培訓(xùn)講座：物業(yè)管理法規(guī)（共104頁）

1、物業(yè)管理法規(guī)物業(yè)管理法規(guī)一、課程的性質(zhì)和任務(wù)物業(yè)管理法規(guī)是物業(yè)管理專業(yè)開設(shè)的一門重要的必修課。這是一門理論性、應(yīng)用性較強(qiáng)的課程，它主要為培養(yǎng)適應(yīng)現(xiàn)代社會生活，符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)要求的具有大專水平的應(yīng)用型物業(yè)管理人才服務(wù)的。 通過學(xué)習(xí)本課程，要使學(xué)生能夠掌握物業(yè)管理法規(guī)的基礎(chǔ)知識；加強(qiáng)對我國現(xiàn)行的物業(yè)管理法律、法規(guī)的認(rèn)識和理解；增強(qiáng)法制觀念并使其初步具有運(yùn)用自己掌握的法律知識觀察、分析、處理有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)問題的能力。緒 論學(xué)習(xí)目的與要求了解：1、狹義物業(yè)的三個特征；2、物業(yè)管理立法原則；3、物業(yè)管理法效力等級應(yīng)遵循的原則；4、法、日、德、美、港、臺物業(yè)管理立法概況掌握：1、物業(yè)管理的概念；2

2、、物業(yè)管理的特點(diǎn)；3、物業(yè)管理立法的概念；4、物業(yè)管理立法的主要內(nèi)容；5、物業(yè)管理法的地位和作用重點(diǎn)掌握：1、物業(yè)管理法概念；2、物業(yè)管理的法律體系；3、物業(yè)管理立法效力等級和效力范圍物業(yè)管理與物業(yè)管理法一、“物業(yè)管理”的詞義分析：（一）“物業(yè)”的含義：“物業(yè)管理”中的“物業(yè)”一詞源自英語real property和real estate ，是指包含房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的不動產(chǎn)權(quán)益或不動產(chǎn)。漢語“物業(yè)”一詞，其廣義是指人們生活和生產(chǎn)勞作所依賴、所利用的物質(zhì)環(huán)境條件和歸屬一定主體所有的，包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)在內(nèi)的財產(chǎn)；狹義僅指不動產(chǎn)。廣義 ：是指人們生活和生產(chǎn)勞作所依賴、所利用的物質(zhì)環(huán)境條件和歸屬一定

3、主體所有的，包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)在內(nèi)的財產(chǎn) 狹義 ：“物業(yè)”是指一定建設(shè)用地范圍內(nèi)已建成并投入使用、已確定業(yè)主權(quán)益的各類房屋及與之相配套的附屬設(shè)施和相關(guān)的場地。 狹義的“物業(yè)”獨(dú)特屬性 ：1、“物業(yè)”是不動產(chǎn) 2、“物業(yè)”具有單元性 3、“物業(yè)”具有空間和環(huán)境性 （二）“管理”的含義（三）“物業(yè)管理”的含義：“物業(yè)管理”是指業(yè)主通過對選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 二、物業(yè)管理法的概念是物業(yè)管理企業(yè)據(jù)以和業(yè)主簽約、據(jù)以合法管理業(yè)主物業(yè)的具有民法性質(zhì)，并受行政法、經(jīng)濟(jì)法規(guī)制的法律

4、規(guī)范的總稱。物業(yè)管理立法一、物業(yè)管理立法的概念廣義 ：對物業(yè)管理關(guān)系進(jìn)行調(diào)整的所有法律規(guī)范 狹義 ：物業(yè)管理公司對物業(yè)的管理和服務(wù) 二、物業(yè)管理立法的原則指在物業(yè)管理法律、法規(guī)創(chuàng)制過程中必須堅持的指導(dǎo)方針和工作準(zhǔn)則 在我國，現(xiàn)階段的物業(yè)管理立法具體應(yīng)包括以下幾項(xiàng)原則： （一）實(shí)事求是，因地制宜（二）科學(xué)的創(chuàng)見性（三）協(xié)調(diào)配套（四）保障物業(yè)合理使用（五）依法維權(quán)，自治自律三、物業(yè)管理的立法體制及其法律體系立法體制 ：是指按照憲法和法律的規(guī)定，國家機(jī)關(guān)立法權(quán)限劃分的情形和狀態(tài)。 法律體系 ：指一國由其不同部門法所構(gòu)成的現(xiàn)行法整體 我國物業(yè)管理立法體制是以憲法為根本大法、以法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)

