開發(fā)報(bào)建與公共關(guān)系管理的關(guān)鍵要點(diǎn)課件

1、綠地集團(tuán)項(xiàng)目總經(jīng)理集訓(xùn)營開發(fā)報(bào)建與公共關(guān)系管理的關(guān)鍵要點(diǎn)一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)報(bào)建流程1.國內(nèi)典型企業(yè)對(duì)報(bào)建工作的理解認(rèn)知一：很重要，是項(xiàng)目合法性和快速性的保障 （以規(guī)范化的上市公司和全國性品牌企業(yè)為主）認(rèn)知二：一般重要，按照建設(shè)程序按部就班展開 （以國營企業(yè)、外來企業(yè)為主）認(rèn)知三：不是很重要，先搶跑，再補(bǔ)辦手續(xù) （個(gè)別品牌企業(yè)、某一地域企業(yè)為主）2.開發(fā)報(bào)建工作在項(xiàng)目全程開發(fā)中的特性1.報(bào)建工作貫穿項(xiàng)目開發(fā)的全流程。 （勾地拿地設(shè)計(jì)施工銷售物業(yè)） 2.報(bào)建是項(xiàng)目合法建設(shè)和運(yùn)營的保障。 （以取得各項(xiàng)合法權(quán)證為標(biāo)志，如國土證、大小產(chǎn)權(quán)證等） 3.報(bào)建工作環(huán)環(huán)相扣，與項(xiàng)目建設(shè)程序緊密結(jié)合。 4.報(bào)建

2、工作常受限于地域性和時(shí)間性。 （如，審批后的建設(shè)方案不是“一勞永逸”的）3.傳統(tǒng)開發(fā)報(bào)建體系的組成分析 模式一：“作坊式”報(bào)建體系 模式二：地區(qū)公司開發(fā)部“一統(tǒng)天下” 模式三：中央集權(quán)式報(bào)建體系 模式四：“搖擺型”報(bào)建體系 模式五：與建設(shè)程序相結(jié)合的分階段報(bào)建體系案例：優(yōu)秀企業(yè)分階段開發(fā)報(bào)建體系某地產(chǎn)公司報(bào)建系統(tǒng)發(fā)展部報(bào)建組勾地國土證設(shè)計(jì)部報(bào)建組方案、初設(shè)（擴(kuò)初）工程部報(bào)建組施工圖、施工證營銷部報(bào)建組銷售證、大小產(chǎn)權(quán)證行政報(bào)建組資質(zhì)、工商、備案等 二、房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建 報(bào)建流程和體系1.不同地域項(xiàng)目的報(bào)建基本框架和流程超連接資料開發(fā)項(xiàng)目全程報(bào)建流程(廣州）.doc超連接資料規(guī)劃環(huán)節(jié)（方案施工

3、圖）報(bào)建流程（重慶）.doc2.用地環(huán)節(jié)重點(diǎn)涵蓋范圍：勾地協(xié)議、規(guī)劃條件函、投資備案、項(xiàng)目資本金、可行性研究、國土合同、拆遷安置階段、 管網(wǎng)拆除、國土證等難 點(diǎn)： 1、前期手續(xù)的辦理 2.拆遷安置報(bào)建及實(shí)施 3.前期勾地策略及項(xiàng)目投資模式 案 例: 前期系列重點(diǎn)手續(xù)辦理分析.doc 拆遷程序.doc 大盤開發(fā)模式案例：.6.25釣魚城土地特點(diǎn)： 1.土地規(guī)模大、建設(shè)規(guī)模大 2.物業(yè)形態(tài)多樣化 3.建設(shè)運(yùn)營周期58年現(xiàn)金流模式案例：迪亞莊園項(xiàng)目.xls迪亞莊園（50萬平米）稀缺資源模式特點(diǎn)： 1. 對(duì)山、海、湖、地?zé)峒奥糜蝿俚刭Y源的部分或全部占有（流轉(zhuǎn)） 2. 優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)同樣突出 3. 項(xiàng)目建設(shè)

4、和運(yùn)營通常是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)。案例：XXXX開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析.ppt勾地技巧XXXX地塊公告.docXXXX地產(chǎn)掛牌門檻條件（深圳）.doc規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)報(bào)建重點(diǎn)涵蓋范圍：規(guī)劃方案、建筑方案審查、初步設(shè)計(jì)審查、施工圖審查備案（含節(jié)能備案）等難 點(diǎn)：如何掌握職能機(jī)構(gòu)的審圖重點(diǎn)審圖重點(diǎn)解析： 1.設(shè)計(jì)流程審圖要點(diǎn) 2.規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)審查潛規(guī)則分析.doc工程建設(shè)環(huán)節(jié)報(bào)建注意點(diǎn)涵蓋范圍：招投標(biāo)備案，質(zhì)監(jiān)及安監(jiān)、資本金、施工證等。難點(diǎn)：配套費(fèi)的計(jì)算與繳納、施工證辦理分析： 考慮因素： 施工現(xiàn)場(chǎng)是否已“三通一平”，是否具備開工條件 安全維護(hù)設(shè)施是否已落實(shí)到位、施工設(shè)施、施工機(jī)械是否按照規(guī)范進(jìn)行布置 建設(shè)單位、

