原陽縣黃河大道項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告20150818

1、原陽房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)分析報(bào)告共六十六頁目 錄第一部分：市場(chǎng)研究報(bào)告原陽縣政策解析原陽縣個(gè)案分析原陽縣市場(chǎng)研判(yn pn)第二部分：項(xiàng)目初步定位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目初步定位第三部分：項(xiàng)目效益分析經(jīng)濟(jì)效益初步測(cè)算共六十六頁【原陽縣政策(zhngc)解析】市場(chǎng)(shchng)政策銀行政策共六十六頁宏觀政策國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)調(diào)控工作的通知一、完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制；二、堅(jiān)決抑制(yzh)投機(jī)投資性購房；三、增加普通商品住房及用地供應(yīng)；四、加快保障性住房安居工程規(guī)劃建設(shè)；五、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理；六、加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。共

2、六十六頁啟示：現(xiàn)階段利用市場(chǎng)(shchng)剛性需求及改善需求的增加，加快項(xiàng)目現(xiàn)金流速度 ，搶占市場(chǎng)(shchng)先機(jī)。政策解讀1：2015年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步加強(qiáng)，通過隨著二套房首付及利率的降低，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)一二線城市已有明顯回升，但三四線城市因?yàn)閹齑孑^大房?jī)r(jià)上升空間(kngjin)不大，剛性需求及改善型需求將呈階段性小幅爆發(fā)；政策解讀2：隨著明年住宅聯(lián)網(wǎng)的計(jì)劃的實(shí)施，市場(chǎng)上二手房供應(yīng)將會(huì)增加，進(jìn)行形成對(duì)一手房市場(chǎng)形成較大的沖擊；同時(shí)，潛在的公務(wù)員購房將大幅度減少。政策解讀及啟示：共六十六頁銀行(ynhng)政策政策一：雖然(surn)銀行在利率方面多次降準(zhǔn)，但是原陽市場(chǎng)的銀行并沒有

3、執(zhí)行相應(yīng)的政策，中國建設(shè)銀行目前執(zhí)行利率上浮10%，農(nóng)村信用社執(zhí)行利率上浮20%，無法給購房者帶來比較好的貸款環(huán)境，因此造成購房環(huán)境一般。政策二：人民幣最近貶值較多，接近4%，對(duì)于購房者來說，財(cái)產(chǎn)的縮水一定程度上對(duì)于剛需來說帶來購房的阻礙，相對(duì)與高房?jī)r(jià)，無法負(fù)擔(dān)起購房的高額資金。共六十六頁【原陽市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及主力(zhl)樓盤分析】原陽市場(chǎng)(shchng)結(jié)構(gòu)主力樓盤分析共六十六頁原陽市場(chǎng)基本(jbn)形成3大板塊原陽地產(chǎn)(dchn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)老城區(qū)中心城區(qū)新城區(qū)共六十六頁新老城區(qū)交界，交通便利(binl)，公共配套成熟，生活便利(binl)度高；客戶最容易接受的位置中心城區(qū)依托資源配套齊全/交通便

4、利產(chǎn)品形式及創(chuàng)新多層、小高層產(chǎn)品線豐富；地暖、溫泉水配套，大型商場(chǎng)及大型商業(yè)街?？蛻籼卣骺蛻綦A層較廣，個(gè)體老板，打工族，農(nóng)民等價(jià)格區(qū)間區(qū)域主流價(jià)格在2600-2800/平方之間代表樓盤恒輝曼哈頓、圣唐中心廣場(chǎng)中心(zhngxn)城區(qū)原陽市場(chǎng)個(gè)案分析共六十六頁項(xiàng) 目恒輝曼哈頓 位 置原陽黃河大道與原新路向西100米開 發(fā) 商新鄉(xiāng)恒輝置業(yè)有限公司建筑面積220畝 法式風(fēng)格項(xiàng)目規(guī)模在售2期，6棟小高層容 積 率2水電暖配套雙水、雙氣物業(yè)公司（收費(fèi)）洋房0.5元/，高層0.85元/均 價(jià)2700元/車位配比1:0.8車位價(jià)格5萬/位銷售進(jìn)度11層小高層剩余很多，庫存約460套基本(jbn)信息重點(diǎn)項(xiàng)目