5、為不同層級規(guī)范的一元化的立法體制。而我國物業(yè)管理法律體系則是由憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章等構(gòu)成的有機(jī)整體。（一）憲法對物業(yè)管理的立法、司法均有最高指導(dǎo)作用。 （二）法律包含了調(diào)整一般民事、經(jīng)濟(jì)關(guān)系的基本法律和調(diào)整具體民事、經(jīng)濟(jì)關(guān)系的專門法律。 （三）行政法規(guī)（四）地方性法規(guī)（五）規(guī)章（六）司法文件（七）政策文件（八）其他規(guī)范性文件 四、物業(yè)管理立法的主要內(nèi)容 （1）明確政府主管部門的職責(zé) （2）對房地產(chǎn)開發(fā)商的要求 （3）明確業(yè)主的權(quán)利和義務(wù) （4）明確業(yè)主大會的職權(quán) （5）明確業(yè)主委員會的職責(zé) 五、我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀評析（1）物業(yè)管理實(shí)踐先行，物業(yè)管理立法跟進(jìn)較慢（2）立法沖突

6、問題有待妥善解決（3）立法創(chuàng)新，亟待努力六、物業(yè)管理立法的效力等級和物業(yè)管理法的效力范圍物業(yè)管理法的效力等級也稱物業(yè)管理法的效力層次，是指我國物業(yè)管理法的的體系中不同表現(xiàn)形式的物業(yè)管理法律規(guī)范在效力方面的等級差別。 物業(yè)管理法的效力范圍指物業(yè)管理法律規(guī)范的約束力所及的范圍，即所謂物業(yè)管理法的生效范圍或適用范圍，包括物業(yè)管理法律規(guī)范的空間效力范圍、時間效力范圍和對人的效力范圍三個方面。1、物業(yè)管理法的空間效力是指物業(yè)管理法律規(guī)范生效的地域范圍，包括域內(nèi)效力和域外效力兩個方面。 2、物業(yè)管理法的時間效力指物業(yè)管理法律規(guī)范的有效期間，包括何時開始生效、何時終止生效和有無溯及力的問題。 3、物業(yè)管理法

7、對人的效力是指物業(yè)管理法律規(guī)范可以適用的主體范圍，即對哪些主體有效。 第一章物業(yè)管理法律規(guī)范基礎(chǔ)知識1.1.1物業(yè)管理法律規(guī)范1.物管法律規(guī)范的一般含義2.物管法規(guī)的構(gòu)成（1）假定（2）處理（3）制裁1.1.2物管法規(guī)的依據(jù)1.憲法2.法律3.行政法規(guī)4.行政規(guī)章5.地方性法規(guī)6.地方性規(guī)章7.其他物管規(guī)范性文件1.1.3物管法規(guī)與其他部門法的關(guān)系1.物管法規(guī)和憲法2.物管法規(guī)和民法3.物管法規(guī)和經(jīng)濟(jì)法4.物管法規(guī)和行政法1.2物業(yè)管理法律關(guān)系1.2.1物管法律關(guān)系的構(gòu)成1.物管法律關(guān)系的概念2.物管法律關(guān)系的構(gòu)成要素（1）主體（2）客體（3）內(nèi)容3.物管法律關(guān)系的種類（1）平等主體之間的平權(quán)

8、關(guān)系（2）不平等主體之間的隸屬關(guān)系1.2.2物業(yè)管理法律事實(shí)1.概念2.分類（1）行為（2）事件1.3物業(yè)管理法律責(zé)任1.3.1一般含義1.3.2構(gòu)成要件1.違法性2.危害性3.可罰性1.3.3物管法律責(zé)任的種類1.物管民事法律責(zé)任（1）違約責(zé)任（2）侵權(quán)責(zé)任（3）無過錯責(zé)任2.物管行政法律責(zé)任3.物管刑事法律責(zé)任1.4我國物業(yè)管理法規(guī)的建設(shè)1.4.1我國物管法規(guī)現(xiàn)狀1.物管部門規(guī)章豐富，地方性法規(guī)規(guī)章豐富，但缺乏國家級法律規(guī)范2.立法涵蓋性和濃度不夠，層次較低3.缺乏科學(xué)的物管理論體系，立法要領(lǐng)不清，指導(dǎo)思想混亂1.4.2物管立法的重要性1.只有通過立法，才能夠強(qiáng)化開發(fā)商承擔(dān)的物管責(zé)任2.只

9、有通過立法，才能規(guī)范物管行業(yè)的行為3.只有通過立法，才能從根本上保證業(yè)主利益4.只有通過立法，才能管理好物管市場案例一2004年5月，陳先生與物業(yè)公司簽訂了新房入住協(xié)議書。6月18日，陳下班后將摩托車未加防盜裝置就停放在小區(qū)內(nèi)。第二天上班時，突然發(fā)現(xiàn)摩托車不翼而飛，便立即報警，此事至今未破案。10月，陳請求法院判令物業(yè)公司賠償摩托車的損失。 民法通則106條規(guī)定：公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的；由于過錯侵害國家集體財產(chǎn)以及他人財產(chǎn)、人身的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。另外即使沒有過錯，但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任 。陳先生與物業(yè)公司簽訂入住協(xié)議書，該合同是物業(yè)公司對陳提供物業(yè)