5、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位等有關(guān)人員是否到位 注意事項(xiàng)： 施工現(xiàn)場(chǎng)的安全措施方案應(yīng)經(jīng)過監(jiān)理單位審定蓋章 施工現(xiàn)場(chǎng)的安全設(shè)施、有關(guān)安全管理制度要落實(shí)到位，施工用電要按照規(guī)范進(jìn)行敷設(shè) 施工招投標(biāo)和質(zhì)監(jiān).doc銷售環(huán)節(jié)報(bào)建注意點(diǎn)超連接資料銷售環(huán)節(jié)報(bào)建注意要點(diǎn).xls超連接資料各地預(yù)售許可證形象進(jìn)度差異比較.xls竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)報(bào)建注意點(diǎn)涵蓋范圍：規(guī)劃驗(yàn)收、消防、人防、綠化、防雷、竣工備案等難 點(diǎn)：規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收案 例：開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收篇總結(jié).doc 配套報(bào)建環(huán)節(jié)報(bào)建注意點(diǎn)涵蓋范圍： 通水、通電、通路的報(bào)批；管線施工的報(bào)批和驗(yàn)收；市政設(shè)施的遷移線補(bǔ)償、小區(qū)命名和各棟號(hào)的確認(rèn)；小學(xué)、居委會(huì)等公建配套用房

6、的移交等 。分 析：開發(fā)報(bào)建配套篇總結(jié).doc3.全流程開發(fā)報(bào)建節(jié)點(diǎn)模板超連接資料項(xiàng)目全程開發(fā)報(bào)建節(jié)點(diǎn)模板.doc4.開發(fā)主線的五大證照?qǐng)?bào)建在開展開發(fā)報(bào)建工作之前，先充分了解掌握的內(nèi)容如下：1、行政許可項(xiàng)目名稱；2、受理單位及審批權(quán)限：受理經(jīng)辦人員及聯(lián)系電話（辦公電話、私人手機(jī)）受理科長（處長）、局長及聯(lián)系電話（辦公電話、私人手機(jī)）3、行政審批前置條件：原件類和復(fù)印件類及其份數(shù)，另包括其他類電子文檔；4、需公司其他部門提供的資料及質(zhì)量要求、提供資料的時(shí)間；5、需要申請(qǐng)辦理此項(xiàng)行政許可項(xiàng)目的費(fèi)用：（1）費(fèi)用名稱（2）計(jì)劃收費(fèi)額（3）收費(fèi)文件或依據(jù)（4）核算收費(fèi)的經(jīng)辦人員及聯(lián)系方式（5）填寫公司內(nèi)

7、部的資金使用申請(qǐng)審批單6、辦理領(lǐng)取的文件；7、該項(xiàng)行政許可的一般工作時(shí)限；報(bào)建前的特殊要求。國土證報(bào)建常規(guī)程序及注意要點(diǎn)： 開發(fā)報(bào)建設(shè)國土手續(xù)篇.doc案例： E:開發(fā)報(bào)建與公共關(guān)系管理2012報(bào)建課程講義（2012)超連接資料江岸城建設(shè)工程規(guī)劃許可證超連接資料開發(fā)報(bào)建工程規(guī)劃許可證.doc用地規(guī)劃許可證報(bào)建流程： 用地規(guī)劃許可證報(bào)建篇.doc施工許可證超連接資料開發(fā)報(bào)建施工許可證.doc施工許可證預(yù)售許可證辦理超連接資料開發(fā)報(bào)建預(yù)售許可證.doc5.技術(shù)獨(dú)立系統(tǒng)的報(bào)建水、電、氣水、電、氣報(bào)建特點(diǎn)：資源壟斷性，價(jià)格壟斷性，技術(shù)壟斷性 基本流程：1.臨水及永久水（供水公司競(jìng)爭(zhēng)）（1）持申報(bào)材料向

8、市自來水公司申請(qǐng)用水。（2）取得自來水管線紅線圖,并報(bào)規(guī)劃局審批。（3）取得自來水工程規(guī)劃許可證，并到市勘測(cè)院進(jìn)行放樣，需要時(shí)，到市政管理處進(jìn)行破路申請(qǐng)。2.臨電及永久用電（前期捆綁協(xié)議；系統(tǒng)下屬企業(yè)；特殊企業(yè)）（1）持申報(bào)材料向供電局申請(qǐng)用電，取得用電批復(fù)。（2）開發(fā)拓展部委托供電局組織施工，并通知工程項(xiàng)目部配合。（3）成控部負(fù)責(zé)相關(guān)費(fèi)用審核。3.永久用氣辦理（供氣公司競(jìng)爭(zhēng)）（1）持申報(bào)材料向市天然氣公司申請(qǐng)?zhí)烊粴馐┕?。?）取得天然氣施工許可證，并通知工程項(xiàng)目部協(xié)助施工。 水電氣報(bào)建關(guān)注點(diǎn)及處理策略.doc 技術(shù)獨(dú)立系統(tǒng)的報(bào)建市政道路特點(diǎn)：造價(jià)高、工期長、等級(jí)要求不一、受全線環(huán)境影響大報(bào)建

