軌道交通與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之間關(guān)系研究

1、 . . 14/14軌道交通與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之間關(guān)系研究 日期：軌道交通和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之間的聯(lián)系中國的 HYPERLINK :/ /search.asp?keyword=城市&Types=News&Condition=title t _blank 城市 HYPERLINK :/ /search.asp?keyword=交通&Types=News&Condition=title t _blank 交通面臨的問題是城市化進(jìn)程速度加快，第二個(gè)機(jī)動(dòng)車量飛速的增長，改善城市交通的需求比世界上任何一個(gè)國家都更加迫切。城市機(jī)動(dòng)車量增長的速度，不包括摩托車在，從1995年每千人只有九輛，到2010年每千人5

2、7年，到2020年每千人162輛，速度增長是非常之快的。2020年是1995年增長17倍，2000年也是1995年的2倍多。城市交通的模式，實(shí)際上就決定了城市 HYPERLINK :/ /search.asp?keyword=規(guī)劃&Types=News&Condition=title t _blank 規(guī)劃的形態(tài)。我個(gè)人認(rèn)為，一個(gè)城市是什么樣子，很關(guān)鍵的就取決于交通的規(guī)劃，交通的模式，你采取什么樣的交通模式？城市是一個(gè)什么樣的形態(tài)？ 比如說，我們在傳統(tǒng)的步行的城市，人口密度很高，城市的圍很小，步行的城市那就是很小的圍，基本上密集在這個(gè)區(qū)域里邊，用途可以有多種，另外它完全是有 HYPERLINK

3、 :/ /search.asp?keyword=組織&Types=News&Condition=title t _blank 組織的小的城市，不可能是很大的。第二種形態(tài)，公共交通的城市。這種城市有多種人口的密度，有的地方很密有的地方不是很密，用途也有多種，另外有網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)，而且形成若干個(gè)中心，中間那一塊就是城市的市區(qū)，從市區(qū)開始用軌道交通項(xiàng)四面輻射，交通輻射出去以后，沿著這些軌道交通又是若干個(gè)小圍的步行區(qū)，這些區(qū)位都是電車可以通達(dá)的郊區(qū)，也就是說軌道交通可以到達(dá)的，這是公共交通的城市。第三種就是依賴小汽車的城市。城市圍擴(kuò)展得更大了，光是公共交通可能不太行，人口的密度比較低，有各種專門的用途，從

4、城市的市區(qū)向外面，除了輻射的軌道交通意外，同時(shí)還有其它的小汽車行走的路線。所以，一個(gè)城市要覆蓋的圍很大，而且軌道交通不發(fā)達(dá)的話，必然是依賴于小汽車的城市，鋪得很大。中國交通發(fā)展的原則是什么呢？我認(rèn)為有這樣幾條，第一個(gè)交通是輸送人和物，而不是車輛，有好多交通車輛看起來在那兒走，沒有人，效率不高，是什么呢？目的都失去了。所以 HYPERLINK :/ /search.asp?keyword=道路&Types=News&Condition=title t _blank 道路應(yīng)該根據(jù)輸送人和物的效率優(yōu)先安排交通運(yùn)營。比方公共交通自行車行人應(yīng)該優(yōu)先，特別是公共交通的優(yōu)先。每一個(gè)小汽車駕駛員就是一個(gè)人，一

5、個(gè)人，是干什么？輸送車輛的，好幾個(gè)人是輸送人和物，根據(jù)輸送人和物的效率優(yōu)先安排。城市交通各種方式占路的面積，比方35個(gè)座位的公共交通車輛，一個(gè)人只占一平米，自行車一個(gè)人占3.75平米，摩托車11.66平米，小汽車一個(gè)人14平米，出租車一個(gè)人10.5平米， HYPERLINK :/ /search.asp?keyword=公交&Types=News&Condition=title t _blank 公交車所路的面積是最小的也是最經(jīng)濟(jì)的。這是城市交通方式和承載的人數(shù)。比方35座位的公共交通車輛一次平均可以乘35個(gè)人，自行車是一個(gè)人，摩托車可以一個(gè)半人，小汽車平均一個(gè)半，出租汽車平均兩個(gè)人，從乘車人