10、管理服務(wù)的承諾以及陳愿意接受服務(wù)和物業(yè)管理的明確表示。但是雙方并未就陳的財產(chǎn)由物業(yè)公司保管簽訂過保管合同或有其他約定，物業(yè)公司也就無保管陳摩托車的義務(wù)。因此，盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)，但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范只是協(xié)助義務(wù)。 當(dāng)前，由家庭財產(chǎn)失竊而引起的業(yè)主與物業(yè)公司糾紛越來越多。由于上海屬于一個特大型城市，外來流動人口激增，業(yè)主財產(chǎn)被盜事件時有發(fā)生。在這種情況下許多業(yè)主把業(yè)公司理解為“第二警力”，這是片面的。業(yè)主財產(chǎn)遭損，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任，這個問題需要具體事情具體分析。 案例二2003年8月，虹橋開發(fā)區(qū)一廣場業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂一份物業(yè)管理服務(wù)合同。雙方約定：業(yè)委會將

11、廣場全權(quán)委托物業(yè)公司管理，物業(yè)公司可按市場有關(guān)規(guī)定提12%的管理酬金，費(fèi)用若有剩余則歸業(yè)委會所有。一年合同期滿后，物業(yè)公司拒絕將多余的費(fèi)用歸還業(yè)委會，于是，業(yè)委會訴諸法院。 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司開展物業(yè)管理服務(wù)可以按照酬金制或包干制的方式收取勞務(wù)報酬。采取酬金制的，則節(jié)余的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)歸業(yè)主大會所有，物業(yè)公司不得截留、挪用。 該物業(yè)公司之舉顯然與雙方的約定相悖。目前，業(yè)主通過業(yè)主大會表決由業(yè)委會追訴物業(yè)公司業(yè)委會用房、停車費(fèi)等官司越來越多，說明業(yè)主的維權(quán)意識普遍增強(qiáng)。 案例三有一家小區(qū)業(yè)委會2004年打了五起官司，四輸一贏。贏的是奪得了一間業(yè)委會辦公用房。而輸?shù)氖乔趾α宋飿I(yè)公司的

12、名譽(yù)，須賠償幾萬元。對此業(yè)委會要求每家每戶分?jǐn)値装僭X，但遭到絕大多數(shù)業(yè)主的反對，理由是這五起官司中沒有一起征得業(yè)主大會的表決通過。于是業(yè)委會準(zhǔn)備將拒付訴訟費(fèi)的業(yè)主告上法庭。 國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，誰擁有房地產(chǎn)權(quán)證誰就是業(yè)主。業(yè)主大會是廣大業(yè)主的權(quán)利機(jī)構(gòu)，而業(yè)委會則是一個執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它既不是企業(yè)法人，也不是群眾自治組織，因此無權(quán)作出任何重大決議。包括物業(yè)公司的選聘以及訴訟等有關(guān)廣大業(yè)主切身利益的決定，必須按照規(guī)定，即得到小區(qū)有投票權(quán)的三分之二以上業(yè)主通過并明確授權(quán)才能生效。 目前，一些小區(qū)業(yè)委會越俎代庖現(xiàn)象比較嚴(yán)重，動輒提起訴訟；有的業(yè)委會雖然形式上通過了書面投票表決，而在征詢意見時往往寫上：

13、如果你未在規(guī)定的時間里將征詢意見表寄回業(yè)委會的，則視作你同意訴訟。這種做法是法律本身所禁止的。法律明確規(guī)定：投票表決有三種，即同意、反對、棄權(quán)。因此既不能將棄權(quán)票加在反對票身上，更不能將棄權(quán)票強(qiáng)加到同意票的頭上。 第二章業(yè)主大會與業(yè)主委員會學(xué)習(xí)目的與要求：了解：1.業(yè)主委員會章程的主要內(nèi)容；2.業(yè)主公約的主要內(nèi)容；3.住戶手冊的主要內(nèi)容掌握：1.業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)；2.業(yè)主大會的職責(zé)；3.業(yè)主委員會的職責(zé)2.1業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)2.1.1業(yè)主的概念2.1.2業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)2.2業(yè)主大會2.2.1業(yè)主大會的組成2.2.2首次業(yè)主大會1.前提條件2.籌備條件3.程序2.2.3業(yè)主大會的職責(zé)2.2.4

