2021年4月廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)

1、供應(yīng)成交宗數(shù)16025宗建面 151萬(wàn)環(huán)比+8%同比+82%熱度維持多輪調(diào)控背景下，“銀四”成交量小幅回落：房企積極備貨沖刺5.1節(jié)點(diǎn)，供應(yīng)環(huán)比翻 倍，調(diào)控政策密集出臺(tái)，市場(chǎng)觀望情緒開始顯現(xiàn)；五一熱度較高，但后市或有所降溫 中心供應(yīng)有所恢復(fù)，南沙調(diào)控后外地客減少：中心五區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)小幅增加，黃埔延續(xù) 供不應(yīng)求；南沙受調(diào)控影響外地客明顯減少，增城積極搶收外溢客戶153.6萬(wàn)環(huán)比+111%同比+44%113.7萬(wàn)環(huán)比-9%同比+ 71%投資策略研究城市群/都市圈投資 價(jià)值及進(jìn)駐策略研判城市進(jìn)入研究城市/區(qū)域/板塊深耕投資策略研究地塊投資可研市場(chǎng)監(jiān)測(cè)研究宏觀及行業(yè)政策及影 響分析土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)新房及二手

2、房監(jiān)測(cè)典型項(xiàng)目剖析房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研判項(xiàng)目前期研究項(xiàng)目前策定位商業(yè)定位及運(yùn)營(yíng)研究產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)研究TOD/文旅/產(chǎn)業(yè)等 特色項(xiàng)目前期研究目錄Contents01土地市場(chǎng)特征及趨勢(shì)研判020304宏觀和政策環(huán)境政府工作報(bào)告、基建、產(chǎn)業(yè)、房貸政策商品房市場(chǎng)特征及趨勢(shì)研判全市、分區(qū)新房/二手市場(chǎng)表現(xiàn)客戶地圖成交熱度地圖、購(gòu)房成本指南、房企投資熱度地圖、典型項(xiàng)目客戶地圖PART ONE客戶地圖客戶成交熱力圖4月成交量受調(diào)控影響小幅回落，中心供應(yīng)有所恢復(fù)，成交回升，黃埔持續(xù)供不應(yīng)求，熱度較高；南沙外地 客減少，成交較為平穩(wěn)；增城積極搶收外溢客戶成交增長(zhǎng)表現(xiàn)突出二手客戶在增值稅新政升級(jí)下加快入市，成交達(dá)近三

3、年次高，但花都、從化等外圍區(qū)域表現(xiàn)不佳圖：分區(qū)二手房同比圖：分區(qū)新建商品住宅成交同比資料來源：保利投顧研究院整理；備注：同比數(shù)據(jù)為對(duì)比2019年4月荔 灣黃埔從化增城花 都白云天河 海珠番 禺南 沙天河2.6萬(wàn)9%供應(yīng)量少，成交量不 足花都12.5萬(wàn) 126%供應(yīng)充足，成交有保證白云8.3萬(wàn)165%受到中心四區(qū)帶動(dòng)， 去化有加快番禺20.5萬(wàn) 156%性價(jià)比優(yōu)勢(shì)凸顯，吸引 市區(qū)改善外溢南沙22.9萬(wàn) 31%熱度延續(xù)，但信貸、人才 購(gòu)房政策有收緊，目前市 場(chǎng)平穩(wěn)荔灣 8.4萬(wàn)24%廣鋼、芳村板塊活躍度高海珠3.3萬(wàn)115%市場(chǎng)平穩(wěn)，開盤項(xiàng)目表現(xiàn)好增城29.1萬(wàn) 62%供應(yīng)量足，天河、黃埔客 戶外

4、溢帶動(dòng)，部分項(xiàng)目小 幅漲價(jià)，地鐵沿線樓盤為 主力成交黃埔20.7萬(wàn) 87%供應(yīng)量較少，成交受一定 約束從化4.8萬(wàn) 43%市場(chǎng)平穩(wěn)，持續(xù)續(xù)銷越秀 天 河 海珠荔 灣黃埔從化花 都白 云增 城番禺南沙天河17萬(wàn) 65%54681元/花都14萬(wàn) 18%15373元/白云12.9萬(wàn) 69%30278元/從化5萬(wàn)52%9454元/增城23萬(wàn) 18%16419元/黃埔6.9萬(wàn)84%33118元/番禺25萬(wàn) 32%26829元/南沙11萬(wàn) 177%21140元/荔灣8.6萬(wàn)164%37347元/越秀10.7萬(wàn) 143%48797元/海珠16.8萬(wàn) 116%41285元/0% 150%100%-150%50

5、%-100%0%-50% 150%100%-150%50%-100%0%-50%0%荔從化增 城花 都白 云黃埔天河灣 海 珠番 禺南 沙天河2.6萬(wàn)63%供應(yīng)量少，成交量不 足客戶成交熱力圖秀海珠越 天 河荔 灣黃埔從化花 都白 云增 城番禺南沙天河17萬(wàn) 持平54681元/花都14萬(wàn) 5%15373元/白云12.9萬(wàn) 9%30278元/從化5萬(wàn)21%9454元/增城23萬(wàn) 14%16419元/黃埔6.9萬(wàn)6%33118元/番禺25萬(wàn) 18%26829元/南沙11萬(wàn) 35%21140元/荔灣8.6萬(wàn)24%37347元/越秀10.7萬(wàn) 11%48797元/海珠16.8萬(wàn) 2%41285元/0%

