房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)房地產(chǎn)企業(yè)新的項(xiàng)目稅務(wù)指引及全程會計(jì)核算的技巧精品課件

1、 房地產(chǎn)精典講座系列之房地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目稅務(wù)指引及全程會計(jì)核算技巧第 1 講 新項(xiàng)目稅務(wù)指引2022/7/273稅務(wù)指引 稅務(wù)指引是一種深層次、零距離的稅務(wù)協(xié)助活動。稅務(wù)中介或?qū)＜以趯ζ髽I(yè)進(jìn)行深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，幫助企業(yè)進(jìn)行納稅健康檢查，查找各種財(cái)務(wù)比率失衡的原因、查找稅負(fù)率不正常的原因，指導(dǎo)企業(yè)運(yùn)用稅收政策合法節(jié)稅，指引企業(yè)稅務(wù)戰(zhàn)略方向。稅務(wù)指引就像茫茫大海中航行的指南針，指引企業(yè)在減輕稅負(fù)、控制風(fēng)險(xiǎn)的路徑中找到最合理的方法、最優(yōu)化的解決方案。稅務(wù)指引2022/7/274稅務(wù)指引的價(jià)值 價(jià)值在于依托稅收法規(guī)的導(dǎo)向，通過對企業(yè)籌資、投資和收益分配等活動的調(diào)整，尋求企業(yè)收益與稅收負(fù)擔(dān)的最佳配比，從而

2、實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利潤的最大化。稅務(wù)指引的宗旨 不多交稅、不少交稅 不早交稅、不晚交稅稅務(wù)指引2022/7/275何時需要稅務(wù)指引 稅務(wù)指引2022/7/276企業(yè)需要提供的資料清單 1.營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件） 2.稅務(wù)登記證（國、地稅）（復(fù)印件） 3.執(zhí)行的會計(jì)制度及有關(guān)政策 4.執(zhí)行的稅種、稅率和稅收優(yōu)惠政策 5.對外財(cái)務(wù)報(bào)告（含資產(chǎn)負(fù)載表、利潤表及利潤分配表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益增減變動表及編表說明等） 6.近期納稅申報(bào)表及附表 稅務(wù)指引所需資料2022/7/277企業(yè)需要提供的資料清單 7.近期稅務(wù)局稽核報(bào)告 8.報(bào)經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的損失 9.長期投資及關(guān)聯(lián)企業(yè)（含被投資單位名稱、地址、投資

3、額及股權(quán)結(jié)構(gòu)、會計(jì)核算辦法） 10.近期重大經(jīng)營決策 11.近期正在籌劃的項(xiàng)目 12.需要的其他資料 稅務(wù)指引所需資料 房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈房地產(chǎn)稅負(fù)重、征稅環(huán) 節(jié)多、涉及16個稅種稅收政策復(fù)雜而多變各地執(zhí)行尺度不一稅收征管嚴(yán)、稽查多 設(shè)計(jì) 建筑 賬務(wù)處理 資金運(yùn)籌 管理 銷售 增值土地成本稅務(wù)指引為企業(yè)價(jià)值鏈重構(gòu)與稅收籌劃指明方向，形成富含活力的經(jīng)營框架與節(jié)稅模式。 營業(yè)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅房地產(chǎn)稅務(wù)指引方略價(jià)值鏈重構(gòu)2022/7/279企業(yè)戰(zhàn)略與發(fā)展指引機(jī)構(gòu)與組織模式指引合同與經(jīng)營模式指引發(fā)票與資金管理指引成本對象與核算指引項(xiàng)目清算與規(guī)劃指引房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)指引關(guān)注重點(diǎn)稅務(wù)指引之一 土地的

4、獲取2022/7/2711土地的性質(zhì)土地是一種自然資源和社會財(cái)富，體現(xiàn)出極高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和一定的商品屬性。因此，在對其開發(fā)利用過程中產(chǎn)生一系列財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這主要包括土地使用權(quán)和土地所有權(quán)。土地的公有制性質(zhì)：土地國有與集體所有。城市市區(qū)的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除按法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。獲取土地的稅務(wù)指引2022/7/2712土地的性質(zhì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅土地的使用權(quán)方可有償出讓。【案例】：一家醫(yī)藥研究所改制，將其辦公大樓的占地（國家劃撥土地）轉(zhuǎn)讓給另外一家房地產(chǎn)開發(fā)公司?！痉治?/p>

