綠城工程精裝修精細化管理

1、二 0一 三 年綠城房產(chǎn)集團精裝修精細化管理張勁松出生日期：1970年星 座：雙子座血 型：A型學 歷：大專工作經(jīng)歷：1993年參加工作 教師； 1994年-2006年 施工單位； 2006年8月 進入綠城集團寧波項目公司； 現(xiàn)任職綠城集團裝飾管理咨詢公司副總經(jīng)理。目 錄一.管理人員、工期標準二.精裝修產(chǎn)品定位階段管理三.精裝修設(shè)計實施階段四.精裝修樣板區(qū)施工階段五.精裝修批量施工階段六.精裝修交付階段七.精裝修工程評價階段八.售后服務(wù)階段一、管理人員配備及工期標準管理人員及工期綠城集團專業(yè)部門提升為專業(yè)公司化公司集團區(qū)域/城市公司項目公司工程部綠城集團專業(yè)公司（品質(zhì)中心）區(qū)域經(jīng)理專業(yè)設(shè)計、施

2、工管理萬科集團設(shè)計、工程中心城市公司設(shè)計管理專業(yè)施工管理在綠城集團負責精裝修的職能為綠城集團裝飾公司的品質(zhì)中心下設(shè)：總師辦品質(zhì)部督導部培訓部技術(shù)推廣技術(shù)答疑專題研究設(shè)計把控產(chǎn)品標準制定項目管理人員調(diào)配項目服務(wù)現(xiàn)場檢查技術(shù)培訓品質(zhì)評估技術(shù)收集制度建設(shè)課件開發(fā)專業(yè)培訓管理人員及工期設(shè)計人員從項目建筑戶型設(shè)計開始介入項目，到項目結(jié)束止。綠城項目人員配置崗位面積/人備注設(shè)計管理50000/人超10萬平米項目，另一名在翻圖階段介入。施工管理20000-25000/人6000元/項目，15000平米/人；項目精裝修負責人招標前2個月到位。項目精裝修設(shè)計管理工作參考時間序號工作內(nèi)容所需時間前置條件備注1產(chǎn)品

3、定位1-2個月市調(diào)、方向?qū)?個項目2戶型確定1-5個月建筑圖戶型初稿，結(jié)構(gòu)并進3建筑評估3-4個月建、安施工圖成本標準4設(shè)計委托1個月資源比較，談判，擬定供方庫選5設(shè)計管理3-6個月四個階段設(shè)計成果、評審交付標準、創(chuàng)新管理人員及工期序號工作內(nèi)容所需時間前置條件備注1前期準備3-5個月2周界面劃分明確溝通、協(xié)商2入圍考察1周每周考察3個單位視標段數(shù)3入圍請示2周項目經(jīng)理考察4清單編制3周施工圖完備清單招標5招標文件2周材料供應(yīng)明確6開、詢標3周與目標成本的匹配性一般項目，批量需1.5個月7決標請示1.5周資料、溝通完備8合同授予1.5周流程項目精裝修施工管理工作參考時間管理人員及工期項目基準工

4、期備注樣板房90天200平米以下(平層)別墅樣板房120天400平米以下售樓處120天800平米以下，有樓梯加20天會所150天2000平米以下毛坯公共部位160天約3萬平米，含門廳、電梯廳、地下空間批量軟裝家具擺放14天2室1廳90套房間，組裝家具2件/房，1家單位批量住宅精裝修 搭接幕墻2個月， 獨立施工6個月， 驗收、整改、保潔2.5個月（合計10.5個月，2500元/平方造價標準以下項目，不含春節(jié)）有批量石材施工加1個月，有地熱加2個月；搭接外墻施工不能超過裝飾總工期的三分之一，且精裝修進場至少保證有二分之一以上完整工作面。（考慮工程管理搭接可減少總工期1個月）；另建議項目（南方）交付

5、時間盡量不要在6月份，避開梅雨季節(jié)對墻紙的影響。綠城精裝修施工基準工期管理人員及工期二、精裝修產(chǎn)品定位階段管理精裝修產(chǎn)品定位階段管理項目基礎(chǔ)資料收集及競爭樓盤對標（項目公司）編制項目策劃書項目啟動會評審結(jié)果，確定指標 精裝修定位階段流程圖精裝修產(chǎn)品定位階段管理1、項目基礎(chǔ)資料收集及競爭樓盤對標1.2 項目基礎(chǔ)資料收集用地現(xiàn)狀、交通出行、現(xiàn)狀公共服務(wù)設(shè)施、大市政配套、周邊環(huán)境、用地主要規(guī)劃指標、容積率、建筑面積、密度、層數(shù)、綠化率、限高、建筑間距要點、配套要求、交通規(guī)劃要點、項目區(qū)域定位及品質(zhì)營造、地理位置優(yōu)越性及劣勢、自然氣候特征、城市歷史文化內(nèi)涵與底蘊、地方文化習俗、居民的群體性格特征、居民

