商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)策略方案（共72頁(yè)）

1、-0-|AAA市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)策略方案-1-前言博通|AAA作為廣元第一地下商業(yè)街，在銷(xiāo)售初期，已取得良好業(yè)績(jī)。但商業(yè)項(xiàng)目成功并非僅僅只依靠銷(xiāo)售得以印證，銷(xiāo)售招商運(yùn)營(yíng)均為項(xiàng)目成功關(guān)鍵要素；項(xiàng)目最終是否成功需要靠后期運(yùn)營(yíng)得以體現(xiàn)。項(xiàng)目作為地下商業(yè)，對(duì)于廣元市而言，尚屬一個(gè)完全新興的事物，客戶(hù)存在較大的抵抗心理，如何打破商家、消費(fèi)者的心理斥詬，是本案需要重點(diǎn)解決的問(wèn)題。如何解決？通過(guò)后期運(yùn)營(yíng)一步步調(diào)整，打動(dòng)客戶(hù)。運(yùn)營(yíng)分為兩大體系，運(yùn)營(yíng)與管理。只有通過(guò)運(yùn)營(yíng)層面的細(xì)節(jié)調(diào)整以及管理層面的規(guī)范操作才能一步步保證調(diào)整穩(wěn)步進(jìn)行。所以，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功的操作，從運(yùn)營(yíng)+管理出發(fā)。-2-Part . 1 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理目的及難

2、點(diǎn)Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略Part . 4 運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略Part . 5 項(xiàng)目基礎(chǔ)管理措施Part . 6 運(yùn)營(yíng)成本構(gòu)成與估算目 錄-3-Part . 1 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理目的及難點(diǎn) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理目的 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)難點(diǎn)從社會(huì)層面出發(fā)“五方滿(mǎn)意的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目的”I.租金收益文化價(jià)值.投資回報(bào)開(kāi)發(fā)商滿(mǎn)意政府滿(mǎn)意投資者滿(mǎn)意代表城市地下的名片體現(xiàn)城市文化的舞臺(tái)提升城市商業(yè)業(yè)態(tài)水平和功能獲得預(yù)期投資收益企業(yè)形象得到提升后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)積累口碑有穩(wěn)定的投資回報(bào)有持續(xù)增長(zhǎng)的投資收益有競(jìng)爭(zhēng)力的租賃市場(chǎng).經(jīng)營(yíng)效果經(jīng)營(yíng)商滿(mǎn)意降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)良好的經(jīng)營(yíng)價(jià)值和利潤(rùn)空間，可持續(xù)性

3、的整體業(yè)態(tài)AAA成功的核心理念：收益最大化、滿(mǎn)足投資回報(bào)、實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)效果、符合市場(chǎng)需求，同時(shí)創(chuàng)造文化.符合需求消費(fèi)者滿(mǎn)意滿(mǎn)足消費(fèi)、休閑和以及過(guò)街體驗(yàn)的需求-4-一、帶給各方的運(yùn)營(yíng)目的Part . 1 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理目的及難點(diǎn) 社會(huì)共贏目的。-5-a）項(xiàng)目現(xiàn)階段主要為投資型客戶(hù)，如何抓住商家進(jìn)行運(yùn)營(yíng)？b）一般客戶(hù)對(duì)地下商業(yè)接受度不高，認(rèn)為品質(zhì)不強(qiáng)，如何改變觀念？c）各商家實(shí)力不同造成項(xiàng)目各區(qū)間客戶(hù)認(rèn)知度不一，如何帶動(dòng)各區(qū)間人氣？d）現(xiàn)階段招商業(yè)態(tài)是否能夠成功運(yùn)營(yíng)？如果運(yùn)營(yíng)失敗如何調(diào)整？e）聯(lián)營(yíng)商家無(wú)法提供租金，散戶(hù)商家實(shí)力不強(qiáng)，如遇退場(chǎng)，如何把控？廣元地下氛圍初起對(duì)于南充客戶(hù)而言，地下商業(yè)是完全陌生

4、的業(yè)態(tài)，市場(chǎng)接受度未知。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主要難點(diǎn)以穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)為目的，在經(jīng)營(yíng)中調(diào)整，解決這些問(wèn)題。Part . 1 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理目的及難點(diǎn)f）項(xiàng)目如何造活？開(kāi)街時(shí)期人氣應(yīng)較高，但如何保障人氣？g）怎樣去通過(guò)組織活動(dòng)帶動(dòng)人氣？在經(jīng)營(yíng)中商家如何調(diào)整？-6-Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路本司商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)（前提） 管理體系及核心運(yùn)營(yíng)思路 分階段運(yùn)營(yíng)目標(biāo)及工作內(nèi)容-7- 本案運(yùn)營(yíng)管理的關(guān)系主體包括聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)公司、項(xiàng)目業(yè)主、項(xiàng)目商家和消費(fèi)者，以及公共關(guān)系所涉及的政府部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)團(tuán)體等。本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理就是基于項(xiàng)目資源、商家資源和社會(huì)資源，進(jìn)行優(yōu)化整合，創(chuàng)造利潤(rùn)價(jià)值和社會(huì)效益的過(guò)程。開(kāi)發(fā)公司業(yè)主經(jīng)營(yíng)管理公

5、司租賃商家自持物業(yè)委托經(jīng)營(yíng)關(guān)系租賃關(guān)系返租經(jīng)營(yíng)關(guān)系、委托經(jīng)營(yíng)關(guān)系物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系銷(xiāo)售關(guān)系租賃關(guān)系自營(yíng)商家物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系返租關(guān)系、租賃關(guān)系被3-5年返租經(jīng)營(yíng)關(guān)系所取代物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系消費(fèi)者營(yíng)銷(xiāo)關(guān)系Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路運(yùn)營(yíng)管理思路前提-8-市場(chǎng)研究職能招商職能助商穩(wěn)商職能運(yùn)營(yíng)管理職能四大核心職能項(xiàng)目業(yè)主的商鋪轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)者的轉(zhuǎn)租等；項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的補(bǔ)位招商；商家的儲(chǔ)備工作；對(duì)入駐商家進(jìn)行評(píng)估工作；項(xiàng)目商家經(jīng)營(yíng)情況審核；區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查分析；商業(yè)應(yīng)對(duì)策略的制訂；項(xiàng)目對(duì)外關(guān)系的協(xié)調(diào)和維護(hù)；項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣和商業(yè)活動(dòng)的策劃組織和執(zhí)行；協(xié)助商家尋找、開(kāi)發(fā)、穩(wěn)定終端客戶(hù)，引導(dǎo)和

6、培育項(xiàng)目所處區(qū)域的市場(chǎng)，促進(jìn)區(qū)域商業(yè)快速繁榮；提供專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)和知識(shí)講座，提高商家的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保持營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)定提升；項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)細(xì)分和空白的捕捉，輔助和引導(dǎo)商家調(diào)整經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)；通過(guò)加盟項(xiàng)目推介、區(qū)域外項(xiàng)目考察等多種形式，為具備實(shí)力的業(yè)主或經(jīng)營(yíng)者“嫁接”和導(dǎo)入新的商業(yè)理念和模式；本案經(jīng)營(yíng)管理的核心職能在于通過(guò)市場(chǎng)研究、招商、助商穩(wěn)商、運(yùn)營(yíng)管理職能，順應(yīng)市場(chǎng)的變化制定策略、引入優(yōu)質(zhì)商家，扶助潛力商家，通過(guò)完善的管理機(jī)制，為商家營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)，激活市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)商家、業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、管理公司、消費(fèi)者多方共贏。完善基礎(chǔ)物業(yè)管理，創(chuàng)造和維持良好的經(jīng)營(yíng)消費(fèi)環(huán)境，保持項(xiàng)目良性發(fā)展；商

7、家經(jīng)營(yíng)行為管理，建立投訴反饋機(jī)制，杜絕假貨、強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)等現(xiàn)象，提倡誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，保障項(xiàng)目的市場(chǎng)形象；通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)宣傳活動(dòng)，擴(kuò)大項(xiàng)目影響了和認(rèn)知度，吸引市場(chǎng)消費(fèi)。Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路運(yùn)營(yíng)管理思路前提 本案運(yùn)營(yíng)管理四大核心職能。-9-后期：資產(chǎn)保值增值前期：支撐開(kāi)發(fā)中期：招商保障后期：經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)前期：支持銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)管理六大核心目的后期：盈利增收通過(guò)積累管理經(jīng)驗(yàn)，完善管理模式，不斷提升管理水平，為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供支持和服務(wù)；通過(guò)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，提振信心，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功銷(xiāo)售，同時(shí)規(guī)避返租模式的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；組織與配合項(xiàng)目主力店招商、前期全面招商和后期置換與補(bǔ)位招商工作，保障項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)，保障業(yè)主租金和運(yùn)營(yíng)管理公

8、司收益；盤(pán)活項(xiàng)目與社會(huì)資源，通過(guò)各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)宣傳形式實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)，是保障商業(yè)、業(yè)主、運(yùn)營(yíng)管理公司收益的基礎(chǔ)；通過(guò)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)和優(yōu)質(zhì)管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目租金價(jià)值的持續(xù)提升和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理版塊盈利增收；打造項(xiàng)目品質(zhì)，樹(shù)立項(xiàng)目區(qū)域知名度，促進(jìn)項(xiàng)目資產(chǎn)升值溢價(jià)，保障業(yè)主投資收益； 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的功能性目的。Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路運(yùn)營(yíng)管理思路前提-10-九大運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)體系營(yíng)銷(xiāo)推廣體系物業(yè)服務(wù)體系業(yè)態(tài)規(guī)劃體系資產(chǎn)掌控體系經(jīng)營(yíng)服務(wù)體系資源整合體系衍生產(chǎn)品體系品牌管理體系招商置換體系支撐開(kāi)發(fā)、支持銷(xiāo)售、招商保障經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)、資產(chǎn)增值、盈利增收 結(jié)合藍(lán)光嘉寶商業(yè)公司項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)發(fā)現(xiàn)中心街的實(shí)際情況，我們

