X年昆明市匯杰項(xiàng)目入市營(yíng)銷(xiāo)總綱提報(bào)

1、匯杰項(xiàng)目08年入市營(yíng)銷(xiāo)總綱提報(bào)方案 二00八年一月九日1前 言 感謝此次貴司給與我司的第二次提案的機(jī)會(huì)，我司衷心的希望通過(guò)此次提案更加的奠定貴我雙方關(guān)于今后項(xiàng)目合作的進(jìn)行。 由于現(xiàn)133地塊還只是在意想階段，所以還不可能有關(guān)于項(xiàng)目的詳盡操作想法，但通過(guò)與陳總的多次交流，在了解了貴司的想法后，我司在本方案中就項(xiàng)目08年入市的市場(chǎng)及入市的方式作一簡(jiǎn)單闡述，從而為我們項(xiàng)目的成功上市做好基礎(chǔ)。207年市場(chǎng)分析及08年市場(chǎng)預(yù)測(cè) 在整個(gè)07年10月份以前，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一片大好，無(wú)論是成交量還是銷(xiāo)售單價(jià)都再次出現(xiàn)了行業(yè)新高，但是07年10月份以后，整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)了疲軟和銷(xiāo)售低靡的現(xiàn)象，甚至代表行業(yè)的大部分

2、城市，出現(xiàn)了罕見(jiàn)的降價(jià)，但降也無(wú)市的現(xiàn)象，這原因主要是因?yàn)槲飪r(jià)上漲過(guò)高、房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格上漲過(guò)快、股票市場(chǎng)波動(dòng)巨大、房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的多次調(diào)息、買(mǎi)售房的政策打壓等因素而產(chǎn)生的綜合影響，同時(shí)據(jù)央行調(diào)查顯示，現(xiàn)城市居民的儲(chǔ)蓄意愿止跌回升，投資股票和金融的熱降低，購(gòu)房意愿將繼續(xù)低位徘徊。全國(guó)市場(chǎng)3北京住宅供應(yīng)出現(xiàn)反彈，累計(jì)供應(yīng)量同比仍呈降勢(shì)。11月份，北京商品住宅上市面積125.15萬(wàn)平方米（11169套），環(huán)比上升27.4%，同比增長(zhǎng)0.6%。1-11月份全市累計(jì)上市商品住宅面積1211.3萬(wàn)平方米（102218套），同比減少16.7%。上海重慶407年市場(chǎng)分析及08年市場(chǎng)預(yù)測(cè)昆明市場(chǎng) 07年當(dāng)中，在

3、全國(guó)一片火熱的勢(shì)頭中，昆明這個(gè)房地產(chǎn)的三線市場(chǎng)的發(fā)展，也由初級(jí)的、低靡的、階段過(guò)度到成熟并走向了輝煌，其發(fā)展勢(shì)頭也直趕中國(guó)的二線城市，市場(chǎng)上房?jī)r(jià)更是以300元/月的增長(zhǎng)勢(shì)頭向前跳躍，并最終呈現(xiàn)出3、2、1環(huán)線區(qū)域內(nèi)的4、5、1價(jià)格格局。同時(shí)有官方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示昆明房地產(chǎn)指數(shù)數(shù)值名列全國(guó)前列，其市場(chǎng)購(gòu)房人群也大大高于往年。 雖然07年10月以后，昆明市場(chǎng)也陷入了同全國(guó)相似的銷(xiāo)售瓶頸狀況，但有另外一個(gè)原因，就是由于政府部門(mén)的調(diào)整，加強(qiáng)和提高了房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)規(guī)、立項(xiàng)的門(mén)檻和審批，致使大量新盤(pán)無(wú)法入市，目前市場(chǎng)無(wú)新盤(pán)推出，導(dǎo)致購(gòu)房人群停足觀望，長(zhǎng)期的市場(chǎng)停頓加上之前所述因素，給了購(gòu)房人群冷靜的思考期

4、，最終出現(xiàn)了銷(xiāo)售瓶頸，不過(guò)，通過(guò)我司對(duì)市場(chǎng)的仔細(xì)觀察和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)判斷，這都不代表明年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的最終走向，原因?yàn)椋?云南只有一個(gè)中心城市，也只可能有一個(gè)中心城市昆明；8、31大限后政策的明晰，準(zhǔn)備就緒的新項(xiàng)目將陸續(xù)上市；昆明有大量用于開(kāi)發(fā)的閑置土地，土地政策的嚴(yán)格執(zhí)行，將加快這些土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)；昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚、起點(diǎn)低，還處于初級(jí)發(fā)展中階段；昆明房?jī)r(jià)相對(duì)于其它城市還處于較低水平；城市的快速擴(kuò)張和發(fā)展將帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展；云南市場(chǎng)的購(gòu)房人群行為還未完全進(jìn)入理智判斷階段；投資、炒房的購(gòu)買(mǎi)行為普遍；旅游城市的特性帶來(lái)大量外來(lái)購(gòu)房及投資人群；陸續(xù)到來(lái)開(kāi)發(fā)的外來(lái)知名的、具有實(shí)力、資金雄厚的開(kāi)發(fā)商