6、圖：分區(qū)新建商品住宅成交環(huán)比花都12.5萬(wàn) 16%供應(yīng)充足，成交有保證白云8.3萬(wàn)17%受到中心四區(qū)帶動(dòng)，去化有加快番禺20.5萬(wàn) 36%性價(jià)比優(yōu)勢(shì)凸顯，吸引 市區(qū)改善外溢南沙22.9萬(wàn) 8%熱度延續(xù)，但信貸、人才 購(gòu)房政策有收緊，目前市 場(chǎng)平穩(wěn)荔灣 8.4萬(wàn)22%廣鋼、芳村板塊活躍度高海珠5.1萬(wàn)21%市場(chǎng)平穩(wěn)，開盤項(xiàng)目表 現(xiàn)好資料來源：保利投顧研究院整理；備注：環(huán)比數(shù)據(jù)為對(duì)比2021年3月從化4.8萬(wàn) 8%市場(chǎng)平穩(wěn)，持續(xù)續(xù)銷增城29.1萬(wàn) 103%供應(yīng)量足，天河、黃埔客 戶外溢帶動(dòng)，部分項(xiàng)目小 幅漲價(jià)，地鐵沿線樓盤為 主力成交黃埔20.7萬(wàn) 21%供應(yīng)量較少，成交受一定 約束 150%10

7、0%-150%50%-100%0%-50% 150%100%-150%50%-100%0%-50%圖：分區(qū)二手房成交環(huán)比0%4月成交量受調(diào)控影響小幅回落，中心供應(yīng)有所恢復(fù)，成交回升，黃埔持續(xù)供不應(yīng)求，熱度較高；南沙外地 客減少，成交較為平穩(wěn)；增城積極搶收外溢客戶成交增長(zhǎng)表現(xiàn)突出二手客戶在增值稅新政升級(jí)下加快入市，成交達(dá)近三年次高，但花都、從化等外圍區(qū)域表現(xiàn)不佳持續(xù)上調(diào)，房貸不斷收緊，預(yù)計(jì)整體偏緊態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)。6.005.805.605.405.205.004.804.604.404.204.002018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022

8、019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-045年期LPR圖：廣州首套房房貸利率走勢(shì)（%）LPR利率：連續(xù)12個(gè)月持平表：各銀行房貸利率加點(diǎn)情況購(gòu)房成本指南房貸利率再度上調(diào)，貸款額度持續(xù)偏緊，預(yù)計(jì)整體偏緊態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)4月底廣州房貸利率啟動(dòng)年內(nèi)第三次上調(diào)潮，相比月初各上調(diào)10個(gè)BP，此前于1月下旬、4月初已上調(diào)兩輪，較年初漲約35-45bp，漲幅遠(yuǎn)超大中城市平均水平，至此整體首套房貸利率水平居一線城市之首，且額度持續(xù)緊張，放款時(shí)間較年初延長(zhǎng)1個(gè)月以上，農(nóng)行收緊樓齡

9、30年以上步梯樓貸款和跨區(qū)二手貸業(yè)務(wù)。今年來廣州嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市、首付款來源，利率首套房房貸利率（%）資料來源：保利投顧研究院整理銀行2020年12月底2021年1月底2021年2月底-3月底2021年4月底放款時(shí) 間首套二套首套二套首套二套首套二套工商銀行+0.35+0.6+0.55+0.7+0.55+0.75+0.65+0.85至少3 個(gè)月建設(shè)銀行+0.3+0.6+0.55+0.67+0.55+0.75+0.75+0.85至少4 個(gè)月中國(guó)銀行+0.4+0.55+0.55+0.75+0.55+0.75+0.65+0.753-6個(gè)月農(nóng)業(yè)銀行+0.4+0.6+0.55+0.75+0.55+

10、0.75+0.75+0.95至少3 個(gè)月招商銀行+0.4+0.6+0.55+0.75+0.60+0.8+0.60+0.8至少2個(gè)月農(nóng)業(yè)銀行廣州分行下發(fā)個(gè)人住房貸款新政通知：對(duì)樓齡30年及以上的步梯房，最高按 揭成數(shù)不超過5成；樓齡30年以下的步梯房或者樓齡30年及以上的電梯房，最高按揭成 數(shù)不超過6成，優(yōu)質(zhì)客戶除外。收窄跨區(qū)辦理二手房貸款業(yè)務(wù)范圍，城區(qū)行不得跨區(qū) 辦理部分近遠(yuǎn)郊二手房貸款業(yè)務(wù)。越秀海珠天河荔灣（1宗）黃埔（3宗）白云（7宗）（4宗）花都（4宗）增城（18宗）南沙（5宗）番禺（5宗）45%以上和搖號(hào)地塊20-45%0-20%0%流拍房企投資熱力圖資料來源：保利投顧研究院整理首批集

