關于地產+X的整理與思考（共61頁）

1、關于地產+X的整理與思考一、地產+的九大模式二、地產+工業(yè)的思考三、地產+養(yǎng)老的思考四、地產+健康的思考（一）、地產+產業(yè)：微笑曲線的價值延伸代表企業(yè)：華夏幸福、張江高科商業(yè)模式：園區(qū)+地產利潤回報：開發(fā)難度：前景展望：基本要義：園區(qū)，也即產業(yè)地產，是工業(yè)地產的升級與換代，是圍繞微笑曲線構建的產業(yè)價值鏈一體化的平臺，以產業(yè)為依托，地產為載體，實現土地整體開發(fā)與運營。業(yè)界樣本：華夏幸?；鶚I(yè)的固安樣本，這個縣財政收入從2003年不足億元位居全市后兩名，發(fā)展到2011年財政收入突破10億元，2013年突破25億元。操作要點：主導產業(yè)的選擇與地方政府規(guī)劃的一致性和穩(wěn)定性操作難點：招商能、主導產業(yè)判斷（

2、二）、地產+旅游：稀缺資源價值最大化代表企業(yè)：華僑城、新華聯、雅居樂商業(yè)模式：旅游資源+地產利潤回報：開發(fā)難度：前景展望：基本要義：依托周邊豐富的旅游資源而建，有別于傳統(tǒng)住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目。較一般的住宅，旅游地產的特點和優(yōu)勢在于他是旅游業(yè)和房地產業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和較高的投資價值。業(yè)界樣本：華僑城的四大主題公園，錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗和歡樂谷操作要點：自然的獨占性，自然景觀+人文景觀以及配套完善操作難點：前期投入大，回收期慢（三）、地產+物流：電商時代的線下商機代表企業(yè)：中糧集團、沃爾瑪、阿里巴巴商業(yè)模

3、式：倉租+租金利潤回報：開發(fā)難度：前景展望：基本要義：自電子商務盛行后，一直備受關注。所謂物流地產，指的是由企業(yè)選地建成相關物流設施后，再轉租給制造商、零售商、物流公司等客戶，并組織資產管理隊伍進行物業(yè)管理，提供物業(yè)相關服務。樣本企業(yè)：阿里巴巴的菜鳥網絡在天津、上海、廣州、武漢等布局物流地產，全國已有2000余個網點，總投資規(guī)模超過3000億。操作要點：處于區(qū)域交通骨干網絡連接點操作難點：招租能力、投資大，回報期長（四）、地產+文化：為不動產插上想象的翅膀代表開發(fā)商：萬科、保利、綠地、華潤商業(yè)模式：住宅+文化配套利潤回報：開發(fā)難度：前景展望：基本要義：文化地產是以文化軟實力為核心競爭力的房地產

4、開發(fā)模式，是用文化引領規(guī)劃、建筑設計、園林景觀、營銷體系、物業(yè)服務的系統(tǒng)工程。文化地產是把“死建筑”變成“活建筑”。 比如博物館模式：北京798，比如商旅文聯合開發(fā)：上海城隍廟。樣本企業(yè)：萬科的良渚文化村操作要點：能夠和政府站在統(tǒng)一的戰(zhàn)線，幫助政府完成它的社區(qū)工作，或者它的一些政績。拿地就是一種支持，或是得到政府很大的補貼也是支持，或者得到領導的光顧也是一種支持。操作難點：運營是核心，也是難點。（五）、地產+養(yǎng)老：老齡社會的鉑金商機代表企業(yè)：萬科、復星、濱海商業(yè)模式：地產+養(yǎng)老收費利潤回報：開發(fā)難度：前景展望：基本要義：據中國社科院老年研究所測算，目前我國養(yǎng)老市場的商機大約為4萬億，這個數字在

