房地產(chǎn)運營管理交流ppt課件

1、房地產(chǎn)運營管理交流中建地產(chǎn) 徐新2021年5月目 錄房地產(chǎn)運營管理的定義房地產(chǎn)運營管理的體系房地產(chǎn)運營管理的實戰(zhàn)配合從房地產(chǎn)工程的管理目的談起財務(wù)維度收益類：凈利潤/結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本效率類：銷售凈利潤率/投資收益率IRR/成本利潤率資產(chǎn)類：凈資產(chǎn)收益率資金類：經(jīng)營性現(xiàn)金流/資金平衡時間客戶維度項目品牌：知名度/認知度/美譽度客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計/銷售服務(wù)/工程質(zhì)量/物業(yè)服務(wù)/工程維修等的客戶滿意度運營維度進度：關(guān)鍵節(jié)點的達成質(zhì)量：設(shè)計圖紙、工程質(zhì)量等安全：是否發(fā)生重大安全事故專業(yè)管理：銷售目標的達成、成本目標的達成能力維度人員的培養(yǎng)，人員能力的提高知識的貢獻程度，利于后續(xù)項目管理的提升一、定

2、義 房地產(chǎn)工程管理目的財務(wù)、客戶、運營、才干等目的運營管理 人 + 錢+ 土地一、定義什么是運營管理？ 從本質(zhì)上講，運營管理就是在一定資源條件下，為達成工程管理目的而采取的各種管理手段。房地產(chǎn)企業(yè)運營管理，是多工程之間的協(xié)調(diào)，運營部門分析各項專業(yè)運營目的，為管理層提供詳細、準確的數(shù)據(jù)支持。 運營管理是企業(yè)授權(quán)的良好根底。房地產(chǎn)運營管理，不僅是統(tǒng)計工程數(shù)據(jù)，設(shè)置一些目的進展評價考核，更是要為工程提供作戰(zhàn)方案或糾偏方案。 運營管理，是規(guī)劃，是風(fēng)控，更是工程推進的作戰(zhàn)顧問。房地產(chǎn)運營管理的定義一、定義運營管理 = 進度管理 + 現(xiàn)金流配置 + 本錢監(jiān)控最高境界：籠統(tǒng)進度貨幣化、精控本錢動態(tài)化二、房地

3、產(chǎn)運營管理的體系：進度管理現(xiàn)金流配置本錢監(jiān)控工程論證階段工程謀劃階段設(shè)計管理階段工程管理階段工程立項主體構(gòu)造開工開盤銷售入伙開工銷售管理階段客戶關(guān)系管理階段拓展營銷設(shè)計工程組織工程論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案組織工程謀劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研討概念規(guī)劃設(shè)計營銷謀劃、工程推行方案謀劃、工程前期推行及銷售前預(yù)備方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商調(diào)查及招標、施工預(yù)備及樁基等工程施工主體構(gòu)造施工至具備預(yù)售條件工程施工至開工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理本錢估算測算預(yù)算、標底、合同價進度款、工程變卦、招標采購 結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報建建立用地規(guī)劃答應(yīng)證、簽

4、署土地運用合同設(shè)計方案及施工圖報建、初步設(shè)計報建、根底提早開工報建 辦理房地產(chǎn)預(yù)售答應(yīng)證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工程施工配合設(shè)計配合銷售配合房地產(chǎn)工程主開發(fā)流程采購管理二、體系：進度管理運營管理首先從進度管理開場，而進度管理首先從方案管理開場。二、體系：進度管理工程總體運營開發(fā)方案項目策劃經(jīng)營目標資金目標成本目標進度目標匯總經(jīng)營計劃銷售回款計劃費用支出計劃項目成本目標項目總體開發(fā)進度計劃，關(guān)鍵節(jié)點計劃工程年度運營開發(fā)方案年度調(diào)整經(jīng)營目標資金目標成本目標進度目標匯總經(jīng)營計劃銷售回款計劃費用支出計劃項目成本目標項目總體開發(fā)進度計劃，關(guān)鍵節(jié)點計劃工程月度季度運營開發(fā)方案 工程方案分級體系分析：

5、三層級 + 四要素二、體系：進度管理執(zhí)行計劃（管理計劃）月季度資金計劃月季度銷售回款計劃月季度動態(tài)成本分析月季度進度計劃層級項目計劃體系一級項目關(guān)鍵節(jié)點計劃二級項目總體開發(fā)進度計劃三級項目專項計劃二、體系：進度管理 工程方案分級體系: 從管理活動的由大到小、由粗到細的遞進關(guān)系如何確定工程的關(guān)鍵節(jié)點？ 工程關(guān)鍵節(jié)點方案二、體系：進度管理現(xiàn)實上沒有規(guī)范的工程關(guān)鍵節(jié)點，工程的關(guān)鍵節(jié)點是結(jié)合工程特點，根據(jù)工程開發(fā)流程和企業(yè)對于工程管理的需求來設(shè)置的。關(guān)鍵節(jié)點工程里程碑節(jié)點表達工程管理思想、管理意圖的節(jié)點根據(jù)不同工程的特點，普通會有20-50個左右的工程關(guān)鍵節(jié)點。 表達管理思想管理意圖的主要節(jié)點二、體系

