標桿地產(chǎn)住宅項目最優(yōu)成本策劃模板（64頁）

1、最優(yōu)成本策劃20 *年*月*日匯報人：項目總區(qū)域項目最優(yōu)成本策劃附件2：內部最優(yōu)成本策劃說明編制目的：確保區(qū)域總裁對項目下達的最優(yōu)成本目標落地，做實成本前置優(yōu)化及成本適配。版本適用范圍：適用于碧桂園集團最優(yōu)成本管理辦法的項目。會議組織及時效性要求：按項目最優(yōu)成本策劃工作指引（2021年V1.0試行版）。提示：正式提交報告時，本（頁）說明須刪除！成本管控要求一、管理邏輯：責任包干目標成本最優(yōu)成本目標策劃后預計成本。二、可達成/不能達成：可達成：經(jīng)成本策劃，已完成優(yōu)化的指標或成本；或經(jīng)成本策劃，通過努力后期可優(yōu)化落地的指標或成本。不能達成：策劃研判后，暫時無法突破達成的成本。需分析不能達成的原因，

2、及后期的管控方案。提示：正式提交報告時，本（頁）說明須刪除！成本管控目標0102最優(yōu)成本策劃03成本管控策略目錄PART ONE成本管控目標項目基本情況項目競品分析項目經(jīng)營指標 4最優(yōu)成本目標達成1、項目基本情況-項目區(qū)位膠寧高架路遼陽路銀川路合肥路長沙路重慶路四流南路跨海大橋高架路海爾路環(huán)灣路八大關奧帆中心景青島動物園車青島長途汽車站地鐵三號線地鐵二號線哈爾濱路青島市政府市南區(qū)政府嶗山區(qū)政府李滄區(qū)政府景景市北區(qū)政府杭鞍高架路香港東路香港西路BD嶗 山 區(qū)市 南 區(qū)市 北 區(qū)李 滄 區(qū)山東路在建地鐵八號線C本案往青島北站、流亭國際機場A項目區(qū)位情況此案例僅做示例項目區(qū)位基本情況：此案例僅做示例

3、1、項目基本情況-項目周邊配套此案例僅做示例周邊配套簡要說明環(huán)境配套緊鄰南山公園，附近有青島海泊河公園及文化公園。教育配套青島理工大學：山東省重點建設的應用基礎型人才培養(yǎng)特色名校。鞍山二路小學：省教學示范學校、省德育先進單位。醫(yī)療配套海慈醫(yī)院：集醫(yī)療、科研、教學、預防、保健、康復于一體的綜合性三甲醫(yī)院市北區(qū)人民醫(yī)院: 集醫(yī)療、預防、教學、科研、社區(qū)衛(wèi)生服務為一體的綜合性二級甲等醫(yī)院生活配套地塊西北1km，5分鐘車程內左右即為歷史悠久的山東路商圈，被市北區(qū)居民所認可；地塊東南方向2km，1分鐘車程內是中央CBD商圈，是青島五大商圈之一。交通及其它地塊周邊為鞍山路和撫順路兩條主干道，地塊東側鞍山二

4、路縱貫南北。4/M5/M8/M1（規(guī)劃中）多線地鐵城芯匯聚，交通便利。1、項目基本情況-項目地質地貌概況地質地貌條件簡要說明：特殊高差：.土質類別：地下水位：拆遷內容：排洪溝渠：其它成本風險評估：為清晰反應項目現(xiàn)狀，此頁放一張占滿全頁的現(xiàn)狀圖，重點！1、項目基本情況-項目地塊四至現(xiàn)狀地塊四至現(xiàn)狀簡要說明：高壓線：.光纜電纜：待拆建筑：補償事項：紅線外設施需求：其它成本風險評估：重點！此案例僅做示例一期一期展示區(qū)1、項目基本情況-項目規(guī)劃平面圖此案例僅做示例說明：此配圖要求為鳥瞰圖，并標注出展示區(qū)位置本頁口徑為含增值稅口徑城市劃分 一二線城市 三四線城市五六線城市最優(yōu)成本目標是否達成 達成 未達

5、成主要規(guī)劃指標占地面積(m2)容積率綠地率建筑面積(m2)可售面積(m2)可售比示范區(qū)主要指標示范區(qū)占地(m2)示范區(qū)容積率示范區(qū)建面(m2)主要經(jīng)營指標總目標成本(萬元)項目凈利潤項目凈利潤率畝產(chǎn)利潤額我司凈利潤我司凈利潤率主要開發(fā)節(jié)點拿地日期開工日期開盤日期樁基完成日期竣工日期交樓日期合作項目相關信息我方占股51%我方分管職能工程、采購、成本合作模式 股權收購 聯(lián)合競買操盤模式 我方操盤 聯(lián)合操盤 對方操盤非合作項目該部分可刪除不填2、項目競品分析-競品分析項目名稱競品項目碧桂園*（最好競品）*（最近競品）*（售價相近）*（配置相似）開盤時間與本案距離規(guī)劃指標概要占地面積建筑面積容積率產(chǎn)品

6、方案概要主力產(chǎn)品及其去化情況交樓標準洋房獨棟雙拼售價水平洋房獨棟雙拼主要賣點差異分析主要大宗資產(chǎn)商業(yè)商業(yè)配比商鋪定價商業(yè)去化率車位車位配比車位定價車位去化率地下車庫地面做法必須寫明競品大宗資產(chǎn)所有信息競品分析中競品最多四個，1個當?shù)刈詈酶偲?，一個距離最近競品，2個售價或配置相似競品，若縣城競品少，區(qū)域可根據(jù)實際情況分析。項目匯報頁，此案例僅做示例；請按照示例進行分析我司優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：劣勢：3、項目經(jīng)營指標-概覽項 目責任包干成本可售面積：最優(yōu)成本目標可售面積：策劃后預計成本可售面積：可售單方差異策劃后-責任可售單方差異策劃后-最優(yōu)成本金額（萬元）可售單方（元/m2）成本金額（萬元）可售單方