5、調(diào)研(dio yn)恒輝曼哈頓共六十六頁 周邊環(huán)境：項(xiàng)目自建大型商場(chǎng)，外國語雙語學(xué)校、原新大道。 項(xiàng)目賣點(diǎn)(mi din)：位置好，配套好，產(chǎn)品多樣。劣勢(shì)：層高2.6米，十字路口風(fēng)水不好，不安全。主力戶型：以120-130的三房為主。戶型特點(diǎn)：配送飄窗、露臺(tái)未建：目前還有4棟高層未建，約有500套庫存。備注：自建商場(chǎng)正在招商中，營銷推廣多樣化，包裝到位，月去化8套左右。綜合(zngh)分析重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研恒輝曼哈頓共六十六頁項(xiàng) 目圣唐中心廣場(chǎng)位 置原陽縣黃河大道與原新路交匯處開 發(fā) 商河南圣唐置業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)模200畝 古典主義風(fēng)格水電暖配套地暖、天然氣、溫泉水容 積 率2.3綠化率35%物業(yè)公

6、司（收費(fèi)）洋房0.5元/，高層0.85元/均 價(jià)2600元/平方米車位配比1:0.8車位價(jià)格5萬/位銷售進(jìn)度三期，17#18#16# 庫存約340基本(jbn)信息重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研(dio yn)圣唐中心廣場(chǎng)共六十六頁綜合(zngh)分析重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研(dio yn)圣唐中心廣場(chǎng) 周邊配套：項(xiàng)目自建大型商場(chǎng)，外國語雙語學(xué)校、原新大道。 項(xiàng)目賣點(diǎn)：位置好，配套好，產(chǎn)品多樣。劣勢(shì)：十字路口，風(fēng)水不好，一期物業(yè)口碑不好。主力戶型：120-130三房，搭配140的四房。未建：4棟高層，約450套庫存。備注：小區(qū)自建30萬平方米商業(yè)綜合體，月去化約4套左右共六十六頁行政(xngzhng)單位、文化中心、市政廣

7、場(chǎng)集合地，商業(yè)也形成一定規(guī)模，地產(chǎn)集聚區(qū)。新城區(qū)依托資源交通便利、環(huán)境優(yōu)美、發(fā)展方向產(chǎn)品形式及創(chuàng)新產(chǎn)品齊全，代表樓盤多，風(fēng)格多樣?？蛻籼卣髦懈叨丝蛻簦灰运狡髽I(yè)主較多價(jià)格區(qū)間區(qū)域主流價(jià)格在2700-3200元/左右代表樓盤 上宅公園世紀(jì)、華龍尚郡、東輝甲天下等新城區(qū)原陽市場(chǎng)個(gè)案( n)分析共六十六頁項(xiàng) 目上宅世紀(jì)公園位 置原陽新區(qū)黃河大道與安泰街交匯處向南300米電 發(fā) 商河南省上宅置業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)模600畝 地中海風(fēng)格物業(yè)類型多層、小高層、高層、別墅容 積 率3.5水電暖配套天然氣、地暖、溫泉水物業(yè)公司（收費(fèi)）0.85元/均 價(jià)2900-3100元/車位配比1:

8、0.9車位價(jià)格6萬/位銷售進(jìn)度11期，5棟，3棟小高層15層，2棟6層，庫存80套基本(jbn)信息重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研(dio yn)上宅世紀(jì)公園共六十六頁 周邊環(huán)境：行政機(jī)構(gòu)林立，文化藝術(shù)中心，酒吧，市圖書館，中醫(yī)院項(xiàng)目賣點(diǎn)：原陽新區(qū)核心地段(ddun)，東區(qū)大盤，政府重點(diǎn)支持工程，交通便利，項(xiàng)目自身商業(yè)配套齊全；產(chǎn)品齊全。劣勢(shì)：內(nèi)部股東分離，在市面造成惡略影響，之前交房業(yè)主反應(yīng)質(zhì)量不好。主力戶型：110130多種戶型三房，選擇空間較大未建：8棟洋房，約240套，另有300畝地還在空置備注：原陽第一大宅，現(xiàn)在正在外擴(kuò)土地，營銷多樣話月去化：約10套左右綜合(zngh)分析重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研上宅公園世紀(jì)共

9、六十六頁重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研(dio yn)華龍尚郡基本(jbn)信息項(xiàng) 目華龍尚郡位 置原陽陳平路與陽武路交匯處電 話03737533333開 發(fā) 商新鄉(xiāng)華龍置業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)模208畝 英倫建筑風(fēng)格物業(yè)類型退臺(tái)電梯洋房，多層電梯，高層容 積 率2.8水電暖配套天然氣、地暖、溫泉水物業(yè)公司（收費(fèi)）洋房0.45元/，高層0.8元/均 價(jià)2800元/車位配比1:1車位價(jià)格5.5萬/位銷售進(jìn)度四期；高層2棟 洋房2棟，約200套庫存共六十六頁綜合(zngh)分析重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研(dio yn)華龍尚郡周邊配套：行政機(jī)構(gòu)林立，文化藝術(shù)中心，酒吧，市圖書館，中醫(yī)院項(xiàng)目賣點(diǎn)：原陽新區(qū)核心地段，英倫風(fēng)格，政府重點(diǎn)支持