5、2030年后達到13萬億。如在總量巨大的老年人口中，只要有10%入住養(yǎng)老社區(qū)，就有可能在未來三年產生至少4500個養(yǎng)老地產項目需求?？煽紤]的“養(yǎng)老文化”概念營銷模式；產業(yè)鏈延伸模式 ：老年服務業(yè)、老年房地產業(yè)、老年醫(yī)療保健業(yè)、老年用品業(yè)、老年旅游業(yè)、老年娛樂文化產業(yè)、老年咨詢服務業(yè)、老年金融投資業(yè)。養(yǎng)老地產是整合投資、開發(fā)、建設、運營、醫(yī)療、保險、服務等各個層面資源的系統(tǒng)工程。收費模式有會員制、抵押制、租金制、月費制等。樣本企業(yè)：北京萬科的幸福匯、上海復星的星堡中匯、天津濱海的云杉鎮(zhèn)操作要點：養(yǎng)老系統(tǒng)資源的集成，醫(yī)、食、行、住、樂的集成。操作難點：運營（六）、地產+醫(yī)療：潛力巨大的醫(yī)療市場代表

6、企業(yè)：萬通、綠城、珠江商業(yè)模式：多元模式利潤回報：開發(fā)難度：前景展望：基本要義：醫(yī)療地產起源于美國，在美國以醫(yī)療辦公產業(yè)為主，并且多為租賃的方式。在中國則是打造成醫(yī)藥城的方式，或者以獨特先進的醫(yī)療服務與設施提升房產品質。醫(yī)療服務在中國GDP比重只3%，而在美國等發(fā)達國際則達到15-20%。馮侖講，醫(yī)療行業(yè)就業(yè)系數大、需求彈性大，且是高增長行業(yè)，如果地產和醫(yī)療結合，發(fā)展中高檔醫(yī)院，則是個能賺錢的出路。樣本企業(yè)：珠江地產與從化市簽約打造一個集醫(yī)療、養(yǎng)生、教育、休閑、養(yǎng)老、總部經濟于一體的項目。操作要點：醫(yī)療資源的集成操作難點：后期運營管理（七）、地產+教育：學區(qū)房神話的號召力代表企業(yè)：碧桂園、凱德

7、置地、盤古商業(yè)模式：教育收費+產品溢價利潤回報：開發(fā)難度：前景展望：基本要義：地產通過投資、合作等方式引進一所或多所高質量的學校，可以更好地為自己所開發(fā)項目的居民提供高水平的教育，提升開發(fā)商的品牌，提高產品的號召力和溢價能力樣本企業(yè)：重慶的魯能星城、深圳世紀花城引入深圳實驗學校、廣東碧桂園建立碧桂園學校（廣東省唯一實施國際文憑的大學預科項目和中學預科項目）操作要點：高質量的、獨特的學校資源引入操作難點：學校性質、學校產權、辦學政策（八）、地產+城市配套：人與城市的服務機會代表開發(fā)商：萬科商業(yè)模式：產品溢價利潤回報：開發(fā)難度：前景展望：基本要義：城市運營商解釋為：圍繞城市的總體發(fā)展目標和發(fā)展規(guī)劃

8、，充分運用市場化的機制和手段，通過發(fā)揮企業(yè)的產業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，結合城市發(fā)展的特殊機遇，在滿足城市居民需求的同時，使自己的開發(fā)項目能夠成為城市建設的有機組成部分。樣本企業(yè)：萬科（九）、地產+農業(yè)：打造未來住宅體驗樂園、發(fā)展全新的產業(yè)代表開發(fā)商：深圳觀瀾山水田園農莊/上海馬陸葡萄旅游休閑區(qū)商業(yè)模式：多種模式（地產開發(fā)、餐飲、旅游、農業(yè)產業(yè)）利潤回報：開發(fā)難度：前景展望：基本要義：專項種植（草莓、琵琶或者其他）：以產業(yè)化運營模式打造高科技、高附加值農業(yè)發(fā)展種植基地。農業(yè)莊園地產：以休閑、度假、養(yǎng)生地產開發(fā)，完善基礎配套建設，輔助農業(yè)經濟發(fā)展，實現高附加值的短線投資收益，中長線投資收益。農業(yè)觀光：農

9、業(yè)資源的高效利用和管理，實現農業(yè)綜合體的集成與發(fā)展。中長線投資收益。樣本企業(yè)：無關于工業(yè)地產模式的簡介商業(yè)地產：商業(yè)地產是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式，包括住宅或寫字樓等底商、購物中心、綜合市場等。工業(yè)地產：工業(yè)地產是指以用于工業(yè)生產、倉儲、運輸、配套等各種用途的房地產形式，包括廠房、倉儲、工業(yè)配套等。商業(yè)地產與工業(yè)地產內涵截然有別：二者都不單純是地產，區(qū)別于單純的工業(yè)或者商業(yè)，而兼有地產、工業(yè)或商業(yè)、投資等多重特性；房地產和龐大產業(yè)鏈條上的不同類型有機結合產生工業(yè)或者商業(yè)地產；二者都是產業(yè)發(fā)展對于產業(yè)鏈條上各個環(huán)節(jié)要求越來越專業(yè)、越來越精細的必然產物；商業(yè)