7、（元/m2）成本金額（萬元）可售單方（元/m2）可售單方（元/m2）可售單方（元/m2）一、項目計劃總收入二、項目計劃總成本開發(fā)成本期間費用稅金+所得稅三、計劃利潤總額(萬元）四、銷售毛利率（%）五、銷售凈利潤率（%）六、畝產(chǎn)凈利潤(萬元）七、土地獲利倍數(shù)八、資金回正周期（月）九、自有資金回報率（%）十、成就共享金額(萬元）備注：可售單方中對應的可售面積不含地下室面積。本頁口徑為含增值稅口徑此案例僅做示例4、項目經(jīng)營指標-產(chǎn)品利潤率變動分析業(yè)態(tài)可售面積（m2）責任包干可售單方成本(元/m2）最優(yōu)可售單方成本(元/m2）策劃后預計可售單方成本(元/m2）產(chǎn)品售價(元/m2）策劃后預計產(chǎn)品凈利潤率

8、貨值洋房公寓別墅商業(yè)綜合樓車位項目凈利潤（萬元）定義：業(yè)態(tài)可售面積權重=業(yè)態(tài)可售面積/總可售面積；業(yè)態(tài)貨值權重=業(yè)態(tài)貨值/總收入本頁口徑為含增值稅口徑此案例僅做示例4、項目最優(yōu)成本目標達成序號成本一級科目責任包干成本最優(yōu)成本目標策劃后預計成本成本變動差異（最優(yōu)成本目標-責任包干成本）成本變動差異（最優(yōu)成本目標-策劃后預計成本）成本金額（萬元）建筑單方（元/m2）成本金額（萬元）建筑單方（元/m2）成本金額（萬元）建筑單方（元/m2）成本金額（萬元）建筑單方（元/m2）成本金額（萬元）建筑單方（元/m2）總建筑面積項目總成本1土地成本2行政事業(yè)性收費與前期工程費用3主體建筑安裝工程費4景觀環(huán)境工

9、程5社區(qū)管網(wǎng)工程6公共配套設施7工程建設其他費用8開發(fā)間接費用9營銷費用10財務費用11管理費用12合計本頁口徑為含增值稅口徑最優(yōu)成本目標：由區(qū)域總下達，作為本次成本策劃的目標。PART TWO最優(yōu)成本策劃規(guī)劃指標方案校驗大宗資產(chǎn)貨值分析最優(yōu)成本落地專項分析 4品質類成本適配策劃 規(guī)劃指標策劃后對比總表成本指標責任包干版A策劃版B差異差異原因分析 B-A類別指標單位面積容積率總占地面積 總建筑面積 總計容建筑面積總可售面積 可售比住宅總建筑面積其中產(chǎn)品1產(chǎn)品2.商業(yè)總建筑面積其中獨立商鋪（會所）綜合樓.配套公建配套總建筑面積 其中學校幼兒園其他公配.地下室人防面積非人防面積項目匯報頁，此案例僅

10、做示例責任包干版指標是/否滿足文件要求1.1 規(guī)劃指標方案校驗-控規(guī)指標主要指標文件要求（拿地協(xié)議）責任包干版指標策劃后預計指標容積率綠地率建筑密度限高項目匯報頁，此案例僅做示例其它要求補充說明：日照要求：紅線退讓：海綿城市：裝配式建筑：土地出讓條件強制要求建設內容：經(jīng)分析后若規(guī)劃指標不能滿足文件要求/突破文件要求，必須補充專項方案比選。PPT自行增加頁面。形式不限。經(jīng)策劃后若涉及到最優(yōu)方案，填寫此列，若不涉及，可刪除1.2 規(guī)劃指標方案校驗-公建配套物業(yè)配套單位責任包干版指標政府要求配建（最低要求）策劃后預計指標建筑面積占可售面積比例%單價總物業(yè)配套面積m225002,0872,0879%2

11、200其中物業(yè)用房m23003002200員工宿舍m2架空層（不計容）m2醫(yī)療用房m2社區(qū)用房m25005002200電房和發(fā)電機房m22232232200水泵房m2消防控制室m270702200監(jiān)控室m2其他物業(yè)配套m29949942200物業(yè)配套面積計算規(guī)范截圖說明項目匯報頁，此案例僅做示例本頁口徑為含增值稅口徑經(jīng)策劃后若涉及到最優(yōu)方案，填寫此三列，若不涉及，可刪除這三列。1.3 規(guī)劃指標方案校驗-車位配比政府要求車位配比截圖說明序號業(yè)態(tài)規(guī)劃戶數(shù)建筑面積(m2)文件對車位配比要求（最低要求）配比車位個數(shù)1多層洋房-住宅90m2以下0.9輛/戶住宅90m2以上1.2輛/戶商業(yè)0.2輛/100

12、m2公建0.2輛/100m2-2高層洋房41441,3001:0.93723底商-4412.610.2/10094商業(yè)街-5公建配套-20870.2/1005合計文件要求項目總車位配比指標1:0.93386地面停車位10%38序號 業(yè)態(tài)責任包干版策劃后版規(guī)劃車位數(shù)停車效率規(guī)劃車位數(shù)停車效率地面停車位地面露天停車位31商業(yè)及公建停車位-別墅地面停車位-地下停車位其中： 人防車位27536 非人防車位10033 機械停車位025合計406車位配比項目總車位配比1：0.98項目地上車位占比（地面：總車位）7.6%政府要求車位配比指標校驗項目匯報頁，此案例僅做示例2.1 大宗資產(chǎn)貨值分析-貨值占利潤比

