老舊小區(qū)物業(yè)管理實施方案

1、第 PAGE 22 頁 共 NUMPAGES * ARABIC 22 頁舊住宅物業(yè)管理計劃舊住宅物業(yè)管理方案范文:為了提高小區(qū)的居住品質(zhì)，對庭院改善和小區(qū)改造后的房屋和設(shè)施進行長期管理，讓老小區(qū)也能享受到物業(yè)管理服務(wù)帶來的便利和舒適。我公司充分認識到加強老舊小區(qū)物業(yè)管理的重要性，根據(jù)不同情況采取相應(yīng)措施，有效化解物業(yè)管理和自我管理中的諸多矛盾，逐步建立健全長效管理機制，努力提高居民生活質(zhì)量和小區(qū)管理整體水平。我們在為業(yè)主提供服務(wù)時，要始終堅持以人為本、服務(wù)至上的理念，服務(wù)的內(nèi)容和方式要始終以業(yè)主為中心；滿足舊住宅區(qū)業(yè)主的需求；業(yè)主的滿意是公司的最高追求；在服務(wù)過程中，不斷調(diào)整服務(wù)方式和模式，以

2、滿足業(yè)主的要求。一、管理思路根據(jù)舊住宅區(qū)的特點和對物業(yè)管理要求的分析，我們提出以下管理思路:1.根據(jù)對老舊小區(qū)物業(yè)管理需求的分析和我公司的物業(yè)管理經(jīng)驗，我們將老舊小區(qū)的管理標準定為專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)標準。通過高水平的物業(yè)管理，將老小區(qū)提升到一個更高的層次，實現(xiàn)低消費低投資高價值，將老小區(qū)打造成體現(xiàn)現(xiàn)代社會文明價值的小區(qū)。我公司有專門的管理辦公室，管理和操作人員齊全，辦公場所整潔有序。2.老舊小區(qū)專業(yè)化管理的關(guān)鍵在于配套設(shè)施的管理和服務(wù)。我們將對照國家物業(yè)管理法律法規(guī)和頒布的一系列標準，根據(jù)老舊小區(qū)業(yè)主的特殊需求，確定客戶服務(wù)的項目、內(nèi)容和標準。每年都要以書面形式征詢業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的意見。3

3、.由于老舊小區(qū)的管理弊端，消防安全保衛(wèi)工作尤為重要，小區(qū)出入口可以24小時有人值守。按規(guī)定每天巡邏；可以進行24小時不間斷巡邏。有車輛管理系統(tǒng)，對進出小區(qū)的車輛實行證卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行和停放。對進出小區(qū)裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時通行證管理。實行臨時訪客登記制度。有消防、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，事件發(fā)生后及時采取相應(yīng)措施。老小區(qū)對消防安全工作要求高。我公司將安排有消防工作經(jīng)驗的保安人員，以退伍軍人為主，并兼顧個人崗位安排老小區(qū)居民，做到真正的小區(qū)為家，愛崗如家，實行24小時值班，為業(yè)主提供安全溫馨的居住環(huán)境。4.老小區(qū)物業(yè)管理面積較大，我公司物業(yè)管理人員均持證上崗，管理制度完備

4、，職責(zé)明確。賬目清楚，管理服務(wù)人員24小時服務(wù)，服務(wù)熱情，行為規(guī)范。5.對于老舊小區(qū)的物業(yè)管理，堅持按照有關(guān)規(guī)定和合同約定定期公布物業(yè)服務(wù)費或物業(yè)服務(wù)資金的收支情況(至少每半年一次)；在收費、財務(wù)管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。我公司與業(yè)主簽訂了規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，明確了雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)標準等相關(guān)內(nèi)容，并在小區(qū)顯著位置公示。根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同以外的專項服務(wù)和代理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在顯著位置公示服務(wù)項目和收費標準。1.由于老小區(qū)設(shè)備設(shè)施老舊，設(shè)備設(shè)施的管理維護非常重要，必須快速全面的熟悉設(shè)備特性，掌握運行規(guī)律；正式運營后，要保證公共設(shè)施、公共設(shè)備定期維護，水、電、氣24小時值班