5、】劃撥的土地不能轉(zhuǎn)讓，必須辦理土地出讓手續(xù)且補(bǔ)繳土地出讓金后，劃撥用地上的建筑物連同其所占用土地的使用權(quán)才能依法轉(zhuǎn)讓。獲取土地的稅務(wù)指引2022/7/2713一、土地出讓方式國家以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（1）城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。（2）土地使用權(quán)出讓最高年限獲取土地的三種方式2022/7/2714 （3）土地使用權(quán)出讓方式： 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，可以采取拍賣、 招標(biāo)、掛牌方式或者雙方協(xié)議的方 式依法轉(zhuǎn)讓。 商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地， 有條

6、件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方 式；沒有條件，不能采取拍賣、招 標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。獲取土地的三種方式2022/7/2715 （4）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 城市房地產(chǎn)管理法第三十九條獲取土地的三種方式2022/7/2716（5）以出讓方式有償取得的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或繼承。除法定的特殊情況外，以土地劃撥方式無償取得的土地使用權(quán)不得進(jìn)

7、入市場交易或流轉(zhuǎn)。 獲取土地的三種方式2022/7/2717 （6）土地用途的變更：土地使用者需要變更土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。 土地用途變更時，一般補(bǔ)繳的土地出讓金按照變更時的市場價(jià)格扣減原已繳納的土地出讓金的差額計(jì)算。獲取土地的三種方式2022/7/2718二、土地劃撥方式土地劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。一般土地使用者只需按照法定程序提出申請，無須向

8、土地所有者交付土地費(fèi)用，但一般需要負(fù)擔(dān)補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)等。獲取土地的三種方式2022/7/2719二、土地劃撥方式劃撥用地的范圍：（1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。停止使用劃撥土地，市、縣人民政府無償收回時，需對地上建筑物、其他附著物給予適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。獲取土地的三種方式2022/7/2720三、土地轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓方式：擁有土地使用權(quán)的一方將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給另一方的行為。包括出售、交換和贈與。一般雙方按照市場公平價(jià)格或協(xié)商價(jià)格簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，進(jìn)行土地交易并交納相關(guān)稅金。（1）企

9、業(yè)以出讓方式獲取的土地使用權(quán)，再轉(zhuǎn)讓時需要交納營業(yè)稅，且不能減除原已交給國家的出讓金。獲取土地的三種方式：2022/7/2721三、土地轉(zhuǎn)讓方式（2）土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。房隨地走需要說明的是，出租地上建筑物、附著物時，同時也發(fā)生土地出租。地隨房走獲取土地的三種方式2022/7/2722一、征地補(bǔ)償費(fèi)征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。獲取土地的其他成本費(fèi)用及稅金2022/7/2723二、土地閑

10、置費(fèi)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%的土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。獲取土地的其他成本費(fèi)用2022/7/2724二、土地閑置費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對象的施工成本。國辦發(fā)201937號規(guī)定：“加大對

11、閑置土地的處置力度，土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知獲取土地的其他成本費(fèi)用2022/7/2725二、土地閑置費(fèi)對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置按照國家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知規(guī)定，土地閑置費(fèi)計(jì)入“土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。獲取土地的其他成本費(fèi)用2022/7

12、/2726三、獲取土地的稅金1、契稅政策 （1）出讓國有土地使用權(quán)，契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知（財(cái)稅2019134號）土地的獲取方式2022/7/2727（2）以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓征稅。因此，對以國家作價(jià)出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國有土地使用權(quán)的行為，應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，由土地使用權(quán)的承受方按規(guī)定繳納契稅。 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過程中

13、以國家作價(jià)出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國有土地使用權(quán)有關(guān)契稅問題的通知（財(cái)稅2019129號）土地的獲取方式2022/7/2728（3）對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。計(jì)稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。 國家稅務(wù)總局關(guān)于改變國有土地使用權(quán)出讓方式征收契稅的批復(fù)（國稅函2019662號）土地的獲取方式2022/7/2729（4）出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。 第一：以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助