13、產(chǎn)品名稱建筑面積分析可售面積分析貨值分析貨值/項目總利潤（%）建筑面積(m2)面積/項目總建面（%）可售面積(m2)可售單方售價貨值（萬元）貨值/項目總利潤（%）區(qū)域項目最優(yōu)指標集團建議一、車位人防地下室車位50%非人防地下室車位地下機械停車位二、商業(yè)底商40%獨立商鋪（會所）綜合樓20%說明：1、本頁成本及收入口徑均為不含增值稅口徑； 2、大宗資產(chǎn)貨值占凈利潤比大于集團建議值需專項說明去化說明，低于集團可不做去化說明。2.2 大宗資產(chǎn)貨值分析-去化分析云應用大宗資產(chǎn)整體去化率監(jiān)控：區(qū)域商業(yè)去化率為XX%，綜合樓去化率XX%，車位去化率XX%。參考競品，營銷確定的合理售價：車位售價X.XX萬元

14、/個，商業(yè)售價X.XX萬元/m2。商業(yè)售價（元/）可售單方成本（元/）單方凈利潤（元/）項目凈利潤率%1500069596438.46%1800069746718.78%2000069896999.10%2200070047279.41%2500070197569.72%車位售價（元/個）可售單方成本（元/）單方凈利潤（元/）項目凈利潤率%5000069596438.46%6000069746718.78%7000069896999.10%8000070047279.41%9000070197569.72%本頁口徑為含增值稅口徑車位去化分析去化率項目利潤率計入未去化部分貨值（結合共享計算口徑）

15、項目利潤率%0%3%未去化部分按五折計入貨值，影響利潤率2.21%5.21%（區(qū)域平均去化率）5.19%未去化部分按五折計入貨值，影響利潤率1.01%6.20%50%6.23%未去化部分按五折計入貨值，影響利潤率0.85%7.08%100%10.27%-10.27%商業(yè)去化分析去化率項目利潤率計入未去化部分貨值（結合共享計算口徑）項目利潤率%0%3%未去化部分按五折計入貨值，影響利潤率2.21%5.21%（區(qū)域平均去化率）5.19%未去化部分按五折計入貨值，影響利潤率1.01%6.20%50%6.23%未去化部分按五折計入貨值，影響利潤率0.85%7.08%100%10.27%-10.27%車

16、位敏感性分析商業(yè)敏感性分析示例示例3.1 最優(yōu)成本落地專項分析-行政事業(yè)性收費與前期工程費本頁口徑為含增值稅口徑序號成本科目責任包干成本（萬元）最優(yōu)成本目標（萬元）策劃后預計成本金額（萬元）評估后無法達成（萬元）ABCD=C-B2行政事業(yè)性收費與前期工程費2.1行政事業(yè)性收費2.2前期工程費小 結：行政事業(yè)性收費與前期工程費策劃后預計成本XX萬元，對比最優(yōu)成本目標XX萬元，不能/可達成最優(yōu)成本。無法達成原因：XX后期管控方案：XX數(shù)字取整，靠右對齊3.1.1 最優(yōu)成本落地專項分析-行政事業(yè)性收費本頁口徑為含增值稅口徑方案及匯報形式自擬不涉及變動的成本可以不在報告中呈現(xiàn)填寫須知（正式上報時，此須

17、知刪除）:本頁旨在請區(qū)域、項目明晰當?shù)馗黝愐?guī)范。結合規(guī)范、競品減免優(yōu)化或區(qū)域內項目優(yōu)化落地情況，思考最優(yōu)成本方案。永久道路開口位置臨時道路開口位置水表井3.1.2 最優(yōu)成本落地專項分析-三通工程方案示意圖：圖中標注道路開口的位置類型及臨水臨電接駁點類型成本指標（萬元）成本指標分解道路占用或道路開口40位置說明：詳見示意圖標出位置；涉及內容：繳納道路開口費；風險排除：道路有埋地電信光纜不允許遷移，需對施工單位進行施工交底。已落實無路產(chǎn)補償及道路挖掘；最優(yōu)成本組成：每個路口繳費20萬元，共計2個路口臨時施工道路3.8位置說明：詳見示意圖標出位置；涉及內容：施工完成苗木遷移修復費用；風險排除：對接總

18、包，滿足機械及材料入場要求；最優(yōu)成本組成：500*70元/m2（8cm碎石粉，10cmC20混凝土路面）+3000元苗木修復臨時供水0.8接駁點及距離：紅線邊設置。管徑及材料：鑄鐵管DN150，安裝DN65水表，水表井。最優(yōu)成本組成：約0.8萬元臨時供電68接駁點及距離：西南側1km處北環(huán)046環(huán)網(wǎng)柜2號電纜分支箱T接一回不小于800kVA的電力管線至紅線邊；最優(yōu)成本組成：已簽總價包干合同68萬元；項目匯報頁，此案例僅做示例；請按照示例進行分析小結：經(jīng)論證，施工方案、工程量、單價已為最優(yōu)。三通工程策劃有預計成本72.6萬元，對比最優(yōu)成本XX萬元，不能/可達成最優(yōu)成本。示例，依據(jù)達成情況，自行調

19、整。僅匯總臨時施工道路，臨時工資，臨時供電。道路占用或開口成本計入科目02.若本專項區(qū)域認為已達最優(yōu)可以采用簡要方式說明.頂板1287.80底板1284.05頂板1287.80底板1283.05頂板1288.70 底板1283.45商 城 東 路擬 建 市 政 道 路道路標高1287.003.1.3 最優(yōu)成本落地專項分析-土方豎向論證市政道路標高截圖項目匯報頁，此案例僅做示例豎向情況說明本項目考慮大底盤車庫，現(xiàn)場地表高程在1282.66-1293.8m之間，呈北高南低、西高東低，周邊東臨商城東路，西靠倉儲B區(qū)，南連開元禪寺規(guī)劃路，北接二號路。設計確認本案設計室外地坪高程1289.3m，車庫底板