9、策略： 1、向市區(qū)兩級(jí)政府打報(bào)告（形象改善所迫） 2、督促管委會(huì)或市政局實(shí)施 3、由開發(fā)商搶先實(shí)施，先與政府簽訂后期成本補(bǔ)償協(xié)議。 4、將地塊周邊道路實(shí)施計(jì)劃納入取得土地的國土合同條款內(nèi)，與土地款支付計(jì)劃掛鉤。 5. 在控規(guī)修編階段，將對(duì)市政道路的技術(shù)參數(shù)意圖納入其中。技術(shù)獨(dú)立系統(tǒng)的報(bào)建通信網(wǎng)絡(luò)、供暖、電視通訊網(wǎng)絡(luò)、供暖報(bào)建特點(diǎn)：資源壟斷性，價(jià)格壟斷性，技術(shù)壟斷性 流程：1.通訊網(wǎng)絡(luò)辦理(前期排他服務(wù)協(xié)議） （1）持申報(bào)材料向市電信局申請(qǐng)電信業(yè)務(wù)。 （2）委托電信設(shè)計(jì)和施工，并通知工程項(xiàng)目部協(xié)助。 2.供暖辦理 （1）持申報(bào)材料向供暖公司申請(qǐng)電信業(yè)務(wù)。 （2）委托供暖公司施工，并通知工程項(xiàng)目部

10、協(xié)助 3.電視閉路同上辦理 通訊網(wǎng)絡(luò)、閉路和供暖關(guān)注點(diǎn).doc 某地區(qū)公司報(bào)建組織體系前期部或開發(fā)部拿地、項(xiàng)目立項(xiàng)、國土、用地許可證設(shè)計(jì)部（報(bào)建小組）方案審查、初步設(shè)計(jì)審查、竣工驗(yàn)收工程部（各項(xiàng)目部報(bào)建小組）施工圖審查、施工證、竣工驗(yàn)收營銷部(銷售支持組）預(yù)售許可證、大小產(chǎn)權(quán)證行政部工商營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等6.企業(yè)如何構(gòu)建合適的報(bào)建模式和流程1.按項(xiàng)目開發(fā)流程，由不同部門分階段報(bào)建模式不同報(bào)建工作界面的搭接和分隔超連接資料項(xiàng)目竣工驗(yàn)收各部門配合一覽表.xls2.主要由一個(gè)部門對(duì)外報(bào)建模式超連接資料建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建工作界面文件.xls3.報(bào)建團(tuán)隊(duì)和專業(yè)組相結(jié)合的報(bào)建模式如：開發(fā)部配套組（水電氣等）

11、開發(fā)部總工室4.聘請(qǐng)獨(dú)立外部報(bào)建機(jī)構(gòu)如：專業(yè)報(bào)建公司 三、典型報(bào)建難點(diǎn)及技術(shù)處理331.項(xiàng)目開工建設(shè)“搶跑”綠地中央廣場(chǎng)（15 萬平米）拓展方向綠地商業(yè)項(xiàng)目綠地之窗（10萬平米）盧浮公館（16萬平米）鄭東新苑（5萬平米）融綠公館（3萬平米）綠地國際金融城（5萬平米）代表性項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目千禧廣場(chǎng)（20萬平米）適用范圍：中小公司、個(gè)別上市公司等 方 式： 1.承諾建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的公建設(shè)施。 2.承諾企業(yè)入駐，稅收落地。 3.將解決本地人口就業(yè)與前期土地獲取掛鉤。 關(guān)于某項(xiàng)目提前介入質(zhì)監(jiān)工作的請(qǐng)示.doc2.國土用地紅線交叉形成原因：一地兩賣解決方式： 1.重新公示，退還其中一家土地款 2.居中協(xié)調(diào)，涉及

12、雙方相互收購交叉土地 3.協(xié)調(diào)好規(guī)劃局，交叉土地各自退距，以綠化覆蓋。容積率在其它各自地塊補(bǔ)足。 4.以交叉土地中心線為界，確定權(quán)屬。3.竣工驗(yàn)收超指標(biāo)處理方式： 1.補(bǔ)交土地出讓金，并進(jìn)行計(jì)算博弈。（商業(yè)、住宅、車庫出讓金等） E:開發(fā)報(bào)建與公共關(guān)系管理2012報(bào)建課程講義（2012)超連接資料江岸城竣工驗(yàn)收超指標(biāo)報(bào)建工作匯報(bào).ppt 2.采用建筑設(shè)計(jì)最低規(guī)范指標(biāo)，規(guī)避行業(yè)及售后風(fēng)險(xiǎn)。 如：萬科住宅層高2.8米。4.人防面積“縮水”處理方式： 1.人防異地建設(shè)費(fèi)減免，用已開發(fā)物業(yè)的車庫一定時(shí)限的收益權(quán)置換。 2.前期申請(qǐng)少建人防面積，后期通過整改，將人防部分出售，收益與人防辦按約定比例分配。