10、工程，交通便利，項(xiàng)目自身商業(yè)配套齊全；景觀設(shè)計(jì)精致美觀；產(chǎn)品齊全。戶型：130三房為主，搭配140四房未建：4棟高層，約470套劣勢(shì)：生活、上學(xué)不便。月去化：月去化16套左右。備注：0首付銷售，一年半首付付清共六十六頁項(xiàng) 目東輝家天下位 置原陽太行大道與陽武路交匯處電 發(fā) 商河南東輝置業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)模500畝 阿卡迪亞風(fēng)情物業(yè)類型多層，多層電梯，小高層。高層容 積 率2.5水電暖配套天然氣、地暖、溫泉水物業(yè)公司（收費(fèi)）洋房0.4元/，高層0.85元/均 價(jià)2700元/車位配比1:1車位價(jià)格4萬/位銷售進(jìn)度四期在售，；8棟；小高層2棟，5棟電梯多層。1棟多層，庫存

11、約：170套基本(jbn)信息重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研(dio yn)東輝家天下共六十六頁 周邊環(huán)境：行政機(jī)構(gòu)林立，文化藝術(shù)中心，酒吧，市圖書館，中醫(yī)院 項(xiàng)目賣點(diǎn)：雙水、雙氣，新城核心，產(chǎn)品齊全，價(jià)格同區(qū)域偏低，免停車費(fèi)主力戶型：120130三房為主，搭配140四房未建：仍有300畝地庫存劣勢(shì)：老板(lobn)卷款逃到外國，總經(jīng)理被抓，賬戶凍結(jié)月去化約：5套左右綜合(zngh)分析重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研東輝家天下共六十六頁項(xiàng) 目航建香榭里位 置原陽縣翰林路與安泰街交匯處開 發(fā) 商原陽縣航建置業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)模308畝 法式風(fēng)格物業(yè)類型6層電梯洋房，小高層、高層容 積 率2.5水電暖配套雙氣、雙水物業(yè)公司（收費(fèi)）洋房

12、0.4元/均 價(jià)2600元/車位配比1:0.8車位價(jià)格暫無地下車位，地上免費(fèi)銷售進(jìn)度一期9棟；6層；庫存約170套基本(jbn)信息重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研(dio yn)航建香榭里共六十六頁 周邊環(huán)境：靠近原陽縣政府、財(cái)政局、建設(shè)局等政府單位，臨市政公園（未建） 項(xiàng)目賣點(diǎn)：雙氣，新城位置，產(chǎn)品品質(zhì)中等。主力戶型：140四房為主，大戶型居多。房源：一期9棟樓，還剩一半，項(xiàng)目共四期開發(fā)，目前2-4期基本上沒動(dòng)工。劣勢(shì)：2014年公司內(nèi)部出現(xiàn)股東分離問題，大股東撤資，當(dāng)?shù)?dngd)影響比較差，施工進(jìn)度緩慢。月去化約：1套綜合(zngh)分析重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研航建香榭里共六十六頁項(xiàng) 目御景龍城 位 置原陽縣翔宇路與

13、惠民街交匯處開 發(fā) 商上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司項(xiàng)目規(guī)模300畝 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 物業(yè)類型6層電梯洋房，小高層、高層容 積 率2.5水電暖配套雙氣、雙水物業(yè)公司（收費(fèi)）洋房0.4元/均 價(jià)2600元/車位配比1:0.6車位價(jià)格暫無地下車位，地上暫時(shí)免費(fèi)銷售進(jìn)度一期4棟，交房在即，二期4棟，目前庫存150套基本(jbn)信息重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研(dio yn)御景龍城共六十六頁 周邊環(huán)境：地理位置偏遠(yuǎn)，距離原陽縣一中比較近。 項(xiàng)目賣點(diǎn)：雙氣，新城位置，產(chǎn)品品質(zhì)中等，項(xiàng)目初期景觀已經(jīng)(y jing)出來，中間的湖景也出來，環(huán)境比較好。主力戶型：140四房為主。房源：二期4棟正在銷售，庫存約為100套左右。未

