家居家具建材裝飾城項目籌建商業(yè)計劃書

1、/L血；i併稱亍出侮44亦翌我15目刪疇綢苜童樂：l匯報綱要；B定位準確SS運作模式成熟:;投資收益可觀管理團隊優(yōu)秀:s投資風險可控市場基礎雄厚房地產(chǎn)為XX支柱產(chǎn)業(yè)之一，為發(fā)展裝飾建材行業(yè)市場奠定旺盛市場以2017、2018年為例計算XX/XX裝飾市場總需求裝修檔次XX裝修面積（萬平米）XX裝修面積（萬平米）平均裝 修價格 （元）X煤修總價（萬元）XX裝修總價（萬元）年份2017 年2018 年2017 年2018 年2017 年2018 年2017 年2018 年低檔(35%)59. 1266. 75117. 95196. 12800472925339694357. 2156895. 2中檔

2、(45%)76. 0185. 82151. 65252. 151500114007. 5128722. 5227468. 25378229. 5高檔(20%)33. 7838. 1467. 40112. 0720006756076280134796224136合計168. 90190.7336. 99560. 34228859. 5258398. 5456621. 45759260. 7201 7年XX房地產(chǎn)年銷售量336.99萬平方米，XX為168.9萬平方米；2018年XX房地產(chǎn)年銷售量560.34萬 平方米，XX為190.7平方米據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，XX地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)中20%為酒店和樓堂館所，3

3、5%為低檔次，45%為中檔次裝修，按照 1平方米600- 1000元低檔次，1500元（中檔次）,2000元以上（高檔次）價格進行計算，測算2018年 家居裝飾建材總需求在XX全島為75.93億，XX市為25.84億元人民幣按二手房裝修需求為一手房的三分之一計算，合計新房二手房等測算，XX地區(qū)2010年總裝修需求為 101億元人民幣，XX地區(qū)為34億元左右。隨著國際旅游島深度開發(fā)建設，未來需求將年均增長超12%XX、V.未來需求旺盛,給本項目帶來難得的機遇未來5 - 10年，住宅和相關地產(chǎn)市場的平均增長速度】5%左右房地產(chǎn)開發(fā)投資每年以10億元的額度增長，平均增幅10%左右 根據(jù)住宅投資與其他

4、相關產(chǎn)業(yè)1： 1-5的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，住宅投資增長將刺 激家俱裝飾材料產(chǎn)業(yè)等相關行業(yè)發(fā)展 隨著國際旅游島建設的深化和發(fā)展，地產(chǎn)和地產(chǎn)相關行業(yè)的發(fā)展，為 本地區(qū)裝飾建材行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場前景，預計未來5年，家 裝產(chǎn)業(yè)年均增長超過16%房地產(chǎn)開發(fā)量裝修市場市場需求住宅（萬平方米）酒店（4星以上）人民幣（億元:3年末年平均80013家605年末年平均120016家86目前市場供給層次較低n市場名稱占地面積營業(yè)面積商戶數(shù)量戶均面積租金J塔光建材市場200009200801151-1.5塔光建材市場街商1000100035281-2 |金鹿燈飾大世界2500016000911751-1.5(城西新華陶

5、瓷城1500010000105952-2.5|城西沿街商鋪1377013770173802-2.5|和平北路商鋪7600760098782.5-3；和平南路商鋪5100510079652.5-31萬佳廣場30000216001002161.2-2 中山路五金設備3420342070482-2.5總計12089087690831105面積單位：平方米單位租金:元/天/平方XX本地裝飾建材行業(yè)整體處于初級階段，從整體購物環(huán)境、“ 建筑結構、配套服務方面都需要改進和提升XX市裝飾建材市場行業(yè)規(guī)模xx裝飾建材市場主要分布在海府路、 城西路、和平南北路附近，多位于 城區(qū)，以路邊店和市場為主八大裝飾建材市