13、5.以“適當(dāng)”理由快速辦件 方 式：如，以落實(shí)招商引資的名義快速辦件案例分享：翡翠莊園項(xiàng)目的報(bào)建（拿地到開盤5個(gè)月）四、開發(fā)企業(yè)關(guān)注的報(bào)建節(jié)點(diǎn)1.民營企業(yè)關(guān)注的開發(fā)報(bào)建節(jié)點(diǎn) 取得國土使用權(quán)證交地完成方案設(shè)計(jì)完成初步設(shè)計(jì)完成施工圖設(shè)計(jì)取得施工許可證項(xiàng)目開工售樓處、樣板區(qū)開放取得預(yù)售許可證開盤完成40%的銷售金額完成70%的銷售金額完成95的銷售金額景觀施工進(jìn)場(chǎng)竣工備案交房交房完成率95610個(gè)月紅色字體為外部報(bào)建節(jié)點(diǎn)；黑色字體為內(nèi)部控制關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。2.國資企業(yè)關(guān)注的開發(fā)報(bào)建節(jié)點(diǎn)土地成交確認(rèn)書簽訂國土合同取得國土使用權(quán)證完成方案審查完成初步設(shè)計(jì)審查施工圖備案取得施工許可證項(xiàng)目開工取得預(yù)售許可證開盤竣

14、工備案交房8個(gè)月數(shù)年3.報(bào)建實(shí)際工作中的注意點(diǎn)剖析 1. 對(duì)外報(bào)告、請(qǐng)示的合理撰寫 函件 2. 開發(fā)工作臺(tái)帳的建立 開發(fā)系統(tǒng)工作臺(tái)賬管理套表 3. 特定報(bào)建節(jié)點(diǎn)的要件分析 預(yù)售證辦理相關(guān)表格 4.項(xiàng)目規(guī)費(fèi)的統(tǒng)計(jì)、繳納與延期 規(guī)費(fèi)統(tǒng)計(jì) 五、開發(fā)報(bào)建團(tuán)隊(duì)的建設(shè)如何遴選和培養(yǎng)人員1.人員需要經(jīng)過多個(gè)部門的培養(yǎng)和鍛煉或相當(dāng)能力的人才，才能進(jìn)入。2.具備獨(dú)立作戰(zhàn)的能力和堅(jiān)忍不拔的意志。3.忠誠于公司或老板。4.較高的情商和適度“忽悠”的能力。5.完備的建筑或房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)知識(shí)背景，同時(shí)對(duì)相關(guān)專業(yè)具備較好的了解。人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)體系建筑專業(yè)知識(shí)（含工民建、給排水、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建筑經(jīng)濟(jì)類等）企業(yè)管理知

15、識(shí)人文專業(yè)知識(shí)談判與辯論基礎(chǔ)知識(shí)禮儀知識(shí)公關(guān)能力前期部功能組織與素質(zhì)能力超連接資料發(fā)展部功能組織和素質(zhì)能力.doc人員的心理調(diào)節(jié)員工常面臨的精神或心里問題： 焦慮 、失眠、急躁、糾結(jié)調(diào)節(jié)方式： 1、與兄弟公司同行的交流 2、充分利用年休假放松身心 3、在保密前提下的傾訴 4、尋求比自己更強(qiáng)的人的幫助獎(jiǎng)罰制度績效考核標(biāo)準(zhǔn) 節(jié)點(diǎn)考核：2012年1-2月某公司開發(fā)計(jì)劃考核.xls類型一：按照?qǐng)?bào)建進(jìn)度快慢，適度給與獎(jiǎng)勵(lì)。類型二：根據(jù)取得各種報(bào)建證照的難易程度和重要性大小，給與一定的獎(jiǎng)勵(lì)。 開發(fā)年薪體系制度.doc 類型三：報(bào)建是工作的一部分，沒有獎(jiǎng)勵(lì)。 地產(chǎn)及集團(tuán)人員08年全面薪酬結(jié)構(gòu)改進(jìn)的公告.do

16、c 總結(jié) 總結(jié).doc 房地產(chǎn)企業(yè)公共關(guān)系全過程管理一、開發(fā)報(bào)建涉及的相關(guān)政策法規(guī)國土類（部分）中華人民共和國土地管理法 中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法 規(guī)劃及建設(shè)類(部分) 中華人民共和國建筑法 中華人民共和國城市規(guī)劃法 中華人民共和國合同法 住宅建筑規(guī)范GB503682005全文 2011/01/01城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法2004/08/23房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查管理辦法2004/04/01房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工分包管理辦

