。2021.03.1142021年新型城 鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā) 展重點任務(wù)在老城區(qū)推進以老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等“三區(qū)一村”改造為主要內(nèi)容的城市 更新行動。加快推進老舊小區(qū)改造，2021年新開工改造5.3萬個，有條

20、件的可同步開展建筑節(jié)能改造。在城市群、都市圈和大城市等經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢地區(qū)，探索老舊廠區(qū)和大型老舊街區(qū)改造。2021.04.085城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改 造可復(fù)制政策機制 清單（第三批） 總結(jié)各地在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中動員居民參與、改造項目生成、金融支持、市場力量參與、存量資 源整合利用、落實各方主體責(zé)任、加大政府支持力度等方面可復(fù)制政策機制。2021.05.11熱點政策聚焦重要政策匯總城市更新政策2021年上半年中央、多個直轄市、省會城市、其他城市出臺了城市更新政策“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺18序 號城市政策文件重點內(nèi)容發(fā)布時間1天津關(guān)于印發(fā)天津市 老舊房屋老舊小區(qū) 改造

21、提升和城市更 新實施方案的通知十四五”期間，中心城區(qū)力爭基本完成保護類老舊房屋改造提升，全面啟動改建類、重建類老 舊房屋改造提升。2021.06.222淮安關(guān)于加快推進城 市更新工作的實施 意見（試行）以建成年代較久、房屋質(zhì)量較差、功能不完善、配套設(shè)施不健全、產(chǎn)業(yè)布局不合理、整體風(fēng)貌 差的老舊住區(qū)（城中村）、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)為更新重點。更新類型分保護傳承、優(yōu)化改造 和建新提升等三類。2021.06.183重慶關(guān)于印發(fā)重慶市 城市更新管理辦法 的通知針對重慶市老舊小區(qū)改造項目的計劃、資金、設(shè)計、實施、驗收等全流程管理做出規(guī)定。重點進行老舊小區(qū)改造提升、老舊工業(yè)片區(qū)轉(zhuǎn)型升級、傳統(tǒng)商圈提檔升級、公

22、共服務(wù)設(shè)施與公 共空間優(yōu)化升級。2021.06.164徐州徐州市城市更新 改造指導(dǎo)意見（試 行）城市更新重點包括：老舊小區(qū)改造、城中村改造、老舊街區(qū)改造、老舊廠區(qū)改造、自有產(chǎn)權(quán)改 造更新、公共服務(wù)設(shè)施配套更新等。2021.06.02熱點政策聚焦重要政策匯總城市更新政策2021年上半年中央、多個直轄市、省會城市、其他城市出臺了城市更新政策“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺19序 號城市政策文件重點內(nèi)容發(fā)布時間5無錫關(guān)于加快推進城 市更新的實施意見（試行）圍繞片區(qū)規(guī)劃、房屋征收、老舊住宅區(qū)改造、物業(yè)管理以及美麗街區(qū)建設(shè)等重點工作，明確了具體工作內(nèi)容、工作流程及實施步驟，并

23、對相關(guān)政策進行了闡釋。同時，結(jié)合區(qū)域內(nèi)建筑質(zhì)量、風(fēng)貌和更新需求，對更新單元內(nèi)的要素進行分類梳理，綜合運用 拆除重建、改造修繕、綜合整治三種方式，統(tǒng)籌推進片區(qū)綜合有機更新。2021.05.206北京關(guān)于實施城市更 新行動的指導(dǎo)意見首都功能核心區(qū)以保護更新為主，中心城區(qū)以減量提質(zhì)更新為主，城市副中心和平原地區(qū)的新城 結(jié)合城市更新承接中心城區(qū)功能疏解，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)結(jié)合城市更新適度承接與綠色生態(tài)發(fā)展相適應(yīng) 的城市功能。2021.05.157沈陽關(guān)于印發(fā)的通 知明確城市更新重點任務(wù)，建設(shè)綠色、低碳、智慧、人文活力城市；強化金融支持、用地保障、稅費減免、政策支持等保障措施。2021.04.278福州福州市“

