經(jīng)濟學(xué)投資性房地產(chǎn)課件

1、第十九章投資性房地產(chǎn)基本概述定義與特征、范圍確認與初始計量后續(xù)計量轉(zhuǎn)換與處置主要賬務(wù)處理一、投資性房地產(chǎn)基本概述（一）定義與特征投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。 （企業(yè)會計準則第3號投資性房地產(chǎn)第二條和第三條規(guī)定 ）房地產(chǎn)：土地（土地使用權(quán)）和房屋（土地上的房屋等建設(shè)物及構(gòu)筑物）及其權(quán)屬的總稱。主要特征：1.投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營活動讓渡資產(chǎn)使用權(quán)；2.投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)；3.投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量模式成本模式和公允價值

2、模式；但同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。 （二）投資性房地產(chǎn)的范圍第三條 本準則規(guī)范下列投資性房地產(chǎn)：（1）已出租的土地使用權(quán)。（2）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。（3）已出租的建筑物。1.已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，是指以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物。其中，用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)；用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。 2.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 3.

3、某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當確認為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。4.企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產(chǎn)。 不屬于投資性房地產(chǎn)的項目：1.自用房地產(chǎn)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)；2

4、.作為存貨的房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。二、投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量（一）確認符合投資性房地產(chǎn)的定義，并同時滿足下列條件的，才能予以確認：1.與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。（二）初始計量準則第7條規(guī)定：投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照成本進行初始計量。1.外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。2.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。3.以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會計準則的規(guī)定確定。1.外購?fù)顿Y性

5、房地產(chǎn)只有在購入的同時開始出租，才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認。在采用成本模式計量時，按取陽的實際成本，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“銀行存款”等；在采用公允價值模式計量時，在“投資性房地產(chǎn)”下設(shè)“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目，按外購實際成本計入“投資性房地產(chǎn)成本”科目。2.自行建造的投資性房地產(chǎn)只有在自行建造或開發(fā)活動完成（達到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能確認。采用成本計量的，按確定的成本（土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、資本化的借款費用及其他費用），借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“在建工程”或“開發(fā)產(chǎn)品”。采用公允價值計量的，按確定的成本，借記“投資性房地產(chǎn)借成本

6、”，貸記“在建工程”或“開發(fā)產(chǎn)品”。（三）后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足本準則第六條規(guī)定的確認條件的，應(yīng)當計入投資性房地產(chǎn)成本；不滿足本準則第六條規(guī)定的確認條件的，應(yīng)當在發(fā)生時計入當期損益。三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量企業(yè)通常應(yīng)當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。（一）采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量 在成本模式下，應(yīng)當按照企業(yè)會計準則第4號固定資產(chǎn)和企業(yè)會計準則第6號無形資產(chǎn)的規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應(yīng)

7、當按照企業(yè)會計準則第8號資產(chǎn)減值的規(guī)定進行處理。 （二）采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量 根據(jù)本準則第十條規(guī)定，只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價值模式計量。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當同時滿足下列條件： 1投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。 所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中型城市，應(yīng)當為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。 2企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。 同類或類似的房地產(chǎn)，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性

8、質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對土地使用權(quán)而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。 注：（1）.采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。（2）.企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當作為會計政策變更，按照企業(yè)會計準則第28 號會計政策、會計估計變更和差錯更正處理。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

9、四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置（一）轉(zhuǎn)換1.轉(zhuǎn)換的條件企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應(yīng)當將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：（1）投資性房地產(chǎn)開始自用。（2）作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租。（3）自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值。（4）自用建筑物停止自用，改為出租。2.轉(zhuǎn)換日的確定。 （1）投資性房地產(chǎn)開始自用，是指投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。其轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。 （2）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物、自用土地使用權(quán)停止自用改為出租，其轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日

10、。 3.計量（1）在成本模式下，應(yīng)當將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。（2）采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。（3）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。（二）處置1.條件當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應(yīng)當終止確認該項投資性房地產(chǎn)。2.計量企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、

11、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益。五、主要賬務(wù)處理成本模式公允價值模式采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)的主要賬務(wù)處理。（一）企業(yè)外購、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)，按應(yīng)計入投資性房地產(chǎn)成本的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。（二）將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額，借記本科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。已計提跌價準備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)跌價準備。將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入本科目、“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”、“投資性房

12、地產(chǎn)減值準備”科目。（三）按期（月）對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。（四）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“固定資產(chǎn)減值準備”等科目。（五）處置投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項投資性房地產(chǎn)的累計折舊或累計攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額，貸記本科目，按其差額，借記”其他業(yè)務(wù)成本”科

13、目。已計提減值準備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)減值準備。采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的主要賬務(wù)處理。（一）企業(yè)外購、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)，按應(yīng)計入投資性房地產(chǎn)成本的金額，借記本科目（成本），貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。（二）將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記本科目（成本），按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，按其差額，貸記“資本公積其他資本公積”科目或借記“公允價值變動損益”科目。已計提跌價準備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)跌價準備。將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記本科目（成本），按已計提的累計折舊等，借記“累計折舊”等科目，

14、按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”等科目，按其差額，貸記“資本公積其他資本公積”科目或借記“公允價值變動損益”科目。已計提減值準備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)減值準備。（三）資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，借記本科目（公允價值變動），貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。（四）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“固定資產(chǎn)”等科目，按其賬面余額，貸記本科目（成本、公允價值變動），按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。（五）處置投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記