6、場總占地約120890 平米，營業(yè)面積87690平米，商戶 831家，戶均營業(yè)面積110平米建筑形態(tài)主要以單層建筑為主，開 發(fā)模式大多為業(yè)主單位開發(fā)，布局 分散，出租收取物業(yè)租賃費和管理 費，相關增值服務很少平均單店營業(yè)額為大約275萬元左 右，最大的單店營業(yè)額據(jù)調研為 2000萬元左右，企業(yè)規(guī)模較小旅游產(chǎn)品、酒店用品需求總量大隨著國家“XX國際旅游島”的定位，旅游產(chǎn)業(yè)深度發(fā)展，XX和滋省城 市化進一步發(fā)展，將帶動旅游用品、酒店用品等行業(yè)市場需求旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展必然帶動酒店業(yè)的發(fā)展XX省酒店行業(yè) 數(shù)據(jù)飯店、賓館、 招待所旅游飯 店數(shù)量2000多家440家五星級旅 游飯店四星級旅游 飯店三星級旅

7、游 飯店20家54家116家至201 7年止，全省擁有飯店、賓館、招待所2000多家, 旅游飯店440家，比1987年增加409家，增長13.2倍 根據(jù)XX省旅游局最新公布的星級飯店名錄顯示，XX星 級酒店已達232家，主要集中在XX、三亞、瓊海、萬 寧等旅游城市。XX已成為全國五星級以上酒店密度最 大的省份之一酒店業(yè)發(fā)展旺盛帶動酒店用品市場升溫老酒店要改造，在建酒店要趕超世界新水平，這些都為酒店用品供應商提供巨大市場空間酒店用品個性化需求已經(jīng)成為繼價格競爭、質量競爭之后又一新的競爭力，由于xx島特殊地 理位置，很多商品需要到島外采購，增加酒店的采購成本，是項目另一有利市場機會在園區(qū)內建立酒店

8、用品市場，一方面方便酒店集中采購，降低成本，凈化市場環(huán)境，行業(yè)環(huán)境， 保證產(chǎn)品質量和服務需求；另一方面生產(chǎn)廠家可利用園區(qū)內的人氣，在短時間內將產(chǎn)品打入 XX,打造成為酒店用品XX地區(qū)第一站小商品市場需求廣闊隨著XX市居民生活水平的提高，消費品市場更加活朕.居 各類商品的需求逐漸增大* ;-.2018年XX市部分商品零售額及增長率XX市城鎮(zhèn)居民可支配收入與消費性支出零售額（億元）一增長率可支配收入（元）消費性支出（元）109876543210000000000000000000000080.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%10.0%0.0%2018年XX市社會消費品零售總額

9、277.2億元，比上年增長18.5%在限額以上貿(mào)易企業(yè)商品零售額中，紡織品類、日用品類、通訊器材類、化妝品類等商品增長率都在20%以上 XX市城鎮(zhèn)居民可支配收入逐漸提高，消費性支出展可支配收入80%以上，消費傾向遠高于全國平均水平隨著居民生活水平提高，進出海島游客數(shù)量和消費能力提高，XX、XX省未來對消費性商品需求逐漸增大據(jù)有關資料顯示，本地區(qū)及其輻射范圍內家居裝飾建材業(yè)、小商品產(chǎn)業(yè)、酒店用品產(chǎn)業(yè)、服裝產(chǎn)業(yè)、電子數(shù)碼 產(chǎn)業(yè)等目前年需求超過350億元，未來5年，將以年均20%的速度遞增，相關產(chǎn)品商貿(mào)市場發(fā)展空間巨大t市場名稱占地面積（咱營業(yè)面積W）商戶數(shù)量租金（元/時天）水產(chǎn)碼頭市場130009

10、000300 xx水產(chǎn)碼頭市場規(guī)模容量小商品市場在XX市過于集中，都在城市中心地帶，與 化很不相符，需搬遷和提檔升級,是項目發(fā)展現(xiàn)實機會 XX小商品市場主要分布在水產(chǎn)碼頭及附近區(qū)域。占地13000平米， 建筑面積9000平米，主要經(jīng)營畐IJ食、糧油、百貨，生意火爆。所 售小商品輻射整個XX省，從水產(chǎn)碼頭發(fā)至整個XX島租金高昂、一鋪難求，轉讓費高。商鋪之間差別不大，每個商鋪約 為30-40平方米，靠近市場門口的經(jīng)營鋪面租金在300 - 400元/平 方米/月，越往市場內部租金逐漸降低市場呈井字布局，較為雜亂。鋪面老舊，多為二層，也有少量三層 商鋪。經(jīng)營上一層店鋪做生意，二、三層居住、辦公、倉儲等

