房地產(chǎn)產(chǎn)品相關(guān)資料合集（共30篇）

1、高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新 上篇目錄1234住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的目的與形式住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的階段與流程5規(guī)劃概念設(shè)計(jì)的價(jià)值與地位住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的客戶價(jià)值基礎(chǔ)與價(jià)值實(shí)現(xiàn)路徑項(xiàng)目主題與產(chǎn)品創(chuàng)新67住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段的創(chuàng)新與案例分析7住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新與溢價(jià)系統(tǒng) 1. 實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值、改善生活硬件環(huán)境、激發(fā)社區(qū)潛能2. 是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)一、住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的目的與形式：一流企業(yè)制造標(biāo)準(zhǔn)二流企業(yè)制造品牌三流企業(yè)制造產(chǎn)品(一) 目的：(二) 創(chuàng)新的前提：1. 精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位和產(chǎn)品策劃是產(chǎn)品創(chuàng)新的前提1.改善型創(chuàng)新 住宅發(fā)展階段：居住生存型、寬裕型、舒適享受型、發(fā)展型四個(gè)階段。階段變化需求產(chǎn)生的創(chuàng)新2.組合型創(chuàng)新 多類

2、型的組合、小區(qū)規(guī)劃中住宅不同外立面的組合。3. 移植型創(chuàng)新 不同物業(yè)類型生活方式、空間的移植，別墅空間、生活方式向聯(lián)排、疊拼移植，聯(lián)排、疊拼向多層住宅移植等。(三) 形式：房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理不同于一般設(shè)計(jì)院相對(duì)單純的、只針對(duì)設(shè)計(jì)本身的管理，它更加綜合，涉及到產(chǎn)品策劃、成本控制，工程實(shí)施等諸多相關(guān)專業(yè)，同時(shí)它也是一種全價(jià)值鏈的過(guò)程管理，貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。它一般分為六個(gè)階段：（1）拿地之前項(xiàng)目論證階段的概念規(guī)劃草案研究及相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的編制階段（2）拿地之后的概念規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（3）方案設(shè)計(jì)階段（4）擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段（5）施工圖設(shè)計(jì)階段（6）工程實(shí)施及驗(yàn)收等設(shè)計(jì)配合階段。一般來(lái)講，住宅產(chǎn)

3、品的設(shè)計(jì)創(chuàng)新工作，截止于擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，后兩個(gè)階段主要是產(chǎn)品創(chuàng)新方案及理念的實(shí)施及完善的階段二、住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新的階段與流程產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)概念規(guī)劃建筑方案擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)建筑、規(guī)劃方案部品設(shè)計(jì)及定板擴(kuò)初設(shè)計(jì)拿地節(jié)點(diǎn)概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案 方案報(bào)建方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)模型研究施工圖設(shè)計(jì)指引部品材料調(diào)研部品材料清單 部品材料定板封樣銷(xiāo)售配合資料結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)備選型建筑平面實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理銷(xiāo)售示范區(qū)設(shè)計(jì)三、住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新與溢價(jià)系統(tǒng) 住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的目標(biāo)即是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的全面溢價(jià)能力，使項(xiàng)目獲得比同期市場(chǎng)平均利潤(rùn)更高的收益或者更快的銷(xiāo)售速度、回款預(yù)期