10、經營的專業(yè)化、大型化、集中化催生商業(yè)地產；工業(yè)生產的集中化、工業(yè)廠房要求的高標準化、生產與資產經營的專業(yè)化等催生工業(yè)地產。工業(yè)地產與商業(yè)地產比較商業(yè)地產盈利模式 對于開發(fā)商而言，可售可租盈利在于銷售收入或者租金； 對于運營商來說盈利主要在于以高素質、高標準的經營，以獲取穩(wěn)定租金和管理費為利潤主要來源；對于小業(yè)主來說。 開發(fā)商一是通過與制造商合作開發(fā)賺取適當開發(fā)利潤，是自建再通過銷售或者出租獲取利潤； 運營商則以其專業(yè)的素質和優(yōu)質服務賺取租金收人和管理費；小業(yè)主則是自己生產賺取利潤， 是出租獲取租金回報。工業(yè)地產盈利模式商業(yè)地產與工業(yè)地產盈利模式比較商業(yè)地產與工業(yè)地產盈利模式比較項目盈利主體投入

11、收入成本費用利潤盈利模式商業(yè)地產開發(fā)商很大很高高很高售、租、信托運營商小較高低較高管理、租金小業(yè)主小較高很低較高租、自營工業(yè)地產開發(fā)商較大高較高高售、租、信托運營商小較高低高管理、租小業(yè)主小一般很低較高租、自用工業(yè)地產商運營模式1主要以土地溢價增值而獲取利潤 投資開發(fā)商在完成項目基礎設施建設后，進行項目主題包裝與概念推廣，實現項目中部分土地或整體土地的轉讓、出讓給房地產投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產投資開發(fā)商。如美國普洛斯工業(yè)地產集團在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園 。2通過與工業(yè)企業(yè)聯合，按需訂制地產開發(fā)模式而獲利 工業(yè)地產開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進行項目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的

12、產業(yè)企業(yè)強強聯合，按產業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產品項目，同時給予一些生產生活配套的建設與提供，從而實現最低風險下的項目收益。 工業(yè)地產商運營模式3進行項目開發(fā)，通過長期持有經營收益或出售產品獲利 項目投資開發(fā)商進行項目的整體開發(fā)，通過已建成房地產項目的出租、出售或租售結合等方式，實現項目的收益。通常表現為在項目地塊上建造標準的廠房、研發(fā)中心、商住服配套等設施后，進行已定的產業(yè)主題類企業(yè)招商引進，從而獲取項目銷售后所帶來的利潤或長期持有項目而取得經營管理收益或從地產財政稅收返還。如“物流地產商”普洛斯公司在取得土地之后，進行一級開發(fā)包括基礎設施的建設，打造設施平臺，吸引物流企業(yè)入駐。普洛斯只

13、作房地產投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務仍由客戶操作，其本質是開發(fā)商而非物流商。星月集團開發(fā)的上海松江的“大業(yè)領地”等項目亦如此。工業(yè)地產模式總結通過與工業(yè)企業(yè)聯合，按需訂制地產開發(fā)模式而獲利取得土地后，進行項目主題包裝與概念推廣，與已確定主題的企業(yè)聯合，按產業(yè)企業(yè)需求訂制工業(yè)廠房等產品項目，實現最低風險下的項目收益提供針對園區(qū)企業(yè)的服務而獲利為入園企業(yè)提供員工培訓、商務活動以及政府稅收返回的組織等各個方面的服務以土地溢價增值而獲取利潤完成基礎設施建設后，進行項目主題包裝與概念推廣，實現部分或整體土地轉讓、出讓給房地產投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產投資開發(fā)商進行項目開發(fā)，通過長期持有經營收益或出售