11、商品來源：廠家直接發(fā)貨到市場，市場分銷到XX全島，其物流運 作為全島輻射型目前市場購物環(huán)境不佳目前大多市場生意較好，但配套設施不全騎經(jīng)營購檢環(huán)境秦 堵，急需提升和改善，需要項目提供良好的經(jīng)蘑購物場師中山路市場沿中山路兩側分布，主要經(jīng)營五金、機電、小電器等設 施設備，經(jīng)營面積3420平方米，城中山路路市場共計70多個商鋪，臨街商鋪多在20-50平方米，租 金在80-90元/平方米之間中山路市場是XX市集中的幾個大市場之一，鋪面狹小而擁擠，租 金較髙，但生意興隆商鋪緊鄰路面，道路狹窄，經(jīng)常發(fā)生擁堵現(xiàn)象，有必要改善和提升作為與小商品是近鄰的產(chǎn)品，也可歸為小商品類，作為項目小商品 類招商的一個細分市場

12、，彌補相關市場需求不足的問題項目需求規(guī)模穩(wěn)定結合未來增量需求，項目現(xiàn)實和潛在客戶需求大致為4200家左右，需求 面積75萬平方米項目現(xiàn)實和潛在客戶需求測算分類商家戶數(shù)單戶面積總面積搬遷其他潛在總數(shù)平方米平方米小商品6005001,100200220, 000裝飾材料7005001, 200200240, 000家具200100300500150, 000五金6004001, 000100100, 000其他6006006036, 000總計2, 1002, 1004, 200746, 000注：單戶面積含經(jīng)營面積以及配套倉儲面積等搬些戶來源主要有如丁方面小商品：水產(chǎn)碼頭小商品市場裝飾材料：城西

13、、塔光、和平南、萬佳、金鹿、中山路等 家具：永安、華深、新西源等五金機電：和平南、城西、中山路等匯報綱要 / ：!市場需求旺盛:項目定位準確運作模式成熟投資收益可觀管理團隊優(yōu)秀投資風險可控 rXX現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流園戰(zhàn)略定位:整體戰(zhàn)略定位E73項目旨在打造XX和東南亞地區(qū)省最具影響力的建材、家居用品、裝飾 材料、小商品、酒店用品、旅游產(chǎn)品.數(shù)碼電器產(chǎn)品、服裝服飾魅 品的一站式采購、一體化物流的綜合商貿(mào)服務平臺依托良好的交通和區(qū)位優(yōu)勢,XX現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流園區(qū)定位于集設計示、信息、電子商務、倉儲、加工、檢測、金融、商務、售后服務、品牌推r等功能 于t$。成為XX和東南亞地區(qū)省最具影響力的建材、家居

14、用品、裝飾材料、小商品、酒店用品、旅游產(chǎn)品、數(shù)碼電器產(chǎn)品、服裝服飾等產(chǎn)品的一站式采購、一體化物流的 綜合商貿(mào)服務平臺成為最全貨種、最新材料、最新研發(fā)、最及時信息交流、權威行業(yè)價格指數(shù)等行業(yè)數(shù) 據(jù)采集地和規(guī)模大、品種全、檔次高、價格低、服務優(yōu)的第一品牌現(xiàn)代物流綜合性、 集約化服務平臺。本地區(qū)商貿(mào)、物流、購物、休閑、娛樂、度假綜合體。選址優(yōu)勢明顯項目選址交通四通八迖 輻射條件好，建設大型商貿(mào)綜合體區(qū)位、 交通、環(huán)境優(yōu)勢明顯1項目區(qū)位分析圖it項目選址XX市龍華區(qū)丁村境內，位于XX市南城郊 結合部選址緊鄰繞城高速公路、東環(huán)城際鐵路線，內有 貨運大道貫穿東西，內外交通優(yōu)勢明顯項目擬建設三大業(yè)務板塊：X