6、：進度管理 在工程進度方案管理范疇，工程總體開發(fā)進度方案起著是承上啟下作用，可以校核關(guān)鍵節(jié)點方案設(shè)定的合理性，為工程專項方案的編制提供參考根據(jù)，對工程的整體推進起著指點作用 工程總體開發(fā)進度方案二、體系：進度管理工程進度方案設(shè)計專項方案報建專項方案營銷任務(wù)方案招標方案工程專項方案二、體系：進度管理開盤專項方案入住任務(wù)專項方案樣板間裝修專項方案展現(xiàn)區(qū)專項方案開工驗收專項方案 編制工程專項方案應(yīng)留意的幾個要點 二、體系：進度管理二、體系：進度管理進度管理體系的日常維護與管理 進度管理領(lǐng)會與建議 二、體系：進度管理 進度管理領(lǐng)會與建議 二、體系：進度管理二、體系：進度管理 進度管理領(lǐng)會與建議 二、體

7、系：進度管理 進度管理領(lǐng)會與建議 利潤率=ROE體系：進度管理 + 現(xiàn)金流配置 + 本錢監(jiān)控 運營管理的中心：提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，優(yōu)化現(xiàn)金流配置。二、體系：現(xiàn)金流配置銷售收入-本錢-稅費銷售收入 如何有效提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和優(yōu)化現(xiàn)金流 二、體系：現(xiàn)金流配置二、體系：本錢監(jiān)控體系：進度管理 + 現(xiàn)金流配置 + 本錢監(jiān)控 最優(yōu)產(chǎn)品組合土地價值利用路網(wǎng)布置：從彎到直、單行與雙行、直停/斜停/平行停、幾個出入口、消防車道的安排停車布置：合理規(guī)劃、大小車位、子母車位；地下室布置：幾層、層高、地下車位平均面積、人車分流與經(jīng)濟性的取舍、機械/平層停車；配套：多大的會所？多少物業(yè)用房？商業(yè)的體量？商業(yè)規(guī)劃？組團布置：

8、幾個組團才合理？組團的出入口規(guī)劃場地標高：土方量有誰來控制？外運、回填、場內(nèi)平衡？精算場地標高、尊重原有地勢；合理規(guī)劃：暫時道路？永久道路？ 產(chǎn)品選型：成熟產(chǎn)品、可售比二、體系：本錢監(jiān)控概念設(shè)計階段建筑方案選擇：新古典風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格、建筑形體與外立面系數(shù)、外掛與外挑構(gòu)件數(shù)量、干掛比例的PK、外裝資料的適用性；建筑層高：嚴厲控制建筑層高；2.8? 2.9?門窗：窗地比、經(jīng)過節(jié)能計算控制窗墻比、門窗的質(zhì)量與定位；構(gòu)造方案：外部咨詢公司利用、設(shè)計限額與設(shè)計控制要點、框架 - 短肢剪力墻 - 剪力墻 - 框剪、混凝土構(gòu)造與鋼構(gòu)造選擇、柱網(wǎng)布置4532、關(guān)注沉降縫設(shè)置、關(guān)注轉(zhuǎn)換層；節(jié)能方案：約束體型系數(shù)

9、、窗墻比、優(yōu)化墻體資料、核實節(jié)能計算中資料系數(shù)確實定方法、內(nèi)外保溫的選擇；供電方案：供電方案布置、開閉所選址；供水方案：水泵房建立、水泵房選址、供水方案比較；消防方案：消防分區(qū)、防火墻；景觀方案：軟硬景比例、景觀小品、景觀墻體與樹池；智能化： 智能化方案、選型；二、體系：本錢監(jiān)控方案設(shè)計階段構(gòu)造設(shè)計：設(shè)計系數(shù)、資料運用；根底選型：選擇根底方式、埋深選擇、根底大?。换又ёo：支撐方式、護壁方案選擇、降水；供電方案：選擇高、低壓柜、變壓器方案比選；空調(diào)方案：空調(diào)方案比選、集中空調(diào)系統(tǒng)選擇、出風(fēng)口布置；景觀方案：景觀資料植物的適用性、石材厚度的選擇、石材出材率、景觀照明；精裝修方案：分級、瓷磚的損耗