9、將項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理從基礎(chǔ)物業(yè)管理到招商經(jīng)營(yíng)，從資源整合到經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)，劃分為九大體系，不同業(yè)務(wù)體系間的相互聯(lián)系和落地執(zhí)行，從而支撐實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目六大核心目的。六大運(yùn)行管理的核心目的業(yè)務(wù)體系支撐目標(biāo)實(shí)現(xiàn)Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路運(yùn)營(yíng)管理思路前提-11-九大運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)體系資產(chǎn)掌控體系以返租、聯(lián)營(yíng)、托管等方式掌控資產(chǎn)，突破多業(yè)權(quán)難題，保障項(xiàng)目根據(jù)規(guī)劃進(jìn)行總體調(diào)整和運(yùn)營(yíng)。物業(yè)服務(wù)體系獲取運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)平臺(tái)，保障正常的經(jīng)營(yíng)秩序，維護(hù)良好的客戶(hù)關(guān)系。為經(jīng)營(yíng)提供有效的支撐。業(yè)態(tài)規(guī)劃體系對(duì)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行分析診斷，重新進(jìn)行業(yè)態(tài)定位調(diào)整修正，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)進(jìn)行二次規(guī)劃，進(jìn)行氛圍導(dǎo)識(shí)、廣告位、動(dòng)線(xiàn)場(chǎng)地、租戶(hù)配比等動(dòng)態(tài)調(diào)整，持續(xù)提

10、升項(xiàng)目商業(yè)品質(zhì)。營(yíng)銷(xiāo)推廣體系系統(tǒng)、持續(xù)開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)推廣，確保項(xiàng)目持續(xù)旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和品牌影響力提升。經(jīng)營(yíng)服務(wù)系統(tǒng)深入商家經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，助力成長(zhǎng)型商家發(fā)展壯大，增強(qiáng)與商家之間的合作，為商家提供經(jīng)營(yíng)性服務(wù)，提升商家忠誠(chéng)度和經(jīng)營(yíng)能力。品牌管理體系打造項(xiàng)目品牌，持續(xù)提升市場(chǎng)影響力，保障商業(yè)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，支撐企業(yè)品牌的提升。衍生產(chǎn)品體系在各類(lèi)后期運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)體系中，探索新的盈利模式和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，創(chuàng)新挖掘滿(mǎn)足各方利益而衍伸相關(guān)業(yè)務(wù)產(chǎn)品，如房屋經(jīng)紀(jì)等。資源整合體系以豐富的各方資源，深度挖掘資源價(jià)值，有效掌控，支撐各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作的開(kāi)展。招商置換體系根據(jù)發(fā)展需要，業(yè)態(tài)調(diào)整需要，持續(xù)招商置換，提升商源品質(zhì)，確保品牌立市。Part

11、. 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路運(yùn)營(yíng)管理思路前提 九大運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)體系明細(xì)。-12-統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)推廣統(tǒng)一物業(yè)管理統(tǒng)一服務(wù)管理統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式統(tǒng)一進(jìn)行發(fā)現(xiàn)中心街建筑內(nèi)外空間、環(huán)境管理及設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，營(yíng)造舒適的購(gòu)物休閑環(huán)境統(tǒng)一策劃發(fā)現(xiàn)中心街全年的系列營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)，營(yíng)造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內(nèi)涵并特聚人氣的活動(dòng)，使本案商業(yè)成為傳播文化資訊的平臺(tái) 前期通過(guò)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)捆綁合同或協(xié)議，后期通過(guò)政府稅費(fèi)調(diào)控等形式，基本實(shí)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)中心街統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制、統(tǒng)一品牌及商家審核、統(tǒng)一租約等管理內(nèi)容。 為商戶(hù)提供專(zhuān)業(yè)的服務(wù)咨詢(xún)；統(tǒng)一設(shè)立總服務(wù)臺(tái)，提供客戶(hù)服務(wù)提升項(xiàng)目服務(wù)水平；代行部分工

12、商行政職能，對(duì)商戶(hù)經(jīng)營(yíng)行為、商品和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行必要監(jiān)督，保持良好經(jīng)營(yíng)秩序，并以此提升項(xiàng)目認(rèn)知度。統(tǒng)一發(fā)現(xiàn)中心街的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局，并在后期運(yùn)營(yíng)中統(tǒng)一進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，統(tǒng)一公共資源規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)和管理。運(yùn)營(yíng)管理思路前提 本案經(jīng)營(yíng)管理以統(tǒng)一為前提。Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路-13-工程維護(hù)秩序維護(hù)環(huán)境維護(hù)客戶(hù)服務(wù)商戶(hù)服務(wù)一站式服務(wù)中心 項(xiàng)目一站式服務(wù)中心作為項(xiàng)目物業(yè)管理的核心，擔(dān)負(fù)商家服務(wù)、客戶(hù)咨詢(xún)投訴、日常維護(hù)和突發(fā)事件處理的信息中轉(zhuǎn)站和調(diào)度中心，信息的集中化管理，能夠?qū)⑿枨笥行Х诸?lèi)傳達(dá)，同時(shí)跟蹤事件處理進(jìn)度和結(jié)果，提升項(xiàng)目的管理效能；一站式服務(wù)中心也是項(xiàng)目服務(wù)形象、管理形象的窗口，有利樹(shù)立良

13、好的運(yùn)營(yíng)管理形象。Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路運(yùn)營(yíng)管理思路前提 物業(yè)管理模式。-14-a）項(xiàng)目現(xiàn)階段主要為投資型客戶(hù)，如何抓住商家進(jìn)行運(yùn)營(yíng)？b）一般客戶(hù)對(duì)地下商業(yè)接受度不高，認(rèn)為品質(zhì)不強(qiáng)，如何改變觀念？c）各商家實(shí)力不同造成項(xiàng)目各區(qū)間客戶(hù)認(rèn)知度不一，如何帶動(dòng)各區(qū)間人氣？d）現(xiàn)階段招商業(yè)態(tài)是否能夠成功運(yùn)營(yíng)？如果運(yùn)營(yíng)失敗如何調(diào)整？e）聯(lián)營(yíng)商家無(wú)法提供租金，散戶(hù)商家實(shí)力不強(qiáng)，如遇退場(chǎng)，如何把控？項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主要難點(diǎn)f）項(xiàng)目如何造活？開(kāi)街時(shí)期人氣應(yīng)較高，但如何保障人氣？g）怎樣去通過(guò)組織活動(dòng)帶動(dòng)人氣？在經(jīng)營(yíng)中商家如何調(diào)整？Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路基礎(chǔ)管理以高品質(zhì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)為保

14、障。營(yíng)銷(xiāo)推廣造活、包裝、推廣等等。整體運(yùn)營(yíng)穩(wěn)商、置換等。防止假開(kāi)攤，防止死鋪。 在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中主要可預(yù)見(jiàn)及未預(yù)見(jiàn)難點(diǎn)，本司將通過(guò)基礎(chǔ)管理、營(yíng)銷(xiāo)推廣、整體運(yùn)營(yíng)三大體系進(jìn)行突破解決，帶活商業(yè)。 運(yùn)營(yíng)管理總體系。-15-運(yùn)營(yíng)管理思路前期招商項(xiàng)目開(kāi)街策劃：包裝、推廣招商置換、穩(wěn)商公共資源利用基礎(chǔ)管理管理介入經(jīng)營(yíng)管理三路齊驅(qū)實(shí)現(xiàn)成功運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)準(zhǔn)備階段項(xiàng)目培育階段運(yùn)營(yíng)成熟階段項(xiàng)目核心運(yùn)營(yíng)思路：推廣、經(jīng)營(yíng)、管理并駕齊驅(qū)，通過(guò)推廣、經(jīng)營(yíng)及成熟的物業(yè)管理，成功運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)有條不紊租金收入穩(wěn)健項(xiàng)目形象品質(zhì)Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路，經(jīng)營(yíng)造活商源儲(chǔ)備等推廣項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目管理-16-項(xiàng)目培育階段項(xiàng)目成

15、熟階段項(xiàng)目穩(wěn)定階段項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理分為前期介入階段、項(xiàng)目培育階段、項(xiàng)目成熟階段和項(xiàng)目穩(wěn)定階段。在這一過(guò)程中，順應(yīng)市場(chǎng)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目的定位、招商、運(yùn)營(yíng)和管理策略都會(huì)做出相應(yīng)的調(diào)整，也會(huì)再次經(jīng)歷培育、成熟到穩(wěn)定的過(guò)程。就項(xiàng)目以及基于南充市場(chǎng)的現(xiàn)狀，我們將項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施階段劃分如下：前期介入階段 開(kāi)業(yè)前至開(kāi)業(yè) 項(xiàng)目奠基至項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，經(jīng)營(yíng)部門(mén)主要配合前期銷(xiāo)售、招商開(kāi)業(yè)至項(xiàng)目開(kāi)攤率穩(wěn)定、商家經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、消費(fèi)客群穩(wěn)定。商家經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)逐漸上升、經(jīng)營(yíng)面積逐漸擴(kuò)大，項(xiàng)目開(kāi)攤率達(dá)到在90%以上，項(xiàng)目在區(qū)域具備一定的知名度。商家結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，產(chǎn)品品質(zhì)和項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升，項(xiàng)目開(kāi)攤率保持在95%以上，項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)的市場(chǎng)