6、的日常消費習慣、特點及消費心態(tài)等。1.1 總體要求項目公司組織營銷公司、規(guī)劃設(shè)計公司、景觀公司、綠城裝飾公司、造價咨詢公司、集團公司材料設(shè)備部、住宅科技部、物管公司進行項目基礎(chǔ)資料收集，對集團公司內(nèi)部及外部競爭樓盤進行對標，根據(jù)對標結(jié)果編寫完成產(chǎn)品策劃書，項目精裝修管理人員負責精裝修部分內(nèi)容的編寫。1.3 競爭樓盤對標項目公司總經(jīng)理組織營銷公司、規(guī)劃設(shè)計公司、景觀公司、綠城裝飾公司、物管公司、造價咨詢公司、集團公司材料設(shè)備部項目人員對周邊競爭樓盤及集團公司內(nèi)部同類項目進行對標。2、編制產(chǎn)品策劃書精裝修產(chǎn)品定位階段管理項目公司總經(jīng)理組織各相關(guān)系統(tǒng)人員編制產(chǎn)品策劃書，明確項目地塊及周邊概況、項目所

7、在城市歷史文化背景、市場定位及產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、景觀設(shè)計、安裝、基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)計、物業(yè)管理及服務(wù)體系。產(chǎn)品策劃書精裝修部分需完成：項目開發(fā)計劃、精裝修產(chǎn)品標準及意向、精裝修項目目標成本、精裝修人員配置、合約規(guī)劃、主材采購規(guī)劃、銷售計劃、資金及稅務(wù)籌劃。3、項目啟動會產(chǎn)品策劃書三、 精裝修設(shè)計實施階段精裝修設(shè)計實施階段設(shè)計單位委托概念設(shè)計階段深化設(shè)計階段精裝修設(shè)計實施階段流程圖擴初設(shè)計階段施工圖設(shè)計階段建筑戶型階段精裝修設(shè)計實施階段建筑戶型平面方案項目公司評審會議紀要及成果報批戶型優(yōu)化單位選擇、委托A 建筑戶型階段流程圖方案集團評審戶型優(yōu)化合同簽訂戶型優(yōu)化成果評審方案項目公

8、司評審方案集團評審會議紀要及成果報備戶型設(shè)計及優(yōu)化由項目精裝修人員畫圖戶型設(shè)計及優(yōu)化由委托的設(shè)計公司畫圖精裝修設(shè)計實施階段室內(nèi)設(shè)計任務(wù)書編寫設(shè)計單位選擇、委托B 概念設(shè)計階段流程圖設(shè)計合同簽訂概念設(shè)計成果評審方案項目公司評審方案集團評審會議紀要及成果報備平面、天花、地面、意向圖，不少于三個方案。供方制度范本合約精裝修設(shè)計實施階段C 深化設(shè)計階段流程圖效果圖D 擴初設(shè)計階段流程圖擴初設(shè)計完成后,有材料樣板，成本測算；項目上要進行點位、機電、櫥柜專項評審。精裝修設(shè)計實施階段D 擴初設(shè)計階段流程圖燈光設(shè)計單位選擇、委托燈光設(shè)計合同簽訂燈光設(shè)計成果評審方案項目公司評審方案集團評審會議紀要及成果報備燈光

9、深化設(shè)計成果評審方案項目公司評審方案集團評審會議紀要及成果報批4500元/平米產(chǎn)品和酒店項目須進行燈光設(shè)計單位單獨委托。精裝修設(shè)計實施階段施工圖設(shè)計成果評審E 施工圖設(shè)計階段流程圖銷售戶型冊核對出圖前完成頂面消防設(shè)備疊圖。樣板房核對施工現(xiàn)場建筑核對精裝修設(shè)計實施階段E 軟裝設(shè)計階段流程圖軟裝設(shè)計委托在擴初設(shè)計完成后開始軟裝設(shè)計單位競標、評審軟裝設(shè)計合同簽訂軟裝設(shè)計成果調(diào)整方案項目公司評審方案集團評審會議紀要及成果報批現(xiàn)場擺場精裝修設(shè)計實施階段1、建筑戶型平面評審1.1評審會組織建筑戶型平面第一稿方案在項目公司內(nèi)部評審確認后，由項目精裝修管理人員組織集團專家組成員，確保3人為有效。1.2 評審會

10、提報要求室內(nèi)設(shè)計單位須以電子PPT形式由設(shè)計總監(jiān)進行設(shè)計成果匯報。1.3評審會成果 項目精裝修管理人員根據(jù)會議評審意見及建筑戶型評審記錄表編制完成會議紀要。1.4 評審會成果報批 項目精裝修管理人員組織與會人員填寫建筑戶型評審記錄表、整理評審會議紀要、會議簽到表，并報參與會議的部門及人員OA流程會簽。建筑戶型平面評審精裝修設(shè)計實施階段2、室內(nèi)戶型平面設(shè)計單位選擇與委托2.1設(shè)計單位選擇項目精裝修管理人員從室內(nèi)設(shè)計單位信息庫中選定相應(yīng)的室內(nèi)設(shè)計單位，通過OA流程上報設(shè)計單位選擇報告，信息庫以外的供方資源須由精裝修項目管理人員組織項目公司工程分管領(lǐng)導、工程部負責人、綠城裝飾公司區(qū)域設(shè)計負責人共同考