24、城市更 新+”實施辦法對適用范圍內(nèi)特定建成區(qū)域的修繕、改造、拆除重建，統(tǒng)籌推動城市空間形態(tài)和功能優(yōu)化，市政 基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施完善，產(chǎn)業(yè)可持續(xù)性配套發(fā)展和歷史文化保護傳承，從而實現(xiàn)城市肌理 的全面保留，產(chǎn)業(yè)動能、環(huán)境品質(zhì)和城市競爭力全面提升2021.04.02熱點政策聚焦重要政策匯總城市更新政策政策領(lǐng)域政策文件重點內(nèi)容發(fā)布時間土地/國土/規(guī) 劃相關(guān)政策中華人民共和國鄉(xiāng)村振興促進法在促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展和農(nóng)民增收、鄉(xiāng)村治理、社會保障、國家糧食安全、 鄉(xiāng)村建設(shè)等方面做出了相關(guān)規(guī)定。2021.04.29中華人民共和國土地管理法實施條例（修訂草 案）強化對永久基本農(nóng)田的管理保護，嚴(yán)守耕地紅線，在嚴(yán)格控制耕

25、地轉(zhuǎn) 為建設(shè)用地的同時，控制耕地轉(zhuǎn)為林地、草地等其他農(nóng)用地，嚴(yán)格執(zhí) 行“占補平衡”制度。細化土地征收程序，設(shè)立征收土地預(yù)公告制度， 規(guī)范征收補償，規(guī)定有關(guān)費用未足額到位的不得批準(zhǔn)征收土地，保障 被征地農(nóng)民知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)。保障農(nóng)民合理宅基地需求，規(guī) 范宅基地管理，強調(diào)保障農(nóng)民依法取得的宅基地權(quán)益。細化土地督察 制度，強化監(jiān)督檢查措施，建立動態(tài)巡查等機制，并加大對破壞耕地、 非法占地、拒不履行土地復(fù)墾義務(wù)等違法行為處罰力度，增加了對耕 地“非糧化”的處罰規(guī)定。2021.04.01財稅財政部、自然資源部、稅務(wù)總局、人民銀行：關(guān)于將國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海

26、島使用金四項政 府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問題的通知將包括國有土地出讓收入在內(nèi)的四項政府非稅收入統(tǒng)一劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門 征收。該項工作先試點后全面推開，自2021年7月1日起，在七個省、 自治區(qū)、市先試點，自2022年1月1日起全面實施征管劃轉(zhuǎn)工作。2021.06.04財政部：建立健全有利于高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)代財稅體制加強地方政府債務(wù)管理，完善以債務(wù)率為主的風(fēng)險評估指標(biāo)體系；堅 決遏制隱性債務(wù)增量，積極穩(wěn)妥化解存量，對隱性債務(wù)實行穿透式監(jiān) 管。2021.05.06“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺20出臺鄉(xiāng)村振興促進法、土地管理法實施條例，土地使用權(quán)收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)征收熱點政策

27、聚焦重要政策匯總土地/財稅政策政策領(lǐng)域政策文件重點內(nèi)容發(fā)布時間REITs發(fā)改委關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投 資信托基金（REITs）試點工作的通知從五個方面提出了具體工作要求，一是不斷深化認識，加強支持引 導(dǎo)；二是加強項目管理和協(xié)調(diào)服務(wù)；三是嚴(yán)把項目質(zhì)量關(guān)；四是促進 基礎(chǔ)設(shè)施REITs長期健康發(fā)展；五是加強部門協(xié)作和政策落實。申報要求包括試點區(qū)域和行業(yè)范圍、項目基本條件、申報材料 要求、項目申報程序、項目審查內(nèi)容、中介機構(gòu)要求、其他工作要求 等內(nèi)容。2021.06.29關(guān)于建立全國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基 金（REITs）試點項目庫的通知要求地方充分認識穩(wěn)妥推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點

