天津市東麗區(qū)單元地塊調(diào)研報告

1、共四十七頁東麗區(qū)10-07單元地塊調(diào)研(dio yn)報告2014.5共四十七頁目錄(ml)項目(xingm)概況客群分析環(huán)境分析競品分析共四十七頁項目(xingm)概況共四十七頁項目(xingm)地塊地塊位于東麗區(qū)中部10-07號單元。東至好新家園；西至登州南路；北至成林道；南至程雪路。【餐飲配套】成林道商圈，空港商圈，華明商圈，宜家商圈，萬達商圈【學校教育】工業(yè)大學，天津七中，軍事交通學院，武警(w jn)醫(yī)學院【周邊醫(yī)院】武警醫(yī)院，東麗中心醫(yī)院，平津醫(yī)院等【鄰近銀行】工商銀行，農(nóng)商銀行，東麗農(nóng)村合作銀行【商業(yè)環(huán)境】成林道商圈，空港商圈，華明商圈，宜家商圈，萬達商圈【交通條件】公交：861

2、、28、653、機場專線4路在登州里站下，直達本地塊；681、866、847、685、673、668等多條公交到武警醫(yī)院下前行可達。 南臨津濱大道，西接東南半環(huán)快速路，東面緊鄰規(guī)劃中的成林道外環(huán)線立交橋，北面臨近衛(wèi)國道。地鐵2號線，國山路站下即可，交通較為便利。共四十七頁環(huán)境(hunjng)分析共四十七頁天津市東麗區(qū)位于天津市中心市區(qū)和濱海新區(qū)之間，全境東西長30公里，南北寬25公里，總面積477平方公里，行政區(qū)轄張貴莊、豐年(fngnin)村、程林、無瑕、新立5個街道，軍糧城、大畢莊、華明等3個鎮(zhèn)和么六橋鄉(xiāng)。東麗區(qū)位于天津市中心市區(qū)和天津港之間，是連接市區(qū)與港區(qū)的紐帶。東麗區(qū)地理位置優(yōu)越(y

3、uyu)，水陸空交通便捷。眥鄰天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，接受“三帶”、“三區(qū)”的輻射。擁有多達39條航線的國際機場，現(xiàn)代化的空港物流加工區(qū)，東麗湖生態(tài)旅游、居住板塊。共四十七頁東麗區(qū)作為連接中心城區(qū)與濱海核心區(qū)發(fā)展軸上的價值凹地，隨著周邊大型項目的開發(fā)和產(chǎn)業(yè)的不斷成熟，必然成為天津新的經(jīng)濟(jngj)和土地價值的快速增長點，天津中心城市東移和濱海區(qū)產(chǎn)業(yè)西移，使東麗區(qū)必將成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代加工業(yè)為主導的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)。共四十七頁隨著天津市加快建設北方經(jīng)濟中心、濱海新區(qū)和工業(yè)東移總體規(guī)劃的實施，東麗經(jīng)濟迎來前所未有的機遇和發(fā)展。東麗區(qū)國營企業(yè)、外資企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股

4、份制企業(yè)多種經(jīng)濟成份共存，形成了多元化的經(jīng)濟格局。吸引了來自韓、日、美、法等22個國家和地區(qū)的300多家外資企業(yè)。東麗區(qū)經(jīng)濟基礎良好。形成二、三、一產(chǎn)業(yè)(chny)格局、工業(yè)依靠重點企業(yè)強力帶動，優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)(chny)有力支撐，實現(xiàn)了又快又好發(fā)展。城市化進程加快。“宅基地換房”、“城中村改造”、“依托大項目有序撤村”等城市化途徑不斷完善，按照“一個中心城區(qū)、兩個中心鎮(zhèn)、兩個組團”的規(guī)劃思路，城鎮(zhèn)建設加速。共四十七頁東麗區(qū)2012-2014年商品房逐年成交情況日期成交套數(shù)成交面積（平米）成交金額（萬元）成交均價（元/平米）2012年8316 873389 803483 9200 2013年1072

