上海某商廈市場調(diào)研報(bào)告_secret

1、上海市商業(yè)環(huán)境特征城市環(huán)境概況上海是中央直轄市，中國最大的經(jīng)濟(jì)中心和貿(mào)易港口。地處長江三角洲的東南端。 是全國最大的綜合性工業(yè)城市，也是全國重要的科技中心，貿(mào)易中心，金融和信息中心。 上海地理位置優(yōu)越，是我國的內(nèi)外交通運(yùn)輸樞紐。上海不僅是歷史文化名城， 亦是近代革命運(yùn)動(dòng)的重要發(fā)源地之一。當(dāng)前按照振興上海，開發(fā)浦東，服務(wù)全國，面向世界的方針， 力爭把上海建設(shè)成為外向型，多功能，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，科學(xué)技術(shù)先進(jìn)， 具有高度文明的社會(huì)主義現(xiàn)代化國際城市。上海同時(shí)是中國最大的商業(yè)中心，有面向全國的批發(fā)網(wǎng)絡(luò)，成為輻射全國的流通中心。上海是全國的金融中心，已形成中央銀行為領(lǐng)導(dǎo)、國有商業(yè)銀行為主體、多種金融機(jī)構(gòu)并

2、存的金融體系。浦東為著名的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。農(nóng)作物以稻子、麥類、棉花、油菜和蔬菜、水果為主。郊區(qū)養(yǎng)畜業(yè)以飼養(yǎng)豬和乳用牛為主。養(yǎng)蜂、養(yǎng)蠶、藥材、香料等業(yè)日益興旺。航天、航空、汽車工業(yè)正在崛起，上海已成為能生產(chǎn)高精尖產(chǎn)品的綜合性工業(yè)基地。正在向現(xiàn)代化國際大都市目標(biāo)邁進(jìn)的上海，肩負(fù)著面向世界、服務(wù)全國的重任，在全國經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展中具有十分重要的地位和作用。在這個(gè)人口僅占全國1%、土地面積占全國0.06%的城市里，完成的財(cái)政收入占全國的九分之一，口岸進(jìn)出口商品總額占全國的四分之一，港口貨物吞吐量占全國的十分之一，并在改革開放、產(chǎn)業(yè)升級、科技創(chuàng)新等方面發(fā)揮著示范、輻射和帶動(dòng)作用。2、上海市整體商業(yè)環(huán)境

3、2003年全年上海市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)商業(yè)增加值395.5億元，比上年增長9。全年完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額2220.64億元，比上年增長9.1。其中，吃的商品零售額887.29億元，增長7.5；穿的商品零售額287.59億元，增長7；用的商品零售額1027.27億元，增長11.1。居民消費(fèi)升級趨勢日趨明顯，轎車、家居類商品消費(fèi)進(jìn)一步擴(kuò)大。全年汽車零售量7.84萬輛，比上年增長22.5，其中轎車7.11萬輛，增長30；移動(dòng)電話130萬部，增長1.1倍；攝像機(jī)4.1萬架，增長35.4；影碟機(jī)57.74萬架，增長32.3；家用空調(diào)器80.76萬臺(tái)，增長46.9；全自動(dòng)洗衣機(jī)28.88萬臺(tái)，增長28.1。購物中心

4、、連鎖超市、折扣店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，規(guī)模效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。至年末，全市共有連鎖商業(yè)業(yè)態(tài)69種，其中年內(nèi)新增10種。全市連鎖網(wǎng)點(diǎn)達(dá)到7609家，其中，連鎖超市門店1396家，便利店4137家。全年連鎖商業(yè)銷售額800.43億元，比上年增長27。商業(yè)流通規(guī)模不斷擴(kuò)大。全年實(shí)現(xiàn)商品購進(jìn)總額4872.01億元，比上年增長10.3；商品銷售總額5555.3億元，增長10.6%，其中批發(fā)銷售3565.06億元，增長11.9。商品交易市場交易活躍。至年末，全市共有商品交易市場856個(gè)，全年成交額1650億元，比上年增長6.7，其中農(nóng)副產(chǎn)品市場成交額289億元，增長8.3。二、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析1、國內(nèi)生產(chǎn)

