工程計(jì)量與造價(jià)管理-投資估算

1、工程計(jì)量與造價(jià)管理第9章投資估算9.1 投資估算內(nèi)容及其編制依據(jù)9.2 投資估算的階段劃分及精度要求9.3 投資估算的準(zhǔn)確性9.4 投資估算的編制方法9.5工程項(xiàng)目投資估算實(shí)例9.1 投資估算內(nèi)容及其編制依據(jù)投資估算的內(nèi)容投資估算編制依據(jù)（不講）投資估算的內(nèi)容 項(xiàng)目總投資是指從投資項(xiàng)目籌建開始到項(xiàng)目報(bào)廢為止所發(fā)生的全部投資費(fèi)用。包括項(xiàng)目建設(shè)期和籌建期投入的建設(shè)投資、建設(shè)期利息和項(xiàng)目建成投產(chǎn)后所需的流動(dòng)資金。 項(xiàng)目總投資建設(shè)投資建設(shè)期利息流動(dòng)資金 項(xiàng)目總投資預(yù)備費(fèi)工程費(fèi)用建設(shè)投資建設(shè)期借款利息流動(dòng)資金工程建設(shè)其他費(fèi)用價(jià)差預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)建筑工程費(fèi)設(shè)備及工器具購置費(fèi)安裝工程費(fèi)形成流動(dòng)資產(chǎn)分別形成固

2、定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、其他資產(chǎn)形成固定資產(chǎn)形成固定資產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)投資建設(shè)投資靜態(tài)部分建設(shè)投資動(dòng)態(tài)部分建筑工程費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)設(shè)備及工器具購置費(fèi)價(jià)差預(yù)備費(fèi)安裝工程費(fèi)建設(shè)期貸款利息工程建設(shè)其他費(fèi)用建設(shè)投資可分為靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩部分 機(jī)會(huì)研究 30%以內(nèi) 初步可行性研究 20%以內(nèi) 可行性研究 10%以內(nèi) 項(xiàng)目評(píng)估 10%以內(nèi) 要求： 1、工程內(nèi)容和費(fèi)用構(gòu)成齊全，計(jì)算合理，不 重復(fù)計(jì)算，不改變估算標(biāo)準(zhǔn)，不高估或漏算； 2、選用指標(biāo)應(yīng)與具體工程相符； 3、投資估算精度應(yīng)能滿足各個(gè)階段的要求。投資項(xiàng)目前期工作9.2 投資估算的階段劃分及精度要求9.3 投資估算的準(zhǔn)確性投資估算所需資料的可靠程度；項(xiàng)目本身的內(nèi)容和復(fù)雜程

3、度；項(xiàng)目所在地的自然條件；項(xiàng)目的建設(shè)工期和有關(guān)建筑材料、設(shè)備價(jià)格等的浮動(dòng)幅度；項(xiàng)目所在地的城市基礎(chǔ)設(shè)施情況；項(xiàng)目設(shè)計(jì)深度和詳細(xì)程度；項(xiàng)目估算編制人員的經(jīng)驗(yàn)和水平等。一、 投資估算的精度的影響因素注意不同時(shí)間和地區(qū)差價(jià)的調(diào)整；注意留適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費(fèi)；注意項(xiàng)目投資總額的局部合理與綜合平衡；編制投資估算時(shí)要實(shí)事求是，注重客觀實(shí)際；注意使用外匯采購材料或設(shè)備時(shí)的兌換率等 。二、 投資估算的注意事項(xiàng)9.4 投資估算的編制方法工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目靜態(tài)投資估算常用的方法民用項(xiàng)目靜態(tài)投資估算常用的方法價(jià)差預(yù)備費(fèi)的估算建設(shè)期貸款利息的估算流動(dòng)資金的估算投資估算表工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目靜態(tài)投資估算常用的方法資金周轉(zhuǎn)率法（不常用，不