15、X現(xiàn)代建筑家居裝飾 材料物流市場板塊；商品貿(mào)易板塊；相關配套辦 公、商務、居住、休閑、購物等設施ME項目區(qū)域功能配套完善規(guī)劃園區(qū)周邊三大區(qū)塊，第三區(qū)塊用于園區(qū)和本地區(qū)1 塊主要開發(fā)現(xiàn)代小商品批發(fā)物流中心，家居裝飾材料物流I家居用品裝飾建材市場板塊滿足高端需求的紅星美凱龍 _滿足中端需求的歐亞達和滿 足低端品牌的專業(yè)建材街y二用地面積約17.2萬平米商貿(mào)市場板塊.RraF. I #T 1研丁4F* 4-TH小商品、酒店用品、旅游產(chǎn)藝: 品、數(shù)碼電器產(chǎn)品、服裝服飾:二 等產(chǎn)品小商品市場7.、用地面積約21萬平米相關配套類板塊相關配套辦公、物流、商務、： 居住、休閑、購物等設施 用地面積約22萬平米

16、昌坯力冋疋但項目主要搭建裝飾材料、小商品、品類貨種商貿(mào)物流平臺塑料建材金屬飾品特種材料建筑玻璃管件管材裝修材料裝飾用品門窗酒店用品、旅游產(chǎn)品、數(shù)碼電器等家居用品具衛(wèi)飾紡包 家廚家家箱小商品日用百貨五金交電文體用品鞋帽服裝勞保福利洗滌化妝昌坯力冋疋但項目主要搭建裝飾材料、小商品、丄酒店用品品類貨種商貿(mào)物流平臺大堂用品餐廳用品廚房用品清潔用品旅游產(chǎn)品朱、水晶藥品、寶石牛角雕貝殼制品椰子工藝品木雕工藝品酒店用品、旅游產(chǎn)品、數(shù)碼電器等客房用品客房一次 性用品布藝用品酒店服裝酒店用品數(shù)碼電器手機 MP3、MP4數(shù)碼相機數(shù)碼攝像機游戲機筆記本電腦項目空間形態(tài)上功能配比和諧.完備、便捷.舒暢，與環(huán)境融為一體

17、項B技術經(jīng)濟總體指標總用血面積（萬2）60. 2容積辛1. 57建縝基底面積C77m2）26. 3建縝窯皮43. 6951地上總建躱面積（萬2）94.4業(yè)態(tài)名琢（單位器萬2）建放面積地上建筑面積地下建筑面積用地面積總計139. 994.445. 560. 2建設時序定位【開發(fā)策略】根據(jù)地塊現(xiàn)有條件/呆持開發(fā)的連續(xù)性、各期業(yè)態(tài)的集中性及相互間人流氛 圍的互動互補性，突岀優(yōu)勢產(chǎn)品價值保證利潤最大化的前提下，本項目分為四期開發(fā),每年開 發(fā)量約為2550萬平米左右。（地下層隨地上單體同步開發(fā) =亠。） 12ZF小商品類三期37J期二萬4二期107J四期4;3萬:;二迎8.4 Z8萬二期酒店公寓2萬道三

18、期訕風情街203337萬地下層開發(fā)方案n商務中心風情街家居建材方案的特點：各業(yè)態(tài)功能區(qū)均有沿街面.貝有較大的均好性基地南面天燃景觀湖面加以保留和利用風情街成為區(qū)內量富特色的商業(yè)形態(tài)，并形成環(huán)主要的規(guī)劃理念一綠谷商品批發(fā)類配送中心建設時序定位開發(fā)計劃模擬：項目進度與投資進度項目開發(fā)建設計劃一期二期三期四期開發(fā)計劃：按4期、5年井&Q個工期月1T+Q年T+1年T+2年計3年T+4年物業(yè)逢筑面積1399000 平米270000平米38647S平米369991平米398671平米254295平米一期紅星美凱龍-地上170000平米170000平米紅星美凱龍-地下30000平米30000年永24個月數(shù)碼

19、電器城-地上55000平米55000平米數(shù)碼電器城-地下5000平米15000平米廣百35000平米35000平米樂購-地上20000平米20000平米樂購-地下30000平米30000平米影城10000平米10000平米商務中心28000平米28000平米4總部辦公28000平米28000平米1園區(qū)管理中心28000平米28000平米二期歐亞達100000平米100000平米12個月專業(yè)建材街80000平米80000平米配送中心40000平米40000平米三期風惰街-地上60000平米60000平米12個月海天灑樓3萬m230000平米30MW平米鳳情街（含海天3萬血）-10000平米100

