北京市石景山區(qū)西部地區(qū)總體開發(fā)策劃報告

1、石景山區(qū)西部地區(qū)開發(fā)建設(shè)研究策劃-策劃報告PAGE PAGE 15目 錄第一章 項目背景 一、項目區(qū)范圍1二、石景山西部地區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀2自然資源稟賦及結(jié)構(gòu)2經(jīng)濟資源與經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀4人力資本積累與社會資源6政府與政策資源7三、石景山西部地區(qū)面臨的主要問題7矯正畸形的城市化進程7次生環(huán)境問題突出，治理投入不足8土地資源價值提升起步艱難8區(qū)內(nèi)人口的就業(yè)技能與意愿之間的落差加劇了就業(yè)安置的難度9新興產(chǎn)業(yè)的植入與人口置換9四、石景山西部地區(qū)開發(fā)意義9第二章 石景山西部地區(qū)發(fā)展優(yōu)劣勢分析（SWOT分析） 一、石景山西部地區(qū)開發(fā)的優(yōu)勢11毗鄰首都市場的信息優(yōu)勢時間差11首都龐大市場提供足夠的市場門檻規(guī)模差11

2、區(qū)位、地形、地貌共同決定的區(qū)域特色優(yōu)勢壟斷力12開發(fā)程度低，自由雕琢的空間廣闊后發(fā)力12符合北京西部發(fā)展帶開發(fā)的戰(zhàn)略規(guī)劃機遇力12二、石景山西部地區(qū)開發(fā)的劣勢12邊緣地帶城市化過程中的歷史欠賬多12倚輕倚重的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)未能真正發(fā)揮區(qū)域資源比較優(yōu)勢，無法支撐區(qū)域經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展13受原有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響，區(qū)域人力資本的積累難以適應(yīng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的需要13區(qū)域微觀經(jīng)濟主體活力不足，既無法起到繁榮經(jīng)濟，又無法實現(xiàn)提供就業(yè)崗位的雙重功效13西部相對封閉的地形，與外界溝通的入口過于單一，不利于大量人流在區(qū)內(nèi)的聚集14長期經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，導(dǎo)致區(qū)域政府的運作能力有限，迫切需要走出積重難返的泥潭14三、石景山西部地區(qū)

3、開發(fā)的機遇14石景山西部與門頭溝的門城共同構(gòu)成西部發(fā)展帶上的重要節(jié)點空間戰(zhàn)略機遇15西部開發(fā)是伴隨首鋼搬遷實現(xiàn)石景山全區(qū)發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要組成部分，也是一個潛在的區(qū)域經(jīng)濟領(lǐng)跑者15科學(xué)發(fā)展觀，綠色GDP核算和考核機制有利于縮小西部與東部發(fā)展在質(zhì)量上的差距，從而為西部贏得更多的發(fā)展機會和政策傾斜16把握奧運商機進一步吸引世界的眼球16四、石景山西部地區(qū)開發(fā)的挑戰(zhàn)16自我超越的觀念挑戰(zhàn)16短期效應(yīng)與長遠發(fā)展目標之間的艱難取舍生存與發(fā)展的挑戰(zhàn)17畸形肥胖和健康增肥之間的取舍政績與和諧發(fā)展的挑戰(zhàn)17辨析特色經(jīng)濟的真正內(nèi)涵異軍突起的現(xiàn)實與虛幻兩條道路的挑戰(zhàn)17放水養(yǎng)魚與竭澤而漁之間的挑戰(zhàn)開發(fā)利益的分享機制1

4、8五、總結(jié)18第三章 石景山西部地區(qū)發(fā)展定位一、功能定位20（一）定位釋義20二、產(chǎn)業(yè)定位21創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵21產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)22三、功能分區(qū)24功能分區(qū)總體設(shè)想24用地分配25規(guī)劃原則26四、項目設(shè)計28綜合服務(wù)區(qū)28高尚別墅區(qū)（天泰山上雙泉寺、板凳溝、陳家溝區(qū)域）30創(chuàng)意商務(wù)區(qū)（黑石頭、上下石府）32生態(tài)居住區(qū)（秀府南宮）35水岸經(jīng)濟區(qū)（廣寧麻峪）37旅游觀光帶39五、備選方案41總體定位41功能分區(qū)41項目設(shè)計43兩套方案的區(qū)別43六、目標市場定位45生態(tài)居住區(qū)45泰斗村高檔別墅區(qū)47酒店、研發(fā)辦公區(qū)48第四章 開發(fā)模式 一、投入產(chǎn)出分析50開發(fā)成本50地塊分析與盈利思路57二、開發(fā)模式選擇61

5、開發(fā)模式選擇的原則61開發(fā)模式選擇的依據(jù)62開發(fā)模式比較分析65三、開發(fā)策略優(yōu)化67開發(fā)進度的最優(yōu)安排67開發(fā)程度的最優(yōu)安排67開發(fā)成本的控制策略69開發(fā)風(fēng)險的控制策略69開發(fā)融資與招商策略71第五章 招商模式一、投資招商策略74投資商目標定位74招商合作方式75二、開發(fā)招商策略76三、經(jīng)營招商策略77酒店經(jīng)營商77旅游經(jīng)營商80休閑娛樂類經(jīng)營商83物業(yè)服務(wù)商84經(jīng)營商退出機制86四、創(chuàng)意企業(yè)招商策略76協(xié)會招商87創(chuàng)意企業(yè)招商92五、商業(yè)價值分析93廣告宣傳效應(yīng)93品牌聲譽效應(yīng)94地段升值潛力94信息集聚效應(yīng)94經(jīng)營收益分析94六、招商管理95招商活動總體安排95招商時間安排95招商組織結(jié)構(gòu)

6、設(shè)計及人力資源安排96招商活動的組織、控制與策略的配合96招商效果評估與考核97第六章 經(jīng)營模式一、經(jīng)營體系99一級經(jīng)濟主體100二級經(jīng)營主體101三級經(jīng)營主體102二、理念經(jīng)營102生態(tài)經(jīng)濟理念102執(zhí)政理念103地產(chǎn)運營理念104營銷理念105三、資源聚集107搭建融資平臺107建立合作聯(lián)盟108推廣示范工程111四、環(huán)境經(jīng)營112硬環(huán)境建設(shè)113軟環(huán)境建設(shè)119五、品牌經(jīng)營121品牌經(jīng)營的主要階段122營銷傳播123母子品牌策略128六、實物經(jīng)營128經(jīng)營方式分析128經(jīng)營方式選擇129第七章 管理模式一、管理目標131二、管理模式分析131現(xiàn)有管理模式分析131未來管理模式分析132三、西部開發(fā)建設(shè)辦公室的組織管理134組織職責(zé)134機構(gòu)設(shè)置及部門職責(zé)134管理考核135四、西部投資開發(fā)公司的組織管理136組織職責(zé)136機構(gòu)設(shè)置及部門職責(zé)137管理考核與激勵140五、西部地區(qū)管理體系141石景山區(qū)政府的管理141西部地區(qū)派出機構(gòu)的授權(quán)管理1