16、影響力不斷擴(kuò)大。開(kāi)業(yè)開(kāi)業(yè)2年后開(kāi)業(yè)2年開(kāi)業(yè)4年開(kāi)業(yè)4年后 注：根據(jù)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)造活的時(shí)間段會(huì)縮短或延長(zhǎng)。 分階段運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路-17-前期介入階段 經(jīng)營(yíng)管理公司注冊(cè)與物業(yè)資質(zhì)取得； 業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化； 組織實(shí)施首次招商工作； 與開(kāi)發(fā)公司簽訂委托管理合同； 經(jīng)營(yíng)管理咨詢(xún)和答疑（項(xiàng)目銷(xiāo)售配合）； 物業(yè)服務(wù)定級(jí)，相關(guān)收費(fèi)項(xiàng)目報(bào)備； 編制商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理制度； 編制前期物業(yè)協(xié)議、臨時(shí)管理公約與消防責(zé)任書(shū)； 人員招聘、組織與培訓(xùn)； 交房配合，與業(yè)主簽訂相關(guān)前期物業(yè)管理協(xié)議與返租協(xié)議； 商鋪及物業(yè)設(shè)施設(shè)備交驗(yàn)； 商家入駐配合與裝修管理；

17、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備工作；搭建組織構(gòu)架，完善各項(xiàng)制度，杜絕法律風(fēng)險(xiǎn)；確保首招成功，支撐項(xiàng)目開(kāi)業(yè)；做好銷(xiāo)售各項(xiàng)配合工作；核心工作： 前期介入階段工作內(nèi)容。Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路-18- 項(xiàng)目培育階段工作內(nèi)容。項(xiàng)目培育階段 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的分析、評(píng)估機(jī)制，指導(dǎo)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策； 行業(yè)協(xié)會(huì)組建，建立商家溝通機(jī)制，聚商之力，共同打造做旺項(xiàng)目； 設(shè)置一站式服務(wù)中心，建立暢通的商家和客戶(hù)信息反饋渠道； 制定相關(guān)費(fèi)用減免和優(yōu)惠政策，扶商、助商、穩(wěn)商，強(qiáng)化商家的忠誠(chéng)度； 根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)和項(xiàng)目情況，調(diào)整項(xiàng)目業(yè)態(tài)，置換商家； 建立完善的項(xiàng)目開(kāi)攤管理機(jī)制，杜絕假開(kāi)攤等炒鋪行為； 利用公共區(qū)域和廣告位營(yíng)造市場(chǎng)

18、整體商業(yè)氛圍； 積極參加政府和行業(yè)組織的相關(guān)評(píng)比活動(dòng)，獲取誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)，樹(shù)立項(xiàng)目社會(huì)形象； 多渠道，多節(jié)點(diǎn)，開(kāi)展項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)，“有節(jié)過(guò)節(jié)，無(wú)節(jié)造節(jié)”，引起市場(chǎng)和消費(fèi)者關(guān)注，逐步提高項(xiàng)目知曉度，拉動(dòng)項(xiàng)目人氣商氣； 多渠道強(qiáng)力營(yíng)銷(xiāo)，拉動(dòng)項(xiàng)目商氣人氣；制定扶商、助商、穩(wěn)商政策，建立商家經(jīng)營(yíng)信心；盤(pán)活社會(huì)關(guān)系，樹(shù)立項(xiàng)目誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)形象；核心工作：Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路-19- 項(xiàng)目成熟階段工作內(nèi)容。項(xiàng)目成熟階段 關(guān)注和評(píng)估區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展情況，為經(jīng)營(yíng)管理決策提供支撐； 提升租金水平，提高公司盈利能力，置換淘汰劣質(zhì)商家； 制定相關(guān)費(fèi)用減免和優(yōu)惠政策，扶植一部分忠誠(chéng)度較強(qiáng)

19、的商家； 公共資源規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，增加收益渠道； 商家關(guān)系維護(hù)工作；持續(xù)營(yíng)銷(xiāo)推廣，保障項(xiàng)目商氣人氣；提租續(xù)約，置換劣質(zhì)商家，提高公司收益率；挖掘公共資源，增加公司盈利渠道；核心工作：Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路-20- 項(xiàng)目穩(wěn)定階段工作內(nèi)容。項(xiàng)目穩(wěn)定階段 擴(kuò)大行業(yè)交流，提升項(xiàng)目及運(yùn)營(yíng)管理公司知名度； 建立管理工作質(zhì)量的監(jiān)控體系； 建立管理品質(zhì)的評(píng)估及完善機(jī)制； 保障項(xiàng)目租金和公司利潤(rùn)收益逐年穩(wěn)步遞增； 完善整理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ?，?fù)制支撐后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)；擴(kuò)大項(xiàng)目品牌知名度；提升項(xiàng)目形象品質(zhì)和經(jīng)營(yíng)品質(zhì)；根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，調(diào)整業(yè)態(tài)，提升租金，持續(xù)增加公司收益率；核心工作：Pa

20、rt . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路-21-Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 策略總綱 經(jīng)營(yíng)策略 管理策略 客戶(hù)策略 品牌宣傳策略 資源利用策略-22-項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略經(jīng)營(yíng)策略藍(lán)光旨在維持和促進(jìn)項(xiàng)目的繁榮發(fā)展。協(xié)助入駐商家尋找、開(kāi)發(fā)、穩(wěn)定終端客戶(hù)，制造大型營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，借助傳媒及廣告的力量，不斷吸引消費(fèi)者眼球；同時(shí)建立商會(huì)，協(xié)調(diào)區(qū)域市場(chǎng)商戶(hù)關(guān)系與維護(hù)商業(yè)秩序，建立和維護(hù)項(xiàng)目品牌，不斷提升區(qū)域市場(chǎng)商家的競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，力爭(zhēng)把項(xiàng)目打造成為一個(gè)“品質(zhì)”“海納”“具有文化概念”的地下商業(yè)，一個(gè)經(jīng)營(yíng)繁榮、人氣興旺的真正意義地下購(gòu)物中心。Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略管理策略客戶(hù)策

21、略資源利用策略品牌策略項(xiàng)目五大經(jīng)營(yíng)管理策略通過(guò)經(jīng)營(yíng)+管理+客戶(hù)+品牌策略提供運(yùn)營(yíng)保障，加上對(duì)公共資源利用，為項(xiàng)目創(chuàng)造溢價(jià)。怎樣去經(jīng)營(yíng)造活？怎樣創(chuàng)造更高收益？經(jīng)營(yíng)管理推廣-23-Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略經(jīng)營(yíng)策略管理策略客戶(hù)策略資源利用策略品牌策略項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略開(kāi)街策略經(jīng)營(yíng)監(jiān)測(cè)招商置換商源儲(chǔ)備穩(wěn)商策略管理策略品質(zhì)管理規(guī)范經(jīng)營(yíng)安全防范客戶(hù)體驗(yàn)客戶(hù)便捷VI宣傳營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)氛圍營(yíng)造價(jià)值挖掘項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略分為五大運(yùn)營(yíng)管理策略，同時(shí)，各策略再細(xì)分為多項(xiàng)策略在實(shí)操層面。開(kāi)街策略對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)最為重要，等同于開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，開(kāi)街策略作獨(dú)立講解。 項(xiàng)目主要運(yùn)營(yíng)管理策略穩(wěn)商策略招商置換商源儲(chǔ)備一般情況下根據(jù)裝修進(jìn)度、

22、業(yè)主要求、開(kāi)發(fā)商要求等為了早日計(jì)算租金，擇日進(jìn)行試營(yíng)業(yè)，以便商家和運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行調(diào)整，用于人氣的初步聚集，也可以獲得一定的政策優(yōu)惠。等待整個(gè)行業(yè)真正合適的時(shí)機(jī)，進(jìn)行充足準(zhǔn)備，在另行正式開(kāi)業(yè)。項(xiàng)目最理想的是一次性全部開(kāi)業(yè)，整個(gè)是商業(yè)氣氛容易營(yíng)造；如果招商進(jìn)展確實(shí)不順利，可以考慮首先讓五星花園及周邊街道先行開(kāi)業(yè)，之后根據(jù)招商的進(jìn)展按照主題各個(gè)片區(qū)相繼開(kāi)業(yè)。比如：購(gòu)物區(qū)隆重開(kāi)街、休閑娛樂(lè)區(qū)閃亮開(kāi)張。這樣也有利于整個(gè)項(xiàng)目持續(xù)的熱點(diǎn)炒作。-24-經(jīng)營(yíng)策略 先試營(yíng)業(yè)后正式開(kāi)業(yè)。試營(yíng)業(yè)區(qū)域前半個(gè)月商鋪的簽約率至少要達(dá)到70%，裝修施工完成率要超過(guò)50%。開(kāi)業(yè)前一周的鋪面面積出租率要達(dá)到85%，一二類(lèi)口岸要達(dá)到

23、100%。開(kāi)業(yè)當(dāng)天正常營(yíng)業(yè)的要達(dá)到75%。對(duì)于尚未出租的商鋪要用噴繪或彩條布遮擋門(mén)面，在門(mén)上上張貼“正在裝修，敬請(qǐng)期待”等告示。開(kāi)業(yè)需要具備的條件：經(jīng)營(yíng)檢測(cè)開(kāi)街策略Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略-25- 高開(kāi)高走，提前預(yù)熱。項(xiàng)目增勢(shì)突襲開(kāi)業(yè)，低價(jià)搶市業(yè)未開(kāi)，聲先到開(kāi)業(yè)前30天 開(kāi)業(yè)前15天項(xiàng)目前一個(gè)月至半個(gè)月的推廣開(kāi)始提及具體的開(kāi)業(yè)時(shí)間，用大獎(jiǎng)和重大事件作為預(yù)告（不予明確），宣傳公告放上品牌logo。該期間主要進(jìn)行項(xiàng)目形象宣傳，讓南充客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目存在充分認(rèn)知。同時(shí)，進(jìn)行品牌宣傳。在開(kāi)業(yè)前半個(gè)月的時(shí)候推出品牌促銷(xiāo)內(nèi)容，推介重點(diǎn)商家。項(xiàng)目持續(xù)造熱，放出項(xiàng)目大獎(jiǎng)及重大事件信息，同時(shí)宣傳語(yǔ)開(kāi)始為項(xiàng)目

