河北廊坊某公司置業(yè)戰(zhàn)略報告

1、2004.1 廊坊中期報告2發(fā)展戰(zhàn)略建議選準(zhǔn)定位，夯實(shí)基礎(chǔ)，將*置業(yè)發(fā)展成為全國知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機(jī)密本報告包含企業(yè)重要信息，*建議客戶采取最高級別的保密措施來保管、查閱本文件2/42中期報告分為四大部分，本報告是第二部分第一部分*置業(yè)內(nèi)部診斷第二部分*置業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略建議第三部分*置業(yè)管控方案和戰(zhàn)略支撐體系框架性建議第四部分 附錄：*置業(yè)重點(diǎn)目標(biāo)城市房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報告 3總體報告結(jié)構(gòu)一、項目工作回顧二、*置業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)診斷 1）企業(yè)的歷史沿革及*對*置業(yè)發(fā)展的理解 2）*置業(yè)企業(yè)內(nèi)部診斷三、*置業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略四、*置業(yè)管理改善建議框架 1）*置業(yè)組織建議框架 2）*置業(yè)管控模式框架 3）*置業(yè)薪酬考

2、評體系及中高層激勵建議框架 4）*置業(yè)運(yùn)營體系改善框架五、下一步工作計劃六、附錄*置業(yè)重點(diǎn)目標(biāo)城市房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報告 4戰(zhàn)略思考的背景1.2.3.1.2.3.戰(zhàn)略思考的背景戰(zhàn)略思考的角度與原則*置業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略5*房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)過了9年，超過100萬平方米項目的開發(fā)經(jīng)營積累94959697989900010203新怡綠洲知本時代新華廣場文苑世紀(jì)花園新苑小區(qū)華油小區(qū)*小區(qū)新城小區(qū)金城里金華里空中花園金玉里其他項目和平麗景102030405060708090100開發(fā)量總計發(fā)展年度累計開發(fā)超過百萬平方米6隨著企業(yè)運(yùn)作的逐漸成熟，正逐步成為專業(yè)的房地產(chǎn)商，具備了長久發(fā)展的基礎(chǔ)運(yùn)作能力正在逐漸增強(qiáng)物業(yè)管理

3、優(yōu)勢逐漸明顯營銷能力與銷售經(jīng)驗(yàn)日漸豐富客戶服務(wù)經(jīng)驗(yàn)在增強(qiáng)人才經(jīng)過鍛煉已經(jīng)可以應(yīng)對常規(guī)的項目設(shè)計開發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)逐漸增強(qiáng)在廊坊逐步樹立了*地產(chǎn)的品牌隨著*集團(tuán)的發(fā)展以及在地產(chǎn)的業(yè)績積累，政府關(guān)系越來越具有優(yōu)勢品牌優(yōu)勢設(shè)計開發(fā)能力資金優(yōu)勢人才優(yōu)勢政府關(guān)系優(yōu)勢客戶服務(wù)優(yōu)勢土地儲備優(yōu)勢營銷優(yōu)勢物業(yè)優(yōu)勢基本能滿足自身發(fā)展的需要土地儲備逐漸增多7*置業(yè)高層對置業(yè)未來發(fā)展的初步設(shè)想廊坊本地市場容量有限，*欲做大，異地開發(fā)是必然趨勢在核心城市：通過在核心城市的項目建立在業(yè)內(nèi)一定的影響力，培養(yǎng)對房地產(chǎn)行業(yè)的敏感性和能力。但由于*實(shí)力有限，核心城市不是開發(fā)區(qū)域的重點(diǎn)在中小城市：利用*燃?xì)鈳淼馁Y源，重點(diǎn)投入產(chǎn)品以中

4、低檔商品房為主由于房地產(chǎn)非集團(tuán)的主業(yè)，加上置業(yè)集團(tuán)本身尚未形成清晰的長期發(fā)展戰(zhàn)略，*集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)層對置業(yè)的未來發(fā)展的定位暫時傾向于機(jī)會型投資產(chǎn)業(yè)資料來源：*置業(yè)咨詢需求書和反饋意見、*分析*集團(tuán)高層對置業(yè)未來的定位暫時是投資性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)，與主業(yè)無關(guān)置業(yè)要獨(dú)立發(fā)展，干得好就干，干得不好就撤附屬板塊，跟隨主業(yè)的發(fā)展動向而發(fā)展8但是置業(yè)集團(tuán)對自身定位的明晰和管理系統(tǒng)的改善反過來也會影響集團(tuán)對置業(yè)的戰(zhàn)略態(tài)度, 使其能與集團(tuán)其他專業(yè)板塊形成協(xié)同效應(yīng)明晰的戰(zhàn)略定位：區(qū)域產(chǎn)品客戶群能力建設(shè)的重點(diǎn)和步驟戰(zhàn)略計劃和增長階梯集團(tuán)對置業(yè)的未來可能的戰(zhàn)略態(tài)度積極扶持（各方面資源上的支持）成為主業(yè)的一支而不是投資性業(yè)務(wù)與集團(tuán)

5、其他專業(yè)板塊形成協(xié)同效應(yīng)權(quán)責(zé)分明、精練有效的組織良好的人才隊伍和梯隊建設(shè)規(guī)范、執(zhí)行有力的運(yùn)營系統(tǒng)置業(yè)集團(tuán)對自身清晰的認(rèn)識和能力的提高9全國房地產(chǎn)市場前景對*置業(yè)而言無疑是有利的，但市場格局、競爭仍然給*置業(yè)帶來了巨大的挑戰(zhàn)市場增長快，潛力仍然巨大市場集中度低，有發(fā)展壯大的空間競爭的加劇資金渠道政策土地價格增長過快經(jīng)濟(jì)增長與居民購買力相對增長較緩有關(guān)房地產(chǎn)市場的具體分析請詳見附件*置業(yè)中期報告（4）全國房地產(chǎn)行業(yè)分析及城市房地產(chǎn)調(diào)研報告提交版機(jī)遇挑戰(zhàn)10另外，置業(yè)在房地產(chǎn)發(fā)展上遇到了許多來自企業(yè)內(nèi)部的限制與瓶頸，而這些瓶頸更多是可以解決的戰(zhàn)略定位尚處于摸索階段管理支持系統(tǒng)尚處于磨合期沒有成為集團(tuán)

6、主業(yè)板塊，難以形成協(xié)同效應(yīng)良好的市場前景內(nèi)部挑戰(zhàn)內(nèi)部挑戰(zhàn)內(nèi)部挑戰(zhàn)理清戰(zhàn)略思路，夯實(shí)管理基礎(chǔ)迫在眉睫11戰(zhàn)略思考的角度與原則1.2.3.1.2.3.戰(zhàn)略思考的背景戰(zhàn)略思考的角度與原則*置業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略12*認(rèn)為，*置業(yè)的戰(zhàn)略思考要依據(jù)以下原則遵照房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)配合集團(tuán)戰(zhàn)略，同*集團(tuán)各專業(yè)板塊協(xié)同發(fā)展注重現(xiàn)實(shí)能力與現(xiàn)實(shí)資源，注重主要能力的提高13*集團(tuán)要考慮板塊間的最佳協(xié)同效應(yīng)，而*置業(yè)要在集團(tuán)戰(zhàn)略指導(dǎo)下遵照房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)*燃?xì)?燃機(jī)*置業(yè)國家能源戰(zhàn)略的發(fā)展方向產(chǎn)業(yè)鏈特點(diǎn)區(qū)域能源發(fā)展?fàn)顩r區(qū)域經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)習(xí)慣制定戰(zhàn)略的依據(jù)：燃?xì)獾陌l(fā)展策略燃機(jī)的主要消費(fèi)市場特點(diǎn)房地產(chǎn)

7、的發(fā)展規(guī)律區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展水平與競爭水平自身能力與資源制定戰(zhàn)略的依據(jù)：國家宏觀經(jīng)濟(jì)形成怎樣的業(yè)務(wù)板塊組合板塊的相互協(xié)同14在發(fā)展的部署上，*置業(yè)要盡量與*燃?xì)獾陌l(fā)展優(yōu)勢相協(xié)同山東江蘇安徽浙江湖南廣東河北*燃?xì)獾闹饕袌鲋脴I(yè)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)充分利用*集團(tuán)的資源，產(chǎn)生最大的協(xié)同效應(yīng)：品牌的協(xié)同性政府關(guān)系的協(xié)同性對區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣的理解能相互共享燃?xì)夂妥≌康禺a(chǎn)可以協(xié)同開發(fā)，并作為獨(dú)特的競爭優(yōu)勢物業(yè)服務(wù)上有共通性15由于廊坊本地市場容量不足而迫使*置業(yè)必須跨區(qū)域發(fā)展，但跨地區(qū)經(jīng)營給企業(yè)帶來了經(jīng)營環(huán)境、消費(fèi)習(xí)慣的巨大差異，使得跨地域經(jīng)營需要具備較強(qiáng)的資源基礎(chǔ)和管理能力跨區(qū)域管控能力更有效的人才激勵機(jī)制更專業(yè)的項目