11、察并提交設(shè)計單位考察報告。2.2設(shè)計單位合同簽訂 室內(nèi)平面優(yōu)化設(shè)計合同由項目精裝修管理人員通過OA流程上報。精裝修設(shè)計實施階段3、室內(nèi)平面優(yōu)化設(shè)計3.1評審會組織 設(shè)計方案在項目公司內(nèi)部評審確認后，由項目精裝修管理人員組織集團專家組成員確保3人為有效。3.2評審會提報要求 室內(nèi)設(shè)計單位須以電子PPT形式由設(shè)計總監(jiān)進行設(shè)計成果匯報。3.3評審會成果 項目精裝修管理人員根據(jù)會議評審意見及室內(nèi)平面優(yōu)化設(shè)計評審記錄表編制完成會議紀要。3.4 評審會成果報批室內(nèi)平面優(yōu)化設(shè)計評審會精裝修設(shè)計實施階段4、室內(nèi)設(shè)計任務(wù)書編寫 室內(nèi)設(shè)計任務(wù)書由項目精裝修管理人員通過OA流程上報。 在項目地下室建造階段，項目精裝

12、修設(shè)計管理人員依據(jù)已確定的戶型、產(chǎn)品標準，對本項目的土建、安裝、鋁合金施工圖進行建筑評估。 完成后的建筑、安裝施工圖變更意見，經(jīng)工程部內(nèi)審會簽后，在主體建造時按精裝修要求調(diào)整實施。精裝修設(shè)計實施階段5、 室內(nèi)設(shè)計單位選擇與委托5.1 設(shè)計單位選擇 項目精裝修管理人員從室內(nèi)設(shè)計單位信息庫中選定相應(yīng)的室內(nèi)設(shè)計單位，通過OA流程上報設(shè)計單位選擇報告信息庫以外的供方資源須由精裝修項目管理人員組織項目公司工程分管領(lǐng)導、工程部負責人、綠城裝飾公司區(qū)域設(shè)計負責人共同考察并提交設(shè)計單位考察報告。5.2設(shè)計單位合同簽訂 室內(nèi)設(shè)計合同由項目精裝修管理人員通過OA流程上報。精裝修設(shè)計實施階段6、精裝修方案設(shè)計階段6

13、.1 概念設(shè)計6.1.1評審會組織：概念設(shè)計方案在項目公司內(nèi)部評審確認后，由項目精裝修管理人員組織集團專家組成員確保3人為有效。6.1.2評審會提報要求：室內(nèi)設(shè)計單位須以電子PPT形式由設(shè)計總監(jiān)進行設(shè)計成果匯報。6.1.3評審會成果：項目精裝修管理人員根據(jù)會議評審意見及概念設(shè)計評審記錄表編制完成會議紀要。6.1.4 評審會成果報批：項目精裝修管理人員組織與會人員填寫概念設(shè)計評審記錄表、整理評審會議紀要，并報參與會議的部門及人員OA流程會簽。6.1.5 設(shè)計費支付：項目精裝修管理人員需進行項目公司內(nèi)部設(shè)計費用審批流程，應(yīng)確認設(shè)計單位已完成該階段的全部任務(wù)，且設(shè)計成果符合要求，達到可付費條件。精裝

14、修設(shè)計實施階段6、精裝修方案設(shè)計階段6.2 方案深化設(shè)計6.1.1評審會組織：深化設(shè)計方案在項目公司內(nèi)部評審確認后，由項目精裝修管理人員組織集團專家組成員確保3人為有效。6.1.2評審會提報要求：室內(nèi)設(shè)計單位須以電子PPT形式由設(shè)計總監(jiān)進行設(shè)計成果匯報。6.1.3評審會成果：項目精裝修管理人員根據(jù)會議評審意見及方案深化設(shè)計評審記錄表編制完成會議紀要。6.1.4 評審會成果報批：項目精裝修管理人員組織與會人員填寫方案深化設(shè)計評審記錄表、整理評審會議紀要，并報參與會議的部門及人員OA流程會簽。項目精裝修管理人員根據(jù)評審意見要求精裝修設(shè)計公司對方案及效果圖進行相應(yīng)修改，并組織第二次評審；效果圖須提供

15、打印圖版，圖版上須附效果圖評審記錄表。6.1.5 設(shè)計費支付：項目精裝修管理人員需進行項目公司內(nèi)部設(shè)計費用審批流程，應(yīng)確認設(shè)計單位已完成該階段的全部任務(wù)，且設(shè)計成果符合要求，達到可付費條件。精裝修設(shè)計實施階段7、精裝修擴初設(shè)計階段7.1評審會組織擴初設(shè)計方案在項目公司內(nèi)部評審確認后，由項目精裝修管理人員組織集團專家組成員確保3人為有效。7.2評審會提報要求室內(nèi)設(shè)計單位須以電子CAD形式由設(shè)計總監(jiān)進行設(shè)計成果匯報。7.3評審會成果項目精裝修管理人員根據(jù)會議評審意見及擴初設(shè)計評審記錄表編制完成會議紀要。7.4 評審會成果報批項目精裝修管理人員組織與會人員填寫擴初設(shè)計評審記錄表、整理評審會議紀要，并