5、總值2003年，上海市國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益繼續(xù)改善，2003年上海市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到6250.81億元，按可比價(jià)格計(jì)算，較2002年增長了15.6%，這是上海連續(xù)的第12年GDP兩位數(shù)增長。2003年上海人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到46586元，較2002年增長了14.6%。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2003年上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的1.647.451調(diào)整為1.5：50.1：48.4。由于受非典的影響，第三產(chǎn)業(yè)所占比重有所降低。2003年上海第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值達(dá)到92.98億元，較2002年增長了2.3%；第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值達(dá)到3130.72億元，較2002年增長了16.1%；而第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值達(dá)到3027.11億元，較

6、2002年增長了8%。4、城市居民可支配收入2003年，上海職工年平均工資為22160元，相比2002年的19473元，同比增長13.8% 。2003年，上海城市居民人均可支配收入為14867元，相比2002年的13250元，同比增長了12. 2%。城市居民人均可支配收入是指全部實(shí)際收入扣除個(gè)人所得稅之后的收入，在這里我們假設(shè)全部實(shí)際收入就等于職工的工資收入，人均可支配收入占收入總額的變化情況。1995-2003年上海城市居民可支配收入和職工年平均工資情況列表時(shí)間城市居民人均可支配收入（元）職工年平均工資（元）199571729279199681591066319978439114251998

7、8773120591999109321414720001171815420200112883177642002132501947320031486722160從上圖可見，上海城市居民職工年平均工資和人均可支配收入呈逐年上升的趨勢，但從1999年起，上海城市居民人均可支配收入占工資比例逐年減少，可見上海個(gè)人所得稅增長幅度較快。5、恩格爾系數(shù)2003年，上海城市居民家庭人均消費(fèi)性支出為11040元，其中食品消費(fèi)支出為4107元，恩格爾系數(shù)為37.2%，比2002的恩格爾系數(shù)下降了2.2%。（2002年上海恩格爾系數(shù)為37.2%） 主要年份上海食品、居住消費(fèi)支出變動(dòng)情況年份居住消費(fèi)支出（元）食品消費(fèi)

8、支出（元）消費(fèi)支出（元）居住支出所占比例恩格爾系數(shù)199089109419364.6%56.5%1995399313158686.8%53.3%19998413731824810.2%45.2%2000798394788689.0%44.5%2001794405693368.5%43.4%2002119341201046411.4%39.3%2003128141071104011.6%37.2%由上表可以看出，恩格爾系數(shù)是逐年下降的，但是居住消費(fèi)支出在所有消費(fèi)支出中所占的比例卻是震蕩性增長的，這主要與房產(chǎn)市場發(fā)展情況有關(guān)。從上面的圖表我們可以看出，上海城市居民在食品方面的消費(fèi)逐年遞減，從199

9、0年的56.5%下降到了2003年的37.2%，而上升幅度較大的是居住消費(fèi)，從1990年的4.6%上漲到了2003年的11.6%，娛樂教育文化消費(fèi)從1990年的11.9%上漲到了2003年的16.6%，交通通信消費(fèi)從1990年的3%上漲到了11.4%，醫(yī)療保險(xiǎn)消費(fèi)從1990年的0.6%上漲到了2002年的7.2%。從這些數(shù)據(jù)，我們可以清楚的看出上海居民近年的消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化。6、旅游收入2002年實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)增加值338.23億元，比上年增長4.4。（2001年旅游產(chǎn)業(yè)增加值為323.87億元）上海旅游收入情況2000200120022003國內(nèi)旅游收入（億元）775805.78993.81079

