房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之研究_secret

1、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之研究房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是由合同法規(guī)定的一項(xiàng)法定權(quán)利，在性質(zhì)上屬于形成權(quán)。該權(quán)利自房屋租賃合同生效之日起產(chǎn)生，在出租人出賣租賃房屋時(shí)可以行使。承租人如何行使其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，需要根據(jù)現(xiàn)行法的規(guī)定加以解釋。一旦承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，即在承租人與出租人之間成立一個(gè)買賣合同，承租人據(jù)此可享有買方的一切權(quán)利，但不能直接取得房屋的所有權(quán)。盡管出租人可以將租賃房屋與其他房屋或者附屬設(shè)施捆綁出售，但承租人仍有權(quán)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。當(dāng)承租人與共有人或者人民政府之間發(fā)生優(yōu)先購(gòu)買權(quán)沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)使共有人優(yōu)先于承租人、承租人優(yōu)先于人民政府行使其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害后，如何予以救濟(jì)，應(yīng)

2、依具體情況而定。一、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)概述優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，又稱先買權(quán)，是指特定人依法律規(guī)定或合同約定而享有的、在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，得以同等條件優(yōu)先于他人而購(gòu)買的權(quán)利。1這一制度在法國(guó)、德國(guó)、瑞士等國(guó)的民法典以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的相關(guān)立法中均有所規(guī)定。在我國(guó)大陸，中華人民共和國(guó)民法通則（以下簡(jiǎn)稱為民法通則）、中華人民共和國(guó)公司法、中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法以及中華人民共和國(guó)合同法（以下簡(jiǎn)稱為合同法）等法律分別規(guī)定了共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、有限責(zé)任公司股東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、合伙人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等等。這些不同類型的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之間，既具有一定的共性，也具有不少個(gè)性。對(duì)于其共性，筆者曾經(jīng)著文

3、做過探討，2此處不再詳論。本文擬專就房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題進(jìn)行討論。所謂房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指在房屋租賃關(guān)系中，承租人按照法律規(guī)定所享有的、在出租人出賣租賃房屋給第三人時(shí)，承租人得以同等條件優(yōu)先于他人而購(gòu)買的權(quán)利。3關(guān)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，最高人民法院早在解答關(guān)于處理房戶行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)案件，發(fā)生疑義問題的函（1952年5月17日法監(jiān)字第8012號(hào)）中就曾提出過一些指導(dǎo)性意見。改革開放以后，國(guó)務(wù)院發(fā)布的城市私有房屋管理?xiàng)l例（1983年12月17日）第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”該條明文確立了城市私有房屋租賃關(guān)系中承租

4、人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，此后有關(guān)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的各種規(guī)定，多以此為基礎(chǔ)。在有關(guān)司法解釋中，最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見（1984年8月30日）第57條規(guī)定：“房主出賣房屋時(shí)，在同等條件下，原房客優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利應(yīng)予保護(hù)?！边@一規(guī)定雖然較為粗疏，但不妨視為司法實(shí)務(wù)界對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的承認(rèn)和強(qiáng)調(diào)。在此基礎(chǔ)上，最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問題的意見（試行）（1988年1月26日）（以下簡(jiǎn)稱為民通意見）第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)

5、效?！痹摋l明確規(guī)定了出租人的通知義務(wù)、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使條件以及出租人違反通知義務(wù)的法律后果，比城市私有房屋管理?xiàng)l例的規(guī)定顯然更進(jìn)了一步。后來(lái)，建設(shè)部發(fā)布的原城市公有房屋管理規(guī)定（1994年3月23日）第36條對(duì)公有房屋租賃關(guān)系中承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)也作了規(guī)定。不過，以上關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定，僅局限于行政法規(guī)、部門規(guī)章乃至司法解釋的層面，雖然司法實(shí)踐中也應(yīng)遵照?qǐng)?zhí)行，但其效力未免較低。迨至1999年頒布的合同法，才將承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)作為一項(xiàng)民事基本制度，在效力僅次于憲法的民事基本法律中加以規(guī)定。該法第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以

6、同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！憋@然，這一規(guī)定沒有再對(duì)私房和公房進(jìn)行區(qū)分。由上可見，承認(rèn)并保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，乃是我國(guó)的一貫政策。之所以如此，恐怕主要出于以下考慮：一是維護(hù)和穩(wěn)定承租人對(duì)租賃房屋的現(xiàn)實(shí)利用關(guān)系，盡量使房屋的所有人和利用人合而為一，減少承租人尋找房屋和搬遷的麻煩，從而降低交易成本，提高房屋的利用效率；二是在現(xiàn)代社會(huì)中，租賃他人房屋用于居住或經(jīng)商者日眾，承租人相對(duì)于房屋所有人而言，已經(jīng)形成一個(gè)較為龐大的社會(huì)弱勢(shì)群體，法律賦予承租人以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，也是出于保護(hù)這一弱勢(shì)群體的政策考慮。因此，我國(guó)現(xiàn)行法承認(rèn)并保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是有其正當(dāng)?shù)睦婵剂康?。不過，應(yīng)當(dāng)看到，在法律法規(guī)中確認(rèn)承租

7、人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，既涉及到對(duì)出租人房屋所有權(quán)的限制和承租人的保護(hù)問題，也關(guān)系到與出租人進(jìn)行房屋買賣的第三人的交易安全。對(duì)于這三方面的關(guān)系，如果處理不當(dāng)，就可能或者使出租人的房屋所有權(quán)受到過分限制，或者使承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)無(wú)法真正實(shí)現(xiàn)，或者是損害第三人的交易安全。由于我國(guó)合同法第230條對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定過于簡(jiǎn)單，同時(shí)，在不少行政法規(guī)乃至地方性法規(guī)和規(guī)章中，對(duì)該問題也有一些不盡相同的規(guī)定，所以如何運(yùn)用民法解釋學(xué)的方法，對(duì)這些規(guī)定進(jìn)行法律解釋和漏洞補(bǔ)充的工作，以便將關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)則加以具體化，妥善協(xié)調(diào)各種規(guī)定之間的沖突，就顯得十分必要。有鑒于此，以下將主要從合同法第230條的規(guī)定出發(fā)

8、，適當(dāng)結(jié)合相關(guān)行政法規(guī)、地方性法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，來(lái)展開對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題的討論。二、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的成立及效力（一）承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的成立民法理論上一般認(rèn)為，按照優(yōu)先購(gòu)買權(quán)產(chǎn)生原因的不同，可將其區(qū)分為法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和意定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)兩類。前者是指由法律明文規(guī)定，僅特定法律關(guān)系中的特定之人才能夠享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；后者則是指在法律并無(wú)明文規(guī)定的情況下，由當(dāng)事人通過合同、遺囑等法律行為而設(shè)定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。4準(zhǔn)此以觀，我國(guó)合同法所規(guī)定的承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)顯然是一種法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的成立條件，有學(xué)者認(rèn)為是“出賣人將標(biāo)的物出賣給第三人”，5也有人主張，應(yīng)包括基礎(chǔ)關(guān)系的存在、出售或轉(zhuǎn)讓

