渝北回興地塊整體策劃定位報告ppt課件

1、 緣香緹產品定位關鍵30 商業(yè)部分如何定位5.7萬方純商業(yè)定位商業(yè)定位整體規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)落位商業(yè)形狀及規(guī)劃第一篇章Chapter One中央商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)社區(qū)性商業(yè)區(qū)商業(yè)按區(qū)域重要性及輻射分類社區(qū)型商業(yè)分類輻射型：511，商業(yè)體量大，對外來客流要求高，對后期交通、人流、商業(yè)氣氛、招商才干等要求較高。 中間型：25主要依賴于本社區(qū)居民的需求,兼顧周邊. 內向型：2以下，根本不思索社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據社區(qū)人口規(guī)模而變化.效力本社區(qū)同時輻射周邊的輻射型社區(qū)商業(yè)本案商業(yè)定位 它的效力人口普通在5萬人以下，效力半徑普通在2公里以內。由于這一 商業(yè)的屬性決議了

2、它的總規(guī)模普通應控制在3萬平米以內X輻射型：商業(yè)體量大，對外來客流要求高，對后期交通、人流、商業(yè)氣氛、招商才干等要求較高。 中間型：主要依賴于本社區(qū)居民的需求,兼顧周邊. 內向型：根本不思索社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據社區(qū)人口規(guī)模而變化.X8%39.22.7萬方第一篇章Chapter One純商業(yè)定位商業(yè)定位整體規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)落位商業(yè)形狀及規(guī)劃百貨、超市、餐飲、效力配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構成了社區(qū)商業(yè)的根底業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原那么：社區(qū)商業(yè)根本特性：超市、餐飲和效力配套是社區(qū)商業(yè)三大根本業(yè)態(tài)；租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先思索承租

3、才干較高的業(yè)態(tài)；能否具有招商的可執(zhí)行性，符合工程實踐情況；能否在工程目前條件下開業(yè)運營，培育商業(yè)氣氛；符合商鋪建筑設計技術目的。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)輻射型中間型內向型超市50.12%30.41%29.23%餐飲11.92%24.84%17.23%服務配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休閑23.96%7.59%6.79%服飾精品1.81%4.60%3.50%地產中介0.73%2.87%7.18%雜貨/肉菜/五金/證券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合計100

4、.00%100.00%100.00%來自外部資料:選取23個小區(qū)業(yè)態(tài)配比總結表社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)三種類型的業(yè)態(tài)組合各有特點，區(qū)別主要表達在社區(qū)商業(yè)根底業(yè)態(tài)上。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)三種類型的業(yè)態(tài)組合各有特點，區(qū)別主要表達在社區(qū)商業(yè)根底業(yè)態(tài)上。詳細配比根據工程情況進展調整商業(yè)配套設施-強度需求總體綜合超市2000銀行50診所（帶藥房）200商務餐飲24小時便店70書店 100洗衣店100美容美發(fā)店 200護膚SPA300社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)配比商業(yè)配套設施-強度需求總體修理店彩擴沖洗店茶館1000花店寵物醫(yī)院300中式快餐500西式餐廳500咖啡廳200純商業(yè)定位商業(yè)定位整體規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)落位商業(yè)

5、形狀及規(guī)劃第一篇章Chapter One商業(yè)定位形狀定位形狀建議：建議做2到3層商業(yè)，前排是獨棟商業(yè)，設置一條商業(yè)內街，客流沿獨棟商業(yè)導入內街，建議用廊橋串聯(lián)，構成聯(lián)動的商業(yè)平臺內街頂宜采用玻璃屋頂，白天自然采光添加內街光亮，夜間可設置光幕吸引人氣，提升工程質量2到3層商業(yè),前排獨棟，后排設置內街 穹頂光幕從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應該要留意的根本原那么有以下幾點： 在商業(yè)規(guī)劃時，思索交通便利性可優(yōu)先思索表達居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、效力配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用； 餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時應防