6、數(shù)來講公共交通載人也是最多的。第二個(gè)原則，運(yùn)輸?shù)膬r(jià)格應(yīng)該反應(yīng)社會的成本，公共交通問題很大就在這個(gè)地方。運(yùn)輸?shù)膬r(jià)格應(yīng)該等于直接成本加上社會成本，一票的價(jià)錢，什么叫社會成本，因運(yùn)輸而加給社會的費(fèi)用。比方說開小汽車放出來的尾氣，對環(huán)境產(chǎn)生污染，對健康不利，醫(yī)療費(fèi)用增加，生產(chǎn)率下降，開小汽車的人都得負(fù)擔(dān)，是你造成的。交通堵塞加給社會的費(fèi)用，你也應(yīng)該負(fù)擔(dān)。運(yùn)輸?shù)膬r(jià)格里邊應(yīng)該把社會成本加進(jìn)去。如果考慮社會成本，比如對于小汽車有很多的限制的措施，我去年到美國去從波士頓到飛機(jī)場，我一個(gè)朋友開車送我到飛機(jī)場，起飛的時(shí)間很快到了，排隊(duì)排很長，我們走這一條，這條道兩個(gè)人以下的人走這條道，兩個(gè)人以上走另外一條快捷的道

7、，我們從快捷道走。而且有好多城市也限制，一到城市市區(qū)小汽車進(jìn)去要交很多的錢或者根本不讓你進(jìn)去，這些都要考慮社會成本。按照市場經(jīng)濟(jì)的原則，我們要深化改革，提高效率。中國引入競爭機(jī)制，公共交通定價(jià)要按照剛才講的原則考慮。第三個(gè)公共交通企業(yè)的全書和運(yùn)營和規(guī)章制度要修改。第四個(gè)更廣泛采用使用者付費(fèi)的原則，誰用就要付費(fèi)。葉教授開小車，一個(gè)是自由，還有還要方便，自由就要付費(fèi)，所以在很多地方對小車限制還是比較多。政府的作用是指導(dǎo)，建立一個(gè)穩(wěn)定而透明的法規(guī)框架，制定交通規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略，制定發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施的金融政策，制定價(jià)格政策，最主要包括對不利行業(yè)的補(bǔ)貼，征收水肥以確保運(yùn)輸價(jià)格反應(yīng)社會，減少壟斷利潤和價(jià)格。充分

8、發(fā)揮民營企業(yè)的作用。公共汽車的運(yùn)營是不是可以民營，也可以讓民營來搞，不一定是政府國家的， HYPERLINK :/ /search.asp?keyword=停車&Types=News&Condition=title t _blank 停車場運(yùn)營恐怕私人已經(jīng)有了。基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃和 HYPERLINK :/ /search.asp?keyword=設(shè)計(jì)&Types=News&Condition=title t _blank 設(shè)計(jì)戰(zhàn)略的服務(wù)是民營， HYPERLINK :/ /search.asp?keyword=施工&Types=News&Condition=title t _blank 施工承包，

9、投資大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目都可以變成民營。全世界經(jīng)濟(jì)全球化，第二個(gè)是民營化，亞洲銀行有一個(gè)項(xiàng)目我是他的顧問，我們一起搞的時(shí)候，建設(shè)部就問我們，能不能找一找國際上國營的施工企業(yè)有什么經(jīng)驗(yàn)，后來我們告訴他，世界上的民營私營企業(yè)只有新加坡少數(shù)幾家，世界上其它幾家沒有發(fā)現(xiàn)有國營的且，施工單位不需要國營，所以民營企業(yè)發(fā)揮它的作用是一個(gè)國家發(fā)展非常必要的方面。我們究竟需要多少路？這要根據(jù)汽車化的水平，根據(jù)工業(yè)服務(wù)的水平，根據(jù)住宅和工作的空間的分布，根據(jù)城市的地形，根據(jù)政府的政策，這些東西來做，究竟需要多少路，面積多少，建在什么地方，才能夠投入最少，效益最大，這些要做一個(gè)很仔細(xì)的分析，這樣的話才能收到一個(gè)良好的效

10、果。下面我想簡單介紹一下城市交通發(fā)展政策的國際上的經(jīng)驗(yàn)。第一條投資公交的設(shè)施，包括 HYPERLINK :/ /search.asp?keyword=控制&Types=News&Condition=title t _blank 控制城市形態(tài)，步行的城市已經(jīng)否決了，不可能，我們以公共交通為主的城市還是依賴小汽車的城市，這是我們必須要考慮的。我不太清楚將來依賴公共交通和還是依賴小汽車？第二個(gè)容易解決交通問題，比方在 HYPERLINK :/ /search.asp?keyword=輕軌&Types=News&Condition=title t _blank 輕軌或者在快速公共汽車專用道車站附近建設(shè)