24、造勢(shì)，廣派資料，同時(shí)，資料可加印各商家開(kāi)業(yè)優(yōu)惠，持資料至項(xiàng)目可享受優(yōu)惠。開(kāi)業(yè)前擴(kuò)大宣傳范圍，范圍轟炸，讓項(xiàng)目開(kāi)業(yè)成為全南充人議題，集中推出商家的促銷(xiāo)內(nèi)容，以超低價(jià)格搶占市場(chǎng)，進(jìn)行商品促銷(xiāo)的突然襲擊，為避免其他購(gòu)物中心針對(duì)性的降價(jià)，如果有必要，可以統(tǒng)一補(bǔ)貼。再利用項(xiàng)目各節(jié)點(diǎn)，舉行演藝活動(dòng)，打響開(kāi)業(yè)第一槍開(kāi)業(yè)前15天 開(kāi)業(yè)前5天開(kāi)業(yè)穩(wěn)商策略招商置換商源儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)檢測(cè)開(kāi)街策略經(jīng)營(yíng)策略Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略-26-項(xiàng)目開(kāi)街策略開(kāi)業(yè)活動(dòng)能夠引起各層次消費(fèi)者持續(xù)關(guān)注和互動(dòng)參與的活動(dòng)作為開(kāi)業(yè)的主打活動(dòng)之一。避免開(kāi)業(yè)之后消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注度迅速降低，營(yíng)業(yè)狀況下滑過(guò)多引起商家不穩(wěn)定，以及再次掀起高潮的

25、巨大成本，希望能夠溫度不降低、趁熱打鐵。“三大開(kāi)業(yè)活動(dòng)”商家促銷(xiāo)活動(dòng)公司總體促銷(xiāo)活動(dòng)造勢(shì)活動(dòng)，如尋寶（讓客戶(hù)湊齊各商家印花再進(jìn)行抽獎(jiǎng)），讓客戶(hù)無(wú)意識(shí)中逛完全部商業(yè)開(kāi)業(yè)促銷(xiāo)活動(dòng)以宣布博通發(fā)現(xiàn)中心街進(jìn)駐南充為開(kāi)始開(kāi)始，然后進(jìn)行開(kāi)業(yè)典禮舉辦，開(kāi)業(yè)典禮需具備氣勢(shì)，熱鬧，聘請(qǐng)名人、領(lǐng)導(dǎo)等進(jìn)行剪彩等活動(dòng)；典禮至于演藝活動(dòng)之前。開(kāi)業(yè)典禮活動(dòng)在五星花園由專(zhuān)業(yè)的演藝公司進(jìn)行操作，包含歌舞表演、益智游戲、活動(dòng)抽獎(jiǎng)等內(nèi)容。演藝活動(dòng)的過(guò)程中要穿插有關(guān)本項(xiàng)目的介紹和宣傳、商家。建議持續(xù)2天，多點(diǎn)進(jìn)行。開(kāi)業(yè)演藝活動(dòng)保障項(xiàng)目一炮而紅注：具體活動(dòng)內(nèi)容、細(xì)則，在項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)中，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行選定。穩(wěn)商策略招商置換商源儲(chǔ)備

26、經(jīng)營(yíng)檢測(cè)開(kāi)街策略經(jīng)營(yíng)策略Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略-27-包括現(xiàn)場(chǎng)氣氛的營(yíng)造、開(kāi)業(yè)慶典和促銷(xiāo)活動(dòng)的場(chǎng)地、戶(hù)外廣告位、豎幅彩旗、商家促銷(xiāo)展位等外場(chǎng)地的布置；通道走廊、商鋪內(nèi)部、POP、吊旗、圍欄、地面、植物租擺等等相對(duì)長(zhǎng)期的內(nèi)場(chǎng)地景觀布置?，F(xiàn)場(chǎng)布置演藝活動(dòng)的銜接人員、商家管理協(xié)調(diào)人員、工程人員、安保人員、保潔人員、總體協(xié)調(diào)、嘉賓接待、媒體接待、現(xiàn)場(chǎng)布置人員、促銷(xiāo)活動(dòng)組織協(xié)調(diào)人員等等各方面的人員要做到：提前到崗、責(zé)任明確、認(rèn)真負(fù)責(zé)等。人員安排開(kāi)業(yè)前后的媒體及促銷(xiāo)費(fèi)用開(kāi)支應(yīng)占到全年廣告費(fèi)用預(yù)算的15%以上。建議以南充日?qǐng)?bào)、南充晚報(bào)、等媒體作為主要發(fā)布手段，以宣傳單、海報(bào)、出租車(chē)廣告、短信廣告

27、、戶(hù)外廣告為輔助，創(chuàng)造新聞點(diǎn)運(yùn)用多種立體的方式進(jìn)行開(kāi)街宣傳推廣。宣傳推廣開(kāi)業(yè)前的商家管理主要是針對(duì)未完成裝修的商家的工程管理和已完成裝修的商家的上貨督導(dǎo)、配套設(shè)施服務(wù)等工作，以及未辦理完簽約手續(xù)和交清費(fèi)用的相關(guān)事宜。開(kāi)業(yè)期間主要是針對(duì)人流量對(duì)商家的安全、促銷(xiāo)活動(dòng)的誤解與糾紛、商家需要的臨時(shí)幫助等等突發(fā)情況。商家管理 項(xiàng)目開(kāi)街組織策略：管理四步走，保障開(kāi)業(yè)有條不紊進(jìn)行，打好項(xiàng)目第一炮。開(kāi)街組織對(duì)于項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)非常關(guān)鍵，在南充立勢(shì)第一炮需進(jìn)行嚴(yán)密組織，盡可能避免差錯(cuò)，穩(wěn)打穩(wěn)扎保障項(xiàng)目順利運(yùn)營(yíng)。穩(wěn)商策略招商置換商源儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)檢測(cè)開(kāi)街策略經(jīng)營(yíng)策略Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略-28-經(jīng)營(yíng)監(jiān)測(cè)及改進(jìn)建

28、立經(jīng)營(yíng)信息檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)體系進(jìn)行監(jiān)測(cè)：全方位保持對(duì)商家經(jīng)營(yíng)情況的進(jìn)行監(jiān)測(cè)，隨時(shí)分析以及對(duì)市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)制定相應(yīng)的發(fā)展策略：核心工作：具體策略：策略一：若因商家自身因素導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)情況較差，可對(duì)商家進(jìn)行一定的經(jīng)營(yíng)培訓(xùn)，幫助他們做好經(jīng)營(yíng)的升級(jí)管理；策略二：若因項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展情況的影響導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)情況較差，可通過(guò)調(diào)整市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)思路，舉辦營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)等方法提升項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的商業(yè)氛圍；策略三：若因行業(yè)發(fā)展情況影響導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)情況較差，可適當(dāng)對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整；策略四：若因別的不可預(yù)見(jiàn)因素導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)情況較差，再根據(jù)具體情況制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。穩(wěn)商策略招商置換商源儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)監(jiān)測(cè)開(kāi)街策略經(jīng)營(yíng)策略Part . 3 項(xiàng)目

29、運(yùn)營(yíng)管理策略營(yíng)運(yùn)基礎(chǔ)信息管理：各業(yè)態(tài)信息、主力店信息、各品牌信息、各商戶(hù)信息；這些信息除了固化的基礎(chǔ)信息比如面積、品牌、租金、位置等等，更重要的是各個(gè)商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)信息：它們的經(jīng)營(yíng)狀況、盈利能力、吸引顧客的能力、人流貢獻(xiàn)率、交租能力、拓展規(guī)劃、守法經(jīng)營(yíng)意識(shí)等 ；營(yíng)運(yùn)報(bào)表體系：營(yíng)運(yùn)報(bào)表是為了精確了解各個(gè)商家以及項(xiàng)目整體的經(jīng)營(yíng)情況而設(shè)立的有效措施。這些報(bào)表包括日?qǐng)?bào)、周報(bào)、月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)。通過(guò)對(duì)報(bào)表的分析，我們就可以發(fā)現(xiàn)各個(gè)商家的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，哪些品牌不適合項(xiàng)目的定位和需求。市場(chǎng)調(diào)研和經(jīng)營(yíng)狀態(tài)分析：商圈狀況與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析、行業(yè)研究、消費(fèi)客群調(diào)研、市場(chǎng)品牌信息獲取，針對(duì)行業(yè)發(fā)展編制專(zhuān)題調(diào)研報(bào)告提供經(jīng)營(yíng)決策；

30、信息檔案管理：建立市場(chǎng)信息、研究報(bào)告及內(nèi)部檔案統(tǒng)一管理制度，以備后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)借鑒；-29-商家置換及商家儲(chǔ)備工作流程：在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中，不可避免會(huì)遇到商家調(diào)整情況，需要本司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中隨時(shí)進(jìn)行商源儲(chǔ)備進(jìn)行招商置換，在商家商業(yè)用房置換工作中，要注意處理一些細(xì)節(jié)問(wèn)題，包括法律事務(wù)的解決，不要產(chǎn)生任何遺留問(wèn)題：工作內(nèi)容及原則：和原商家解除租約合同快速工程檢修已簽訂儲(chǔ)備商家無(wú)縫進(jìn)入繼續(xù)運(yùn)營(yíng)商家儲(chǔ)備工作：隨時(shí)保持與每種也太商家進(jìn)行溝通，進(jìn)行一定比例商家儲(chǔ)備，保證在招商置換過(guò)程中們能夠快速實(shí)現(xiàn)無(wú)縫置換。穩(wěn)商策略招商置換商源儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)檢測(cè)開(kāi)街策略經(jīng)營(yíng)策略Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)備商家與原商家無(wú)縫置