5、；6 綜上綜述，我司判斷，至少在明年6月份之前全國(guó)大的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和銷(xiāo)售將持續(xù)瓶頸狀況，但是，一些二、三線城市及云南地州，因?yàn)槠渥陨硭幍姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的原因，雖然也會(huì)受到市場(chǎng)大環(huán)境的影響，但只是會(huì)放慢腳步，仍然將穩(wěn)步持續(xù)上漲。 但同時(shí)由于昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)大禁后的解禁，所以預(yù)計(jì)08年上半年整個(gè)市場(chǎng)上仍然不會(huì)出現(xiàn)大量的新盤(pán)上市，加上受到大環(huán)境和政策的影響，昆明08年上半年（預(yù)計(jì)在5月之前）的銷(xiāo)售和市場(chǎng)發(fā)展還是會(huì)受到一定的負(fù)面影響，這些都值得我們重視。7隨著呈貢新城的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，昆明市政府將于明年5月份搬遷呈貢新城；在市級(jí)行政中心的搬遷和城市都心的帶動(dòng)發(fā)展下，云南省民族大劇院將于08年遷移搬遷

6、于項(xiàng)目對(duì)面；云南省博物館目前正在施工建設(shè)階段，預(yù)計(jì)08年底投入使用；為了促進(jìn)東南片區(qū)城市的快速發(fā)展，政府決定08啟動(dòng)公交子君村車(chē)站和昆洛路快速公交系統(tǒng)，預(yù)計(jì)08年中旬正式投入使用；另外昆河鐵路目前正在規(guī)劃中，預(yù)計(jì)明年開(kāi)始施工；云南東盟國(guó)際商貿(mào)城預(yù)計(jì)08年中下旬正式對(duì)外招商；廣福路、昆洛路片區(qū)即將新增的項(xiàng)目有7個(gè)，項(xiàng)目為匯酈境園、西能第壹家、金辰集團(tuán)昆洛路800畝的項(xiàng)目、俊發(fā)石虎堆1116畝的項(xiàng)目、五甲塘地塊世紀(jì)公園項(xiàng)目、廣福商城項(xiàng)目、郵政集體籌建項(xiàng)目，其中金辰集團(tuán)項(xiàng)目、俊發(fā)石虎堆項(xiàng)目，預(yù)計(jì)在明年5月中旬面市，另外第三城項(xiàng)目預(yù)計(jì)也在明年5月中旬面市； 隨著呈貢新城的開(kāi)發(fā)與建設(shè)和市級(jí)行政中心的搬遷

7、和城市都心的帶動(dòng)發(fā)展下，南市區(qū)市的開(kāi)發(fā)和建設(shè)已呈現(xiàn)出“領(lǐng)跑全城“的勢(shì)頭 ，通過(guò)我司的周密調(diào)研得知，未來(lái)片區(qū)有以下事項(xiàng)將要面市：市場(chǎng)利好消息8雖然通過(guò)上訴市場(chǎng)的情況，我們可以對(duì)08年昆明的市場(chǎng)報(bào)以相對(duì)樂(lè)觀的態(tài)度，但是風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，那么如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，如何可以在08年沖出包圍圈，脫穎而出，最終取得項(xiàng)目的勝利呢？知己知彼、百戰(zhàn)百勝，我們先將我項(xiàng)目08年入市的風(fēng)險(xiǎn)總歸為以下幾類(lèi)：08年我項(xiàng)目入世風(fēng)險(xiǎn)第一類(lèi)：國(guó)家政策對(duì)于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體影響；第二類(lèi)：昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)特有的高壓禁盤(pán)現(xiàn)象；第三類(lèi)：區(qū)域強(qiáng)大對(duì)手林立的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；9101108年我項(xiàng)目入世取勝攻略 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的歸類(lèi)我們可以看到，第一和第二類(lèi)風(fēng)

8、險(xiǎn)是我們不可以化解的，唯一可以突破的只有第三類(lèi)，我們也知道了，昆明08年的市場(chǎng)因?yàn)槠涮赜械臈l件和因素不會(huì)過(guò)多的受到大政策的影響，更多是來(lái)自本土市場(chǎng)的發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)，那么我們?nèi)绾卧谶@樣的一個(gè)市場(chǎng)中取勝呢？結(jié)合我項(xiàng)目的自身情況和我司三年來(lái)在區(qū)域內(nèi)的操盤(pán)（新亞洲體育城）經(jīng)驗(yàn)，制定出如下攻略，以確保我項(xiàng)目08年入市的成功。12那么我們?nèi)绾巫岉?xiàng)目在市場(chǎng)上”鶴立雞群“呢？產(chǎn)品特色攻略入市時(shí)機(jī)攻略我們的攻略價(jià)格攻略營(yíng)銷(xiāo)攻略13攻 略 解 析產(chǎn)品特色攻略 在大環(huán)境、大背景一致的市場(chǎng)情況下，面對(duì)著強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，我們一個(gè)新興的房地產(chǎn)公司和一個(gè)全新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在市場(chǎng)中如何才可以讓客戶接受，并最終將其的關(guān)注行為變?yōu)橘?gòu)買(mǎi)

