天津市優(yōu)化工業(yè)用地管理促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

1、天津市優(yōu)化工業(yè)用地管理促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)實(shí)施辦法（修改稿）為優(yōu)化工業(yè)用地管理，降低工業(yè)企業(yè)用地成本，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)和土地節(jié)約集約利用，根據(jù)中華人民共和國土地管理法、國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（國發(fā)20083號(hào)）、節(jié)約集約利用土地規(guī)定（原國土資源部令第61號(hào)）、國土資源部發(fā)展改革委科技部工業(yè)和信息化部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部商務(wù)部關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見（國土資規(guī)20155號(hào)）等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。一、適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地。本辦法所稱工業(yè)用地，是指與規(guī)劃條件對(duì)應(yīng)確定的土地利用現(xiàn)狀分類中的工業(yè)用地，或符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的現(xiàn)狀工業(yè)用地。

2、二、基本原則（一）堅(jiān)持遵循工業(yè)項(xiàng)目生命周期規(guī)律，創(chuàng)新工業(yè)用地出讓方式和年期，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)用地成本。（二）堅(jiān)持土地節(jié)約集約利用，落實(shí)土地利用要素管理，明確工業(yè)用地的單位用地投資強(qiáng)度、容積率等使用條件。（三）堅(jiān)持實(shí)施土地利用全過程管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開竣工、投達(dá)產(chǎn)、企業(yè)用地績效評(píng)估和土地使用權(quán)退出的全過程監(jiān)管。（四）堅(jiān)持鼓勵(lì)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)科技研發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)融合發(fā)展，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)。（五）堅(jiān)持公開、公平、公正和誠信原則，通過招標(biāo)拍賣掛牌方式確定國有建設(shè)用地使用權(quán)中標(biāo)人或競得人。三、優(yōu)化工業(yè)用地供應(yīng)管理（一）創(chuàng)新工業(yè)用地供應(yīng)方式。工業(yè)用地供應(yīng)，可以按照法定最高50年出讓年期以招標(biāo)拍

3、賣掛牌方式出讓；也可以采取長期租賃、租讓結(jié)合、先租后讓、彈性年期出讓等方式，其審批管理按照現(xiàn)行工業(yè)用地出讓程序執(zhí)行。（二）探索租賃方式供應(yīng)工業(yè)用地。政府采取租賃方式供應(yīng)的國有建設(shè)用地，土地租賃期最長不得超過20年，土地租金在租賃期間可不作調(diào)整。承租方按照土地租賃合同約定繳納租金后，持土地租賃合同和租金繳納憑證、完稅證明等材料申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。（三）探索租讓結(jié)合方式供應(yīng)工業(yè)用地。政府采取租讓結(jié)合方式供應(yīng)的國有建設(shè)用地，規(guī)劃和自然資源管理部門為土地整理單位核發(fā)規(guī)劃條件，土地出讓（租）后，為受讓（承租）方辦理后續(xù)規(guī)劃許可手續(xù)。廠房及配套用地、企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施等生產(chǎn)辦公用地，可采用出讓

4、方式供應(yīng)土地，出讓年期一般不超過20年；露天堆場、露天操作場地、停車場地及其他用地等配套設(shè)施用地，可采取租賃方式供應(yīng)土地，單次租賃年期一般不超過5年。（四）探索先租后讓方式供應(yīng)工業(yè)用地。政府采取先出租后出讓方式供應(yīng)的國有建設(shè)用地，供地的總年限一般不超過20年。中標(biāo)人或者競得人應(yīng)當(dāng)與規(guī)劃和自然資源管理部門先行簽訂土地租賃合同，租賃期限6年（包括3年基建租賃期、3年投產(chǎn)租賃期），租金標(biāo)準(zhǔn)按照該地塊公開招標(biāo)拍賣掛牌起始價(jià)的20%確定，實(shí)行一次性收取。承租方應(yīng)當(dāng)按照土地租賃合同約定在每個(gè)階段期屆滿前3個(gè)月提出驗(yàn)收評(píng)估申請(qǐng)?；ㄗ赓U期、投產(chǎn)租賃期驗(yàn)收評(píng)估工作由區(qū)人民政府確定的考核部門牽頭組織，規(guī)劃和自然