14、業(yè)主大會2.3業(yè)主委員會2.3.1業(yè)主委員會的構(gòu)成2.3.2業(yè)主委員會委員1.業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件2.業(yè)主委員會委員資格終止的幾種情形2.3.3業(yè)主委員會職責(zé)2.3.4業(yè)主委員會任期2.3.5業(yè)主委員會章程2.4業(yè)主公約及住戶手冊2.4.1業(yè)主公約的主要內(nèi)容1.住宅區(qū)名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)2.公共場所及公共設(shè)施狀況3.業(yè)主大會的召集程序及住宅區(qū)重大事項(xiàng)決定方式4.業(yè)主大會決定住宅小區(qū)重大事項(xiàng)的方式5.業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場所以及公共設(shè)施的權(quán)益6.業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利7.業(yè)主對業(yè)主管理委員會及物管公司的監(jiān)督權(quán)8.業(yè)主對住宅區(qū)物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳納9.業(yè)主在本

15、住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則10.違反業(yè)主公約的責(zé)任11.其他事項(xiàng)2.4.2住戶手冊的主要內(nèi)容1.物業(yè)概況2.物業(yè)的管理3.業(yè)主或住戶須知4.日常管理和維修第三章 物業(yè)管理企業(yè)3.1物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和種類3.1.1物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)1.物業(yè)管理企業(yè)2.物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)（1）物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人（2）物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)（3）物業(yè)管理公司是現(xiàn)代化城市建設(shè)和管理的重要組成部分3.1.2物業(yè)管理企業(yè)的種類1.按投資主體分類2.按股東出資形式分類3.按組建形式分類4.按經(jīng)營服務(wù)的方式分類5.按是否具有法人資格分類3.1.3物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)1.權(quán)利2.義務(wù)3.2物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立及

16、運(yùn)作3.2.1物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立條件1.有符合法定人數(shù)的股東2.有法定最低限額的注冊資本3.有股東共同制定的公司章程4.有公司名稱5.有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的經(jīng)營條件6.其他條件3.2.2物業(yè)管理公司的設(shè)立程序1.向上級主管部門提出設(shè)立物業(yè)管理公司的申請2.全體股東共同制定公司章程3.申請驗(yàn)資4.公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請5.物業(yè)管理公司的申報資料6.確立物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)7.物業(yè)管理公司的設(shè)立登記3.3物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級和管理3.3.1物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的目的1.資質(zhì)的定義2.資質(zhì)等級管理的目的3.3.2資質(zhì)等級1.資質(zhì)一級企業(yè)2.資質(zhì)二級企業(yè)3.資質(zhì)三級企業(yè)3.3.3資質(zhì)等級審批1

17、.新設(shè)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批2.資質(zhì)等級審批應(yīng)提交的材料3.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批3.3.4日常資質(zhì)管理1.物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)業(yè)務(wù)的管理2.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)動態(tài)管理3.4物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)3.4.1物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)1.有限責(zé)任公司2.股份有限公司3.監(jiān)事會3.4.2物業(yè)管理公司內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置1.總經(jīng)理室2.辦公室3.財務(wù)部4.管理部5.服務(wù)部6.工程部7.監(jiān)察部8.產(chǎn)業(yè)部9.租賃部第4章物業(yè)產(chǎn)權(quán)規(guī)定4.1物業(yè)權(quán)屬概述4.1.1物業(yè)權(quán)屬的概念和特征1.物業(yè)權(quán)屬的概念2.物業(yè)權(quán)屬的特征4.1.2物權(quán)的概念和特征1.物權(quán)的概念2.物權(quán)的特征3.物權(quán)的種類4.1.3物業(yè)產(chǎn)權(quán)的概念特征1.物業(yè)產(chǎn)

18、權(quán)的概念2.物也產(chǎn)權(quán)的特征3.物業(yè)產(chǎn)權(quán)的分類4.1.4物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得、消滅和限制1.物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得2.物業(yè)產(chǎn)權(quán)的消滅3.物業(yè)產(chǎn)權(quán)的限制4.2物業(yè)權(quán)屬狀況4.2.1土地權(quán)屬狀況1.土地的概念和特點(diǎn)2.土地所有權(quán)3.土地使用權(quán)4.2.2房屋權(quán)屬狀況1.房屋的概念和分類2.房屋所有權(quán)3.房屋使用權(quán)4.2.3共有1.共有的概念和特征2.共有的分類3.準(zhǔn)共有4.2.4物業(yè)相鄰關(guān)系1.物業(yè)相鄰關(guān)系的概念和特征2.處理物業(yè)相鄰關(guān)系的原則3.幾種物業(yè)相鄰關(guān)系4.3物業(yè)權(quán)屬等級制度4.3.1物業(yè)權(quán)屬登記的類型1.總登記2.初始登記3.轉(zhuǎn)移登記4.變更登記5.他項(xiàng)權(quán)利登記6.注銷登記4.3.2物業(yè)權(quán)屬登記的程序1