8、運(yùn)作能力戰(zhàn)略供應(yīng)商體系跨區(qū)域品牌建設(shè)能力成功的跨區(qū)域發(fā)展關(guān)鍵成功要素*置業(yè)還沒有真正在二三線、一線城市展開過企業(yè)競爭在廊坊本地的開發(fā)極大的借助了集團(tuán)的品牌和政府關(guān)系，并在一個相當(dāng)熟悉的城市展開，在廊坊的成功并不代表核心能力就能完全滿足異地開發(fā)的需要16對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，異地開發(fā)將對房地產(chǎn)企業(yè)提出更高的要求，因此*置業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略一定要考慮企業(yè)的現(xiàn)實(shí)能力與現(xiàn)實(shí)資源目前的最終市場表現(xiàn)圖項目研究施工建造設(shè)計規(guī)劃市場銷售物業(yè)管理投資決策市場策劃客戶管理成本管理資料來源：戰(zhàn)略研討會異地市場將對*置業(yè)提出更高的能力要求項目研究施工建造設(shè)計規(guī)劃市場銷售物業(yè)管理投資決策市場策劃客戶管理成本管理異地管控17*置

9、業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略1.2.3.1.2.3.戰(zhàn)略思考的背景戰(zhàn)略思考的角度與原則*置業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略18*置業(yè)集團(tuán)的戰(zhàn)略包括如下部分商業(yè)模式?增長階梯核心能力產(chǎn)品價值鏈區(qū)域企業(yè)愿景、企業(yè)定位19*置業(yè)應(yīng)定位于“配合*集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營商”配合*集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營商*置業(yè)應(yīng)配合*集團(tuán)總的戰(zhàn)略部署，適時的調(diào)整置業(yè)本身的開發(fā)區(qū)域和產(chǎn)品類型在配合*集團(tuán)戰(zhàn)略計劃時，置業(yè)要采用專業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式配合集團(tuán)戰(zhàn)略的發(fā)展20大集團(tuán)附屬的房地產(chǎn)板塊的發(fā)展存在以下兩種主要的發(fā)展思路緊密的配合集團(tuán)主業(yè)的發(fā)展，以附屬板塊的方式經(jīng)營開發(fā)集團(tuán)所需的房地產(chǎn)項目以專業(yè)房地產(chǎn)公司的方式配合配合集團(tuán)主業(yè)的發(fā)展，承接

10、集團(tuán)主業(yè)項目時采用市場運(yùn)作方式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)最大程度的配合了主業(yè)發(fā)展，最大程度的利用了集團(tuán)的各種資源沒有在市場環(huán)境下運(yùn)作導(dǎo)致專業(yè)能力難以提高，最終難以成為集團(tuán)重要的收入支柱需要經(jīng)常在集團(tuán)指令性項目與市場更好機(jī)會項目中作出選擇，在最大程度的利用集團(tuán)資源上稍遜在市場環(huán)境下運(yùn)作使得專業(yè)能力能夠得到提高，有希望成為集團(tuán)重要的收入支柱21案例：中遠(yuǎn)與中化的房地產(chǎn)板塊從過去的依附型產(chǎn)業(yè)走向?qū)I(yè)化發(fā)展零散投資與管理任務(wù)兼顧期市場化過渡轉(zhuǎn)型期專業(yè)化運(yùn)作初期管理體系/體制制完善期評價在這個階段公司基本明確了以項目為導(dǎo)向，在主流住宅和高檔寫字樓市場發(fā)展的開發(fā)定位通過兩個項目的開發(fā)積累了運(yùn)作經(jīng)營，為今后的復(fù)制發(fā)展打下了基

11、礎(chǔ)由于集團(tuán)的行業(yè)資源難以整合，零散投資的不確定性過大，公司在這一階段不能主動獲取價值，收益性不佳這一階段公司在把握市場機(jī)遇上的能力迅速加強(qiáng)，也形成了自己的管理核心但由于營銷、物業(yè)、內(nèi)部機(jī)制等戰(zhàn)略環(huán)節(jié)的不夠完善，也帶來了管理中的一些問題只有順利通過這一階段的管理提升和完善，公司才能提高運(yùn)作效率和應(yīng)變能力，降低運(yùn)作風(fēng)險，成為能夠適應(yīng)市場,實(shí)現(xiàn)快速、健康發(fā)展的目標(biāo)零散投資與管理任務(wù)兼顧期市場化過渡轉(zhuǎn)型期中化集團(tuán)與中遠(yuǎn)集團(tuán)各投資20億（現(xiàn)金與實(shí)物凈資產(chǎn)）以對等股份的方式組建中遠(yuǎn)房地產(chǎn)，目的就是希望房地產(chǎn)板塊能夠?qū)I(yè)化發(fā)展*以咨詢方式介入其專業(yè)化管理體系、體制的改革、完善工作。幫助其進(jìn)一步市場化運(yùn)作22

12、*認(rèn)為，盡管未來集團(tuán)戰(zhàn)略會對置業(yè)本身造成重大影響，置業(yè)仍然要本著專業(yè)化發(fā)展的道路前進(jìn)，并以專業(yè)房地產(chǎn)商的定位與集團(tuán)其他板塊展開盡可能多的協(xié)同可能的*集團(tuán)戰(zhàn)略*對置業(yè)集團(tuán)的影響*注：有關(guān)*集團(tuán)戰(zhàn)略的內(nèi)容是依據(jù)零星的訪談記要中獲得，在此僅作為示意置業(yè)集團(tuán)兩種不同的應(yīng)對策略*燃?xì)馊珖鴧^(qū)域擴(kuò)張煤化工、石油化工戰(zhàn)略雷洲半島碼頭海南油氣田配合燃?xì)獾陌l(fā)展，實(shí)行燃?xì)飧M(jìn)戰(zhàn)略建設(shè)煤化工城、石油化工城建設(shè)碼頭相關(guān)物業(yè)建設(shè)相關(guān)物業(yè)專業(yè)化運(yùn)作集團(tuán)附屬板塊客 戶 對 象：集團(tuán)、主業(yè)相關(guān)單位產(chǎn) 品：以內(nèi)部項目建設(shè)為主，產(chǎn)品類型廣產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)：開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)，經(jīng)營服務(wù)更多核 心 能 力：重點(diǎn)在于成本與質(zhì)量控制能力，規(guī) 劃更

13、多依賴設(shè)計院戰(zhàn) 略 舉 措：主要依賴集團(tuán)，隨著集團(tuán)主業(yè)走向 而隨時變化客 戶 對 象：市場、集團(tuán)、主業(yè)相關(guān)單位產(chǎn) 品：內(nèi)部項目為輔，產(chǎn)品類型較集中產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)：開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)， 開發(fā)更多核 心 能 力：重點(diǎn)在于規(guī)劃與開發(fā)能力戰(zhàn) 略 舉 措：尊重市場規(guī)律，隨著集團(tuán)主業(yè)走向 而變化但不完全依附主業(yè)的發(fā)展集團(tuán)定位對置業(yè)的戰(zhàn)略配置極其關(guān)鍵23根據(jù)置業(yè)集團(tuán)的企業(yè)定位，*建議置業(yè)集團(tuán)采用如下商業(yè)模式產(chǎn)品價值鏈區(qū)域以專業(yè)化的運(yùn)作方式配合集團(tuán)戰(zhàn)略的發(fā)展應(yīng)采取集約發(fā)展模式，全國劃定23個集約發(fā)展圈，在未來5年中建立區(qū)域中心，設(shè)定項目復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)三線城市是主力市場，二線城市應(yīng)作為集約圈的區(qū)域中心予以重視*應(yīng)策略性進(jìn)京

14、，將北京作為戰(zhàn)略高地，甚至成為置業(yè)集團(tuán)總部所在地，但北京并不是發(fā)展房地產(chǎn)項目的重點(diǎn)地域區(qū)域擴(kuò)張不宜過快、短期內(nèi)應(yīng)集中于2-3區(qū)域（在5年內(nèi)）異地專做住宅開發(fā)，產(chǎn)品形式可以住宅商業(yè)結(jié)合，但暫時要避免商業(yè)經(jīng)營廊坊本地是全方位服務(wù)三線城市主要面向中高等收入人群，二線城市面對中低收入人群抓住住宅開發(fā)的良好勢頭，異地集中精力專做開發(fā)廊坊本地適宜業(yè)內(nèi)多元化經(jīng)營3年后考慮開發(fā)經(jīng)營并舉，并結(jié)合*集團(tuán)的物業(yè)經(jīng)營項目配合*集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展的專業(yè)房地產(chǎn)商24首先，*置業(yè)應(yīng)該確定選擇城市發(fā)展的原則以及城市發(fā)展的路線，*建議按照如下分析框架來展開分析戰(zhàn)略原則競爭狀態(tài)能力原則*置業(yè)的能力是否允許？如何與*集團(tuán)，特別是*燃?xì)獾?/p>