14、建：約250畝地3000套房源目前處于空置狀態(tài)劣勢(shì)：地理位置偏遠(yuǎn)，當(dāng)?shù)赜绊懕容^差，知名度不高，施工進(jìn)度緩慢。月去化約：1套綜合(zngh)分析重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研御景龍城共六十六頁繁華商業(yè)區(qū)，人口密集地，生活配套(pi to)齊全，環(huán)境臟亂差，交通不便，城區(qū)一般不建設(shè)規(guī)劃老城區(qū)依托資源老城區(qū)商業(yè)，學(xué)校，醫(yī)院等配套齊全，人口密集。產(chǎn)品形式及創(chuàng)新產(chǎn)品普通，配套一般，注重產(chǎn)品質(zhì)量?？蛻籼卣髦械投丝蛻?，上班族，農(nóng)民為主價(jià)格區(qū)間區(qū)域主流價(jià)格在2000-2600元/左右代表樓盤 晟基名苑 名都新城老城區(qū)原陽市場(chǎng)個(gè)案( n)分析共六十六頁項(xiàng) 目晟基名苑位 置原陽縣南干道與西干道交匯處電

15、 發(fā) 商原陽縣晟基置業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)模105畝 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 物業(yè)類型多層電梯，小高層，高層容 積 率2.5水電暖配套天然氣、電暖物業(yè)公司（收費(fèi)）洋房0.4元/，高層0.8元/均 價(jià)2400-2600元/車位配比1:0.8車位價(jià)格暫無地下車位，地上車位免費(fèi)銷售進(jìn)度二期15#18#11#12#庫存約：190套基本(jbn)信息重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研(dio yn)晟基名苑共六十六頁 周邊環(huán)境：緊鄰(jnln)原新路，雙語學(xué)校，菜市場(chǎng)，信用社等項(xiàng)目賣點(diǎn)：交通方便，價(jià)格適中，送電暖，電線開關(guān)安裝好，多層電梯居住舒適。劣勢(shì)：老城區(qū)偏南方向；沒有發(fā)展空間。主力戶型：120130三房，140四房已經(jīng)售完備注：銷售來訪以

16、外拓客戶為主；月去化約：10套左右綜合信息重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研(dio yn)晟基名苑共六十六頁項(xiàng) 目名都新城位 置原陽縣原官路東側(cè)電 發(fā) 商鄭州嵩鵬置業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)模65畝 物業(yè)類型20棟，多層步梯，多層電梯容 積 率2.98水電暖配套天然氣物業(yè)公司（收費(fèi)）/均 價(jià)2000元/車位配比/銷售進(jìn)度二期10棟多層電梯，庫存約：230套基本(jbn)信息重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研(dio yn)名都新城共六十六頁 周邊配套：中學(xué)，購物。 項(xiàng)目賣點(diǎn)：價(jià)格便宜，多層電梯居住舒適劣勢(shì)：老城區(qū)城邊位置，沒有發(fā)展空間(kngjin)，生活配套不全，換過多家代理公司，目前基本處于滯銷狀態(tài)。月去化約：

17、2套綜合信息重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研(dio yn)名都新城共六十六頁【原陽市場(chǎng)分析(fnx)及研判】原陽住宅(zhzhi)市場(chǎng)分析原陽市場(chǎng)研判原陽置業(yè)客戶分析共六十六頁1、各區(qū)域(qy)價(jià)格差距不大，原陽新區(qū)成為全縣價(jià)格領(lǐng)跑區(qū)域(qy)各區(qū)域內(nèi)價(jià)格差距不大，隨著原陽規(guī)劃的逐漸西移，原陽新區(qū)成為原陽樓市的領(lǐng)跑者，多層洋房均價(jià)3000元。2、由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格缺乏上漲動(dòng)力受制于市場(chǎng)總體供過于求，雖然目前價(jià)格總體不高，缺乏持續(xù)上漲的動(dòng)力，預(yù)計(jì)未來價(jià)格會(huì)維持在偏低的位置！住宅調(diào)研匯總市場(chǎng)(shchng)價(jià)格總結(jié)住宅市場(chǎng)分析共六十六頁2、市場(chǎng)供過于求導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈由于市場(chǎng)總體供過于求，導(dǎo)致原陽房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊

18、與板塊之間、樓盤與樓盤之間均競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格戰(zhàn)也成為(chngwi)潛在不安因素。住宅調(diào)研匯總市場(chǎng)供需(n x)總結(jié)1、市場(chǎng)總體供應(yīng)旺盛，尤其是原陽新區(qū)的位置房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，原陽縣在售樓盤的潛在供應(yīng)量預(yù)計(jì)超過2500套，相對(duì)于原陽縣目前每月不足100套的去化量，市場(chǎng)總體供應(yīng)嚴(yán)重過剩！需要去化至少2年以上！過剩！競(jìng)爭(zhēng)激烈！住宅市場(chǎng)分析共六十六頁市場(chǎng)(shchng)預(yù)判：市場(chǎng)(shchng)預(yù)判一：投資型購房進(jìn)一步減少，剛需及改善型占市場(chǎng)(shchng)主流隨著政策調(diào)整的加劇及信息聯(lián)網(wǎng)的實(shí)施，投資型客戶及灰色購買人群將進(jìn)一步被壓制，而長(zhǎng)期沒有得到釋放的改善型及剛性需求將呈階段性的小幅