4、。 通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新，能夠重塑項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)坐標(biāo)及價(jià)值體系，創(chuàng)造出具有高溢價(jià)水平的、帶有作品品質(zhì)的商品。 住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新引發(fā)的全面溢價(jià)系統(tǒng)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面： （1）土地溢價(jià)（2）產(chǎn)品溢價(jià)（3）形象溢價(jià)。 通過(guò)概念規(guī)劃設(shè)計(jì)，可以提升土地價(jià)值，實(shí)現(xiàn)土地溢價(jià)。 通過(guò)戶型方案的優(yōu)化與精細(xì)化設(shè)計(jì)，可以提升項(xiàng)目產(chǎn)品的居住價(jià)值，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)。 通過(guò)方面及景觀設(shè)計(jì)，可以提升項(xiàng)目的形象價(jià)值，實(shí)現(xiàn)形象溢價(jià)。 由于土地價(jià)值在項(xiàng)目獲取及商品價(jià)值實(shí)現(xiàn)過(guò)程中，扮演越來(lái)越重要的角色，使得概念規(guī)劃設(shè)計(jì)在產(chǎn)品價(jià)值創(chuàng)新中起到至關(guān)重要的作用：良好的項(xiàng)目概念規(guī)劃設(shè)計(jì)，可以使項(xiàng)目的土地價(jià)值和個(gè)性，得以充分挖掘和展現(xiàn)出來(lái)，形成有力的產(chǎn)品

5、支撐點(diǎn)和特色，體現(xiàn)了項(xiàng)目產(chǎn)品大的價(jià)值方向。形象溢價(jià)營(yíng)銷(xiāo)溢價(jià)全面溢價(jià)土地溢價(jià)產(chǎn)品溢價(jià)四、住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的客戶價(jià)值基礎(chǔ)與價(jià)值實(shí)現(xiàn)路徑1.價(jià)值鏈系統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)策劃設(shè)計(jì)研發(fā)營(yíng)銷(xiāo)推廣市場(chǎng)語(yǔ)言產(chǎn)品語(yǔ)言市場(chǎng)語(yǔ)言客戶定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)推廣策略2.價(jià)值鏈系統(tǒng)的核心內(nèi)容(1)營(yíng)銷(xiāo)策劃的三階段內(nèi)容 a. 投資決策報(bào)告 b. 營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 c. 價(jià)格策略報(bào)告(2)推廣策略的三個(gè)角度 a. 概念闡述 b. 價(jià)值表達(dá) c. 機(jī)會(huì)訴求(3)推廣渠道 廣告類-戶外廣告、路牌、地鐵廣告、公交廣告、店堂廣告、 報(bào)紙廣告（硬、軟）、電視廣告 網(wǎng)絡(luò)、平面博客、短信、彩鈴廣告、電臺(tái) 樓書(shū)、文本營(yíng)銷(xiāo)（出書(shū)）、雜志夾頁(yè)、媒體樓書(shū)、客戶會(huì)通訊、定點(diǎn)直投

6、論壇、準(zhǔn)業(yè)主活動(dòng)、跨界宣傳活動(dòng)、老客戶介紹新客戶(4)”文科”與“理科”營(yíng)銷(xiāo)A 典型的文科營(yíng)銷(xiāo)方法B 典型的理科營(yíng)銷(xiāo)方法打造概念發(fā)布各種有意境的或“虛幻”的廣告宣傳語(yǔ)客戶通訊、客戶會(huì)營(yíng)銷(xiāo)事件營(yíng)銷(xiāo)品牌營(yíng)銷(xiāo)贊助活動(dòng)/會(huì)議/音樂(lè)會(huì)明星代言C 文科+理科的營(yíng)銷(xiāo)方法產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)樣板間營(yíng)銷(xiāo)園林營(yíng)銷(xiāo)投資回報(bào)率營(yíng)銷(xiāo)特價(jià)房、尾房營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格營(yíng)銷(xiāo)(5) 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)的各階段如何把握客戶價(jià)值要素，是實(shí) 現(xiàn)創(chuàng)新的關(guān)鍵。 根據(jù)創(chuàng)新的流程,分為以下幾個(gè)創(chuàng)新層次，各階段解決 的創(chuàng)新問(wèn)題各自不同:概念設(shè)計(jì)階段產(chǎn)品研發(fā)階段標(biāo)準(zhǔn)化與多樣化階段1. 主題在產(chǎn)品創(chuàng)新中的主導(dǎo)作用2. 項(xiàng)目主題的分類3. 項(xiàng)目主題在產(chǎn)品創(chuàng)新中的重要作用4. 項(xiàng)目