20、00平米灑店公寓20000平米20MW平米商品批發(fā)市場120000平米120000平米四期旅游島施游產(chǎn)品市場30000平米30000平米12個月灑店餐飲物料中心伏XXW平米60000平米服裝城30000平米30000平米地下層題筑面積按比例分攤各期連設370000平米119749平米5 91時平米63474平米129593平米當年完成開發(fā)逮筑面祝C含公逹地下室）1769000 平米270000平米505227平米428182平米462145平米383888平米建設時序定位銷售計劃模擬：項目整體銷售期為7個年度-期三期胳岡垮鱷業(yè)1總血q咚3怡分三輒田年瑰年1朝紅星麹龍範上40%W1龍哋下顧平米3

21、0%40%數(shù)碼電希上岫米40%眥師平米.型3；3500030%40%耐上獅平米40%順平米30%3略瓣10000平米犧40%沁商務中心18000平米30%40%2WW平米40%30%2WW平米40%仍1000M平米30%40%專雌橄贈平米5；獗頓平米瓣39%3頤平米40%獻厭3股顧平米做m （舗天歷瞰1WW平米3咯冊順平氷冊秣躺M30000平米30%40%30%灑店腳榊業(yè)縱平米勰順平米3；公建地下室不予租售租售從當期建設的第一年開始, 當年完成30%任務量，之后第 二年完成40%,第三年完成余 下30%,三年內全部租售完畢。 在前兩年內總銷售率70%,接 近盈虧點的銷售率，按此計算 現(xiàn)金流，使

22、當期能達成初步的 經(jīng)營收益測算中，為提高安全系數(shù)，不 考慮價格按年遞增8%所有商業(yè)銷售均設定為三年的 周期。本項目的建設期為5年, 整個銷售期則持續(xù)7年最后一期物業(yè)也可設定當年內 全部消化完。因氛圍已成，銷 售速度放大效應明顯。本測算 中未考慮這點，仍然按三年銷 售期計算。匯報綱要；：項目定位準確：投資收益可觀:投資風險可控 / ：!管理團隊優(yōu)秀：!市場需求旺盛H運作模式成熟先進經(jīng)營理念經(jīng)營理念一與商戶共同成長“市”岀有“場”，政府規(guī)劃，擬建設用地等相關手續(xù)要合法、合規(guī)；營“市”與造“場”并舉，長線經(jīng)營，與商家共同成長 差異化交易模式和金融創(chuàng)新手段應用，以展示、訂單、交易為主，現(xiàn)貨配送的經(jīng)營

23、模式，升級目前“現(xiàn)場、現(xiàn)金、現(xiàn)貨”的傳統(tǒng)交易方建立電子商務網(wǎng)上貿(mào)易平臺（“場”的無形）疳幫助商戶無成本拓展網(wǎng)上貿(mào)易銷售 渠道，拓寬銷路專業(yè)、完善的配套購物、休閑、娛樂、度假、商務、交通，貼近大自認，與環(huán)境融 為-體。集中高效物流倉儲管理，貨暢其禍密專業(yè)品牌管理與推廣機構、專項推廣基金，擴大商家宣傳力度；定期參加和舉辦展 會，擴大影響力和輻射范圍，擴大訂單，提升人氣武美居生活物流園匸廠2匸廠酒 XX商務、生海憶服務/大型會議中心、酒店、中髙檔餐 飲等，為商家及客商提供了全方位 會展、客房、餐飲、娛樂和商務休 閑服務/提供配套生活服務設施XX家居用品、裝飾材料、小商品 店用品、旅游產(chǎn)品、采購第一站

24、 市一站式交易、采購、設計、酉墩配送、 酉曜服務等綜合高效服務體系A75批商物流電心電子商務技術儉測、政府服務平吿銀企合作新平臺/成套的、完善的金融，財務服務/貸款、擔保、拆借/按需定制/提供經(jīng)營的有力支持F速遞市場最新動態(tài)，搭建無邊界交易平臺/現(xiàn)代電子商貿(mào)平臺，商戶自助管理，實時把握商機/全面支持網(wǎng)上交易，提供現(xiàn)交易的SOHO式體驗/信息中心擁有完善的詢價、報價系統(tǒng)，網(wǎng)絡交易有保障降低成本，提高商品流通琳w/建立專業(yè)化區(qū)域物流集散中心，規(guī)范貨物配送鏈/集中式物流運作，供應鏈統(tǒng)一協(xié)調、優(yōu)化/充分利用物流資源：高效運作，減少物流中間環(huán)節(jié)擬打造家居用品、裝飾材料、五金、小商品、數(shù)碼電子創(chuàng)新流通模式