11、中掛牌48宗涉宅地，共出讓42宗地出讓，建面799萬(wàn)，攬金906億元圖：房企投資熱度地圖42宗地塊成交，收金906億元：增城14宗，白云7宗，番禺、南沙各5宗，花都4宗，黃埔、從化各3宗，荔灣1宗；共流拍6宗：增城4宗（正果、石灘、朱村、增江），從化從化江浦1宗，白云鐘落潭1宗。各區(qū)分區(qū)分化：(1)中心城區(qū)和近郊熱度高，黃埔3宗地觸頂搖號(hào)，白云區(qū)金沙洲地塊、番禺橋南地塊觸頂成交；(2)外圍區(qū)域南沙熱度相對(duì)較高，橫瀝島地塊，觸頂成交， 樓面價(jià)23604元/，刷新南沙地價(jià)紀(jì)錄；增城除科教城板 塊朱村地鐵上蓋地塊、新塘地塊高溢價(jià)成交，其他基本底 價(jià)成交；從化地塊均底價(jià)成交?？蛻籼卣鞯貓D數(shù)據(jù)來源：保利

12、投顧研究院整理來訪成交圖：全市監(jiān)控項(xiàng)目來訪成交情況表：廣州典型開盤項(xiàng)目信息區(qū)域項(xiàng)目時(shí)間推貨套數(shù)成交套數(shù)價(jià)格及變化（萬(wàn)元/）當(dāng)天去化率黃埔大壯名城5.51871875.5100%天河城投珠江天河壹 品5.83063066.5-8.5萬(wàn)100%番禺亞運(yùn)城5.1100932.85-393%番禺山海連城5.566182.8較前期漲1000元/27%南沙中建弘陽(yáng)灣璟壹 號(hào)4.293682252.3-2.761%增城華潤(rùn)公園上城4.30192702.8-336%增城佳兆業(yè)悅峰4.302041091.7-1.953%客戶看房熱度維持較高水平，熱點(diǎn)區(qū)域備受追捧四月期間客戶看房熱度處相對(duì)較高水平，四月底首批“兩

13、集中”土地開拍熱點(diǎn)區(qū)域的熱度較高，五一期間全市客戶整體來訪成交熱度接近去年 國(guó)慶水平，五一前后熱點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目備受追捧，多盤開盤即磬。PARTTWO宏觀和政策環(huán)境宏觀政策12廣州發(fā)布新一輪調(diào)控政策，涵蓋土地、金融、價(jià)格、市場(chǎng)監(jiān)管等多個(gè)維度廣州市場(chǎng)熱度高，70大中城市價(jià)格指數(shù)有多個(gè)月位居榜首，4月2日，發(fā)布新一輪調(diào)控，政策涵蓋土地、金融、價(jià)格、市場(chǎng)監(jiān)管等多維度，內(nèi)容較體系，目的主要是引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期趨于理性：加大土地端供應(yīng)，部分區(qū)域限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)；將出臺(tái)一手房指導(dǎo)價(jià)；享受人才政策的購(gòu)房者限售由2年延長(zhǎng)至3年；嚴(yán)審經(jīng)營(yíng)貸。4月8日，住建部約談廣州等5市政府負(fù)責(zé)人，要求切實(shí)提高政治站位，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。圖

14、：廣州調(diào)控政策及影響背 景近期中心城區(qū)及黃埔、南沙等地樓市熱度高，價(jià)格上漲。3月來廣州調(diào)控趨緊、預(yù)售趨 嚴(yán)，部分熱點(diǎn)區(qū)域取證少，供應(yīng)放緩、貸款收緊影響下，新房成交對(duì)比今年1月和去年 12月有明顯下跌，黃埔科學(xué)城板塊有項(xiàng)目出現(xiàn)投資客退房。措施具體內(nèi)容加大土地供應(yīng)，部分區(qū)域限房?jī)r(jià)、 競(jìng)地價(jià)完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，在部分區(qū)域采用 “限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”出讓，同時(shí)，通過統(tǒng)籌 增加地塊內(nèi)配建的租賃住房面積，加大租賃 住房的供應(yīng)力度一手房指導(dǎo)價(jià)全市范圍加強(qiáng)對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)限售調(diào)整通過享受人才政策購(gòu)買的住房（含新建商品 住房和二手住房），限售年限從取得不動(dòng)產(chǎn) 證之日起滿2年延長(zhǎng)到滿3年加強(qiáng)金融監(jiān)管等嚴(yán)格審查

15、經(jīng)營(yíng)貸款；禁止中介炒房；禁止網(wǎng) 絡(luò)平臺(tái)散布上漲言論影 響政策涵蓋土地、金融、價(jià)格、市場(chǎng)監(jiān)管等多個(gè)維度，內(nèi)容較為體系，目的主要是引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期趨于理性：廣州人才新政購(gòu)房限售3年（以取證為時(shí)點(diǎn)，一般網(wǎng)簽后約需2年才取證），上海限售5 年以網(wǎng)簽備案作為時(shí)點(diǎn)，因此廣州人才新政限售要求類同上海，結(jié)合信貸收緊，有望進(jìn)一 步抑制鉆人才新政空子投資投機(jī)空間，保障剛需購(gòu)房需求。在大規(guī)模土拍前再提部分區(qū)域“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，將完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)的出讓模式， 并提出對(duì)一手房實(shí)行指導(dǎo)價(jià)（3月初已窗口指導(dǎo)天河、黃埔銷售價(jià)格，珠江花城雙合同被 爆料后封盤，目前兩區(qū)項(xiàng)目取證放緩，熱盤多缺貨），利于控制即將到來的土拍熱度。 3.