16、報參與會議的部門及人員OA流程會簽。擴初階段需提供材料樣品，實施成本測算精裝修設(shè)計實施階段8、燈光設(shè)計單位選擇與委托8.1設(shè)計單位選擇 項目精裝修管理人員從燈光設(shè)計單位信息庫中選定相應(yīng)的室內(nèi)設(shè)計單位，通過OA流程上報設(shè)計單位選擇報告信息庫以外的供方資源須由精裝修項目管理人員組織項目公司工程分管領(lǐng)導、工程部負責人、綠城裝飾公司區(qū)域設(shè)計負責人共同考察并提交設(shè)計單位考察報告。8.2 設(shè)計合同簽訂 燈光設(shè)計合同由項目精裝修管理人員通過OA流程上報。精裝修設(shè)計實施階段9、燈光方案設(shè)計9.1評審會組織設(shè)計方案在項目公司內(nèi)部評審確認后，由項目精裝修管理人員組織集團專家組成員確保3人為有效。9.2評審會提報要

17、求燈光設(shè)計單位須以電子PPT形式由設(shè)計總監(jiān)進行設(shè)計成果匯報。9.3評審會成果項目精裝修管理人員根據(jù)會議評審意見及燈光設(shè)計評審記錄表編制完成會議紀要。9.4 評審會成果報批項目精裝修管理人員組織與會人員填寫燈光設(shè)計評審記錄表、整理評審會議紀要，并報參與會議的部門及人員OA流程會簽。項目精裝修管理人員根據(jù)評審意見要求設(shè)計公司對方案進行相應(yīng)修改。9.5 設(shè)計費支付項目精裝修管理人員需進行項目公司內(nèi)部設(shè)計費用審批流程，應(yīng)確認設(shè)計單位已完成該階段的全部任務(wù)，且設(shè)計成果符合要求，達到可付費條件。精裝修設(shè)計實施階段10、燈光深化設(shè)計10.1評審會組織設(shè)計方案在項目公司內(nèi)部評審確認后，由項目精裝修管理人員組織

18、集團專家組成員確保3人為有效。10.2評審會提報要求燈光設(shè)計單位須以CAD形式由設(shè)計總監(jiān)進行設(shè)計成果匯報。10.3評審會成果項目精裝修管理人員根據(jù)會議評審意見及燈光深化設(shè)計評審記錄表編制完成會議紀要。10.4 評審會成果報批項目精裝修管理人員組織與會人員填寫燈光深化設(shè)計評審記錄表、整理評審會議紀要，并報參與會議的部門及人員OA流程會簽。項目精裝修管理人員根據(jù)評審意見要求設(shè)計公司對方案進行相應(yīng)修改。10.5 設(shè)計費支付項目精裝修管理人員需進行項目公司內(nèi)部設(shè)計費用審批流程，應(yīng)確認設(shè)計單位已完成該階段的全部任務(wù)，且設(shè)計成果符合要求，達到可付費條件。精裝修設(shè)計實施階段11、精裝修施工圖設(shè)計11.1評審

19、會組織設(shè)計方案在項目公司內(nèi)部評審確認后，由項目精裝修管理人員組織集團專家組成員確保3人為有效。11.2評審會提報要求室內(nèi)設(shè)計單位須以電子CAD形式由設(shè)計總監(jiān)進行設(shè)計成果匯報。11.3評審會成果項目精裝修管理人員根據(jù)會議評審意見及施工圖設(shè)計評審記錄表編制完成會議紀要。11.4 評審會成果報批項目精裝修管理人員組織與會人員填寫施工圖設(shè)計評審記錄表、整理評審會議紀要，并報參與會議的部門及人員OA流程會簽。11.5 設(shè)計費支付項目精裝修管理人員需進行項目公司內(nèi)部設(shè)計費用審批流程，應(yīng)確認設(shè)計單位已完成該階段的全部任務(wù)，且設(shè)計成果符合要求，達到可付費條件。精裝修設(shè)計實施階段12、燈光施工圖設(shè)計12.1評審

20、會組織設(shè)計方案在項目公司內(nèi)部評審確認后，由項目精裝修管理人員組織集團專家組成員確保3人為有效。12.2評審會提報要求燈光設(shè)計單位須以電子CAD形式由設(shè)計總監(jiān)進行設(shè)計成果匯報。12.3評審會成果項目精裝修管理人員根據(jù)會議評審意見及燈光施工圖設(shè)計評審記錄表編制完成會議紀要。12.4 評審會成果報批項目精裝修管理人員組織與會人員填寫燈光施工圖設(shè)計評審記錄表、整理評審會議紀要，并報參與會議的部門及人員OA流程會簽。項目精裝修管理人員根據(jù)評審意見要求設(shè)計公司對施工圖進行相應(yīng)修改，通過OA流程上報參會人員會簽確定，如有必要可再次組織評審，流程同上。精裝修設(shè)計實施階段13、精裝修批量施工圖設(shè)計13.1評審會