9、標(biāo)的物以及同等條件三個(gè)方面。6按照這些觀點(diǎn)，如果出租人不出賣租賃房屋，將無(wú)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)成立和存在的余地；只有出租人出賣租賃房屋時(shí)，承租人才能夠享有或者可能享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如此一來(lái)，承租人究竟有無(wú)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，將完全受制于出租人是否出賣房屋的一己意愿，從而使得承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)變成一種飄忽不定的、不可能由承租人事先加以確定和控制的權(quán)利。這顯然與承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法定性相矛盾。筆者認(rèn)為，之所以產(chǎn)生這種矛盾，是因?yàn)樯鲜鲇^點(diǎn)將承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的成立要件和行使要件混為一談了。應(yīng)當(dāng)看到，權(quán)利的成立與權(quán)利的行使，系屬不同層次的概念，應(yīng)當(dāng)加以嚴(yán)格的區(qū)分。7由于論者沒有對(duì)成立要件和行使要件做出必要的區(qū)分，導(dǎo)致承

10、租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)成立之際也就是承租人可以行使之時(shí)，結(jié)果使得承租人在決定行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之前不可能有充分的時(shí)間通過登記的方式將其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)成立之事予以公示，從而無(wú)法使這種權(quán)利具有對(duì)抗第三人的效力。這無(wú)疑不利于保護(hù)承租人的利益。其實(shí)，正如意定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)成立于法律行為生效時(shí)一樣，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)作為一種法定的權(quán)利，既然依法存在于房屋租賃關(guān)系中，那么它就應(yīng)當(dāng)隨房屋租賃關(guān)系的有效成立而成立。換言之，在房屋租賃關(guān)系中，雖然當(dāng)事人雙方有權(quán)自主決定是否訂立房屋租賃合同，但是該合同一旦有效成立，則不論當(dāng)事人有無(wú)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之約定，其合同中就當(dāng)然包含了承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的內(nèi)容，這正是該權(quán)利具有法定性的體現(xiàn)。至于出租人

11、出賣房屋和承租人提出“同等條件”，則屬優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使要件。在我國(guó)臺(tái)灣，其學(xué)說和判例均認(rèn)為，耕地三七五減租條例中規(guī)定的耕地承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，系于耕地租賃合同成立時(shí)隨即發(fā)生，而于出租人出賣或出典耕地時(shí)得為行使。8這種做法可資參照。就我國(guó)合同法第230條的規(guī)定而言，雖然使用的是“出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”的表述，但是在解釋上，應(yīng)當(dāng)理解為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)自出租人出賣租賃房屋之時(shí)才得行使，而非自出租人出賣租賃房屋之時(shí)才成立。由于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)乃是立法者基于特定的社會(huì)政策而設(shè)，屬于一種法定的權(quán)利，故當(dāng)事人不得在其合同中事先以約定加以限制或者排除，承租人也不得事先拋棄該權(quán)利。

12、9此外，因承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與房屋租賃合同密不可分，其目的之一即是保護(hù)承租人，所以該權(quán)利也不得與房屋租賃合同相分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。（二）承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力所謂優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力，主要是指該權(quán)利本身是否能夠?qū)沟谌耍@一點(diǎn)與對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)權(quán)利屬性的認(rèn)識(shí)有關(guān)。關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的權(quán)利屬性，大致有訂立買賣合同請(qǐng)求權(quán)說、附有條件的形成權(quán)說、物權(quán)取得權(quán)說、物權(quán)說等見解。10我國(guó)學(xué)者多贊成物權(quán)說，認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬于一種物權(quán)或者具有物權(quán)效力。11根據(jù)這一主張，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)顯然也和物權(quán)一樣，具有對(duì)抗第三人的效力。然而筆者認(rèn)為，此說值得商榷，理由在于：其一，我國(guó)現(xiàn)行法中規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的類型多種多樣，有一些類型，例

13、如合伙人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、有限責(zé)任公司股東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因其乃是針對(duì)股份而設(shè)，并非針對(duì)有體物，故而很難用物權(quán)說來(lái)解釋。其二，承租人雖然可以直接占有并支配租賃房屋，但此乃租賃權(quán)的當(dāng)然作用，而非優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有支配作用，實(shí)際上，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)既不支配租賃房屋的使用價(jià)值，也不支配其交換價(jià)值。即使承認(rèn)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，此所謂對(duì)抗效力，也僅是指承租人可以請(qǐng)求宣告第三人取得房屋所有權(quán)的行為無(wú)效或第三人與出租人訂立的買賣合同無(wú)效，這與學(xué)者所謂物權(quán)的排他效力并不相同。承租人享有和行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的結(jié)果，雖然可以使其優(yōu)先于其他不享有此一權(quán)利之人而與出租人訂立房屋買賣合同，但此乃優(yōu)先購(gòu)買權(quán)本身的

14、作用所在，是立法者進(jìn)行特殊制度設(shè)計(jì)的結(jié)果，與學(xué)說上通常所說的“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的物權(quán)優(yōu)先效力理論并非一事。一般的物權(quán)受到侵害，物權(quán)人可以行使物上請(qǐng)求權(quán)，包括返還請(qǐng)求權(quán)、妨害除去請(qǐng)求權(quán)、妨害預(yù)防請(qǐng)求權(quán)等，而承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)即使受到侵害，承租人仍可通過向出租人表示行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而與其成立買賣合同，但卻很難行使返還請(qǐng)求權(quán)、妨害除去請(qǐng)求權(quán)、妨害預(yù)防請(qǐng)求權(quán)。由此可見，關(guān)于物權(quán)的支配效力、排他效力、優(yōu)先效力以及物上請(qǐng)求權(quán)等等理論，用來(lái)解釋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)和效力，會(huì)產(chǎn)生明顯的排斥現(xiàn)象。這說明優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不是物權(quán)。其三，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的結(jié)果，不過是在出租人與承租人之間成立一個(gè)買賣合同，這與行使典

15、型物權(quán)所獲得的結(jié)果也顯然有異。因此，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在性質(zhì)上不可能屬于物權(quán)。與我國(guó)學(xué)者主張的物權(quán)說不同，按照德國(guó)民法典第505條之（2）的規(guī)定：“一經(jīng)行使先買權(quán)，先買權(quán)人與先賣義務(wù)人之間的買賣即按照先賣義務(wù)人與第三人約定的相同的條款而成立?！痹诘聡?guó)民法理論中，一般認(rèn)為這種先買權(quán)性質(zhì)上屬于形成權(quán)，即依權(quán)利人單方面的意思表示就可以創(chuàng)設(shè)某種權(quán)利狀態(tài)。12筆者也贊同形成權(quán)說，該說在解釋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使方式以及出租人與承租人之間買賣合同的成立等問題上較為有力。不過，將承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)定性為形成權(quán)，雖然有利于解決權(quán)利行使的問題，但卻并不能說明該權(quán)利是否具有對(duì)抗第三人的效力。查中華人民共和國(guó)城市房地