25、建立集中、規(guī)范的市場交/ b 易環(huán)境”促進交易量I個匸/降低交易成本L /電子交易支持市場集中管理服務平臺/檢測中心：國家級檢測機構入駐，為商家及客商提 供高質量檢測、咨詢和技術服務，打造誠信市場Y政府駐場：工商、稅務窖政府機構駐場服務經(jīng)營戶賣點與優(yōu)勢一園區(qū)采用“政府規(guī)劃、企業(yè) 主導、市場運作”這一目前 較成功物流園營模式廠、以品牌合作伙伴如紅星美凱龍、山姆會員店等支撐創(chuàng)新 營運機制，為綜合商貿(mào)服務 打造4刃J T：臺市場容量進入件競軟者足夠大招商能力管理能力因各種原因 沒有進入美居生活城二二大賣點i 一體化高效運作推動商流與物流的相互滲透，形成區(qū)域大市場、大流通格局巨大的市 場機會資金能力I

26、I 可以創(chuàng) 造條件賣點與優(yōu)勢二交通優(yōu)勢：地處交通樞紐位置,依托龍昆路、鳳翔路、貨運大道、繞城公路 等城市道路，加上配套城市基礎設施建設完善，對外交通和服務非常便捷區(qū)位優(yōu)勢：本項目位于城郊結合部,土地可擴展性好，配套建設條件好，能 夠整體高標準規(guī)劃建設運營項目四大優(yōu)勢，保證市場前期平穩(wěn)運營，降低招商和經(jīng)營風物流優(yōu)勢丄項目將配套建設現(xiàn)代倉儲等物流基地，提供從倉儲、裝卸、流通 加工、轉運分撥、配載配送、速遞等綜合、一體化功能服務，滿足客戶一站 式需求小:丈站總商圈優(yōu)勢：項目將引進相關行業(yè)內著名品牌,如紅星美凱龍、WALMART山 姆會員店等，形成齊全商品流通有效聚集，大平臺氛圍；項目選址緊鄰城市 東

27、環(huán)城際鐵路站、城市配套交通可有效聚集人流商滬八定位準確匯報綱要：!管理團隊優(yōu)秀：投資風險可控市場需求旺盛運作模式成熟hihi投資方案：建設周期、投資資金來源及額度及其占比的估算開發(fā)成本639089萬元 經(jīng)營總成本835174萬元自有資金/276238.12萬兀現(xiàn)代美居物流園本項目總投資（含貸款建設期利息）為 835174.47萬元，整個建設經(jīng)營期為7年，分4個 板塊在5年內進行開發(fā)，年開發(fā)面積在2550萬 研，各板塊設定當年內完成建設，商業(yè)部分銷售 周期設定為三年本項目建設周期長、資金投入量大，采用投資多 種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資 金流通；另一方面可相對降低開發(fā)商風險，使項

28、目順利開發(fā)本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自 有資金，二是融資貸款，三是預售收入用于投資 部分374777.6萬元184158.75萬資金動作方式如下：自有資金全部用于投資；銷 售收入扣除與銷售有關稅費后用于投資，初步估 算按銷售收入62.52 %計算；此外還缺少資金， 則融資本項目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計 835174.47萬元，自有資金184158.75萬元，占 總投資的22.05%,需融資合計27623&12萬元， 占比33.08%,銷售收入再投入用于投資合計 374777.6萬元，占比44.87%融資規(guī)模估算融資規(guī)模估算測算目標與思路考慮所有物業(yè)均可持有和銷售，并按租售比5

29、: 5測算;為方便測算，在開發(fā)計劃安排中，同一期各物業(yè)的建筑單方和銷售單方一樣，以做相應計算；f丹加弼將地下層37萬平米及商業(yè)街公共部分及設施視為公建進行整體財務分析；考慮 將公建地下層分期進行建設，成本納入當期建筑單方成本，并不做銷售考慮。在總體開發(fā)毛利率30%、物業(yè)租售比5: 5前提下，分別求得各物業(yè)的基準租售 價格，以此求得項目總體現(xiàn)金流。根據(jù)現(xiàn)金流進行經(jīng)濟指標評價；項目投資測算假設條件貼現(xiàn)率按12%計算NPV項目整體結束后統(tǒng)一清算 土地增值稅按3%計算， 按照年利率6%計算資金成本 土地成本中，按土地成本按樓面價格單方2000元/計算總成本項目資金投入比例設定為，并按各期開發(fā)年度逐年比