7、主題覆蓋產(chǎn)品創(chuàng)新的范疇5. 項(xiàng)目主題與產(chǎn)品線(形態(tài))五、項(xiàng)目主題與產(chǎn)品創(chuàng)新1.主題在產(chǎn)品創(chuàng)新中的主導(dǎo)作用:項(xiàng)目主題是產(chǎn)品創(chuàng)新的主線,貫穿整個(gè)產(chǎn)品從宏觀規(guī)劃到微觀細(xì)節(jié)的全過(guò)程，體現(xiàn)了項(xiàng)目的人文品質(zhì)、調(diào)性與生活形態(tài)的線索。2.項(xiàng)目主題的分類: 對(duì)項(xiàng)目自身特色素材(自然、人文、生活方式、城市規(guī)劃、民族風(fēng)情等)的挖掘提煉，可以形成既符合市場(chǎng)特點(diǎn)又有自身特異性的主題概念。2.1地域人文類主題：天津格林世界-海河印象主題2.2自然地貌類主題：香密山-城市山林主題2.3民族風(fēng)情類主題:北京格林小鎮(zhèn)- 北歐風(fēng)情 北京格林小鎮(zhèn)6-法國(guó)風(fēng)情 萬(wàn)科紅群- 英國(guó)風(fēng)情 萬(wàn)城華府- 中國(guó)地王，城市別墅2.4城市規(guī)劃類主題

8、：金地名津- 一個(gè)城市,兩個(gè)世界2.5人文時(shí)尚類主題：梅隆鎮(zhèn)-城市的T型舞臺(tái) 蘇州新天地項(xiàng)目- 新蘇州人,新天地3. 項(xiàng)目主題在產(chǎn)品創(chuàng)新中的重要作用案例1:香密山概念規(guī)劃的演變(原規(guī)劃概念)日清方案模型日清方案總圖王董方案一王董方案二新加坡DP方案總圖新加坡DP方案模型案例1:香密山概念規(guī)劃的演變(最終規(guī)劃概念)最終規(guī)劃概念草圖 天津市中心蜿蜒的海河和變化的城市街坊是規(guī)劃概念的起源，一條意寓海河的“綠河”從北向南蜿蜒穿過(guò)用地中心，形成了住宅區(qū)的中心綠化帶。并創(chuàng)造了一個(gè)南北向的強(qiáng)有力的視覺(jué)和功能聯(lián)系。案例2:天津格林世界規(guī)劃概念4. 項(xiàng)目主題覆蓋產(chǎn)品創(chuàng)新的范疇5. 項(xiàng)目主題與產(chǎn)品線(形態(tài))規(guī)劃室

9、內(nèi)概念方案擴(kuò)初，部品景觀概念小品細(xì)節(jié)，材料概念主題配飾主題六。概念規(guī)劃設(shè)計(jì)的價(jià)值與地位 1.概念規(guī)劃設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)深度與范疇 我們可以通過(guò)概念規(guī)劃設(shè)計(jì)成果所要求的圖紙目錄來(lái)大致了解概念規(guī)劃設(shè)計(jì)的深度和研究的價(jià)值重點(diǎn)。 概念規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙目錄，如（表1）所示，概括的說(shuō)：概念規(guī)劃設(shè)計(jì)，是在建筑方案設(shè)計(jì)之前的土地價(jià)值研究與規(guī)劃思考。建筑方案設(shè)計(jì)是有國(guó)家設(shè)計(jì)深度規(guī)范所依的，而概念規(guī)劃設(shè)計(jì)則處于目前國(guó)家設(shè)計(jì)深度規(guī)范之外，它是很多標(biāo)桿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品研究中約定俗成的一個(gè)設(shè)計(jì)階段與稱謂，體現(xiàn)了“先研究產(chǎn)品價(jià)值方向，再進(jìn)行設(shè)計(jì)”的管理理念。 一般來(lái)說(shuō)，概念規(guī)劃設(shè)計(jì)，是項(xiàng)目市場(chǎng)定位所選擇的住宅產(chǎn)品類型之空間模塊，