5、4 1076472 1111564 10326 2014年2368 249156 257405 10331 東麗區(qū)2014年商品房逐月成交情況日期成交套數(shù)成交面積（平米）成交金額（萬元）成交均價（元/平米）2014年1月696 80279 77343 9634 2014年2月379 38984 41636 10680 2014年3月660 67647 71969 10639 2014年4月633 62246 66457 10676 共四十七頁東麗區(qū)2014年4月商品房供銷情況日期供應套數(shù)供應面積（平米）成交套數(shù)成交面積（平米）成交金額（萬元）成交均價（元/平米）2014年4月858 86272

6、 633 62246 66457 10676 共四十七頁東麗區(qū)2014年4月商品房套數(shù)排名TOP20排名項目成交套數(shù)成交面積（平米）成交金額（萬元）成交均價（元/平米）1金隅悅城776853 8853 12918 2華潤橡樹灣756119 5973 9761 3和泓四季戀城745968 7265 12172 4遠洋風景655972 7423 12429 5東麗湖萬科城424213 3287 7801 6海上國際城323050 2530 8294 7萬科金域華府282744 3409 12424 8香邑國際272698 3343 12389 9金泰麗灣272606 2479 9512 10濱海浙

7、商藍庭國際261353 1455 10754 11首創(chuàng)溪堤郡222852 2800 9816 12恒大綠洲182809 2114 7526 13保利玫瑰灣182232 3234 14485 14矽谷港灣162515 2875 11433 15天津華僑城121851 1729 9339 16建邦時代匯11565 438 7748 17天房酈城101275 1407 11039 18天驥筑璟101011 668 6608 19天房翠海紅山9930 1014 10902 20萬科金色雅筑9579 408 7052 共四十七頁 東麗區(qū)經(jīng)過國家多年調(diào)控及本身優(yōu)越條件襯托，整體經(jīng)濟(jngj)水平提升迅速

8、?？?結(jié)由數(shù)據(jù)分析，該區(qū)域商品房均價為11500左右，供求(gngqi)相對平衡。 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場趨于理性化，近三年內(nèi)價格浮動不大。共四十七頁客群分析(fnx)共四十七頁受訪者年齡主要的受訪人群為年輕人，都是剛需主力人群，調(diào)查了一些年齡較大的主要調(diào)查改善型的購房人，因為年輕人多，第一次成家，所以樓盤更加給購房者家的感覺(gnju)，家的溫馨。共四十七頁個人年收入受訪者大部分收入在5萬以下，房子無論單價還是總價都要控制，地塊周圍有天房、漢拿幾個(j )國內(nèi)外開發(fā)商，因此這個項目可能需要通過較低價位吸引客戶。共四十七頁現(xiàn)在擁有住房情況因萬新村附近拆遷改造的原因(yunyn)，大部分人實際上相當于

9、沒有住房，樓盤主力購房者為剛需用戶，少部分為改善型居住。共四十七頁最近(zujn)是否有購房計劃大部分人選擇觀望，原因在于房價的過高，但是少部分人選擇入手。共四十七頁通過何種渠道獲得房產(chǎn)信息最多的是網(wǎng)絡其次是報紙然后是戶外廣告，朋友推薦和其他方式相對較少。在后面的銷售營銷中加大網(wǎng)絡宣傳，在各大網(wǎng)站宣傳（例如365house、搜房網(wǎng)、新浪樂居、百度樂居等）報紙需要廣告的投放，路邊發(fā)放宣傳單，營造良好(lingho)口碑，形成品牌優(yōu)勢，讓先買房的住戶成為免費的宣傳員，可以給團購打折。共四十七頁是否認為目前地塊周邊項目房價過高大部分認為還是很高，在定價上不能太高，因為較高的地價，成本控制(kngzh

