[蘇州]商業(yè)藝術(shù)區(qū)改造項目發(fā)展概念建議書1

1、主體技術(shù)路線 Main Route項目理解城市經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃人均收入消費階層旅游市場商業(yè)市場基地解析項目意義案例解析博多運河城紐約蘇荷上海新天地橫濱山下埠頭主題設(shè)想整體概念商務(wù)主題文化主題生活主題建筑設(shè)想整體分區(qū)概念分區(qū)主題排布規(guī)劃概念摘要 Summary蘇州進(jìn)入全國最富裕城市行列，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于更新?lián)Q代的時期，都市娛樂資源缺乏，傳統(tǒng)的封閉式零售賣場已不適應(yīng)日益增加的中產(chǎn)階級的需要，在此背景下，本項目應(yīng)運而生；本項目結(jié)合本身濃厚的歷史氣息和富有特色的近現(xiàn)代工業(yè)建筑，并貫徹國際先進(jìn)的Lifestyle Center概念，塑造蘇州絕無僅有的開放式商業(yè)空間；項目以歷史化、時尚化和多元化（H.F.M)

2、為發(fā)展概念，在主題上突出商務(wù)、文化和生活方式，引入商業(yè)形態(tài)包括精品超市百貨、星級電影院、甲級寫字樓、創(chuàng)意Loft、富有格調(diào)的餐飲、娛樂設(shè)施以及文化展覽設(shè)施，塑造一個開放式游覽+休閑度假+健康生活+商務(wù)交際的都市娛樂綜合體，打造嘉業(yè)的都市文化娛樂產(chǎn)業(yè)品牌；項目建筑形態(tài)貫徹古今結(jié)合原則，從西至東以歷史、反射、變形和想象的建筑手法進(jìn)行建筑板塊劃分，塑造漸變的文化空間，打造蘇州的文化地標(biāo)；注：詳細(xì)分析與論述見后文UNDERSTAND THE PROJECT城市發(fā)展關(guān)鍵詞 Development KeywordsGDP經(jīng)濟(jì)是城市發(fā)展的基礎(chǔ)，沒有GDP增長就沒有城市發(fā)展商業(yè)市場包括酒店、寫字樓、城市商圈等

3、諸多形式產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)支撐城市發(fā)展，城市因產(chǎn)業(yè)盛而盛，因產(chǎn)業(yè)衰而衰人口人口規(guī)模和消費力是城市發(fā)展的助推器長江三角洲的經(jīng)濟(jì)中心城市和區(qū)域副中心城市之一；歷史文化名城，國際著名的文化和風(fēng)景旅游城市；歷史與現(xiàn)在穿插，傳統(tǒng)和現(xiàn)代結(jié)合的城市。城市發(fā)展97989901000302040506 年度 增 幅 1133 12501358 345040274820 15411760 2080 2802 10.3%34.7% 19.7% (單位：億元) 蘇州模式舉世震驚，GDP十年翻三番；城市經(jīng)濟(jì)實力居全國第五，屬于國內(nèi)最富裕的城市之一。五城市人均收入比較(單位：元) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)33%2%65%2006第一產(chǎn)業(yè)92億元第

4、二產(chǎn)業(yè)3150億元 第三產(chǎn)業(yè) 1578億元 工業(yè)發(fā)達(dá)城市，大量利用外資；第三產(chǎn)業(yè)比重小，未來發(fā)展空間巨大。第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)外資利用在全國大中城市中名列前茅；進(jìn)出口貿(mào)易總額連年攀升；外籍人員和家庭大批涌入；以美、德、日、歐等世界五百強企業(yè)為龍頭的國際性重要生產(chǎn)基地。外資企業(yè)2006年蘇州外資數(shù)據(jù)世界五百強企業(yè)88家、外資企業(yè)6000余家進(jìn)出口貿(mào)易外資利用外籍人口1742.44億美元，年增長22%常住外籍人口超過3萬人，留學(xué)歸國人員2200余人61.05億美元，占全國總量15.7%外籍人員眾多，促進(jìn)高端物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展蘇州旅游市場數(shù)據(jù)2000年2001年2002年2003年2004年2

5、005年2006年旅游收入【億元】142171198236336400525境外旅游者【萬人次】71788982130150181旅游外匯收入【億美元】22.32. 7.5國內(nèi)游客【萬人次】4135360031572350201016721496國內(nèi)游客人均消費【元】304424557905147821203109旅游收入在全市GDP中的比重超過一成，是蘇州第三產(chǎn)業(yè)的主要構(gòu)成；國內(nèi)游客在2003年后開始逐年減少，境外游客數(shù)量逐年增加；高端游客消費能力不斷上升，旅游收入在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比例逐漸加大。城市歷史2500年各級文物保護(hù)單位538處國家級文物保護(hù)單位34處省級文物保護(hù)單