19、爆發(fā)！市場(chǎng)預(yù)判二：房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，價(jià)格上漲空間不大受調(diào)控輿論及二手房市場(chǎng)即將到來的沖擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)新增樓盤房?jī)r(jià)上升空間不大！共六十六頁1.受市場(chǎng)調(diào)控的及投資方式的影響，購房熱情及購房能力受到打擊，觀望情緒濃厚(nnghu)；2.購房者開始變得更加挑剔，對(duì)居住的需求開始向個(gè)性化、多樣化發(fā)展；3.消費(fèi)需求開始向改善需求及剛性需求轉(zhuǎn)移，純投資型客戶比例減??；4.目前，如果市場(chǎng)上有好房子，仍會(huì)選擇購買。目標(biāo)(mbio)客群分析通過對(duì)前期市場(chǎng)監(jiān)控與梳理得知，目前原陽客戶群存在以下特征：共六十六頁目標(biāo)(mbio)客群分析市場(chǎng)環(huán)境及消費(fèi)(xiofi)層次的改變，決定了下階段客戶群體的改變：以剛需型客群、

20、改善型客群為主以投資型、教育型客戶為輔共六十六頁剛需型客戶(k h)：作為青年消費(fèi)(xiofi)客群，他們年輕，且文化程度相對(duì)較高，接觸外界的信息程度較高，具有小資情結(jié)，追求現(xiàn)代化的生活方式；他們對(duì)居住的需求：價(jià)格適中、戶型精簡(jiǎn)、功能齊全、景觀好、社區(qū)氛圍好；改善型客戶：作為中青年消費(fèi)客群，他們有穩(wěn)定的收入，事業(yè)處于上升期，文化程度相對(duì)較高，與外界的接觸較強(qiáng)，已有一套以上住房，為追求更理想的生活方式需要更房；他們對(duì)居住的需求：舒適的居住空間，寬敞通透戶型結(jié)構(gòu)、大面積的社區(qū)景觀、較好的物業(yè)服務(wù)；共六十六頁 【項(xiàng)目(xingm)地塊分析及定位】項(xiàng)目地塊(d kui)分析項(xiàng)目地塊狀況項(xiàng)目地塊總結(jié)共六

21、十六頁項(xiàng)目(xingm)地理位置本項(xiàng)目位于原陽縣新老城區(qū)交會(huì)處，北鄰主干道黃河大道，西臨南北路思謙路；距新政府約500米，距離京港澳G4快速路約5公里；距離原陽縣城老城區(qū)僅為500米，區(qū)域位置(wi zhi)十分優(yōu)越。本案共六十六頁項(xiàng)目周圍配套(pi to)情況本案(bn n)原陽縣新城區(qū)原陽縣老城區(qū)項(xiàng)目處于新老城區(qū)核心中央位置，地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊生活配套資源十分完善，5分鐘生活需求圈遍布項(xiàng)目周圍。共六十六頁項(xiàng)目(xingm)交通動(dòng)線本案(bn n)京港澳G4原陽縣新汽車站項(xiàng)目緊鄰主干道黃河大道，距離北干道及原新路僅2分鐘車程，距離原陽新汽車站僅5分鐘車程，距離京港澳高速10分鐘車程

22、；交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，出行較為便利。至新鄉(xiāng)共六十六頁項(xiàng)目自然條件(tiojin)與景觀本 案項(xiàng)目周邊路況較好，整潔寬闊，給項(xiàng)目帶來較好的交通環(huán)境；隨著新城區(qū)規(guī)劃的發(fā)展，形象路黃河大道擴(kuò)寬綠化工程將于明年動(dòng)工，將進(jìn)一步改善項(xiàng)目的外圍環(huán)境條件；項(xiàng)目處于新老城區(qū)中央位置，生活配套較為完善，解決置業(yè)者生活需求擔(dān)憂 ;本項(xiàng)目周邊品牌項(xiàng)目日漸發(fā)展，人流量巨增，將會(huì)促進(jìn)(cjn)該片區(qū)的商業(yè)氛圍形成（曼哈頓商業(yè)、圣唐商業(yè)）。共六十六頁 地塊(d kui)總結(jié)項(xiàng)目所處位置位于原陽縣新老城區(qū)核心中央位置，區(qū)位地段優(yōu)越；項(xiàng)目周邊交通方便，大區(qū)域環(huán)境適合中高端房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)；項(xiàng)目地塊目前(mqin)不受拆遷影響，開發(fā)進(jìn)度