19、.受理登記申請和提交法律文件2.權(quán)屬審核3.公告4.核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書4.3.3物業(yè)權(quán)屬證書4.3.4物業(yè)權(quán)屬登記的幾種特殊類型1.直接登記2.暫緩登記3.不予登記4.注銷登記4.3.5房屋權(quán)屬登記的法律責(zé)任4.4物業(yè)產(chǎn)籍管理4.4.1產(chǎn)籍和物業(yè)產(chǎn)籍管理的概念4.4.2物業(yè)產(chǎn)籍管理的內(nèi)容1.圖2.檔3.卡4.冊5.表第5章 物業(yè)管理服務(wù)合同5.1合同與合同法概述5.1.1合同概述1.合同的概念2.合同的分類5.1.2合同法概述1.合同法的概念2.合同法的調(diào)整范圍3.合同法的基本原則 1 1997年8月5日上午，某客運(yùn)公司的長途客車上的檢票員發(fā)現(xiàn)甲、乙、丙3人沒有買票，于是讓某補(bǔ)票。三人

20、蠻不講理，司機(jī)說；你們沒有買票，我們就可以把你們趕下車，干嘛那么多廢話。三人聽后，感到害怕，其中甲、乙馬上就補(bǔ)了票，但丙由于身上沒帶錢，央求汽車把他帶到某某站。檢票員不同意，把丙趕下車，當(dāng)日下午1點(diǎn)，售票員發(fā)現(xiàn)客人太多，已經(jīng)超員5人，于是便拒載后來的客人。丁由于有急事，央求上車，售票員說，客車運(yùn)輸不能超載，出了問題，我們要負(fù)責(zé)任的。丁說：出了問題，我負(fù)責(zé)。不管什么問題，我都一人負(fù)責(zé)。售票員無奈便讓其上了車，還說：出了問題可由你一個全部負(fù)責(zé)！下午3點(diǎn)，售票員發(fā)現(xiàn)戊某攜帶危險品，便隨之把危險品拿到車下銷毀。戊堅決反對。售票員說；要么你拿著危險品下車，要么讓我銷毀。后來，由于擁擠，王某把孕婦趙某擠得

21、流產(chǎn)了。 根據(jù)上述案情，回答下列問題： （1） 乘車人甲、乙、丙3人沒買票，售票員可否把其趕下車？ （2） 由于丙身上沒帶錢，售票員最終還是把他趕下車？是否合法？為什么？ （3） 售票員是否有權(quán)銷毀旅客攜帶的危險品？為什么？ （4） 對于趙某的流產(chǎn)，丁是否應(yīng)負(fù)責(zé)？為什么？ （5） 對于趙某的流產(chǎn)，售票員和其運(yùn)輸公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？ （6） 對于趙某的流產(chǎn)，王某是否應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任？ （7） 設(shè)檢票員未把丙趕下車，在趕往某某站的途中，由于司機(jī)突然剎車致丙倒地重傷，誰應(yīng)對丙 的損失負(fù)責(zé)？ 2 甲、乙、丙三人為同胞兄弟。三人父母生前擁有一幢私有樓房，這幢樓房于1996年出租給張某夫婦居住，租期為5年，每

22、年租金為2萬元，年底支付。 1999年1-2月，甲、乙、丙父母相繼去世，沒有留下遺囑，于是樓房由三人依法繼承。甲、乙均有房屋居住，而丙暫無自己的房屋，辦理遺產(chǎn)繼承時，把房屋約定由丙管理。1999年10月5日丙將房屋作價給丁，價款為人民幣30萬元，丁以為丙即是房屋的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)，于是二人簽訂了合同，丙將房屋產(chǎn)權(quán)證書交由丁，二人一并到房產(chǎn)部門辦理了房屋過戶手續(xù)。 同年11月1日，丙告知張某夫婦其已將房屋賣與丁的事實(shí)，并要求張某夫婦搬出房屋。張某夫婦不允，要求購買該幢樓房。后甲、乙得知丙賣房一事，向丁提出異議，遂起糾紛。 現(xiàn)問： （1） 父母去世后，甲、乙、丙對樓房具有什么財產(chǎn)關(guān)系？ （2） 丙、丁之