6、位106處古典園林60余處世界文化遺產(chǎn)9處申報中世界文化遺產(chǎn)3處蘇州人文歷史資源擁有多處世界文化遺產(chǎn)，吸引大量游客；人文旅游資源豐富，都市娛樂資源缺乏；旅游配套資源建設(shè)略顯落后。旅游產(chǎn)業(yè)城市規(guī)劃市域、城市規(guī)劃區(qū)、中心城區(qū)和古城地區(qū)的四層次劃分；到2020年，形成“特大城市、大城市、中等城市和小城鎮(zhèn)四個城市規(guī)模等級；以都市區(qū)培育蘇州中心城市，使其成為特大城市，城市人口規(guī)模為360萬人。中心城區(qū)古城區(qū)核心區(qū)蘇州城區(qū)規(guī)劃圖“兩軸三帶”的城市發(fā)展布局，未來城市發(fā)展重點為高新制造業(yè)和高層次服務(wù)業(yè)；項目位于規(guī)劃中商業(yè)發(fā)展軸和休閑服務(wù)帶交界處，屬于城市發(fā)展的自然延伸帶；項目片區(qū)未來重點規(guī)劃為以休閑商業(yè)為主的

7、市級商業(yè)圈。商業(yè)發(fā)展軸休閑服務(wù)帶休閑服務(wù)帶節(jié)點商務(wù)區(qū)會展商務(wù)區(qū)市級商業(yè)功能圈本項目本項目觀前商圈，城市核心商圈，人流量較大，商業(yè)配套設(shè)施不足。1石路商圈，城市第二商圈，傳統(tǒng)的封閉式商業(yè)步行街形態(tài)。2南門商圈，城市新興商圈，目前商業(yè)體量和商業(yè)形態(tài)有限。3蘇州工業(yè)園區(qū)，聚集大批城市精英，商務(wù)和生活休閑需求量大。4商業(yè)市場商圈商業(yè)市場酒店和寫字樓高星級酒店數(shù)量持續(xù)增加，國外品牌的高端酒店數(shù)量眾多；現(xiàn)有酒店賓館向更成熟、更高星級升級；賓館酒店平均入住率較高，高入住房率引發(fā)酒店擴容增量。到2009年新增酒店高星級綜合性賓館3個高星級商務(wù)賓館11個與發(fā)達(dá)的商務(wù)環(huán)境不匹配的寫字樓市場存在巨大的市場空間蘇州在

8、長三角的地位和發(fā)展?jié)摿?，吸引特別是上海、浙江投資客高度關(guān)注；大量高端企業(yè)和商務(wù)活動匯聚，寫字樓需求持續(xù)加大；寫字樓供應(yīng)較少，市場需求量大，出租率較高，租金水漲船高。寫字樓分布區(qū)域a)市區(qū)：觀前商圈石路商圈南門商圈區(qū)域b)新區(qū)：新區(qū)中央商貿(mào)區(qū)域c) 園區(qū)：湖西CBD商圈湖東行政中心d) 吳中、相城區(qū)：僅少量中低檔寫字樓香格里拉酒店茉莉花假日酒店吳宮喜來登酒店中茵皇冠假日酒店玄妙索菲特酒店蘇州維景國際酒店蘇州部分五星級酒店人均財富增加迅速，生活達(dá)至富裕水平，中產(chǎn)階級消費群體開始出現(xiàn)；高消費的追逐目標(biāo)品味和格調(diào)的堅守者文化藝術(shù)的奉養(yǎng)者時尚潮流的推動者優(yōu)雅生活的代言者城市消費的中堅力量代表語言年 齡：

9、28-45左右收 入：20萬或以上用 車：20萬元-35萬元消 費：奢侈品 名酒 藝術(shù)品愛 好：股票財經(jīng) 古老文化 音樂會 party聚會 專業(yè)雜志 人群特征中產(chǎn)人群的消費特性白領(lǐng)階層政企精英智力精英新文化人四大類型人群 Customers中等發(fā)達(dá)國家水平人均GDP8000美元06年00年2669280532 蘇州人均GDP兩面臨水的優(yōu)越景觀；2臨近盤門景區(qū)和南門商業(yè)區(qū)；3地塊內(nèi)富有工業(yè)歷史氣息的建筑。4城市泛中心區(qū)，臨近南北主干道人民路，地塊通達(dá)性較好；1基地解析 Base小結(jié) Conclusion城市經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)總量居全國前列，屬于國內(nèi)最富裕的城市之一，具備發(fā)展高端商業(yè)的基礎(chǔ)要素產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二

10、產(chǎn)業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，上升空間較大商業(yè)市場封閉的零售商場為主，缺乏體驗元素，寫字樓市場不發(fā)達(dá)，酒店市場缺乏差異化產(chǎn)品旅游市場豐富的人文旅游資源，都市文化娛樂產(chǎn)品缺乏人群需求中產(chǎn)階級成為消費主流，對體驗型商業(yè)的需求量增大基地特性老舊的廠房建筑承載歷史，適合體驗元素的商業(yè)形式要素發(fā)展方向 Direction基地特性1. 人群需求旅游市場商業(yè)市場產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市經(jīng)濟(jì)富裕階層和新中產(chǎn)階級交際和休閑齊聚的首選之地發(fā)展方向完善片區(qū)功能，為現(xiàn)有的資源進(jìn)行補充差異化經(jīng)營商務(wù)、時尚、文化、休閑場所體現(xiàn)城市文化的都市休閑約會、聚會地營造私密和體現(xiàn)身份的地方為商務(wù)活動提供齊全配套服務(wù)的場所可發(fā)展方向商務(wù)經(jīng)