15、城市發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合？*置業(yè)的跨區(qū)域發(fā)展模式是否允許？市場環(huán)境企業(yè)的可行性城市發(fā)展該市場競爭是否十分激烈？該城市是否具有開發(fā)的市場潛力？區(qū)域25房地產(chǎn)業(yè)具有典型的區(qū)域性，各區(qū)域市場成熟度形成明顯的梯度發(fā)展態(tài)勢。我們將中國的房地產(chǎn)區(qū)域按照市場成熟度分成四個區(qū)間一線城市二線城市三線城市四線城市中國三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的中心城市：北京、上海、廣州、深圳等天津、重慶較發(fā)達(dá)的省會城市：杭州、成都、沈陽、石家莊等區(qū)域經(jīng)濟(jì)輻射城市：青島、大連、昆山、太倉、珠海等落后的省會城市：青海、呼和浩特、昆明等較好的地級市落后的地級市縣級市縣城城市特點(diǎn)市場環(huán)境國際性城市，區(qū)域人口規(guī)模在1000萬以上流動人口非常多人均GDP300

16、0美元以上房地產(chǎn)年投資額300億元以上市區(qū)人口規(guī)模在100萬以下流動人口以周邊的農(nóng)業(yè)人員為主人均GDP6001300美元房地產(chǎn)年投資額1530億元人口規(guī)模在50萬以下流動人口極少人均GDP600美元以下房地產(chǎn)年投資額15億元以下區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心流動人口較多人均GDP13003000美元房地產(chǎn)年投資額30300億元26按照聯(lián)合國統(tǒng)計預(yù)測方法來看，一、二線城市處于穩(wěn)定高速發(fā)展階段，三線城市處于快速發(fā)展與高度發(fā)展階段，四線城市處于起步發(fā)展階段人均GDP200-300美元300-600美元600-800美元800-1300美元1300 美元以上8000-10000美元住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況剛起步發(fā)展快速發(fā)展高速

17、發(fā)展穩(wěn)定高速發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展一線城市二線城市三線城市四線城市國際性城市，區(qū)域人口規(guī)模在1000萬以上流動人口非常多人均GDP3000美元以上房地產(chǎn)年投資額300億元以上市區(qū)人口規(guī)模在100萬以下流動人口以周邊的農(nóng)業(yè)人員為主人均GDP6001300美元房地產(chǎn)年投資額1530億元人口規(guī)模在50萬以下流動人口極少人均GDP600美元以下房地產(chǎn)年投資額15億元以下區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心流動人口較多人均GDP13003000美元房地產(chǎn)年投資額30300億元聯(lián)合國統(tǒng)計預(yù)測方法27參考：2002年中國省會城市人均GDP數(shù)據(jù)3000美元13003000美元1300美元注：此數(shù)據(jù)僅為參考，人均GDP僅是考察城市房地產(chǎn)市場的一

18、個因素28不同成長階段的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的不同特點(diǎn)，尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、流動人口、客戶對象極大的影響著相應(yīng)的房地產(chǎn)市場客戶群二級市場購買目的住宅均價在2500元/平米超過15萬平米的住宅小區(qū)很少資料來源：*，*分析市場特點(diǎn)擁有較大的高端產(chǎn)品空間多元化趨勢強(qiáng)住宅均價在35004000元/平米超過30萬平米的住宅小區(qū)很少住宅均價在1500元/平米甚至以下超過10萬平米的住宅小區(qū)很少獲知渠道非?；钴S活躍剛起步啟蒙階段自用和投資均很普遍自用和投資均很普遍，但投資為目的較一線城市少基本為自用絕大部分為自用流動人員本地居民投資客流動人員本地居民投資客本地居民本地高收入居民團(tuán)購較多人際傳播實(shí)地路牌廣告媒體廣告

19、人際傳播實(shí)地路牌廣告媒體廣告房交會媒體廣告房交會一線城市二線城市三線城市四線城市市場環(huán)境29一二線城市有一定的獨(dú)立市場地位，三四線城市受一線和二線城市的影響，一線和二級城市越強(qiáng)盛，周邊的三、四線城市受到的波及更明顯，也越強(qiáng)盛。因此，只有一二線城市才具備成為區(qū)域中心的條件二線城市有一定的獨(dú)立市場地位，不受一線城市的影響，除非離一線城市非常近的二線城市，例如杭州、南京等三線城市受一線和二線城市的影響，一線和二級城市越強(qiáng)盛，周邊的三、四線城市受到的波及更明顯，也越強(qiáng)盛一線城市二線城市三線城市市場環(huán)境30經(jīng)濟(jì)圈的形成能影響整個圈內(nèi)的所有城市，大經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的三線城市的房地產(chǎn)市場甚至要好于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的省會城

20、市珠三角經(jīng)濟(jì)圈京津經(jīng)濟(jì)圈人均GDP較高，投資增長速度高出全國31.9%，供需比例基本協(xié)調(diào)，政策引導(dǎo)較好，將進(jìn)入下一輪大的發(fā)展期外商港商購買力旺盛，土地便宜，具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。2001年空置率下降很快，銷售旺盛特殊政治地段，大北京概念提出后引發(fā)大規(guī)模的投資，加上奧運(yùn)影響，京津板塊將是奧運(yùn)第一受益者這三個經(jīng)濟(jì)圈中的許多中小城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展超過其他區(qū)域的大中城市長三角經(jīng)濟(jì)圈市場環(huán)境31從中國的房地產(chǎn)發(fā)展歷程來看，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的房地產(chǎn)市場明顯領(lǐng)先于其他城市中部地區(qū)西部地區(qū)東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的三個省份和城市占銷售總額的40%2002年前11月城市商品房銷售額累計百分比目前房

21、地產(chǎn)行業(yè)在全國呈現(xiàn)從東部到中部再到西部的階梯式滾動式發(fā)展，具體表現(xiàn)在省會城市、百萬人口級規(guī)模的城市發(fā)展領(lǐng)先資料來源：*知識庫，*分析40市場環(huán)境32但隨著一線城市的房地產(chǎn)投資額猛增，一線城市的房地產(chǎn)投資風(fēng)險隨之增大，圈地?zé)岢遍_始理性回落上海土地供給與需求的狀況單位：萬平方米 北京20012003第一季度土地供給與需求狀況單位：萬平方米土地出讓面積市場環(huán)境資料來源：中國*行33部分領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的不同，開始向具有發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市轉(zhuǎn)移，資金流向開始全國化- 區(qū)域市場成熟度分布示意圖 -區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度/城市級別區(qū)域市場競爭集中度一線城市二線城市三線城市四線城市中國三大經(jīng)濟(jì)區(qū)

22、域的中心城市：北京、上海、廣州、深圳等天津、重慶較發(fā)達(dá)的省會城市：杭州、成都、沈陽、石家莊等區(qū)域經(jīng)濟(jì)輻射城市：青島、大連、昆山、太倉、珠海等資料來源：中國*局，經(jīng)濟(jì)*報，*分析四線城市基本還是以本地房地產(chǎn)開發(fā)商為主，暫時沒有大規(guī)模吸引外來投資商落后的省會城市：青海、呼和浩特、昆明等較好的地級市（例如廊坊）落后的地級市縣級市縣城市場環(huán)境34*研究表明，全國相當(dāng)一部分城市房地產(chǎn)市場都有泡沫，而且不光是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)存在泡沫，經(jīng)濟(jì)相對落后的地區(qū)也同樣存在，反而是中等城市房價相對合理全國部分城市房價收入比根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合中國實(shí)際國情，房價收入比在6左右是較為合適的比例，西南和西北區(qū)域由于無大量外來

23、人口購房支撐，出現(xiàn)了明顯的泡沫市場環(huán)境35二三線城市的土地市場在逐漸吸引眾多房地產(chǎn)商的目光珠江合生在天津一舉簽下了一塊畝的開發(fā)用地, ，為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)下了最大手筆 和黃獨(dú)資購入重慶江北區(qū)一塊大約24.3萬平方米地皮 順馳在石家莊天價購入土地深圳長城地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司，與成都簽約投資18億元開發(fā)成都樓市，其在成都的項目建筑面積近70萬平方米。而此前，深萬科已在成都運(yùn)作好幾年，其在成都城東2000多畝的萬科城市花園項目已開發(fā)到第二期上海大華集團(tuán)一口氣拿下武昌南湖54萬平方米土地正緊鑼密鼓 地制作規(guī)劃方案后上海西北盛唐公司又擊敗武漢本地3家房產(chǎn)企業(yè)，以7.32億元拿下龍王廟150畝商業(yè)用地