11、步行的城市。第三個(gè)快速公共汽車專用道投資少，而且容易更新為輕軌或者有軌電車，這在國際上用得比較多，特別是有些城市專門有一個(gè)車道給公共汽車走的，像長安街一樣，長安街是一小塊地方，但是有的時(shí)候別的汽車侵占上，有的城市就是幾十公里公共汽車專用道。限制低密度開發(fā)，如果一個(gè)城市低密度開發(fā)將來的后果非常嚴(yán)重。我現(xiàn)在很擔(dān)心我們在三環(huán)路附近四環(huán)路之間建了很多了Townhouse，是低密度開發(fā)，將來的后果怎么樣我不太清楚，這是規(guī)劃部門的事情。限制小汽車的使用，吸引民間資金和參與運(yùn)營。投資公交設(shè)施這是國際上很重要的經(jīng)驗(yàn)。第二條經(jīng)驗(yàn)提供自行車和步行的空間。在街道廣場和商業(yè)區(qū)要提供特別是步行空間，王府井也有步行空間，

12、不知道為什么有公共汽車通過，這樣感覺不是很 HYPERLINK :/ /search.asp?keyword=安全&Types=News&Condition=title t _blank 安全。步行和自行車最為有效和公平人性的交通方式。忽略了這種政策就要面臨社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境很多問題。我認(rèn)為在中國的各個(gè)城市里邊很大的政策經(jīng)驗(yàn)，給自行車了空間，給步行空間非常少。我去年到奧地利，維也納的步行空間真是非常好了。控制土地利用和人口的密度。土地利用的分散和低人口密度會造成對小汽車的依賴。第二公共交通聯(lián)系各高人口密度的地域可創(chuàng)造步行區(qū)。第三個(gè)在快速發(fā)展城市，引入新型、高效的公交線路可以限制低密度區(qū)的蔓延。比

13、如搞輕軌，我認(rèn)為這種發(fā)展是一種高效的、新型的交通方式?？v坐標(biāo)是城市道路的長度，每個(gè)人多少米，橫坐標(biāo)是城市人口的密度每平方公里多少人，從這里看，實(shí)際情況預(yù)期是這條線，實(shí)際是這些點(diǎn)，從這些點(diǎn)聯(lián)系起來看，城市人口密度越高，城市道路所需要的長度越短，人口密度降低1%，人均道路長度增加1%，人口越是密集，人均平均長度越短。從一個(gè)城市來講人口不可能很低密度，很低密度造成的問題比較多，那就變成了農(nóng)村了。這是一個(gè)新型的，小汽車依賴型的汽車模型，這是城市真正的市區(qū)，有很多放射性的軌道交通出去，甚至還有環(huán)形。但是放射型的軌道交通是主要的，環(huán)形是次要的，建了一環(huán)二環(huán)三環(huán)四環(huán)五環(huán)六環(huán)，環(huán)和環(huán)之間又不通，我不是專家，我

14、不明白，為什么要這樣搞，這個(gè)環(huán)是什么意思。外國人你在環(huán)上怎么辦，現(xiàn)在大了六環(huán)，環(huán)和環(huán)之間不通，從市中心怎么出去，這是很大的問題。所以放射性的交通非常重要，有放射性再有緩。有人說現(xiàn)在的交通好多了，是一個(gè)有放射性，環(huán)和環(huán)，有東西南北向直通了，很快從這環(huán)到那環(huán)，二環(huán)到三環(huán)西直門通的，其它地方都是不通的。城市交通發(fā)展的國際經(jīng)驗(yàn)的第四條規(guī)劃和控制。首先要支持上面講的三個(gè)政策，另外解決騎自行車和步行者和孩子、無車居民的需求?？刂茖π∑嚨囊蕾?，保護(hù)淋漓社區(qū)，實(shí)現(xiàn)城市對社會和文化價(jià)值的承諾。在規(guī)劃和控制方面解決這個(gè)問題。交通運(yùn)輸發(fā)展的準(zhǔn)則四條：第一條環(huán)境可持續(xù)，第二條經(jīng)濟(jì)高回報(bào)。第三條財(cái)政能接受。第四條社會