14、產品獲利通過已建成房地產項目的出租、出售或租售結合，實現項目收益盈利模式關于養(yǎng)老地產模式的簡介品質保障：軟硬件綜合開發(fā)水平養(yǎng)老服務+房地產開發(fā)主體：民營非企業(yè)機構 民營養(yǎng)老服務公司主體：房地產開發(fā)公司 其他投資企業(yè)盈利來源：1）會員費2）服務費盈利來源：1）產權銷售2）房屋出租養(yǎng)老地產的本質1.社區(qū)居家型一：無障礙居住區(qū)（適老化住宅）2.社區(qū)居家型二：持續(xù)照料全齡社區(qū)3.社區(qū)居家型三：持續(xù)照料退休社區(qū)4.城市型老年公寓5.旅游度假型老年酒店6.機構護理型（養(yǎng)護院、社區(qū)日間照料中心）養(yǎng)老地產的盈利模式（1）盈利模式：銷售產權（無障礙溢價）（2）用地性質：住宅（3）養(yǎng)老配套：無（或很少），主要解決

15、室內外的活動交往空間（4）目標客群：喜歡居家養(yǎng)老的健康活躍老人，或半自理老人；通過社區(qū)外的服務機構提供一定的上門服務即可；社區(qū)內經常組織老年活動（5）典型案例：北京怡?；▓@社區(qū)居家型之一：無障礙居住區(qū)（適老化住宅）（1）盈利模式：銷售產權+會員卡（租金）+月費（2）用地性質：住宅+商服+公建（3）養(yǎng)老配套：以提供介助服務為主（日間照料中心、托老所、微型養(yǎng)老院）（4）目標客群：第二代、第三代就在一個城市，希望與他們生活在一個社區(qū)、每天都能見面的居家養(yǎng)老的老人；社區(qū)內能提供一定的上門服務，并配置半自理、不能自理老人的日托或短期寄養(yǎng)服務；適合老年人的，以及適合年輕人的公共活動設施和公共活動空間，相互

16、融合（5）典型案例：美國太陽城牧場系列社區(qū)居家型之二：持續(xù)照料全齡社區(qū)社區(qū)居家型之三：持續(xù)照料退休社區(qū)（1）盈利模式：銷售產權+會員卡（租金）+月費（2）用地性質：住宅+商服+公建（3）養(yǎng)老配套：老人專用活動設施+提供介助和介護養(yǎng)老服務（4）目標客群：擺脫了工作和家庭的束縛、喜歡與其他老人群居活動的健康老人；需要上門服務，或日托、短期寄養(yǎng)服務，需要在社區(qū)內得到專業(yè)護理的半自理、全自理老人；希望一站式養(yǎng)老、不希望再搬家；第二代、第三代周末來看望或一起居住兩天（5）典型案例：上海親和源社區(qū)居家型之四：城市型老年公寓（1）盈利模式：出租（或出售返租）+統(tǒng)一經營管理（2）用地性質：商服（3）養(yǎng)老配套：

17、提供介助和介護養(yǎng)老服務（4）目標客群：可以離開家但不想離開城市環(huán)境的老人，需要專門的照護（5）典型案例：香港彩頤居社區(qū)居家型之五：旅游度假型老年酒店（1）盈利模式：產權酒店+分時度假+異地連鎖互換（2）用地性質：商服/旅游（3）養(yǎng)老配套：溫泉+康復+理療+營養(yǎng)膳食+文體活動（4）目標客群：健康活躍老人和部分需要介助的老人，愛好旅游（5）典型案例：今典紅樹林（一卡在手、全國度假）社區(qū)居家型之六：機構護理型（養(yǎng)護院、社區(qū)日間照料中心）（1）盈利模式：一次性入住金（會員卡/押金/租金/消費卡）+月費（2）用地性質：公建/商服/住宅/工業(yè)/農村集體建設用地（3）養(yǎng)老配套：自身（4）目標客群：需要護理的