24、的開發(fā)權(quán)，創(chuàng)下武漢地價的最高紀(jì)錄資料來源：*資訊*分析市場環(huán)境36萬科緊緊抓住二三線城市的發(fā)展機(jī)會，進(jìn)行區(qū)域擴(kuò)張，為其樹立全國性品牌奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)2002年二線城市占到萬科整個營業(yè)收入的57，利潤占到了55，萬科從整個總資產(chǎn)收益率也可以看到，二線城市的指標(biāo)是非常良好2003年，萬科在北京、上海、廣州、深圳等一線城市的項目開工面積僅為16市場環(huán)境37再看四線小城市，由于受到各方面條件制約，需求增長的速度不會很快，難以形成一、二線城市那樣迅猛增長的市場需求，不具備長期發(fā)展的基礎(chǔ)，只能作為機(jī)會性投資區(qū)域一線城市二線城市三線城市四線城市需求增長速度經(jīng)濟(jì)難以支撐：四線城市的人均GDP為300美元以下，

25、遠(yuǎn)低于一線城市的1300美元-1500美元，用于住房消費(fèi)的收入比例較大城市相對較低。購買力過多依賴于本地四線城市的流動人口比例低，三四線城市的流動人口比率在25%以下，遠(yuǎn)低于一線城市的50%以上，和二線城市25%-35%之間，增長率也遠(yuǎn)低于一二線城市（流動人口比例為暫住人口加流動人口除居民人口）二、三級市場不發(fā)達(dá)由于大部分中小城市二級市場的還處于萌芽狀態(tài)，居民購房多為改善自我居住條件，通過購房的投資意識還很弱。市場環(huán)境38人口規(guī)模在50萬以下流動人口極少人均GDP600美元以下房地產(chǎn)年投資額15億元以下市區(qū)人口規(guī)模在100萬以下流動人口以周邊的農(nóng)業(yè)人員為主人均GDP6001300美元房地產(chǎn)年投

26、資額1530億元因此，從市場環(huán)境緯度來看，二、三線城市更適合*置業(yè)尋找長期發(fā)展機(jī)會，特別是三線城市，未來應(yīng)該成為主力市場競爭狀態(tài)城市發(fā)展區(qū)域一線城市四線城市二線城市三線城市國際性城市，區(qū)域人口規(guī)模在1000萬以上流動人口非常多人均GDP3000美元以上房地產(chǎn)年投資額300億元以上區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心流動人口較多人均GDP13003000美元房地產(chǎn)年投資額30300億元一線：策略進(jìn)入二線：區(qū)域根據(jù)地與輻射中心三線：主力市場四線：輔助性機(jī)會市場39從進(jìn)入可能性來看，中國的一線城市房地產(chǎn)商數(shù)量極多，行業(yè)集中度低，*如果進(jìn)入將面臨高度的競爭北京 上海 廣州 企業(yè)總數(shù) 1100家3312家1713家房地產(chǎn)開發(fā)投

27、資完成額商品房銷售額平均規(guī)模平均規(guī)模進(jìn)入特征689.3億612億280.5億302.3億410.7億4024萬1848萬2550萬1765萬1240萬資料來源：*分析202.3億1839萬進(jìn)入所需資金壁壘較高，加上存量房消化所需周期較長，小規(guī)模企業(yè)資金難以為繼，將被淘汰出局市場上的開發(fā)企業(yè)過多，總體規(guī)模較小，進(jìn)入壁壘低。但小規(guī)模企業(yè)競爭力比較弱。經(jīng)過整理，開發(fā)企業(yè)數(shù)量大幅度減少，目前進(jìn)入壁壘界于北京與上海之間，但企業(yè)效益要好于前兩者。小企業(yè)依然面臨上述危險。以北京、上海、廣州2001年統(tǒng)計數(shù)據(jù)為例：進(jìn)入可行性40北京、上海等一線城市集中了中國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)商，*置業(yè)的各項能力均無法占到優(yōu)勢投資

28、決策工程建造營銷推廣物業(yè)管理成本管理設(shè)計規(guī)劃資金管理概念圖*置業(yè)在品牌、員工素質(zhì)、營銷能力這幾方面和對手相比相對較弱品牌員工素質(zhì)天鴻珠江金地萬科萬通紅石中海餅圖示例解釋：市場最佳市場領(lǐng)先市場平均水平市場較差市場最差該圖表由*根據(jù)大量訪談而初步判斷*進(jìn)入可行性41但北京、上海等一線城市的房地產(chǎn)發(fā)展速度仍然要高于全國其他城市，在那些行業(yè)巨頭控制的細(xì)分市場邊緣仍存在許多的零散投資機(jī)會注：萬科數(shù)據(jù)為2002年結(jié)算收入，資料來源于萬科網(wǎng)站進(jìn)入可行性42*已經(jīng)在北京有了基礎(chǔ)，*贊成*置業(yè)“策略進(jìn)京”，將北京作為戰(zhàn)略高點(diǎn)，一方面通過機(jī)會獲得優(yōu)質(zhì)土地在北京進(jìn)行機(jī)會性開發(fā)，一方面通過北京市場來鍛煉團(tuán)隊，甚至將置

29、業(yè)總部建在北京進(jìn)入可行性但是否要將北京作為長期市場進(jìn)行發(fā)展應(yīng)根據(jù)企業(yè)的能力增長來決定北京的人才優(yōu)勢北京與廊坊距離很近北京的品牌優(yōu)勢在北京積累技能北京就像一個放大鏡，可以把企業(yè)成倍放大。所以，有些企業(yè)進(jìn)京開發(fā)不追求規(guī)模，弄個不大不小的項目做著，只為在這個戰(zhàn)略高地占個位子。有人稱之為“策略進(jìn)京”，所以房地產(chǎn)界有“地產(chǎn)英雄最愛是北京”的說法北京是中央部委云集的地方，北京的土地供應(yīng)至今仍是多渠道的。*置業(yè)完全有可能憑機(jī)會獲得土地和項目 除北京外的其他一線城市建議*置業(yè)暫時不要進(jìn)入43*置業(yè)在二線城市的競爭實(shí)力屬于中等，要略差于當(dāng)?shù)氐膬?yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)，但在三線城市完全有機(jī)會成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)領(lǐng)頭軍進(jìn)入可行

30、性一線城市二線城市三線城市四線城市*置業(yè)目前的競爭實(shí)力注：此圖僅為示意圖，為*根據(jù)經(jīng)驗(yàn)而主觀判斷44*置業(yè)在四線城市非常有競爭優(yōu)勢，但在四線城市開發(fā)有可能造成業(yè)務(wù)散、資源浪費(fèi)、管控困難的局面，形成“游擊戰(zhàn)”的不利格局，*不建議將其作為發(fā)展重點(diǎn)，除非有明顯高利潤的機(jī)會性項目往往一個城市開發(fā)完一個樓盤后，這個城市的需求就難以再挖掘，這時整個團(tuán)隊需要異地開發(fā)，或者在當(dāng)?shù)囟嘣?jīng)營，包括存量經(jīng)營，也包括業(yè)外多元化，造成核心能力難以積累異地遷移開發(fā)造成結(jié)果是：根基難以扎實(shí)大量資源難以重復(fù)利用，政府資源浪費(fèi)、對當(dāng)?shù)厥袌龅睦斫怆y以積累單盤采購鏈過長、采購和管理成本過高遷移后，供應(yīng)商體系和合作體系將發(fā)生重大變化

31、，造成成本提高、效率低下，質(zhì)量難以保證品牌無法積累人力資源嚴(yán)重浪費(fèi)項目難以跨區(qū)域復(fù)制進(jìn)入可行性45因此，從城市選擇來看，一線城市應(yīng)策略進(jìn)入，二、三線城市更適合*置業(yè)尋找長期發(fā)展機(jī)會，四線城市完全是機(jī)會性市場人口規(guī)模在50萬以下流動人口極少人均GDP600美元以下房地產(chǎn)年投資額15億元以下市區(qū)人口規(guī)模在100萬以下流動人口以周邊的農(nóng)業(yè)人員為主人均GDP6001300美元房地產(chǎn)年投資額1530億元競爭狀態(tài)城市發(fā)展區(qū)域一線城市四線城市二線城市三線城市國際性城市，區(qū)域人口規(guī)模在1000萬以上流動人口非常多人均GDP3000美元以上房地產(chǎn)年投資額300億元以上區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心流動人口較多人均GDP13003