10、在項(xiàng)目規(guī)定的用地紅線范圍內(nèi)，結(jié)合地形地貌，周邊環(huán)境與配套等邊界條件，對(duì)周邊競(jìng)品樓盤(pán)的差異化選擇等，進(jìn)行的空間與產(chǎn)品形態(tài)的規(guī)劃與價(jià)值研究。 2.董事長(zhǎng)/總經(jīng)理(及一線高管)：如何從多方案中比較與判斷規(guī)劃概念設(shè)計(jì) 的價(jià)值方向 (1)設(shè)計(jì)策劃管理與概念設(shè)計(jì)單位的選擇3.1 項(xiàng)目的規(guī)模分類3.2 多方案比較的規(guī)劃概念設(shè)計(jì)優(yōu)化3. 概念設(shè)計(jì)階段的創(chuàng)新案例(2)把握規(guī)劃概念設(shè)計(jì)價(jià)值方向的十大原則3.1 項(xiàng)目的規(guī)模分類:50萬(wàn)平米以上大盤(pán)100萬(wàn)平米以上超大盤(pán)1530萬(wàn)平米以上中盤(pán)15萬(wàn)平米以下小盤(pán)3.2 多方案比較的規(guī)劃概念設(shè)計(jì)優(yōu)化 (1)深圳香蜜山 (2)深圳梅隴鎮(zhèn) (3)金地北京格林小城 (4)金地北

11、京格林小鎮(zhèn)6 (5)金地北京格林小鎮(zhèn) (6)金地名京 (7)天津億城華府項(xiàng)目 (8)北京億城西山公館 (9)北京億城燕西華府 案例1:深圳香蜜山案例1:香密山概念規(guī)劃的演變(原規(guī)劃概念)日清方案模型日清方案總圖王董方案一王董方案二新加坡DP方案總圖新加坡DP方案模型案例1:香密山概念規(guī)劃的演變(最終規(guī)劃概念)最終規(guī)劃概念草圖案例2:深圳梅隴鎮(zhèn)案例3:北京格林小城小城東南側(cè)隔100米寬市政綠化帶比鄰50米寬的榮京西街，西北隔30米寬規(guī)劃路與大雄地產(chǎn)相臨，東北隔40米寬規(guī)劃路和70米寬綠化帶比鄰涼水河，西南隔50米寬的規(guī)劃路與三海子公園相望 。格林小城經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建設(shè)用地面積約680000 m2容

12、積率約1綠化率35%其中：可銷(xiāo)售建筑面積約680000 m2集中商業(yè)中心區(qū)建筑面積約12000 m2輔助運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)所面積約1500 m2幼兒園面積約4000 m2車(chē)位數(shù)按每戶1輛考慮案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城一、項(xiàng)目概況：項(xiàng)目名稱：金地格林小鎮(zhèn)六地塊區(qū)位：用地位于北京市中心城區(qū)東南方向的馬駒橋鎮(zhèn)。地塊規(guī)模：項(xiàng)目建設(shè)用地面積104510平方米，總建筑面積159800平方米。北區(qū)限高30米,容積率2.0,南區(qū)限高18米,容積率1.4。綜合容積率約為1.53。4. 建

13、筑類型：4.5層住宅、6層住宅、10層住宅、幼兒園、會(huì)所及配套商業(yè)設(shè)施等。案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念綠化用地13900平米4，6層洋房用地53787平米小高層用地41925平米商業(yè)用地教育用地8700平米案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念過(guò)程方案1案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念過(guò)程方案2案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題以法國(guó)浪漫小鎮(zhèn)為主題。在建筑規(guī)劃及景觀的層面都能體現(xiàn)到法國(guó)小鎮(zhèn)之藝術(shù)及浪漫情懷。小區(qū)分為南片區(qū)及北片區(qū)兩部份，南北片區(qū)定位有差別。南片區(qū)以精致、細(xì)膩為主；北片區(qū)以自然開(kāi)闊空間為依歸。案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念交通組織分析交通組織以人車(chē)分流為概念，使小區(qū)更安全。北片區(qū)

