房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理_secret

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,當(dāng)某一高檔消費(fèi)品的市場(chǎng)日趨完善成熟的時(shí)候,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)為價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)。正如20世紀(jì)末,家電行業(yè)當(dāng)其發(fā)展到一定程度最終導(dǎo)致了價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。同樣房地產(chǎn)作為一種商品,當(dāng)基本的房地產(chǎn)元素,如房型、環(huán)境、外型等都已被市場(chǎng)理性選擇,在房地產(chǎn)市場(chǎng)十分規(guī)范的情況下,價(jià)格戰(zhàn)將是一種趨勢(shì),這時(shí),成本管理的有效與否直接關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)贏利的可能性和贏利的空間大小,這成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更為現(xiàn)實(shí)的手段和制勝關(guān)鍵。 成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)中十分重要的工作。企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地,取得良好的經(jīng)濟(jì)效益,就必須十分重視開發(fā)項(xiàng)目的成本管理工作,切實(shí)提高成本管理水平。而現(xiàn)實(shí)中,不少房

2、地產(chǎn)企業(yè)并不太重視成本管理,并卻存在著很多問(wèn)題。比如許多房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之前,并未確定一個(gè)總的成本管理目標(biāo)目標(biāo)成本,而是錢花到哪算哪,這就會(huì)導(dǎo)致成本失控,無(wú)法為成本管理提供明確的目標(biāo)和方向。許多人還認(rèn)為,成本管理是財(cái)務(wù)的事。 為了很好的解決這些問(wèn)題,本文從房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序中最容忽視的兩個(gè)方面來(lái)闡述應(yīng)如何進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理。1決策階段 著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙有句名言:“管理就是決策?！狈康禺a(chǎn)投資具有高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的特點(diǎn),而對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本影響最大的因素就是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的決策,決策不當(dāng)或決策失誤所造成的損失,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是難以估量的。一個(gè)錯(cuò)誤的決策會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的虧損甚至可以使一

3、家企業(yè)倒閉。然而,房地產(chǎn)投資的特點(diǎn),又使房地產(chǎn)投資決策難免不出現(xiàn)或大或小的失誤,所以對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)首先要建立科學(xué)的決策機(jī)制,而決策最主要的依據(jù)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。 上海世界貿(mào)易大廈的失敗是由于樓盤的選址缺少開發(fā)寫字樓的背景條件,廣州汽車博覽中心寫字樓的沉寂,也是因其建在了一塊被高架橋包圍的三角地帶上。而這些都是我們可以借助于項(xiàng)目可行性研究避免的情形。項(xiàng)目的可行性研究,就是要從市場(chǎng)、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等多方面對(duì)項(xiàng)目的前景進(jìn)行分析預(yù)測(cè),對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的綜合評(píng)價(jià),告訴我們能不能做,怎么做,幫助我們更透徹清楚地了解市場(chǎng)和項(xiàng)目本身的特點(diǎn)、定位,了解各種可能產(chǎn)生影響的因素,規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)增

4、強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的把握能力。因此建立科學(xué)的可行性研究體系勢(shì)在必行。1.1建立科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 我們應(yīng)不斷借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家尤其是國(guó)際著名咨詢公司的關(guān)于可行性研究的理論、研究方法和評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等各種因素,建立一套適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。經(jīng)初步研究,房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究評(píng)價(jià)指標(biāo)體系可包括規(guī)劃評(píng)價(jià)、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)、市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等指標(biāo)。 規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)主要考慮可使用土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、停車泊位、市政配套、公共設(shè)施配套、交通等因素。 設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)考慮性價(jià)比、產(chǎn)業(yè)化、經(jīng)濟(jì)性、采光、通風(fēng)、環(huán)保、格調(diào)、品位、與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)、使用功能等因素

5、。 市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)指標(biāo)是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料和市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)果為基礎(chǔ),就租售價(jià)格、租售率、租售對(duì)象、物業(yè)管理費(fèi)等建立評(píng)價(jià)指標(biāo)。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)則考慮財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系,計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收入和財(cái)務(wù)支出,分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力以及資金平衡情況,判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性,風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等。綜合評(píng)價(jià)從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度,分析和計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用,考察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn),判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。 以上每個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)所包含的因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本都有直接或間接的影響。如:建筑密度是指建筑基底面積占總用地面積的百分比,它反映用地合理性情況,是城市管

6、理的控制性指標(biāo)。容積率是反映地塊開發(fā)強(qiáng)度的重要指標(biāo),無(wú)綱量,其內(nèi)涵與“建筑密度”一致,但表述形式不同,容積率=總建筑面積/地塊面積。適當(dāng)提高建筑平均層數(shù)和建筑密度,控制適當(dāng)?shù)慕ㄖ莘e率,可以減少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的單位造價(jià),同時(shí)節(jié)約用地,從而能有效降低整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)資金。例:某市住宅用地面積為5公頃,規(guī)劃了、三個(gè)方案,方案全部是6層住宅;方案總建筑面積中有30%為16層的高層住宅,其余為6層住宅;方案全部為16層的高層住宅?？梢?方案由于吸取了、方案的優(yōu)點(diǎn),顯得經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。各定量因素經(jīng)轉(zhuǎn)化后成為下列評(píng)價(jià)因素(見表2)。由此,進(jìn)一步說(shuō)明方案的綜合經(jīng)濟(jì)效益較顯著。 再如設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)中的性價(jià)比,實(shí)際就

