某集團(tuán)房產(chǎn)子公司考核管理辦法

1、考核管理辦法 房地產(chǎn)集團(tuán)2004.8.13目的：隨著公司管理半徑的增大，管理難度也相應(yīng)加大，為了貫徹集團(tuán)總體發(fā)展戰(zhàn)略，有效地提高投資效率充分調(diào)動項目公司的積極性，實現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳配置，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營計劃的圓滿實現(xiàn)，特實施“考核管理辦法”，并建立統(tǒng)一的以經(jīng)營目標(biāo)為中心的責(zé)任考核體系。內(nèi)容：考核體系主要由項目經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任考核（簡稱項目考核）和年度經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任考核（簡稱年度考核）兩部分組成，績效的考核與獎勵以項目考核為準(zhǔn)。年度考核只是對項目考核目標(biāo)的分解，它以事先責(zé)成子公司總經(jīng)理在工資總額中扣存一定比例的年薪、然后由集團(tuán)根據(jù)其年度目標(biāo)完成情況決定是否返還和返還比例作為獎懲的主要手段?？己四繕?biāo)

2、最關(guān)鍵的一點是，需要在項目開展之前，需要進(jìn)行科學(xué)祥細(xì)的指標(biāo)制定過程，并在此基礎(chǔ)上制定一系列的量化過程，然后就是把經(jīng)營目標(biāo)數(shù)字化。考核細(xì)則制定項目可行性報告確定項目董事會批準(zhǔn)候選項目經(jīng)理報項目承包計劃書董事會確定項目經(jīng)理簽定項目承包合同考核管理辦法項目考核體系項目經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任考核年度經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任考核一、項目經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任考核考核細(xì)則1、與利潤目標(biāo)相關(guān)指標(biāo)2、與開發(fā)進(jìn)度相關(guān)的指標(biāo)1、與利潤相關(guān)的指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)：包括凈用地、全部和分項建筑面積等；考核細(xì)則利潤目標(biāo)：包括平均售價、分項收入、凈利潤、成本利潤率等指標(biāo)；成本費用：根據(jù)科目設(shè)置，含土地成本、前期工程費用、設(shè)計前期費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套規(guī)費、建安造價

3、、開發(fā)費用、不可預(yù)見費八部分；考核細(xì)則序號項目數(shù)量單位備注1總占地面積2容積率3住宅建筑面積3.1其中 別墅、排屋3.2多層3.3小高層3.3高層4商鋪建筑面積5車庫數(shù)（面積）6公建面積規(guī)劃指標(biāo)考核細(xì)則序號項目數(shù)量單位備注1土地成本2前期工程費3建安工程費4設(shè)計前期費5小區(qū)公建配套費6市政建設(shè)規(guī)費7不可預(yù)見費8開發(fā)費用9投資總額成本指標(biāo)考核細(xì)則序號項目數(shù)量單位備注1總銷售收入1.1其中 別墅、排屋1.2多層1.3小高層1.4高層2商鋪收入3銷售總收入4平均售價5凈利潤6成本利潤率利潤指標(biāo)土地權(quán)證2 、與開發(fā)進(jìn)度相關(guān)的指標(biāo)考核細(xì)則拆遷安置方案設(shè)計報批報建營銷策劃工程建設(shè)交房日期考核細(xì)則項目經(jīng)營目

4、標(biāo)考核說明 （1）“凈利潤”指標(biāo)為核心，其數(shù)值不得低于項目考核書所列的目標(biāo)（但考慮到項目開發(fā)往往是跨年度的，期間可能發(fā)生影響項目經(jīng)營目標(biāo)完成結(jié)果的重大情況，因此，每年集團(tuán)可根據(jù)實際情況對項目經(jīng)營目標(biāo)做出調(diào)整，最終的考核指標(biāo)即以項目每年的年度經(jīng)營目標(biāo)相加后確定）。超出“凈利潤”目標(biāo)的部分，集團(tuán)給予子公司一定比例作為獎金。考核細(xì)則項目經(jīng)營目標(biāo)考核說明 （2）為防止出現(xiàn)利潤與成本不同步增長的情況，項目的“凈利潤”指標(biāo)必須以項目考核書確定的“成本利潤率”為參照，成本利潤率每下降1%，超出凈利潤部分的獎勵比例下調(diào)1%。 （3）對項目的開發(fā)進(jìn)度以辦理完畢98%以上業(yè)主的交房手續(xù)為準(zhǔn)，每遲延10天，超出凈利