14、設(shè)半地下車(chē)庫(kù)，南片區(qū)設(shè)全地下車(chē)庫(kù)。南片區(qū)以外環(huán)車(chē)道配合路面停車(chē)，北片區(qū)則以車(chē)道作部份圍繞。小區(qū)內(nèi)的住宅花園空間基本上作人車(chē)分流處理。 案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念討論：規(guī)劃中的行列式布局與空間關(guān)系案例5:北京格林小鎮(zhèn)規(guī)劃概念案例5:北京格林小鎮(zhèn)規(guī)劃概念小盤(pán)案例6: 四惠項(xiàng)目規(guī)劃概念以簡(jiǎn)潔整體的建筑體量形成 與周邊社區(qū)迥異的規(guī)劃理。北部300多米長(zhǎng)板式建 筑形 成社區(qū)背景。南部45度布置5棟方塔，形成 獨(dú)特城市形象，增加南向采 光面，同時(shí)避免住宅視線正 對(duì)地鐵站24米高建筑。商業(yè)及會(huì)所布置于變電站周 邊，形成豐富的商 業(yè)、休閑 空間，同時(shí)降低變電站的不 利影響。通過(guò)建筑布局形成內(nèi)庭院、 南部與

15、四惠站之間三角形綠 地、東部網(wǎng)球場(chǎng)等不同層次 的景觀、休閑空間。概念設(shè)計(jì)回顧承孝相概念設(shè)計(jì)回顧承孝相 在承孝相方案基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化，形成“大圍合的規(guī)劃布局。 以變電站為界，西部商業(yè)及公寓區(qū)域?qū)Τ鞘虚_(kāi)放，形成具有活力的商業(yè)街區(qū)，東部封閉管理，形成安 靜、休閑的純居住區(qū)。 內(nèi)庭院由西向東層層升高，形成具有坡地特色的景觀。案例6:天津億城華府規(guī)劃概念案例7:北京億城西山公館規(guī)劃概念案例8:北京億城燕西華府規(guī)劃概念概念規(guī)劃總結(jié)（學(xué)員總結(jié)案例）:空間布局及景觀架構(gòu):充分利用周邊有利環(huán)境.規(guī)避不利環(huán)境 。2. 豎向設(shè)計(jì)3. 住宅戶型及類型的分布結(jié)合景觀資源與朝向要素綜合平衡考慮。 4. 消除傳統(tǒng)“行列式”格

16、局:尊重城市肌理,形成平行于城市道路的樓棟布局。保證正南北向采光，形成正南北向的樓棟布局。著重住宅單體山墻部分加強(qiáng)豐富變化, 營(yíng)造富于變化的庭院空間。 5. 盡量減少高層數(shù)量,降低感覺(jué)容積率 。6. 交通人車(chē)分流,盡量減少對(duì)區(qū)內(nèi)景觀及活動(dòng)的影響 。7. 創(chuàng)造人文交往空間。3.3 景觀概念設(shè)計(jì)大盤(pán)案例中盤(pán)案例小盤(pán)案例樣板房院落景觀概念案例主題：中央公園以一條寓意海河的“綠河”從北到南蜿蜒穿過(guò)用地中心，形成了住宅區(qū)的中心綠化帶，四個(gè)住宅小區(qū)則分別以英國(guó)、法國(guó)、意大利、北歐等風(fēng)格的設(shè)計(jì)手法，宜人的尺度來(lái)營(yíng)造具異國(guó)懷舊氣息的居住環(huán)境。 大盤(pán)案例:天津格林世界景觀規(guī)劃概念概念設(shè)計(jì)階段案例天津格林世界景觀結(jié)構(gòu)概念分析天津金地格林世界中盤(pán)案例:北京格林小鎮(zhèn)6景觀借鑒中盤(pán)案例:北京格林小鎮(zhèn)6中盤(pán)案例:北京格林小鎮(zhèn)6景觀分析