23、間簽訂的合同有無效力？為什么？ （3） 現(xiàn)房屋所有權(quán)歸誰所有？ （4） 甲、乙、丙、丁有無權(quán)利要求張某夫婦搬出房屋？ （5） 張某夫婦有哪些權(quán)利可以主張？丙應(yīng)對丁承擔(dān)什么責(zé)任？為什么？ 3. 中學(xué)生趙某，15周歲，身高175公分，但面貌成熟，像二十七、八歲。趙某為了買一輛摩托車，欲將家中一套閑房賣掉籌購車款。后托人認(rèn)識李某，與李某簽訂了購房合同，李某支付定金5萬元，雙方遂到房屋管理部門辦理了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。趙某父親發(fā)現(xiàn)此事后，起訴到法院。試分析：（1）該房屋買賣合同是否有效？（2）為什么無效？請說明原因。 4、某村民甲與乙簽訂了一買賣合同。合同約定，甲賣給乙4頭牛，款項(xiàng)為8000元。先支付3

24、000元貨款，其余款項(xiàng)在半年內(nèi)付清。在付清剩余款項(xiàng)之前，甲保留對牛的所有權(quán)。簽訂合同的第二天，乙將牛牽走。 根據(jù)合同法及相關(guān)法律討論下列問題：1假如在?？罡肚逯芭?被水淹死，損失由誰負(fù)責(zé)？為什么？2假如在?？罡肚逯埃?生下一頭下牛，該小牛的所有權(quán)歸誰？為什么？3假如在牛款付清之前，牛3踢傷一人，該損害賠償責(zé)任由誰承擔(dān)？為什么？4假如在?？罡肚逯埃迕褚覍⑴?賣給了丙，該合同是否有效？為什么？5當(dāng)事人在合同中約定，合同成立后，牛款在未付清之前，牛的所有權(quán)并不轉(zhuǎn)移，是否具有法律效力？為什么？ 5、王某承租趙某私房兩間。租期屆滿前，王向趙提出愿以5萬元購買該房，趙表示同意。王當(dāng)即交給趙4萬元

25、，講好另一萬元于1個月內(nèi)清償，雙方約定3天后共同到房管部門辦理房屋過戶手續(xù)。第二天王某雇請個體戶李某將事先托其制作的家具搬到家中，并答應(yīng)兩天后辦理房屋過戶手續(xù)時一并給付加工定作費(fèi)和搬運(yùn)費(fèi)用。不料，當(dāng)天夜里，該房因受雷電擊而起火，房屋和家具均由此毀損。事故發(fā)生后，王某向趙某索還自己已交付的4萬元房款；但趙某不僅不返還已收的4萬元，而且要求王某給付所欠的另1萬元；李某聞訊也前來追索其加工費(fèi)和搬運(yùn)費(fèi)用，遭到王某拒絕。三人爭執(zhí)不下，訴至法院。 請討論并分析下列問題：（1）本案中房屋滅失的損失由誰承擔(dān)？（2）王趙兩人的房款糾紛應(yīng)如何解決？（3）本案中所述的家具滅失的損失應(yīng)由誰承擔(dān)？為什么？ 5.2合同的

26、訂立、效力與履行5.2.1合同的訂立1.合同形式2.合同的內(nèi)容3.合同訂立的方式5.2.2合同的效力1.有效合同2.無效合同3.可撤銷合同4.效力待定合同5.2.3合同的履行1.合同履行的規(guī)則2.抗辯權(quán)的行使5.3合同的變更、轉(zhuǎn)讓與終止5.3.1合同的變更5.3.2合同的轉(zhuǎn)讓1.合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓2.合同義務(wù)轉(zhuǎn)移3.合同權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓5.3.3合同權(quán)利義務(wù)的終止1.債務(wù)已經(jīng)按照約定履行2.合同解除3.債務(wù)相互抵消4.債務(wù)人依法將標(biāo)的物提存5.債權(quán)人依法免除債務(wù)6.債權(quán)債務(wù)同歸于一人7.法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定終止的其他情形5.4違約責(zé)任5.4.1違約責(zé)任的概念5.4.2承擔(dān)違約責(zé)任的形式1.繼續(xù)履

27、行2.采取補(bǔ)救措施3.賠償損失4.支付違約金5.4.3違約責(zé)任的免除5.5物業(yè)管理服務(wù)合同5.5.1物業(yè)管理服務(wù)合同的概念5.5.2物業(yè)管理服務(wù)合同的分類5.5.3物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容5.5.4簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的注意事項(xiàng)1.明確委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限2.明確委托方業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)3.明確被委托方物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)4.明確物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5.對違約責(zé)任的約定6.物業(yè)管理服務(wù)合同中，不應(yīng)有不平等的條款第6章 房地產(chǎn)管理法6.1城市房地產(chǎn)管理法概述6.1.1房地產(chǎn)1.房地產(chǎn)概述2.城市房地產(chǎn)3.房地產(chǎn)業(yè)6.1.2房地產(chǎn)管理法的概念和調(diào)整對象1.房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系2.房地產(chǎn)交易關(guān)