31、換-30-補(bǔ)位招商及評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后期補(bǔ)位招商目標(biāo)：自正式開(kāi)業(yè)起8個(gè)月后，項(xiàng)目開(kāi)攤率保持在80以上； 自正式開(kāi)業(yè)起12個(gè)月后，項(xiàng)目開(kāi)攤率保持在85以上。后期補(bǔ)位招商原則：遵循合作雙方共同商定的合理的業(yè)態(tài)定位，在最關(guān)鍵第一年保證項(xiàng)目招商率，形成項(xiàng)目品質(zhì)化運(yùn)營(yíng)。后期補(bǔ)位招商辦法：隨時(shí)做好商家儲(chǔ)備，以備調(diào)整，補(bǔ)充現(xiàn)有租賃項(xiàng)目類(lèi)似業(yè)態(tài)商家的變化。本案商業(yè)后期補(bǔ)位招商工作：評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：租賃面積（m2） 租賃合同年限（年） 平均租金（元/月.m2） 租金交納及時(shí)率 水電費(fèi)交納及時(shí)率 經(jīng)營(yíng)情況/配合情況等子項(xiàng)對(duì)優(yōu)秀的商家給予獎(jiǎng)勵(lì)和一些優(yōu)惠措施。對(duì)入駐商家的評(píng)級(jí)工作：穩(wěn)商策略招商置換商源儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)檢測(cè)開(kāi)街策略經(jīng)營(yíng)策略P

32、art . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略-31- 商貿(mào)促進(jìn)會(huì)： 由全體投資業(yè)主和經(jīng)營(yíng)戶(hù)組成，每年召開(kāi)23次，討論通過(guò)項(xiàng)目的重大經(jīng)營(yíng)決策，推選商業(yè)管理委員會(huì)主任和成員，并對(duì)商業(yè)管理委員會(huì)工作進(jìn)行監(jiān)督。 商貿(mào)促進(jìn)理事大會(huì)： 成員組成由投資自營(yíng)業(yè)主代表和商家代表組成，人數(shù)1525人，每年選舉一次，可以連任，委員均為義務(wù)工作，委員會(huì)12個(gè)月召開(kāi)一次會(huì)議以少數(shù)服從多數(shù)表決；理事長(zhǎng)由商管公司總經(jīng)理兼任，副理事長(zhǎng)由項(xiàng)目主力帶動(dòng)性商家擔(dān)任。商貿(mào)促進(jìn)會(huì)管理運(yùn)營(yíng)主體和成功因素源于經(jīng)營(yíng)商戶(hù)，基于商家成立的商貿(mào)促進(jìn)會(huì)，以及定期召開(kāi)商家經(jīng)營(yíng)大會(huì)，是運(yùn)營(yíng)管理公司規(guī)范管理和商家自律的互補(bǔ)機(jī)制和相互關(guān)系的調(diào)和劑；建立合理的商家溝通機(jī)

33、制，引導(dǎo)商家共治共管，營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)氛圍，促進(jìn)市場(chǎng)繁榮旺場(chǎng)是商貿(mào)促進(jìn)協(xié)會(huì)成立的最終目的。核心工作：穩(wěn)商策略招商置換商源儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)檢測(cè)開(kāi)街策略經(jīng)營(yíng)策略Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略-32-穩(wěn)商策略培訓(xùn)科目（例）：怎樣設(shè)置部門(mén)總經(jīng)理的政令控制-辦公室人力資源部與企業(yè)人才企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)中心市場(chǎng)部和服務(wù)部門(mén)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵是特色品牌的保障是文化受監(jiān)督的個(gè)人負(fù)責(zé)制督辦和預(yù)警程序化管理和職能部門(mén)采購(gòu)申請(qǐng)和成本控制營(yíng)銷(xiāo)策略和企業(yè)目標(biāo)定期為商家進(jìn)行協(xié)作及運(yùn)營(yíng)培訓(xùn)（具體課程在經(jīng)營(yíng)中進(jìn)行判定）：核心工作：穩(wěn)商策略招商置換商源儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)檢測(cè)開(kāi)街策略經(jīng)營(yíng)策略Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略-33-商家關(guān)系處理針對(duì)多產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目租

34、賃零售型商戶(hù)和自營(yíng)型商戶(hù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)培訓(xùn)和扶持措施，拓寬運(yùn)營(yíng)管理公司與商家的溝通渠道，增加商家忠誠(chéng)，提升商業(yè)項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)能力。核心工作：穩(wěn)商策略招商置換商源儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)檢測(cè)開(kāi)街策略經(jīng)營(yíng)策略Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 經(jīng)營(yíng)輔導(dǎo)：店員培訓(xùn)，外出參觀，專(zhuān)家講習(xí)，商戶(hù)交流會(huì)，銷(xiāo)售服務(wù)與建議等。 經(jīng)營(yíng)競(jìng)賽：設(shè)立市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)項(xiàng)基金，年度對(duì)于經(jīng)營(yíng)和客戶(hù)滿(mǎn)意商戶(hù)進(jìn)行評(píng)定和獎(jiǎng)勵(lì)，樹(shù)立標(biāo)桿，激勵(lì)商家經(jīng)營(yíng)熱情。 信息服務(wù)：為經(jīng)營(yíng)者提供市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)狀況等信息服務(wù)。 銷(xiāo)售協(xié)助：為商家提供營(yíng)銷(xiāo)策略、宣傳展示、商品陳列、店頭促銷(xiāo)等協(xié)助服務(wù)。 經(jīng)營(yíng)分析：根據(jù)銷(xiāo)售報(bào)表作匯總，在較和趨勢(shì)分析，制定業(yè)績(jī)提高政策。前期市場(chǎng)培育

35、階段，基于扶持商家經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)商旺場(chǎng)的目的，建議開(kāi)展經(jīng)營(yíng)輔導(dǎo)、經(jīng)營(yíng)競(jìng)賽和信息服務(wù)。-34- 商鋪裝修管理：結(jié)合項(xiàng)目建筑立面形式，同時(shí)遵循商業(yè)自身規(guī)律，統(tǒng)一規(guī)定和要求外立面店招店面的展示風(fēng)格和規(guī)格，不得隨意裝修，維持項(xiàng)目的整體品質(zhì)和形象。 商品陳列管理：按規(guī)定對(duì)商品進(jìn)行陳列擺放，統(tǒng)一商家貨架使用規(guī)范，并按規(guī)定擺放，不得隨意占用公用通道、遮擋消防設(shè)施和亂堆亂放。 商家廣告管理：商家品牌和商品宣傳海報(bào)、POP等，按規(guī)定進(jìn)行展示、不得亂貼亂掛； 現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)管理：商家促銷(xiāo)活動(dòng)應(yīng)遵守項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃和要求，不得破壞商業(yè)賣(mài)場(chǎng)正常的經(jīng)營(yíng)秩序。安全防范品質(zhì)管理規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理策略管理策略綜合管理綱要：管理策略保障對(duì)市場(chǎng)業(yè)態(tài)及

36、公共資源統(tǒng)一合理規(guī)劃，并進(jìn)行、有序、科學(xué)的管理；確保經(jīng)營(yíng)良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和秩序。核心工作：Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略-35-安全防范品質(zhì)管理規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理策略管理策略秩序維護(hù)指標(biāo)：管理服務(wù)范圍內(nèi)實(shí)行24小時(shí)秩序維護(hù)員服務(wù)；各區(qū)的主要出入口設(shè)置門(mén)崗； 巡邏崗人員，每2小時(shí)巡場(chǎng)一次，覆蓋率達(dá)到95以上；每日營(yíng)業(yè)結(jié)束后進(jìn)行全面清場(chǎng)，關(guān)閉各出入口，確保場(chǎng)內(nèi)無(wú)外來(lái)人員；安排專(zhuān)人對(duì)地下車(chē)庫(kù)進(jìn)行管理，保證車(chē)輛停放秩序。品質(zhì)管理及安全保障項(xiàng)目穩(wěn)步經(jīng)營(yíng)，無(wú)事故，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)；保障經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所整體良好性：核心工作：維護(hù)正常的經(jīng)營(yíng)秩序，充分保障入駐市場(chǎng)的業(yè)主、商戶(hù)和顧客的利益；制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋０补ぷ鲗?shí)施計(jì)劃，建立健全治安、消

37、防規(guī)章制度，負(fù)責(zé)治安、消防、防洪、車(chē)輛等突發(fā)事件處置方案的擬訂及演練，并負(fù)責(zé)突發(fā)事件的現(xiàn)場(chǎng)指揮；實(shí)行24小時(shí)保衛(wèi)巡邏與市場(chǎng)監(jiān)控制度，即：定時(shí)巡邏、不定時(shí)巡邏、白天巡邏、夜間巡邏等方式；協(xié)助客戶(hù)部與商家、業(yè)主簽訂治安、消防安全責(zé)任書(shū)；組織落實(shí)對(duì)場(chǎng)內(nèi)消防器材進(jìn)行日檢、周檢、月檢、季檢工作；負(fù)責(zé)各種案件、事件、火災(zāi)事故的調(diào)查處理的組織工作；嚴(yán)格按照消防法有關(guān)規(guī)定：建立消防合格證制度及消防工作檢查監(jiān)督制度，訂有突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)害應(yīng)急方案，并設(shè)有消防疏散示意圖；保證消防通道必須暢通，消防設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好，組建項(xiàng)目義務(wù)消防隊(duì)，并演習(xí)在各種情況下采取的應(yīng)急措施，一旦發(fā)生危險(xiǎn)及時(shí)疏散眾多業(yè)主、商戶(hù)及消費(fèi)客人。P