10、.8旅游外匯收入（億美元）16.1318.0822.7520.53旅游產(chǎn)業(yè)增加值（億元）238.93272.86323.87338.232003年因受非典影響，旅游外匯收入有所下降。非典過去之后，上海的旅游業(yè)迅速復(fù)蘇，雖然旅游增加值的增長率有所下降，但是未來上海的旅游業(yè)的發(fā)展前景還是非常好的。旅游業(yè)的發(fā)展必將為上海帶來越來越多的流動(dòng)人口以及越來越多的商業(yè)機(jī)會(huì)，也必將推動(dòng)上海的社會(huì)消費(fèi)總額登上一個(gè)新的臺(tái)階。四、商業(yè)數(shù)據(jù)1、社會(huì)消費(fèi)品零售總額2003年上海市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到2220.6億元，比上年增長9.1%（2001年上海市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為2035.2億元）。社會(huì)消費(fèi)品零售總額1991

11、199519992000200120022003上海社會(huì)消費(fèi)品零售總額382.06970.041590.381722.271861.32035.212220.64增長率/53.9%63.9%8.3%8.1%9.3%9.1%從圖表中可以看出，近年來上海的社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈穩(wěn)速增長的趨勢。從以上的圖表可以看出，近年來社會(huì)消費(fèi)品零售總額從用途分類來看的話，用品類和食品類消費(fèi)品零售總額增長速度最大。從行業(yè)分類來看，批發(fā)零售和貿(mào)易業(yè)的社會(huì)消費(fèi)品零售額增長幅度最大。2、商品零售價(jià)格指數(shù)如果以1995年價(jià)格為100來計(jì)的話，2003年上海的商品零售價(jià)格指數(shù)為87.6。1995-2003年上海商品零售價(jià)格指

12、數(shù)199519961997199819992000200120022003商品零售價(jià)格指數(shù)10092.987.484.186.185.387.387.387.6從以上的圖表可以看出，1995年到1998年上海市商品零售價(jià)格指數(shù)有明顯下降，從1999年至2003年商品零售價(jià)格指數(shù)基本持平。人均商鋪面積上海人均商鋪面積上海商鋪面積（萬平方米）上海人口數(shù)（萬人）人均商鋪面積（平方米）1999年10671313.120.812000年11911321.630.902001年13991327.141.052002年17801334.231.332003年23501341.771.75從圖表中，我們可以看

13、到上海的人均商鋪面積逐年增加，而且增加幅度也一年大過一年，目前，上海的人均商鋪面積已達(dá)1.75平方米，已經(jīng)接近房產(chǎn)專家預(yù)估的1.5-1.8平方米/人的飽和點(diǎn)的頂點(diǎn)了。單位營業(yè)額上海商鋪每平方米營業(yè)額社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）上海商鋪面積（萬平方米）每平方米營業(yè)額（元/天）1999年1590.38106740.832000年1722.27119139.612001年1861.3139936.452002年2035.21178031.322003年2220.64235025.89由上表可見，上海商鋪面積和社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐年上漲，而每平方米建筑面積的營業(yè)額逐年下降，從中可以看出上海商鋪的平均利潤

14、回報(bào)率開始下降。四、商業(yè)用房開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)投資額1995-2003年上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額199519961997199819992000200120022003 商業(yè)用房（億元）32.3962.7154.1961.1160.4251.5162.7062.4967.81合計(jì)（億元）466.20657.79614.23577.12514.83566.17630.73748.89901.24商業(yè)用房投資額占總投資額比例6.9%9.5%8.8%10.5%11.7%9.9%9.9%8.3%7.5%從上面的圖表可見，商業(yè)用房投資額每年的數(shù)量都相對較為穩(wěn)定，而從2000年后，由于住宅投資量的急劇增大，商業(yè)用

15、房在總的房地產(chǎn)開發(fā)投資中占的比例呈下降趨勢。施工竣工情況1、施工面積1995-2003上海住宅與商業(yè)用房施工面積比較 單位：萬平方米199519961997199819992000200120022003 商業(yè)用房施工面積274.68503.29423.57511.71410.84438.47423.29433.19564.03住宅施工面積3843.224154.163647.473704.293747.174163.504842.315727.246782.11商業(yè)用房施工面積與住宅施工面積的比值1：13.991：8.251：8.601：7.241：9.121：9.491：11.431：13