23、有一定保障；項(xiàng)目地塊方正，無附屬物，有利于整體開發(fā)；周邊項(xiàng)目多為實(shí)力開發(fā)企業(yè)，且規(guī)模較大，帶來競(jìng)爭(zhēng)難度。共六十六頁【項(xiàng)目市場(chǎng)(shchng)初步定位】項(xiàng)目市場(chǎng)分析(fnx)項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目形象定位共六十六頁 SWOT分析及產(chǎn)品定位戰(zhàn)略機(jī)會(huì) 威脅1.需求擴(kuò)大，剛需客戶不斷發(fā)展，市場(chǎng)需求具有較大保有量1.已形成常態(tài)的宏觀調(diào)控，不確定因素導(dǎo)致潛在的市場(chǎng)不穩(wěn)定。2.市場(chǎng)共識(shí)，新區(qū)優(yōu)越的居住環(huán)境對(duì)居民的吸引越來越大；2.市場(chǎng)住宅價(jià)格相對(duì)較高，消費(fèi)承受力不足；貧富懸殊容易引發(fā)消費(fèi)斷層。3.客戶群擴(kuò)大，項(xiàng)目扼守新老城區(qū)交匯處，目標(biāo)客戶群廣闊；3.競(jìng)爭(zhēng)激烈，大量新項(xiàng)目的入市，在客戶有限的情況下，市

24、場(chǎng)白熱化競(jìng)爭(zhēng)猶為殘酷；SO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)）ST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅） 優(yōu)勢(shì) 1、片區(qū)優(yōu)勢(shì)，毗鄰政府發(fā)展區(qū)域，新老城區(qū)中央位置，有一定的片區(qū)優(yōu)勢(shì)樹立清晰的中心片區(qū)內(nèi)宜居高端項(xiàng)目形象，以品質(zhì)感和創(chuàng)新性入市在保證項(xiàng)目品質(zhì)的基礎(chǔ)上通過改進(jìn)戶型，擴(kuò)大市場(chǎng)覆蓋面。2.交通優(yōu)勢(shì)，北鄰城市主干道，交通便利；加大縣城及周邊區(qū)域的推廣力度，形成轟炸式推廣，做到全城皆知。開發(fā)符合市場(chǎng)當(dāng)前需求的居中戶型為主的產(chǎn)品，在打開市場(chǎng)局面確定樓盤定位位后，開發(fā)后續(xù)地塊時(shí)再進(jìn)行升級(jí)。3. 地塊優(yōu)勢(shì)，地塊規(guī)整且為凈地，易于規(guī)劃和施工；同期同步進(jìn)行開發(fā)，一步到位，梳理小區(qū)整體形象。通過對(duì)樣板區(qū)、景觀示范的營造及特色物業(yè)

25、服務(wù)的承諾提升消費(fèi)者信心；利用特色的營銷手段占據(jù)市場(chǎng)認(rèn)可度。WO（利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)）WT（減少劣勢(shì)，避免威脅）劣勢(shì)1.品牌劣勢(shì)：在原陽縣無開發(fā)案例，無品牌知名度；前期在售樓部建設(shè)完成和長(zhǎng)效媒體投放后，確立品牌及開發(fā)商形象。通過前期樣板段的建立和長(zhǎng)效媒體（車體、戶外、媒體）的投放對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行悄然無聲的滲透，以品牌推廣為主。2.期房劣勢(shì)：目前物業(yè)空白，開發(fā)周期較長(zhǎng)；市場(chǎng)對(duì)期房認(rèn)可程度較低。先進(jìn)行景觀建設(shè)，以高品質(zhì)實(shí)景吸引消費(fèi)者，增其對(duì)期房產(chǎn)品的信心。產(chǎn)品前期保持一定的神秘感，在實(shí)景達(dá)到一定程度后再行開始大范圍的推廣。3.競(jìng)爭(zhēng)激烈：市場(chǎng)日趨成熟，大盤林立，競(jìng)爭(zhēng)白熱化選擇差異化產(chǎn)品，增加客戶群。充分利