32、000美元房地產(chǎn)年投資額30300億元一線：策略進(jìn)入二線：區(qū)域根據(jù)地與輻射中心三線：主力市場四線：輔助性機(jī)會市場46在制定選擇區(qū)域原則時，除開經(jīng)濟(jì)環(huán)境、競爭程度外，還要依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，依據(jù)跨區(qū)域發(fā)展的特點(diǎn)來選擇集約型基地型機(jī)會型代表企業(yè)：萬科卓達(dá)珠江系地產(chǎn)順馳中小房地產(chǎn)商大集團(tuán)的房地產(chǎn)板塊進(jìn)入可行性國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展主要有三種主流模式47選擇不同的跨區(qū)域發(fā)展模式對*置業(yè)意味著:戰(zhàn)略路線產(chǎn)品特點(diǎn)競爭優(yōu)勢管控系統(tǒng)選擇一個基地城市，在該城市占據(jù)絕對主導(dǎo)地位多方位開發(fā)異地市場完全是機(jī)會性市場廣泛的產(chǎn)品選擇廣泛的商業(yè)模式政府關(guān)系地方品牌延續(xù)傳統(tǒng)的功能制結(jié)構(gòu)，有利于專業(yè)積累外地項目多由集團(tuán)

33、操控- 基地型 - 集約型 - 機(jī)會型 -選擇幾個區(qū)域或根據(jù)地持續(xù)發(fā)展如果區(qū)域具備持續(xù)開發(fā)潛力，可以選擇單一商業(yè)模式，反之可能要選擇多商業(yè)模式有良好的定位但當(dāng)區(qū)域市場容量出現(xiàn)萎縮時要考慮業(yè)內(nèi)多元化項目策劃能力總體項目運(yùn)作能力營銷能力必須建立完善的管控模式，特別是根據(jù)區(qū)域的不同情況而授予不同的管控方式總部適當(dāng)放權(quán)區(qū)域公司權(quán)利較大看準(zhǔn)機(jī)會，保證每一個項目的盈利性，無定位不完全依靠政府關(guān)系，核心能力在項目運(yùn)作資金實(shí)力不需要很強(qiáng)有良好的定位單一商業(yè)模式較多項目定制項目策劃能力較強(qiáng)項目設(shè)計規(guī)劃能力和營銷能力較強(qiáng)依靠少數(shù)人的眼光與能力運(yùn)作項目，少并行展開項目權(quán)利高度集中于總部，尤其是關(guān)鍵權(quán)利48游擊戰(zhàn)、布

34、點(diǎn)分散是房地產(chǎn)企業(yè)全國性擴(kuò)張的大忌。*置業(yè)要致力于成為專業(yè)的全國性房地產(chǎn)公司，在選擇項目時更應(yīng)避免機(jī)會型格局萬科的銷售收入在全行業(yè)名列前茅，但是萬科項目平均利潤不高是圈內(nèi)的共識，其中一個重要原因是萬科“多區(qū)域”同步擴(kuò)張模式下所出現(xiàn)的單盤采購鏈過長、采購和管理成本過高,，而這幾乎是房地產(chǎn)企業(yè)全國性擴(kuò)張后必然會遭遇的困難資料來源：進(jìn)入可行性萬科在沒有集約化發(fā)展之前，項目平均利潤不高，很重要的原因是萬科“多點(diǎn)同步擴(kuò)張”模式下所出現(xiàn)的單盤采購鏈過長、采購和管理成本過高，導(dǎo)致項目總成本升高2002年萬科在全國的銷售收入約為42億元廣東碧桂園在珠三角地區(qū)銷售收入即超過40億元紅石在北京建外SOHO單盤銷售

35、收益即達(dá)20億元49*置業(yè)大本營廊坊的本地市場需求有一定增長，但供給較大，因此可能難以繼續(xù)成為*置業(yè)發(fā)展的基地，采取基地模式不是長期發(fā)展的目標(biāo)城鎮(zhèn)人口：40余萬人均年收入：7767元 本地人均住宅面積：23.2M2本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：人均GDP12015元，年增長11.6%，屬于高速發(fā)展區(qū)每年竣工面積：53.77萬平米 產(chǎn)品結(jié)構(gòu):從近兩年統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，高檔商品房的竣工面積均超過住宅總量的半數(shù)，而中低檔房數(shù)量已無法滿足工薪階層需求本地房地產(chǎn)商：大多為項目型公司，企業(yè)人數(shù)在20人或以下居多 *置業(yè)在廊坊市場上的表現(xiàn)：處于第一集團(tuán)、開發(fā)高中低檔市場比較競爭優(yōu)勢：政府關(guān)系、拿地能力較強(qiáng)、規(guī)劃、營銷較弱廊坊

36、本地需求廊坊本地供給*置業(yè)市場表現(xiàn)進(jìn)入可行性50*建議采用集約發(fā)展模式，集約式發(fā)展模式可以在一定區(qū)域扎根和長期發(fā)展，而且，集約式發(fā)展更加有利于項目的規(guī)模復(fù)制，有效控制總體成本輻射區(qū)域根據(jù)地未來萬科三年的目標(biāo)是希望能夠保證每年的增長速度在30左右，具體策略是：擴(kuò)大在一線城市的規(guī)模；圍繞幾個區(qū)域中心希望能夠?qū)⒍€城市的數(shù)量從12個擴(kuò)張到20個；進(jìn)行一些結(jié)構(gòu)重組，建立區(qū)域中心；塑造一個強(qiáng)勢的公司品牌和鮮明的項目品牌；建立區(qū)域主流產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)；建立整個兩級的戰(zhàn)略合作伙伴。例如萬科四季花城這個品牌，針對華南，華中，華東及華北區(qū)，將同樣的一套體系根據(jù)不同的氣侯，客戶和人文的特點(diǎn)，將它做了整個調(diào)整。 每個

37、區(qū)域形成一套標(biāo)準(zhǔn)模式51但集約式發(fā)展模式對企業(yè)的要求較高，需要企業(yè)具備較好的人力資源基礎(chǔ)以及作為根據(jù)地的中大型城市基礎(chǔ)，需要*置業(yè)長期積累 風(fēng)險增加由于更多權(quán)利必須下放到區(qū)域中心，對于高風(fēng)險的房地產(chǎn)行業(yè)又增加了新的風(fēng)險因素 區(qū)域根據(jù)地市場根據(jù)地必須有足夠的消費(fèi)市場，使得對該區(qū)域具有一定的影響力，同時企業(yè)能夠持續(xù)的發(fā)展下去 企業(yè)實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)必須具有一定的資金實(shí)力或者全國品牌，才能在異地區(qū)域與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)展開競爭，并獲得發(fā)展空間 人力資源必須有較好的人力資源以保證該區(qū)域的發(fā)展能自主、持續(xù)進(jìn)入可行性52綜上所述，*建議*采用集約發(fā)展模式，將發(fā)展重點(diǎn)放在需求與競爭相對適中的二線城市與三線城市，而集約圈內(nèi)

38、的四線城市可以機(jī)會型發(fā)展與周邊的三線城市能形成集約區(qū)域具有一定的市場容量，能夠支撐相對長時間的開發(fā)和經(jīng)營形成相對穩(wěn)定的合作體系和供應(yīng)商體系在三線城市利用資金優(yōu)勢、規(guī)劃優(yōu)勢爭取獲得高競爭力的地位在二線城市與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商利用資金優(yōu)勢、開發(fā)規(guī)劃、成本優(yōu)勢優(yōu)勢進(jìn)行競爭二線城市對周邊三線城市具有一定影響力形成未來的區(qū)域管理中心，培養(yǎng)團(tuán)隊根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)進(jìn)行區(qū)域內(nèi)項目復(fù)制區(qū)域集約圈內(nèi)的四線城市如果存在項目機(jī)會也不應(yīng)放棄53在初期要集中在少數(shù)幾個區(qū)域內(nèi)發(fā)展，并追求區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，進(jìn)行復(fù)制區(qū)域選擇項目時盡量集中在少數(shù)幾個區(qū)域內(nèi)，一開始就帶有集約式發(fā)展思想在區(qū)域內(nèi)建立戰(zhàn)略供應(yīng)商體系，建立廣泛的區(qū)域合作體系，建立產(chǎn)