16、進(jìn)一步精準(zhǔn)監(jiān)管經(jīng)營(yíng)貸，對(duì)抵押人持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間低于1年的，審慎確定貸款抵押 成數(shù)，將進(jìn)一步震懾資金違規(guī)流入樓市，引導(dǎo)預(yù)期回歸理性?？蛻粲^望情緒有加重。資料來源：保利投顧研究院整理宏觀政策421新政收緊人才購(gòu)房政策社保要求，二手房增值稅征免年限由2年提高至5年4月8日被住建部約談后，廣州發(fā)布421新政，繼續(xù)收緊人才購(gòu)房政策：繼4月2日人才購(gòu)房限售升級(jí)后，此次要求須提供一年人才認(rèn)定所在區(qū)連續(xù)1年的個(gè)稅或社保證明，并不得補(bǔ)繳，預(yù)計(jì)對(duì)南沙、黃埔等區(qū)影響較大；二手房增值稅征免年限提高：除花都、從化外，增值稅 征免年限從2年提高至5年，增加的稅負(fù)較為明顯；強(qiáng)化保障性住房及租賃住房建設(shè)，通過新建、配建、改

17、建等方式，增加租賃住房供給。區(qū)域新政前政策人才購(gòu)房政策新政后 政策人 才購(gòu)房 政策南沙本科或中級(jí)證+勞動(dòng)合同+半年南沙流水（無社保要求）社?；?個(gè)稅要 求提高 至區(qū)內(nèi) 12個(gè)月、 不能補(bǔ)繳黃埔本科或中級(jí)證+勞動(dòng)合同+半年本地流水+半年社?；騻€(gè)稅黃埔區(qū)工作+廣州人才綠卡=配偶、父母、子女均一套白云四鎮(zhèn)全國(guó)一年社保+白云區(qū)勞動(dòng)合同花都花都區(qū)/空港經(jīng)濟(jì)區(qū)工作=無房可購(gòu)一套，限售3年花都人才綠卡持有者配偶、父母、子女無房均可購(gòu)一套花都人才綠卡，需區(qū)內(nèi)社保6個(gè)月。番禺番禺大學(xué)城本科在讀/應(yīng)屆畢業(yè)生番禺區(qū)工作+雙一流本科及以上番禺社保一年+中高管+大專中心五區(qū)雙一流本科及以上或全球前500名境外一流大學(xué)本

18、科及以上+半年 社?；騻€(gè)稅2年以下2-5年5年以上調(diào)控9區(qū)（新政）普通住宅全額*5%全額*5%免征非普通住宅全額*5%全額*5%差價(jià)*5%舊政普通住宅全額*5%免征免征非普通住宅全額*5%差價(jià)*5%差價(jià)*5%2年以下2-5年5年以上調(diào)控9區(qū)（新政）普通住宅2525（增加25萬(wàn)）0非普通住宅5050（增加37.5萬(wàn)）12.5舊政普通住宅2500非普通住宅5012.512.5新政前后增值 稅對(duì)比購(gòu)買2-5年，總價(jià)1000萬(wàn)住房（非普通住宅），差37.5萬(wàn)，總價(jià)500萬(wàn)（非普通住宅）住房，差25萬(wàn)。備注：非普通住宅以1000萬(wàn)、150為例，之前購(gòu)房發(fā)票價(jià)750萬(wàn)；普通住宅以500萬(wàn)、100為例。點(diǎn)評(píng)

19、：提升人才購(gòu)房限制，進(jìn)一步抑制鉆人才新政空子投資投機(jī)空間，南沙、黃埔等人才客戶比較較高區(qū)域受影響大。應(yīng)對(duì)：南沙部分項(xiàng)目接受延期網(wǎng)簽，但多 要求一次性付款，對(duì)需求釋放有較明顯壓制效果。圖：421廣州新政增值稅征免年限主要內(nèi)容圖：421廣州新政人才購(gòu)房政策變化主要內(nèi)容圖：421廣州新政增值稅征免年限變化影響實(shí)例點(diǎn)評(píng)： “賣一買一”換房需求受到抑制，二手房流動(dòng)性受到一定壓制。資料來源：保利投顧研究院整理宏觀政策指導(dǎo)備案價(jià)合理新房的備案價(jià)格，對(duì)不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的，將暫不核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案；“一房一價(jià)”，禁雙合同經(jīng)過政府備案價(jià)的新房，要執(zhí)行“一房一價(jià)”標(biāo)價(jià)，不得以捆綁搭售或“雙 合同

20、”等限定方式，變相實(shí)行價(jià)外加價(jià)；不得向無購(gòu)房資格的人出售商品房，不得投機(jī)炒作未交付商品房；打擊投機(jī)中介機(jī)構(gòu)不得配合業(yè)主以明顯高于市場(chǎng)價(jià)方式掛牌，和以非正常方式頻繁調(diào) 整已掛牌的房產(chǎn)出售價(jià)格。存量房整治無證銷售、捂盤惜售，廣告中出現(xiàn)升值或投資回報(bào)承諾、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為。整治宣傳與銷售行為海珠區(qū)、番禺區(qū)跟進(jìn)調(diào)控，提出禁止捆綁搭售和雙合同、加強(qiáng)價(jià)格指導(dǎo)與調(diào)控等4月23日，海珠區(qū)跟進(jìn)調(diào)控，主要提出合理指導(dǎo)新房備案價(jià)格，以及“一房一價(jià)”，禁捆綁搭售和雙合同；4月25日，番禺區(qū)跟進(jìn)調(diào)控，主 要提出加強(qiáng)價(jià)格指導(dǎo)與調(diào)控，嚴(yán)把人才購(gòu)房審核關(guān)，深層次推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作。各區(qū)政策跟進(jìn)調(diào)控，加強(qiáng)房?jī)r(jià)指導(dǎo)，