17、法2003/05/01工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法2001/06/01房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法 2000/02/17建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查暫行辦法2004/08/27建筑施工企業(yè)安全生產(chǎn)許可證管理規(guī)定實(shí)施意見1993/12/01城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法物業(yè)權(quán)益類（部分） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律法規(guī)及政策 房地產(chǎn)租賃法律法規(guī)及政策 房地產(chǎn)抵押(貸款)法律法規(guī)及政策 物權(quán)法 住房公積金法律法規(guī)及政策 經(jīng)濟(jì)適用房法律法規(guī)及政策 相關(guān)法律制度超連接資料建設(shè)部治理建設(shè)系統(tǒng)商業(yè)賄賂實(shí)施方案.doc 部長講話.doc中華人民共和國合同法房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定 國家工商行政管理總局

18、建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的通知 政策演變及地方性法規(guī)分析超連接資料典型法律法規(guī)的演變與發(fā)展.xls超連接資料報(bào)建規(guī)費(fèi)法規(guī)依據(jù)匯總.rar二、房地產(chǎn)公共關(guān)系內(nèi)涵及表現(xiàn)房地產(chǎn)公共關(guān)系定位： 圍繞項(xiàng)目全程開發(fā)的角度，處理全方位的社會(huì)關(guān)系中來尋求房地產(chǎn)企業(yè)及其產(chǎn)品與目標(biāo)消費(fèi)者共同利益點(diǎn)。 房地產(chǎn)公共關(guān)系工作就是發(fā)展一種企業(yè)賴以生存的良好的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的活動(dòng)。 即，企業(yè)通過積極的溝通,處理好公司與其內(nèi)部的全體員工、外部的合作伙伴、競(jìng)爭(zhēng)者、顧客、政府部門、新聞界、相關(guān)社會(huì)群體、所在社區(qū)等之間的社會(huì)關(guān)系,推動(dòng)特定形象的樹立,促進(jìn)產(chǎn)品的銷售和企業(yè)的發(fā)展。公共關(guān)系的實(shí)現(xiàn)公共關(guān)系是通過公關(guān)活動(dòng)實(shí)現(xiàn)的：

19、案例：房地產(chǎn)企業(yè)公關(guān)方式和方法.doc 三、公共關(guān)系對(duì)房地產(chǎn) 企業(yè)的價(jià)值體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)樹立并堅(jiān)持的品牌形象開發(fā)產(chǎn)品的綜合品質(zhì)和美譽(yù)度行業(yè)內(nèi)外的綜合評(píng)價(jià)為社會(huì)所做的貢獻(xiàn)（稅收、就業(yè)和土地增值）職能部門的專業(yè)評(píng)價(jià)社會(huì)捐助1.各項(xiàng)優(yōu)惠政策的博取博弈土地政策的方式 原則： 用一定的代價(jià)獲取最大的效益；或用最少的代價(jià)獲取一定的效益。 （1）土地價(jià)格博弈（出讓金+土地整理費(fèi)用+稅費(fèi)） （2）付款進(jìn)度博弈（大學(xué)城項(xiàng)目土地出讓合同.doc) （3)配套費(fèi)，盡量在土地協(xié)議階段采用減、免、緩的方式，或以建設(shè)項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施的名義返還。 (4)向市政府爭(zhēng)取政策，土地增值稅預(yù)征率爭(zhēng)取按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（如：某市2011年5月

20、1日起，土地增值稅預(yù)征率，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率由1%調(diào)整為2%；非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率由2%調(diào)整為3.5%，其中，獨(dú)棟別墅預(yù)征率為5%；非住宅 （商業(yè)用房）預(yù)征率確定為3.5%。）超連接資料房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營全過程稅費(fèi)匯總（某市）.xls 2.報(bào)建工作的快速推進(jìn)，大大縮短要件審批時(shí)限。 3.保障工程建設(shè)的安全高效進(jìn)行，杜絕安全責(zé)任事故的發(fā)生。 4.是促進(jìn)產(chǎn)品快速銷售的保障手段之一。 （例子：龍湖的產(chǎn)品銷售） 5.企業(yè)維持長期品牌形象的有效途徑。 四、如何搭建和維護(hù)開發(fā) 報(bào)建的公共關(guān)系1.外部公共關(guān)系平臺(tái)搭建與維護(hù) 開發(fā)報(bào)建主線涉及公共關(guān)系單位名錄:中央政府規(guī)劃局勘測(cè)院公安局省市政府建委測(cè)繪所水務(wù)局

21、區(qū)政府國土局園林局電力局管委會(huì)房管局消防燃?xì)夤景操|(zhì)監(jiān)站人防辦供暖公司交易中心氣象局民政局節(jié)能中心國安局市政局江河道管理局環(huán)保局機(jī)場(chǎng)管理交通局港務(wù)局稅務(wù)局媒體教委開發(fā)主線公共關(guān)系平臺(tái)國土、房管局分管領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)辦部門建委系統(tǒng)分管領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)辦部門區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)合作銀行規(guī)劃局分管領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)辦部門市政府分管城建領(lǐng)導(dǎo)某項(xiàng)目前期部與主要職能部門關(guān)系融資公共關(guān)系平臺(tái)搭建與維護(hù)開發(fā)貸款銀行稅務(wù)（地稅局、國稅局）等信托公司（融資）境內(nèi)外的基金公司（融資）投資銀行（融資）合作單位公共關(guān)系平臺(tái)建設(shè)施工方監(jiān)理方中介公司（涉及獵頭公司、市調(diào)公司、設(shè)計(jì)公司、招投標(biāo)公司、報(bào)建公司等）媒體（電視臺(tái)、報(bào)紙、電臺(tái)、廣告公司、網(wǎng)絡(luò)等）新