16、.221：12.022002年以前商業(yè)用房的投資額基本持平，到了2003年商業(yè)用房投資額有了飛速增長（較2002年增長了30%），已經(jīng)超過了住宅用房的增長速度（2003年住宅用房的投資額較2002年增長了18%）。2、竣工面積1995-2003上海住宅與商業(yè)用房竣工面積比較 單位：萬平方米199519961997199819992000200120022003 商業(yè)用房竣工面積50.7462.8859.32111.0890.89100.16113.48127.83163.01住宅竣工面積529.77992.31176.141242.001229.231388.011524.211708.112

17、491.86商業(yè)用房竣工面積與住宅施工面積的比值1：10.41：15. 81：19.81：11.21：13.51：13.91：13.41：13.41：15.291998年之后，商業(yè)用房和住宅用房竣工面積始終保持一個(gè)平穩(wěn)的比例穩(wěn)步上漲。2003年商業(yè)用房和住宅用房的竣工面積都有大幅度的增長，但是商業(yè)用房的增長速度慢于住宅用房。 商業(yè)用房銷售及出租情況情況1、銷售及出租情況主要年份上海商業(yè)用房銷售與出租面積比較 單位：萬平方米銷售面積出租面積銷售面積與出租面積的比例19956.8911.191：1.62200054.5462.041：1.14200273.94132.561：1.79200378.

18、06155.481：1.99由上表可見，目前上海市商業(yè)用房一直以出租為主。2003年按位置劃分上海商業(yè)用房銷售與出租面積比較 單位：萬平方米內(nèi)環(huán)線以內(nèi)內(nèi)外環(huán)線之間外環(huán)線以外合計(jì)比值銷售面積28.0719.8730.1278.0636：25：39出租面積99.2640.3815.84155.4864：26：10出租與銷售面積比值1：3.541：2.031：0.531：1.99/由上表可以看出，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的商業(yè)用房是以出租為主的，這主要由于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)商業(yè)用房主要集中在商業(yè)繁華地段，租金回報(bào)率高；外環(huán)線以外區(qū)域的商業(yè)用房則以出售為主。2、銷售價(jià)格2003年上海商業(yè)用房銷售面積價(jià)格表 單位：元/平方米

19、 內(nèi)環(huán)線以內(nèi)內(nèi)外環(huán)線之間外環(huán)線以外合計(jì)商業(yè)銷售均價(jià)8870.686079.524465.476460.41住宅銷售均價(jià)7295.424807.343770.444989.37比值1.21：11.26：11.18：11.29：1由上表可以看出，商業(yè)的銷售價(jià)格一般是住宅的1.20倍左右。結(jié)論商業(yè)用房在2003年增長迅速，投資總額，施、竣工面積較02年均有大幅度提高。目前上海商鋪以出租為主商業(yè)的銷售價(jià)格一般為住宅售價(jià)的1.2倍左右。區(qū)域商鋪市場分析西藏中路南京東路淮海中路河南中路人民廣場七浦路靜安寺襄陽路豫園本案商圈名業(yè)種業(yè)態(tài)租金水平售價(jià)情況代表個(gè)案人民廣場服飾類店鋪、綜合商場10-35元/m2/天

20、無銷售案例迪美、香港名店街淮海路綜合百貨、品牌專賣店18-40元/m2/天惜售柳林大廈豫園旅游商品、餐飲類8-25元/m2/天3.5萬-10萬/m2豫錦生活廣場、鄂爾多斯廣場襄陽路服飾類七浦路品牌服裝、代理服裝9-45元/m2/天3萬-10萬/m2白馬大廈、七浦路服飾中心靜安寺服飾類11-17元/平方米/天無銷售案例伊美廣場淮海路商圈柳林大廈物業(yè)規(guī)模：總共1.4萬平方米，共6層，平均每層1800-2500平方米銷售時(shí)期：2003年9月銷售價(jià)格：均價(jià)5.5萬，1-4層分割銷售，1層11萬，2層6萬，3層4萬，4層3萬 5-6層整層轉(zhuǎn)讓，均價(jià)1.8萬鋪位面積：建筑面積10-20平方米，得房率40%