6、止影響到社區(qū)居民的正常生活； 對位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容普通是以二樓為主要承租面積，但必需預留良好的展現(xiàn)面。商業(yè)定位規(guī)劃定位商業(yè)的規(guī)劃方式是前期規(guī)劃重點問題之一。整體的規(guī)劃與商業(yè)的規(guī)模、性質有直接關系社區(qū)輻射型風情商業(yè)街第二篇章Chapter Two泛商業(yè)定位市場可行性操作可行性泛商業(yè)落位5.7萬方2.7萬方0.7萬方2.3萬方如何處理商業(yè)公寓酒店商業(yè)性質別墅泛商業(yè)體量常規(guī)打造手法公寓供求量價均增速迅猛，市場空間與競爭并存商業(yè)定位公寓市場商業(yè)定位商業(yè)別墅市場X居住用途的商業(yè)別墅商業(yè)別墅辦公企業(yè)會所后續(xù)轉手費用高，保值升值才干普通客戶接受抗性大商業(yè)定位商業(yè)別墅市

7、場商業(yè)別墅辦公X花園式辦公排布市場獨棟辦公較少，現(xiàn)有工程都具有一定規(guī)模，有一定企業(yè)聚集效應商業(yè)辦公別墅風險過大，周邊配套缺乏以支撐，規(guī)劃少量該類產品又缺乏以構成聚集效應商業(yè)定位商業(yè)別墅市場企業(yè)會館X政府關系主導型會議功能主導型交際功能主導型短期接待主導型度假居住主導型商務會所開發(fā)方式政府內部、企業(yè)與政府之間非公開非正式的交流 較長期封鎖會議、企業(yè)或政府內外部正式交流活動 小型商務談判、圈內人士交際、私人聚會短期商業(yè)會晤、外地企業(yè)人員在京停留 度假居住、小型會議、私人聚會、獎勵居住 物業(yè)的位置和隱蔽性最為挑剔對周邊環(huán)境要求較高比較強調私屬領地或上層氣氛的營造短期高檔居住和城市商務溝通環(huán)境一致居住

8、性和環(huán)境質量為關鍵要點商業(yè)定位酒店市場維景國際大酒店奧藍酒店君頓兩江酒店巨豪酒店重慶美怡86酒店雅世藝酒店重慶賽格商務雅世藝酒店歐賓格酒店本案名稱位置星級電話維景國際大酒店重慶北部新區(qū)金開大道1598號（輕軌三號線園博園站旁，緊鄰悅來國際博覽中心）五星(023)63118888,(023)63110808奧藍酒店渝北區(qū)雙龍大道218號（近雙龍湖三號橋）三星(023)67583999君頓兩江酒店渝北區(qū)北部新區(qū)龍帆路1號（近西部建材城）四星(023)67683333重慶美怡86酒店（機場店）重慶市渝北區(qū)回興工業(yè)園寶圣東路80號（江北機場，回興立交橋旁）四星(023)88908686雅世藝酒店渝北區(qū)

9、回興寶圣西路399號（近寶桐路）四星(023)67838999重慶賽格商務酒店渝北區(qū)雙龍大道214號（江北機場，雙龍湖三號橋旁）四星(023)67377666歐賓格酒店重慶是渝北區(qū)雙龍大道331號鄰綠夢廣場（二支路紅綠燈旁）四星(023)67847831, (023)86019288周邊工業(yè)園區(qū)較多，酒店林里，存在較大商務需求為本案酒店的打造提供支撐第二篇章Chapter Two泛商業(yè)定位市場可行性操作可行性泛商業(yè)落位商業(yè)定位操作可行性商業(yè)公寓酒店商業(yè)性質別墅可操作，易打造產品對開發(fā)商資金及開發(fā)該類物業(yè)開發(fā)閱歷等均有較高要求對開發(fā)商資金及資源整合才干要求高XX第二篇章Chapter Two泛商

10、業(yè)定位市場可行性操作可行性泛商業(yè)落位商業(yè)公寓酒店商業(yè)性質別墅商業(yè)定位泛商業(yè)整體定位XX2.3萬方商業(yè)公寓綜合市場可行性及操作可行性：第三篇章Chapter Three整體定位規(guī)劃建議總平落位方案一規(guī)劃建議總平落位方案二第四篇章Chapter Four經濟測算價錢定位商業(yè)用市場比較法結合周邊工程售價，建議：商業(yè)清水均價20000元/市場比較法結合周邊售價，建議商業(yè)清水均價20000元/區(qū)位項目名稱在售物業(yè)類型平均價格項目周邊競品南方玫瑰城住宅底商/社區(qū)商鋪25000元/平方米;卓宏悠然天地住宅底商/社區(qū)商鋪24000元/平方米;澤科興城大道住宅底商/社區(qū)商鋪16000元/平方米;價錢定位公寓用市