10、)更加嚴格。共四十七頁若購房，選擇什么購房方式(fngsh)大部分選擇貸款，在銷售過程中可以主推一站式服務，購房者不用怎么跑路就可以在售樓處買到房，辦到貸款。共四十七頁若購房，選擇的用途大部分人選擇自住，更好的發(fā)揮(fhu)物業(yè)公司的職能，也能降低房屋后期的維護成本，整個小區(qū)更有人氣，在小區(qū)更需要人文氣息、便民措施。共四十七頁期望購買的層數(shù)受年齡層次及居住習慣等多方面因素影響，該地區(qū)客戶(k h)對洋房及小高層偏好較大，高層并不被喜好。共四十七頁期望購買的面積大部分選擇100平方米左右的戶型，考慮到總價(zn ji)，樓盤的主力戶型將是100平方的小兩室，也會有60平方米左右的小戶型、130左

11、右的改善型戶型以及部分躍層戶型。共四十七頁是否選擇精裝修部分人對精裝修房子表示有購買意愿，可以酌情考慮(kol)推出部分精裝修房源（比如最后推出的樓王），但同時精裝修需考慮(kol)整體價格的上升，裝修質(zhì)量造成的銷售壓力。共四十七頁是否注重物業(yè)基本上全部選擇注重物業(yè)管理的能力，決定了后期需要成立合格的物業(yè)公司，像萬科、保利之類的開發(fā)商之所以品牌開發(fā)商的代名詞，除了(ch le)本身住宅的品質(zhì)，更加著名的是高水平的物業(yè)，在樓盤開發(fā)結(jié)束后更加注重物業(yè)公司的尋找。共四十七頁最看重物業(yè)公司的因素大部分人選擇了物業(yè)公司的品質(zhì)更加決定了需要(xyo)高品質(zhì)物業(yè)公司的決心。共四十七頁物業(yè)費的價格大部分選擇在

12、3元以下，項目(xingm)開盤后通過財務評價等方式得出更加合理的價格。更加讓購房者滿意，讓物業(yè)公司生存下去。共四十七頁 地塊位于東麗區(qū)中部10-07號單元。東至好新家園；西至登州南路；北至成林道；南至程雪路。據(jù)周邊配套設施大約5分鐘左右車程。 考慮到目前市場對于剛需客戶的吸引力，主要調(diào)查對象剛需客戶以及少部分的改善型用戶，在調(diào)查范圍對象上主要是25歲左右、個人收入在5萬元左右的首次置業(yè)的調(diào)查對象，在調(diào)查對象中，有30%左右被訪者有購房意向。但是被訪者中60%以上認為目前房價偏高，認為房價還是有下降的可能，板塊周邊樓盤毛胚房價格在12000-103000，從而決定了項目的均價應在12600左右

13、。因為首次置業(yè)，樓盤的注意戶型在90平方左右的小三房或者兩房。作為剛需用戶，大部分的購房者都是用于自住，因此在小區(qū)配套上更加成熟，給住戶便利、舒適的配套措施，根據(jù)調(diào)查，項目為911層的小高層，調(diào)查中大部分的人選擇(xunz)毛坯房，考慮到較高的土地成本和建筑成本，項目很難做到全部精裝修出售，1、2幢樓精裝修，其他毛胚出售。調(diào)查后，發(fā)現(xiàn)目前購房者對于物業(yè)很是關(guān)注，樓盤交付后對于物業(yè)的注重高品質(zhì)的物業(yè)公司。總 結(jié)共四十七頁競品分析(fnx)共四十七頁周邊(zhu bin)在售項目位置圖1 天房酈堂2 漢娜相依(xingy)國際3 天房翠海紅山4 金隅悅城5 遠洋風景共四十七頁項目名稱天房酈堂開發(fā)商

14、天津市天房信誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃指標占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)5萬平方米8萬平方米1.740%644項目地址東麗成林道與昆俞路交口處物業(yè)性質(zhì)住宅建筑類型小高層裝修狀況毛坯開發(fā)進度開盤時間入住時間預計2014.5預計2014年12月底價格情況起價均價最高價120001225012500戶型結(jié)構(gòu)一室二室三室四室戶數(shù)占比0%85%15%項目配套【餐飲配套】成林道商圈，空港商圈，華明商圈，宜家商圈，萬達商圈【學校教育】工業(yè)大學，天津七中，軍事交通學院，武警醫(yī)學院【周邊醫(yī)院】武警醫(yī)院，東麗中心醫(yī)院，平津醫(yī)院等【鄰近銀行】工商銀行，農(nóng)商銀行，東麗農(nóng)村合作銀行【商業(yè)環(huán)境】成林道商圈，空港商圈，華