39、品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)與銷售管理標(biāo)準(zhǔn)在區(qū)域進(jìn)行產(chǎn)品復(fù)制區(qū)域內(nèi)的人才要依據(jù)項目需要合理調(diào)動54未來全國拓展的方式可以采取以點(diǎn)帶圈的拓展方式區(qū)域通過主動性的搜索擬進(jìn)入?yún)^(qū)域或者通過機(jī)會找到擬進(jìn)入?yún)^(qū)域主動性的搜索包括：行業(yè)研究結(jié)合*燃?xì)獾牟呗赃M(jìn)入?yún)^(qū)域的中心城市或影響力最大的城市，開始房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，逐漸培養(yǎng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃、施工、銷售管理團(tuán)隊不排除在既定的集約圈內(nèi)從三線城市走向二線城市的可能擴(kuò)散到周邊三線城市繼續(xù)在該中心城市開發(fā)新樓盤55*置業(yè)的發(fā)展圈應(yīng)在集團(tuán)戰(zhàn)略的指引下，在*集團(tuán)戰(zhàn)略重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)一步明確后方能確定置業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展圈例：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況（收入與房價）；當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長速度（GDP、人均GDP、人均可支配收入、收

40、入人群結(jié)構(gòu)等）城市化水平（城市非農(nóng)人口比例、人口規(guī)模、城市基礎(chǔ)設(shè)施水平等）流動人口狀況（規(guī)模、常駐旅游、就業(yè)行業(yè)等）房地產(chǎn)機(jī)會山東江蘇安徽浙江湖南廣東北京、河北*集團(tuán)的主要戰(zhàn)略重點(diǎn)區(qū)域？注：*的附件4提供了區(qū)域房地產(chǎn)市場分析的基本模板，企業(yè)在未來劃定戰(zhàn)略圈時可以參考區(qū)域56在目前的基礎(chǔ)上，*置業(yè)尚不具備全國布局的條件，可以暫時選擇北京河北圈等置業(yè)已有投資而又是集團(tuán)主業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的經(jīng)濟(jì)圈嘗試進(jìn)行集約式發(fā)展區(qū)域山東江蘇安徽浙江湖南廣東北京、河北*燃?xì)獾闹饕袌鋈細(xì)膺M(jìn)入的這幾個區(qū)域都可以作為選擇的對象北京圈（含河北）已有基礎(chǔ)圈已有基礎(chǔ)圈有燃?xì)獾拇笮屯顿Y注：僅為*示例性建議，在決定進(jìn)入?yún)^(qū)域前還要考慮

41、更多的因素57結(jié)合*集團(tuán)的新的戰(zhàn)略部署，置業(yè)應(yīng)該大力配合集團(tuán)戰(zhàn)略性基地的建設(shè)，但這種配合仍然要區(qū)分機(jī)會型與長遠(yuǎn)發(fā)展型的項目配合*集團(tuán)戰(zhàn)略基地的建設(shè)天然氣煤化工燃機(jī)碼頭房地產(chǎn)房地產(chǎn)天然氣化工燃機(jī)碼頭房地產(chǎn)天然氣化工燃機(jī)碼頭區(qū)域58在配合方式上，置業(yè)集團(tuán)應(yīng)作為專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商與集團(tuán)進(jìn)行內(nèi)部市場合作，其他的物業(yè)類型、城市開發(fā)管理應(yīng)與其他的專業(yè)機(jī)構(gòu)合作展開集團(tuán)戰(zhàn)略所需要的開發(fā)物業(yè)類型工業(yè)房產(chǎn)商業(yè)房產(chǎn)旅游房產(chǎn)住宅碼頭化工廠房城市配套基建城市其他房產(chǎn)文體房產(chǎn)城市公用設(shè)施*置業(yè)集團(tuán)作為一家企業(yè)，*置業(yè)不可能積累小城市建設(shè)開發(fā)管理的功能，有許多專業(yè)建筑的開發(fā)（如碼頭、化工廠房）等都應(yīng)有專業(yè)的設(shè)計院、專業(yè)*公司

42、來操作。還有許多城市所需要的建筑類型和經(jīng)營管理類型置業(yè)并不擅長，如果全部積累，操作上并不可行。必須大量利用外部資源。*置業(yè)集團(tuán)應(yīng)該聚焦在住宅與商業(yè)房地產(chǎn)這兩種物業(yè)類型上進(jìn)行配合。尤其是在住宅上。59綜上所述，在集團(tuán)戰(zhàn)略格局尚未完全清晰化時，*建議未來（5年內(nèi)）*置業(yè)的區(qū)域布局應(yīng)是如下格局XXXX北京、河北一點(diǎn)三圈一個高點(diǎn)：北京總部三個發(fā)展圈：北京河北圈、其他兩圈以二帶三以二線城市帶動三線城市形成圈式發(fā)展二線城市主要在郊區(qū)，三線城市主要在市區(qū)不排除在既定的集約圈內(nèi)從三線城市走向二線城市的可能注：僅為示意區(qū)域60從產(chǎn)品類型的選擇來看，*建議*置業(yè)嚴(yán)格控制類型種類，35年內(nèi)專注于住宅業(yè)務(wù)，尤其是跨區(qū)

43、域開發(fā)短期內(nèi)要集中在住宅上產(chǎn)品不同物業(yè)的運(yùn)作方式有很大區(qū)別，都需要一定時間的積累才能具備相應(yīng)的競爭實(shí)力住宅是目前發(fā)展最快的房地產(chǎn)品種，而且仍有持續(xù)發(fā)展的動力住宅也是*置業(yè)經(jīng)驗(yàn)最豐富的品種1997-2002年住宅投資占房地產(chǎn)總投資的比例 2002年全國各類物業(yè)投資結(jié)構(gòu)比例示意 61*在不同的地區(qū)要面對不同的層級人群，北京面對中低收入、二線城市面對中等收入人群，三線城市面臨中高等收入人群產(chǎn)品*置業(yè)的客戶定位一線城市二線城市三線城市高等收入中等收入低等收入中等收入62在廊坊本地，*應(yīng)作為長期發(fā)展的根基，必須要積極發(fā)展多種房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)品廊坊是長期駐扎的根基當(dāng)住宅業(yè)務(wù)出現(xiàn)增長放緩甚至下降的時候應(yīng)積極開發(fā)

44、其他業(yè)務(wù)商場、工業(yè)建筑、寫字樓、旅游地產(chǎn)、體育地產(chǎn)都可以發(fā)展，但每一個項目在決策前仍要慎重63房地產(chǎn)價值鏈較長，*置業(yè)應(yīng)選擇合適的環(huán)節(jié)進(jìn)行專業(yè)發(fā)展。目前中國房地產(chǎn)行業(yè)價值鏈上多種模式并存發(fā)展的格局既體現(xiàn)了專業(yè)分工，又強(qiáng)調(diào)了行業(yè)整合行業(yè)主業(yè)務(wù)價值鏈輔助業(yè)務(wù)價值鏈 物業(yè)管理 物業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營 房產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)金融土地出讓為主，結(jié)合金融、貿(mào)易、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：以陸家嘴、金融街為代表開發(fā)工業(yè)區(qū)土地：以天津工業(yè)區(qū)為代表地產(chǎn)開發(fā)模式房產(chǎn)開發(fā)模式產(chǎn)品單一化，在不同城市迅速復(fù)制：以萬科為代表在單一城市的多個區(qū)域做多種產(chǎn)品，多是大型國有企業(yè)：以華潤置地代表在少數(shù)高端城市開發(fā)高端產(chǎn)品，以較少的項目贏得較高利潤

45、：以萬通為代表小城鎮(zhèn)開發(fā)模式，以浙江廣廈、*置業(yè)為代表物業(yè)經(jīng)營模式專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營，成為一種專業(yè)物業(yè)，配合戰(zhàn)略合作者來收取租金回報 混合的物業(yè)出租經(jīng)營，以收取租金為主：以香港置地代表開發(fā)和物業(yè)出租經(jīng)營混合：以香港新世界為代表價值鏈整合模式房地產(chǎn)服務(wù)模式不動產(chǎn)金融模式整合從地產(chǎn)開發(fā)到銷售到物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，形成縱向一體的全能公司：以富力公司為代表重點(diǎn)整合價值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在集團(tuán)內(nèi)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)的分工合作：以珠江系地產(chǎn)為代表房地產(chǎn)信托：以金信信托為代表房地產(chǎn)基金：以精瑞基金為代表 資料來源：中介經(jīng)紀(jì)和評估：以二十一世紀(jì)不動產(chǎn)公司為代表定制服務(wù)，以房屋的定制和項目管理收取服務(wù)費(fèi)：以日本大和房