16、產(chǎn)管理法（以下簡(jiǎn)稱為房地產(chǎn)管理法）第53條規(guī)定：房屋租賃，應(yīng)簽訂書面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。在此基礎(chǔ)上，一些地方性法規(guī)和規(guī)章進(jìn)一步規(guī)定：房屋租賃合同及其變更，應(yīng)當(dāng)由出租人或者租賃合同當(dāng)事人到房產(chǎn)管理部門備案，否則不得對(duì)抗第三人。13可見，登記備案的要求主要是出于行政管理以及稅收等方面的考慮，并不是房屋租賃合同的生效要件，而只能理解為對(duì)抗要件。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（一）第9條第1款的規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力”，無(wú)疑也只能將登記備案理解為房屋租賃合同的對(duì)抗要件。根據(jù)上述規(guī)定，登記備案后的

17、房屋租賃合同就具有對(duì)抗第三人的效力，其中當(dāng)然包括承租人的租賃權(quán)、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等具有對(duì)抗第三人的效力。惟應(yīng)注意，在這種情況下，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)所具有的對(duì)抗效力，主要體現(xiàn)在出租人與第三人之間的交易行為不得侵害承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這種對(duì)抗效力與物權(quán)所具有的支配效力、排他效力、優(yōu)先效力以及物上請(qǐng)求權(quán)等等均不相同，故而不能據(jù)此認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬于物權(quán)。根據(jù)民通意見第118條的規(guī)定，出租人出賣出租房屋，未提前三個(gè)月通知承租人的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。這顯然是承認(rèn)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有對(duì)抗第三人之效力的表現(xiàn)。但該條規(guī)定未區(qū)分房屋租賃合同是否登記備案的情況，是其不足之處。其實(shí)，在實(shí)踐中，

18、由于種種因素的影響，沒有采用書面形式或者沒有辦理登記備案的房屋租賃合同也大量存在?？紤]到我國(guó)現(xiàn)行法并未明確將書面形式和登記備案作為房屋租賃合同的生效要件，因此，對(duì)于欠缺這兩個(gè)要件的房屋租賃合同，如果當(dāng)事人確已通過交付房屋而形成事實(shí)上的房屋租賃關(guān)系的，則應(yīng)予以承認(rèn)和保護(hù)。在這些租賃關(guān)系中，承租人亦得自租賃關(guān)系有效成立之日起享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。不過，由于此類房屋租賃合同畢竟未在房產(chǎn)管理部門進(jìn)行登記備案，第三人和房產(chǎn)管理部門均無(wú)從知悉其租賃關(guān)系乃至承租人的存在，故而承租人不得以其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)對(duì)抗第三人，否則將損害交易安全。此外，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力還體現(xiàn)在對(duì)房屋登記機(jī)關(guān)的要求上。登記機(jī)關(guān)在買賣雙方申請(qǐng)辦

19、理房屋過戶登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意審查有無(wú)登記備案的房屋租賃合同存在，如有，則應(yīng)要求登記申請(qǐng)人提交承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者買方就是承租人的書面證明文件。申請(qǐng)人不愿提交的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)拒絕為其辦理過戶登記手續(xù)。這樣做的目的既有保護(hù)承租人的考慮，同時(shí)也有助于減少糾紛。三、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使（一）承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使主體在租賃合同中，根據(jù)我國(guó)合同法第230條的規(guī)定，能夠享有和行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主體僅限于房屋租賃合同中的承租人，這一點(diǎn)并無(wú)疑問。不過，對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)租賃、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃而言，能否通過類推適用的方式，賦予其承租人以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？筆者認(rèn)為，雖然國(guó)有土地使用權(quán)租賃和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃在實(shí)

20、質(zhì)上均屬不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系，與房屋租賃具有極強(qiáng)的“類似性”，但是考慮到賦予承租人以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)會(huì)增加出租人的負(fù)擔(dān)，限制出租人的財(cái)產(chǎn)處分權(quán)，所以在欠缺法律明文規(guī)定的情況下，為保護(hù)出租人的合法利益，尚不宜通過類推適用的方法確認(rèn)此類租賃關(guān)系中的承租人對(duì)其租賃標(biāo)的物享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。當(dāng)然，從立法論的角度來(lái)說，為提高土地的利用效率，減少交易成本，未來(lái)立法倒不妨賦予此類租賃關(guān)系中的承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在合法轉(zhuǎn)租的情況下，根據(jù)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)法院的解釋，次承租人對(duì)于所有人并不能主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。14我國(guó)法律雖無(wú)此類規(guī)定，但對(duì)于房屋的轉(zhuǎn)租關(guān)系，不妨采取同樣的解釋。其理由在于，一方面，轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人乃是承租人和次承租人，

21、次承租人與出租人之間并無(wú)租賃合同關(guān)系，次承租人也沒有從出租人處取得租賃權(quán)；另一方面，出租人并不能從轉(zhuǎn)租合同中獲益，若允許次承租人也享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，顯然會(huì)增加原出租人的負(fù)擔(dān)，有失公平。因此，在房屋轉(zhuǎn)租的情況下，能夠享有和行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的仍然是承租人，而非次承租人。此外，我國(guó)目前的戶籍管理制度還較為嚴(yán)格，不少地方對(duì)公民還有“常住戶口”、“藍(lán)印戶口”、“暫住戶口”以及“暫住證”等的區(qū)分，并通過這種身份劃分來(lái)限制或者禁止不具有本地常住戶口的人員在本地租房或者購(gòu)房；有關(guān)法律法規(guī)對(duì)外國(guó)人在我國(guó)購(gòu)買房屋也有限制或禁止性規(guī)定。因此，如果承認(rèn)并尊重這些規(guī)定的合法性而不考慮其合理性的話，那么可以說，并不是所有的房

22、屋承租人都能夠享有和行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。對(duì)于法律法規(guī)限制或者禁止其在本地租房和購(gòu)房的那些承租人來(lái)說，能否享有和行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，還須看其是否符合房屋所在地的各種地方性法規(guī)、規(guī)章乃至政府文件的規(guī)定。當(dāng)然，從立法論的角度來(lái)說，法律法規(guī)不應(yīng)當(dāng)過分地限制人們租賃和購(gòu)買房屋的權(quán)利。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和戶籍管理制度的改革，這些限制性規(guī)定應(yīng)當(dāng)會(huì)逐步減少乃至消失。（二）承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使條件根據(jù)合同法第230條的規(guī)定，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)具備兩個(gè)條件：一是須出租人“出賣租賃房屋”；二是承租人須以“同等條件”表示購(gòu)買。以下分別加以討論。1.須出租人“出賣租賃房屋”這一條件主要是關(guān)于承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的

23、時(shí)間要求，其中涉及“房屋”、“租賃房屋”以及“出賣”三個(gè)概念，需要分別加以界定。（1）“房屋”的界定。在我國(guó)有關(guān)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的各種法律法規(guī)和司法解釋中，對(duì)于何謂“房屋”及其范圍如何，并未進(jìn)行明確的界定和說明，實(shí)踐中難免發(fā)生爭(zhēng)議。按照建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋（試行）（2002年3月20日）的規(guī)定，所謂房屋，一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們?cè)谄渲泄ぷ?、生活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲(chǔ)藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在2.2米以上的永久性場(chǎng)所；根據(jù)某些地方的生活習(xí)慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。按照房屋用途的不同，可將其分為住宅，工業(yè)、交通、倉(cāng)儲(chǔ)用房，商業(yè)、金融和