20、標高1283.45m、1284.05m、1283.05m，車庫頂板標高1288.7、1287.80m。豎向方案優(yōu)化前：根據(jù)常規(guī)設計車庫頂板要與商城東路高程一致，小區(qū)主入口設計在商城東路主路側，車庫底板高程約為1278.9m，車庫頂板標高1282.6m，土方需開挖量約16.6萬m。1278.85m 11.4m 1287.8m1284.053.75m1282.6m1.2m5.2m（負一層）3.75m（負一層）1.2m豎向方案優(yōu)化思路：爭取突破方案：南側開元禪寺規(guī)劃路高程為1288.5m，小區(qū)主入口設計在開元禪寺道路9、10#樓之間，車庫底板整體抬高5.2m，土方需開挖量外運約6.4萬m。土方開挖量

21、減少10.2萬方。若本專項區(qū)域認為已達最優(yōu)可以采用簡要方式說明.3.1.3 最優(yōu)成本落地專項分析-土方平衡方案+0.90+0.90+1.00+1.30堆土點外購土展示區(qū)首開區(qū)二批次三批次首開區(qū)首開區(qū)外購回填土墊1.32萬方后施工,房心土從三批次取土0.2萬方。展示區(qū)展示區(qū)從三批次取土，墊1.05萬方后施工，房心土從三批次取土0.18萬方?；靥钊珗龌靥?00mm高土方至設計室外標高，從堆土點運至現(xiàn)場1.16萬方。三批次開挖三批次，挖土8.19萬方，其中棄土2.79萬方 ，地庫頂板施工完再回填2.33萬方。二批次二批次外購回填土墊2.55萬方后施工。房心土從三批次取土0.48萬方。項目名稱單位工程

22、量單價總價（萬元）內倒開挖量m3外購土回填m3土方外運m3合計元項目匯報頁，此案例僅做示例若本專項區(qū)域認為已達最優(yōu)可以采用簡要方式說明.3.1.4 最優(yōu)成本落地專項分析-臨時設施臨時設施最優(yōu)成本方案簡述最優(yōu)方案指標分解策劃后預計成本單位工程量最優(yōu)單價辦公室、宿舍臨建板房1、辦公人數(shù)及人均面積：2、住宿人數(shù)及人均面積：3、簡裝標準：辦公、住宿臨時場地1、場地硬化面積：2、方案簡述：臨時圍蔽方案簡述：（材質優(yōu)化、分段施工方案，高度及長度）策劃金額對比最優(yōu)成本金額取內部或外部對標最優(yōu)施工方案及最優(yōu)單價。3.1.5 最優(yōu)成本落地專項分析-設計及勘測丈量本頁口徑為含增值稅口徑方案及匯報形式自擬不涉及變動

23、的成本可以不在報告中呈現(xiàn)填寫須知（正式上報時，此須知刪除）:本頁旨在請區(qū)域、項目明晰當?shù)馗黝愐?guī)范。結合規(guī)范、競品減免優(yōu)化或區(qū)域內項目優(yōu)化落地情況，思考最優(yōu)成本方案。3.2 最優(yōu)成本落地專項分析-主體建筑工程及安裝費本頁口徑為含增值稅口徑數(shù)字取整，靠右對齊序號成本科目責任包干成本（萬元）最優(yōu)成本目標（萬元）策劃后預計成本金額（萬元）評估后無法達成（萬元）ABCD=C-B3主體建筑工程及安裝費3.1主體建筑工程3.2室內精裝修工程3.3主體安裝工程小 結：主體建筑工程及安裝費策劃后預計成本XX萬元，對比最優(yōu)成本目標XX萬元，不能/可達成最優(yōu)成本。無法達成原因：XX后期管控方案：XX產(chǎn)品類型方案樁徑

24、（mm）樁間距（m*m）施工長度(m) 總量（m3) 單價（元/m3）合計（萬元）備注洋房方案一 部分CFG4002*222139965090.93112.53樓座基底面積按2025計入其余級配砂石換填+筏板基礎675*320=216000 考慮：換填面積675m2,單價320元/m221.60按樓座基底面積675計入方案二級配砂石+筏板基礎(675*2.5+2025*4)*130=121095考慮其中675m2換填深度為2.5m，其中2025m2換填深度為4m，單價130元/m2121.10注：單價及總價已含增值稅。3.2.1 最優(yōu)成本落地專項分析-樁基選型截圖設計院給的樁基選型方案并對方案

25、進行相應說明，結合設計院樁基方案進行多方案比選6#換填10#16#CFG樁基項目匯報頁，此案例僅做示例若本專項區(qū)域認為已達最優(yōu)可以采用簡要方式說明.3.2.2 最優(yōu)成本落地專項分析-基坑支護及降水基坑支護及降水方案方案一方案二基坑支護方案素噴砼加鋼筋網(wǎng)片支護內容：放坡采用C20混凝土面層配鋼筋網(wǎng)，分兩次噴射60厚度；量價：工程量2085m2，單價74.39元/m2，共計155103元。素噴砼加鋼筋網(wǎng)片支護內容：放坡采用C20混凝土面層配鋼筋網(wǎng)，分兩次噴射60厚度；量價：工程量834m2，單價74.39元/m2，共計62041元。降水方案方案：繞地下室一周共計834米，共計54組輕型井點；拆裝費