21、組織設(shè)計方案在項目公司內(nèi)部評審確認后，由項目精裝修管理人員組織集團專家組成員確保3人為有效。在項目內(nèi)部評審前，精裝修項目設(shè)計管理人員依據(jù)設(shè)計方案核對現(xiàn)場實際情況（條件具備），在評審會上明確差異，編入會議紀要。13.2評審會提報要求室內(nèi)設(shè)計單位須以電子CAD形式由設(shè)計總監(jiān)進行設(shè)計成果匯報。13.3評審會成果項目精裝修管理人員根據(jù)會議評審意見及批量施工圖設(shè)計評審記錄表編制完成會議紀要。精裝修設(shè)計實施階段13、精裝修批量施工圖設(shè)計13.4 評審會成果報批項目精裝修管理人員組織與會人員填寫批量施工設(shè)計圖評審記錄表、整理評審會議紀要，并報參與會議的部門及人員OA流程會簽，詳見管控流程表2.34。項目精裝

22、修管理人員根據(jù)評審意見要求設(shè)計公司對施工圖進行相應(yīng)修改，通過OA流程上報參會人員會簽確定，如有必要可再次組織評審，流程同上。擴初圖紙依據(jù)地方法規(guī)及要求報消防審批，最終版批量精裝修施工圖依據(jù)地方法規(guī)及要求送審，獲批后方可進行批量精裝修施工，項目精裝修管理人員配合送審工作。精裝修設(shè)計實施階段14、軟裝設(shè)計單位選擇與委托14.1軟裝設(shè)計單位選擇 項目精裝修管理人員從軟裝單位信息庫中選定相應(yīng)的精裝修軟裝設(shè)計單位，通過OA流程上報設(shè)計單位選擇報告，如新的精裝修軟裝設(shè)計單位需與集團材料設(shè)備部共同組織考察并提供設(shè)計單位考察報告。14.2 設(shè)計合同簽訂 軟裝陳設(shè)合同由集團材料設(shè)備部項目負責人通過OA流程上報。

23、精裝修設(shè)計實施階段15、軟裝方案設(shè)計15.1評審會組織設(shè)計方案在項目公司內(nèi)部評審確認后，由項目精裝修管理人員組織集團專家組成員確保3人為有效。15.2評審會提報要求軟裝設(shè)計單位須以電子PPT形式由設(shè)計總監(jiān)進行設(shè)計成果匯報。15.3評審會成果項目精裝修管理人員根據(jù)會議評審意見及軟裝設(shè)計評審記錄表編制完成會議紀要。15.4 評審會成果報批精裝修設(shè)計實施階段16、軟裝實施階段設(shè)計管理項目精裝修管理人員對室內(nèi)軟裝飾定制、采購及現(xiàn)場擺放過程進行監(jiān)控，定期、及時與設(shè)計公司進行溝通，具體工作流程詳見軟裝設(shè)計管理規(guī)定 。精裝修設(shè)計實施階段設(shè)計管理小結(jié)六必審：戶型，方案、深化、擴初、施工圖，材料（集團）。三專審

24、：點位、機電、櫥柜（項目工程部內(nèi)）。一評估：建筑、安裝、鋁合金（項目工程部內(nèi)）。四、 精裝修樣板區(qū)施工階段精裝修樣板區(qū)施工階段裝飾施工單位確定施工準備階段施工過程管理樣板房施工階段流程圖樣板房評審樣板房施工單位考察入圍單位請示入圍單位審批A 裝飾施工單位確定流程圖招標文件編寫招標文件審批決標開標決標審批施工合同審批施工合同編寫精裝修樣板區(qū)施工階段專項方案編制組織施工單位施工合同文件學習五項交底組織B 施工準備階段流程圖協(xié)調(diào)總分包協(xié)議簽訂現(xiàn)場交接驗收專項方案編制評審計劃、方案評審精裝修樣板區(qū)施工階段C 施工過程管理流程圖進度管理材料檢查勞動力檢查設(shè)備檢查品質(zhì)管理隱蔽工程驗收重要節(jié)點驗收成品保護一

25、戶一驗精裝修樣板區(qū)施工階段成本管理變更簽復工程款支付結(jié)算管理其它樣板先行工序管理現(xiàn)場安全文明管理會議、資料、設(shè)計管理樣板房評審申請樣板房現(xiàn)場評審樣板房評審意見D 樣板房評審流程圖批量精裝修施工圖精裝修樣板區(qū)施工階段1、精裝修樣板房施工單位確定1.1施工單位考察按集團要求每標段施工單位參加投標不少于3家，項目公司精裝修管理人員根據(jù)集團合格供方名錄，選擇樣板房（會所、銷售中心）的施工投標入圍單位；對尚不在合格供方名錄的單位，按集團規(guī)定精裝修施工單位合格供方管理規(guī)定組織考察，考察施工單位1個在建，1個已完成項目?？疾焱戤吘帉懯┕挝豢疾旖ㄗh表、入圍單位請示、項目經(jīng)理背景調(diào)查表。1.2精裝修施工入圍單