5、潤部分的獎勵比例下調(diào)1%?？己思?xì)則項目經(jīng)營目標(biāo)考核說明 （4）在完成“凈利潤”指標(biāo)的前提下，如果子公司通過努力積極爭取當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠政策，使項目稅費與正常情況及同類項目相比得到較大減免的；或者子公司通過努力，使主要的成本科目實際發(fā)生額與考核指標(biāo)及同類項目相比確有明顯下降的，經(jīng)查證屬實，按減免或下降額的30%給予獎勵（但為此所產(chǎn)生的招待公關(guān)等費用應(yīng)計入成本費用總額，列入當(dāng)年的年度考核）。 考核細(xì)則序號項目核定實際備注1成本利潤率AA12利潤BB13入住時間CC14項目獎金DD+（B1-B）30%（A1/A）1-（C1-C）/1000 1-（C1-C）/1000如大于1，按1算 項目經(jīng)營目標(biāo)考核表考核

6、細(xì)則例子：項目：核定 成本利潤率20%， 利潤1億元， 樓盤900天交付， 完成額定指標(biāo)獎金為300萬元。 項目：實際 成本利潤率25%， 利潤1.2億元， 樓盤920天交付。 考核細(xì)則則項目獎金為=300+（12000-10000）30% 25%/20% 1-（920-900）/1000=1102.5萬元考核細(xì)則二、年度經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任考核 以每一個會計年度為期，根據(jù)項目考核書的要求和確立的指標(biāo)，還需要對子公司進(jìn)行年度考核。為建立科學(xué)的獎懲機制，強化激勵手段，考核結(jié)果與子公司的利益分配掛鉤。要求子公司總經(jīng)理將本年度工資總額中除按月發(fā)放以外的部分扣存（擬扣存40%），然后在年終時根據(jù)考核結(jié)果決定是

7、否返還年薪及其額度。 年度經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任考核考核細(xì)則1、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)考核2 、綜合管理目標(biāo)考核考核細(xì)則年度經(jīng)濟(jì)目標(biāo)考核說明可支配費用總額按成本費用率進(jìn)行控制，即可支配費用隨收入增減而增減。如：某年的管理費用指標(biāo)245萬元收入指標(biāo)6200萬元100%當(dāng)年的成本費用率3.95%，即每增加100元的收入就能增加3.95元的可支配費用。經(jīng)營收入的考核辦法為：以當(dāng)年銷售收入除以核定銷售收入，得出此項收入的考核分值。設(shè)定：Bi為實際銷售收入；B為核定銷售收入，則經(jīng)營收入分值為：Bi/B100?？己思?xì)則年度經(jīng)濟(jì)目標(biāo)考核說明計算出經(jīng)營收入的考核分后，以實際完成的銷售收入（Bi）為基數(shù)乘以核定的費用率，得出實際完成收

8、入應(yīng)該控制的成本費用（用表示），再將實際發(fā)生的成本費用（用A表示）除以實際完成收入應(yīng)該控制的費用（），以100減去，即為成本費用指標(biāo)考核得分。設(shè)定：A為實際發(fā)生的成本費用，為實際完成收入應(yīng)該控制的成本費用，則成本費用指標(biāo)考核得值為：100-A/100。計算出以上得分后，把交還集團(tuán)公司資金因素C1除以核定交集團(tuán)資金C作為經(jīng)濟(jì)考核系數(shù)?？己思?xì)則序號項目核定實際備注1當(dāng)年管理成本AA11、如完成銷售收入大于核定收入，則超出部分累積到下年銷售收入。B1/B按1計。2、如完成交集團(tuán)資金大于核定，則超出部分累積到下年。C1/C按1計， 3、B1/B100+100-A1/（B1A/B）100如超出100，按