22、聞系統(tǒng)公共關(guān)系建設(shè)電視臺(tái)（MV、企業(yè)宣傳片、新盤推廣片）報(bào)紙（房地產(chǎn)廣告投放）電臺(tái)廣告公司（T型牌、VI視覺、銷售道具、DM單等）網(wǎng)絡(luò)2.內(nèi)部公共關(guān)系平臺(tái)搭建與維護(hù)如：研發(fā)部對(duì)發(fā)展部的支持根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)，確定地塊適合的產(chǎn)品形態(tài)及可能的產(chǎn)品組合確定項(xiàng)目預(yù)案設(shè)計(jì)的思路推薦合適的項(xiàng)目預(yù)案設(shè)計(jì)單位審核項(xiàng)目預(yù)案設(shè)計(jì)的成果向設(shè)計(jì)單位反饋預(yù)案設(shè)計(jì)的調(diào)整意見提出分期建議營銷部對(duì)發(fā)展部的支持根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀及競(jìng)爭(zhēng)情況，明確目標(biāo)客戶，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，提出市場(chǎng)能夠接受的產(chǎn)品形態(tài)提出項(xiàng)目獨(dú)特的營銷亮點(diǎn)完成市調(diào)分析報(bào)告確定項(xiàng)目分期原則確定項(xiàng)目切入點(diǎn)和推盤進(jìn)度確定項(xiàng)目銷售及價(jià)格策略部門之間報(bào)建工作界面劃分 發(fā)展部與研發(fā)部工

23、作界面.xls 五、開發(fā)報(bào)建核心公共關(guān)系政府系統(tǒng)關(guān)鍵人脈職 務(wù)分管工作省(市)委書記省(市)長區(qū)委書記黨政、統(tǒng)籌區(qū)長統(tǒng)籌常務(wù)副區(qū)長分管某某領(lǐng)域區(qū)長秘書副區(qū)長分管城市建設(shè)、國土或分管規(guī)劃、市政等副區(qū)長秘書副區(qū)長分管規(guī)劃、市政等區(qū)委辦公室主任法制辦主任分管拆遷開發(fā)區(qū)或管理委員會(huì)或街道辦或步行街辦事處職務(wù)分管 主 任全面副主任招商副主任建設(shè)招商局局長招商市政處長市政配套建設(shè)局局長規(guī)劃建設(shè)國土局局長國土規(guī)劃局局長規(guī)劃國土系統(tǒng)核心部門和關(guān)鍵人脈部 門職 能 關(guān)鍵人土地儲(chǔ)備中心土地儲(chǔ)備、出讓、調(diào)控控規(guī)指標(biāo)主任土地利用處1.負(fù)責(zé)國有土地使用權(quán)劃撥、出讓的組織、審查、確認(rèn)、報(bào)批和出讓合同管理；2.負(fù)責(zé)土地使用

24、權(quán)出讓金、土地收益金的征收工作；3.負(fù)責(zé)組織編制、修訂、公布全市土地等級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)及土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)；4.負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備與整治的監(jiān)督管理科長、處長、分管局長權(quán)籍處 1.負(fù)責(zé)城鎮(zhèn)、農(nóng)村土地房屋確權(quán)、登記、發(fā)證和權(quán)籍檔案管理； 2.處理房屋土地權(quán)屬歷史遺留問題； 3.組織開展土地資源利用調(diào)查、動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)及地籍、房籍權(quán)屬調(diào)查?？崎L、處長、分管局長規(guī)劃系統(tǒng)核心部門和關(guān)鍵人脈部門職能關(guān)鍵人規(guī)劃編制處1.負(fù)責(zé)組織編制、修訂、評(píng)審、審查、報(bào)批和呈報(bào)全市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、縣以上政府所在地規(guī)劃，市級(jí)以上開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和各類專業(yè)規(guī)劃；2.參與江河流域規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃編

25、制；3.參與全市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)計(jì)劃、用地計(jì)劃的制定等。 處長、主任科員用地規(guī)劃管理處1.負(fù)責(zé)城市規(guī)劃區(qū)、重點(diǎn)地區(qū)、重要項(xiàng)目、跨區(qū)域項(xiàng)目的建設(shè)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)；2.負(fù)責(zé)審核建設(shè)工程選址意見書及其附件、附圖；3.參與建設(shè)用地計(jì)劃和土地劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓方案的制定處長、主任科員市政規(guī)劃管理處1.負(fù)責(zé)城市規(guī)劃區(qū)、重點(diǎn)地區(qū)、重要項(xiàng)目、跨區(qū)域項(xiàng)目的市政、管線工程的規(guī)劃審查和管理”；2.負(fù)責(zé)建設(shè)工程道路紅線和配套市政管線的規(guī)劃審查和管理，核發(fā)“一書三證”；3.負(fù)責(zé)市政管線規(guī)劃管理控制線的審查和管理；4.負(fù)責(zé)市政建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃協(xié)調(diào)；5.負(fù)責(zé)受理市政工程報(bào)建。參與各類規(guī)劃、建設(shè)工程項(xiàng)目的選址、方案審查；5.