5、搶修，接到報修電話10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，急修半天內(nèi)完成。共用設(shè)施設(shè)備的日常管理和維護(依法應(yīng)當(dāng)由專業(yè)部門負責(zé)的除外)。建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺帳)，設(shè)施設(shè)備運行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄完整。設(shè)備標志齊全規(guī)范，責(zé)任人明確；維護人員應(yīng)當(dāng)嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程和維護規(guī)范，設(shè)施設(shè)備運行正常。消防設(shè)施和器材處于良好狀態(tài)，可隨時啟用，消防通道應(yīng)保持暢通。設(shè)備應(yīng)保持清潔通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏、鼠害。小區(qū)內(nèi)道路暢通，路面平整，井蓋無破損、丟失，主干道、停車場交通標志齊全、規(guī)范。路燈和樓道燈完好率高于98%。容易危及人身安全的設(shè)施、設(shè)備有明顯的警示標志和防范措施；對可能出現(xiàn)的各種突發(fā)設(shè)備故障都有應(yīng)急預(yù)案。供

6、電設(shè)備能正常使用，無設(shè)施損壞，配電室管理規(guī)范。供水設(shè)備運行正常，無設(shè)施損壞。制定詳細的設(shè)備設(shè)施的年度、季度、月度、周定期維護保養(yǎng)計劃，以及日常維護保養(yǎng)計劃、方案和標準。制定各種應(yīng)急搶修和處理方案，確保設(shè)備設(shè)施高效經(jīng)濟運行。一個2、安全和消防工作。結(jié)合工作區(qū)域的財產(chǎn)，完成安全預(yù)防措施。來訪保安24小時嚴格值班，夜間安排專人巡邏。物業(yè)人員掌握消防設(shè)施的使用，能及時處理各類火災(zāi)事故，并設(shè)置消防疏散示意圖，保證消防車輛和所有安全出口暢通無阻，每月對此檢查兩次以上。一個3.房管對房屋共用部位進行日常管理和維修，維修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。根據(jù)房屋實際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用情況，需要維修的，屬于

7、小修范圍的，及時維修；屬于大中修范圍的，要及時編制維修方案，并向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提交報告和建議。每天檢查門、樓梯、門、窗、玻璃等。并作出檢查記錄和及時維修。對違反規(guī)劃的違法建設(shè)和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并及時向有關(guān)主管部門報告。一個4.物業(yè)管理制度和檔案資料管理應(yīng)在日常管理中建立交接班登記制度；建立資料收集、整理和歸檔的管理制度。房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案齊全，建立房屋使用人檔案，分類成冊，管理良好，便于查閱。有健全的物業(yè)管理計劃，以及健全的質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度。3 4 5 6佩奇組織人力進行突擊清理，確保溝渠、渠道暢通，雨水口、進水口、地漏不被異物堵塞，加固防災(zāi)設(shè)施，檢查

8、網(wǎng)架、支架、門窗是否到位，消除一切潛在危險因素。同時，積極參與應(yīng)急救援，迅速恢復(fù)現(xiàn)場，維護社區(qū)整體形象，最大限度減少損失。水警、防火、排水及善后處理當(dāng)由于樓層內(nèi)水管、接頭爆裂導(dǎo)致樓層被淹時，應(yīng)迅速關(guān)閉水管閥門，并通知門衛(wèi)、維修人員前來救援。如果房屋內(nèi)部出現(xiàn)滲水現(xiàn)象，要及時通知業(yè)主，并協(xié)助業(yè)主做好各項工作。如火警等特殊情況，積極組織突擊隊做好專項清理工作。不及物動詞公共設(shè)施和公共場所的管理和維護。(1)日常維護:維護人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗，利用檢測儀器對設(shè)備關(guān)鍵部位進行檢查，及時排除故障，并做好記錄。運營人員每天至少巡視兩次托管區(qū)內(nèi)的市政設(shè)施；(2)一級維護:維護人員會對設(shè)備進行局部清洗和調(diào)整，每