26、用：1024元/組；降水臺班：310元/24小時，按基坑開挖3個月計算；費用：共計788149元 方案：繞地下室一周834米，共計43組輕型井點 拆裝費用：1024元/組，共計44032元 降水臺班：310元/24小時，按基坑開挖2.5個月計算；費用：共計627600元費用合計943252元689641元成本節(jié)約25.36萬元圖中標明支護及降水范圍截圖設計院給的基坑支護方案并對方案進行相應說明，結合設計院基坑方案進行多方案比選項目匯報頁，此案例僅做示例；請按照示例進行分析若本專項區(qū)域認為已達最優(yōu)可以采用簡要方式說明.3.2.3 最優(yōu)成本落地專項分析-地下室成本人防建設標準文件以及人防異地繳費文

27、件政府配建要求最小值為策劃指標計算數(shù)量。人防經(jīng)濟效益比選結果自建人防最優(yōu)成本策劃：地下車庫建設方案一：完全自建人防應建人防面積（m2）：8829應建人防建設比例=實際建設面積/應建面積100%序號地下車庫類型面積（m2）車位數(shù)（個）停車效率（m2/個）凈利潤額（萬元）（不考慮資金時間價值）凈利潤額（萬元）（考慮資金時間價值折現(xiàn)）1人防車庫882934835 .6-195 -547 2非人防車庫303010030.3合計1185834834 項目匯報頁，此案例僅做示例一、停車效率優(yōu)化思路：1、柱距間距布置合理，柱間距7.8米布置； 2、規(guī)劃交通路線；3、合理布置功能房擴散室、濾毒室、密閉通道、防

28、毒通道等。二、人防面積及功能優(yōu)化：1、應配人防面積優(yōu)化，如計算基礎為基底面積，減少基地面積。2、人防功能優(yōu)化，如優(yōu)化為物資庫，車輛遮掩部等。此內容僅做提示項目應根據(jù)實際最優(yōu)方案編制若本專項區(qū)域認為已達最優(yōu)可以采用簡要方式說明.3.2.3 最優(yōu)成本落地專項分析-地下室成本車位方案關鍵指標管控：備注：1.車位停車效率嚴格按照集團字【2016】246號發(fā)文計算 2.機械車位停車效率=建筑面積/機械車位平層車位個數(shù)序號業(yè)態(tài)規(guī)劃車位數(shù)停車效率地下建筑面積1人防車位24835.68828.82非人防車位10030.330303機械停車位-序號指標責任包干版最優(yōu)成本策劃1車位配比2地上車位占比3非人防停車效

29、率4人防停車效率5地下建筑面積車位方案策劃指標對比車流線平直順暢高效利用剪力墻空間地庫邊線平整方正減少不必要車道項目匯報頁，此案例僅做示例此內容僅做提示項目應根據(jù)實際最優(yōu)方案編制若本專項區(qū)域認為已達最優(yōu)可以采用簡要方式說明.3.2.4 最優(yōu)成本落地專項分析-技術指標結構成本指標結構特征鋼筋含量(kg/m2)砼含量(m3/m2)砌體含量(m3/m2)窗地比(m2/m2)墻地比(m2/m2)層高層數(shù)戶型設計限額指標最優(yōu)成本指標策劃后預計指標設計限額指標最優(yōu)成本指標策劃后預計指標設計限額指標最優(yōu)成本指標策劃后預計指標抗震等級非地下室人防地下室別墅高層洋房高層洋房標準層多層洋房多層洋房標準層是否有架空

30、層，如有是否有轉換層，如有是否有儲藏間，如有總結：經(jīng)論證，主體建筑技術指標已為最優(yōu)。（沒有達成最優(yōu)成本原因及努力方向，若有）根據(jù)實際情況調整總結內容。3.2.5 最優(yōu)成本落地專項分析-主材價格本頁口徑為含增值稅口徑結構成本指標參考定標綜合單價a預計全周期主材人工變動b策劃綜合單價（a+b）鋼筋（元/t)砼(元/m3)砌體(元/m3)措施費（地下室）措施費（高層洋房）措施費（多層洋房）參考定標單價時間節(jié)點3.2.6 最優(yōu)成本落地專項分析-新工藝本頁口徑為含增值稅口徑序號傳統(tǒng)工藝項目選用的新工藝模塊成本增量（建筑單方）做法建筑單方（元/m2）新工藝模塊建筑單方（元/m2）應用樓棟樓棟層數(shù)一建安成本

31、1外墻砼+砌筑全砼外墻3#24F2鋼腳手架爬架19-20#15F3木模板鋁膜15-18#18F4-樓層截水14#16F5-全穿插11#10F6水泥漿甩毛高壓水槍拉毛8#29F二三費傳統(tǒng)工藝成本新工藝成本成本變動（萬元）測算說明成本增量（建筑單方）1管理費2財務費3開發(fā)間接費三合計示范區(qū)1#8#7#6#5#4#3#2#14#13#12#11#10#9#20#19#18#17#16#15#22#21#有新工藝要求項目增加此頁方案示意圖：新工藝選用必要性說明：1、成本：（戶型是否適用）2、工期效益：3、政府要求：建議取區(qū)域近期招標項目中標單價。建議取區(qū)域近期招標項目中標單價，合理預估市場風險。3.2

32、.7 最優(yōu)成本落地專項分析-項目裝配式建筑本頁口徑為含增值稅口徑31#PC結構樓棟號層數(shù)裝配式樓層主要采用預制構件14號樓183-18層預制疊合樓板，預制樓梯、預制疊合陽臺板、預制內隔墻板56號樓243-24層預制疊合樓板，預制樓梯、預制疊合陽臺板、預制內隔墻板7號樓253-25層預制疊合樓板，預制樓梯、預制疊合陽臺板、預制內隔墻板31號樓243-24層預制疊合樓板，預制疊合陽臺板、預制內隔墻板有PC要求項目增加此頁方案示意圖：3.2.7 最優(yōu)成本落地專項分析-項目裝配式建筑構件混凝土墻預制柱預制梁疊合板樓梯其他合計基本數(shù)據(jù)含量（m3/m2）砼含量0.080.120.090.090.020.0