28、系3.物業(yè)管理關(guān)系4.房地產(chǎn)管理關(guān)系6.1.3房地產(chǎn)法與相關(guān)法律的關(guān)系1.房地產(chǎn)法與民法2.房地產(chǎn)法與土地法的關(guān)系6.1.4房地產(chǎn)法律關(guān)系1.房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念2.房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成3.房地產(chǎn)法律事實(shí)6.2土地使用權(quán)的有償出讓和劃撥6.2.1土地使用權(quán)出讓概述1.土地使用權(quán)出讓的概念2.土地使用權(quán)出讓的程序和方式3.土地使用權(quán)出讓合同6.2.2土地使用權(quán)劃撥6.3房地產(chǎn)市場管理6.3.1房地產(chǎn)市場管理概述1.房地產(chǎn)市場的概念2.房地產(chǎn)市場管理的概念3.房地產(chǎn)市場管理的任務(wù)和內(nèi)容6.3.2房地產(chǎn)市場的計劃調(diào)控1.房地產(chǎn)市場計劃調(diào)控的概念2.房地產(chǎn)市場計劃調(diào)控的手段3.房地產(chǎn)市場計劃調(diào)控與市場

29、調(diào)控的協(xié)調(diào)6.3.3房地產(chǎn)價格管理1.房地產(chǎn)價格管理的概念2.基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋重置價格定期確定并公布制度3.房地產(chǎn)價格評估制度4.房地產(chǎn)成交價格申報制度6.3.4房地產(chǎn)稅收管理1.耕地占用稅2.城鎮(zhèn)土地使用稅3.與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅種6.4 房地產(chǎn)交易6.4.1房地產(chǎn)交易的概念6.4.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念和條件2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的主要條款4.商品房預(yù)售6.4.3房屋租賃1.房屋租賃概述2.房屋租賃合同6.4.4房地產(chǎn)抵押1.房地產(chǎn)抵押概述2.房地產(chǎn)抵押的范圍3.房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定4.房地產(chǎn)抵押合同5.房地產(chǎn)抵押的效力6.房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)6.5 房地產(chǎn)

30、權(quán)屬登記6.5.1房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念6.5.2房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書1.土地證書2.房屋所有權(quán)證書6.5.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記和變更登記6.5.4房地產(chǎn)抵押登記第7章物業(yè)管理公司前期管理規(guī)定7.1前期物業(yè)管理概述7.1.1物業(yè)管理的前期介入1.概念2.兩個階段7.1.2物業(yè)管理前期介入的必要性1.物業(yè)管理前期介入能減少使用中的后遺癥2.物業(yè)管理前期介入是對所管物業(yè)的全面了解3.為后期管理做好準(zhǔn)備7.1.3物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容1.物業(yè)管理企業(yè)是通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)2.建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系3.察看工程建設(shè)現(xiàn)場4.設(shè)計管理模式，草擬及制定管理制度5.建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)6.辦理移交接管事宜7

31、.2 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法7.2.1簡述1.前期物業(yè)管理的概念2.適用范圍7.2.2招標(biāo)1.招標(biāo)人2.前期物業(yè)管理招標(biāo)方式3.物業(yè)管理招標(biāo)文件4.備案5.對招標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定7.2.3投標(biāo)1.投標(biāo)人2.物業(yè)管理投標(biāo)文件3.對投標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定7.2.4開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)1.開標(biāo)的有關(guān)規(guī)定2.評標(biāo)3.中標(biāo)4.中標(biāo)后的工作7.3 物業(yè)的竣工與接管驗(yàn)收7.3.1物業(yè)接管驗(yàn)收的概念1.物業(yè)接管驗(yàn)收的定義2.物業(yè)接管驗(yàn)收與工程竣工驗(yàn)收的聯(lián)系和區(qū)別3.物業(yè)接管驗(yàn)收的類型7.3.2物業(yè)接管驗(yàn)收的條件和應(yīng)提交的資料1.接管驗(yàn)收的條件2.接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料7.3.3物業(yè)接管驗(yàn)收的程序1.新建房屋接管驗(yàn)收

32、的程序2.原有房屋接管驗(yàn)收的程序7.3.4物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)1.新建房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)2.原有房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)7.4 城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法7.4.1城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理1.住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收概念2.住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收應(yīng)符合的條件3.申請住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)提交的資料4.住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收的程序5.法律責(zé)任6.住宅區(qū)竣工綜合驗(yàn)收的其他有關(guān)規(guī)定7.5用戶入住和物業(yè)檔案資料7.5.1用戶入住1.業(yè)主的準(zhǔn)備工作2.物業(yè)管理公司的準(zhǔn)備工作7.5.2產(chǎn)權(quán)備案7.5.3物業(yè)檔案資料1.物業(yè)檔案資料的概念2.物業(yè)檔案資料的性質(zhì)3.物業(yè)檔案資料的種類和收集4.物業(yè)檔案資料的作用7.6 物業(yè)中