5、資源、工業(yè)和信息化、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等部門協(xié)同開展。經(jīng)驗(yàn)收評(píng)估，達(dá)到土地租賃合同約定要求的，承租方可憑驗(yàn)收評(píng)估合格證明向規(guī)劃和自然資源管理部門申請(qǐng)辦理土地出讓手續(xù)，規(guī)劃和自然資源管理部門以協(xié)議方式確定土地使用權(quán)人，并簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。租賃期滿轉(zhuǎn)出讓的，出讓金標(biāo)準(zhǔn)按競得地價(jià)總額扣除已繳納租金（租金視作先期繳納出讓金）的差價(jià)確定。未達(dá)到土地租賃合同約定要求的，應(yīng)采取限期整改方式進(jìn)行處理，整改總期限不得超過1年，整改期的年租金按前6年平均年租金繳納。整改期滿后仍未達(dá)到土地租賃合同約定要求的，按照約定由土地出讓方無償收回土地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附屬設(shè)施。土地租賃合同中應(yīng)明確：

6、不辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，國有建設(shè)用地使用權(quán)、地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附屬設(shè)施不得轉(zhuǎn)租和抵押。承租方在付清租金后，持土地租賃合同和租金繳納憑證、完稅證明等材料申請(qǐng)辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書規(guī)劃許可證。土地出讓期間租賃期滿，受讓方在付清全部土地價(jià)款后，持合同和出讓金繳納憑證、完稅證明等材料申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。（五）實(shí)行工業(yè)用地彈性年期出讓制度。政府采取彈性年期出讓方式供應(yīng)的國有建設(shè)用地，出讓年期一般不超過20年。受讓方在付清出讓金后，持出讓合同和出讓金繳納憑證、完稅證明等材料申請(qǐng)辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書規(guī)劃許可證、不動(dòng)產(chǎn)登記。（六）合理評(píng)估用地價(jià)格。采取租賃、租讓結(jié)合、先租后讓、彈性年期出讓方式供應(yīng)工業(yè)用地的，出讓價(jià)

7、格和租金根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定，按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的規(guī)定修正到法定最高出讓年期的價(jià)格，不得低于所在區(qū)域的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)；沒有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，不得低于國家規(guī)定的工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。采取租賃方式供應(yīng)工業(yè)用地的，總租金底價(jià)為按照估價(jià)規(guī)程規(guī)定進(jìn)行租賃年期修正的土地價(jià)格，年租金按年平均收取。采取先租后讓方式供應(yīng)工業(yè)用地的，底價(jià)為出租、出讓總年限按照估價(jià)規(guī)程規(guī)定進(jìn)行年期修正的土地價(jià)格，年租金=底價(jià)租讓年期。租賃期滿，應(yīng)繳齊地塊全部土地出讓金，出讓金繳納額為成交價(jià)減去租賃期間所交總租金，即出讓金=成交價(jià)-總租金。采取彈性年期出讓方式供應(yīng)工業(yè)用地的，出讓金底價(jià)為按照估價(jià)規(guī)程規(guī)定進(jìn)行年期修正

8、的土地價(jià)格。采取租讓結(jié)合方式供應(yīng)工業(yè)用地的，出租部分、出讓部分底價(jià)分別參照租賃方式、彈性年期出讓方式底價(jià)計(jì)算方法分別確定。對(duì)我市確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項(xiàng)目，以農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工為主的工業(yè)項(xiàng)目，土地出讓底價(jià)綜合考慮土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策集體決策，可按照不低于上述土地價(jià)格的70確定。依據(jù)：1自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引（2019年版）的通知(自然資辦發(fā)201931號(hào))規(guī)定：“第二十二條（土地供應(yīng)價(jià)格的確定）各省（區(qū)、市）確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項(xiàng)目，以農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工為主的工業(yè)項(xiàng)目，在確定土地出讓底價(jià)時(shí)可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)全