33、20.42 占比19%29%21%21%5%5%100%單價（元/m3）現(xiàn)澆1575 1398 1559 1320 1370 1930 1474 PC4236 4436 4171 3125 3092 4102 3980 供應3436 3636 3471 2525 2492 3502 3264 安裝800 800 700 600 600 600 717 差異2661 3038 2612 1805 1722 2172 2507 PC率XX%合價（元/m2）339 532 375 281 62 82 1672 傳統(tǒng)現(xiàn)澆結構合價（元/m2）126 168 140 119 27 39 619 預制率構件

34、PC 方案PC部分90%0%0%60%100%100%40%現(xiàn)澆部分10%100%100%40%0%0%60%成本統(tǒng)計PC部分305 0 0 169 62 82 618 20%現(xiàn)澆構件調整系數(shù)1.0 1.0 1.0 1.1 1.0 1.0 1.0 裝配率現(xiàn)澆部分13 168 140 52 0 0 373 調增1-結構指標80 調增2-施工措施30 50%調增3-設計增量15 合計1116 成本增量（元/m2）497 備注：1.其他構件：凸窗、空調板、陽臺板、間隔墻等，根據(jù)需要也可以再細分 2.PC方案根據(jù)項目實際情況進行組合 3.具體測算模型見集團【2017】289號發(fā)文附件6有PC要求項目增

35、加此頁優(yōu)化建議，正式上報刪除：1、聯(lián)動設計院，裝配率預制率方案應前置方案比選。首選成本增量少的技術評分類指標。若間隔墻計入裝配率，選間隔墻作為預制件，成本較低。承重PC構件優(yōu)先選用構件立方價格與傳統(tǒng)現(xiàn)澆結構價差最低構件。采用裝配式建筑，主動溝通政府爭取減免或其它優(yōu)惠條件。2、條件滿足的地區(qū)多盤聯(lián)動，標準化構件（樓梯、凸窗等）采購，降低構件主材價。本頁僅為示例，項目可結合當?shù)匮b配式評價指標調整。3.2.8 最優(yōu)成本落地專項分析-其它主體建筑安裝費本頁僅為示例，請項目根據(jù)實際優(yōu)化方案、版面自擬。3.3 最優(yōu)成本落地專項分析-景觀環(huán)境工程本頁口徑為含增值稅口徑數(shù)字取整，靠右對齊序號成本科目責任包干成

36、本（萬元）最優(yōu)成本目標（萬元）策劃后預計成本金額（萬元）評估后無法達成（萬元）ABCD=C-B4景觀環(huán)境工程4.1小市政工程4.2園建工程4.3綠化工程4.4建筑小品工程4.5其他景觀工程4.6紅線外景觀工程小 結：景觀環(huán)境工程策劃后預計成本XX萬元，對比最優(yōu)成本目標XX萬元，不能/可達成最優(yōu)成本。無法達成原因：XX后期管控方案：XX3.3.1 最優(yōu)成本落地專項分析-擋土墻護坡項目根據(jù)實際情況，若有該項成本，參考基坑支護及降水，做好方案比選，選成本最優(yōu)3.3.2 最優(yōu)成本落地專項分析-小市政管網(wǎng)工程本頁口徑為含增值稅口徑方案及匯報形式自擬不涉及變動的成本可以不在報告中呈現(xiàn)填寫須知（正式上報時，

37、此須知刪除）:本頁旨在請區(qū)域、項目明晰當?shù)馗黝愐?guī)范。結合規(guī)范、競品減免優(yōu)化或區(qū)域內項目優(yōu)化落地情況，思考最優(yōu)成本方案。3.3.2 最優(yōu)成本落地專項分析-紅線外景觀臨城大道景觀帶改造區(qū)域玉泉街90*25圖中標注紅線外道路與紅線外景觀方案示意圖：紅線外景觀包含主要內容： 紅線外為瀝青市政道路 在路邊與項目交界處設置道路綠化約* 入口相接處*按照示范區(qū)標準*元/ 紅線外景觀單方均價為*元/。項目占地面積(m2)紅線外景觀面積(m2) 面積占比紅線外景觀指標景觀面積 (m2)景觀單方 （元/m2)道路面積 (m2)道路單方 （元/m2)10000100010%800200200300紅線外景觀配建必要

38、性說明：XXX項目匯報頁，此案例僅做示例；請按照示例進行分析若本專項區(qū)域認為已達最優(yōu)可以采用簡要方式說明.方案簡述：下沉式綠地集中布置降低堆坡造型的難度減少園建的數(shù)量和難度建少相應市政排水設施3.3.3 最優(yōu)成本落地專項分析-海綿城市技術類型單項設施適用類型控制目標經(jīng)濟性污染物去除率以SS計，%本項目選用建筑與小區(qū)城市道路綠地與廣場城市水系徑流總量徑流峰值徑流污染建造費用維護費用滲透設施透水磚鋪裝低中80-90構造透水鋪裝低低80-90透水水泥混凝土高中80-90透水瀝青混凝土高中80-90綠色屋頂高中70-80下凹式綠地低低簡易型生物滯留設施低低復雜型生物滯留設施中低70-95滲透塘中中70

39、-80滲井低低存儲技術濕塘高中50-80雨水濕地高中50-80蓄水池高中80-90雨水罐低低80-90調節(jié)技術調節(jié)塘高中調節(jié)池高中轉輸技術轉輸型植草溝低低35-90干式植草溝低低35-90濕式植草溝中低滲管/渠中中35-70截污凈化技術植被緩沖帶低低50-75初期雨水棄流/截留設施低中40-60人工土壤滲濾高中75-95注：強；較強；弱或很小本專題為示例，方案比選應根據(jù)當?shù)卣笳{整測算指標海綿城市做法傳統(tǒng)做法成本變動設施單位工程量單價合價設施工程量單價合價透水鋪裝綠色屋頂狹義下沉式綠地生物滯留設施濕塘（自行增項）（自行增項）合計建筑面積單方XX元/m2XX元/m2XX元/m2優(yōu)先經(jīng)濟性好的