7、是項(xiàng)目功能與成本之比(即項(xiàng)目的價(jià)值)。運(yùn)用價(jià)值工程在保證工程功能不變的情況下,降低項(xiàng)目投資。案例:重慶某電影院,由于夏季氣溫高,需設(shè)計(jì)空調(diào)系統(tǒng)降溫,以滿足人們舒適度的要求。原方案:機(jī)械制冷系統(tǒng)(氟利昂制冷)需資金50萬(wàn)。新方案:經(jīng)過(guò)價(jià)值分析,決定采用人防地道風(fēng)降溫,功能不變,造價(jià)可大大降低。經(jīng)過(guò)試驗(yàn)、測(cè)定,室外空氣經(jīng)地下巖體地道(長(zhǎng)度約150)降溫,可達(dá)到空調(diào)溫、濕度要求,地道是一個(gè)天然的人工冷源,再經(jīng)風(fēng)機(jī)和少量送風(fēng)管道至電影院大廳,將風(fēng)速控制在人們所要求的范圍內(nèi),滿足了電影院空調(diào)的要求。僅用資金5萬(wàn)元,而且運(yùn)行費(fèi)、電耗、維修費(fèi)也大大降低。其他指標(biāo)由于篇幅所限,不再一一闡述。 目前,在這套體系

8、中,已有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法、商品住宅性能評(píng)價(jià)、國(guó)家康居住宅示范小區(qū)等評(píng)價(jià)指標(biāo),可在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步建立、完善。1.2建立一支素質(zhì)較高的從業(yè)人員體系 一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究小組,一般應(yīng)包括注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師、市場(chǎng)調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟(jì)分析專家、社會(huì)環(huán)境專家等人員。 經(jīng)濟(jì)分析專家主要是從宏觀上對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)期和建成后的宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)進(jìn)行分析,避免發(fā)生重大的偏差。 社會(huì)環(huán)境專家主要從社會(huì)學(xué)和環(huán)境科學(xué)的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行指導(dǎo)。 市場(chǎng)調(diào)查人員主要調(diào)查過(guò)去和當(dāng)前本地區(qū)及該類物業(yè)的供需情況,來(lái)分析當(dāng)前市場(chǎng)的狀況,并與經(jīng)濟(jì)分析專家一起預(yù)測(cè)未來(lái)趨勢(shì)。 造價(jià)工程師是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的土建、設(shè)備及安裝等

9、價(jià)格進(jìn)行正確的估算。 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是研究小組的核心,它的任務(wù)是參與經(jīng)濟(jì)分析專家等對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的分析,并負(fù)責(zé)歸納其他人員所完成的工作,綜合應(yīng)用工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)管理的有關(guān)知識(shí),對(duì)項(xiàng)目做出計(jì)算和總評(píng)價(jià),編寫可行性報(bào)告(可行性研究操作流程見圖1)。2規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資主要花費(fèi)在施工階段,這是發(fā)展商普遍存在的一種認(rèn)識(shí),他們認(rèn)為只要加強(qiáng)此階段的監(jiān)控,就可大量節(jié)約成本。為了做好這一點(diǎn),發(fā)展商加強(qiáng)預(yù)算審查,安排施工全過(guò)程的材料和質(zhì)量的監(jiān)理,為了訂購(gòu)便宜的材料,發(fā)展商甚至親自出馬“貨比三家”等等。然而,項(xiàng)目建成之后,發(fā)展商卻發(fā)現(xiàn)這樣做并沒有使成本下降多少。問(wèn)題的關(guān)鍵在于發(fā)展商忽視了對(duì)設(shè)計(jì)階段

10、的監(jiān)控。研究結(jié)果表明,房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的程度為75%,施工圖設(shè)計(jì)(技術(shù)設(shè)計(jì))階段,影響工程造價(jià)的程度為25%35%,施工開始,通過(guò)技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性為5%10%,據(jù)國(guó)外統(tǒng)計(jì)資料,在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段節(jié)約投資的可能性為88%。設(shè)計(jì)圖紙一旦審定,工程成本也就基本確定。設(shè)計(jì)質(zhì)量高,既可滿足功能要求,又能降低成本;如設(shè)計(jì)保守,會(huì)增加工程造價(jià);設(shè)計(jì)粗糙,會(huì)導(dǎo)致工程經(jīng)常更改,增加工程成本。設(shè)計(jì)對(duì)于工程項(xiàng)目建設(shè)工期、項(xiàng)目成本和質(zhì)量以及建成后能否獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益,都起著決定性作用。因此,在滿足項(xiàng)目使用功能的前提下,合理設(shè)計(jì)可以使項(xiàng)目成本大幅度降低,充分挖掘設(shè)計(jì)潛力,將是控制成本的關(guān)鍵