21、加強(qiáng)購(gòu)房資 格審查，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，引導(dǎo)預(yù)期回歸理性。圖：423海珠跟進(jìn)調(diào)控政策主要內(nèi)容圖：425番禺跟進(jìn)調(diào)控政策主要內(nèi)容一手限價(jià)進(jìn)一步強(qiáng)化新建商品住房項(xiàng)目?jī)r(jià)格管理，對(duì)不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的，將暫不 核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案。人才嚴(yán)格審核嚴(yán)把人才購(gòu)房審核關(guān)，在保障高層次人才購(gòu)房剛需的基礎(chǔ)上，嚴(yán)防假借人才資格炒房行為。嚴(yán)格實(shí)行新建商品住房預(yù)售價(jià)格和現(xiàn)房銷售價(jià)格的價(jià)格備案指導(dǎo)。全區(qū)備案深層次推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作，共籌集公租房4197套，配租約2500套。完善住房體系持續(xù)整頓規(guī)范番禺區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為。強(qiáng)化執(zhí)法監(jiān)督資料來源：保利投顧研究院整理類型資訊內(nèi)容點(diǎn)評(píng)行

22、業(yè) 政策4月2日，廣州發(fā)布新一輪調(diào)控政策，涵蓋土地、金融、價(jià)格、市場(chǎng)監(jiān)管等多個(gè)維度（見前面具體內(nèi)容）4月3日，南沙率先跟進(jìn)新政：加大人才公寓、共有產(chǎn)權(quán)住房、產(chǎn)業(yè)配套人才住房供應(yīng)力度；重點(diǎn)加強(qiáng)人才購(gòu)房 資格審核把關(guān)，偽造人才資格將移交司法機(jī)關(guān)；人才綠卡4月底到期，目前未見人才政策評(píng)估與修正動(dòng)作。南沙作為熱點(diǎn)區(qū)域，跟進(jìn)廣州調(diào)控，以引導(dǎo) 市場(chǎng)預(yù)期回歸理性4月8日，住建部約談廣州、東莞等五城，要求牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，確保實(shí)現(xiàn)三穩(wěn)目標(biāo)要求提高政治站位遏制炒房，政策壓力較大4月15日，廣州約談天河、黃埔、南沙等熱度較高與不限購(gòu)6區(qū)，強(qiáng)調(diào)“房住不炒”與穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)同時(shí)強(qiáng)調(diào)

23、打擊捂地囤地行為，加強(qiáng)新建商品住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)。，6區(qū)政策或?qū)⒂姓{(diào)控加碼。4月21日，發(fā)布新政：收緊人才購(gòu)房政策社保要求，且二手房增值稅征免年限由2年提高至5年（見前面具體內(nèi)容）4月23日，海珠區(qū)跟進(jìn)調(diào)控，主要提出合理指導(dǎo)新房備案價(jià)格4月25日，番禺區(qū)跟進(jìn)調(diào)控，主要提出加強(qiáng)價(jià)格指導(dǎo)與調(diào)控，嚴(yán)把人才購(gòu)房審核關(guān)（見前面具體內(nèi)容）4月28日，廣州房貸利率再度上調(diào)10bp。此前于1月下旬、4月初已上調(diào)兩輪，較年初漲約35-45bp。（見前面具體內(nèi)容）4月30日，黃埔區(qū)發(fā)布通知稱，人才綠卡制度政策將延續(xù)實(shí)施1年至2022年5月4日。人才客戶購(gòu)房門檻無變動(dòng)南沙四大銀行只接受本地購(gòu)房者的貸款申請(qǐng)，不接受非本地?zé)o

24、五年社保人員或無法提供在南沙半年/一年真實(shí)流水的 購(gòu)房者。各項(xiàng)目積極出臺(tái)營(yíng)銷政策對(duì)沖影響熱點(diǎn)區(qū)域南沙強(qiáng)化貨幣端調(diào)控，打擊投資投 機(jī)行為，對(duì)需求釋放形成一定約束市教育局發(fā)布招生指導(dǎo)意見（征求意見稿），提出推進(jìn)義務(wù)教育學(xué)校招生免試就近入學(xué)全覆蓋，取消特長(zhǎng)生，有望 統(tǒng)籌實(shí)現(xiàn)公民同招，避免“掐尖”行為；優(yōu)先發(fā)展公辦學(xué)校；免試就近入讀，學(xué)區(qū)房重要性進(jìn)一步凸顯。公積金新政征求意見：公積金貸款期限擬從20年延長(zhǎng)至30年，二手房貸款期限與樓齡之和不超50年（目前40年）。延長(zhǎng)二手房貸款期限，利好需求端釋放據(jù)媒體消息，南沙、番禺、白云將出臺(tái)限價(jià)新規(guī)，內(nèi)容規(guī)定新房預(yù)售證備案價(jià)漲幅不可高于上一次取證備案價(jià)的3% 且