15、明商圈，宜家商圈，萬達商圈占地4000平米的幼兒園、5萬平米的超大商業(yè)，共四十七頁總結(jié)(zngji)天房酈堂 天房酈堂預計5月中旬開盤，現(xiàn)在排卡享受開盤當天3個點優(yōu)惠。開盤銷售13號樓和14號樓，主推11和13層到頂小高層，96平米(pn m)、98平米和126平米兩室到三室戶型，共計61套，12000-12500，后期開盤每平米最少增加500元。 天房酈堂項目北起衛(wèi)國道，南至成林道與市區(qū)相連，東側(cè)緊鄰國山路兩端與2號線登州路站相連，西側(cè)延伸至昆俞路連接衛(wèi)國道與成林道。項目占地面積5萬，總建筑面積8萬，容積率1.7，綠化率40%。項目分兩期開發(fā)，一期已經(jīng)售罄。二期共21棟，11層到頂8棟，13

16、層到頂13棟，主推面積94-126。共四十七頁項目名稱天房翠海紅山開發(fā)商天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團）股份有限公司規(guī)劃指標占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)5500平方米11萬平方米1.845%1061項目地址東麗成林道北側(cè)，登州路與程新道交口（大韓酒樓旁）物業(yè)性質(zhì)住宅建筑類型小高層裝修狀況毛坯開發(fā)進度開盤時間入住時間2014年4月13日躍層洋房已加推2011年4月30日已交房價格情況起價均價最高價無165萬一套無戶型結(jié)構(gòu)一室二室三室四室戶數(shù)占比10%80%10%無項目配套【餐飲配套】：肯德基、大韓酒樓等【文化體育】：河東公園【學校教育】：天津工業(yè)大學、天津武警醫(yī)學院 、軍事交通學院、民航學院、河東

17、體校、東麗區(qū)職業(yè)教育中心學校、香山道小學中學、嵩山道中小學、天山路中學、盤山道中學、102中學、天津八中；【周邊醫(yī)院】：武警醫(yī)院、武警總隊醫(yī)院、程林醫(yī)院、盤山醫(yī)院、香山醫(yī)院、河東中醫(yī)院；【商業(yè)環(huán)境】：河東家樂福、衛(wèi)國道易初蓮花、華潤超市等【其他配套】：農(nóng)業(yè)銀行天山路分理處、商業(yè)銀行東聯(lián)支行、工商銀行萬新村支行、農(nóng)業(yè)銀行建東支行、農(nóng)業(yè)銀行成林莊支行小區(qū)內(nèi)部景觀配套共四十七頁項目案名成交日期成交套數(shù)成交面積（平米）成交金額（萬元）成交均價（元/平米）天房翠海紅山2010年110 10021 9797 9777 2011年247 24365 24820 10187 2012年259 25741 25

18、212 9795 2013年299 31297 33615 10741 2014年11 1125 1214 10792 面積段成交套數(shù)成交面積（平米）成交金額（萬元）成交均價（元/平米）110-1305 575 659 11459 130以上135 18588 18410 9904 60-80100 6524 7100 10883 80-110686 66860 68489 10244 均價段成交套數(shù)成交面積（平米）成交金額（萬元）成交均價（元/平米）10000-12000483 47590 50636 10640 10000以下398 41141 39315 9556 12000-13000

19、44 3706 4546 12267 14000以上1 111 161 14597 天房翠海紅山 匯總926 92548 94658 10228 共四十七頁總結(jié)(zngji)天房翠海紅山 天房翠海紅山最后珍藏版躍層“洋房”限量發(fā)售，165萬一套，超值面積贈送達20多平米，另加贈送地下車庫，純現(xiàn)房即買即住。 天房翠海紅山坐落在成林道北側(cè)，登州路與程新道交口東南側(cè)，項目北鄰城市主干道衛(wèi)國道，南鄰成林道，西接東南半環(huán)快速路，是天津市中心與濱海新區(qū)的樞紐地帶。天房翠海紅山開發(fā)商：國企上市公司天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團）股份有限公司。天房翠海紅山社區(qū)總建筑面積近11萬平米，26棟14層小高層。小區(qū)綠化率45