9、季度一次；二次維護:維護人員每半年應(yīng)對設(shè)備進行一次全面清潔和局部維護。(三)公共設(shè)施和公共場所的維修范圍；共用設(shè)施設(shè)備的維護、保養(yǎng)、運行和管理包括:分享；1、管理程序；工程隊負責(zé)小區(qū)水電的維修和維護；工程、管理人員對水電進行維護、保養(yǎng)和照明；項目管理人員每天檢查托管區(qū)域的照明兩次，以:高低壓配電室24小時值班制度；當(dāng)維修人員在例行檢查中發(fā)現(xiàn)問題時，立即處理；月底，工程部門(三)公共設(shè)施和公共場所的維修范圍共用設(shè)施設(shè)備的維護、保養(yǎng)、運行和管理包括:共用上下水管、落水管、照明、高低壓機房、水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施。運維人員必須具備相應(yīng)的資質(zhì)，熟悉小區(qū)內(nèi)各種設(shè)備系統(tǒng)的原理。定期檢查小區(qū)的水、電、氣、門窗

10、，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。隨時疏通小區(qū)屋頂漏水管道和落水管，保持下水管道和落水管通暢，避免屋頂積水造成漏水。1、管理程序工程隊負責(zé)小區(qū)水電的維修和維護；工程和管理人員應(yīng)根據(jù)水電維護、維修和照明方案的質(zhì)量標準，每天對各區(qū)域的照明維護進行檢查和評估，做出質(zhì)量評價，并記錄在日常工作記錄評估表中；項目管理人員每天檢查托管區(qū)域照明兩次以上，并記錄檢查結(jié)果備查；高低壓配電室24小時值班制度；維修人員在日常檢查中發(fā)現(xiàn)問題時，應(yīng)立即制定維修整改方案，協(xié)調(diào)相關(guān)部門做好整改工作，并及時復(fù)查；月底工程部維修人員根據(jù)日常照明維修記錄進行匯總統(tǒng)計，并及時上報總公司。2.質(zhì)量標準所有電器應(yīng)由專業(yè)工程師按照設(shè)計要求進行操作和維護

11、，以確保電氣設(shè)施的正常使用。日常小修當(dāng)天完成，大修一周內(nèi)修好并亮燈。(4)主要措施1、根據(jù)行業(yè)規(guī)范和工程專業(yè)要求，制定完善的設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程和維修管理制度，保證及時維修，同時，加強對員工操作行為的規(guī)范，執(zhí)行行業(yè)規(guī)定，加強安全管理和安全教育，建立健全各種安全操作規(guī)程，預(yù)防安全事故的發(fā)生；2.建立日常檢查制度，每天檢查所有配套設(shè)備設(shè)施的運行情況不少于4次，并做好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時解決，建立健全檢查維修記錄；3.為小區(qū)所有配套設(shè)施制定具體的年度工作計劃，保證設(shè)備的正常運行；(1)消防系統(tǒng):安排專業(yè)人員24小時記錄每一次報警并報警消除現(xiàn)場，定期組織全體員工進行消防演練和參加消防培訓(xùn)，熟悉滅火器和消防栓

12、的使用，每年對整個消防系統(tǒng)進行一次檢查，確保消防設(shè)施和消防器材處于完好和使用狀態(tài)，維護消防設(shè)施，確保消防系統(tǒng)正常運行；(2)給排水系統(tǒng):定期檢查居民樓上下水系統(tǒng)的動靜。如發(fā)現(xiàn)有漏、冒、漏現(xiàn)象，應(yīng)及時修理或更換，并及時疏通水堵。排水系統(tǒng)應(yīng)該每六個月疏通和清理一次。(3)高低壓配電室:安排專業(yè)人員24小時值班，按照高低壓配電室操作規(guī)程進行操作，認真做好各種操作記錄，嚴格執(zhí)行操作票制度，定期對配電柜進行清理和維護；(4)其他:每天在社區(qū)巡查兩次以上。發(fā)現(xiàn)問題及時主動維修更換。線路接口是否有松動或過熱現(xiàn)象，保證正常使用不受影響。嚴禁違規(guī)使用大負荷、大功率電器，嚴禁使用明火，嚴禁私自改用電線或插座。禁止