25、新取證備案價(jià)不可超過上一次網(wǎng)簽的最高價(jià)，目前市場(chǎng)上部分項(xiàng)目正抓緊網(wǎng)簽。，廣州限價(jià)細(xì)則仍待觀察資料來源：保利投顧研究院整理月度快訊PARTTHREE土地市場(chǎng)特征及趨勢(shì)研判資料來源：保利投顧研究院整理首批集中土地出讓首批集中掛牌48宗涉宅地，出讓42宗地建面799萬(wàn)，攬金906億元；仍有350余萬(wàn)待供應(yīng)42宗地塊成交，收金906億元。其中，增城14宗，白云7宗，番禺、南沙各5宗，花都4宗，黃埔、從化各3宗，荔灣1宗；共流拍6宗：增城4宗（正果、石灘、朱村、增江），從化江浦1宗，白云鐘落潭1宗。各區(qū)分化，中心城區(qū)和近郊熱度高，外圍區(qū)域南沙熱度相對(duì)較高，增城 和從化多底價(jià)成交。年內(nèi)預(yù)計(jì)仍有350余萬(wàn)地

26、塊供應(yīng)，天河、荔灣等中心區(qū)稀缺地塊多，南沙、增城等地仍將有較多地塊供應(yīng)。圖：年內(nèi)供應(yīng)情況分析區(qū)計(jì)劃供地面積計(jì)劃供地?cái)?shù)量已成交面積已成交數(shù)量待成交面積待成交宗數(shù)待成交典型地塊黃埔78.351224.6553.77知識(shí)城改革大道以東地塊，龍湖街九龍大道以東 地塊、何棠下舊改花都98.76645.27453.492北站地塊，花山鎮(zhèn)平西村，平步大道北，花東鎮(zhèn)保良村地塊南沙127.881615.895111.9911橫瀝鎮(zhèn)，橫瀝島尖，欖核鎮(zhèn)，金州街，萬(wàn)頃沙、 亭角地塊增城96.502076.231620.274石灘鎮(zhèn)、新塘、永寧，荔湖街地塊白云61.971046.87815.12煤炭地質(zhì)局地塊，石豐路地

27、塊，均禾街地塊從化54.08614.86439.222太平鎮(zhèn)，江浦街地塊番禺38.98947.15（新增供應(yīng)南站TOD）5-（已推大于計(jì)劃）4南浦村、橋南街涌口村地塊荔灣41.98133.45138.5312廣鋼新城，鶴洞，大坦沙，茶滘村地塊天河21.2550021.255珠江新城冼村舊改地塊，燕塘地塊，梅花鋁廠， 智慧城地塊海珠14.32211.92-0-越秀000000-合計(jì)634.08992865035349-越秀海珠天河荔灣（1宗）黃埔（3宗）白云（7宗）從化（4宗）花都（4宗）增城（18宗）南沙（5宗）番禺（5宗）45%以上和搖號(hào)地塊20-45%0-20%0%流拍資料來源：保利投顧研

28、究院整理首批集中土地出讓首批集中拍地表現(xiàn)：中心城區(qū)和近郊熱度高中心城區(qū)和近郊熱度高：4宗進(jìn)入搖號(hào)，其中，黃埔3宗（知識(shí)城2宗）、番禺創(chuàng)新城1宗；樓面價(jià)最高為白云金沙洲地塊，歷經(jīng)113輪競(jìng)價(jià) 后被華潤(rùn)以21億元+2.34萬(wàn)配建競(jìng)得，折合樓面價(jià)42122元/，溢價(jià)45%；番禺橋南地塊被卓越以29.97億競(jìng)得，溢價(jià)45%；石碁地塊被 天地源以12.43億元+配建900競(jìng)得，樓面價(jià)1.8萬(wàn)元/，溢價(jià)39.5%。圖：2021年首批集中掛牌典型地塊具體情況區(qū)域行政區(qū)地塊名稱/位置建筑面積（萬(wàn)）拿地房企成交總價(jià)（億元）溢價(jià)率折合樓面價(jià)（元/）中心城區(qū)南沙荔灣區(qū)海龍路興達(dá)地塊12.1越秀21.35%21387

29、白云區(qū)（共7宗）金沙洲地塊7.4華潤(rùn)21.3+競(jìng)配建2340045%19853鐘落潭鎮(zhèn)福龍路12.6正榮20.921%16658石門街地塊13.5弘陽(yáng)+招商35.915%26643近郊番禺區(qū)（共5宗）新造鎮(zhèn)廣州國(guó)際創(chuàng)新城一期C 居住地塊20.5越秀53.545%21819石碁鎮(zhèn)南浦村（石基）7.8天地源12.440%18080橋南街蜆涌村大口涌以西地塊13.9卓越20.7+競(jìng)配建360045%24705黃埔（共3宗）中心知識(shí)城起步區(qū)地塊7.7越秀1245%27217中心知識(shí)城起步區(qū)地塊5.7德信16.345%27044廣汕路以北、黃埔軍校小學(xué)西 側(cè)地塊10.4深振業(yè)25.645%24546圖：

30、4月廣州首批 集中供地分布情況越秀海珠天河荔灣（1宗）黃埔（3宗）白云（7宗）從化（4宗）增城（18宗）番禺（5宗）南沙（5宗）45%以上和搖號(hào)地塊20-45%0-20%0%流拍區(qū)域行政區(qū)地塊名稱/位置建筑面積（萬(wàn)）拿地房企成交總價(jià)（億元）溢價(jià)率折合樓面價(jià)（元/）遠(yuǎn)郊南沙區(qū)（5宗）南沙街進(jìn)港大道南側(cè)地塊14.3融創(chuàng)10.125%19919橫瀝島義沙涌以西地塊8.9建發(fā)+竟配建360020.245%23604慶盛樞紐區(qū)塊地塊22.8招商41.336%18108增城（18宗）新塘鎮(zhèn)蝴蝶嶺大道西側(cè)地塊4.8深振業(yè)7.340%15334中新鎮(zhèn)新新公路東側(cè)8.3金地9.232%11037朱村街朱村大道西