46、屋為代表 中介服務(wù)（評估、經(jīng)紀(jì)、定制等）價值鏈64根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的分析，可將房地產(chǎn)行業(yè)分類為為八種業(yè)務(wù)模式。其中房產(chǎn)開發(fā)專營模式、房產(chǎn)開發(fā)加非房地產(chǎn)經(jīng)營的業(yè)務(wù)模式的企業(yè)占總體企業(yè)數(shù)量的60%注：其它指非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的多元化經(jīng)營上市公司各業(yè)務(wù)模式企業(yè)數(shù)比例7%5%7%7%12%2%35%25%1模式2模式3模式4模式5模式6模式7模式8模式分類 模式 企業(yè)數(shù)量 企業(yè)名稱 房產(chǎn)+地產(chǎn)+物業(yè)持有+其它 3 金融街、 中關(guān)村、 張江高科2 房產(chǎn)+地產(chǎn)+其它 2 瓊金盤、 浦東金橋房產(chǎn)+地產(chǎn)+物業(yè)持有 3 渝開發(fā) 世紀(jì)中天、陽光股份房產(chǎn)+地產(chǎn) 3 深天健、 銀基發(fā)展、長春經(jīng)開房產(chǎn)+物業(yè)持有+其它 5

47、 深星源、 深南光、 中福實(shí)業(yè) 東華實(shí)業(yè)、世茂股份 6 房產(chǎn)+物業(yè)持有 1 深深房房產(chǎn)+其它 14 深振業(yè)、 深寶安、 愛建股份 深華源、 深寶恒、 光彩建設(shè) 旭飛實(shí)業(yè)、倍特高新、新黃浦 中國武夷、長江投資、深物業(yè) 天創(chuàng)置業(yè)、亞泰集團(tuán)房產(chǎn) 10 深萬科、 深天地、 深長城 珠江控股、萊茵置業(yè) 天鴻寶業(yè) 運(yùn)盛實(shí)業(yè)、金地集團(tuán)、*置業(yè)發(fā)展 中華企業(yè)價值鏈65分析各個業(yè)務(wù)模式的多項運(yùn)營指標(biāo)，房產(chǎn)開發(fā)專營、房產(chǎn)開發(fā)加非房產(chǎn)經(jīng)營兩種模式在總量上大幅領(lǐng)先，在主營利潤和凈利潤兩項指標(biāo)上房產(chǎn)開發(fā)專營模式更超過了后者-8-6-4-20246810凈利潤比較051015202530主營利潤總資產(chǎn)規(guī)模比較050100

48、1502002503003507模式8模式1模式4模式5模式2模式6模式3模式020406080100120140股東權(quán)益020406080100120主營收入單位：億元開發(fā)專營開發(fā)專營開發(fā)專營開發(fā)專營開發(fā)專營多元經(jīng)營多元經(jīng)營多元經(jīng)營多元經(jīng)營多元經(jīng)營價值鏈66從各種模式的凈資產(chǎn)收益率來看，房產(chǎn)開發(fā)專營模式、房產(chǎn)開發(fā)加非房產(chǎn)經(jīng)營模式、房產(chǎn)開發(fā)加地產(chǎn)開發(fā)三種業(yè)務(wù)模式盈利能力都居于行業(yè)的前列注：1模式較高是由于金融街當(dāng)年資產(chǎn)重組影響較大，模式6是由于只有一家公司深深房業(yè)績不佳造成。資料來源： 業(yè)務(wù)模式盈利分析 房產(chǎn)+物業(yè)持有開發(fā)專營價值鏈67從2001年房地產(chǎn)上市公司綜合業(yè)績排名來看，房產(chǎn)專營公司占

49、有5家之多，成為行業(yè)的佼佼者。其次經(jīng)營房產(chǎn)開發(fā)加非房地產(chǎn)模式、房地產(chǎn)開發(fā)加地產(chǎn)開發(fā)模式的幾家企業(yè)也有不俗的業(yè)績注：深物業(yè)、金融街由于資產(chǎn)重組，造成當(dāng)年收益率較高，而中關(guān)村由于受到政府支持而業(yè)務(wù)面比較寬。中華企業(yè)在2001年當(dāng)年土地轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)分別占其主營收入和主營利潤的40%和60%以上。資料來源：單位：萬元 企業(yè)綜合業(yè)績排名 價值鏈68深萬科、中遠(yuǎn)發(fā)展、金地集團(tuán)不斷調(diào)整其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，使公司主營業(yè)務(wù)日益明晰，成為房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先的房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)公司單位：萬元資料來源：成功案例 ：模式8 專業(yè)的房產(chǎn)開發(fā)公司深萬科近三年來，凈資產(chǎn)收益率一直保持在10%左右，呈現(xiàn)出良好的增長勢態(tài)；總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到60多億元，

50、居于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的第二位；2001年，深萬科股東權(quán)益、主營收入、主營利潤均居于行業(yè)第一位。2001年，集團(tuán)成功轉(zhuǎn)讓萬佳股權(quán)，全面完成了專業(yè)化調(diào)整戰(zhàn)略，成為單一業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)集團(tuán)。價值鏈2001年，中遠(yuǎn)發(fā)展總資產(chǎn)規(guī)模為27億多，居于行業(yè)中游水平。但其主營收入和凈利潤居于行業(yè)前5位。中遠(yuǎn)發(fā)展近三年的凈資產(chǎn)收益率一直維持在較高的增長水平，保持20%左右。處于行業(yè)領(lǐng)先位置；2001年，主營收入主要來自房地產(chǎn)和銷售建材，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入和凈利潤分別占89%和99%。金地集團(tuán)近三年的凈資產(chǎn)收益率一直維持在較高的增長水平，保持10%左右；截止2001年底，總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到20多億，主營收入和凈利潤分別

51、達(dá)到6億和1億多；從主營業(yè)務(wù)來看，房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入占90%以上。從當(dāng)年主營利潤來看，商業(yè)貿(mào)易和其它業(yè)務(wù)部分為虧損。69但單一開發(fā)型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也有其局限性，隨著競爭的加劇，房地產(chǎn)其他經(jīng)營業(yè)務(wù)將會快速增長沉淀資產(chǎn)越來越多，而且難以享受土地增值開發(fā)業(yè)務(wù)會導(dǎo)致大量不可售資產(chǎn)大量沉淀，必須轉(zhuǎn)為經(jīng)營。而且，開發(fā)業(yè)務(wù)無法享受中國的土地增值經(jīng)營方向的單一，減弱了企業(yè)抗行業(yè)周期風(fēng)險的能力房地產(chǎn)行業(yè)是一個周期明顯的行業(yè)，企業(yè)單一的項目開發(fā)，使對抗行業(yè)周期風(fēng)險的能力大大降低。投資周期的限制形成贏利回報的不穩(wěn)定由于投資周期的限制會形成贏利回報的不穩(wěn)定。贏利的不穩(wěn)定對于房地產(chǎn)上市公司的影響尤其明顯。而物業(yè)租金回

52、報是一種相對穩(wěn)定的高回報，能增強(qiáng)企業(yè)的持續(xù)贏利能力。開發(fā)企業(yè)凈資產(chǎn)收益率與規(guī)模成反比保持合理的優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有比例，對企業(yè)增強(qiáng)實(shí)力和擴(kuò)張發(fā)展尤為重要。持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高融資能力。而單一開發(fā)型企業(yè)凈資產(chǎn)收益率與規(guī)模成反比，企業(yè)規(guī)?？偸亲霾淮蟆我婚_發(fā)型企業(yè)競爭格局行業(yè)競爭加劇，集中度提高行業(yè)平均利潤率下降客戶需求的變化使投資風(fēng)險增大經(jīng)營型房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)原以開發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)其他經(jīng)營領(lǐng)域價值鏈70中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的主要地區(qū)經(jīng)營型收益（房屋出租等）在房地產(chǎn)營業(yè)收入中所占的比重在不斷上漲資料來源：價值鏈71多盈利結(jié)構(gòu)成為許多房地產(chǎn)公司穩(wěn)定業(yè)績、促進(jìn)主業(yè)發(fā)展的重要手段中房地產(chǎn)中房地

53、產(chǎn)現(xiàn)有業(yè)務(wù)：開發(fā)房屋租賃二手房屋買賣擬開展業(yè)務(wù) ：地產(chǎn)、建筑顧問物業(yè)管理估價、投資戰(zhàn)略選擇: 將摒棄從資本擴(kuò)張推動市場擴(kuò)張的策略，而采取以創(chuàng)新和服務(wù)推動市場擴(kuò)張的策略；商業(yè)模式: 萬通地產(chǎn)將與傳統(tǒng)的全能開發(fā)商漸行漸遠(yuǎn)，而與房屋供應(yīng)商和服務(wù)商的定位日趨吻合；盈利結(jié)構(gòu): 萬通地產(chǎn)將從單純依賴開發(fā)收入轉(zhuǎn)型為開發(fā)、經(jīng)營與服務(wù)收入三者并舉，并最終完全以經(jīng)營和服務(wù)收入為主。天鴻寶業(yè)萬通地產(chǎn)北京城建股份未來將淡出建筑業(yè)，以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，從集團(tuán)剝離物業(yè)等相關(guān)業(yè)務(wù)使其形成縱向整合。 多盈利結(jié)構(gòu)，宣布進(jìn)入住宅租賃市場價值鏈72物業(yè)經(jīng)營等穩(wěn)定收益性業(yè)務(wù)擔(dān)負(fù)著平衡房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)風(fēng)險，保證收益和尋找新的業(yè)務(wù)增長的重