24、信息用房，教育、醫(yī)療衛(wèi)生和科研用房，文化、新聞、娛樂、園林綠化、體育用房，機(jī)關(guān)事業(yè)辦公用房，軍事用房以及其他用房（包括涉外用房、宗教用房、監(jiān)獄用房）。按照房屋產(chǎn)別的不同，又可將其分為國(guó)有房產(chǎn)，直管產(chǎn)，自管產(chǎn)，軍產(chǎn)，集體所有房產(chǎn)，私有（自有）房產(chǎn)，聯(lián)營(yíng)企業(yè)房產(chǎn)，股份制企業(yè)房產(chǎn)，港、澳、臺(tái)投資房產(chǎn)，涉外房產(chǎn)以及其他房產(chǎn)（包括宗教、寺廟等房屋）。因此，在現(xiàn)行法關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定中并未對(duì)“房屋”予以明確界定的情況下，在解釋上，不妨采納房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋（試行）中所確定的“房屋”標(biāo)準(zhǔn)來(lái)加以認(rèn)定，不論承租人承租的是何種用途以及何種產(chǎn)別的房屋，承租人均應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。（2）“租賃房屋”的界定。根

25、據(jù)合同法第212條的規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，從字面上來(lái)理解，所謂“租賃房屋”，應(yīng)當(dāng)是指出租人交給承租人使用收益并由承租人支付租金的、符合房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋（試行）中規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的房屋。至于承租人承租房屋后，究竟是用于居住還是用于經(jīng)商或者其他用途，只要不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定和當(dāng)事人雙方的約定，均在所不問。不過，如果僅僅這樣簡(jiǎn)單地界定“租賃房屋”的含義及范圍，未免顯得較為僵化，難以適應(yīng)實(shí)踐中出現(xiàn)的各種復(fù)雜的與房屋有關(guān)的租賃關(guān)系。為滿足現(xiàn)實(shí)生活的要求，對(duì)于“租賃房屋”的界定顯然需要采取靈活的態(tài)度，進(jìn)行較為寬泛的解釋。在這方面，我國(guó)的一些地方性法規(guī)和

26、規(guī)章走在了前面。按照這些地方性法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，下列行為也視為房屋租賃：一是經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)修建的臨時(shí)性房屋的租賃；二是房屋內(nèi)的（營(yíng)業(yè)）場(chǎng)地、柜臺(tái)、攤位、櫥窗、地下構(gòu)筑物的租賃；三是將房屋或房屋內(nèi)的（營(yíng)業(yè)）場(chǎng)地、柜臺(tái)、攤位的一定年限的使用權(quán)以經(jīng)營(yíng)權(quán)買斷方式提供給他人的；四是只提供房屋由他人承包經(jīng)營(yíng)的；五是以聯(lián)營(yíng)、入股等形式將房屋提供他人使用，只獲得固定收益，不負(fù)盈虧責(zé)任的。15不過，也有一些地方性規(guī)章和文件將旅館業(yè)的客房出租和房屋場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)中的柜臺(tái)出租排除在房屋租賃的范圍之外。16由此可見，在確定“租賃房屋”一詞所涵蓋的范圍時(shí)，僅僅援引合同法關(guān)于租賃的界定和房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋（試行）關(guān)于房屋的

27、規(guī)定是不夠的，還必須考慮一些地方性法規(guī)及規(guī)章中的有關(guān)規(guī)定。凡是地方性法規(guī)和規(guī)章中明確規(guī)定屬于房屋租賃或者視為房屋租賃的情形的，都應(yīng)當(dāng)適用合同法第230條的規(guī)定，其承租人因此都享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。至于實(shí)踐中出現(xiàn)的僅租賃房屋的外墻、屋頂?shù)扔米鲝V告宣傳、架設(shè)管線的情況，因其已超出房屋的通常用途之外，且房屋的外墻、屋頂?shù)炔课粚儆诜课莸幕窘Y(jié)構(gòu)，無(wú)論在物理上還是在法律上都無(wú)法和房屋相分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，故難以視為房屋租賃，承租人亦不得享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。當(dāng)然，對(duì)于地方性法規(guī)和規(guī)章中明確排除在房屋租賃之外的一些情況，例如旅館業(yè)的客房出租，承租人自不得享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。（3）“出賣”的界定。按照合同法第130條的規(guī)定，買

28、賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。依此規(guī)定，在因贈(zèng)與、遺贈(zèng)、繼承而使租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，由于不在“出賣”的文義范圍之內(nèi)，故而承租人不得行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，至為顯然。在混合贈(zèng)與的情況下，雖兼有買賣和贈(zèng)與的因素，但究其實(shí)質(zhì)仍以贈(zèng)與的性質(zhì)為主，它更多地考慮到出讓人與受讓人之間的人身信任關(guān)系，與純粹的買賣終究不同，故于此情形承租人亦不得主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。17不過，對(duì)于“出賣”一詞，如果僅僅從字面上理解為合同法第130條規(guī)定的買賣，未免有些狹隘。實(shí)際上，在一些地方性法規(guī)和規(guī)章中，還規(guī)定了不少“視為出賣”的情況。例如，按照廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法第14條的規(guī)定，具

29、有下列情形之一的房地產(chǎn)視為出售：以房地產(chǎn)出資，并已轉(zhuǎn)為合資企業(yè)擁有的；以土地使用權(quán)與他人合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的；以房地產(chǎn)作價(jià)入股的；以房地產(chǎn)抵債的；收購(gòu)、合并或分立企業(yè)時(shí)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移為新的權(quán)利人的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。北京市房屋買賣管理暫行規(guī)定也將其所稱的“房屋買賣”界定為包括房屋的有償轉(zhuǎn)讓、房屋產(chǎn)權(quán)的交換、以房屋作價(jià)投資、以自有房屋作價(jià)與他人合作擴(kuò)建、改建房屋等情況。顯而易見，這些規(guī)定對(duì)于“出賣”采取了較為寬泛的解釋。這種做法雖然有利于加強(qiáng)對(duì)房屋權(quán)屬變動(dòng)的登記管理，但卻帶來(lái)了此類房屋的承租人能否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的問題。筆者認(rèn)為，對(duì)于這些“視為出賣”的情況，應(yīng)否允許承租人行使優(yōu)先購(gòu)

30、買權(quán)，需區(qū)分具體情況來(lái)處理，不能一概而論。首先，在房屋所有人以房屋的所有權(quán)出資、因企業(yè)的收購(gòu)、合并或者分立而變更房屋所有人、以自有房屋作價(jià)與他人合作擴(kuò)建、改建房屋的情況下，由于房屋所有人的目的并不在于通過出讓房屋所有權(quán)而取得價(jià)金，而是具有獲取房屋價(jià)金之外的其他目的，因此這些情形即使視為房屋的“出售”，承租人也不可能具備第三人所提供的“同等條件”，從而無(wú)法行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。其次，在出租人決定進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的交換時(shí)，因出租人之目的在于獲得第三人的房屋所有權(quán)，而第三人所提供的房屋，就其大小、位置、環(huán)境等綜合情況衡量，無(wú)疑是獨(dú)一無(wú)二的，不會(huì)存在“同等條件”，所以承租人也不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。不過，如果第三人