4、講）單位生產(chǎn)能力估算法生產(chǎn)能力指數(shù)法比例估算法系數(shù)估算法1.單位生產(chǎn)能力估算法： 擬建項(xiàng)目的投資額 已建類似項(xiàng)目的投資額 已建類似項(xiàng)目的生產(chǎn)能力 擬建項(xiàng)目的生產(chǎn)能力 不同時(shí)期、不同地點(diǎn)的定額、單價(jià)、費(fèi)用變更等綜合調(diào)整系數(shù)該方法將項(xiàng)目的建設(shè)投資與其生產(chǎn)能力的關(guān)系視為簡(jiǎn)單的線性關(guān)系，估算簡(jiǎn)便迅速，但精確度較差。這種方法要求擬建項(xiàng)目與所選取的已建項(xiàng)目類似，僅存在規(guī)模大小和時(shí)間上的差異。已知2005年建設(shè)污水處理能力10萬立方米/日的污水處理廠的建設(shè)投資為10000萬元，2010年擬建一個(gè)污水處理能力為15萬立方米/日的污水處理項(xiàng)目，工程條件與2005年已建項(xiàng)目類似，調(diào)整系數(shù)CF為1.25，試采用單位

5、生產(chǎn)能力估算法估算該擬建項(xiàng)目的建設(shè)投資額。生產(chǎn)能力指數(shù)法：該公式表明，項(xiàng)目的投資額與生產(chǎn)能力呈非線性關(guān)系，運(yùn)用該方法估算擬建項(xiàng)目建設(shè)投資的重要條件，是要有合理的生產(chǎn)能力指數(shù)。正常情況下0n1。已知2005年建設(shè)的年產(chǎn)50萬噸聚酯項(xiàng)目的裝置投資為100000萬元，2010年擬建年產(chǎn)100萬噸聚酯項(xiàng)目，工程條件與已建項(xiàng)目類似，生產(chǎn)能力指數(shù)n設(shè)定為0.8，調(diào)整系數(shù)CF設(shè)定為1.1，試采用生產(chǎn)能力指數(shù)法估算該擬建項(xiàng)目的裝置投資。3.比例估算法（1）以擬建項(xiàng)目的設(shè)備購置費(fèi)為基數(shù)進(jìn)行估算 擬建項(xiàng)目的建設(shè)投資 擬建項(xiàng)目根據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)貎r(jià)格計(jì)算的設(shè)備購置費(fèi) 已建項(xiàng)目中建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)占設(shè)備購置費(fèi)的百分比 由

6、于時(shí)間因素引起的定額、價(jià)格、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等綜合調(diào)整系數(shù) 擬建項(xiàng)目的其他費(fèi)用 某擬建項(xiàng)目設(shè)備購置費(fèi)為18000元，根據(jù)已建同類項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)資料，建筑工程費(fèi)占設(shè)備購置費(fèi)的25%，安裝工程費(fèi)占設(shè)備購置費(fèi)的11%，該擬建項(xiàng)目的其他有關(guān)費(fèi)用估算為3200萬元，調(diào)整系數(shù) 為1.1， 為1.2，試估算該擬建項(xiàng)目的建設(shè)投資。（2）以擬建項(xiàng)目的工藝設(shè)備投資為基數(shù)進(jìn)行估算 擬建項(xiàng)目工藝設(shè)備投資 已建項(xiàng)目各專業(yè)工程費(fèi)用占工藝設(shè)備投資的百分比例：某擬建年產(chǎn)3000萬噸煉鋼廠，根據(jù)可行性研究報(bào)告提供的已建年產(chǎn)2500萬噸類似工程的主廠房工藝設(shè)備投資約2400萬元。已建類似項(xiàng)目資料：與設(shè)備有關(guān)的其他各專業(yè)工程投資系數(shù)，如表1所示