14、費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。 土地的獲取方式2022/7/2730第二：沒有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定： 之一，評估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。 之二，土地基準(zhǔn)地價(jià)：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。土地的獲取方式2022/7/2731 （5）以競價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。 （6）先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為

15、出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知（財(cái)稅2019134號）土地的獲取方式2022/7/2732（7）根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例及其細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。 國家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)（國稅函2019436號）土地的獲取方式2022/7/2733三、獲取土地的稅金2、土地使用稅政策 新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅： （1）征用的耕地,自批準(zhǔn)征用之日起

16、滿一年時開始繳納土地使用稅； （2）征用的非耕地,自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。 中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（國務(wù)院令2019483號）土地的獲取方式2022/7/2734三、獲取土地的稅金3、營業(yè)稅政策 納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知（國稅函2019277號土地的獲取方式2022/7/2735一、土地租賃 1、國有土地租賃

17、：國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是有償使用土地的一種形式，是土地出讓方式的補(bǔ)充。 2、集體土地租賃：承包租賃使用若干年 獲取土地使用權(quán)的其他方式2022/7/2736二、土地作價(jià)出資或入股 1、國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股 國家以一定年限的國有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資或股本投入新設(shè)立的企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有的供地方式。土地使用權(quán)作價(jià)（入股）形成國家股股權(quán)。 2、集體土地 十七屆三中全會集體土地允許合作、投資、入股、租賃等有償使用。獲取土地使用權(quán)的其他方式2022/7/2737三、以地

18、換房 1.基本模式 甲、乙雙方進(jìn)行以地?fù)Q房的交易。所謂的以地?fù)Q房是指擁有土地使用權(quán)的企業(yè)，以土地使用權(quán)換取房屋的一種交易方式。這主要是在合作建房中發(fā)生的，即一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，房屋建成后雙方按一定比例分配住房。獲取土地使用權(quán)的其他方式2022/7/2738三、以地?fù)Q房 2.會計(jì)與稅務(wù)處理（換出土地方） 以地?fù)Q房的企業(yè)如果為非房地產(chǎn)開發(fā)公司，則按照無形資產(chǎn)與房產(chǎn)的交換模式進(jìn)行相關(guān)會計(jì)處理。 借：固定資產(chǎn) 貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 營業(yè)外收入 同時，根據(jù)稅法規(guī)定，對以地?fù)Q房的行為，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”的稅目繳納營業(yè)稅；所確認(rèn)的營業(yè)外收入應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納所得稅。獲取土地使用權(quán)

19、的其他方式2022/7/2739三、以地?fù)Q房 2.會計(jì)與稅務(wù)處理（換入土地方） 以房換地的企業(yè)一般為房地產(chǎn)開發(fā)公司，則會計(jì)處理根據(jù)具體情況而定。 （1）在資產(chǎn)（土地使用權(quán)）過戶時暫估開發(fā)成本，并相應(yīng)計(jì)入過渡性科目，無損益確認(rèn)。在商品建成分配時，根據(jù)換出資產(chǎn)的公允價(jià)值和相應(yīng)的稅金調(diào)整換入資產(chǎn)的價(jià)值，并確認(rèn)損益。 （2）資產(chǎn)不需要過戶的情況：在資產(chǎn)換入時暫不作處理，在商品建成分配時，根據(jù)換出資產(chǎn)的公允價(jià)值和相應(yīng)的稅金確認(rèn)換入資產(chǎn)的價(jià)值，并確認(rèn)損益。獲取土地使用權(quán)的其他方式2022/7/2740三、以地?fù)Q房 2.會計(jì)與稅務(wù)處理（換入土地方） 稅務(wù)處理：在接受土地使用權(quán)時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫不確認(rèn)其成本，