20、%。地下車庫電梯直達居住(jzh)樓層。兩梯三戶、兩梯四戶全明戶型設計，其建筑空間以83-99舒適兩居為主、65一居室和130-150三居室為輔，1061戶，贈送1050個景觀露臺。共四十七頁項目名稱漢拿香邑國際開發(fā)商漢拿（天津）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃指標占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)11.7萬22萬1.8740619項目地址東麗成林道與登州道交口香邑會館物業(yè)性質(zhì)住宅建筑類型小高層裝修狀況毛坯開發(fā)進度開盤時間入住時間2014年4月26日12號樓已加推預計2014年12月底價格情況起價均價最高價125001275013000戶型結(jié)構(gòu)一室二室三室四室戶數(shù)占比10%20%10%無項目配套【學校教

21、育】沙柳路小學【周邊醫(yī)院】武警醫(yī)學院【商業(yè)配套】香邑廣場（正在招商中）【其他配套】萬新村居住區(qū)共四十七頁項目案名成交日期成交套數(shù)成交面積（平米）成交金額（萬元）成交均價（元/平米）香邑國際2009年328 32599 26262 8056 2010年292 29394 31547 10733 2011年178 17352 19463 11217 2012年449 46931 49903 10633 2013年525 52007 58901 11326 2014年125 12472 15160 12155 面積段成交套數(shù)成交面積（平米）成交金額（萬元）成交均價（元/平米）110-130173 2

22、2024 21775 9887 130以上122 19686 23738 12058 60-80174 12390 12112 9775 80-1101428 136655 143613 10509 均價段成交套數(shù)成交面積（平米）成交金額（萬元）成交均價（元/平米）10000-120001081 108431 119036 10978 10000以下637 62834 55233 8790 12000-13000161 16172 19849 12274 13000-140003 977 1296 13257 14000以上15 2340 5823 24883 香邑國際 匯總1897 1907

23、55 201236 10549 共四十七頁總結(jié)(zngji)漢拿香邑國際 香邑國際(guj)2014年4月26日加推12號樓，產(chǎn)品為71平米一居，86平米兩居，128平米和151平米三居戶型，均價12500元/平米。目前14號樓13層到頂小高在售，一梯兩戶，86平米兩室戶型，均價12500元/平米。另有19號樓13層到頂小高在售，一梯兩戶，剩余頂樓和一樓，面積為88平兩居、130-150平三居，均價12500元/平米,余房不足40套。 香邑國際坐落在河東區(qū)與東麗區(qū)交匯區(qū)，成林道與登州路交口，總建筑面積22萬平方米。 香邑國際住宅規(guī)劃以2梯四戶的13層小高層為主，配置地板采暖、LOW-E中空玻璃

24、、無機房電梯等設施設備，包括70平米的一室、90-100平米的二室和140平米的三室，南北向。 香邑國際容積率1.87，綠化率40% 。共四十七頁項目名稱金隅悅城開發(fā)商金隅（天津）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃指標占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)30萬50萬1.5845%4965項目地址東麗津濱大道南側(cè)登州南路與惠山道交口（濱海耀華中學旁）物業(yè)性質(zhì)住宅建筑類型低層 多層 小高層裝修狀況毛坯開發(fā)進度開盤時間入住時間2014年3月22日已加推預計2015年12月31日交房價格情況起價均價最高價135001380014000戶型結(jié)構(gòu)一室二室三室四室戶數(shù)占比無85%15%無項目配套【文化休閑】世紀公園、惠民