31、66.7（住宅23.3）上坤7.742%14262花都（4宗）北站東廣場(chǎng)二期地塊15.2中國(guó)旅游集團(tuán)20.70%13610廣州北站東廣場(chǎng)一及廣花公路西二地塊64.163.39873中央商務(wù)區(qū)組團(tuán)綜合開發(fā)地塊45.1廣晟+中鐵建31.910676從化（4宗）太平鎮(zhèn)廣從南路地鐵14號(hào)線太平站7增城中建4.60%10002旺城南片區(qū)地塊一5.3碧桂園3.93%7348旺城南片區(qū)地塊二9.2華宇6.83%7356首批集中土地出讓首批集中拍地表現(xiàn)：外圍區(qū)域南沙熱度相對(duì)較高外圍區(qū)域南沙熱度相對(duì)較高：建發(fā)以溢價(jià)45%摘南沙橫瀝島地塊，樓面價(jià)23604元/，刷新南沙地價(jià)紀(jì)錄，高于2020年下半年1.8-1.9

32、萬(wàn)元/；慶盛地溢價(jià)36%；融創(chuàng)在進(jìn)港大道拿地價(jià)近2萬(wàn)元/；增城18宗中4宗流拍，新塘地由深振業(yè)溢價(jià)40%競(jìng)得，樓面價(jià)超1.5萬(wàn)元/；朱村地鐵上蓋被上坤以溢價(jià)42.5%競(jìng)得，樓面價(jià)1.43萬(wàn)元/；其他多數(shù)地塊底價(jià)成交。房企情況：越秀以總價(jià)108億元斬獲6宗（白云2、荔灣、 番禺、增城、南沙）；珠江實(shí)業(yè)4宗（增城2、白云2），融創(chuàng)3宗（增城2、南沙），金地3宗（增城2、花都），招商2宗（南沙、白云）； 正榮奪2宗首入廣州（白云鐘落潭及增城荔湖）；碧桂園、中鐵建、建發(fā)、合生、卓越及中小房企力高、上坤等均有所斬獲。圖：4月廣州首批集中 供地分布情況花都（4宗）圖：2021年首批集中掛牌典型地塊具體情況

33、資料來源：保利投顧研究院整理PARTFOUR商品房市場(chǎng)特征及趨勢(shì)研判全市新房供求價(jià)050001000015000200002500030000350000501001502002502019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月圖：全市商品住

34、宅供求價(jià)情況成交面積(萬(wàn))成交均價(jià)(元/)1412108.9864220181036.1166007008009001000110012002019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月2021年1月2021年3月圖：全市庫(kù)存及去化周期庫(kù)存面積(萬(wàn))去化周期6(月)供應(yīng)153.6萬(wàn)，環(huán)比+111%，同比+44% 成交113.7萬(wàn)，環(huán)比-9%，同比+71%房企積極備貨沖刺5.1節(jié)點(diǎn)，供應(yīng)環(huán)比翻倍，成交受調(diào)控加碼影響小幅回落4月全市新增供應(yīng)153.6萬(wàn)，環(huán)比大增111%，同

35、比上升44%，房企積極備貨沖刺5.1節(jié)點(diǎn)，增城、南沙兩區(qū)供應(yīng)量占全市 近半；成交量113.7萬(wàn)，環(huán)比下降9%，同比上升71%，本月調(diào)控政策密集出臺(tái)，人才購(gòu)房社保提高、人才房3年限售、9 區(qū)增值稅“2變5” ，部分區(qū)域市場(chǎng)觀望情緒開始顯現(xiàn)，成交環(huán)比小幅回落。庫(kù)存量隨著供應(yīng)增加有所回升，4月全市庫(kù)存為1036萬(wàn)，較3月增加57萬(wàn)，去化周期8.9個(gè)月。供應(yīng)面積(萬(wàn))數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院整理數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院整理106.9-200%82.43%0%200%400%600%0204060801001202018.072018.082018.092018.102018.112018.122019

36、.012019.022019.032019.042019.052019.062019.072019.082019.092019.102019.112019.122020.012020.022020.032020.042020.052020.062020.072020.082020.092020.102020.112020.122021.012021.022021.032021.04成交面積（萬(wàn)）同比全市二手房市場(chǎng)增值稅新政刺激成交，4月二手成交16025宗，為近三年次高位4月二手成交套數(shù)16025套，成交面積150.9萬(wàn)，環(huán)比增長(zhǎng)7.9%，同比上升82.4%，較2019年同期增長(zhǎng)41.2%，4

37、月 二手房市場(chǎng)交投氛圍活躍，本月新建商品房新批預(yù)售速度放緩，一手供應(yīng)較少，二手市場(chǎng)補(bǔ)位；其中黃埔、天河等熱點(diǎn)片 區(qū)處于斷供狀態(tài)，疊加受新政提高增值稅使得部分消費(fèi)者集中在新政生效前夜成交/網(wǎng)簽，成交達(dá)近三年次高位。圖：廣州市二手房月度成交面積及同比（萬(wàn)；%）160150.91 1000%受疫情影響，去年同期基數(shù)較低140800%分區(qū)市場(chǎng)情況區(qū)域指標(biāo)新房市場(chǎng) 供應(yīng)(萬(wàn))新房市場(chǎng) 成交(萬(wàn))二手市場(chǎng) 成交(萬(wàn))庫(kù)存量(萬(wàn))去化周期(月)天河總量2.292.617.030.99.7同比102%-13%139%/環(huán)比/-63%0%1.3萬(wàn)0.5月荔灣總量7.38.48.759.310.5同比18%56%