28、的重要意義。要求地方抓緊將符合條件的項目納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目庫，切實加 強基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目儲備管理。將入庫項目分為意向項目、儲備項目、存續(xù)項目3類，并嚴(yán)格把握入庫項目條件。從加強協(xié)調(diào)服務(wù)等4個方面提出了對入庫項目的支持措施。從項目信息、入庫編碼、時間安排等方面，對做好入庫項目梳理和報送工作提出具體要求。要求各地方統(tǒng)一規(guī)則、加強協(xié)作，確保穩(wěn)妥推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點。2021.01.13“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺21進行REITS試點工作，建立試點項目庫熱點政策聚焦重要政策匯總REITs政策03發(fā)展趨勢展望1.0模式（大盤模式）2.0模式（一級

29、開發(fā)模式）3.0模式（產(chǎn)城融合模式）4.0模式（全面合作模式）企業(yè)主導(dǎo) 政府陪跑政府主導(dǎo) 企業(yè)參與城投市場化轉(zhuǎn)型社會資本專業(yè)運作政府企業(yè)全方位合作房地產(chǎn)企業(yè)主持開發(fā)區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn) 項目，獲得大部分收益；政府獲得少 量收益，負擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)職 責(zé)政府直接投資或引入資本提供基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)運營服務(wù)，通過控制土地出讓 環(huán)節(jié)回收土地收益；房地產(chǎn)企業(yè)通過 公開市場獲得開發(fā)權(quán)城投公司通過政府授權(quán)引入社會資本 進行市場化合作，實現(xiàn)市場化轉(zhuǎn)型； 雙方合作進行區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運營 和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，政府角色從直接參與變 為監(jiān)督指導(dǎo)及社會服務(wù)城市運營商與政府發(fā)揮各自優(yōu)勢，進 一步深化合作范圍，從基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn) 業(yè)招商

30、延伸至社會管理和社會服務(wù)領(lǐng) 域由房地產(chǎn)開發(fā)商帶行了部分政府職責(zé) 企業(yè)行為促動政府決策，但是造成了 配套設(shè)施和公共服務(wù)管理的滯后， 政府投入和收益相匹配，但主要為商住用地，造成區(qū)域發(fā)展的不可持續(xù)該模式實現(xiàn)了“產(chǎn)城融合”的城鎮(zhèn)化理念，打造了可持續(xù)的區(qū)域發(fā)展該模式的實現(xiàn)需要城市運營商整合資 源，提升服務(wù)能力 產(chǎn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺23基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)發(fā)展社會服務(wù)發(fā)展趨勢展望片區(qū)綜合開發(fā)正處于3.0模式時代向4.0模式轉(zhuǎn)變的階段國土空間規(guī)劃的調(diào)整為片區(qū)綜合開發(fā)帶來新的契機自然資源部國土空間規(guī)劃局召開的城 鎮(zhèn)開發(fā)邊界試劃

31、研究工作部署會提到，全國國土空間規(guī)劃綱要(2020 2035年)計劃2019年底前爭取上報， 并擬于2021年第一季度報黨中央、國 務(wù)院審定；省級國土空間規(guī)劃計劃 2021年6月底前完成審批；市縣級國 土空間規(guī)劃計劃2021年9月完成審批。片區(qū)綜合開發(fā)項目以國土空間規(guī)劃為 基礎(chǔ)，隨著我國國土空間規(guī)劃的編制 完成，片區(qū)綜合開發(fā)項目將會以此為 契機，在9月份以后開啟一波熱潮。發(fā)展趨勢展望“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺24發(fā)展趨勢2021年全國兩會政府工作報告提出要 “實施城市更新行動”，2021年3月，中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā) 展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景