31、所提供交換的并不是房屋，而是其他具有替代性的物品，那么只要承租人能夠提供同樣內(nèi)容的給付，則仍然可以主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。18最后，在出租人以房屋抵債的情況下，因其目的在于通過房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而代替金錢的給付，從這個(gè)角度說，與房屋買賣并無(wú)不同，所以應(yīng)當(dāng)允許承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在這方面，澳門民法典第1308條關(guān)于共有人以其份額向第三人作代物清償時(shí)，其他共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定，可資參照。從字面含義看，所謂“出賣”，應(yīng)當(dāng)包括拍賣的形式在內(nèi)。根據(jù)法國(guó)民法典第815-15條和瑞士民法典第681條的規(guī)定，在拍賣的情況下，權(quán)利人仍然可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在我國(guó)，按照中華人民共和國(guó)拍賣法（以下簡(jiǎn)稱為拍賣法）第

32、3條的規(guī)定，拍賣乃是以公開競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式?？梢?，拍賣雖然是一種比較特殊的、法律設(shè)有特別規(guī)則的交易方式，但其含義尚未逸出“買賣”的文義范圍之外。因此，從解釋論的角度來(lái)說，對(duì)合同法第230條所規(guī)定的“出賣”一詞進(jìn)行文義解釋的結(jié)果，并不能將拍賣排除在外，也就是說，在房屋拍賣的情況下，承租人仍然有權(quán)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。不過，在一些行政法規(guī)、地方性法規(guī)和規(guī)章中，對(duì)于拍賣問題卻存在有不盡相同的規(guī)定。按照城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第41條和第42條的規(guī)定，在抵押權(quán)人通過拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書面通知

33、共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這顯然是承認(rèn)了在拍賣的情況下，承租人有權(quán)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在一些地方性法規(guī)和規(guī)章中，有的明確規(guī)定在拍賣的情況下，承租人有權(quán)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；19有的則否認(rèn)承租人有權(quán)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。20盡管從理論上說，行政法規(guī)、地方性法規(guī)和規(guī)章中這些各自為政的做法是違反法制統(tǒng)一原則的，但在實(shí)踐中，這些規(guī)定往往被法院援引為審判的依據(jù)。因此，在確定拍賣的情況下承租人能否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，不能僅僅根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定就得出完全肯定的結(jié)論，還應(yīng)當(dāng)看行政法規(guī)以及地方性法規(guī)和規(guī)章中的具體態(tài)度如何。站在立法論的立場(chǎng)考慮，筆者認(rèn)為，拍賣雖然屬于買賣的一種方式，但畢竟法

34、律設(shè)有特別規(guī)定；它既然以“價(jià)高者得”為原則，當(dāng)不會(huì)存在兩個(gè)競(jìng)買人以相同的報(bào)價(jià)而分別成交的問題。在拍賣的情況下，如果他人拍賣成交后再允許承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，則應(yīng)買之人勢(shì)必銳減，賣價(jià)難免偏低，一方面不利于債權(quán)人及拍賣物之所有人，他方面也不免造成偏惠優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的結(jié)果，21而且還會(huì)影響拍賣行為的公信力。所以，就房屋拍賣而言，未來(lái)立法不應(yīng)允許承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。當(dāng)然，在這種情況下，為實(shí)現(xiàn)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的立法目的，妥善保護(hù)承租人的利益，法律應(yīng)同時(shí)規(guī)定出租人須在拍賣前的合理期限內(nèi)將拍賣的有關(guān)情況書面通知承租人，以便承租人決定是否參加競(jìng)買。這可以視為對(duì)承租人無(wú)法行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的一個(gè)補(bǔ)救措施。此外，

35、按照德國(guó)民法典第570b條之（1）的規(guī)定，如果出租人將住房出賣給其家庭成員或者家屬的，則承租人不得行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這種做法可資贊同，因?yàn)榧彝コ蓡T之間的房屋買賣，不免具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系終究有所不同。我國(guó)合同法雖無(wú)類似規(guī)定，但在操作上不妨采取同樣的解釋。2.承租人須以“同等條件”表示購(gòu)買這一條件是承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)質(zhì)性要求，也是保護(hù)出租人的合法利益之所需，它具體包括“同等條件”標(biāo)準(zhǔn)的確定和“同等條件”的內(nèi)容兩方面。（1）關(guān)于“同等條件”標(biāo)準(zhǔn)的確定，一般認(rèn)為是指以出租人與第三人訂立的買賣合同中約定的條件為“同等條件”。22這一主張符合“優(yōu)先于他人而購(gòu)買”的立法原意，原則上可資

36、贊同。但是應(yīng)當(dāng)看到，承租人依此標(biāo)準(zhǔn)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的結(jié)果，將在第三人與出租人、承租人與出租人之間分別成立兩個(gè)內(nèi)容完全相同的房屋買賣合同，出租人由此陷入雙重買賣的尷尬境地。為避免遭受此種不利，出租人可考慮在其與第三人訂立的買賣合同中，約定該合同的生效以承租人不行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為條件，或者約定在承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況下，出租人保留解除該合同的權(quán)利。不過，如果因承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而導(dǎo)致出租人與第三人之間的房屋買賣合同不生效力或者被解除，則雙方為訂立合同而支出的費(fèi)用將付之東流，結(jié)果是導(dǎo)致社會(huì)財(cái)富的浪費(fèi)。還應(yīng)看到，許多合同的訂立并非一蹴而就，而是雙方當(dāng)事人艱苦地討價(jià)還價(jià)、互相讓步、互相合作的成果，凝聚

37、了大量的無(wú)形勞動(dòng)，倘因承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而使出租人與第三人訂立的買賣合同歸于消滅，第三人無(wú)疑是“為他人作嫁衣裳”，不免挫傷其交易的積極性；對(duì)于承租人而言，也有坐享其成之嫌，在道德上難免遭到非議。依筆者之見，最好莫過于確立一定的規(guī)則，以便在出租人與第三人訂立買賣合同之前就先確定承租人的購(gòu)買意愿，避免雙重買賣的發(fā)生。具體言之：其一，如買賣條件系出租人自定，則出租人可以此通知承租人，征詢其購(gòu)買意向。如其不愿購(gòu)買，嗣后在第三人以該條件或高于該條件而與出租人訂立買賣合同時(shí)，承租人即不得再主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如出租人因無(wú)人應(yīng)買而降低交易條件時(shí)，仍應(yīng)再次通知承租人，以確定其是否購(gòu)買。其二，在由第三人提出要