9、國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的70執(zhí)行?！?廣東省國土資源廳印發(fā)關(guān)于完善工業(yè) 用地供應(yīng)制度促進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革 的指導(dǎo)意見（試行）的通知（粵國土資規(guī)字20173號(hào)）規(guī)定：“（四）合理評(píng)估用地價(jià)格。市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)采用公開方式委托土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，由土地估價(jià)師完成土地估價(jià)報(bào)告，并按要求由報(bào)告出具方履行電子備案程序，取得電子備案號(hào)。對(duì)于采取彈性年期出讓和租賃等方式供應(yīng)工業(yè)用地的，可按照出讓（租賃）年期與工業(yè)用地可出讓最高年期的比值確定年期修正系數(shù)，確定出讓（租賃）底價(jià)?！?廣州市人民政府關(guān)于印發(fā)廣州市工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓實(shí)施辦法的通知(穗府規(guī)20179號(hào))規(guī)定

10、：“第十三條工業(yè)用地使用權(quán)用權(quán)租賃的租金起始價(jià)應(yīng)與出讓價(jià)相均衡，最低租金不得低于按國家規(guī)定的工業(yè)用地出讓最低價(jià)折算的租金標(biāo)準(zhǔn)。土地租金在租賃期間不作調(diào)整。第十四條彈性年期出讓起始價(jià)根據(jù)工業(yè)用地法定最高出讓年限市場評(píng)估價(jià)格進(jìn)行修正后確定，修正系數(shù)為彈性年期出讓年限與法定最高出讓年限的比值。即：起始價(jià)（彈性出讓年期50）出讓50年市場評(píng)估價(jià)。第十五條工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓的起始價(jià)根據(jù)租賃時(shí)點(diǎn)的法定最高出讓年限市場評(píng)估價(jià)格進(jìn)行修正后確定，修正系數(shù)為租賃年期加出讓年期與法定最高出讓年限的比值。即：起始價(jià)（租賃年期出讓年期）50出讓50年市場評(píng)估價(jià)。土地租賃期間租金根據(jù)最終成交金額進(jìn)行修正后確定，修

11、正系數(shù)為租賃年限與法定最高出讓年限的比例，原則上按年平均收取。即：租金（租期50）成交價(jià)，再按年平均收取。土地出讓期間出讓金為最終成交金額減去租賃期間所交租金。即：出讓金成交價(jià)租金?！保ㄆ撸┩晟乒I(yè)用地續(xù)期使用制度。土地受讓方或者承租方應(yīng)當(dāng)在國有建設(shè)用地使用權(quán)到期前，按照合同約定的有效時(shí)限，向出讓（租）方提出續(xù)期使用申請(qǐng)。符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，且經(jīng)區(qū)人民政府確定的考核部門牽頭組織統(tǒng)計(jì)、規(guī)劃和自然資源、工業(yè)和信息化、稅務(wù)等部門對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)出、稅收等綜合評(píng)估，達(dá)到合同約定使用條件的，可以協(xié)議方式結(jié)合原土地使用權(quán)權(quán)利類型確定繼續(xù)以出讓或租賃方式續(xù)期使用，續(xù)期使用的出讓金（租金）可