7、。與主廠房投資有關(guān)的輔助工程及附屬設(shè)施投資系數(shù)，見表2.加熱爐汽化冷卻余熱鍋爐自動(dòng)化儀表起重設(shè)備供電與傳動(dòng)建安工程0.120.010.040.020.090.180.40動(dòng)力系統(tǒng)機(jī)修系統(tǒng)總圖運(yùn)輸系統(tǒng)行政及生活福利設(shè)施工程工程建設(shè)其他費(fèi)0.300.120.200.300.20表1：與設(shè)備投資有關(guān)的各專業(yè)工程投資系數(shù)表2：與主廠房投資有關(guān)的輔助及附屬設(shè)施投資系數(shù)已知擬建項(xiàng)目建設(shè)期與類似項(xiàng)目建設(shè)期的綜合價(jià)格差異系數(shù)為1.25，試用生產(chǎn)能力指數(shù)估算法估算擬建項(xiàng)目的工藝設(shè)備投資額；用系數(shù)估算法估算該項(xiàng)目主廠房投資和項(xiàng)目建設(shè)的工程費(fèi)及其他費(fèi)投資。估算主廠房工藝設(shè)備投資：2400（3000/2500）1.2

8、53600萬元主廠房投資=3600（1+0.86）=6696萬元工程費(fèi)及工程建設(shè)其他費(fèi)=6696（1+1.12）=14195.52萬元（續(xù)）本項(xiàng)目的資金來源為自有資金和貸款，貸款總額為8000萬元，第一年貸款50%，第二年貸款30%，第三年貸款20%，貸款利率8%。建設(shè)前期為1年，建設(shè)期3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第3年投入20%，預(yù)計(jì)建設(shè)期物價(jià)平均上漲率3%，基本預(yù)備費(fèi)率5%，稅率為3.41%。求項(xiàng)目含稅造價(jià)，并編制投資估算表。14195.52+ 14195.52x 5%+價(jià)差預(yù)備費(fèi) +利息價(jià)差預(yù)備費(fèi)的計(jì)算建設(shè)期貸款利息的計(jì)算擬建項(xiàng)目建設(shè)投資估算表序號(hào)工程費(fèi)用名稱系數(shù)建安工程費(fèi)

9、設(shè)備購置費(fèi)工程建設(shè)其他費(fèi)合計(jì)比例（%）1工程費(fèi)1.1主廠房1.2動(dòng)力系統(tǒng)1.3機(jī)修系統(tǒng)1.4總圖運(yùn)輸系統(tǒng)1.5行政、生活福利設(shè)施2工程建設(shè)其他費(fèi)3預(yù)備費(fèi)3.1基本預(yù)備費(fèi)3.2價(jià)差預(yù)備費(fèi)4建設(shè)期貸款利息項(xiàng)目建設(shè)投資合計(jì)=（1）+（2）+（3）+（4）系數(shù)估算法（1）朗格系數(shù)法 式中：C總建設(shè)費(fèi)用 E主要設(shè)備費(fèi) Ki管線、儀表、建筑物等項(xiàng)費(fèi)用的估算系數(shù) Kc管理費(fèi)、合同費(fèi)、應(yīng)急費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用的估算系數(shù)建設(shè)投資與設(shè)備購置費(fèi)之比為朗格系數(shù) 例：在北非某地建設(shè)一座年產(chǎn)30萬套汽車輪胎的工廠，已知該工廠的設(shè)備到達(dá)工地的費(fèi)用為2204萬美元。試估算該工廠的投資。朗格系數(shù)法C=EKLC=E（1+Ki)(1+Kj)

10、(1+Km)(1+)朗格系數(shù)KL3.1(a)包括基礎(chǔ)、設(shè)備、絕熱、油漆及設(shè)備安裝費(fèi)E1.43(b)包括上述在內(nèi)的管道工程費(fèi)(a) 1.1(c)直接成本總和（裝置直接費(fèi)）(b) 1.5(d)總費(fèi)用(c) 1.31解：輪胎工廠的生產(chǎn)流程基本上屬于固體流程，因此在采用朗格系數(shù)法時(shí)，全部數(shù)據(jù)應(yīng)采用固體流程的數(shù)據(jù)?，F(xiàn)計(jì)算如下：（1）設(shè)備到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的費(fèi)用2204萬美元。（2）根據(jù)前表計(jì)算費(fèi)用（a）（a）=E1.43=22041.43=3151.72（萬美元）則設(shè)備基礎(chǔ)、絕熱、刷油及安裝費(fèi)用為：3151.722204947.72（萬美元）（3）計(jì)算費(fèi)用（b）（b）=E1.431.1=22041.431.1=3