26、參與違法建設(shè)的查處。處長、主任科員處長、主任科員建筑規(guī)劃管理處1.承擔(dān)建筑規(guī)劃管理政策的擬訂、制度建設(shè)和規(guī)范化管理工作；2.承擔(dān)主城區(qū)內(nèi)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和建筑工程項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的審查報(bào)批工作；3.承擔(dān)城市設(shè)計(jì)有關(guān)工作；承擔(dān)修建性詳細(xì)規(guī)劃、重要建筑外裝飾設(shè)計(jì)的審查報(bào)批工作；4.承擔(dān)重大建筑工程項(xiàng)目的方案征集工作。 處長、主任科員建委體系核心部門和關(guān)鍵人脈部門職能關(guān)鍵人勘察設(shè)計(jì)處 勘察設(shè)計(jì)處1.管理工程勘察、設(shè)計(jì)企業(yè)資質(zhì)和從業(yè)人員資格；2.負(fù)責(zé)建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)管理、施工圖審查備案 3.抗震設(shè)防和地下空間綜合利用管理處長、分管科員發(fā)展處1.城市建設(shè)配套費(fèi)的征收、使用和管理工作2.城

27、市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的概預(yù)算工作同上 建筑管理處（建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)處 ）1.管理建筑業(yè)企業(yè)、工程監(jiān)理企業(yè)、工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)、工程造價(jià)咨詢單位資質(zhì)和從業(yè)人員資格；2.監(jiān)督管理建設(shè)工程施工許可、監(jiān)理、質(zhì)量、施工安全、保險(xiǎn)、擔(dān)保、竣工驗(yàn)收等工作；3.監(jiān)督管理建筑材料、建筑機(jī)械與設(shè)備的施工準(zhǔn)入 4.擬訂建設(shè)工程招標(biāo)政策并監(jiān)督實(shí)施；管理建設(shè)工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)；監(jiān)督建設(shè)工程合同 同上住房建設(shè)處 1.管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目資本金；2.指導(dǎo)全市危舊房改造工作，擬訂主城區(qū)危舊房改造政策和年度改造計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施。同上房管局核心部門和關(guān)鍵人脈部門職能關(guān)鍵人拆遷處 1.制定拆遷計(jì)劃，審查批準(zhǔn)拆遷補(bǔ)償安置方

28、案，核發(fā)城市房屋拆遷凍結(jié)、拆遷許可證，發(fā)布拆遷公告。2.裁決房屋拆遷補(bǔ)償和安置糾紛，按規(guī)定實(shí)施強(qiáng)制拆遷或申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。 3.做好委托拆遷項(xiàng)目的摸底、測(cè)算工作。處長、主任科員物業(yè)處1.規(guī)范后期物業(yè)管理招投標(biāo)行為；2.協(xié)調(diào)物管小區(qū)矛盾，配合追繳物業(yè)管理維修資金3.負(fù)責(zé)商品房物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集、使用審批及管理工作。 處長、主任科員產(chǎn)權(quán)交易所1.辦理產(chǎn)權(quán)大證 2.分割小證所長、經(jīng)辦 六、核心人脈循環(huán)利用策略1.人脈資源的調(diào)動(dòng)1. 行政官員的同城升遷 人脈資源AB角.doc2.行政官員的異地調(diào)動(dòng)或援助3.行政官員的異地交流（沿海地震災(zāi)區(qū)） 人脈層次劃分及原則.doc2.人脈資源的推薦1. 跨

29、?。ㄖ陛犑校┑耐扑]2.同城同級(jí)別官員的推薦3.行業(yè)老總的推薦4.口碑傳播1. 跨省（直轄市）的推薦2.同城同級(jí)別官員的推薦3.行業(yè)老總的推薦4.口碑傳播1.2.同城同級(jí)別官員的推薦3.行業(yè)老總的推薦4.口碑傳播3.人脈資源的適度培養(yǎng)1.人脈資源禮節(jié)性的照顧 涉及某項(xiàng)目各職能部門人脈表2011.6.xls 送禮技巧.doc2.培養(yǎng)可為企業(yè)長期所用之人 （適用于長期深耕于本地的企業(yè)）3.培養(yǎng)與自己有裙帶關(guān)系的人 七、維護(hù)良好公共關(guān)系的秘訣企業(yè)人員的素質(zhì)1.形象2.氣質(zhì)3.語言4.著裝“潤滑劑”的使用技巧1.紅包（數(shù)量、頻次、時(shí)機(jī)等）2.飯局（環(huán)境、檔次、規(guī)格等） 飯局是場(chǎng)實(shí)力的較量.doc3.投其