12、以批準(zhǔn)續(xù)期時(shí)點(diǎn)為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，按照估價(jià)規(guī)程規(guī)定和相關(guān)政策綜合確定。受讓方或承租方未提出續(xù)期申請(qǐng)，或提出續(xù)期申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的，國有建設(shè)用地使用權(quán)使用期限屆滿后依法予以收回。四、加強(qiáng)工業(yè)用地供后監(jiān)管（一）鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)高效利用土地。鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)加大技改投入力度，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，充分利用現(xiàn)有工業(yè)用地提高土地利用效率。在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，現(xiàn)有工業(yè)生產(chǎn)用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地出讓價(jià)款。（二）加強(qiáng)閑置和低效產(chǎn)業(yè)用地處置。各區(qū)人民政府為閑置和低效產(chǎn)業(yè)用地處置的責(zé)任主體，應(yīng)當(dāng)按照閑置土地處置辦法（原國土資源部令第53號(hào)）及時(shí)開展閑置土地調(diào)查認(rèn)定，合理界定閑置原因，分類進(jìn)行處置；加大低效

13、產(chǎn)業(yè)用地盤活力度，通過追加投資、轉(zhuǎn)型改造、聯(lián)合開發(fā)、收購再出讓等多種方式，提升低效產(chǎn)業(yè)用地利用效率。對(duì)閑置土地較多的街鎮(zhèn)和園區(qū)，區(qū)人民政府可靈活運(yùn)用暫停新增用地出讓、掛牌督辦、定期通報(bào)等方式，促進(jìn)閑置土地處置。（三）完善工業(yè)項(xiàng)目退出機(jī)制。在工業(yè)項(xiàng)目約定的開工日期之前或竣工之后，因企業(yè)自身原因無法開發(fā)建設(shè)或運(yùn)營的，受讓方或承租方可以申請(qǐng)解除國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）合同。經(jīng)出讓（租）方同意，按照約定終止合同，依法收回國有建設(shè)用地使用權(quán)并予以補(bǔ)償；對(duì)地上建筑物的補(bǔ)償，可事先在國有建設(shè)用地出讓（租賃）合同中約定采取殘值補(bǔ)償、無償收回、由受讓方或承租方恢復(fù)土地原狀等方式處置。在工業(yè)項(xiàng)目約定的開工日

14、期之后、竣工之前，按照閑置土地處置辦法規(guī)定執(zhí)行。（四）支持企業(yè)退出節(jié)余工業(yè)用地。企業(yè)退出節(jié)余工業(yè)用地的收購價(jià)格由政府和企業(yè)協(xié)商確定，可在原出讓價(jià)格基礎(chǔ)上，增加綜合考慮適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)成本和管理費(fèi)用，原則上不得高于上一年度所在區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地平均價(jià)格。退出后的土地按城鄉(xiāng)規(guī)劃要求重新安排使用。經(jīng)依法批準(zhǔn)后，達(dá)到合同約定轉(zhuǎn)讓條件的項(xiàng)目用地內(nèi)的企業(yè)節(jié)余工業(yè)用地，經(jīng)依法批準(zhǔn)后可以分割轉(zhuǎn)讓。五、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目集聚兼容發(fā)展（一）引導(dǎo)項(xiàng)目向各級(jí)合規(guī)工業(yè)園區(qū)集中。鼓勵(lì)園區(qū)外的工業(yè)項(xiàng)目通過調(diào)整結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)型升級(jí)逐步向各級(jí)合規(guī)工業(yè)園區(qū)集中。國家級(jí)和市級(jí)開發(fā)區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房容積率超過1.2的，所需新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)由市級(jí)規(guī)劃和自然

15、資源管理部門優(yōu)先保障。（二）鼓勵(lì)土地用途兼容復(fù)合利用。投資或相關(guān)行業(yè)主管部門提供項(xiàng)目符合條件證明文件并經(jīng)規(guī)劃和自然資源等部門充分論證，新產(chǎn)業(yè)工業(yè)項(xiàng)目用地的生產(chǎn)服務(wù)、行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施建筑面積占項(xiàng)目總建筑面積比例不超過15%的，可仍按工業(yè)用途管理，無需補(bǔ)繳土地價(jià)款?？平逃玫乜杉嫒菅邪l(fā)與中試、科技服務(wù)設(shè)施與項(xiàng)目及生活性服務(wù)設(shè)施，兼容設(shè)施建筑面積比例不得超過項(xiàng)目總建筑面積的15%，可仍按科教用途管理。出讓兼容用途的土地，按主用途確定供應(yīng)方式。，在現(xiàn)有建設(shè)用地上增加兼容的，可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)，可兼容情形按照天津市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)天津市規(guī)劃用地兼容性管理暫行規(guī)定的通知（津政辦發(fā)20198