11、466.89（萬美元）則其中配管（管道工程）費(fèi)用為：3466.893151.72=315.17（萬美元）（4）計(jì)算費(fèi)用（c）即裝置直接費(fèi)（c）E1.431.11.55200.34（萬美元）則電氣、儀表、建筑等工程費(fèi)用為：5200.343466.891733.45（萬美元）（5）計(jì)算投資CCE1.431.11.5l.3l6812.45（萬美元）則間接費(fèi)用為：6812.455200.341612.11(萬美元)由此估算出該工廠的總投資為6812.45萬美元，其中間接費(fèi)用為1612.11萬美元(2) 比例估算法 I擬建項(xiàng)目的建設(shè)投資 K已建項(xiàng)目主要設(shè)備投資占擬建項(xiàng)目投資的比例 n設(shè)備種類數(shù) Qi第i

12、種設(shè)備的數(shù)量 Pi第i種設(shè)備的單價(jià)（到廠價(jià)格）民用項(xiàng)目靜態(tài)投資估算常用的方法指標(biāo)估算法模擬概算法（不講）指標(biāo)估算法建設(shè)項(xiàng)目總投資建設(shè)投資流動(dòng)資金工程費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用預(yù)備費(fèi)建設(shè)期利息建筑工程費(fèi)設(shè)備購置費(fèi)安裝工程費(fèi)建設(shè)管理費(fèi)可行性研究費(fèi)研究試驗(yàn)費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)勞動(dòng)安全衛(wèi)生評(píng)價(jià)費(fèi)場(chǎng)地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)引進(jìn)技術(shù)和引進(jìn)設(shè)備其它費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)市政公用設(shè)施建設(shè)及綠化補(bǔ)償費(fèi)建設(shè)用地費(fèi)專利及專有技術(shù)使用費(fèi)生產(chǎn)準(zhǔn)備及開辦費(fèi)住宅開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總序號(hào)內(nèi)容公式參考標(biāo)準(zhǔn)1工程費(fèi)1.1+1.2+1.31.1建筑工程費(fèi)1700元/平米1.2安裝工程費(fèi)350元/平米1.3設(shè)備及工器

13、具購置費(fèi)2工程建設(shè)其他費(fèi)2.1+2.2+2.32.1項(xiàng)目用地取得費(fèi)用2.1.1+2.1.2+2.1.32.1.1征地補(bǔ)償費(fèi)用2.1.2拆遷補(bǔ)償費(fèi)用2.1.3土地出讓金？元/畝2.2與項(xiàng)目有關(guān)的其他費(fèi)用2.2.1+2.2.112.2.1建設(shè)單位管理費(fèi)2.2.1.1+2.2.1.22.2.1.1建設(shè)單位管理費(fèi)見文檔2.2.1.2工程監(jiān)理費(fèi)發(fā)改委2007 670號(hào)文2.2.2可行性研究費(fèi)計(jì)投資1999 12832.2.3研究試驗(yàn)費(fèi)2.2.4勘察設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)價(jià)格200210號(hào)2.2.5環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)計(jì)價(jià)格2002125號(hào)2.2.6勞動(dòng)安全衛(wèi)生評(píng)價(jià)費(fèi)2.2.7場(chǎng)地準(zhǔn)備臨時(shí)設(shè)施費(fèi)2.2.8引進(jìn)技術(shù)和引進(jìn)設(shè)備其