10、量、插座、戶內(nèi)門選擇。二、體系：本錢監(jiān)控初步設(shè)計階段防水方案：幾層？資料選擇？多厚？道路設(shè)計：基層方案、面層方案小區(qū)管網(wǎng)：管井密度、管道資料、檢查井設(shè)置、管道走向、長度 。施工圖階段二、體系：本錢監(jiān)控標桿企業(yè)的7個本錢管理目的三、房地產(chǎn)運營管理的實戰(zhàn)配合三、實戰(zhàn)配合土地獲取投資管理部合約商務(wù)部前期開發(fā)部財務(wù)資金部規(guī)劃設(shè)計部營銷管理部土地獲取工程可行性研討，參與市調(diào)、工程定位，工程立項報告編制，公司內(nèi)部工程立項報批；參與市場調(diào)研競品、客群、價錢、工程定位、參與總平規(guī)劃強排方案；參與市場調(diào)研競品及產(chǎn)品研討、工程定位產(chǎn)品定位；地塊技術(shù)條件分析日照、容積率、密度、退線等；總平規(guī)劃設(shè)計強排方案；參與工程

11、定位、根據(jù)工程定位進展本錢分析；土地技術(shù)目的的研討規(guī)劃目的與產(chǎn)品定位的契合、大市政條件情況分析，為大市政本錢測算提供條件、工程前期報建周期謀劃參與工程定位；投資財務(wù)測算、投資財務(wù)風(fēng)險評價；資金謀劃。重點：各部門參與，保證各數(shù)據(jù)的準確性、方案的可實施性、定位的準確性，保證后期實踐運營與可研階段的符合性如產(chǎn)品定位、本錢、工程收益；各部門參與，提早梳理工程難點硬傷，提早研討處理方案，縮短開發(fā)周期；定位前置到拿地階段，保證可研的準確；保證拿地后即可開場相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計及前期手續(xù)的辦理，以縮短開發(fā)周期。三、實戰(zhàn)配合土地獲取三、實戰(zhàn)配合工程定位營銷管理部前期開發(fā)部合約商務(wù)部財務(wù)資金部投資管理部規(guī)劃設(shè)計部工程

12、定位地塊屬性分析，市場調(diào)研目的客群、競品，工程SWOT分析，結(jié)合公司運營目的，提出客戶定位、產(chǎn)品定位建議；參與總平規(guī)劃分析、對建筑、園林風(fēng)格提出建議、提出配套建議；地塊技術(shù)目的分析、參與市場調(diào)研目的客戶需求、競品產(chǎn)品研討，根據(jù)客戶及產(chǎn)品定位，結(jié)合地塊技術(shù)目的日照、密度、退線、控高、容積率等，拿出規(guī)劃強排方案，并提出建筑、園林風(fēng)格建議方案、戶型設(shè)計建議等；參與地塊屬性分析、市場調(diào)研、工程SWOT分析，根據(jù)可研報告，結(jié)合公司運營目的，對客戶定位、產(chǎn)品定位提出建議和意見；根據(jù)產(chǎn)品定位，結(jié)合地塊土地屬性及規(guī)劃目的條件等，對工程定位的可實現(xiàn)性進展判別分析，尋覓處理途徑；根據(jù)產(chǎn)品定位及客戶需求，進展建安本

13、錢預(yù)估和分析；根據(jù)產(chǎn)品定位、工程分期建議等進展投資分析、資金謀劃重點：準確定位的重要性：一個工程的勝利，能夠不僅是定位準確，但定位準確一定是根底條件；一個工程的失敗，能夠有多方面緣由，但是定位錯誤，工程必定失??；如何保證定位準確：充分的市場研討、深化的地塊屬性的研討，準確的找到本工程在市場中的定位與地塊屬性匹配的客群、與目的客群對位的產(chǎn)品；定位準確與否對開發(fā)周期產(chǎn)生艱苦的影響。 三、實戰(zhàn)配合工程定位三、實戰(zhàn)配合規(guī)劃設(shè)計部營銷管理部客戶關(guān)系中心合約商務(wù)部設(shè)計規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計單體設(shè)計、戶型設(shè)計、立面設(shè)計等、精裝設(shè)計、園林設(shè)計研討客戶需求、研討產(chǎn)品競品、我們本身的差別化、組織和管理設(shè)計任務(wù)、對