26、位請示審批 項目公司精裝修管理人員按照管控流程表3.1通過OA流程報批。精裝修樣板區(qū)施工階段1、精裝修樣板房施工單位確定1.3精裝修招標文件編寫及審批a) 項目公司精裝修管理人員在施工圖紙確認后，配合成本部門編寫招標工程量清單；參照裝飾招標文件標準模板編寫樣板房（會所、銷售中心）精裝修招標文件；并按照管控流程表3.2通過OA流程報批。b) 項目公司精裝修管理人員依據(jù)項目工期、現(xiàn)狀、施工資源、建筑布局、管理力量，有針對地進行本項目的標段劃分工作，并與公司領(lǐng)導溝通，獲得支持。c) 項目公司精裝修管理人員根據(jù)施工圖紙、材料樣板與項目材料設(shè)備部人員協(xié)商甲供、甲定乙供材料的劃分（甲供：潔具、地熱、衛(wèi)生間

27、五金等；專業(yè)分包：廚具、空調(diào)、可視對講等）；按甲供、甲定乙供材料表填寫材料品牌、規(guī)格、型號（集團集采品牌材料須編入）。d) 項目公司精裝修管理人員編寫針對本項目裝飾施工界面劃分、技術(shù)澄清、成品保護條例、xx項目安全文明施工。e) 項目公司精裝修管理人員按照管控流程表通過OA流程報批精裝修招標文件，工程量清單、裝飾施工界面劃分、技術(shù)澄清、成品保護條例、xx項目安全文明施工作為附件（裝飾總額低于100萬元以下項目無需報集團，僅項目公司內(nèi)部流程完成）。f) 因招標相關(guān)文件不清，投標單位提出異議，項目公司精裝修人員與招標工作小組成員共同編制招標答疑，統(tǒng)一發(fā)放并獲投標方確認反饋。g) 精裝修招標文件須紙

28、質(zhì)文件蓋章發(fā)放投標單位。精裝修樣板區(qū)施工階段1、精裝修樣板房施工單位確定1.4 精裝修開標及決標請示a) 項目公司精裝修人員與招標工作小組按照精裝修施工單位合格供方管理規(guī)定的規(guī)定進行開標、唱標。b) 項目公司精裝修人員與招標工作小組成員，共同組織對投標文件進行分析，編制詢標文件，組織詢標；通過詢標調(diào)整標書的響應(yīng)度和評標錯誤性差異。c) 決標會議 招標工作小組成員向項目決標領(lǐng)導小組匯報招投標情況及擬定的中標意向單位，通過會議討論，領(lǐng)導批示中標單位。d) 項目公司精裝修人員編制精裝修施工單位決標請示，并按照管控流程表3.3通過OA流程報批。1.5 樣板區(qū)施工單位合同編寫及審批項目公司精裝修人員編制

29、樣板區(qū)施工單位合同，并按照管控流程表3.4要求通過OA流程報批。報批獲準的合同文件打印成冊，發(fā)中標通知書、先交中標單位蓋章簽署，回簽后生效。精裝修樣板區(qū)施工階段2、精裝修樣板房施工準備2.1 編制專項施工方案a) 半地下室、地下室、架空層等部位精裝修工程，室內(nèi)墻面裝飾工程（石材）等涉及到安全隱患的專項工程應(yīng)編制專項施工方案。b) 衛(wèi)生間、陽臺、露臺部位裝飾面層施工應(yīng)確保各道工序防水功能的可靠性，對于有防水要求的部位應(yīng)編制專項施工方案。c) 重量大于150kg的燈具安裝或者是其他集中荷載大于150kg的裝飾物安裝，須編制專項施工方案。d) 專項施工方案須報相關(guān)職能部門（關(guān)于明確室內(nèi)裝飾重要節(jié)點審

30、批制度的通知通【2011】81號）會簽評審后方可實施。2.2 施工單位合同文件學習項目公司精裝修管理人員組織施工單位、項目部管理成員學習本工程的施工合同、招標文件、招標答疑、詢標紀要；向施工單位提供施工聯(lián)系單的格式要求、會議要求、匯報進度資料要求。精裝修樣板區(qū)施工階段2、精裝修樣板房施工準備2.3 五項交底a) 項目公司精裝修管理人員在精裝修工程的施工前、重要分部分項工程中應(yīng)邀請綠城裝飾公司相關(guān)人員、設(shè)計師、監(jiān)理工程師、施工單位技術(shù)負責人進行圖紙、材料、技術(shù)交底。b) 項目公司精裝修管理人員應(yīng)對施工單位進行重點部位施工（技術(shù)）交底，并做好書面（影像）記錄報集團相關(guān)職能部門和專業(yè)公司留檔。c)

31、項目公司精裝修管理人員應(yīng)組織施工單位、監(jiān)理單位相關(guān)人員學習針對本項目的精裝修工程（住宅類）施工工藝工法標準、精裝修細部節(jié)點構(gòu)造標準、精裝修工程成品保護實施細則等技術(shù)文件。精裝修樣板區(qū)施工階段設(shè)計、材料、技術(shù)、現(xiàn)場、管理2、精裝修樣板房施工準備2.4 協(xié)調(diào)總分包協(xié)議簽訂 項目公司精裝修人員、區(qū)域負責人在項目土建總包合同評審時，對分包配合條款加以關(guān)注（總分包管理費、水電費、垃圾清運費），為分包單位創(chuàng)造施工條件；項目精裝修合同簽署后，項目公司精裝修人員邀請總包、裝飾施工單位、項目土建標段負責人洽談，促成總分包達成一致意見，完成總分包協(xié)議簽訂。2.5 現(xiàn)場交接驗收a) 項目公司精裝修人員在室內(nèi)裝修施工