14、他費(fèi)2.2.9工程保險(xiǎn)費(fèi)千分之三至千分之六2.2.10特殊設(shè)備安全監(jiān)督檢驗(yàn)費(fèi)2.2.11市政公用設(shè)施費(fèi)140元/平米2.3與企業(yè)未來生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的其他費(fèi)用3不可預(yù)見費(fèi)4建設(shè)期貸款利息5稅金（一）土地費(fèi)用估算開發(fā)項(xiàng)目土地費(fèi)用是指取得開發(fā)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。主要有以下幾種： 劃撥或征用土地的土地征用拆遷費(fèi)、出讓土地的土地出讓地價(jià)價(jià)款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資是由固定資產(chǎn)投資（即工程造價(jià)）和流動(dòng)資金（即流動(dòng)資產(chǎn)投資，較少，略）二部分構(gòu)成。 （二）工程費(fèi)用估算1.建筑工程費(fèi)的估算建筑工程投資估算一般采用以下方法：（1）單位建筑工程

15、投資估算法 建筑工程投資估算法，以單位建筑工程量投資乘以建筑工程總量計(jì)算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般以單位建筑面積（m2）的投資，乘以相應(yīng)的建筑工程總量計(jì)算建筑工程費(fèi)。（2）單位實(shí)物工程量投資估算法 單位實(shí)物工程量投資估算法，以單位實(shí)物工程量的投資乘以實(shí)物工程量計(jì)算。（3）概算指標(biāo)投資估算法 對(duì)于沒有上述估算指標(biāo)且建筑工程費(fèi)占總投資比例較大的項(xiàng)目，可采用概算指標(biāo)估算法。 預(yù)備費(fèi)是指投資估算時(shí)用以處理實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用與估算發(fā)生的費(fèi)用不相符而追加的費(fèi)用，包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)兩大部分。 1.基本預(yù)備費(fèi)又稱為不可預(yù)見費(fèi)，是指在初步設(shè)計(jì)及概算內(nèi)難以預(yù)料的工程費(fèi)用。用公式表示為： 基本預(yù)備費(fèi)(工程費(fèi)+工程建設(shè)

16、其他費(fèi))基本預(yù)備費(fèi)率 2.漲價(jià)預(yù)備費(fèi)又稱為價(jià)差預(yù)備費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)期間由于價(jià)格等變化引起工程價(jià)格變化的預(yù)測(cè)預(yù)留費(fèi)用。 9.4.4 預(yù)備費(fèi)例 某住宅小區(qū)，建設(shè)期為3年，在3年建設(shè)期中，第一年貸款額為300萬元，第二年貸款額為600萬元，第三年貸款額為400萬元，貸款年利率為6%。計(jì)算該住宅小區(qū)建設(shè)期貸款利息。 解：第一年建設(shè)期貸款利息=（年初貸款本息累計(jì)+本年貸款額2）年利率=（0+3002）6%=9（萬元） 第二年建設(shè)期貸款利息=（年初貸款本息累計(jì)+本年貸款額2）年利率=（300+9+6002）6%=36.54（萬元） 第三年建設(shè)期貸款利息=（年初貸款本息累計(jì)+本年貸款額2）年利率

17、=（300+9+600+36.54+4002）6%=68.73（萬元） 該住宅小區(qū)建設(shè)期貸款利息=9+36.54+68.73=114.27（萬元） 9.4.5 建設(shè)期利息建設(shè)期每年應(yīng)計(jì)利息=（年初貸款本息累計(jì)+本年貸款額2） 年利率補(bǔ)1：住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售期成本估算 住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售期成本包括銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 銷售費(fèi)用又可稱為經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，是指為銷售商品住宅而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括利息支出（不能與前面開發(fā)期利息支出重復(fù)計(jì)算）和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。 （一）住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售收入估算 住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售收入是指銷售商品住宅所獲得的收入。（二）住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加估算 在住宅開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算時(shí)，主要使用土地增值稅和銷售稅金及附加的估算。 銷售稅金及附加 住宅開發(fā)項(xiàng)目在具體測(cè)算銷售稅金及附加時(shí)，一般按住宅開發(fā)項(xiàng)目