38、art . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略-36-每日營(yíng)業(yè)開(kāi)始前完成對(duì)賣(mài)場(chǎng)的全面清潔，覆蓋率達(dá)到95以上；營(yíng)業(yè)時(shí)間每小時(shí)安排一次，保潔人員進(jìn)行巡回保潔，覆蓋率達(dá)到95以上； 清潔管理無(wú)盲點(diǎn)， 管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，垃圾日產(chǎn)日清；定期對(duì)下水道、化糞池進(jìn)行疏通，保證其正常使用。安全防范品質(zhì)管理規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理策略管理策略規(guī)范指標(biāo)：經(jīng)營(yíng)規(guī)范公共經(jīng)營(yíng)區(qū)規(guī)范：核心工作： 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，做好定崗、定員、定區(qū)域、定職責(zé)、定標(biāo)準(zhǔn)工作，并做好素質(zhì)和技能做好人員調(diào)配和分工；全面落實(shí)內(nèi)控工作，按照委托公司的管理目標(biāo)，擬定工作計(jì)劃、消殺計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃、排班計(jì)劃等，并定期上報(bào)接受審核，并組織落實(shí)； 每日對(duì)所管轄區(qū)域進(jìn)行巡視檢

39、查，監(jiān)督各項(xiàng)工作的完成情況，發(fā)現(xiàn)不足之處及時(shí)組織清潔返工； 每日對(duì)員工出勤、儀表儀容、禮貌用語(yǔ)進(jìn)行必要的檢查，現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)環(huán)境維護(hù)員的工作質(zhì)量，并對(duì)其不足之處提出必要的批評(píng)并進(jìn)行糾正和指導(dǎo)，觀察和掌握員工的工作情緒，做好員工的思想工作； 建立和完善部門(mén)管理制度，實(shí)行規(guī)范化、科學(xué)化的管理； 配合委托方實(shí)施的日檢、周檢、月度考核工作，并負(fù)責(zé)將發(fā)現(xiàn)問(wèn)題進(jìn)行整改落實(shí)； 每周定期組織環(huán)境維護(hù)員進(jìn)行業(yè)務(wù)技能、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，提高員工的工作質(zhì)量及職業(yè)素養(yǎng)； 負(fù)責(zé)所轄區(qū)域環(huán)境維護(hù)物品領(lǐng)用的消耗統(tǒng)計(jì)、分析、申購(gòu)和保存，做好成本控制。Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略-37-公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到92以上；房屋

40、建筑完好率達(dá)到95%以上；道路完好率達(dá)到92%以上；安全防范品質(zhì)管理規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理策略管理策略規(guī)范指標(biāo)：經(jīng)營(yíng)規(guī)范項(xiàng)目硬件配置規(guī)范：核心工作：制定設(shè)備定期巡回檢查測(cè)試及監(jiān)督；配電室保證24小時(shí)值班，嚴(yán)格按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)操作運(yùn)行；對(duì)電梯、中央空調(diào)、供電、供水設(shè)備及照明系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)、維修；并做詳細(xì)記錄，提供方便、不間斷服務(wù)活動(dòng)。做到設(shè)備良好，運(yùn)行正常，設(shè)備及機(jī)房；環(huán)境整潔，消防控制中心及消防系統(tǒng)做到配備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用安全；設(shè)施做到齊全有效，通風(fēng)照明及其它附屬設(shè)施完好；給排水系統(tǒng)，保證所有的排水系統(tǒng)通暢，樓內(nèi)地下室及車(chē)庫(kù)無(wú)積水浸泡發(fā)生；中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，無(wú)超標(biāo)噪音和嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象；保證系統(tǒng)設(shè)備完

41、好、運(yùn)行正常。Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略-38- 進(jìn)店商品符合區(qū)域業(yè)態(tài)和商家品質(zhì)定位，確保商品質(zhì)量； 建立公示商家誠(chéng)信宣言，嚴(yán)禁假冒偽劣產(chǎn)品，假一罰十；實(shí)行商品質(zhì)量“三包”； 聯(lián)合工商質(zhì)檢部門(mén)，對(duì)商品質(zhì)量進(jìn)行抽檢；安全防范品質(zhì)管理規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理策略管理策略商品質(zhì)量指標(biāo)：經(jīng)營(yíng)規(guī)范商品質(zhì)量規(guī)范：核心工作：Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略-39-客戶(hù)體驗(yàn)客戶(hù)便捷客戶(hù)策略擁有方便購(gòu)物的商品和服務(wù)的組合（如周期性的商品，促銷(xiāo)宣傳單，標(biāo)明區(qū)位），它融合了商品、服務(wù)和價(jià)格三個(gè)方面的要素。 設(shè)立服務(wù)臺(tái)，在購(gòu)物過(guò)程中出現(xiàn)的所有問(wèn)題都能得到解決；牢牢抓住顧客的看法和趨勢(shì)進(jìn)行商業(yè)調(diào)整及引入。必須圍繞顧客的利

42、益來(lái)組織銷(xiāo)售，顧客利益與項(xiàng)目未來(lái)收益直接掛鉤。對(duì)商業(yè)進(jìn)行有效管理，以使顧客的購(gòu)物之行盡可能快速高效。盡可能使購(gòu)物體驗(yàn)簡(jiǎn)單、快捷和準(zhǔn)確。 利用地下過(guò)街通道，讓客戶(hù)過(guò)街成為體驗(yàn)式購(gòu)物。提供方便，使顧客可以很容易地找到想要的東西。撤走給顧客帶來(lái)麻煩（雜亂指示牌等）的設(shè)施。在商圈內(nèi)大范圍散播商品信息，使顧客容易做出精明的決定。客戶(hù)體驗(yàn)及便捷策略：客戶(hù)體驗(yàn)及便捷以人為本，提高顧客購(gòu)物體驗(yàn)及購(gòu)物便捷性對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)極為重要；而作為運(yùn)營(yíng)方，最主要考慮如何將客戶(hù)引入，如何提高客戶(hù)體驗(yàn)，如何滿(mǎn)足客戶(hù)喜好，是在運(yùn)營(yíng)首要前提：核心工作：Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略-40- 售前服務(wù)：提倡商戶(hù)主動(dòng)、微笑和站立服務(wù)，

43、但不得爭(zhēng)客、搶客，對(duì)商家經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行規(guī)范和制度約束； 售中服務(wù)：基于項(xiàng)目商家經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范，提倡商戶(hù)耐心熱情介紹，禮貌迎送顧客，但不得強(qiáng)行買(mǎi)賣(mài)，嚴(yán)禁與顧客爭(zhēng)吵； 投訴處理：設(shè)立投訴熱線(xiàn)和一站式服務(wù)中心，統(tǒng)一處理顧客投訴，確保顧客滿(mǎn)意。 售后服務(wù)：提倡商戶(hù)產(chǎn)品質(zhì)量三包，建立售后跟蹤服務(wù)信息反饋機(jī)制，提高客戶(hù)滿(mǎn)意度。 客戶(hù)便捷客戶(hù)策略客戶(hù)關(guān)系管理Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略客戶(hù)體驗(yàn)及便捷策略：項(xiàng)目設(shè)立一站式服務(wù)中心，受理顧客的消費(fèi)投訴，同時(shí)建立商家普遍接受的經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范，正確引導(dǎo)商家經(jīng)營(yíng)，調(diào)和商戶(hù)與顧客間，因消費(fèi)產(chǎn)生的矛盾，樹(shù)立良好形象。核心工作：客戶(hù)體驗(yàn)-41- 辦公服務(wù)：提供傳真、文印、電

44、子郵件、會(huì)議、信件收發(fā)、書(shū)報(bào)訂閱等服務(wù)。 辦證服務(wù)：為經(jīng)營(yíng)者提供必要的工商、稅收、許可證辦理服務(wù)及爭(zhēng)取稅費(fèi)優(yōu)惠。 生活服務(wù)：提供就餐、休閑、娛樂(lè)、租房、售房等方面的服務(wù)。 專(zhuān)案服務(wù)：為品牌提供策劃設(shè)計(jì)、陳列展示、廣告宣傳、市場(chǎng)推廣等度身訂做服務(wù)。 貸款服務(wù)：協(xié)助經(jīng)營(yíng)者辦理必要的流動(dòng)資金銀行貸款服務(wù)。 人事服務(wù)：為經(jīng)營(yíng)者提供人員招聘、培訓(xùn)、管理、檔案等服務(wù)。 其它服務(wù)：提供經(jīng)營(yíng)者所需要的其它服務(wù)，為經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造最大的方便條件和贏利機(jī)會(huì)。創(chuàng)造本商業(yè)項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和顧客滿(mǎn)意度，提升每個(gè)經(jīng)營(yíng)者的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。以上各項(xiàng)服務(wù)的開(kāi)展應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體經(jīng)營(yíng)情況適時(shí)開(kāi)展，特約服務(wù)不僅能夠提高消費(fèi)者便捷性，同時(shí)也能為

45、商家客戶(hù)提供更好便利。特約服務(wù)管理結(jié)合項(xiàng)目與商業(yè)管理公司實(shí)際情況，組織開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)，予商家便利的同時(shí)，為管理公司創(chuàng)造新的收益增長(zhǎng)點(diǎn)。核心工作：Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略客戶(hù)體驗(yàn)客戶(hù)便捷客戶(hù)策略-42-客戶(hù)便捷策略公共交通車(chē)設(shè)置：因項(xiàng)目并非循環(huán)動(dòng)線(xiàn)，各街道跨度較長(zhǎng)，如全程步行，消費(fèi)者易產(chǎn)生抗拒心理；建議本項(xiàng)目在地面少量設(shè)置公共交通車(chē)，進(jìn)行購(gòu)物客戶(hù)在項(xiàng)目各區(qū)間內(nèi)接送。利用公共交通車(chē)設(shè)置進(jìn)行穩(wěn)商及帶動(dòng)人氣：核心工作：Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略公共交通車(chē)設(shè)置目的：便利客戶(hù)，進(jìn)行人氣帶動(dòng)。以公共交通車(chē)為載體，進(jìn)行項(xiàng)目宣傳。心理穩(wěn)商，用公共交通車(chē)等措施讓商戶(hù)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)更具信心。公共