9、100計 。2當(dāng)年銷售收入BB13當(dāng)年交還集團(tuán)資金CC14經(jīng)濟(jì)目標(biāo)考核得分B1/B100+100-A1/（B1A/B）100C1/C年度經(jīng)濟(jì)目標(biāo)考核表考核細(xì)則年度項目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)考核舉例：當(dāng)年核定：管理成本200萬元， 銷售額2億元，（成本費用率=200/20000=1%） 當(dāng)年交還集團(tuán)資金1億元。當(dāng)年實際完成 ：管理成本180萬元， 銷售額1.8億元， 當(dāng)年交還集團(tuán)資金9000萬元 。 考核細(xì)則則年度經(jīng)濟(jì)目標(biāo)考核得分為=18000/20000100 +100-180/(180000.1 ) 1009000/10000=(90+0)0.9=81分考核細(xì)則序號項目核定實際備注1項目工程進(jìn)度30A12

10、財務(wù)管理10A23綜合管理10A34安全管理10A45品牌管理10A56質(zhì)量管理20A67綜合管理目標(biāo)考核得分100Ai年度綜合管理目標(biāo)考核考核細(xì)則年度綜合管理目標(biāo)考核說明 綜合管理目標(biāo)考核：根據(jù)子公司發(fā)展與經(jīng)營情況，按滿分100分設(shè)定各項管理工作的內(nèi)容、分值與考核辦法，由計劃財務(wù)部、房產(chǎn)管理部會同集團(tuán)相關(guān)職能部門根據(jù)對子公司的檢查記錄進(jìn)行評分。 考核細(xì)則年度綜合管理目標(biāo)考核說明 項目工程進(jìn)度：重要的進(jìn)度目標(biāo)，每項每遲延若干天扣一定的分?jǐn)?shù)。 財務(wù)管理：包括自主融資額不得低于多少、財務(wù)紀(jì)律、預(yù)算編制與執(zhí)行情況、前面所說的專項費用控制等等。 綜合管理：包括集團(tuán)勞動人事制度執(zhí)行情況、員工培訓(xùn)、信息溝

11、通、規(guī)劃設(shè)計和營銷方案等重大事項的及時上報審批、合同管理、文件、車輛、檔案、物資、保密等事項的管理等等。 考核細(xì)則年度綜合管理目標(biāo)考核說明 安全管理：有健全的安全管理機構(gòu)與制度、不發(fā)生民事轉(zhuǎn)刑事案件和非正常死亡、無重大職工人身安全、盜竊、火災(zāi)等事故。 品牌建設(shè)：包括認(rèn)真執(zhí)行集團(tuán)爭創(chuàng)統(tǒng)一的集團(tuán)房產(chǎn)品牌、業(yè)主投訴率控制在一定數(shù)值以內(nèi)等等； 質(zhì)量管理：主要對建筑產(chǎn)品的質(zhì)量進(jìn)行控制，反映在返修率、返修費用控制等方面。 考核細(xì)則序號項目核定實際備注1經(jīng)濟(jì)目標(biāo)考核得分100A12綜合管理目標(biāo)考核得分100A23年度考核得分100A170%+A230% 年度考核得分表考核細(xì)則年度考核獎懲辦法（1）總分60分以下：原扣存年薪不予發(fā)還。（2）6080分：得分每增加1分，返還5%原扣存年薪。（3）80分以上：全額發(fā)還被扣存年薪并發(fā)放獎金，但獎金在年終時不發(fā)放，而是根據(jù)項目經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任考核書的規(guī)定，在項目決算后統(tǒng)一