13、隨意動用消防設(shè)施和器材。(5)遇水、電、氣故障，隨叫隨到，及時通知供水供氣公司，排除故障，保證居民正常生活。(6)設(shè)備設(shè)施維護人員應(yīng)每天收集整理各種記錄，及時分析掌握用電量和設(shè)備運行情況，并根據(jù)記錄分析隨時調(diào)整維護工作計劃和安排，使各種設(shè)備設(shè)施處于安全良好的工作狀態(tài)。工程維修人員應(yīng)及時收集、整理和歸檔維修資料。4.公共設(shè)施和設(shè)備的維護和修理(1)公共設(shè)施設(shè)備的日常管理和維護，以及公共有設(shè)施設(shè)備檔案，責(zé)任人明確，公共設(shè)施設(shè)備定期檢查，并做好檢查記錄。(2)配合水、電、氣等專業(yè)部門，保證相關(guān)設(shè)施設(shè)備的正常運行，使消防設(shè)施設(shè)備完好，通道暢通。(3)小區(qū)道路暢通，路面平整。(4)衛(wèi)生設(shè)施基本完好，無缺

14、陷。(5)容易危及人身安全的設(shè)施、設(shè)備有明顯的警示標志和防范措施。(6)建立完善的住宅裝飾裝修管理制度，杜絕違規(guī)裝修。(7)房屋外立面整潔無缺損，公共走廊和區(qū)域無雜物堆放。(5)房屋建筑專項維修l、每日每周巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。2.每年檢查一次房子的地基，防止白蟻和腐蝕性液體的入侵。3.每年雨季前，對玻璃和外窗臺進行一次密封維護檢查，防止雨水侵入。4.每天檢查地面一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。每季度疏通一次屋面雨水口和污水管，隨時疏通屋面漏水管和天溝，保持下水管道和落水管通暢，避免屋面漏水。5.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清理化糞池、雨水井，不得損壞相關(guān)設(shè)施。6.定期清潔外墻。7.雨季前

15、檢查房屋避雷針，符合防雷規(guī)范要求。8.加強用電安全管理。嚴禁違規(guī)使用大負荷大功率電器，使用明火，私自改用電線或插座。禁止隨意動用消防設(shè)施和器材。機電設(shè)備設(shè)施的維修是舊住宅區(qū)物業(yè)管理的重要組成部分。在物業(yè)管理實踐中，我公司十分重視這項工作，發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，在機電設(shè)備、消防設(shè)備、給排水等方面積累了豐富的經(jīng)驗，更好地為老舊小區(qū)服務(wù)。七、各種車輛管理(1)交叉崗位的職責(zé)1.維護道口交通秩序，確保道口暢通。2.對進出居民區(qū)的車輛進行登記，發(fā)放卡片，并對卡片進行檢查和收集。3、發(fā)現(xiàn)進場車輛損壞，應(yīng)當(dāng)向車主指出，并做好記錄，做到責(zé)任明確。4.提醒并指導(dǎo)司機按路線行駛，按定位停車。5.妥善控制外來車輛進入小區(qū)過

16、夜，保證業(yè)主停車位，禁止5t以上的貨車、公交車和運載易燃、易爆、劇毒、放射性等危險品的車輛進入小區(qū)。6.遵守崗位，提高警惕，文明工作，禮貌待人，妥善處理工作中遇到的各種問題。7.嚴格執(zhí)行交接班制度，認真填寫交接班記錄，做到交接清楚，責(zé)任明確。8、負責(zé)箱內(nèi)外及交叉路口的清潔衛(wèi)生。(二)車輛管理標準1、道路線形、斷面與整個建筑群體布局的協(xié)調(diào)；2.車行道通暢，出入口標志明顯；3.外來車輛未經(jīng)許可不得入內(nèi)；4.進入停車場的車輛服從物業(yè)公司的管理；5.任何裝有易燃、易爆、有毒或污染物質(zhì)的車輛或超過5噸的貨車不得入內(nèi)；6.進入停車場的車輛必須減速，車速不超過15km/h，不出現(xiàn)鳴笛現(xiàn)象；7.停車場所有車輛