40、設施，不增加成本；選配客戶敏感性高的設施，助力經(jīng)營。有海綿城市要求項目增加此頁本專題為示例，方案比選應根據(jù)當?shù)卣?，選最優(yōu)設施。3.4 最優(yōu)成本落地專項分析-大市政管網(wǎng)工程本頁口徑為含增值稅口徑數(shù)字取整，靠右對齊小 結：社區(qū)管網(wǎng)工程策劃后預計成本XX萬元，對比最優(yōu)成本目標XX萬元，不能/可達成最優(yōu)成本。無法達成原因：XX后期管控方案：XX序號成本科目責任包干成本（萬元）最優(yōu)成本目標（萬元）策劃后預計成本金額（萬元）評估后無法達成（萬元）ABCD=C-B5大市政管網(wǎng)工程5.1供水系統(tǒng)5.2供配電系統(tǒng)5.3供暖系統(tǒng).3.4.2 最優(yōu)成本落地專項分析-大市政管網(wǎng)工程 供水接駁點1，約800m 供

41、暖接駁點，約50m 燃氣接駁點，0m 供電接駁點15km 供水接駁點2，約200m紅線外大市政工程類型成本指標（萬元）成本指標分解供水工程40接駁點：束鹿大街和朝陽路兩個接駁點，雙路供水；距離：距離小區(qū)內接駁點共計1km；管徑及材料：鑄鐵材質，DN150。成本組成：40萬元/km；供電工程750接駁點：上陳驛110KV變電站距離：距離小區(qū)內接駁點15km;回路：單回路；敷設方式：架設1回3X240，10kv架空線路；成本組成：50萬元/km。供暖工程0熱源接駁點：臨城路（北側緊鄰）距離：距離小區(qū)內接駁點50m敷設方式：地埋(頂管過路），熱力管道DN250成本組成：供暖配套費包含，故紅線外成本不

42、單獨列示。燃氣工程0燃氣接駁點：妍園路紅線處（地塊西側）距離：緊挨紅線敷設方式：地埋成本組成：包含在紅線內費用中，不單獨列示。項目匯報頁，此案例僅做示例；請按照示例進行分析方案示意圖：標注出接駁點及距紅線邊的距離，要求清晰若本專項區(qū)域認為已達最優(yōu)可以采用簡要方式說明.3.5 最優(yōu)成本落地專項分析-其他公共配套設施本頁口徑為含增值稅口徑數(shù)字取整，靠右對齊小 結：其他公共配套設施策劃后預計成本XX萬元，對比最優(yōu)成本目標XX萬元，不能/可達成最優(yōu)成本。無法達成原因：XX后期管控方案：XX序號成本科目責任包干成本（萬元）最優(yōu)成本目標（萬元）策劃后預計成本金額（萬元）評估后無法達成（萬元）ABCD=C-

43、B6其他公共配套設施6.1公建配套6.2幼兒園、學校6.3物業(yè)配套6.4樣板房與售樓部裝修6.5其他公共配套設施3.5.1 最優(yōu)成本落地專項分析-紅線外基礎設置及配套本頁口徑為含增值稅口徑紅線外基礎設施及配套專項分析1.政府出讓土地時強制要求的紅線外成本或市政配套：內容及金額：稅籌策劃：減免/返還成本策劃：2.需我司自行配建的工程設施成本：內容及金額：稅籌策劃：減免/返還成本策劃：填寫須知（正式上報時，此須知刪除）:1.內容及金額填寫：必要性、預估工程量、建設標準、建設成本、建設周期、移交節(jié)點。2.需我司自行配建的工程設施成本指：自來水廠或污水處理站，變電站，燃氣站，供熱站，道路橋梁，等其他紅

44、線外基礎設施。3.稅籌策劃：建設主體，出資主體，獲得財政票據(jù)還是建安發(fā)票等。4.減免/返還成本策劃：是否有減免返回成本，有則填寫。不涉及變動的成本可以不在報告中呈現(xiàn)3.6 最優(yōu)成本落地專項分析-五費本頁口徑為含增值稅口徑數(shù)字取整，靠右對齊小 結：五費策劃后預計成本XX萬元，對比最優(yōu)成本目標XX萬元，不能/可達成最優(yōu)成本。無法達成原因：XX后期管控方案：XX序號成本科目責任包干成本（萬元）最優(yōu)成本目標（萬元）策劃后預計成本金額（萬元）評估后無法達成（萬元）ABCD=C-B7工程建設其他費8開發(fā)間接費9營銷費用10財務費用11管理費用3.6.1 最優(yōu)成本落地專項分析-工程建設其他費本頁口徑為含增值

45、稅口徑方案及匯報形式自擬不涉及變動的成本可以不在報告中呈現(xiàn)填寫須知（正式上報時，此須知刪除）:本頁旨在請區(qū)域、項目明晰當?shù)馗黝愐?guī)范。結合規(guī)范、競品減免優(yōu)化或區(qū)域內項目優(yōu)化落地情況，思考最優(yōu)成本方案。3.6.2 最優(yōu)成本落地專項分析-四費主要費用指標總費用（萬元）費用指標分解區(qū)域年度費率均值水平本項目策劃費率水平費率差異重點原因說明與管控要點1-財務費用893融資方式資金金額使用成本期限財務費用（萬元）開發(fā)貸2000萬6.50%4個月443供應鏈融資5000萬9.00%1年4502-銷售費用2700費用類別管理費用（萬元）費率銷售管理板塊傭金類15000.6%其他類300推廣費用板塊9003-管