20、待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。 如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 獲取土地使用權(quán)的其他方式2022/7/2741四、通過重組及股權(quán)交易形式獲取土地 1.通過債務(wù)重組獲取土地 債權(quán)人接受土地使用權(quán)的入賬價(jià)值為雙方約定的重組債務(wù)到期金額。接受土地時需要繳納契稅、印花稅等。債務(wù)人以土地抵債視同銷售，需要交納營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅等。 2.兼并重組時獲取土地 兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企

21、業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。獲取土地使用權(quán)的其他方式2022/7/2742四、通過重組及股權(quán)交易形式獲取土地 3.通過股權(quán)形式獲取土地 以收購股權(quán)形式獲取的土地使用權(quán)，實(shí)質(zhì)上并未發(fā)生土地的流轉(zhuǎn)，不需要交納營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅等。但是，購買股權(quán)的價(jià)款不能作為土地的成本，土地成本以原企業(yè)的賬面價(jià)值為基礎(chǔ)確定，不改變其計(jì)稅基礎(chǔ)。 【稅務(wù)指引】：股權(quán)溢價(jià)部分的處理？獲取土地使用權(quán)的其他方式稅務(wù)指引之二 拆遷補(bǔ)償 及前期費(fèi)用2022/7/2744拆遷補(bǔ)償費(fèi) 1.貨幣補(bǔ)償 拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人

22、。 2.安置房屋補(bǔ)償 拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對房屋的所有權(quán)，也就是我們常說的“拆一還一”實(shí)物補(bǔ)償形式。拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)指引2022/7/2745拆遷補(bǔ)償費(fèi)的處理 1、貨幣支付拆遷補(bǔ)償費(fèi) 如果被拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償方式，該項(xiàng)支出作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計(jì)入開發(fā)成本中的土地成本 拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)規(guī)劃與指引2022/7/2746拆遷補(bǔ)償費(fèi)的處理 2、如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補(bǔ)償方式，相當(dāng)于被拆遷戶用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋，要確認(rèn)土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”，即以按公允價(jià)值或同期同類房屋市場價(jià)格計(jì)算的金額以“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的

23、形式計(jì)入開發(fā)成本的土地成本。 另外，對補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對外銷售，按其公允價(jià)值或參照同期同類房屋的市場價(jià)格確定，同時應(yīng)按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本。 拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)規(guī)劃與指引2022/7/2747拆遷補(bǔ)償費(fèi)的處理 【案例分析】：A公司2009年5月開發(fā)某項(xiàng)目（屬于城中村改造），該項(xiàng)目用地面積21000平方米，住宅建筑面積為31900平方米，可供銷售面積29000平方米，其中用于安置回遷戶村民的住宅面積為7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由銷售或使用。該項(xiàng)目于2019年5月完工。2019年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共7900平方米。2019年1月正式對

24、外銷售，并于當(dāng)月全部銷售完畢。該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格為7000元/平方米，取得銷售收入14770萬元。拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)規(guī)劃與指引2022/7/2748拆遷補(bǔ)償費(fèi)的處理 該項(xiàng)目工程已竣工決算，開發(fā)成本為6400萬元。其中，土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)為零，前期工程費(fèi)700萬元，建筑安裝工程費(fèi)3200萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1600萬元，公共配套設(shè)施費(fèi)200萬元，開發(fā)間接費(fèi)300萬元，向某公司借款的利息400萬元（假定不超過金融企業(yè)同類同期貸款利率）。拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)規(guī)劃與指引2022/7/2749拆遷補(bǔ)償費(fèi)的處理 【分析與處理】：計(jì)算過程如下： 1.支付建筑施工等其他開發(fā)成本6400萬元。 2.拆

25、遷補(bǔ)償費(fèi)支出79000.75530（萬元）。需注意：這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不能認(rèn)為只是拆遷戶7900平方米，而是整個樓盤的，需要在總可售面積29000平方米中分?jǐn)偂?視同銷售收入79000.75530（萬元）。 3.單位可售面積計(jì)稅成本（64005530）290004113.7931（元/平方米）拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)規(guī)劃與指引2022/7/2750拆遷補(bǔ)償費(fèi)的處理 需要注意的是，這里的29000平方米是作為總可售面積計(jì)算的，不能減去拆遷戶的7900平方米，即不能以21100平方米作為分母，否則就會虛增成本。 4.視同銷售成本4113.79317900 3249.8965（萬元） 視同銷售所得553032