26、用周邊社區(qū)的配套，吸引消費(fèi)者對(duì)片區(qū)的認(rèn)可程度。共六十六頁項(xiàng)目市場(chǎng)(shchng)定位原陽縣房地產(chǎn)市場(chǎng)過于白熱化，可操作性難度(nd)較大，在不斷創(chuàng)新的市場(chǎng)趨向下，各種創(chuàng)新，各種主題社區(qū)不斷涌現(xiàn)。建議項(xiàng)目走在區(qū)域地段前列，發(fā)展主題社區(qū)：主題性強(qiáng)的創(chuàng)新型社區(qū)宜居性較強(qiáng)的高端社區(qū)主題性強(qiáng)：主題景觀、主題建筑、主題風(fēng)格、主題營銷宜居性強(qiáng)：空間尺度合理、物業(yè)管理完善、生活配套完善，產(chǎn)品附加值較高的；質(zhì)優(yōu)價(jià)低，輕松成就家的夢(mèng)想。定位高端：形象高端，產(chǎn)品高端，價(jià)格中端，總價(jià)認(rèn)可，接受度較高，的高端產(chǎn)品社區(qū)。共六十六頁項(xiàng)目目標(biāo)(mbio)客戶群定位原陽縣及其郊鄉(xiāng)公務(wù)員及政府(zhngf)機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；原陽縣及周邊

27、產(chǎn)業(yè)區(qū)單位管理層生活改善；原陽縣及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主及個(gè)體商戶；縣區(qū)條件稍好的原住民；外出務(wù)工返鄉(xiāng)置業(yè)的鄉(xiāng)下剛需居民。經(jīng)過研究，原陽縣的主力客戶群體主要集中在：共六十六頁建筑產(chǎn)品(chnpn)特色定位產(chǎn)品案名要具備特色意義建筑(jinzh)立面要體現(xiàn)項(xiàng)目特色產(chǎn)品有賣點(diǎn)利于品牌塑造要有景觀特色，突出產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)注重建筑新科技的使用要有產(chǎn)品附加值注重銷售內(nèi)外場(chǎng)營銷的包裝共六十六頁項(xiàng)目產(chǎn)品定位：A、建筑形態(tài)建議：根據(jù)項(xiàng)目呈長(zhǎng)條狀的地塊特征，建議規(guī)劃為“低容積率、低建筑密度、高綠化率、圍合式的板式純住宅高端社區(qū)。B、建筑（含景觀）風(fēng)格建議： 總體風(fēng)格建議以新古典簡(jiǎn)約風(fēng)格為主，整體布局線條明快、格局方正；外立

28、面采用三段式造型設(shè)計(jì)，要求穩(wěn)重大氣，層次分明, 外墻采用高檔真石漆。底層以公共綠化名義給客戶(k h)庭院使用權(quán)，不設(shè)圍欄。中間層設(shè)計(jì)退臺(tái)、觀景陽臺(tái)；頂層設(shè)置復(fù)式結(jié)構(gòu)，超大露臺(tái)，贈(zèng)送閣樓。窗和陽臺(tái)設(shè)計(jì)盡可能凸顯品位和格調(diào)，全部雙陽臺(tái)，鐵藝欄桿、雙層中空玻璃窗，飄窗或落地窗。外立面上功能性設(shè)計(jì)要考慮周到，諸如空調(diào)外機(jī)的機(jī)位要統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一下水等。景觀突出層次感和四季植被的色彩豐富感。雖配有小高層，但需要在規(guī)劃時(shí)考慮整體視覺沖擊力，錯(cuò)落有致，豐富樓盤的天際線。共六十六頁C、內(nèi)部硬件要求：高檔品牌電梯智能化系統(tǒng)包含：周界報(bào)警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、IC卡出入停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)

29、、控制中心管理系統(tǒng)、公共區(qū)域廣播系統(tǒng)（背景音樂）、門禁系統(tǒng)。小區(qū)組網(wǎng)寬帶。凈化供水，為用戶提供可直接(zhji)飲用的高品質(zhì)直飲水。雙氣的引入墻體的隔音、外保溫衛(wèi)生間的標(biāo)準(zhǔn)浴池位置新風(fēng)系統(tǒng)D、總體原則要求從對(duì)規(guī)劃條件的分析出發(fā)，我們建議充分考慮一下原則：全局性原則 從城市設(shè)計(jì)理論上來說，該地塊是城市中的有機(jī)組成部分，我們必須從整個(gè)片區(qū)全局發(fā)展對(duì)該小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃定性，充分考慮小區(qū)與周邊用地在空間、功能、交通上的相互關(guān)聯(lián)，有效整合周邊的城市空間資源，最大限度提升區(qū)域內(nèi)部的開發(fā)價(jià)值。 舒居性原則 在本小區(qū)設(shè)計(jì)中，貫徹“以人為本”、“尊重自然”與“可持續(xù)發(fā)展”等先進(jìn)的居住區(qū)思想，綜合分析區(qū)位條件及與周邊