17、納入物業(yè)公司管理范圍，車輛證照齊全，見證票放行；8.車輛管理人員禮貌、熱情、周到；9.車輛管理員熟悉車主姓名、車型、車牌號、門牌號、車位；10.車輛管理人員應(yīng)當(dāng)隨時檢查車輛停放情況和車況，發(fā)現(xiàn)車門未鎖、車燈未關(guān)、漏油、漏水等情況，應(yīng)當(dāng)在10分鐘內(nèi)告知車主；一個1.停車場內(nèi)無貨物堆積或道路堵塞；一個2.停車場地面無積水、油污、污染、紙屑、煙霧等雜物；一個3.停車場道路平整，無凹坑、尖銳物、金屬釘；一個4.停車場有明顯的禁煙標志，消防設(shè)備設(shè)施齊全，功能完好率100%；一個5.轄區(qū)內(nèi)交通事故年發(fā)生率不超過2%，丟失事故發(fā)生率為0%；一個6.每個車位的文本文件齊全，數(shù)據(jù)準確率100%；一個7.外地車輛

18、登記，完成率100%，準確率100%。(三)交通事故處理方案當(dāng)保安人員發(fā)現(xiàn)交通事故或接到交通事故報告求助時:1、應(yīng)立即用通訊設(shè)備向交通事故現(xiàn)場的保安主管報告具體位置；2、留在現(xiàn)場或迅速趕到現(xiàn)場維護交通秩序和保護現(xiàn)場，搶救受傷人員；3.對于重大交通事故，請尋求安全主管的支持。4.接到報告后，保安主管立即向保安經(jīng)理匯報，并趕到那里。參與現(xiàn)場救援；5.致謝并指揮門衛(wèi)保安維護現(xiàn)場秩序和交通秩序；6.將重傷者送醫(yī)院搶救；7、向交警大隊事故組報告:7.1事故發(fā)生的時間和地點；7.2事故造成的人員傷亡和損失；7.3已送去搶救；8、安全經(jīng)理接到報告后立即趕赴現(xiàn)場，根據(jù)事故需要；頁面消防管理；為了加強舊住宅區(qū)的

19、消防管理，保護業(yè)主和公眾的生命財產(chǎn)安全；l、各部門應(yīng)遵守電場參與救援；5.致謝并指揮門衛(wèi)保安維護現(xiàn)場秩序和交通秩序；6.將重傷者送醫(yī)院搶救；7、向交警大隊事故組報告:7.1事故發(fā)生的時間和地點；7.2事故造成的人員傷亡和損失；7.3救援情況已發(fā)。8.保安經(jīng)理接報后立即趕到現(xiàn)場，根據(jù)事故需要調(diào)度車輛進行救援，并向交警事故組和公司總經(jīng)理匯報。八、消防管理消防管理為加強舊住宅區(qū)消防管理，保障業(yè)主和公眾的生命財產(chǎn)安全，根據(jù)國家有關(guān)消防法律法規(guī)，制定本規(guī)定。l、各部門應(yīng)遵守電器安全使用規(guī)定，嚴禁亂拉臨時用電線路。2.嚴禁在舊住宅區(qū)綠地和停車場堆放、晾曬易燃物品和燃放煙花爆竹。3.公共消防設(shè)施和器材不得挪

20、作他用，防止損壞或丟失。4.不要亂扔煙頭和火種。5.嚴禁在老舊小區(qū)道路、綠地、停車場焚燒生活垃圾。6.認真貫徹預(yù)防為主、防消結(jié)合的方針，開展防火宣傳，普及消防知識，學(xué)會使用消防器材，每月學(xué)習(xí)培訓(xùn)一次；7.定期檢查和記錄消防設(shè)備的狀況，確保消防設(shè)備處于良好狀態(tài)，檢查消防通道，并隨時保持暢通；檢查消防安全公約的遵守情況，糾正消防違章行為，及時消除火災(zāi)隱患。8.接到火災(zāi)報警后，在準確向消防部門報告的同時，迅速趕赴現(xiàn)場，啟用消防設(shè)施進行補救，協(xié)助消防部門查明火災(zāi)原因。九、外墻清洗、修復(fù)方案隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，建筑外墻的清洗在我國引起了廣泛的關(guān)注和重視。建筑外墻由于長期日曬雨淋，以及