18、失能、半失能老人（5）典型案例：臺灣雙連贍養(yǎng)中心、北京太申祥和山莊關于健康地產模式的簡介（地產+產業(yè)的一種）健康產業(yè)的三種模式模式一：單一生產功能的產業(yè)園模式 一般位于工業(yè)園區(qū)； 規(guī)模相對較小 需要較強的城市產業(yè)支撐 模式二：以生產功能為主的產業(yè)園模式 隨著產業(yè)人口的不斷聚集，出現滿足產業(yè)人群日常生活需要的配套設施 規(guī)模較大于單一產業(yè)園 模式三：產業(yè)新城模式 滿足整個產業(yè)新城生產、生活、休閑娛樂等多種需求的復合化發(fā)展模式 規(guī)模大、配套全 模式一：單一生產功能的產業(yè)園模式 南京國際健康產業(yè)園項目規(guī)模：園區(qū)占地面積300余畝，建筑面積30萬，總投資5億元以上。 建成后的南京國際健康產業(yè)園將成為南京

19、主城區(qū)內規(guī)模最大、功能最全、環(huán)境最美、服務最優(yōu)的都市產業(yè)園區(qū)。 整體布局：一個中心，辦公服務區(qū)；四個組團，研發(fā)一區(qū)，醫(yī)學研究區(qū)，研發(fā)二區(qū)，物流園區(qū)。 功能定位：以商務辦公、高端醫(yī)療保健、產品研發(fā)和孵化作為園區(qū)的主要功能定位。 園區(qū)服務：為入園企業(yè)創(chuàng)造一流的行政、商務服務體系。 園區(qū)規(guī)劃：健康產業(yè)園以健康養(yǎng)生服務為主題，以商務辦公、高端醫(yī)療保健、產品研發(fā)和孵化作為園區(qū)的主要功能定位。 其中高端醫(yī)療保健主要包括：服務高端人群的第三方體檢；以數字家庭健康網絡為支撐的老中醫(yī)專家門診；以藥膳、針灸、推拿、刮痧為主模式二：以生產功能為主的產業(yè)園模式 中谷生命科學醫(yī)療器械產業(yè)園：項目位置：安徽省寧國市，距離

20、寧國市市區(qū)2公里。 項目規(guī)模：占地近6000畝，其中生產基地占4658畝，用于建設醫(yī)械生產大區(qū)。 項目定位：是一座集生產、商務辦公、技術化、經銷、展會、學校、醫(yī)院、金融、生活、生態(tài)于一體的現代城市化工業(yè)園區(qū)，為醫(yī)療科技企業(yè)提供生產、研發(fā)、銷售一體的特色創(chuàng)業(yè)平臺，具有級別高、定位高、規(guī)模大、品種齊、品味高、服務好的綜合優(yōu)勢。 項目概況：園區(qū)內設有企業(yè)總部，占地200畝，有一個CBD商務中心；倉儲物流、醫(yī)械市場占地502畝，有一個醫(yī)療器械銷售物流中心和醫(yī)械大市場；占地114畝的會展、酒店休閑中心為國際一流的醫(yī)療器械展示中心和信息發(fā)布中心；生活配套中心占地503畝，有一個秀美家園。 模式三：產業(yè)新城

21、模式 天津健康產業(yè)園區(qū)：項目位置：天津市靜海縣團泊新城西區(qū) 項目規(guī)模：占地22.55平方公里，規(guī)劃用地10.65平方公里，生態(tài)配套區(qū)規(guī)劃面積為11.9平方公里，總建筑面積約500萬平方米，總投資為168億元 項目定位：已列入天津十二五規(guī)劃，將以承辦2013年東亞運動會為契機，以建設天津中醫(yī)藥大學、天津醫(yī)科大學國際醫(yī)學城、天津體育學院、天津體育中心、團泊奧特萊斯等為核心，依托區(qū)域優(yōu)美的濱水生態(tài)環(huán)境，打造集體育休閑、科研教育、醫(yī)療康復、生態(tài)居住以及旅游度假等配套服務于一體的可持續(xù)發(fā)展的互動式產業(yè)鏈條，建設具有國際水準的健康產業(yè)示范園區(qū)。三種模式的比較模式一 普通產業(yè)園 模式二 復合產業(yè)園 模式三