11、所在。在此階段如何操作才能達(dá)到降低成本的目的? 運(yùn)用并行工程()的思想進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段并不是孤立的環(huán)節(jié),它需要規(guī)劃設(shè)計(jì)人員從整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的角度出發(fā)綜合考慮各方面因素。例如某樓盤從設(shè)計(jì)師的角度說(shuō)無(wú)可挑剔,但就是賣不動(dòng),沒人感興趣。為什么會(huì)這樣?因?yàn)樵谠O(shè)計(jì)之前,發(fā)展商就沒有考慮到,能夠接受這種黃金地段住宅價(jià)位的買家,對(duì)戶型、面積及戶外設(shè)施的較高要求。一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑方案的形成,要求制定者要懂得市場(chǎng),有豐富的房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn),對(duì)買家非常了解,對(duì)個(gè)人居住生活中的行為規(guī)律、喜好,社交特點(diǎn)非常了解。 對(duì)于大宗產(chǎn)品來(lái)說(shuō),“需求”不足以概括顧客全部的心理和現(xiàn)實(shí)行為。當(dāng)口渴的時(shí)候,會(huì)產(chǎn)生

12、“想喝水或飲料”的需求,這一行為是低涉入度、低風(fēng)險(xiǎn)的,喝過(guò)以后幾乎馬上就忘卻了。但當(dāng)購(gòu)房置業(yè)的時(shí)候,在這一行為發(fā)生的前期,往往目標(biāo)購(gòu)房者心里就有了種種憧憬,從大的方面來(lái)說(shuō),想到將要過(guò)一種完全不同的生活,生活有了另外一種風(fēng)景;從小的方面來(lái)說(shuō),在心里勾劃每一個(gè)房間的布置、為家里的每一個(gè)人安排一個(gè)自由的空間、為觀景陽(yáng)臺(tái)所能呈現(xiàn)的畫面浮想聯(lián)翩總之,有了一整套“需求愿景”,它外延既廣,內(nèi)涵也特別豐富。建筑設(shè)計(jì)的要求應(yīng)當(dāng)是具體而詳細(xì)的,在建筑上每一部分應(yīng)考慮哪些因素,應(yīng)該表現(xiàn)什么,項(xiàng)目要賦予的特色是什么,功能是什么,這些特色和功能如何體現(xiàn),只有從目標(biāo)購(gòu)房者出發(fā),從需求出發(fā),我們才能找到答案,建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)

13、要求,往往為項(xiàng)目所有的優(yōu)勢(shì)打下了伏筆,做好了準(zhǔn)備,這就是并行工程的首要部分即對(duì)市場(chǎng)潛在機(jī)會(huì)的分析,營(yíng)銷策劃人員由此來(lái)確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品概念,然后規(guī)劃人員就可以根據(jù)目標(biāo)客戶的層次、愛好等來(lái)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),這樣開發(fā)的樓盤才有可能暢銷,這也就是從實(shí)際出發(fā),發(fā)現(xiàn)需求滿足需求的過(guò)程。如此操作才能使樓盤面臨的風(fēng)險(xiǎn)降到最低,從而使開發(fā)項(xiàng)目的投資迅速回籠,成本降低的可能性達(dá)到最大。 并行工程的思想是由與新樓盤有關(guān)的設(shè)計(jì)、建造、銷售、物業(yè)管理等人員組成一個(gè)多學(xué)科的工作小組,在新樓盤的設(shè)計(jì)階段就根據(jù)顧客的需要一起考慮產(chǎn)品的可制造性、可推廣性、可維護(hù)性以及成本等方面的產(chǎn)品特性(如圖2)。各個(gè)階段的資訊

14、流是相互關(guān)聯(lián)的,與新樓盤有關(guān)的所有工作之間存在著多向資訊的交流。這樣使新樓盤的研究與開發(fā)過(guò)程中的決策過(guò)程完全不同于傳統(tǒng)的串行過(guò)程,它在每一個(gè)階段同時(shí) 考慮樓盤生命周期中的所有約束條件。設(shè)計(jì)過(guò)程和其他過(guò)程的集成有助于新樓盤在設(shè)計(jì)階段就發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并馬上予以解決,這樣,當(dāng)最后的設(shè)計(jì)被驗(yàn)證以后,該新樓盤就是可制造、可推廣、可維護(hù)的,并具有很高的品質(zhì),滿足顧客的需求。 例如奧林匹克花園的規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)(如圖3)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段運(yùn)用并行工程的思想對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理起著關(guān)鍵的作用,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以此為指導(dǎo)思想,從多方面入手,結(jié)合多種手段(如采用招投標(biāo)、加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)人員及工程造價(jià)管理人員的要求、對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行限額設(shè)計(jì)、積極行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度、優(yōu)化設(shè)計(jì)、加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的審核等),來(lái)達(dá)到降低整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的目的。3結(jié)論 在決策和規(guī)劃設(shè)計(jì)“軟