21、大氣中有害氣體和油煙的污染和化學(xué)反應(yīng)的侵蝕，產(chǎn)生污垢和風(fēng)化，不僅影響建筑的美觀和外觀，而且對建筑造成損害。因此，清潔建筑物外墻不僅可以美化環(huán)境，還可以保護建筑物。為確保本工程各類建筑的外立面整潔美觀，在確保外立面清潔人員自身安全、安全措施得當(dāng)、安全方法可行的前提下，我司制定了外墻清潔修復(fù)方案:外墻的清洗和修補方法1.污垢的分類在多年的物業(yè)管理實踐中，我公司總結(jié)出外墻污垢的重要性是:灰塵、污漬、污垢2.常見的清潔和維修方法物理方法:主要是通過水洗，使污垢變濕、變軟、起皮、融化，再用清水沖洗干凈。這種方法主要用于去除釉面磚、馬賽克等外墻材料上的灰塵、浮塵、泥沙等，對外墻油污、重垢等效果不明顯。化學(xué)

22、方法:化學(xué)試劑用于溶解、分離、降解油污等化學(xué)反應(yīng)，使外墻得到清洗、除銹、去污、脫脂等。外墻清洗劑分為三類:一般使用中性清洗劑、堿性清洗劑和酸性清洗劑。中性清洗劑的主要成分是表面活性劑、助洗劑和添加劑。中性清洗劑具有潤濕、乳化、分散和融化等多種功能?；瘜W(xué)清洗法是外墻清洗的主要方法，快速有效。因此，我公司主要采用化學(xué)清洗法對本工程進行外墻清洗和修補?；◢弾r表面的清潔和修復(fù)1、用酸性清洗劑或萬能清洗劑時，按1:50%稀釋；2.制作清洗樣品，確定清洗劑的稀釋比例；3.清潔鏡面花崗巖表面。將清潔滾筒浸入清潔劑溶液中。用浸過清洗劑溶液的滾筒滾動擦拭鏡面花崗石表面，使花崗石表面的污垢分離；對于特別重的污垢，

23、可以選擇高濃度的清潔劑，用抹布擦拭；用清水或高壓水槍沖洗，將花崗巖表面殘留的清洗劑洗掉。頁，面，張，版物業(yè)管理方案范文頁，面，張，版(3)物業(yè)管理服務(wù)無故導(dǎo)致小區(qū)管理水平差，被上級部門通報批評，在市級以上媒體有負面報道。(4)避免因小區(qū)物業(yè)管理不善引發(fā)治安、刑事案件。物業(yè)服務(wù)與業(yè)主準入的協(xié)調(diào)；我們公司實行零干擾服務(wù)。在業(yè)主上下班高峰時段，除主要出入口由安保人員嚴格管理外，其他所有服務(wù)零干擾:也就是說，我們所有的設(shè)施維護和清潔服務(wù)都將安排在夜間或非高峰時段，以便為業(yè)主提供方便。二、抓整頓工作，改變環(huán)境。1.對問題進行一對一的宣傳。根據(jù)我公司以往的老舊小區(qū)管理經(jīng)驗，亂種植、亂堆放、亂搭建的現(xiàn)象比較

24、嚴重。老舊小區(qū)多為老年人或外來人員居住，亂曬亂堆的情況無法杜絕，無形中增加了小區(qū)管理的難度。接管后，通過各種渠道和方式普及物業(yè)管理知識，制作業(yè)主入住手冊，加大小區(qū)物業(yè)管理宣傳力度，從治安、防火意識等方面對業(yè)主進行一對一宣傳。針對小區(qū)存在的問題，從而提高業(yè)主的文明意識和安全防范意識。2.做好小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施維護，切實解決群眾關(guān)心的熱點問題，加強停車位或共享車庫管理，解決居民停車位問題，消除小區(qū)消防車難以進入的安全隱患。3.加強公司人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高基本素質(zhì)，掌握服務(wù)技能，明確崗位職責(zé)，全面提高管理水平和素質(zhì)，確保拆遷安置小區(qū)的安全、保潔和綠化，定期建立小區(qū)和物業(yè)管理；第三，管理模式；在管理和服務(wù)過