38、約的情況下，如果出租人擬接受其條件，則于承諾之前，出租人應(yīng)將該條件及其準(zhǔn)備承諾的意思通知承租人，以確定承租人是否愿意提供同樣的交易條件。一旦承租人決定以此條件購(gòu)買，就應(yīng)立即通知出租人，由此買賣合同即在出租人和承租人之間成立。如果承租人拒絕提供第三人在其要約中提出的交易條件，則于出租人對(duì)第三人的要約進(jìn)行承諾之后，承租人就不得再以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由而否認(rèn)該合同的效力。當(dāng)然，在上述兩種情況下，如果承租人和出租人訂立了買賣合同，其合同也不是行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的結(jié)果，而是通過正常的合同訂立程序成立的。在“同等條件”系根據(jù)出租人與第三人訂立的買賣合同而確定的情況下，如因該合同具有違法因素而被確認(rèn)為無(wú)效或被撤銷

39、，則依此確定的“同等條件”亦應(yīng)隨之失去效力，承租人不得再以該標(biāo)準(zhǔn)主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；即便承租人已經(jīng)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而使其與出租人之間的買賣合同成立的，也應(yīng)因“同等條件”的消滅而歸于無(wú)效。不過，若出租人與第三人的合同系因承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而不生效力或者被解除的，則據(jù)此確定的“同等條件”仍應(yīng)繼續(xù)有效，承租人與出租人之間因行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而成立的買賣合同也不受影響。此外，在出租人就租賃房屋分別與數(shù)人訂立數(shù)個(gè)買賣合同時(shí)，如果數(shù)個(gè)買賣合同的內(nèi)容不盡相同，則應(yīng)以其中最有利于買方的合同條件作為承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的“同等條件”，這既是保護(hù)承租人利益的需要，同時(shí)也含有懲罰出租人一房數(shù)賣的意思。當(dāng)然，如果承租人自

40、愿選擇其他較為有利于出租人的合同內(nèi)容作為“同等條件”，因其無(wú)害于出租人，法律自無(wú)禁止的必要。（2）關(guān)于“同等條件”的內(nèi)容，首先是價(jià)款條件要等同，即承租人允諾支付的價(jià)款數(shù)額應(yīng)等同于第三人在合同中允諾支付的價(jià)款。其次，關(guān)于價(jià)款的支付方式，也應(yīng)等同于第三人允諾的方式。例如第三人允諾一次付清者，承租人不得主張分期支付。不過，如果出租人允許第三人分期付款，則承租人除非為出租人提供了充分而適當(dāng)?shù)膿?dān)保，否則不得請(qǐng)求分期付款。德國(guó)民法典第509條對(duì)此設(shè)有明文規(guī)定，可資參照。之所以如此，乃是因?yàn)槊總€(gè)人的信用及支付能力未盡相同，出租人信賴第三人的支付能力，承租人卻未必能贏得同樣的信賴。再次，“同等條件”還應(yīng)包括其

41、他交易條件的等同，例如第三人允諾對(duì)出租人負(fù)擔(dān)從給付義務(wù)的，除非該從給付可以用金錢作價(jià)，或無(wú)此從給付出租人與第三人的合同亦能成立，否則承租人不得行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。德國(guó)民法典第507條的規(guī)定，可作為比較法上的例證。當(dāng)然，“同等條件”并不意味著絕對(duì)等同，按照舉輕明重的解釋原則，如果承租人提供的條件優(yōu)于第三人提供的條件，出租人自無(wú)拒絕其行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之理。（三）承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使期限為保護(hù)承租人行使其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同法第230條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋時(shí)，“應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人”。此所謂“合理期限”，應(yīng)是立法者授權(quán)法官根據(jù)具體交易狀況來(lái)判斷的。惟按照合同法頒布之前的城市私有房屋管理?xiàng)l

42、例第11條和民通意見第118條的規(guī)定，出租人提前通知承租人的期限應(yīng)當(dāng)是三個(gè)月。不少地方性法規(guī)和規(guī)章也延續(xù)了這樣的規(guī)定，23但也有一些地方規(guī)定出租人提前通知的期限是出賣房屋前的30日內(nèi)。24至于承租人接到通知后作出答復(fù)的期限，按照一些地方的規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)在接到通知后的30日內(nèi)作出書面答復(fù)，逾期不回復(fù)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。25不過，合同法和大多數(shù)地方性法規(guī)以及規(guī)章對(duì)此并無(wú)明確規(guī)定。鑒于上述行政法規(guī)、司法解釋和不少地方性法規(guī)及規(guī)章都要求出租人須提前三個(gè)月通知承租人，故在解釋上可以認(rèn)為，承租人也應(yīng)當(dāng)在接到通知后的三個(gè)月內(nèi)作出書面答復(fù)，否則視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。當(dāng)然，從立法論的角度來(lái)說，由于當(dāng)今中國(guó)社

43、會(huì)的交易活動(dòng)十分活躍，市場(chǎng)行情變動(dòng)很快，要求出租人提前三個(gè)月通知承租人，或者要求承租人在接到通知后的三個(gè)月內(nèi)予以答復(fù)，時(shí)間顯然過長(zhǎng)，未來(lái)立法對(duì)此期限如作具體規(guī)定，應(yīng)予縮短。關(guān)于“應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人”這一通知義務(wù)的履行主體，一般來(lái)說應(yīng)當(dāng)是出租人。不過，在租賃房屋因?qū)嵭械盅簷?quán)而處分的情況下，按照城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第42條的規(guī)定，抵押權(quán)人有義務(wù)事先書面通知抵押人和承租人，此時(shí)履行通知義務(wù)的主體也包括抵押權(quán)人。根據(jù)德國(guó)民法典第510條之（1）的規(guī)定，第三人的通知可以代替出租人的通知，我國(guó)亦可為同樣的解釋。在拍賣租賃房屋的情況下，根據(jù)我國(guó)拍賣法第45條和第47條的規(guī)定，拍賣人應(yīng)當(dāng)于

44、拍賣日七日前通過報(bào)紙或者其他新聞媒介發(fā)布拍賣公告。那么，拍賣人發(fā)布的拍賣公告能否視為出租人向承租人履行了通知義務(wù)呢？筆者認(rèn)為，拍賣法的上述規(guī)定乃是針對(duì)拍賣人提出的強(qiáng)制性要求，目的在于吸引更多的競(jìng)買人和保證拍賣活動(dòng)的公正性，它并不是針對(duì)拍賣委托人（即房屋出租人）提出的要求。實(shí)際上，房屋出租人的通知義務(wù)與拍賣人的公告義務(wù)具有明顯的區(qū)別，兩者在通知或公告的義務(wù)主體、對(duì)象范圍、期限要求以及目的等方面均不相同。因此，拍賣人履行拍賣法上的公告義務(wù)的行為，絕不能代替出租人對(duì)其通知義務(wù)的履行。關(guān)于通知義務(wù)的履行方式，出租人應(yīng)采取專門的、個(gè)別的、書面通知的方式進(jìn)行，而不宜使用張貼公告等籠統(tǒng)的方式。至于通知的內(nèi)容