30、所好的“禮物”4.適度不妥協(xié)（雙簧技巧） 對(duì)付怪性格的技巧.doc 企業(yè)人員報(bào)建不應(yīng)介入的領(lǐng)域.doc常用報(bào)建交際技巧1.察言觀色2.把辦事程序合并3.把公共關(guān)系發(fā)展成為私人關(guān)系4. “聲東擊西”5.信息不對(duì)稱的巧妙利用6.循序漸進(jìn)與陌生人的溝通 與陌生人的溝通技巧.doc八、公共關(guān)系與公共危機(jī)公共危機(jī)的定義及表現(xiàn)定義：房地產(chǎn)公共危機(jī)是指由于內(nèi)部或外部高度不確定的變化因素,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利益和房地產(chǎn)項(xiàng)目安全運(yùn)營產(chǎn)生嚴(yán)重威脅的一種危險(xiǎn)境況和緊張狀態(tài)。 特點(diǎn)：具有不確定性、突發(fā)性、威脅性大、非程序化決策性、危機(jī)擴(kuò)散信息化、危機(jī)成因復(fù)雜化和危機(jī)制造組織化 類型：農(nóng)民工工資問題 強(qiáng)拆賠償問題 工程質(zhì)量

31、問題 環(huán)保污染問題 物業(yè)管理糾紛 停車難問題 客戶投訴 媒體揭短 貸款受限、罷工、示威游行 威脅：目前開發(fā)最大的公共危機(jī)來自全國性網(wǎng)站或論壇對(duì)企業(yè)不利的資訊。良好的公共關(guān)系是化解企業(yè)公共危機(jī)的有效工具 處理危機(jī)的公關(guān)手法遵循兩個(gè)原則： 1.快速反應(yīng)。當(dāng)危機(jī)發(fā)生時(shí)，主要是針對(duì)媒體和消費(fèi)者，客觀公正地表明態(tài)度，承諾盡快解決事情，可以將負(fù)面效應(yīng)降到最低。 2.迅速調(diào)查。就是迅速組成調(diào)查專家，找出問題的根本所在，如果確實(shí)是企業(yè)方面出現(xiàn)了問題，要盡快想好處理方法。超連接資料成都龍湖危機(jī)管理案例.doc公共危機(jī)處理思路和方式 1.企業(yè)自身從細(xì)節(jié)入手，端正解決問題的態(tài)度 2.事前對(duì)造成的危機(jī)應(yīng)制定多套應(yīng)對(duì)措

32、施 3.媒體的監(jiān)控和“潤滑” 4.在可控范圍內(nèi)，主動(dòng)攬責(zé) 5.總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，充分挖掘不同階段的客戶敏感點(diǎn) 客戶敏感點(diǎn)分析.ppt 九、公共關(guān)系與房地產(chǎn)營銷 房地產(chǎn)營銷中公共關(guān)系的優(yōu)勢(shì)1.公共關(guān)系是企業(yè)塑造自身形象的最佳途徑。2.公共關(guān)系是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售的可靠保障。3.公共關(guān)系是化解房地產(chǎn)危機(jī)事件的有效工具。 公共關(guān)系對(duì)房地產(chǎn)營銷的作用 1.公共關(guān)系對(duì)房地產(chǎn)營銷具有強(qiáng)烈支撐。 （1）公共關(guān)系能夠透過公共活動(dòng)，營造出一個(gè)公眾強(qiáng)烈認(rèn)同并偏好的氛圍，通過喚起公眾的心理共鳴進(jìn)一步喚起其強(qiáng)烈的活動(dòng)參與感，從而達(dá)到“造勢(shì)”的目的，形成有利的營銷環(huán)境。 （2）公共關(guān)系能夠?yàn)楦行缘臓I銷推廣提供令人信服的事實(shí)和依據(jù)，從而以理性的公關(guān)活動(dòng)支持感性的營銷推廣。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)者極其關(guān)注產(chǎn)品的實(shí)際賣點(diǎn)，因此僅有感性推廣顯然是不夠的。公共關(guān)系則能夠借助新聞、第三方證言等形式來完成，彌補(bǔ)感性推廣的一些不足。 體驗(yàn)區(qū)景觀與營銷.ppt2.公共關(guān)系是房地產(chǎn)營銷過程中的重要資源。3.公共關(guān)系是房地產(chǎn)營銷中重要的社會(huì)實(shí)踐。 （建立和保持房地產(chǎn)企業(yè)與各類公眾的雙向溝通，向公眾傳播組織信息，爭(zhēng)取理解和支持，強(qiáng)化與公眾的聯(lián)系，塑造良好企業(yè)形象，擴(kuò)大企業(yè)和品牌認(rèn)知度，提高企業(yè)和品牌美譽(yù)度和信譽(yù)度） 4.公共關(guān)系