46、交通車(chē)設(shè)置方法：設(shè)置門(mén)檻，需車(chē)票上車(chē)；在地下各節(jié)點(diǎn)對(duì)購(gòu)物客戶(hù)進(jìn)行放票?？蛻?hù)體驗(yàn)客戶(hù)便捷客戶(hù)策略-43-項(xiàng)目VI系統(tǒng)市區(qū)或商圈內(nèi)大型看版通往項(xiàng)目主通道的燈箱項(xiàng)目自有廣告位的使用導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)廣告位規(guī)劃及設(shè)計(jì)制作全方位地建立項(xiàng)目的VI系統(tǒng)，尤其是在商業(yè)物業(yè)的前期運(yùn)作階段，可以通過(guò)VI系統(tǒng)來(lái)側(cè)面配合商業(yè)的推廣及營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行項(xiàng)目造活。包括：核心工作：VI宣傳營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)品牌宣傳Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略項(xiàng)目VI形象標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一的形象(CIS)策劃和管理，同時(shí)強(qiáng)化對(duì)商家的宣貫，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，保障商業(yè)項(xiàng)目良好的形象和信譽(yù)。理念設(shè)計(jì)(MI)：發(fā)展目標(biāo)、商街理念、經(jīng)營(yíng)定位、廣告宣傳語(yǔ)等；行為設(shè)計(jì)(BI)

47、：經(jīng)營(yíng)守則、店員儀容儀表、著裝規(guī)范、禮貌用語(yǔ)、行為規(guī)范等；視覺(jué)設(shè)計(jì)(VI)：標(biāo)準(zhǔn)色、店標(biāo)、店旗、胸牌、包裝袋、印刷品、辦公用品等；-44-造活及置換相關(guān)策略年度營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)策劃年度營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃概要項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)背景分析（包括產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、宏觀環(huán)境等方面的影響）項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的SWOT分析年度營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的目標(biāo)（包括銷(xiāo)售額、購(gòu)物人次、利潤(rùn)等）年度營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)系列的制定年度營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)年度營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的實(shí)施年度營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的費(fèi)用預(yù)算年度營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的控制與監(jiān)測(cè)項(xiàng)目整體開(kāi)業(yè)后，為整合項(xiàng)目商業(yè)資源，提高商業(yè)項(xiàng)目知名度，擴(kuò)大項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)影響力，應(yīng)每年制定定一份詳細(xì)的年度營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。年度營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括以下幾個(gè)方面：核心工作：V

48、I宣傳營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)品牌宣傳Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略-45-造活及置換相關(guān)策略品牌主要宣傳模式核心工作：造活及置換相關(guān)策略VI宣傳營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)品牌宣傳Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 宣傳促銷(xiāo)：與政府和行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合舉辦“中心街購(gòu)物季”、“雙11促銷(xiāo)活動(dòng)”等主題促銷(xiāo)活動(dòng)，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一、有效的宣傳推廣，提升項(xiàng)目知名度，帶動(dòng)項(xiàng)目人氣，促進(jìn)商家經(jīng)營(yíng)； 品牌推廣：舉辦項(xiàng)目活動(dòng)，宣傳本商業(yè)，逐步建立項(xiàng)目品牌； 發(fā)行期刊：定期發(fā)行AAA宣傳&促銷(xiāo)刊物，以此為載體傳播項(xiàng)目宣傳、購(gòu)物信息、流行趨勢(shì)等，并免費(fèi)贈(zèng)送給周邊小區(qū)和顧客，建立項(xiàng)目與社會(huì)的信息流通渠道，逐步樹(shù)立市場(chǎng)形象； 資料庫(kù)行銷(xiāo)：建立顧客資料庫(kù)

49、和商家商源資料庫(kù)，開(kāi)展情感穩(wěn)商和市場(chǎng)推廣活動(dòng)。-46-持續(xù)經(jīng)營(yíng)促銷(xiāo)方案降價(jià)促銷(xiāo)法在特定時(shí)間對(duì)特定的商品降價(jià)出售，吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)買(mǎi)；買(mǎi)贈(zèng)促銷(xiāo)法消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)大宗或高價(jià)格商品時(shí)贈(zèng)送實(shí)惠小商品。返購(gòu)物券法消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)大宗或高價(jià)格商品時(shí)贈(zèng)送一定金額的購(gòu)物券。這種方式管理和運(yùn)作有一定難度，使用時(shí)要慎重。應(yīng)節(jié)促銷(xiāo)法在節(jié)假日如春節(jié)、國(guó)慶節(jié)到來(lái)時(shí)對(duì)項(xiàng)目重新布置，并配合一定商品折扣吸引消費(fèi)者。購(gòu)物節(jié)促銷(xiāo)法對(duì)某些商品集中起來(lái)組織該項(xiàng)商品的購(gòu)物節(jié)。中獎(jiǎng)促銷(xiāo)法采用獎(jiǎng)券形式讓消費(fèi)者得中獎(jiǎng)品。獎(jiǎng)品可以是項(xiàng)目?jī)?nèi)商品，也可以是現(xiàn)金。其它促銷(xiāo)法全方位商業(yè)管理公司必須牽頭，根據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)變化情況適時(shí)組織項(xiàng)目?jī)?nèi)的營(yíng)銷(xiāo)推

50、廣活動(dòng)。在舉行商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)時(shí)要注意提前和商家溝通，就項(xiàng)目商業(yè)推廣的方式及費(fèi)用方面達(dá)成共識(shí)以保證項(xiàng)目?jī)?nèi)商家統(tǒng)一行動(dòng)，便于組織者統(tǒng)一操作。常見(jiàn)的營(yíng)銷(xiāo)推廣方案分為以下幾種：核心工作：造活及置換相關(guān)策略VI宣傳營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)品牌宣傳Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略-47-造活及置換相關(guān)策略商場(chǎng)商家文化活動(dòng)經(jīng)營(yíng)管理公司需要根據(jù)商家的不同興趣受好，在業(yè)余時(shí)間組織商家開(kāi)展豐富多彩、健康益智的文化活動(dòng)，加強(qiáng)商家之間感情上的聯(lián)系，同時(shí)使他們對(duì)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)生一種歸屬感。這將對(duì)公司的后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和化解商家之間的矛盾有很大的益處。核心工作：避免長(zhǎng)期以來(lái)其他商業(yè)所存在商家與經(jīng)管公司相處存在矛盾等問(wèn)題，加強(qiáng)感情聯(lián)系，增

51、進(jìn)商家感情，提高后期運(yùn)營(yíng)便利度，同時(shí)也為造活項(xiàng)目商業(yè)提供了基層幫助。造活及置換相關(guān)策略VI宣傳營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)品牌宣傳Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略-48-廣告位統(tǒng)一整體規(guī)劃管理；廣告位定價(jià)市調(diào)；廣告位經(jīng)營(yíng)預(yù)算管理； 廣告位招商與經(jīng)營(yíng)權(quán)招投標(biāo)管理； 廣告位日常品質(zhì)監(jiān)管，包括安全、形象與內(nèi)容管理。公共區(qū)域日常維護(hù)公共區(qū)域資源利用改造 公共資源管理合理利用和挖掘項(xiàng)目邊際資源，通過(guò)合理的廣告位設(shè)置以及場(chǎng)地租賃，營(yíng)造良好的商業(yè)視覺(jué)氛圍和經(jīng)營(yíng)氛圍，促進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，同時(shí)為管理公司創(chuàng)利增收。核心工作：造活及置換相關(guān)策略氛圍營(yíng)造價(jià)值挖掘資源利用Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略-49-公共資源利用項(xiàng)目可通過(guò)對(duì)部

52、分公共節(jié)點(diǎn)進(jìn)行改造，利用，為項(xiàng)目提供功能補(bǔ)充，提供氛圍，同時(shí)，增進(jìn)額外收入：核心工作：例：公共節(jié)點(diǎn)及過(guò)街通道例：中心廣場(chǎng)利用方式列舉：（1）項(xiàng)目公共節(jié)點(diǎn)區(qū)域可以擺放臨時(shí)性攤位，如奶茶鋪，促銷(xiāo)區(qū)一類(lèi)，增加收入?yún)^(qū)；（2）樓道口等進(jìn)出口節(jié)點(diǎn)區(qū)域附近，可設(shè)置廣告位；（3）五星花園，人民花園中庭區(qū)域可作為活動(dòng)舉辦地點(diǎn)，吸引人氣，同時(shí)可以進(jìn)行擺展，增加租金收入；（4）過(guò)街通道，市區(qū)車(chē)輛日益增多，可在項(xiàng)目口標(biāo)注項(xiàng)目為過(guò)街通道。公共資源利用優(yōu)勢(shì)：增進(jìn)項(xiàng)目商業(yè)氛圍提供項(xiàng)目商業(yè)功能補(bǔ)充增加額外租金收益拉動(dòng)客源造活及置換相關(guān)策略氛圍營(yíng)造價(jià)值挖掘資源利用Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略-50-Part . 4 運(yùn)營(yíng)

53、管理風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略 運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略-51-Part . 4 運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略一、運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)各項(xiàng)費(fèi)用收繳墊付裝修費(fèi)收回代收代繳費(fèi)用收取財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)散戶(hù)退場(chǎng)商鋪大面積閑置主力商家撤場(chǎng)運(yùn)管風(fēng)險(xiǎn) 在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要存在于項(xiàng)目基礎(chǔ)管理、招商運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)三個(gè)方面，三者之間緊密聯(lián)系和相互影響，只有建立完善的預(yù)防和處理機(jī)制，才能推動(dòng)項(xiàng)目的良性發(fā)展：管理風(fēng)險(xiǎn)治安風(fēng)險(xiǎn)消防風(fēng)險(xiǎn)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)商家違規(guī)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)商戶(hù)假開(kāi)攤造成閑置-52-二、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略Part . 4 運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略散戶(hù)退場(chǎng)商鋪大面積閑置主力商家撤場(chǎng)1.運(yùn)管風(fēng)險(xiǎn) 穩(wěn)商策略政策穩(wěn)商：依據(jù)商家?guī)?dòng)性和行業(yè)影響力，劃分等級(jí)，給予不同等級(jí)的