45、，應(yīng)當(dāng)包括具體的出賣條件，以便承租人決定是否愿意行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。否則，如果出租人僅僅向承租人表示了出賣的意愿，而沒有提出實(shí)質(zhì)性的出賣條件，則其“通知”在法律上只能認(rèn)定為要約邀請(qǐng)（合同法第15條），并不能發(fā)生開始計(jì)算承租人的答復(fù)期限的效力，當(dāng)然也不能視為出租人依法履行了通知義務(wù)。此外，按照德國(guó)民法典第570b條之（2）的規(guī)定，出租人或者第三人關(guān)于買賣合同內(nèi)容的通知，應(yīng)附有向承租人指明其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的內(nèi)容。此外尚有疑問的是，如果出租人未履行通知義務(wù)，則承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的期限應(yīng)如何確定？按照瑞士民法典第681條a（2）的規(guī)定：“先買權(quán)人欲行使先買權(quán)的，須在知悉契約的締結(jié)和內(nèi)容之日起的三個(gè)月內(nèi)行使該

46、權(quán)利。新所有權(quán)人在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的登記已逾兩年的，先買權(quán)不得再行使?！蔽覈?guó)現(xiàn)行法缺乏類似規(guī)定。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見（修改稿）（1990年12月5日）第134條曾經(jīng)規(guī)定：“享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的人知道房屋所有人將房屋賣給他人，買賣關(guān)系形成之日起超過三個(gè)月起訴，或者超過六個(gè)月才知道并起訴的，其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不予保護(hù)?！钡蛟撔薷母宀⑽凑绞┬?，故其規(guī)定并無(wú)效力。在解釋上，由于德國(guó)及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的多數(shù)學(xué)說認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)為形成權(quán)，形成權(quán)的行使期限適用除斥期間而非訴訟時(shí)效制度，26所以承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使期間也應(yīng)當(dāng)適用除斥期間制度。鑒于我國(guó)合同法第55條對(duì)可撤銷合同的撤銷權(quán)和第75條對(duì)債

47、權(quán)人撤銷權(quán)規(guī)定的除斥期間都是一年，而這兩種撤銷權(quán)又同屬形成權(quán)，因此關(guān)于承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的除斥期間，可類推適用合同法第55條和第75條規(guī)定的一年期間，自出租人與第三人之間的買賣合同成立之日起開始計(jì)算。逾此期間，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)即確定地歸于消滅。（四）承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使方式及結(jié)果在具備出租人“出賣租賃房屋”以及“同等條件”的情況下，承租人就可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，應(yīng)以意思表示向出租人為之。此項(xiàng)意思表示，須在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使期限內(nèi)作出，自不待言。當(dāng)然，如承租人通過訴訟的方式行使其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，亦無(wú)不可。一經(jīng)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，即在承租人與出租人之間成立以出租人與第三人訂立的買賣合

48、同中所約定的同等條件為內(nèi)容的合同。27不過，承租人與出租人因行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)所形成的權(quán)利義務(wù)，必須結(jié)合兩者簽訂買賣合同的特點(diǎn)來(lái)考慮，以便使合同能夠履行，而不能僵化地照搬“同等條件”。例如，倘若根據(jù)出租人與第三人的合同約定，第三人支付價(jià)金的期限早已屆滿，那么“同等條件”中關(guān)于支付價(jià)金期限的約定對(duì)承租人就不生效力，否則將發(fā)生承租人只要因行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而與出租人成立合同，承租人就必然構(gòu)成逾期履行的不當(dāng)后果。在這種情況下，對(duì)于承租人來(lái)說，只有在其與出租人之間的合同成立后的適當(dāng)時(shí)間內(nèi)付款期才能屆滿，以便給承租人留出適當(dāng)?shù)母犊顣r(shí)間。因此，承租人在出租人與第三人約定的付款期限屆滿時(shí)沒有支付價(jià)金的，既不發(fā)生履行

49、不能，也不陷入遲延。28應(yīng)當(dāng)看到，在出租人按照法律規(guī)定或者合同約定對(duì)租賃合同享有解除權(quán)的情況下，如果出租人沒有行使解除權(quán)就將租賃房屋予以出賣，因此時(shí)租賃關(guān)系尚未解除，故承租人仍享有并得行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。此外，按照合同法第232條和第236條的規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期；對(duì)于不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。于此情形，在出租人提前合理期限通知承租人解除租賃合同之前，承租人仍然得享有和行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。當(dāng)然，在租賃合同因解除或其他原因而消滅以后，既然租賃關(guān)系不復(fù)存在，原承租人即不

50、得再享有和行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在這方面，遼寧省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例第35條后段規(guī)定：“抵押人不能清償債務(wù)，抵押房地產(chǎn)被處分或者拍賣時(shí)，租賃期限已滿的，承租人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”，顯然有欠妥當(dāng)。在具備行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條件時(shí)，承租人也可以放棄行使。這一點(diǎn)與當(dāng)事人在租賃合同中事先約定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不同，因?yàn)榍罢邔儆跈?quán)利是否行使的問題，后者則為權(quán)利是否存在的問題。不過，承租人放棄行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行為只能針對(duì)具體的、特定的交易來(lái)進(jìn)行，而不能包括以后的交易情形。例如，在承租人放棄行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)后，若出租人與第三人之間的買賣合同因第三人不履行義務(wù)等原因而被解除或者被撤銷的，則嗣后出租人再次出賣房

51、屋時(shí)，承租人仍然有權(quán)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。又如，在承租人放棄行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之后，第三人通過買賣合同的履行而取得房屋所有權(quán)的，按照買賣不破租賃的規(guī)定（合同法第229條），租賃合同在承租人與第三人之間繼續(xù)有效；此后在第三人作為新的房屋所有人出賣房屋時(shí)，承租人仍然有權(quán)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。當(dāng)然，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)作為一項(xiàng)形成權(quán)，其行使自須遵守形成權(quán)的一般規(guī)則，不得附有條件和期限，行使之后也不得撤回。29四、房屋捆綁出售與承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在房屋租賃關(guān)系中，尤其是商業(yè)用房的租賃關(guān)系中，常常發(fā)生出租人將一幢房屋出租給數(shù)人，每個(gè)承租人只承租其中的部分樓層或者部分房屋的現(xiàn)象。由于現(xiàn)行法律法規(guī)并沒有將這種情況排除在房屋租賃關(guān)系之外

52、，因此，承租人就其所承租的部分房屋，也應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。當(dāng)出租人將其房屋按照出租的狀況予以分割出售時(shí)，各承租人就各自承租的房屋有權(quán)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，此時(shí)并無(wú)不妥。有疑問的是，如果出租人將某承租人所租賃的部分房屋與其他房屋或者附屬設(shè)施捆綁出售，那么只承租部分房屋的該承租人能否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？如果允許行使的話，則其行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的對(duì)象是僅限于其所承租的部分房屋呢，還是包括出租人捆綁出售的全部房屋？由于現(xiàn)行法對(duì)此缺乏明文規(guī)定，實(shí)踐中這類情況又比較多，所以需要通過解釋有關(guān)條文以及探求立法精神來(lái)確定相應(yīng)的解決辦法。應(yīng)當(dāng)看到，在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，隨著交易活動(dòng)的興盛，經(jīng)營(yíng)者租賃他人的房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的情況