11、場比較法結合周邊工程售價，建議：公寓清水均價8500元/市場比較法結合周邊售價，建議公寓清水均價8500元/區(qū)位項目名稱在售物業(yè)類型平均價格項目周邊競品中德茵萊國際清水公寓7090元/平米富悅麓山別苑清水公寓7600元/平米南方玫瑰城精裝公寓（剔除裝修價格）8500元/平米重慶國際家紡城繡色清水公寓7600元/平米工程墅區(qū)居住氣氛帶來居住質量的提升，為公寓產品提升溢價才干價錢定位聯(lián)排用市場比較法結合周邊工程售價，建議：聯(lián)排清水均價13000元/市場比較法結合周邊售價，建議聯(lián)排清水均價13000元/區(qū)位項目名稱在售物業(yè)類型平均價格項目周邊競品逸翠莊園聯(lián)排12000元/平米復地花嶼城類獨棟1200

12、0-14000元/平米東原香山聯(lián)排11000-12000元/平米萬科渝園聯(lián)排12000-14000元/平米價錢定位疊墅用市場比較法結合周邊工程售價，建議：疊墅清水均價11000元/市場比較法結合周邊售價，建議疊墅清水均價11500元/區(qū)位項目名稱在售物業(yè)類型平均價格項目周邊競品復地花嶼城疊墅9000-11500元/平米大鼎湖濱印象疊墅9000-11000元/平米價錢定位小墅小墅的居住溫馨性低于聯(lián)排及疊墅，但享有的是戶戶銜接地氣的墅感體驗，介于該類物業(yè)形狀在重慶市場較為新穎無同質工程可參考，建議：采用保守疊墅售價小墅清水均價11000元/結合產品特性及周邊售價，建議小墅清水均價11000元/價錢

13、定位洋房用市場比較法結合周邊工程售價，建議：洋房清水均價9500元/市場比較法結合周邊售價，建議洋房清水均價9500元/工程社區(qū)高端氣氛明顯高于周邊競品工程，根據當前區(qū)域洋房產品售價得出保守市場價錢銷售總金額為11.20億元，銷售凈收入為10.45億元。工程收入估算二經營稅金及土地增值稅01營業(yè)稅（元）0銷售總收入5稅率2城市維護建設稅（元）0營業(yè)稅7稅率3教育費附加（元）0營業(yè)稅3稅率三銷售組織費用0按銷售總收入的1.2%計算四銷售凈收入0序號項目合計說明一銷售總收入01商業(yè)銷售收入（元）01.1純商業(yè)可銷售面積（）270001.2建面單位售價(元/）1.3銷售比例100%2公寓銷售收入02

14、.1可銷售面積（）230002.2建面單位售價（元/）02.3銷售比例100%3聯(lián)排收入03.1可銷售面積（）03.2建面單位售價（元/）3.3銷售比例100%4疊墅收入04.1可銷售面積（）04.2建面單位售價（元/）4.3銷售比例100%5小墅收入05.1可銷售面積（）05.2建面單位售價（元/）5.3銷售比例100%6洋房收入06.1可銷售面積（）06.2建面單位售價（元/）6.3銷售比例100%方案一投資總額約7.65億元，一方本錢約為3777元/工程本錢估算項目單方成本合計（元）估算依據/備注一、前期工程費3136.00 603178240地形圖測量費0.596170按項目占地面積計

15、算地質鉆探費3577020按項目占地面積計算地質災害評估費1192340按項目總建筑面積計算環(huán)保評估1.5288510按項目總建筑面積計算土地成本30805924072003080元/平米建筑規(guī)劃設計509617000按項目總建筑面積計算二、前期開發(fā)費稅193.10 37140854市政設施配套費15028851000150元/m人防費35673190035元/m規(guī)劃證照費0.00 0按建安投資0.2%計算招投標費0.00 0按建安投資0.04%計算建筑工程質量監(jiān)督費0.00 0按建安投資0.2%計算監(jiān)理費0.00 0按建安投資0.8%計算施工圖紙審查費3.5673190按規(guī)劃設計費7%計算定