15、能接受。滿足這四條原則的交通那就是好的。我介紹兩個(gè)新城出行和土地利用。荷蘭的阿爾默勒，第二個(gè)城市英國的米爾頓凱恩斯。阿爾默勒是花園的城市，阿爾默勒同機(jī)動(dòng)車出現(xiàn)以前按照傳統(tǒng)高密度居住區(qū)開發(fā)，50%依賴小車出行，兒童上街多需監(jiān)護(hù)，土地利用平均出行6.9公里，每公里20棟住宅，大于3公里的出行45%，有機(jī)、混合使用。英國的這個(gè)城市是就業(yè)和商業(yè)分開的城市，70%依賴小車出行，兒童上街比較少需要監(jiān)護(hù)，土地利用平均出行7.2公里，每公里35到40棟，分散隔離使用。阿爾默勒看不到什么房子，公路旁邊都是樹，房子淹沒在樹里邊，不是說70%的小汽車，沒有小汽車是沒辦法生活的。這樣一個(gè)模式看起來在國際上大家不太承認(rèn)

16、它了。這兩個(gè)新城市出行的比較。荷蘭的阿爾默勒，英國的米爾頓凱恩斯是29%，沃爾默勒是25%，公交車17%，自行車荷蘭的比較高，步行兩個(gè)差不多。我不知道像這四個(gè)東西怎么回事，出行當(dāng)中步行百分之多少。巴西的一個(gè)城市叫Curitiba，國際上認(rèn)為交通搞得比較好的例，有些軌道交通，有專用交通道輻射出去，干線旁邊有的線，小的旁邊有住宅區(qū)。這是交通，高密度的開發(fā)在住宅小區(qū)里，地方進(jìn)去的道路，這是公布汽車路線。軌道交通或者公共汽車組的線在旁邊有一個(gè)局部的道路能夠進(jìn)到小區(qū)，旁邊有很多個(gè)住宅或者小區(qū)就在旁邊。這樣的話是非常方便的。巴西的Curitiba在交通方面組織很好的一個(gè)例。在二十年以前從市中心外延5條放射

17、性軸線建設(shè)道路，每條道路有2塊快速公共汽車專用道，2條出入城單行車道?？焖俟财嚰t色的53公里和地區(qū)間公共汽車167公里，不同的顏色相互限制。實(shí)行一票制。每1.4公里有一個(gè)站，有公共有郵政設(shè)施，有閱報(bào)欄。直達(dá)快速公共汽車在高臺管道型的車站買票上車，運(yùn)力比快速和一般的公共汽車分別提高23倍。乘客量130萬日。快速公共汽車乘客28%過去開車出行。10個(gè)民營汽車公司運(yùn)行，政府不運(yùn)營，整個(gè)運(yùn)營都是民間運(yùn)行的。今后計(jì)劃主要建設(shè)高載客量的兩條鐵路，全國交通事故它是最少的。居民交通支出最低只有10%的交通支付交通費(fèi)用，方便殘疾人，全市節(jié)約燃料25%，全國空氣污染最低。在地面每平方公里800到2700，高架

18、2200到6000，地下5000到165000美元。搞輕軌搞快速的公共交通要好得多，美國很多城市輕軌或者普通的鐵路和地面比 HYPERLINK :/ /search.asp?keyword=地鐵&Types=News&Condition=title t _blank 地鐵要多得多。中國有20個(gè)城市規(guī)劃、籌建軌道交通，地鐵、輕軌和市郊鐵路都叫軌道交通?，F(xiàn)在已經(jīng)獲得國家批準(zhǔn)正在建設(shè)的項(xiàng)目我列了九個(gè)，西直門到東直門城市輕軌鐵路。第二個(gè)地鐵明珠線。第三個(gè)地鐵一期工程。第四個(gè)地鐵一期工程，第五個(gè)跨座式單軌系統(tǒng)，第六個(gè)輕軌試驗(yàn)線，第七個(gè)輕軌一期工程，第八個(gè)地鐵二號線，第九輕軌一期工程。在建工程線路總長度約