26、49.8965 2280.1035（萬元）拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)規(guī)劃與指引2022/7/2751拆遷補(bǔ)償費(fèi)的會計(jì)處理 【會計(jì)分析】：以非貨幣性形式支付的拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，適用非貨幣資產(chǎn)交換準(zhǔn)則規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預(yù)計(jì)未來能帶來更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量。 1.在開發(fā)產(chǎn)品完工時，根據(jù)安置時的同期同類價(jià)格，視同銷售的會計(jì)處理（單位：萬元）借：開發(fā)成本拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5530 貸：應(yīng)付賬款拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5530 拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)規(guī)劃與指引2022/7/2752拆遷補(bǔ)償費(fèi)的會計(jì)處理 借：應(yīng)付賬款拆遷補(bǔ)償費(fèi)5530 貸：主營業(yè)務(wù)收入 5530

27、 2.房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票5530萬元，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)5530萬元，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會計(jì)處理： 借：主營業(yè)務(wù)成本土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 3249.8965 貸：開發(fā)產(chǎn)品 3249.8965拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)規(guī)劃與指引2022/7/2753拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理 1.企業(yè)所得稅的處理通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為計(jì)稅基礎(chǔ)。 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第六十六條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所

28、有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。國稅發(fā)【2009】31號拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)規(guī)劃與指引2022/7/2754拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理 確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋?1、按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定。 2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定。 3、按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)規(guī)劃與指引2022/7/2755拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理 因此，A公司2019年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時確認(rèn)視同銷售所得55303249.8965 2280.1035

29、（萬元） 繳納企業(yè)所得稅2280.103525% 570.0259（萬元） 需要注意的是，這里不能按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算繳稅，而是要確認(rèn)視同銷售所得計(jì)算繳納稅金。拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)規(guī)劃與指引2022/7/2756拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理 2.土地增值稅的處理 房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2019187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 國稅函2019220號與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，不需要立即進(jìn)行土地增值稅清算，只需要預(yù)征。拆遷補(bǔ)償

30、費(fèi)的稅務(wù)規(guī)劃與指引2022/7/2757拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理 2.土地增值稅的處理 假定預(yù)征率為2%，則A公司2019年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，要預(yù)繳土地增值稅55302%110.6（萬元） 回遷房視同銷售所得最后是否作土地增值稅清算，要看樓盤的銷售情況。由于該項(xiàng)目已經(jīng)全部銷售完畢，因此土地增值稅必須清算。拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)規(guī)劃與指引2022/7/2758拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理 2.土地增值稅的處理 該項(xiàng)目土地增值稅清算計(jì)算過程如下： 不含利息開發(fā)成本5530640040011530萬元扣除項(xiàng)目金額11530130%147705.5% 15801.35（萬元） 增值額1477055301

31、5801.354498.65萬元 增值率4498.6515801.3528.47%，適用稅率30%，速算扣除率為0； 應(yīng)繳土地增值稅4498.6530%01349.595 已預(yù)征土地增值稅55302%110.6（萬元） 應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅1349.595110.61238.995萬元 拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)規(guī)劃與指引2022/7/2759拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理 3.營業(yè)稅的處理（1）納稅義務(wù)發(fā)生時間補(bǔ)償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時。 （2）計(jì)稅依據(jù)。 國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)（國稅函發(fā)2019549號）規(guī)定，對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照營

32、業(yè)稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅。拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)規(guī)劃與指引2022/7/2760拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理 回遷房的成本和正常銷售的商品房一樣，應(yīng)分為土地成本和建筑成本兩個方面，只不過這里土地成本是以房換地?fù)Q回來的，成本價(jià)應(yīng)該包括土地成本。 A公司應(yīng)該在2019年9月與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，繳納營業(yè)稅4113.793179005% 1624948.2745（元） 拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)規(guī)劃與指引2022/7/2761拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理（3）開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票問題。 A公司如果采用企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則，非