16、額編制費勞動定額測定費0.00 0按建安投資0.14%計算交易綜合服務費0.00 0按建安投資0.036%計算施工合同印花稅0.00 0按建安投資0.05%計算放線及驗線費0.357702按建筑面積計算防雷審查費0.119234按建筑面積計算白蟻防治費1.7326978按建筑面積計算排污費2384680按建筑面積計算可行性研究費0.596170按建筑面積計算三、建筑安裝工程費0.00 0純商業(yè)25000公寓20000聯(lián)排25000疊墅25000小墅25000洋房23000四、基礎設施費20940199060室外綜合管網、消防道、小區(qū)景觀8015387200按建筑面積計算天然氣工程3057702

17、00按建筑面積計算電視系統(tǒng)4.5865530按建筑面積計算水一戶一表81538720按建筑面積計算監(jiān)控系統(tǒng)1.5288510按建筑面積計算配電房及供配電系統(tǒng)、電一戶一表7514425500按建筑面積計算柴油發(fā)電機組3577020按建筑面積計算生化池61154040按建筑面積計算光彩工程1192340按建筑面積計算五、配套設施費10元/m1923400會所及物管等用房裝修費(700）公廁裝修費（100）垃圾收集站裝修費（100）物業(yè)管理（配套）啟動費六、營銷推廣費00營銷組織0.00 0按銷售收入的1.5%計算推廣費用（含售樓處及樣板房）0.00 0按銷售收入的2%計算七、財務費用177.41

18、34122077.7按（一+六）*10%*50%八、公司管理費用0.00 0按建安費用的3%計算九、不可預見費74.51 14331272.63按（一+八）*2%估算合計3800.02 730894904.3方案一項目金額單位計算方式銷售凈收入1120078000元售房收入估算表 總成本764538201元成本計算表總建筑面積202400m2總利潤355539799 元銷售凈收入-總成本銷售利潤率31.74%總利潤/銷售總收入成本利潤率46.50%總利潤/總成本工程利潤估算銷售利潤率為31.74%，本錢利潤率為46.50%方案一銷售總金額為11.20億元，銷售凈收入為10.45億元。工程收入估

19、算二經營稅金及土地增值稅01營業(yè)稅（元）0銷售總收入5稅率2城市維護建設稅（元）0營業(yè)稅7稅率3教育費附加（元）0營業(yè)稅3稅率三銷售組織費用0按銷售總收入的1.2%計算四銷售凈收入0序號項目合計說明一銷售總收入01商業(yè)銷售收入（元）01.1純商業(yè)可銷售面積（）270001.2建面單位售價(元/）1.3銷售比例100%2公寓銷售收入02.1可銷售面積（）230002.2建面單位售價（元/）02.3銷售比例100%3聯(lián)排收入03.1可銷售面積（）03.2建面單位售價（元/）3.3銷售比例100%4疊墅收入04.1可銷售面積（）04.2建面單位售價（元/）4.3銷售比例100%5小墅收入05.1可銷

20、售面積（）05.2建面單位售價（元/）5.3銷售比例100%6洋房收入06.1可銷售面積（）06.2建面單位售價（元/）6.3銷售比例100%方案二投資總額約7.65億元，一方本錢約為3777元/工程本錢估算項目單方成本合計（元）估算依據/備注一、前期工程費3136.00 603178240地形圖測量費0.596170按項目占地面積計算地質鉆探費3577020按項目占地面積計算地質災害評估費1192340按項目總建筑面積計算環(huán)保評估1.5288510按項目總建筑面積計算土地成本30805924072003080元/平米建筑規(guī)劃設計509617000按項目總建筑面積計算二、前期開發(fā)費稅193.1

21、0 37140854市政設施配套費15028851000150元/m人防費35673190035元/m規(guī)劃證照費0.00 0按建安投資0.2%計算招投標費0.00 0按建安投資0.04%計算建筑工程質量監(jiān)督費0.00 0按建安投資0.2%計算監(jiān)理費0.00 0按建安投資0.8%計算施工圖紙審查費3.5673190按規(guī)劃設計費7%計算定額編制費勞動定額測定費0.00 0按建安投資0.14%計算交易綜合服務費0.00 0按建安投資0.036%計算施工合同印花稅0.00 0按建安投資0.05%計算放線及驗線費0.357702按建筑面積計算防雷審查費0.119234按建筑面積計算白蟻防治費1.7326978按建筑面積計算排污費2384680按建筑面積計算可行性研究費0.596170按建筑面積計算三、建筑安裝