30、例投入自有資金：融資資金：銷售收入再投入=3: 4: 3其中融資資金為二年期信貸。11!11!序號項目名稱總價（萬元）計算基礎單位）取費標準（費率或比例）J 土地成本188,800.00合計計算依據(jù)融資規(guī)模估算項目總投資成本估算項目成本表2.前期工程費 合計 I 決建安工程費合計4、空共爲套設施費 合計開餐直接成本合比假定當期開發(fā)當期銷售詢Mm*j嚴費迪6.管理藥希丁J賈備費用苗T&財務費用26,865.05400,060.5623,36333639,088,949.005789793.0013,990.00合計130,148.18開發(fā)間接費用合計注：假定當期開發(fā)當爭月100%銷售；196,0

31、85.53開發(fā)經(jīng)營總投資本投資己按照案例經(jīng)驗取值估算未考慮信貸下合計802,025.90考慮信貸下的合計835,174.47【3348.57馬粘山租房產(chǎn)稅二租金收入乂稅費（背業(yè)稅及附加稅率5.5紅土地増值稅=融資規(guī)模估算融資規(guī)模估算本項目成本分期開發(fā)成本匯總表本項目一期工程的啟動資金需求測算項目成本開發(fā)分期表6050403020100(濱4U矗字匡誡啟動輕啟誠金-期成本+二期姑二瞬安460,396 凰 8074487,34027加）陋蝦室沁G82萬鍛下戟14546.10436刪謂輕曲276,238,12沁刪斜0%184,15皿頂目敝腳售處轍入374,777(WR實際完成88枳（萬血：f-氣期成

32、本（萬元）| - 一 018% （建設期內即收回投資并盈利運營）一期二期三期四期后續(xù)銷售項目T+0年T+1年T+3年T+4年T+4年T+5年T+6 年I現(xiàn)金海入銷售收入40367.1698525.41151538.50160462.34195108.57191546.75177031.92 I租全收入6454.0818354.2844764.1288375.73107935.45127818.11134933.26 |具它收入現(xiàn)金流入小計46821.24116879.69196302.62248838.07303044.02319364.86311965. 18現(xiàn)全涼出演金按入162164.1

33、8148614.50155697.80154507.06116128.0133041.5731872.67借歎利息償還33148.57稅前現(xiàn)全浦出小計162164.18181763.07155697.80154507.06116128.0133041.6731872.67所得稅（25燈5370.4013406.1022515.9128514.7334759.1536631.1535782.41稅后現(xiàn)金涼出小計167534.58195169.17178213.71183021.79150887.1669672.8267655.08稅后浄現(xiàn)金涼瑩-120713.34-78289.4818088.9

34、165816.28152156.86249692.04244310.10稅后累計現(xiàn)金凈潦董-120713.34-199002.82-180913.91-115097.6337059.23286751.27531061.37稅后凈現(xiàn)值（基準收益率12幻-120713.34-65241.2412561.7438072.5073378.11100345.6381818.96稅疳累計注現(xiàn)值-120713.34-185954.58-173392.84-135320.34-61942.2338403.40120222.36稅后財務內部收益率0.35財務浄現(xiàn)値（基準收益率12幻12022.37靜態(tài)投盜回收期

35、（含建設期年5.76動態(tài)OH收期（含建設期）年6-52項目在全部物業(yè)租售比5: 5的租售價數(shù)據(jù)驗算下，建設期內 的經(jīng)營收益巨大，6.5年（含建設期）內即可實現(xiàn)投資的全額 回收。簡單的風險分析項目收益主要取決于建安單位成本、銷售單位售價的變動。本項目敏感性分析，不考慮建筑面積、建設工期變動的影響玄主期搟能陽虞S譚麗爛假定建安成本不變，銷售單價每下浮5%,貝9將使毛利潤減少77693萬元，利潤率減少10.44%,稅前凈現(xiàn)值減少49614.23萬元，可見在銷售過程中，銷售價格對現(xiàn)金流的影響極大，對項目建設期內利潤的影響則不如建 安成本；:品巧巧：:*谿卽假定銷售單價不變，建安成本上升5%,則使總投資