21、。銷售情況：客戶購買踴躍，出現(xiàn)提前兩天排隊(duì)的現(xiàn)象，開盤當(dāng)天即去化50%以上（包括內(nèi)部認(rèn)購）經(jīng)營設(shè)想：統(tǒng)一經(jīng)營，固定（5%）+提成（二八分成）投資回報(bào)，主營香港免稅（CEPA）商品。綜合分析：柳林大廈最后項(xiàng)目流產(chǎn)，一是由于小產(chǎn)證問題，二是違規(guī)銷售。但本案在銷售策略上的“集中廣告轟炸”使得市場知名度較高，開盤后一周已完成80%以上體量。豫園板塊市場豫錦生活廣場地理位置：方浜中路、三牌樓路口目前狀態(tài)：公開預(yù)告基地面積：13050總建面積：35004開放廣場面積：3022地下車為：180個(gè)面積分割：1030預(yù)計(jì)售價(jià)：一層10萬/二層5萬/三層3.5-4萬/平均價(jià)格：6.2萬/施工狀態(tài)：目前該案正在打地

22、基預(yù)計(jì)銷售時(shí)間：2005年初綜合評述：目前該案所處區(qū)域旅游資源較好，豫園商城為該案帶來了相當(dāng)?shù)娜藲?，也是該案的賣點(diǎn)之一。該案周邊今后將規(guī)劃會(huì)成為一個(gè)集旅游、商業(yè)、高檔住宅為一體的綜合區(qū)域。隨著規(guī)劃中方案的進(jìn)一步落實(shí)，將會(huì)為該案帶來一部分高檔客源，提高買家的市場承受能力。時(shí)代城隍豫園鄂爾多斯廣場地理位置：福佑路333號(hào)租賃價(jià)格： 一層18元/天二層10元/天三層9元/天面積分割：20-30（此面積為目前可供應(yīng)產(chǎn)品）總建面積：8000多平方米租賃標(biāo)準(zhǔn)：目前僅提供珠寶飾品類商鋪出租空置率：50%綜合分析：從目前該案的租賃情況來看，不甚理想，現(xiàn)場的人氣也不是很旺盛。該案的租賃價(jià)格與豫園商城周邊底層沿街

23、商業(yè)群房有一定的差距。從中也反映出了，該區(qū)域零售業(yè)市場目前客源主要來源于旅游客戶，區(qū)域內(nèi)部的消費(fèi)能力較小。目前豫園商城周邊底層沿街商鋪的租賃價(jià)格在22-25元/天，租賃面積在20-30左右。七浦路板塊市場白馬大廈地理位置：七浦路、浙江北路口目前狀態(tài)：正在銷售總建面積：62000商業(yè)面積：18000車庫面積：地下7000面積分割：10200商鋪層高：每層的凈層高為3.8米商鋪面寬：基本在34米左右（個(gè)單位不同）目前售價(jià)：一層10萬/二層5萬/三層3萬/平均價(jià)格：6萬/施工狀態(tài)：結(jié)構(gòu)已封頂 交房時(shí)間：2004年底產(chǎn)品組合形態(tài)：大廈總建筑面積62000平方米，由2幢26層的商務(wù)樓和三層20000平方米的商場及7000平方米的地下車庫組成產(chǎn)品銷售管理標(biāo)準(zhǔn)：該案目前只對服裝經(jīng)營廠商、代理商及相關(guān)單位公開出售，不對私人買家出售。該做法有效的控制了白馬大廈今后的商鋪空置率，將會(huì)有利于今后大廈的管理。綜合評述：目前該產(chǎn)品形態(tài)為單一的品牌服裝服裝經(jīng)營，該產(chǎn)品主要客源為服裝廠商及其相關(guān)代理品牌公司。該案地處七浦路服飾批發(fā)中心區(qū)域，在銷售方面白馬大廈充分應(yīng)用了七浦路服飾批發(fā)