32、單位進場前負責協(xié)調(diào)精裝修施工單位與土建總承包單位的相關(guān)事宜（諸如住宿、食堂、垃圾清運、垂直運輸、成品保護、精裝修單位與總包單位的交接驗收等），并要求雙方簽訂相關(guān)協(xié)議。b) 項目公司精裝修人員負責協(xié)調(diào)室內(nèi)裝修施工單位及其他室內(nèi)裝修工程相關(guān)甲方指定分包單位之間的配合事宜（諸如與櫥柜、進戶門、空調(diào)、弱電等），并要求雙方簽訂相關(guān)協(xié)議。精裝修樣板區(qū)施工階段2、精裝修樣板房施工準備2.6 計劃評審進度計劃材料計劃勞動力計劃場布計劃（批量施工要求）批量精裝修工程因施工場地、材料堆放、材料加工、交通組織等原因，在施工前需對場地布置進行規(guī)劃；項目精裝修管理人員結(jié)合現(xiàn)場實際情況、標段劃分、交通流線把地下室、架空層

33、閑置空間、商鋪劃分為各標段施工材料庫房、加工場地、現(xiàn)場辦公、垃圾堆場地；對不同場地規(guī)劃要綜合考慮材料保存、安全，運輸方便，成品保護及相關(guān)位置的施工順序影響。精裝修樣板區(qū)施工階段3、精裝修樣板房施工過程管理3.1 進度管理A、勞動力檢查;B、材料檢查;C、設(shè)備檢查3.2 品質(zhì)管理A、重要節(jié)點檢查精裝修項目石材干掛安全，陽臺、衛(wèi)生間防水列入精裝修精細化管理工作重點，該項管理工作編入項目精裝修管理人員、精裝修區(qū)域負責人、項目年度績效考核重要得分項；項目精裝修管理人員參照綠城精裝修重要節(jié)點管理規(guī)定執(zhí)行，通過2012年版OA申報檢查。B、隱蔽工程檢查項目精裝修管理人員參照精裝修隱蔽工程管理規(guī)定執(zhí)行，該項

34、管理工作編入項目精裝修管理人員、精裝修區(qū)域負責人年度績效考核項。精裝修樣板區(qū)施工階段3、精裝修樣板房施工過程管理3.2 品質(zhì)管理C、成品保護項目精裝修管理人員按照精裝修工程成品保護實施細則要求精裝修施工單位執(zhí)行，該項管理工作編入項目精裝修管理人員、精裝修區(qū)域負責人年度績效考核項。B、一戶一驗項目精裝修管理人員參照精裝修項目一戶一驗管理標準執(zhí)行，該項管理工作編入項目精裝修管理人員、精裝修區(qū)域負責人年度績效考核項。精裝修樣板區(qū)施工階段3、精裝修樣板房施工過程管理3.3 成本管理A、工程款支付項目精裝修管理人員參裝飾合同條款執(zhí)行，審核施工單位月進度工程量，報項目造價咨詢核價，項目領(lǐng)導審批。B、變更簽

35、復C、結(jié)算管理項目精裝修管理人員在結(jié)算階段的工作主要是工程量、竣工資料的審核，按合同要求和資料管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。精裝修樣板區(qū)施工階段3、精裝修樣板房施工過程管理3.4 其它A、工序管理B、樣板先行C、現(xiàn)場安全文明管理D、會議a) 監(jiān)理周例會 項目精裝修管理人員要求精裝修施工項目經(jīng)理須參加項目監(jiān)理周例會；對上報資料給予驗證或提出要求，所提出的協(xié)助要求給予回復、支持；協(xié)調(diào)與其它單位的界面事項。b) 工程部周例會 項目精裝修管理人員參標準工程部要求執(zhí)行。精裝修區(qū)域負責人在項目后期一戶一驗表觀驗收階段組織區(qū)域人員作精裝修人員臨時調(diào)動支援計劃，經(jīng)與支援人員溝通后，報專業(yè)公司綜管部發(fā)文與項目綜管部對接，

36、批準后實施。c)交付例會、協(xié)調(diào)會E、樣板房資料管理精裝修樣板區(qū)施工階段4、項目實施階段的設(shè)計管理4.1施工監(jiān)控及成果檢驗a) 規(guī)劃設(shè)計公司、集團公司總師辦、綠城裝飾公司品質(zhì)部須對施工過程進行檢查、督導，設(shè)計單位依條件參與各階段驗收，確保設(shè)計意圖的貫徹與實施。b) 涉及石材、木飾面、玻璃鏡面等材質(zhì)的排版須在項目精裝修管理人員根據(jù)設(shè)計意圖審定后方可下單生產(chǎn)。c) 綠城裝飾公司區(qū)域負責人、綠城裝飾公司品質(zhì)督導部每月須進行一次重點項目或重要節(jié)點巡查，毛坯項目綠城精裝修公司區(qū)域負責人每2月須巡查一次；巡查形成的現(xiàn)場修改、調(diào)整意見，以PPT形式通過OA流程下發(fā)，項目公司根據(jù)審核成果對施工現(xiàn)場進行整改。d)