25、程中，我們將建立一套適應(yīng)老老少少；1、項目負責(zé)人現(xiàn)場指揮；在公司垂直領(lǐng)導(dǎo)下，實行項目負責(zé)人負責(zé)的內(nèi)部管理模式；2.服務(wù)的制度化、專業(yè)化和標準化；建立相應(yīng)的規(guī)章制度，促進管理和人員配置；3.建立安全體系；針對老社區(qū)的實際情況，我公司將做好以下幾個方面的工作:消防安全；保持小區(qū)安全、整潔、綠化，建立小區(qū)與物業(yè)管理處定期有效溝通的管理機制。要采取整體聯(lián)動，形成合力，齊抓共管，及時發(fā)現(xiàn)問題，就地解決，防患于未然。不會在問題堆積之前浪費大量的人力、財力、物力。創(chuàng)造一個舒適、干凈、安全的社區(qū)環(huán)境。水設(shè)備的安全管理建立健全水電設(shè)備正常使用的巡視制度，全面掌握拓小區(qū)各種管線的路線和走向，以便快速有效地排除故障

26、，方便業(yè)主正常使用。社區(qū)安全維護根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理的安保要求，結(jié)合我公司的安保經(jīng)驗，確立了我公司以人防為主，技防為輔的安保思路，對老舊小區(qū)物業(yè)管理實行24小時安保巡邏，為業(yè)主提供一個安全舒適的居住環(huán)境。環(huán)境衛(wèi)生維護按照老舊小區(qū)物業(yè)管理的要求，合理安排保潔區(qū)域，所有人負責(zé)保潔，確保管理區(qū)域干凈、整潔、有序。三。每個崗位的人員配置四、環(huán)境衛(wèi)生管理(1)環(huán)境服務(wù)的范圍和要求日常保潔是通過日常保潔工作，定時、定點、特定人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的廢棄物進行收集和清除，用于保持所有公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生的清掃、掃地、擦拭、保潔、洗滌等常規(guī)服務(wù)。根據(jù)老小區(qū)的現(xiàn)狀，清掃工作應(yīng)做到以下幾點:1.垃圾處理。包括收集、清除

27、、回收、壓實和運送到指定地點。2.做好灰塵清潔、污漬清潔、地面維護等工作。在規(guī)定范圍內(nèi)，做到地面無灰塵、無垃圾，保持場地整潔；墻壁和頂面的清潔和維護應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理規(guī)范進行。(1)道路、廣場、綠地、樓梯扶手、普通玻璃、走廊、路燈、樓道燈等。社區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間打掃衛(wèi)生；道路積水和積雪可以及時清除。普通雨水和污水管道通常每年疏浚一次；雨水、污水井、化糞池每月正常檢查后可正常使用。地板、墻壁、樓梯、扶手、大門、消防設(shè)備、垃圾桶、控制開關(guān)等。居住區(qū)內(nèi)無指紋、污漬和灰塵，并保持光潔。社區(qū)道路:地面無垃圾或障礙物。綠化帶:沒有垃圾和枯死的植物要及時清理。(2)環(huán)境部分:地面無垃圾、雜物、積水和明顯污漬。

28、室外設(shè)施包括照明、欄桿、垃圾桶等。無污漬、水跡和明顯灰塵，墻壁和其他設(shè)施上無不良貼紙。下雪時要及時清理，必要時做防滑處理。(3)垃圾收集和清除:樓內(nèi)垃圾桶放置合理，生活垃圾可以日常產(chǎn)生。垃圾箱干凈無味。垃圾箱、桶要定期清洗消毒，無蚊蠅，無異味。垃圾清運工具應(yīng)保持清潔無損，清運過程中不得產(chǎn)生二次污染。(4)其他:如果在小區(qū)舉辦社區(qū)活動，垃圾可以及時清理。3.住宅建筑中的公共衛(wèi)生:走廊、大門、值班室、樓梯地面清潔，無污漬、痰跡、灰塵、紙屑等雜物；樓道窗臺、玻璃干凈、明亮、無塵。樓梯和欄桿應(yīng)保持清潔。4.負責(zé)小區(qū)內(nèi)的道路衛(wèi)生和保潔。5.定期清潔屋頂和外墻。6.庭院衛(wèi)生:地面干凈，無灰塵、煙頭、紙屑等