33、貨幣性資產(chǎn)交換要確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入5530萬元，A公司應(yīng)按銷售價(jià)5530萬元開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票； A公司如果采用企業(yè)會計(jì)制度，非貨幣性資產(chǎn)交換沒有確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入，則A公司應(yīng)該按成本價(jià)3249.8965萬元開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，則視同銷售所得55303249.89652280.1035（萬元）。 需要注意的是，無論怎么開發(fā)票，都不影響償還面積與拆遷建筑面積相等的部分按成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅。拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)規(guī)劃與指引2022/7/2762搬遷補(bǔ)償款的稅務(wù)處理 關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知(國稅函2009118號) （1）企業(yè)沒有重置固定資產(chǎn)（用企業(yè)搬遷補(bǔ)償款購置或建造與搬

34、遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)），或沒有改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或沒有購置其他固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)報(bào)告，企業(yè)應(yīng)以搬遷補(bǔ)償款加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用，將其余額計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。搬遷補(bǔ)償?shù)亩悇?wù)規(guī)劃與指引2022/7/2763搬遷補(bǔ)償款的稅務(wù)處理 （2）企業(yè)有相應(yīng)的搬遷規(guī)劃，根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，重置固定資產(chǎn)，或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進(jìn)行改良，或進(jìn)行技術(shù)改造，或安置職工的，對取得的搬遷補(bǔ)償款，準(zhǔn)予扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出，其余額計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。搬遷補(bǔ)償?shù)亩悇?wù)規(guī)劃與

35、指引2022/7/2764搬遷補(bǔ)償款的稅務(wù)處理 （3）企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，搬遷補(bǔ)償款暫不計(jì)入應(yīng)納稅所得額；在五年期內(nèi)完成搬遷的，搬遷補(bǔ)償款余額應(yīng)并入完成搬遷當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 五年期滿后，如果企業(yè)仍未完成搬遷，即使在搬遷規(guī)劃確定的計(jì)劃內(nèi)，在規(guī)劃搬遷次年起的第六年，也要將搬遷補(bǔ)償款余額并入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定納稅。 【稅務(wù)指引】：搬遷補(bǔ)償?shù)亩悇?wù)規(guī)劃與指引2022/7/2765開辦費(fèi)的會計(jì)與稅務(wù)處理 開辦費(fèi)不再列入長期待攤費(fèi)用，與會計(jì)準(zhǔn)則一致，可以從生產(chǎn)經(jīng)營當(dāng)期一次性扣除。 國稅函200998號文件規(guī)定，新稅法中開（籌）辦費(fèi)未明確列作長期待攤費(fèi)用，企業(yè)可以在開始

36、經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。開辦費(fèi)中的業(yè)務(wù)招待費(fèi)直接計(jì)入開辦費(fèi)，按上述要求一次性稅前扣除，不需要做納稅調(diào)整。 【稅務(wù)指引】：開辦費(fèi)的稅務(wù)規(guī)劃與指引 項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。 下列費(fèi)用可否列入前期工程費(fèi)： 1、報(bào)批報(bào)建費(fèi) 2、臨時設(shè)施費(fèi) 【稅務(wù)指引】：足額考慮前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)的稅務(wù)指引稅務(wù)指引之三 建筑安裝工程建筑安裝工程的稅務(wù)指引1.甲供材的稅務(wù)指引思考：甲供材料與乙供材料的權(quán)衡處理思路（1）（2）（3）（4）建筑安裝工程的稅務(wù)指引2.甲供設(shè)備的稅務(wù)指引思考：設(shè)備的稅務(wù)政策處理思路（1）由甲方單獨(dú)采購（2）委托乙方采購注意：設(shè)備需要安裝或者施工，必須不能由乙方負(fù)責(zé)。建筑安裝工程的稅務(wù)指引配套設(shè)施的稅務(wù)指引1.房地產(chǎn)企業(yè)自留產(chǎn)權(quán)擁有這部分資產(chǎn)的經(jīng)營收益，但需要繳納經(jīng)營過程中的稅金。而且如果屬于單獨(dú)設(shè)計(jì)、且有投資概算的，必須單獨(dú)核算成本。【稅務(wù)指引】建筑