54、要責(zé)任現(xiàn)金流房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金流周期物業(yè)經(jīng)營等現(xiàn)金流周期大中型房地產(chǎn)公司總體現(xiàn)金流周期現(xiàn)金流房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金流周期大中型房地產(chǎn)公司應(yīng)通過開發(fā)業(yè)務(wù)和經(jīng)營業(yè)務(wù)在資金需求上的良好匹配和業(yè)務(wù)現(xiàn)金流結(jié)合調(diào)配公司資金，削弱資金周期波動性的影響概念圖！房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要大量資金，且現(xiàn)金流不穩(wěn)定，如果沒有對項目前期謹(jǐn)慎的投資收益測算及過程中不斷滾動資金細(xì)化管理和控制管理，業(yè)績波動性和業(yè)務(wù)風(fēng)險很大。資料來源:*知識庫，*分析價值鏈73受歷史因素影響，*置業(yè)目前已經(jīng)涉及到了房地產(chǎn)價值鏈的許多環(huán)節(jié)，尤其是房地產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域價值鏈房地產(chǎn)（存量）經(jīng)營房地產(chǎn)（增量）開發(fā)房地產(chǎn)中介服務(wù) 地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)的獲得拆遷安置總體規(guī)劃房產(chǎn)

55、開發(fā)房屋設(shè)計建設(shè)施工相關(guān)配套融資管理/銷售管理物業(yè)經(jīng)營/出租酒店經(jīng)營管理商場租售經(jīng)營寫字樓租售經(jīng)營公寓經(jīng)營物業(yè)“低吸高拋”住宅市場的積壓房、二手房物業(yè)管理體育物業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)咨詢服務(wù)房地產(chǎn)金融融資管理自有資金銀行貸款信托基金企業(yè)債券投資管理直接投入項目入股項目公司股權(quán)合作(土地、資金等)基金管理項目管理74*認(rèn)為，35年內(nèi)，*置業(yè)應(yīng)根據(jù)集中開發(fā)，少量經(jīng)營的組合價值鏈模式來進(jìn)行核心技能積累 價值鏈房地產(chǎn)（存量）經(jīng)營房地產(chǎn)（增量）開發(fā) 地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)的獲得拆遷安置總體規(guī)劃房產(chǎn)開發(fā)房屋設(shè)計建設(shè)施工相關(guān)配套融資管理/銷售管理物業(yè)經(jīng)營/出租酒店經(jīng)營管理商場租售經(jīng)營寫字樓租售經(jīng)營公寓

56、經(jīng)營物業(yè)“低吸高拋”住宅市場的積壓房、二手房物業(yè)管理體育物業(yè)經(jīng)營示意75在跨區(qū)域發(fā)展中，*置業(yè)應(yīng)在35年內(nèi)專注于房地產(chǎn)開發(fā)，以便迅速積累相應(yīng)的技能，建立房地產(chǎn)開發(fā)品牌價值鏈短期內(nèi)中國房地產(chǎn)市場仍然處在開發(fā)型市場階段高利潤階段高風(fēng)險/高回報產(chǎn)品創(chuàng)新中等利潤階段適中風(fēng)險/適中回報資本優(yōu)勢/規(guī)模優(yōu)勢微利階段低風(fēng)險/低回報規(guī)模優(yōu)勢經(jīng)濟(jì)特征需求特征房地產(chǎn)開發(fā)/產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資/資本運(yùn)作型房地產(chǎn)服務(wù)/服務(wù)型時間行業(yè)規(guī)模一線城市香港房地產(chǎn)商發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)商賣方市場對新增住房需求快速膨脹均衡市場對新增住房需求穩(wěn)定增長買方市場以提升住房質(zhì)量的需求為主增量存量二線城市三線城市76當(dāng)未來區(qū)域布局相對廣泛時，要加強(qiáng)集

57、團(tuán)的宏觀調(diào)控，盡最大可能地利用不同區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展周期價值鏈大小代表資金投入量集團(tuán)投入總資金要研究各地房地產(chǎn)發(fā)展周期，全國調(diào)控項目投入大小A區(qū)域B區(qū)域示意77廊坊本地則采用增量開發(fā)與存量經(jīng)營相結(jié)合的方式，一方面應(yīng)對本地市場容量有限的現(xiàn)實(shí)情況，一方面可以平衡開發(fā)主業(yè)的風(fēng)險價值鏈廊坊本地未來經(jīng)營策略示意78而35年后，*置業(yè)要逐步開展經(jīng)營業(yè)務(wù)，進(jìn)入房地產(chǎn)的其他多元服務(wù)環(huán)節(jié)行業(yè)主業(yè)務(wù)價值鏈輔助業(yè)務(wù)價值鏈 物業(yè)管理 物業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營 房產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)金融土地出讓為主，結(jié)合金融、貿(mào)易、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：以陸家嘴、金融街為代表開發(fā)工業(yè)區(qū)土地：以天津工業(yè)區(qū)為代表地產(chǎn)開發(fā)模式房產(chǎn)開發(fā)模式產(chǎn)品單一化，在不同城

58、市迅速復(fù)制：以萬科為代表在單一城市的多個區(qū)域做多種產(chǎn)品，多是大型國有企業(yè)：以華潤置地代表在少數(shù)高端城市開發(fā)高端產(chǎn)品，以較少的項目贏得較高利潤：以萬通為代表小城鎮(zhèn)開發(fā)模式，以浙江廣廈、*置業(yè)為代表物業(yè)經(jīng)營模式專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營，成為一種專業(yè)物業(yè)，配合戰(zhàn)略合作者來收取租金回報 混合的物業(yè)出租經(jīng)營，以收取租金為主：以香港置地代表開發(fā)和物業(yè)出租經(jīng)營混合：以香港新世界為代表價值鏈整合模式房地產(chǎn)服務(wù)模式不動產(chǎn)金融模式整合從地產(chǎn)開發(fā)到銷售到物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，形成縱向一體的全能公司：以富力公司為代表重點(diǎn)整合價值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在集團(tuán)內(nèi)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)的分工合作：以珠江系地產(chǎn)為代表房地產(chǎn)信托：以金信信托為代表

59、房地產(chǎn)基金：以精瑞基金為代表 資料來源：中介經(jīng)紀(jì)和評估：以二十一世紀(jì)不動產(chǎn)公司為代表定制服務(wù)，以房屋的定制和項目管理收取服務(wù)費(fèi)：以日本大和房屋為代表 中介服務(wù)（評估、經(jīng)紀(jì)、定制等）價值鏈79以平衡現(xiàn)金流，降低區(qū)域開發(fā)風(fēng)險，提高綜合企業(yè)競爭力價值鏈異地廊坊200420082008開發(fā)后出售的物業(yè)開發(fā)后經(jīng)營的物業(yè)開發(fā)后經(jīng)營的物業(yè)開發(fā)后出售的物業(yè)示意80未來核心能力的培育要緊緊地配合戰(zhàn)略，對于*置業(yè)而言，“能力均衡、精心運(yùn)作” 是*置業(yè)房地產(chǎn)建立長期競爭優(yōu)勢的基礎(chǔ)為什么*置業(yè)選擇“能力均衡型”？追求穩(wěn)定的長遠(yuǎn)的品牌短期內(nèi)很難有單一能力在市場上具有“領(lǐng)先”地位長遠(yuǎn)發(fā)展看，即使“獨(dú)特能力引導(dǎo)型”也在努力

60、向“均衡型”發(fā)展主流客戶實(shí)際上對質(zhì)量、品質(zhì)的要求也非常高定義資源技能需求整個開發(fā)中可能各個環(huán)節(jié)的技能超過市場平均水平，而且能力匹配均衡在每一個環(huán)節(jié)都傾注全力，打造適合主流人群的精品?？梢匀棠投唐趦?nèi)低于市場的回報以樹立品牌整個環(huán)節(jié)中某項能力極其突出可以帶動整個開發(fā)業(yè)務(wù)，如紅石的“策劃” 風(fēng)險大但收益高于平均回報專業(yè)能力均衡內(nèi)部管理支撐體系健壯敏銳的洞察力和創(chuàng)新能力戰(zhàn)略選擇“能力均衡精心運(yùn)作型”“獨(dú)特能力引導(dǎo)型”核心能力81*置業(yè)應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)兩端的自身能力建設(shè)，而在其他環(huán)節(jié)通過著重控制外包質(zhì)量來達(dá)到能力均衡，加強(qiáng)的主要措施是組織與人力資源 自有核心能力通過外包獲得的核心能力前期項目研究、投資決策銷售