16、號(hào)）執(zhí)行。在原建筑規(guī)模內(nèi)增加兼容用途，兼容用途建筑面積占項(xiàng)目總建筑面積比例不超過15%的，可仍按原用途管理，無需補(bǔ)繳土地價(jià)款；兼容用途建筑面積占項(xiàng)目總建筑面積比例超過15%的，超過15%部分的經(jīng)評(píng)估后補(bǔ)繳土地價(jià)款。在原建筑規(guī)?；A(chǔ)上增加兼容用途及建筑規(guī)模的，經(jīng)評(píng)估后補(bǔ)繳土地價(jià)款。六、保障新產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展用地（一）優(yōu)先保障戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地。依據(jù)國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)產(chǎn)品和相關(guān)服務(wù)指導(dǎo)目錄、中國制造2025、“互聯(lián)網(wǎng)+”等國家鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策要求，對(duì)本市重點(diǎn)發(fā)展的人工智能、生物醫(yī)藥、新能源新材料等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，優(yōu)先保障其用地供應(yīng)。（二）支持實(shí)體產(chǎn)業(yè)和科研創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。對(duì)傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)

17、轉(zhuǎn)型為先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)，以及利用存量房產(chǎn)進(jìn)行制造業(yè)與文化創(chuàng)意、科技服務(wù)業(yè)融合發(fā)展的，可實(shí)行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地的過渡期政策。（三）支持構(gòu)建創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)空間。對(duì)國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、開發(fā)區(qū)、國家大學(xué)科技園、小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地、高校、科技院所等機(jī)構(gòu)，利用存量房產(chǎn)興辦眾創(chuàng)空間的，可實(shí)行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地的過渡期政策。（四）實(shí)行項(xiàng)目部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制。對(duì)需享受本條第（一）、（二）、（三）項(xiàng)產(chǎn)業(yè)政策的市場主體，投資或相關(guān)行業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，持投資或相關(guān)行業(yè)主管部門向規(guī)劃和自然資源管理部門提供的項(xiàng)目符合條件證明文件向規(guī)劃和自然資源管理部門提出申請(qǐng)，規(guī)劃和自然資源管理部門登記后執(zhí)行。過渡期以5年為限，5年期滿及涉及轉(zhuǎn)讓需辦理相關(guān)用地手續(xù)的，可按新用途、新權(quán)利類型、市場價(jià)，以協(xié)議方式辦理。七、建立共同監(jiān)管機(jī)制（一）按照行政管理職能，各行政主管部門對(duì)企業(yè)履約情況實(shí)施共同監(jiān)管，提高土地利用效益。規(guī)劃和自然資源管理部門對(duì)容積率、建筑密度、綠地率、規(guī)劃建筑限高情況實(shí)施監(jiān)管，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門對(duì)相關(guān)房屋建筑項(xiàng)目的開工、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、竣工驗(yàn)收情況實(shí)施監(jiān)管，發(fā)展改革部門對(duì)準(zhǔn)入產(chǎn)業(yè)類別、固定資產(chǎn)投資情況實(shí)施監(jiān)管，工業(yè)和信息化部門對(duì)項(xiàng)目符合工業(yè)布局規(guī)劃、地均產(chǎn)出情況實(shí)施監(jiān)管，水務(wù)部門對(duì)用水情況實(shí)施監(jiān)管，生態(tài)環(huán)境部門對(duì)環(huán)保情況實(shí)施監(jiān)管，其他行政主管部門