46、理費用1920管理費用類別費用計算基數(shù)單方費用（率）總計（萬元）項目管理費160000m250元/m2800片區(qū)管理費160000m220元/m2320區(qū)域平臺管理費160000m220元/m2320集團平臺管理費160000m230元/m2480三費（1+2+3）合計4-物業(yè)前期介入費5-開發(fā)間接費本頁口徑為含增值稅口徑項目匯報頁，此案例僅做示例；請按照示例進行分析4.1 品質類成本適配策劃-示范區(qū)盈虧分析示范區(qū)成本策劃建筑面積/占地面積（m2)建造成本標準（元/m2）配置標準總成本（萬元）計劃收入（萬元）備注說明（實體/臨建，或后期用途）1綜合樓售樓中心硬裝軟裝辦公區(qū)硬裝軟裝其他如體驗館硬

47、裝軟裝2樣板房硬裝軟裝3示范區(qū)別墅4示范區(qū)洋房5示范區(qū)商業(yè)6恒溫泳池7室外泳池8室外園建9室外綠化10(如有，請區(qū)域補充)11示范區(qū)盈虧情況-2=108總收入-總成本12示范區(qū)成本分攤說明示范區(qū)樣板間分析：樣板間別墅樣板間洋房樣板間臨建樣板間臨建樣板間貨值：按照臨時樣板間成本填寫；臨時樣板間貨值占凈利潤比=臨時樣板間成本/項目凈利潤戶型B260YJ140/YJ95數(shù)量12貨值（萬元）貨值占凈利潤比本頁口徑為含增值稅口徑，示范區(qū)占地面積內所有貨值以及該貨值對應的全部成本項目匯報頁若地下空間有展示投入，區(qū)域自行增加相關數(shù)據(jù)4.2.1 品質類成本適配策劃-客戶敏感性排序產(chǎn)品力提升項通過真實客戶驗證結

48、論得出的需求客戶比例最優(yōu)成本對應做法提升內容簡述客戶敏感性排序類別鋼質門1精裝首層花園2園林3456789根據(jù)02產(chǎn)品策劃和成本策劃工作指引增加：將產(chǎn)品力自檢項按客戶敏感性從高敏感度往低敏感度進行排序，對附件2.1：客戶敏感性調研問卷（必用）各選項的客戶選擇占比進行排序4.2.4 品質類成本適配策劃-敏感性成本策劃1八大敏感性成本指標計算依據(jù)本項目產(chǎn)品（別墅）對標產(chǎn)品（別墅）配置差異本項目產(chǎn)品（高層）對標產(chǎn)品（高層）配置差異本項目產(chǎn)品（多層）對標產(chǎn)品（多層）配置差異售價(元/m2)售價(元/m2)售價(元/m2)售價(元/m2)售價(元/m2)售價(元/m2)成本標準(元/m2）成本標準(元/

49、m2）成本標準(元/m2）成本標準(元/m2）成本標準(元/m2）成本標準(元/m2）貨量區(qū)景觀園林 園建園建面積綠化綠化面積公共部位裝修入戶大堂大堂面積樓梯間樓梯間面積電梯間電梯間面積電梯轎廂電梯轎廂面積外墻裝修干掛石材外墻石材面積外墻幕墻外墻幕墻面積外墻塊料外墻塊料面積外墻涂料外墻涂料面積本頁口徑為含增值稅口徑項目匯報頁根據(jù)區(qū)域品質類成本分檔，選用對應成本標準。經(jīng)論證，增配可實現(xiàn)溢價的標準同樣計入。說明：按照基準成本分檔，該項目所屬地區(qū)基準成本共*檔，項目屬于第*檔。4.2.4 品質類成本適配策劃-敏感性成本策劃2八大敏感性成本指標計算依據(jù)本項目產(chǎn)品（別墅）對標產(chǎn)品（別墅）配置差異本項目產(chǎn)

50、品（高層）對標產(chǎn)品（高層）配置差異本項目產(chǎn)品（多層）對標產(chǎn)品（多層）配置差異售價(元/m2)售價(元/m2)售價(元/m2)售價(元/m2)售價(元/m2)售價(元/m2)成本標準(元/m2）成本標準(元/m2）成本標準(元/m2）成本標準(元/m2）成本標準(元/m2）成本標準(元/m2）門窗工程外墻門窗外墻門窗面積入戶門 入戶門面積 防火門及防火卷簾門防火門及防火卷簾門面積單元門單元門面積裝飾百葉裝飾百葉面積欄桿工程陽臺/露臺欄桿長度護窗欄桿長度樓梯欄桿長度電梯臺智能化戶室內精裝修裝修面積本頁口徑為含增值稅口徑項目匯報頁根據(jù)區(qū)域品質類成本分檔，選用對應成本標準。經(jīng)論證，增配可實現(xiàn)溢價的標準

51、同樣計入。4.2.5 品質類成本適配策劃-成本加減法本頁口徑為含增值稅口徑序號溢價點成本加法相關事項成本增加測算溢價效果估測（元/m2）增加總額（萬元）折合可售單方（元/m2）1紅線外景觀2新風3智能3.04兒童娛樂5裝標提升67匯總品質類最優(yōu)成本適配小結：增配高敏感度成本，溢價點較最優(yōu)成本目標增加可售單方XX元/m2；策劃后預計售價提升XX元/m2。溢價點請根據(jù)實際情況填報,模版僅做列示。PART THREE成本管控策略成本節(jié)點鋪排最優(yōu)成本策劃總結經(jīng)營指標達成承諾1、成本節(jié)點鋪排新項目獲取/存地項目開工2020年5月1日責任包干成本2020年5月6日最優(yōu)成本2020年5月15日最優(yōu)成本策劃2020年5月*日合約規(guī)劃2020年*月*日開工2020年*月*日首次動態(tài)刷新2020年*月