38、191%/環(huán)比/22%24%2.8萬(wàn)0月海珠總量7.55.116.831.514.7同比/136%128%/環(huán)比/21%2%2.9萬(wàn)-0.1月越秀總量10.7同比176%環(huán)比11%白云總量8.08.312.994.216.6同比-34%247%126%/環(huán)比58%-17%9%3.5萬(wàn)-1.1月（1）中心五區(qū)：供應(yīng)有所恢復(fù)，新政后部分區(qū)域市場(chǎng)觀望情緒轉(zhuǎn)濃中心五區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)小幅增加，除越秀外各區(qū)均有新增供應(yīng)，庫(kù)存量有所回升，天河本月天河壹品取證，5月上旬推貨，開 盤即罄。海珠高價(jià)項(xiàng)目推貨，去化理想，帶動(dòng)成交走高；荔灣供應(yīng)恢復(fù)，但下半月受政策影響客戶觀望情緒轉(zhuǎn)濃；白云北 部項(xiàng)目開盤表現(xiàn)平平；二手市場(chǎng)方

39、面，新政前購(gòu)房者集中網(wǎng)簽帶動(dòng)中心區(qū)域二手成交量同環(huán)比普漲。圖：中心區(qū)域商品住宅市場(chǎng)情況數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院整理分區(qū)市場(chǎng)情況區(qū)域指標(biāo)新房市場(chǎng) 供應(yīng)(萬(wàn))新房市場(chǎng) 成交(萬(wàn))二手市場(chǎng) 成交(萬(wàn))庫(kù)存量(萬(wàn))去化周期（月）黃埔總量12.620.76.979.54.3同比28%78%82%/環(huán)比257%-21%-6%-2.7萬(wàn)-0.4月番禺總量17.320.525.313212.2同比162%125%90%/環(huán)比-15%-36%18%4.8萬(wàn)-0.5月（2）近郊：黃埔供不應(yīng)求延續(xù)，番禺推貨量不足，市場(chǎng)整體平淡，成交集中流量盤黃埔本月供應(yīng)量雖有所回升，但整體仍處于供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，兩集中土拍熱度高，熱度

40、傳遞至新房市場(chǎng)，新盤推貨去化良好，熱度 仍然高企，庫(kù)存量與去化周期持續(xù)下行；番禺本月供應(yīng)環(huán)比回落，前期熱度較高的萬(wàn)博板塊本月無新推，板塊內(nèi)明顯缺貨，市場(chǎng) 熱度集中在亞運(yùn)城，本月兩次加推，價(jià)格小幅上漲1000元/左右，成交仍然較好。二手市場(chǎng)環(huán)比平穩(wěn)，同比增長(zhǎng)維持高位。表：近郊區(qū)域商品住宅市場(chǎng)情況數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院整理分區(qū)市場(chǎng)情況區(qū)域指標(biāo)新房市場(chǎng) 供應(yīng)(萬(wàn))新房市場(chǎng) 成交(萬(wàn))二手市場(chǎng) 成交(萬(wàn))庫(kù)存量(萬(wàn))去化周期（月）增城總量46.629.123.1213.48.5同比15%52%132%/環(huán)比128%103%14%25.8萬(wàn)+1月南沙總量28.822.910.6143.57.1同比94

41、%157%279%/環(huán)比344%-8%35%6.8萬(wàn)0月從化總量8.64.84.97014.6同比158%41%-46%/環(huán)比48%-8%-21%5.1萬(wàn)+0.8月花都總量14.512.514.017615.6同比102%21%-19%/環(huán)比34%-16%-10%7.4萬(wàn)+0.3月（3）遠(yuǎn)郊：南沙調(diào)控后外地客減少，熱度小幅下降；增城積極搶收外溢客戶帶動(dòng)成交明顯增長(zhǎng)4月遠(yuǎn)郊供應(yīng)相對(duì)充足，多盤推新。南沙調(diào)控新政后熱度小幅下降，外地客來訪總量減少20-30%，廣州本地客維持平穩(wěn)， 貸款政策收緊導(dǎo)致部分房企搶回款，橫瀝首盤入市，在18號(hào)線、金融島概念包裝下去化較好；增城本月供應(yīng)充足，多個(gè)項(xiàng)目加推，價(jià)格優(yōu)勢(shì)以及渠道加持下持續(xù)吸引市區(qū)剛需客群，區(qū)域成交同環(huán)比漲幅明顯；從化市場(chǎng)整體熱度一般，時(shí)代項(xiàng)目漲 價(jià)1000元/，價(jià)格突破2萬(wàn)，但客戶接受度一般。二手市場(chǎng)方面，從化、花都成交量同環(huán)比均有所下行。圖：遠(yuǎn)郊區(qū)域商品住宅市場(chǎng)情況數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院整理區(qū)域項(xiàng)目時(shí)間推貨 套數(shù)成交 套數(shù)價(jià)格（元/）當(dāng)天