29、雜物；綠地應(yīng)及時清理。7、對現(xiàn)有綠化苗木、花卉，要做好養(yǎng)護管理、培育工作，承擔(dān)美化環(huán)境的責(zé)任。維護管理包括:定期澆水、施肥、整形、修剪、防治病蟲害、保證現(xiàn)有苗木成活率等。(2)保潔人員的素質(zhì)要求1.樹立高度的責(zé)任感，關(guān)心業(yè)主的利益，嚴格執(zhí)行區(qū)域保潔責(zé)任制。在保潔過程中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備有損壞或異常情況，及時向上級主管或工程維修人員匯報，負責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生用具，切實保證衛(wèi)生用具整潔合理擺放，隨時保持清新美觀，確保物業(yè)管理區(qū)域的整潔，不留衛(wèi)生死角。保潔人員要隨時巡視，及時處理臟物和雜物，保證隨時清潔衛(wèi)生。2.保潔員要努力提高自身素質(zhì)和對公司負責(zé)的意識，服從領(lǐng)導(dǎo)的工作安排，遵守公司的工作紀律，不遲到

30、、不早退、不擅自離崗。如果有急事，他們必須向主管請假。值班人員不得做與本職工作無關(guān)的事情；3、承包崗位區(qū)域衛(wèi)生必須達到規(guī)定標準，連續(xù)三次；符合標準的，分別給予警告、罰款、辭退處理；做好詳細記錄；4、保潔員服務(wù)應(yīng)熱情周到、端莊大方、禮貌周到；5.上班必須穿干凈衣服，按要求著裝，工作；6.保潔員要堅持原則，團結(jié)協(xié)作，以禮相待；7、不準拿公物、賣廢品，如有發(fā)現(xiàn)，進行罰款；8.垃圾要隨時清理，用垃圾桶和垃圾袋及時運走。只有得到主管的批準，你才能在休息室休息。9.保潔員有權(quán)勸阻和制止工作中損害公共衛(wèi)生的行為。不能處理或解決的，要立即向上級報告，并有權(quán)在工作中提出一些合理化建議。10.保潔員必須嚴格遵守保

31、潔員的清潔工作程序。五、安全和消防管理安全管理內(nèi)容和要求治安管理服務(wù)的目的是維護物業(yè)管理范圍內(nèi)的正常工作和生活秩序，協(xié)助公安機關(guān)做好內(nèi)部治安保衛(wèi)工作。它在整個物業(yè)管理中占有舉足輕重的地位。安全管理是一項特殊的服務(wù)工作，要求保安人員具有良好的身體素質(zhì)、心理素質(zhì)、安全技能，忠于職守，具有勝任保安工作的綜合能力，同時還具有良好的職業(yè)道德、文明執(zhí)勤、禮貌待客、堅持原則。根據(jù)不同區(qū)域和崗位的要求，保安隊?wèi)?yīng)在出入口設(shè)置固定保安，巡邏保安等。不允許外國人進入這個社區(qū)。參觀者必須登記并被允許進入。對車輛進出和停放實行嚴格管理和統(tǒng)一指揮，嚴禁亂停亂放；未經(jīng)登記許可不得進入小區(qū)，嚴禁存放易燃易爆危險品的車輛進入小

32、區(qū)。小區(qū)保安員主要負責(zé)小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，認真負責(zé)地做好各項保衛(wèi)工作，執(zhí)行嚴格的規(guī)章制度，不留崗、不漏崗，發(fā)現(xiàn)可疑情況和事故苗頭立即上報，及時果斷處理，確保了小區(qū)的安全穩(wěn)定。保安員負責(zé)小區(qū)內(nèi)的晝夜巡邏，提供積極、熱情、耐心、周到的服務(wù)，防止因失職造成小區(qū)內(nèi)盜竊等事件的發(fā)生，及時發(fā)現(xiàn)各類事故隱患，避免因失職而發(fā)生事故，維護正常的工作和生活秩序。小區(qū)內(nèi)車輛按停車位有序停放，不允許車輛停在車行道上。晚上巡邏管理停車場。保安人員的選擇應(yīng)根據(jù)本項目的實際情況嚴格摘要，并負責(zé)小區(qū)的秩序保障；處理社區(qū)突發(fā)事件，防災(zāi)、滅火，發(fā)現(xiàn)和制止社區(qū)暴力事件，隨時準備提供緊急援助。檢查、消除和報告小區(qū)公共區(qū)域的安全隱患，及時提示和糾正違章行為，開展有針對性的安全教育。小區(qū)里安排有專門的活動，保安要