22、產業(yè)新城 硬性條件 規(guī)模500畝左右 1500畝左右 3000畝以上區(qū)位位于城市近郊或大工業(yè)園區(qū)內 位于城市遠郊或衛(wèi)星城 城市新區(qū)軟性條件 產業(yè)環(huán)境與周邊科研、教育等其他產業(yè)聯動性、依存度高 與周邊其他產業(yè)聯動性、依存度一般 與周邊其他產業(yè)聯動性、依存度弱，即項目內產業(yè)形成互補，具備獨立城市功能 操作平臺 具有較強的健康產業(yè)運作能力 需要有強勢的醫(yī)療器械、醫(yī)藥生產運作及資源整合能力 以城鎮(zhèn)化為先導理念，具備較強的地產、居住、商務等綜合資源的整合能力 從產業(yè)園發(fā)展到產業(yè)新城的的過程，其實是 1、由單一健康產業(yè)集聚功能向復合的活力新城的過程產業(yè)功能居住.休閑商業(yè)居住功能.產業(yè)功能商業(yè)功能產業(yè)功能產

23、業(yè)園模式普通產業(yè)園復合產業(yè)園產業(yè)新城模式第一代模式第二代模式第三代模式2、由功能主義向城鎮(zhèn)主義發(fā)展的過程普通產業(yè)園復合產業(yè)園產業(yè)新城不單是產業(yè)生產功能，更為重要的城鎮(zhèn)化過程，為城市來更多的就業(yè)、便利的配套 越來越多的產業(yè)人口聚集，逐漸出現商業(yè)、休閑等城市配套，但產業(yè)功能仍然是主流功能至上，主要發(fā)展的是以機械的產業(yè)生產功能為主 關于農業(yè)產業(yè)綜合體的簡介休閑農業(yè)發(fā)展階段模式發(fā)展階段旅游主題主導者市場自發(fā)式萌芽階段不明確，僅作為觀光調劑自發(fā)的個人或群體1 供求關系模糊2 個人需求導向自主式休閑觀光階段有一定的主題和活動安排中小旅行社主動參與經營1 以短期贏利為目的2 產品導向開發(fā)式度假階段有明確主題

24、和系列活動策劃大型（旅游）企業(yè)集團開發(fā)經營管理1 以長期收益為目的2 項目投資導向人均產值達到3000美元時：以市民到農村觀光旅游為特點的農業(yè)會迅速發(fā)展起來人均產值達到7000美元時：上升到名副其實的休閑階段，市民不僅到農村旅游，而且最主要是在農場食宿（重慶主城區(qū)人均產值按近7000美元，人們的經濟基礎與生活方式均已達到農業(yè)休閑階段的要求） 人均產值達達到13000美元： 開始進入了度假農業(yè)階段。一些家庭農場逐漸從一般農場演變?yōu)樾蓍e度假農場各地休閑農業(yè)實踐和經驗 日本觀光農業(yè)：觀光農業(yè)概念的起源地 代表案例：富田農場臺灣觀光農業(yè)：生產、生活、生態(tài)等“三生”功能綜合于 一體的都市型的休閑農業(yè) 。

25、 代表案例：九斗村休閑農場國內觀光農業(yè)：吸收國外成功經驗，休閑農業(yè)進入快速 發(fā)展階段。 代表案例：上海馬陸葡萄旅游休閑區(qū) 深圳觀瀾山水田園農莊 成都三圣花鄉(xiāng)鄉(xiāng)村旅游區(qū)近年來，伴隨全球農業(yè)的產業(yè)化發(fā)展，人們發(fā)現，現代農業(yè)不僅具有生產性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收人的增加，閑暇時間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在生態(tài)、自然的農村環(huán)境中放松自己，于是觀光農業(yè)應運而生并快速發(fā)展。中國休閑農業(yè)的發(fā)展意義與發(fā)展趨勢 解決三農問題和建設社會主義新農村的政策背景 拉動農業(yè)區(qū)域經濟增長 推動社會文化發(fā)展 環(huán)境保護與改善

26、政府支持、戰(zhàn)略高度、快速發(fā)展 休閑生活需求 項目地塊 優(yōu)越的自然環(huán)境特色高效的種植基地政策環(huán)境 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的政策導向社會環(huán)境 城市發(fā)展、人口老齡化等因素，進入郊區(qū)化的啟動階段自然生態(tài)的田園生活、休閑觀光農業(yè)被人們日漸關注 休閑農業(yè)產業(yè)的快速興起 產業(yè)開發(fā) 政策扶持、融資渠道復合多樣化的開發(fā)組合，可靈活實現短線與長線投資相互補 項目區(qū)位 城市總體規(guī)劃中的特色景區(qū)范疇之內完善的交通網絡1-2個小時經濟圈內農業(yè)產業(yè)綜合體 農業(yè)莊園地產蔬果專項種植休閑觀光農業(yè)農業(yè)綜合體的條件關于互聯網思維對房地產開發(fā)的啟發(fā)（眾籌模式）互聯網思維對房地產商的借鑒價值 九大互聯網思維（趙大偉）：用戶思維、簡約思維、極致