19、167公里。中國現(xiàn)在已經(jīng)明白軌道交通對城市交通是多么的重要，而且現(xiàn)在已經(jīng)開始建設(shè)了。軌道交通解決大城市交通的重要途徑，隨著大城市的人口的增長，市中心的人向郊區(qū)的衛(wèi)星城發(fā)展，衛(wèi)星城發(fā)展解決市區(qū)和衛(wèi)星城之間的公共交通問題，這種公共運(yùn)輸?shù)南到y(tǒng)最好的最佳的看來就是莫過于軌道交通了。比如說巴黎一千萬人口，軌道交通承擔(dān)70%的交通量，倫敦七百萬人口主要是軌道交通。莫斯科和55%是軌道交通，客運(yùn)量由軌道交通承擔(dān)，東京的80%由軌道交通承擔(dān)。道路交通只是輔助的，主要用于向軌道交通系統(tǒng)集散客流。像國際上大的城市五十到八十都是軌道交通，我去過日本三十多次，所到之處軌道交通太方便了，準(zhǔn)時(shí)到，一分鐘不差，遍與全國各地

20、的，非常方便。軌道交通的優(yōu)點(diǎn)很多，第一個(gè)優(yōu)點(diǎn)運(yùn)量大，一輛公共汽車60到80，一節(jié)輕軌車輛560到150，一節(jié)地鐵車輛150到200人，輕軌按照二到六輛車編組，地鐵按4到10輛編組，每小時(shí)單向輸送能力公共汽車是2000到5000人，輕軌是5000到40000人，地鐵達(dá)三萬到七萬。軌道交通能力是公共汽車的2.5到14倍，軌道交通運(yùn)量非常大，比一般的車運(yùn)量大得多。第二個(gè)優(yōu)點(diǎn)速度快，公共汽車一小時(shí)十公里到二十公里，輕軌二十到四十公里，地鐵40到50公里，最高達(dá)70到80公里，輕軌和地鐵為公共汽車的2到4倍。有軌道可以準(zhǔn)點(diǎn)運(yùn)行，沒有軌道的公共汽車怎么準(zhǔn)點(diǎn)？第三個(gè)軌道交通第三個(gè)優(yōu)點(diǎn)污染少，因?yàn)殡娏M為動(dòng)力

21、的，所以是一種清潔的運(yùn)輸方式，是一種綠色的交通工具，第四個(gè)能耗比較少，人工能耗為道路交通的15%到40%。占地比較少，每小時(shí)輸送五萬人所需要的道路寬度，小汽車是180米，公共汽車是9米，軌道交通綜合占地為道路交通的三分之一，地鐵和高架式輕軌土地更少。房地產(chǎn)項(xiàng)目和它有什么關(guān)系呢？房地產(chǎn)項(xiàng)目基本上看三個(gè)東西。第一個(gè)看產(chǎn)品，第二個(gè)看競爭對手，第三個(gè)看客戶。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目好不好，跟輕軌的關(guān)系不是一致，只是一個(gè)因素，而不是說項(xiàng)目的全部，項(xiàng)目放在輕軌旁邊一定好，一定能賣出去，不是這樣的，但是有有利的條件，它不完全是。比如說從產(chǎn)品來說，首先來看住房。一個(gè)是套型設(shè)計(jì)，一個(gè)外觀，一個(gè)裝修。比如對地點(diǎn)要求下降一點(diǎn)

22、，對套型和環(huán)境的要求提高了。產(chǎn)品除了住宅本身還有小區(qū)部的環(huán)境和實(shí)施，包括小區(qū)的規(guī)劃，景觀綠化，車流走向，商業(yè)設(shè)施，幼兒園、小學(xué)、物業(yè) HYPERLINK :/ /search.asp?keyword=管理&Types=News&Condition=title t _blank 管理、收費(fèi)、服務(wù)等等。住宅小區(qū)周圍環(huán)境和設(shè)施，包括地段、空氣質(zhì)量，包括交通，這個(gè)交通和輕軌有聯(lián)系，商業(yè)和生活配套設(shè)施的數(shù)量、規(guī)模、服務(wù)水平和教育設(shè)施數(shù)量、規(guī)模、質(zhì)量等等。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目號不好首先看它的產(chǎn)品，產(chǎn)品包括住宅本身，同時(shí)包括住宅小區(qū)部的環(huán)境和設(shè)施，包括住宅小區(qū)外部的環(huán)境和設(shè)施，輕軌交通是它周圍環(huán)境和設(shè)施的一部分，這部分是很重要的。如果附近有了輕軌以后跟沒有輕軌的地方，肯定說有輕軌的地方肯定比沒有輕軌的地方要好，交通發(fā)達(dá)方便，肯定是好的。第二個(gè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的競爭對