36、增加19919萬元，將使毛利潤下降20317萬元，利潤率減少36.08%,稅前凈現(xiàn)值減少329126萬元，可見建安成木對于項目建設期內的經(jīng)營利潤影響較大，對現(xiàn)金流 的影響不如銷售單方。I I I由此可見在項目開發(fā)過程中，單位建筑成本與銷售成本變化幅度相同情況下，銷售單價小幅增長更能增加項 目的現(xiàn)金流收益，建安成本的小幅減少更能增加項目建設期內的毛利潤，因此在建設期內應合理控制建安成 本對期間項目的毛利潤影響至關重要，在進入銷售經(jīng)營期內則更應合理控制售價，以保證項目獲取更多的現(xiàn) 金流。由于本項目采取滾動開發(fā)，當期建設當期見效的開發(fā)策略，建設期和銷售經(jīng)營期基本同步進行，因此 從項目成功來看，建安成

37、本與租售單方的控制都不可忽視，并且應根據(jù)控制目標而有所側重。同時本測算采用的銷售單價為毛利率30%,租售比5: 5下的數(shù)據(jù)。與當前市場行情價比較基本符合，但隨著 項目逐期開發(fā)成功，商業(yè)氛圍效應的不斷攀升，上升空間巨大。未來的單價預期上升可達3倍測算值匯報綱要市場需求旺盛項目定位準確運作模式成熟投資收益可觀:投資風險可控 / :管理團隊優(yōu)秀7,也XX現(xiàn)代科技集團XX現(xiàn)代科技集團有限公司是以房地產(chǎn)和制造為 企業(yè)，在本地發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)有較好條件籾優(yōu)勢XX現(xiàn)代科技集團有限公司，系中外合資高科技企業(yè)集團 ,擁有固定資產(chǎn)8億多元，年銷售收入11億多元，年均上繳稅收5千余萬元，年進出口貿(mào)易額1000多萬美元

38、現(xiàn)代集團主要從事塑料軟包裝薄膜生產(chǎn)、房地、進出口 貿(mào)易、物業(yè)管理、酒店經(jīng)營、熱帶高效農(nóng)業(yè)等業(yè)務，擁有 XX賽諾實業(yè)有限公司、XX現(xiàn)代彩印包裝有限公司、XX現(xiàn)代 房地產(chǎn)有限公司等8家子公司，其核心企業(yè)“賽諾國際”已 于201 7年2月在納斯達克掛牌上市公司下屬的XX現(xiàn)代房地產(chǎn)有限公司年開發(fā)面積已達10多 萬平方米，已建成的現(xiàn)代花園小區(qū)成為蜚聲XX省內的高檔 住宅小區(qū)之一展望未來，現(xiàn)代集團將以全球化視野，繼續(xù)弘揚“誠信 經(jīng)營、永續(xù)發(fā)展”的企業(yè)精神，不斷加強科技創(chuàng)新力度并 使企業(yè)繼續(xù)走在創(chuàng)新的前沿，積極整合國內外市場資源， 以房地產(chǎn)業(yè)為龍頭，現(xiàn)代工業(yè)為后盾，多業(yè)并舉，把現(xiàn)代 集團打造成具有影響力的綜合性國際化企業(yè)現(xiàn)代地產(chǎn)現(xiàn)代正通理代農(nóng)業(yè)理代投務柏寧大酒病現(xiàn)代集團總部賽諾國際總部邢詒川優(yōu)秀的經(jīng)營管理團隊將有助于項目9邢詒川，集團董事長、研究生學歷，高級經(jīng)濟師，黨委書記，XX省四屆人 大代表、四屆人大常委會環(huán)境資源工作委員會委員以XX現(xiàn)代集團為發(fā)起，引進紅星美凱龍等行業(yè)知名品牌和管理模式，打造 項目專業(yè)化運作團隊，是項目成功運作的堅實保障我想與貴方合 作，共同發(fā)展希望能同時帶來好的 經(jīng)驗、資源、管