27、思維、迭代思維、流量思維、社會化思維、大數據思維、平臺思維、跨界思維。 最核心的是用戶思維和社會化思維：互聯網思維可以更好的聯系對接開發(fā)商的產品服務與客戶的需求； 對于開發(fā)商，可以按客戶需求生產、產品去化無風險，通過預收定金及房款，降低資金占用，減少財務費用，因此也可以接受更低的利潤水平。 對于購房者，可以通過更多的產品選擇來更好的滿足自身需求，同時通過預付定金及房款，以更低的價格獲得房源 。 普通開發(fā)模式和互聯網思維下的新開發(fā)模式之間的成本差異成本費用科目 普通開發(fā)模式新開發(fā)模式 政策支持的新開發(fā)模式 土地成本 固定 固定 固定 建設成本固定固定固定營銷費用銷售額的2% 0銷售額的2% 管理

28、費用銷售額的2% 銷售額的2% 銷售額的2% 財務費用銷售額的8%00營業(yè)稅費及附加銷售額的5.6% 銷售額的5.6% 銷售額的5.6% 土地增值稅預征按銷售額的3% 預征按銷售額的3% 0所得稅預征按銷售額的3% 預征按銷售額的3% 預征按銷售額的1.7% 開發(fā)商銷售凈利潤率15%10%10%計算說明：新開發(fā)模式通過互聯網思維的營銷費用基本為零，該項費用包括營銷團隊費用、營銷推廣費用、示范區(qū)等展示道具費用等； 新開發(fā)模式通過預收定金和房款，且在取得預售證后就可以實現 100%售罄回款，雖然前期占用土地成本，但后期工程款的支出滯后，實際 IRR 水平高，可視同財務費用為零； 新開發(fā)模式下開發(fā)商

29、銷售凈利潤率雖然僅為 10%，但是由于高的周轉率， IRR水平應可高于 20%以上； 政策支持的新開發(fā)模式，由于土地增值稅和所得稅政府采用預征模式，各地預征稅率不同，但按新開發(fā)模式，土地增值稅的增值率基本為零，無須繳納土增稅，所得稅按實繳納為利潤的 1/3約為售價的 1.7%，所以該項的實現需要政府政策支持對預征稅款按實結算后返還。 舉例說明： 互聯網思維對房地產的售價水平降低多少，舉例說明，按樓面地價 1800 元/平，建本 2000元/平的項目為例： 普通模式假設銷售價格為 X，計算公式：X-1800-2000-(2%+2%+8%)X-(5.6%+3%+3%)X=15%X，計算得出X=59

30、74（元/平） 新模式假設銷售價格為 Y，計算公式：Y-1800-2000-2%Y-（5.6%+3%+3%)Y=10%Y，計算得出 Y=4973（元/平） 政策支持新模式，假設銷售價格為 Z，計算公式 ：Z-1800-2000-2%Z-(5.6%+1.7%)Z=10%Z，計算得出 Z=4708（元/平） 新模式下銷售價格為4973元/平，普通模式下銷售價格為5974元/平，則售價降低1001元/平，降幅為16.7%。如政策支持下新模式售價降低1266元/平，降幅為21.2%。比較可見，通過降低營銷費用、財務費用、與風險對應的利潤水平及潛在的稅收費用，可以大幅降低房屋銷售價格，使購房者獲得實惠，