37、 最終成果報批：項目巡查PPT主送片區(qū)運營管理部、項目精裝修管理人員、項目公司工程管理部負責人查閱，抄送綠城裝飾公司品質(zhì)部負責人、綠城裝飾公司區(qū)域負責人、綠城裝飾公司總師辦、綠城裝飾公司品質(zhì)督導部審核。精裝修樣板區(qū)施工階段4、項目實施階段的設(shè)計管理4.2 變更管理a) 項目公司是精裝修施工過程中變更管理的責任主體。b) 對于不涉及造價、效果和功能改變的設(shè)計變更，經(jīng)設(shè)計單位和項目公司確認后既可實施。c) 對于涉及到外立面、房屋形態(tài)、重要功能改變的重大設(shè)計變更，項目公司須將變更理由及變更前后的方案設(shè)計圖紙報規(guī)劃設(shè)計公司、綠城裝飾公司區(qū)域設(shè)計負責人、規(guī)劃設(shè)計公司區(qū)域負責人、集團設(shè)計分管領(lǐng)導、集團工程

38、分管領(lǐng)導審定后方可實施，特別重大的設(shè)計變更須報集團公司董事長或授權(quán)人審批。d) 僅涉及結(jié)構(gòu)和水電暖通的變更，按工程變更控制規(guī)程操作。精裝修樣板區(qū)施工階段5、住宅類樣板房現(xiàn)場評審項目精裝修管理人員參照精裝修樣板房評審細則執(zhí)行，申請樣板房評審；組織集團樣板房評審小組現(xiàn)場評審，評審完畢形成會議紀要；交付標準精裝修樣板房評審會議紀要內(nèi)容，作為精裝修批量施工圖調(diào)整依據(jù)。精裝修樣板區(qū)施工階段五、 精裝修批量施工階段精裝修批量施工階段本階段施工管理流程圖與樣板房施工管理流程圖相同，項目、綠城裝飾公司精裝修管理人員參照執(zhí)行。施工階段小結(jié)找好施工單位；完善游戲規(guī)則；節(jié)點落實；協(xié)調(diào)控制。精裝修批量施工階段六、 精

39、裝修交付階段精裝修交付階段驗收完好的住宅移交、關(guān)閉住宅保潔、檢查、物品擺放精裝修交付階段流程圖交付業(yè)主、驗房組織人員支援交付精裝修交付階段項目公司參照房產(chǎn)品交付工作標準組織執(zhí)行。精裝修區(qū)域負責人在交付前1個月，組織區(qū)域人員作精裝修人員臨時調(diào)動支援交付計劃，經(jīng)與支援人員溝通后，報專業(yè)公司綜管部發(fā)工作聯(lián)系單與項目綜管部對接，批準后實施。綠城集團項目交付活動是由精裝修、物業(yè)、銷售人員共同組成，由三人小組負責對業(yè)主提供服務(wù)。八、 精裝修工程評價階段精裝修工程評價階段精裝修綜合品質(zhì)評價評價報告人員考核成績A 精裝修工程評價管理流程圖績效隱蔽工程品質(zhì)評價精裝修工程評價階段供方評價文件區(qū)域負責人審核B 精裝

40、修供方評價管理流程圖項目公司負責人審核綠城裝飾公司品管部審批備案1、項目精裝修綜合、隱蔽工程品質(zhì)評價a) 項目精裝修綜合品質(zhì)評價：綠城裝飾公司品質(zhì)部參與集團對項目公司的精裝修進行綜合評價包括以下四個方面：項目精裝修管理人員本體建設(shè)；項目精裝修組織計劃合理性；項目精裝修集團制度執(zhí)行落實性；項目精裝修工程品質(zhì)。b) 隱蔽工程評價：綠城裝飾公司品質(zhì)督導部依據(jù)精裝修隱蔽工程管理規(guī)定，負責對項目精裝修過程管理的隱蔽工程進行品質(zhì)評價。c) 項目品質(zhì)評價報告：綠城裝飾公司品質(zhì)部、品質(zhì)督導部參與項目品質(zhì)評價報告的編寫、上報，經(jīng)專業(yè)公司領(lǐng)導、集團產(chǎn)品中心領(lǐng)導審核、片區(qū)執(zhí)總審批，納入對項目年度考核內(nèi)容。精裝修樣板區(qū)施工階段2、精裝修人員考核項目公司、專業(yè)公司、片區(qū)詳見精裝修人員管理標準考核章節(jié)對精裝修項目人員、精裝修區(qū)域負責人進行考核，考核結(jié)果納入員工年度考核成績。精裝修樣板區(qū)施工階段3、績效管理綠城裝飾公司品質(zhì)部專人根據(jù)項目公司、片區(qū)、造價咨詢公司（按造價咨詢規(guī)定辦法）對項目公司精裝修人員、裝飾區(qū)域負責人、區(qū)域設(shè)計負責人考評得分