33、介服務(wù)7.6.1物業(yè)中介服務(wù)的概念和種類1.房地產(chǎn)咨詢2.房地產(chǎn)價格評估3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)7.6.2中介服務(wù)人員資格管理7.6.3中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理7.6.4中介業(yè)務(wù)管理7.7 裝修及二次裝修的有關(guān)法規(guī)7.7.1物業(yè)裝飾裝修管理法規(guī)概述7.7.2建筑裝飾裝修管理規(guī)定1.工程的報建與許可2.工程的發(fā)包與承包3.工程的質(zhì)量與安全4.法律責(zé)任7.8 物業(yè)管理崗位培訓(xùn)、持證上崗制度7.8.1 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)、持證上崗實(shí)施辦法1.培訓(xùn)目標(biāo)和內(nèi)容2.崗位合格證書的辦法與管理7.8.2物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范1.崗位必備知識2.崗位必備能力7.8.3物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范

34、1.崗位必備知識2.崗位必備能力第8章物業(yè)管理公司日常管理規(guī)定8.1物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段概述8.1.1物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段1.日常綜合服務(wù)與管理2.系統(tǒng)的協(xié)調(diào)8.1.2圍繞住宅小區(qū)的接管，組成物業(yè)管理公司1.住宅小區(qū)物業(yè)管理模式2.業(yè)主管理委員會與物業(yè)管理公司8.2城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定8.2.1城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定的適用范圍8.2.2城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定的內(nèi)容8.3房屋維修養(yǎng)護(hù)有關(guān)規(guī)定8.3.1公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法1.適用范圍和作用2.主要內(nèi)容8.3.2城市公有房屋管理規(guī)定1.簡述2.所有權(quán)登記3.公有房屋的使用4.租賃5.公有房屋的買賣6.公有房屋的修繕7.法律責(zé)

35、任8.4物業(yè)安全管理有關(guān)規(guī)定8.4.1適用范圍8.4.2應(yīng)遵循下列原則8.4.3其他規(guī)定8.5物業(yè)管理修繕規(guī)定及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)8.5.1城市房屋修繕管理規(guī)定1.簡述2.房屋修繕管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)3.房屋修繕責(zé)任4.房屋修繕計劃管理5.房屋修繕資金管理6.房屋修繕質(zhì)量管理7.房屋修繕定額管理8.房屋修繕企事業(yè)單位管理9.法律責(zé)任8.5.2房屋修繕技術(shù)管理規(guī)定1.簡述2.查勘鑒定3.房屋維護(hù)4.修繕設(shè)計或修繕方案5.工程監(jiān)督6.工程驗(yàn)收7.技術(shù)檔案8.技術(shù)責(zé)任制8.5.3房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)1.簡述和適用范圍2.修繕工程分類3.修繕范圍4.修繕標(biāo)準(zhǔn)8.6城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法8.6.1城市住宅小

36、區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法的意義8.6.2城市住宅小區(qū)收費(fèi)服務(wù)范圍和項(xiàng)目8.6.3其他內(nèi)容第9章物業(yè)管理糾紛9.1物業(yè)管理糾紛狀況和處理原則9.1.1物業(yè)管理糾紛狀況分析1.中國物業(yè)管理糾紛的現(xiàn)狀和分類2.物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因3.物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)9.1.2物業(yè)管理糾紛的處理原則1.嚴(yán)格執(zhí)行法規(guī)和政策的原則2.保護(hù)合法產(chǎn)權(quán)、債權(quán)的原則3.法律政策與實(shí)事求是相結(jié)合的原則4.及時原則5.便民原則6.合理原則9.2管理糾紛處理的依據(jù)、方式和注意事項(xiàng)9.2.1糾紛處理依據(jù)及業(yè)主公約9.2.2糾紛的處理方式1.物業(yè)管理糾紛的調(diào)解2.物業(yè)管理糾紛的仲裁3.物業(yè)管理糾紛的訴訟9.2.3物業(yè)管理糾紛處理注意事項(xiàng)9.3物業(yè)管理各階段易發(fā)糾紛類型及處理9.3.1物業(yè)管理前期介入階段9.3.2前期物業(yè)管理階段1.物業(yè)接管驗(yàn)收期2.物業(yè)入伙期3.房屋裝飾裝修期9.3.3業(yè)主團(tuán)體自治