54、商戶(hù)采取相應(yīng)的減免租金、物業(yè)費(fèi)等政策優(yōu)惠，彰顯運(yùn)營(yíng)管理公司成功打造市場(chǎng)的信心和決心，穩(wěn)定商家經(jīng)營(yíng)；情感穩(wěn)商：從公司領(lǐng)導(dǎo)層面，通過(guò)巡場(chǎng)、專(zhuān)題會(huì)議、團(tuán)拜會(huì)等形式，注重日?？蛻?hù)經(jīng)營(yíng)情況的走訪(fǎng)和市場(chǎng)信息交流，建立與商家的信息互通渠道，指導(dǎo)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)策略的制定和商家情感關(guān)系的聯(lián)系，穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)；以商穩(wěn)商：組織建立以主力商家為核心，穩(wěn)定市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)品質(zhì)為目的的“商貿(mào)促進(jìn)協(xié)會(huì)”，通過(guò)此平臺(tái)和合理利用主力商家號(hào)召力，穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，規(guī)范商家經(jīng)營(yíng)行為；商戶(hù)假開(kāi)攤造成閑置-53-二、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略Part . 4 運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略1.運(yùn)管風(fēng)險(xiǎn) 助商扶商策略宣傳助商：設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)費(fèi)，通過(guò)線(xiàn)上廣告、定點(diǎn)投放廣

55、告、主題促銷(xiāo)活動(dòng)、展會(huì)活動(dòng)等形式，拉動(dòng)市場(chǎng)人氣商氣，助推商家經(jīng)營(yíng)；內(nèi)刊雜志 每季印制發(fā)現(xiàn)中心街購(gòu)物宣傳刊，幫助商家推廣，吸引客戶(hù)。戶(hù)外廣告南充主城區(qū)幾大交通要道。線(xiàn)上主流媒體南充日?qǐng)?bào)、南充晚報(bào)等合作媒體刊登市場(chǎng)信息。公交車(chē)身、視頻及電梯轎廂廣告南充主城區(qū)。資源短信：發(fā)布市場(chǎng)促銷(xiāo)信息。巡展服務(wù)：定期在各小區(qū)舉辦巡展，提升商家經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。周邊區(qū)域的聚客服務(wù)：周邊部分輻射小區(qū)，定期提供交通工具送至項(xiàng)目購(gòu)物。（根據(jù)人氣定）電子商務(wù)服務(wù)：搭建電子商務(wù)平臺(tái)，助推商家經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平，擴(kuò)大商家業(yè)務(wù)覆蓋范圍。通過(guò) 打造“中心街購(gòu)物狂歡季”“11.11買(mǎi)就送”等活動(dòng)事件，有節(jié)過(guò)節(jié)，無(wú)節(jié)造節(jié)，積聚項(xiàng)目人氣。散戶(hù)退場(chǎng)商鋪

56、大面積閑置主力商家撤場(chǎng)商戶(hù)假開(kāi)攤造成閑置-54-二、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略Part . 4 運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略1.運(yùn)管風(fēng)險(xiǎn) 助商扶商策略經(jīng)營(yíng)助商：通過(guò)經(jīng)營(yíng)培訓(xùn)、上游廠商，結(jié)合項(xiàng)目廣告位，公共場(chǎng)地免費(fèi)使用等形式，多渠道幫助商家經(jīng)營(yíng)；氛圍營(yíng)造助商：通過(guò)廣告位、導(dǎo)視、賣(mài)場(chǎng)氛圍包裝等方式，營(yíng)造商業(yè)氣氛，輔助商家經(jīng)營(yíng)；完善配套助商：開(kāi)通公共交通車(chē)；政策扶商：兼顧公司利益，制定租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)減免，扶植商家經(jīng)營(yíng)；（按照招商方案內(nèi)商家優(yōu)惠執(zhí)行）通過(guò)政府稅收優(yōu)惠、交通物流優(yōu)惠等政策，扶植商家經(jīng)營(yíng)；通過(guò)促進(jìn)商家全力來(lái)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，采取的關(guān)鋪優(yōu)惠等特殊政策，扶植商家經(jīng)營(yíng)。散戶(hù)退場(chǎng)商鋪大面積閑置主力商家撤場(chǎng)商戶(hù)假

57、開(kāi)攤造成閑置-55-二、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略Part . 4 運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略1.運(yùn)管風(fēng)險(xiǎn)資源儲(chǔ)備策略商源儲(chǔ)備：招商部門(mén)做好商家溝通，掌握競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，建立各級(jí)各類(lèi)商家跟蹤和回訪(fǎng)機(jī)制，做好商源儲(chǔ)備；以商引商：針對(duì)難點(diǎn)區(qū)域，委托具備行業(yè)影響力和資源的龍頭商家進(jìn)行招商，同時(shí)給予一定的招商傭金，保障市場(chǎng)招商開(kāi)攤率和運(yùn)營(yíng)收益；經(jīng)營(yíng)調(diào)整策略根據(jù)行業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)各類(lèi)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)狀況，及時(shí)調(diào)整業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)管理思路弱化市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，增加運(yùn)營(yíng)盈利能力；強(qiáng)勢(shì)管理策略強(qiáng)制開(kāi)攤管理：所有商家必須在經(jīng)營(yíng)管理公司規(guī)定時(shí)間內(nèi)具備開(kāi)攤狀態(tài)，并制定相關(guān)獎(jiǎng)罰措施。假開(kāi)攤商戶(hù)堅(jiān)決予以置換。建立開(kāi)閉市管理辦法和商家經(jīng)營(yíng)考勤制度，

58、統(tǒng)一市場(chǎng)商家營(yíng)業(yè)作息與經(jīng)營(yíng)時(shí)間，并嚴(yán)格執(zhí)行。散戶(hù)退場(chǎng)商鋪大面積閑置主力商家撤場(chǎng)商戶(hù)假開(kāi)攤造成閑置-56-二、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略Part . 4 運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略2.管理風(fēng)險(xiǎn)治安風(fēng)險(xiǎn)消防風(fēng)險(xiǎn)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)商家違規(guī)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 制度管控策略嚴(yán)格按照設(shè)施設(shè)備維護(hù)規(guī)程，做好設(shè)施設(shè)備的定期維檢和巡檢，保障正常運(yùn)營(yíng)；建立一站式服務(wù)中心，接受商家違規(guī)行為投訴渠道，維護(hù)市場(chǎng)正常經(jīng)營(yíng)和防范有損市場(chǎng)品牌聲譽(yù)的突發(fā)事件發(fā)生； 全員防范策略防范宣傳到位，組織市場(chǎng)商戶(hù)定期培訓(xùn)，提高全員消防安全意識(shí)；合理足量配備消防器具，做好器具日常維護(hù)；定期組織公司員工開(kāi)展消防演練，普及消防自救知識(shí)； 敲山震虎策略嚴(yán)格組織日常秩序維護(hù)隊(duì)

59、伍的訓(xùn)練，做到演練顯性化，強(qiáng)化商家對(duì)市場(chǎng)安保信心，威懾社會(huì)閑雜人員；關(guān)鍵交通節(jié)點(diǎn)，設(shè)立巡檢和值班崗?fù)ぃＵ鲜袌?chǎng)無(wú)安保盲點(diǎn)； 公關(guān)維護(hù)策略維護(hù)派出所、消防大隊(duì)、工商質(zhì)檢等直屬主管部門(mén)公共關(guān)系，應(yīng)對(duì)突發(fā)事件；組織秩序維護(hù)隊(duì)伍與直屬部門(mén)開(kāi)展體育和交流活動(dòng)，建立良好的互動(dòng)機(jī)制；組織節(jié)氣對(duì)相關(guān)部門(mén)的慰問(wèn)；維護(hù)相關(guān)社會(huì)關(guān)系，應(yīng)對(duì)突發(fā)事件；-57-二、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略Part . 4 運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略各項(xiàng)費(fèi)用收繳墊付裝修費(fèi)收回代收代繳費(fèi)用收取3.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)策略市場(chǎng)是運(yùn)營(yíng)管理公司存在的載體，商家是運(yùn)營(yíng)服務(wù)的對(duì)象和經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源，提升管理服務(wù)水平，幫助商戶(hù)提高銷(xiāo)售，適度控制管理費(fèi)減免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質(zhì)量

60、問(wèn)題，才是各項(xiàng)費(fèi)用收取和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)；指標(biāo)考核策略制定月度季度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考核機(jī)制，與費(fèi)用收繳部門(mén)及員工績(jī)效掛鉤，督促相關(guān)費(fèi)用收??；將費(fèi)用收取納入年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考核，與員工及部門(mén)年終績(jī)效掛鉤，重獎(jiǎng)重罰，激勵(lì)員工全力收繳；機(jī)制管控策略建立月度、季度、年度財(cái)務(wù)預(yù)核算和報(bào)表制度，掌控整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)狀況，做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和資產(chǎn)掌控，指導(dǎo)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略的制度和調(diào)整；建立分階段，建立各類(lèi)欠費(fèi)清理、收繳和獎(jiǎng)懲機(jī)制，降低財(cái)務(wù)呆賬率；風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)實(shí)際情況，分階段實(shí)施多種經(jīng)營(yíng)，降低代收代繳等低產(chǎn)出類(lèi)業(yè)務(wù)的管控風(fēng)險(xiǎn)和人力成本；不開(kāi)展預(yù)支墊付類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，規(guī)避相關(guān)呆賬風(fēng)險(xiǎn)；-58-Part . 5 項(xiàng)目基礎(chǔ)管理