9、行為呢？我司認(rèn)為產(chǎn)品是最為重要的，也是成功的一切手段的基礎(chǔ)。作出市場(chǎng)差異，造真正老百姓買(mǎi)的起的、性價(jià)比最好的房子14什么是真正的好房子呢？ 一個(gè)好的居住空間，人會(huì)有回家的愉悅感，會(huì)想安安靜靜的發(fā)呆，會(huì)想在月光下與家人漫步，或于不經(jīng)意中找到與自己相同的人群，在我們的住所里，每天忙碌的人們，能更自我、更感性、更幸福。 我們賣(mài)的不是鋼筋水泥的復(fù)合物，而是舒適、輕松的生活心情。 我們?cè)趺床趴梢宰龅侥兀?15建筑規(guī)劃園林規(guī)劃戶型規(guī)劃簡(jiǎn)單、輕快、活潑的“后現(xiàn)代建筑風(fēng)格”簡(jiǎn)約、視野通暢、林水環(huán)繞、小橋流水的“新加坡園林景觀風(fēng)格”有特色、使用率高、面積適中的經(jīng)濟(jì)舒適型戶型設(shè)計(jì)，70%的9016建筑規(guī)劃及園林景

10、觀建議小高層高層配套用地主入口171819二房戶型參考圖戶型建議三房戶型參考圖2021樣板房裝修建議22入市銷(xiāo)售均價(jià)：3900元/中盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)：4100元/終盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)：4300元/漲價(jià)幅度依據(jù)市場(chǎng)情況，實(shí)際制定！價(jià)格攻略23入市時(shí)機(jī)攻略 房地產(chǎn)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵主要是項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)的選擇，對(duì)了就贏，錯(cuò)了至少也會(huì)影響項(xiàng)目銷(xiāo)售的速度，從而對(duì)資金回流產(chǎn)生阻礙，從目前昆明市場(chǎng)情況來(lái)判斷，08年的4月之前不會(huì)有大量的新盤(pán)入市，整個(gè)市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)還是處于瓶頸和觀望階段，那么顯然是不易入市的，但是市場(chǎng)是不能永遠(yuǎn)停至的，我司判斷08年5月以后整個(gè)市場(chǎng)會(huì)有一輪新的浪潮新盤(pán)齊齊亮相，那么這個(gè)時(shí)候就是我項(xiàng)目入市的最好時(shí)機(jī)坐順

11、風(fēng)車(chē)，但同是還要考慮同市場(chǎng)中其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的開(kāi)盤(pán)時(shí)間，只有錯(cuò)開(kāi)時(shí)機(jī)，合理的規(guī)避了競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，我項(xiàng)目就可以一炮沖天了。 24營(yíng)銷(xiāo)攻略推廣活動(dòng)包裝銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售手段 以施工許可證為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，提前三個(gè)月入市宣傳，這樣可以達(dá)到最大化的市場(chǎng)認(rèn)知度，整個(gè)宣傳分為三個(gè)階段：一、企業(yè)品牌的市場(chǎng)推廣；二、項(xiàng)目品牌及認(rèn)知的市場(chǎng)推廣；三、項(xiàng)目銷(xiāo)售前期的吸客推廣。25營(yíng)銷(xiāo)攻略推廣活動(dòng)包裝銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售手段 活動(dòng)的目的是為了能夠快速打造企業(yè)品牌和促進(jìn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售，我司根據(jù)貴公司和項(xiàng)目的實(shí)際情況，暫制定活動(dòng)分為兩類(lèi)：一類(lèi)為事件活動(dòng)，如房展會(huì)、地產(chǎn)論壇、企業(yè)公告等；一類(lèi)為假日促銷(xiāo)活動(dòng)，如五一、十一、中秋、教師等。26營(yíng)銷(xiāo)攻略推廣活動(dòng)包裝銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售手段 08年開(kāi)年之后，工地圍墻包裝即可啟動(dòng)，先以企業(yè)名稱(chēng)作為主要元素，起到企業(yè)的市場(chǎng)關(guān)注度，從而挑起市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注欲望。27營(yíng)銷(xiāo)攻略推廣活動(dòng)包裝銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售手段根據(jù)以往的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，再結(jié)合項(xiàng)目和市場(chǎng)本身，我司將項(xiàng)目的 銷(xiāo)售周期定為14個(gè)月，具體階段控制見(jiàn)下表：28內(nèi)部認(rèn)購(gòu)秋交會(huì)4月中6月9月3月積累25-30%8590%6085% 4月2008年2009年清盤(pán)2008年2008年2008年階段控制品牌滲透客