31、而開發(fā)商通過預定降低了銷售風險，提高了周轉，IRR 水平較高，互聯網思維對房地產開發(fā)模式是具有借鑒作用的。 關于快周轉的思考快周轉的意義在利潤率一定的情況下，選擇快周轉，則意味著以更快的速度獲取更多的利潤。基于快周轉的企業(yè)盈利模式，可以更容易實現企業(yè)規(guī)模的快速擴張；有了規(guī)模，則意味著對市場的影響力，意味著在拿地與融資方面的優(yōu)勢。對房企而言，在當前競爭進入肉搏戰(zhàn)的大勢下，拿地與融資優(yōu)勢意味著什么，顯然不言而喻。因此，快周轉已成為當前我們必須的選擇。快周轉的難點項目選擇出現大的瑕疵：所在區(qū)域市場容量小，項目周邊不利因素明顯；在開發(fā)流程前期，決策周期長、環(huán)節(jié)多，決策效率低下；在生產施工階段，時間節(jié)點

32、難以把握、風險預警遲緩，工程進度難以準點到達；在營銷去化階段，營銷定位不準確、蓄客能力弱，定價不合理、銷售成交能力不足，去化慢?？熘苻D的邏輯基因好開得快建得快賣得快怎樣做到基因好？市場容量足夠大。項目選址要考慮區(qū)域市場人口量、區(qū)域經濟發(fā)展情況、區(qū)域市場房產年成交量、區(qū)域市場房產成交增加率，在市場人口量不足、經濟發(fā)展水平低、房產年成交量低和增長率低的市場，即便是開得快、修得快但賣不快的結果。項目定位必須準。項目的主流客群是誰？項目產品風格怎樣？項目的戶型面積及戶型配比如何？項目的獨特文化氣質是什么？區(qū)別于競品樓盤的特堵優(yōu)勢是什么？如果沒有對微觀和中觀市場進行充分深入的研究，則會造成開得快、修得快

33、但賣不出的結果。項目無明顯瑕疵。明顯瑕疵會造成客戶接受難度大，項目周邊有垃圾站、化工廠、加氣站、變電站、大型停車場、物流園、貧民窟、安置房等。怎樣做到開得快？將規(guī)劃設計工作合理前置。業(yè)內標桿一般在土地決策階段就進行規(guī)劃研究和初步設計；一般項目概念設計3天即可完成，多數項目可以在獲得土地后10天內開工。獲得土地權證后，立刻進行開發(fā)，從拿地到預售平均只要6-9個月。設計管理全面優(yōu)化提升協(xié)同效率。通過專項計劃將項目的全過程進行工作任務分解，賦予各工作任務明確的時間、責任主體，明確工作任務的搭接與穿插關系，讓項目參與各方互相承諾，協(xié)調一致地快速推進項目邁向成功。產品建造標準化提高設計過程效率。通過制定

34、建筑戶型標準、建筑風格選擇、產品建造標準、成本標準，以壓縮技術決策工期，提高設計過程工作效率。決策點優(yōu)化，提高縱向審批效率。通過階段性成果管理，提升上下游協(xié)同效率。如召開設計成果評審會，把相關業(yè)務部門以及領導召集在一起，對設計成果進行把關，核對設計要求或建議，以壓縮不同部門、不同領導對設計成果的評審時間。如何做到建得快？分級計劃明晰進度管理責任。項目計劃分為集團關鍵節(jié)點計劃、項目主計劃、項目專項計劃和樓棟施工計劃四級。根據集團、項目公司的權責范圍，將項目計劃進行相應的分解，各層級分別負責其對應的計劃，實現層層聚焦，降低了項目進度管理的難度。關鍵節(jié)點提前預警鎖定進度時點。在項目進度的不同階段對工

35、作進行風險預估，對進度可能落后的關鍵節(jié)點進行提前預警，分別設置中期預警、到期前置預警。重大里程碑事件提前30天預警，重要項目階段提前15天預警。運營會議體系有效排除進度風險。對于已經提出預警的關鍵節(jié)點以及階段性成果，可以通過“管理周例會+雙周運營會+月度運營會議”體系進行協(xié)調。相關責任人匯報預警內容，各職能線群策群力發(fā)現問題分析解決問題，并通過集團總裁辦協(xié)調公司資源，多條業(yè)務線配合對相關工作進行調整修正，保證進度關鍵節(jié)點準點到達。如何做到賣得快？項目總貨值管理確?？焖偃セ睦麧櫟拙€。在“項目總貨值”指導下進行定、調價。在實現快速去化的同時，依據總貨值算出每批推盤定價的空間和底線，保證整個項目銷售的總利潤不低于目標總值，從而避免為一味追求去化率進行大幅降價導致項目總體虧損