53、在所難免。尤其是隨著多層商用建筑的興起和擴(kuò)展，許多經(jīng)營(yíng)者在無(wú)力擁有自己的經(jīng)營(yíng)用房時(shí)，更是不得不租賃一幢樓房中的部分房屋或者部分樓層從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。對(duì)于這些多層建筑，雖然外觀上屬于一個(gè)整體，但是無(wú)論在社會(huì)觀念中、在物理意義上還是在法律上，無(wú)疑都可以分割成一個(gè)個(gè)相對(duì)獨(dú)立的房屋單元來(lái)出租或出售。建筑物區(qū)分所有權(quán)制度就是因此而興起的。在一幢樓房的所有人將其全部房屋或者部分房屋用于出租的情況下，雖然我國(guó)房地產(chǎn)管理法區(qū)分住宅用房的租賃和商業(yè)用房的租賃并異其政策（第54條），但是合同法等法律法規(guī)在規(guī)定承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，并沒有對(duì)租賃房屋的用途以及房屋大小等內(nèi)容加以限制。因此，在解釋上，依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

54、的承租人，應(yīng)當(dāng)既包括住宅用房的承租人，也包括商業(yè)用房的承租人；既包括承租整幢樓房的承租人，也包括僅承租一幢樓房中的部分房屋的承租人。對(duì)于一幢樓房的所有人來(lái)說，在決定將其樓房予以出售時(shí)，既可以按照每個(gè)獨(dú)立的房屋單元來(lái)出售，也可以將數(shù)個(gè)房屋單元捆綁出售，或者將樓房的一層或數(shù)層捆綁出售，甚至對(duì)樓房實(shí)行整體出售，等等。在一般情況下，這是行使所有權(quán)的合法行為，他人不能加以干涉。不過，在所有人已經(jīng)將樓房的全部或者部分房屋單元分散租賃給數(shù)人的情況下，由于涉及到承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題，所以出租人對(duì)其樓房的處分權(quán)應(yīng)否受到限制，或者承租人能否行使其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，就值得探討。必須看到，在多層建筑中，尤其是用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)

55、的多層建筑中，出租人可以輕而易舉地把某人所承租的房屋單元與其他房屋單元或者附屬設(shè)施捆綁出售。此時(shí)，如果無(wú)條件地允許房屋出租人以整體出售或者捆綁出售為由，拒絕各個(gè)房屋單元的承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，將會(huì)導(dǎo)致大量的商業(yè)用房的承租人都得不到優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的保護(hù)。其結(jié)果，無(wú)異于剝奪了被捆綁出售的部分房屋單元乃至全部房屋上所存在的各個(gè)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并由此使得現(xiàn)行法關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的強(qiáng)制性規(guī)定在商業(yè)用房租賃關(guān)系中形同虛設(shè)。這種做法明顯違反了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的立法目的，因此不應(yīng)允許。筆者認(rèn)為，對(duì)此問題的處理，既要考慮到對(duì)出租人的房屋所有權(quán)和處分權(quán)的尊重，也要考慮到對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的保護(hù)。兩者必須妥當(dāng)

56、協(xié)調(diào)，不可偏廢。在堅(jiān)持這一原則的前提下，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況來(lái)討論。其一，如果出租人出售的租賃房屋在物理上可以劃分為數(shù)個(gè)獨(dú)立的房屋單元，在法律上可以將這些房屋單元分別管理和登記，在操作上也并非必須捆綁出售，那么出租人就應(yīng)當(dāng)按照各個(gè)獨(dú)立的房屋單元或者樓層來(lái)分開出售，以便于各承租人行使其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。即使出租人能夠證明確有必要進(jìn)行捆綁出售的，也不能以此為由拒絕被捆綁出售的各房屋單元的承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。從比較法的角度來(lái)看，德國(guó)民法典第508條規(guī)定：“第三人將設(shè)有先買權(quán)的標(biāo)的物與其他標(biāo)的物一起，以總價(jià)金買受的，先買權(quán)人應(yīng)按比例支付總價(jià)金的部分。先買權(quán)人因部分標(biāo)的物在分離時(shí)使其顯受損失的，可以要求先買權(quán)擴(kuò)

57、及全部標(biāo)的物?！备鶕?jù)這一規(guī)定，在出賣人捆綁出售的情況下，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人原則上得就設(shè)立優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的那部分標(biāo)的物行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；在例外的情況下，并得就捆綁出售的全部標(biāo)的物行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。顯然，該規(guī)定不允許出賣人以捆綁出售為由而拒絕他人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。我國(guó)現(xiàn)行法雖然沒有類似規(guī)定，但是在解釋上，不妨采取比較法的方法，承認(rèn)在捆綁出售的情況下，各房屋單元的承租人可以就其所承租的那部分房屋行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；如果僅就該部分房屋行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)明顯會(huì)給承租人造成損失的，則應(yīng)當(dāng)允許承租人對(duì)捆綁出售的全部房屋行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。其二，在出租人將成套房屋中的部分房間出租給他人使用，或者將成套房屋中的全部房間分別出租給數(shù)人使用的

58、情況下，考慮到此類成套房屋在法律上一般是作為一個(gè)整體來(lái)進(jìn)行管理和登記的，因此就難以對(duì)其中的各個(gè)房間進(jìn)行分割出售。于此情形，雖然承租人不得僅就其所承租的部分房間行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但是，在解釋上，應(yīng)當(dāng)允許其就整套房屋行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，以便保護(hù)承租人的利益。當(dāng)然，如果該套房屋上存在有數(shù)個(gè)承租人，且數(shù)個(gè)承租人均欲行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，則不妨將全體承租人作為一個(gè)整體看待，使其就整套房屋共同行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；即使其中有人自愿放棄該權(quán)利，仍不妨由其他承租人對(duì)整套房屋行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在這方面，德國(guó)民法典第513條關(guān)于數(shù)人共同享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定，可資參照?？傊?，無(wú)論是進(jìn)行分開出售還是必須捆綁出售，出租人都不能以自由行使

59、所有權(quán)為由而否定承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，這是由承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法定性和保護(hù)承租人的立法政策所決定的。五、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與其他類型優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的沖突（一）承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的沖突民法通則第78條第3款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”民通意見第92條也規(guī)定：“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持?！备鶕?jù)這兩條規(guī)定，房屋的按份共有人和屬于一個(gè)整體的房屋原共有人對(duì)于房屋

60、顯然也享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（以下將兩者簡(jiǎn)稱為共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)）。如此一來(lái)，在房屋共有人將其已經(jīng)出租的房屋出售時(shí)，就會(huì)發(fā)生承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的沖突。此時(shí)應(yīng)如何處理？從解釋論的角度來(lái)看，現(xiàn)行民法通則和合同法等全國(guó)性的法律法規(guī)對(duì)此問題并沒有規(guī)定具體的解決辦法。雖然最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見（修改稿）（1990年12月5日）第133條曾經(jīng)規(guī)定：“按份共有人與承租人分別主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，按份共有人優(yōu)先。屬于一個(gè)整體的房屋原共有人與承租人分別主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，原共有人優(yōu)先?！钡蜻@一司法解釋并未正式施行，所以尚不能以此作為裁判的依據(jù)。不過，在我國(guó)的地方性法規(guī)和規(guī)章中，倒是有不少明文