25、公園、高爾夫球場【學校教育】實驗小學、第100中學 、耀華國際濱海學校、天津民航大學【周邊醫(yī)院】武警醫(yī)學院附屬醫(yī)院、三中心醫(yī)院、東麗醫(yī)院【商業(yè)環(huán)境】購物資源：華潤萬家東麗店和東興店、樂天瑪特、上東壹街、樂易購、福東百貨銀行資源：建行、民生、工行、農(nóng)行、交行、深發(fā)展、光大、中信、中行郵局配套：招遠路郵局、先鋒路郵局移動營業(yè)廳：金色雅筑移動營業(yè)廳【其他配套】裝飾建材：登發(fā)裝飾城、平河裝飾城、南方燈飾城、家得寶東興店和東麗店、東方花卉市場共四十七頁項目案名成交日期成交套數(shù)成交面積（平米）成交金額（萬元）成交均價（元/平米）金隅悅城2010年182 17483 17955 10270 2011年204

26、 19550 21080 10782 2012年719 67603 69600 10295 2013年1217 112277 130773 11647 2014年347 33009 42076 12747 面積段成交套數(shù)成交面積（平米）成交金額（萬元）成交均價（元/平米）110-13066 7875 9917 12594 130以上142 20710 26980 13027 60-80501 37143 42204 11363 80-1101960 184193 202383 10988 均價段成交套數(shù)成交面積（平米）成交金額（萬元）成交均價（元/平米）10000-120001568 1409

27、08 155360 11026 10000以下470 44348 42735 9636 12000-13000480 48041 59641 12415 13000-1400088 9268 12406 13386 14000以上63 7357 11343 15418 金隅悅城 匯總2669 249922 281484 11263 共四十七頁總結(jié)(zngji)金隅悅城 金隅悅城雅香苑4#、7#在售，主推75-90平米戶型，南北通透，一梯兩戶，均價13800元/平米。另有雅悅園7層電梯洋房145平米奢華三居，南北通透，一梯兩戶，4米開間，均價14000元/平米。 金隅悅城位于津濱大道與外環(huán)線交口

28、西南側(cè)，地處津濱走廊津濱大道，東鄰濱海新區(qū)，西鄰中心城區(qū)，與河東區(qū)相連，屬于環(huán)內(nèi)項目。金隅悅城總建筑面積50萬平米。一期占地182000平米，總建筑面積為290466平米，容積率1.58，綠化45%，產(chǎn)品主要由電梯洋房和別墅產(chǎn)品多種業(yè)態(tài)組成。其中(qzhng)，電梯洋房面積為7590平米，均為1梯2戶設計，產(chǎn)品戶型設計南北通透、全明戶型。共四十七頁項目名稱遠洋風景開發(fā)商天津宇華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃指標占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)16萬26萬1.645%2700項目地址東麗津濱大道南側(cè)登州南路與惠山道交口（濱海耀華中學旁）物業(yè)性質(zhì)住宅建筑類型小高層裝修狀況毛坯開發(fā)進度開盤時間入住時間20

29、14年3月22日加推預計2014年12月15日入住價格情況起價均價最高價125001280013000戶型結(jié)構(gòu)一室二室三室四室戶數(shù)占比5%90%5%無項目配套【餐飲配套】外灘風尚、小肥羊、友鵬海鮮、楚云天酒樓、乾清緣餃子【文化休閑】東麗公園、惠民公園、東麗湖度假村【學校教育】東麗一幼、東麗二幼、張貴莊小學、實驗小學、津門小學、第100中學 、耀華國際濱海學校、鑒開中學、東麗中學、天津民航大學【周邊醫(yī)院】武警醫(yī)學院附屬醫(yī)院、三中心醫(yī)院、東麗醫(yī)院、東麗區(qū)中醫(yī)院、東麗婦幼保健院、安寧醫(yī)院共四十七頁項目案名成交日期成交套數(shù)成交面積（平米）成交金額（萬元）成交均價（元/平米）遠洋風景2011年737 62553 62200 9944 2012年618 56296 59158 10508 2013年874 80604 94644 11742 2014年174 15465 19042 12313 面積段成交套數(shù)成交面積（平米）成交金額（萬元）成交均價（元/平米）110-130227 26664 30908 11592