32、目 標(biāo)綱要正式發(fā)布，綱要提出要實施城市更新行動，推動城市空間結(jié) 構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。至此，城市更新 正式在國家層面被重點提及，且被納 入十四五規(guī)劃。近年來各地加快出臺城市更新支持政 策，金融機構(gòu)也針對城市更新項目放 款貸款標(biāo)準(zhǔn)。以城市更新為目的的片 區(qū)綜合開發(fā)項目將會越來越多。2.片區(qū)綜合開發(fā)與城市更新將會密切結(jié)合，增量開發(fā)和存量提升同步推進國內(nèi)市場存在著大量老舊資產(chǎn)，總規(guī)模預(yù)估達超過200萬億元，并亟待通過改造、升級 重新煥發(fā)價值。進入存量時代，提升城市存量物業(yè)的利用效率可謂是城市更新的關(guān)鍵?！坝新浴逼瑓^(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺25發(fā)展趨勢展望發(fā)展趨勢產(chǎn)業(yè)的引入和發(fā)展是

33、片區(qū)綜合開發(fā)項 目的實施目的之一。片區(qū)開發(fā)項目的 成功，不僅需要“城”的發(fā)展，還需 要產(chǎn)城一體和產(chǎn)融結(jié)合，實現(xiàn)“產(chǎn)、 城、人”的融合發(fā)展是片區(qū)開發(fā)項目 成功的關(guān)鍵。近年來高科技、互聯(lián)網(wǎng)等產(chǎn)業(yè)通過在 各地購地、租賃的方式進行新一輪的 產(chǎn)業(yè)擴張，這就需要城市不斷進行要 素聚集和功能提升，片區(qū)項目能夠產(chǎn) 業(yè)發(fā)展提供重要的載體，產(chǎn)業(yè)也將為 片區(qū)開發(fā)注入活力，片區(qū)開發(fā)與產(chǎn)業(yè) 的結(jié)合將是必然的趨勢。3.新一輪的產(chǎn)業(yè)擴張為片區(qū)綜合開發(fā)帶來活力B站和美團，分別在近半年分別斥巨資在 上海買地，而且地塊只相隔一條馬路?？焓?，租賃上地元中心90000平米?！癘PPO”將在武漢光谷租賃3000平方 米辦公樓，作為研發(fā)

34、中心，用于軟件的 研發(fā)和技術(shù)攻堅?！坝新浴逼瑓^(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺26京東聯(lián)合開發(fā)商卓越出資百億，在上海 購地。發(fā)展趨勢展望發(fā)展趨勢“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺土地及房地產(chǎn)市場是片區(qū)綜合開發(fā)項 目的重要支撐。隨著片區(qū)綜合開發(fā)項 目在全國范圍內(nèi)的大力發(fā)展，投資人 越來越關(guān)注土地市場風(fēng)險，主要包括 以下幾點：在選擇項目時，要注重地區(qū)的城市潛 力、區(qū)位價值、資源稟賦等；把控投資進度，與土地市場相匹配， 量入為出；土地與產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合，做好土地市場 的造勢和營銷工作。4. 進一步關(guān)注土地市場變化對片區(qū)綜合開發(fā)項目帶來的影響目前來看，房企普遍出現(xiàn)

35、現(xiàn)金流緊張、融資困難等問題。為規(guī)避市場風(fēng)險，行業(yè)更追求 確定性與安全性，房企拿地將繼續(xù)提升標(biāo)準(zhǔn)，布局更加聚焦一二線和強三線城市，三四 線城市房地產(chǎn)市場將面臨市場縮減、去化競爭加劇的局面。發(fā)展趨勢展望發(fā)展趨勢2021年1-6月各線城市土地招拍掛成交情況（涉宅用地）城市類型土拍成交出讓規(guī)劃建面土地出讓金額平均成交樓面價面積（億）同比（%）占比（%）金額（萬億元）同比（%）占比（%）樓面價（元/）同比（%）一線城市0.2631.1%3.3%0.4330.5%13.9%16591-0.5%二線城市2.19-8.9%27.8%1.3317.7%42.9%610229.2%核心城市群三線城市1.87-8.0%23.7%0.8712.1%27.9%464