14、設(shè)計成果提出專業(yè)意見，產(chǎn)品定位落地的過程；與設(shè)計部一同研討客戶需求、研討產(chǎn)品，站在客戶的角度對設(shè)計成果提出審核意見和建議；參與客戶需求研討，根據(jù)客戶關(guān)注點及非關(guān)注點進展本錢的分配，進展工程建安本錢的預(yù)估； 重點：產(chǎn)品的設(shè)計必需符合目的客戶的需求，客戶需求研討不僅是營銷部和客戶關(guān)系中心的事，同樣也是設(shè)計部、合約部的必做功課；不是越復(fù)雜的產(chǎn)品越好，戶型多、立面線腳復(fù)雜不一定能吸引更多的客戶、不一定給客戶發(fā)明更多的價值，反而卻使得我們設(shè)計周期、施工周期都增長；產(chǎn)品規(guī)范化如剛需產(chǎn)品戶型規(guī)范化、單體建筑規(guī)范化可以縮短設(shè)計周期、施工周期。 三、實戰(zhàn)配合規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計單體設(shè)計、戶型設(shè)計、立面設(shè)計等、

15、精裝設(shè)計、園林設(shè)計三、實戰(zhàn)配合前期報批報建五證一書、市政報裝、協(xié)助各項驗收；前期開發(fā)部營銷管理部工程開展部客戶關(guān)系中心合約商務(wù)部規(guī)劃設(shè)計部報批報建財務(wù)資金部配合前期各節(jié)點設(shè)計、出圖；各效力資源的招標、設(shè)計勘察、外部總包、監(jiān)理招標；各項前期費用的交納支付土地出讓金、一級開發(fā)補償費、根底設(shè)備配套費、土地契稅等、資金證明的出具、辦理開發(fā)貸；銷售方案的編制、價錢表的填寫；工程開展經(jīng)理全程參與并牽頭協(xié)調(diào)前期報建任務(wù)；大小產(chǎn)證辦理前期流程圖特點：各業(yè)務(wù)部門相互交叉、互為前置條件；環(huán)環(huán)相扣、互為制約；辦理周期長短有彈性空間，但往往也最不可控。 三、實戰(zhàn)配合前期報批報建三、實戰(zhàn)配合示范區(qū)開放及建立提出賣樓處、

16、樣板區(qū)銷售動線、功能需求、面積需求、風(fēng)格建議；確定樣板戶型；參與售樓處、樣板區(qū)平面設(shè)計審核；參與示范區(qū)園林、室內(nèi)設(shè)計審核；進展現(xiàn)范區(qū)現(xiàn)場包裝；相關(guān)示范區(qū)的承供商選擇本錢把控、采購周期；示范區(qū)設(shè)計規(guī)范化、各專業(yè)同步；營銷管理部工程開展部規(guī)劃設(shè)計部示范區(qū)財務(wù)資金部示范區(qū)施工建立；重點：示范區(qū)對于開盤時間及開盤銷售結(jié)果的影響蓄客的時間、工程的展現(xiàn)、客戶的體驗等 ，因此 盡能夠在開盤前足夠時間開放示范區(qū)；麻雀雖小，五臟俱全 ，因此需做好示范區(qū)的整體實施方案包括各業(yè)務(wù)線的、各部門高效的溝通和配合；為后續(xù)正式工程實施試水，提供自創(chuàng)的閱歷教訓(xùn)。 合約商務(wù)部資金安排、支付；三、實戰(zhàn)配合主體工程開工拿到施工證、

17、或工程協(xié)辦單；完成土護降分包、監(jiān)理、總包選擇；完成開槽圖、樁基圖、底板圖、地下構(gòu)造圖等前期開發(fā)部工程開展部規(guī)劃設(shè)計部主體工程合約商務(wù)部組織施工單位完成現(xiàn)場總平布置、臨建施工、實現(xiàn)臨水臨電、現(xiàn)場施工通道，組織施工單位進場等重點： 縮短開發(fā)周期：開工手續(xù)未獲得，土護降先行。 財務(wù)資金部開發(fā)貸、資金安排、工程款支付；三、實戰(zhàn)配合開盤重點：開盤節(jié)點把握、開盤效果的保證對于工程整體營銷的影響搶時間、搶市場、搶客戶例：國際港 VS 紅木林開盤節(jié)點的順利實現(xiàn)需求各業(yè)務(wù)部門的通力協(xié)作才干保證。 驗收內(nèi)容：規(guī)劃驗收消防驗收人防驗收各市政專業(yè)驗收水質(zhì)監(jiān)測節(jié)能驗收空氣檢測開工驗收等 三、實戰(zhàn)配合開工驗收例如：中關(guān)村公館原方案：先毛坯驗，之后再做精裝；實踐：一次精裝到位，一次驗收；面臨驗收問題：規(guī)驗、消防規(guī)驗：1驗收時戶內(nèi)隔墻有改動、LOFT樓板已做、精裝已做； 設(shè)計驗收道路，不進樓；2南側(cè)市政路一級開發(fā)商未修通做任務(wù)，規(guī)劃部門出了贊同進展開工驗收的闡明；3北側(cè)底商不允許對外開門；門改窗驗收，之后再做法院任務(wù)，獲得法院贊同開門的闡明。消防：辦公