30、環(huán)境的關(guān)系，以建設(shè)生態(tài)型居住空間環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，做到人工環(huán)境與自然環(huán)境有機(jī)協(xié)調(diào)、和諧統(tǒng)一，以滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性。 經(jīng)濟(jì)性原則 充分利用現(xiàn)狀地形條件，利用高差關(guān)系，節(jié)約土方量，綜合土地成本價(jià)格、建筑(jinzh)造價(jià)，以及定向開發(fā)等各種因素，從建筑(jinzh)材料上節(jié)約，從建筑(jinzh)設(shè)計(jì)上節(jié)能，從住宅使用上實(shí)用，從城市形象上優(yōu)美，才是平衡各方經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效益的根本。共六十六頁 考慮市場(chǎng)需求，市場(chǎng)潛力，結(jié)合項(xiàng)目自身情況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，綜合高性價(jià)比及客戶對(duì)于單價(jià)的敏感度高于總價(jià)敏感度等系列因素，我們住宅主流戶型以經(jīng)濟(jì)性宜居戶型為主，套型面積略低于目前(mqi

31、n)現(xiàn)有市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)住宅套型面積以達(dá)到單價(jià)低、總價(jià)低、首付低、快進(jìn)快出，實(shí)現(xiàn)短平快的銷售效應(yīng)。結(jié)合市場(chǎng)情況及項(xiàng)目所處地段戶型配比建議如下：戶型配比建議： 戶 型面積范圍戶型比重二房二廳一衛(wèi)（設(shè)置景觀陽臺(tái)和生活陽臺(tái))80-9510%三房?jī)蓮d一衛(wèi)（設(shè)置景觀陽臺(tái)和生活陽臺(tái))95-11935%三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（設(shè)置景觀陽臺(tái)和生活陽臺(tái)）12013045%四房?jī)蓮d三衛(wèi)（或五房）設(shè)計(jì)在頂層(或者一二層）復(fù)式 (附有贈(zèng)送面積）130-15010%共六十六頁外立面建議(jiny)共六十六頁共六十六頁新古典主義建筑興起于法國，18世紀(jì)60年代到19世紀(jì)，歐美國家開始流行一種古典復(fù)興建筑風(fēng)格。人們受到啟蒙運(yùn)動(dòng)的思想影響

32、，考古又使古希臘、羅馬建筑藝術(shù)珍品大量出土，為這種思想創(chuàng)造了借鑒的條件，當(dāng)時(shí)采用這種建筑風(fēng)格的主要是法院、銀行、交易所、博物館、劇院等公共建筑和一些紀(jì)念性建筑；在現(xiàn)代，因?yàn)樾鹿诺渲髁x富有內(nèi)涵、歷久彌新、線條明快、簡(jiǎn)約時(shí)尚被廣泛應(yīng)用于建筑里面尤其是高層的住宅產(chǎn)品(chnpn)當(dāng)中。共六十六頁景觀(jn un)小品共六十六頁建議打造歐式特色園林，主要在于廣場(chǎng)(gungchng)、雕塑小品、臺(tái)地景觀、疊水景觀、坡地園林等的運(yùn)用；就現(xiàn)在的園林景觀而言，應(yīng)增加“互動(dòng)功能”，增加情趣小品，融入名流生活的元素，比如景觀、雕塑、指示等細(xì)節(jié)。歐式特色(ts)園林共六十六頁設(shè)置一些可供人們親近的水設(shè)施，如卵石小溪

33、、水舞廣場(chǎng)、音樂旱噴泉等，并以亭、臺(tái)、廊、榭點(diǎn)綴其間，改變(gibin)大多數(shù)社區(qū)水只“可觀”而不“可玩”的情形。同時(shí)通過淺水將幾個(gè)景觀水系結(jié)點(diǎn)相連，形成內(nèi)循環(huán)，使水生動(dòng)，更具靈性。共六十六頁建議展示具備色彩的臺(tái)地及沉降景觀，輔助開放多個(gè)特色(ts)的交流空間（如廣場(chǎng)、景觀大道、疊水、小徑、架空層景觀）。共六十六頁雕塑(dio s)小品、疊水景觀的運(yùn)用；共六十六頁形象(xngxing)定位共六十六頁整體定位：城中央20m新古典主義生活城邦 市場(chǎng)定位：坐擁中央，倡導(dǎo)品質(zhì)，絕佳戶型，領(lǐng)跑原陽操作模式：運(yùn)用大盤操作模式，先造景觀，后造房子；前期先把景觀氛圍營造出來，通過(tnggu)成熟的景觀氛圍吸引消費(fèi)者。通過售樓部、樣板房和景觀區(qū)展示樓盤的高端形象整體同期內(nèi)同步開發(fā)，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，解決客戶期房顧慮。 整體形象(xngxing)定位共六十六頁【項(xiàng)目效益預(yù)算(y sun)分析】共六十六頁整體經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算根據(jù)本項(xiàng)目土地的取得方式(fngsh)，按65萬/畝土地成本，折合總土地款754