11、濟(jì)Business economy文化產(chǎn)業(yè)Cultural Industry生活方式Lifestyle嘉業(yè)在中國常州南京蘇州昆山上海嘉善嘉興杭州湖州杭鋼集團(tuán)下屬大型國有房地產(chǎn)發(fā)展商；在長三角9城市開發(fā)十余項目，快速成長為長三角具有影響力的發(fā)展商；蘇州發(fā)展商中綜合實力前二十位，旗下物業(yè)獲市場殊榮無數(shù)開發(fā)項目以住宅為主，商業(yè)項目開發(fā)經(jīng)驗較少嘉業(yè)的宏偉目標(biāo)：成為國際化的一流大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán) 做實長三角，已基本實現(xiàn)；構(gòu)筑全國平臺，實施全國性的發(fā)展戰(zhàn)略；走向國際化，成為復(fù)合性房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)。三步走的戰(zhàn)略需要可帶來持續(xù)穩(wěn)定增值的產(chǎn)品組合，形成嘉業(yè)國際化過程中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對城市：作為蘇州市的新城市名片，通過

12、對物業(yè)的打造，填補城市 第三產(chǎn)業(yè)功能的空白，完善城市的形象，塑造城市二次發(fā) 展的契機；對區(qū)域：新的區(qū)域形象，必將進(jìn)一步提升片區(qū)價值和地位，增強片 區(qū)的吸引力；對產(chǎn)業(yè)：文化產(chǎn)業(yè)的中堅，傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代商業(yè)完美結(jié)合的案例；對嘉業(yè)：資產(chǎn)得到重組和優(yōu)化，獲得持續(xù)發(fā)展的能力，并推動旗下 物業(yè)的增值,形成上市公司的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；對市民：將獲得更好的商業(yè)環(huán)境，帶來新的商業(yè)休閑文化體驗；對市場：蘇州市其他大型項目發(fā)展將以此為例作為新的發(fā)展機遇。項目意義 Significance案例1：日本博多運河城博多運河城占地約3萬5000平方米，以南北流向的人工運河為中心，兩家五星級酒店和購物中心為基本組合集中了游藝、商店、餐

13、飲、電影院、音樂廳及飯店，是富有休閑與娛樂的大型城市綜合體設(shè)施。Canal City Hakata 是日本歷史上最大的私營開發(fā)的基建項目，有著革新的方法，提供了為當(dāng)今亞洲擁擠的城市未來發(fā)展方向的模式。 博多運河城的投資14億美元多功能面積人造運河和水濱長廊六層反半球建筑，中央表演舞臺四個特色水景日本第一家AMC多廳電影院441000平方英尺辦公面積兩家酒店表演藝術(shù)劇院博多運河城的投資回報最初20天有300萬賓客第一年5億美元銷售收入第一年福岡城市劇院票務(wù)銷售告罄全市范圍內(nèi)電影觀眾增加50全市的傳統(tǒng)零售區(qū)重獲生機福岡于1997年獲”亞洲最佳城市“案例1：日本博多運河城250家各類商鋪濱水演藝舞臺

14、多廳電影院福岡城市劇院星級酒店案例1：日本博多運河城借鑒之處 城市開發(fā)的全局觀公共娛樂設(shè)施的運用創(chuàng)造快樂的公共空間案例2：美國紐約蘇荷借鑒之處：商業(yè)和藝術(shù)的結(jié)合舊廠房的綜合性運用Soho區(qū)原是紐約19世紀(jì)最集中的工廠與工業(yè)倉庫區(qū)，上世紀(jì)中葉，美國率先進(jìn)入后工業(yè)時代，舊廠倒閉，商業(yè)蕭條，倉庫空間閑置廢棄Soho地區(qū)空置的車間和庫房是開敞的筒倉(loft)，具有一般居住建筑所沒有的、未經(jīng)隔斷劃分的大空間，成為藝術(shù)家青睞的地方。以藝術(shù)品經(jīng)營為主，輔以餐飲、旅游、時裝的時尚化歷史文化景區(qū) 。復(fù)合型的創(chuàng)意園區(qū)，兼創(chuàng)作型和消費型的功能 ：創(chuàng)作型：提供創(chuàng)作、設(shè)計、策劃、咨詢等創(chuàng)意工作場所的創(chuàng)意園區(qū)；消費型：

15、提供藝術(shù)、休閑、娛樂、餐飲等創(chuàng)意消費場所的創(chuàng)意園區(qū)。案例2：美國紐約蘇荷如今的 Soho 與20世紀(jì)70年代時的藝術(shù)家社區(qū)已大不相同?，F(xiàn)在，閣樓式公寓的售價達(dá)到了數(shù)百萬元，比藝術(shù)畫廊里的油畫略貴一點兒。除了時尚性以外，Soho區(qū)仍是紐約市最佳的購物、餐飲和閑逛的地區(qū)之一。占地只有0.25平方英里的Soho，擁有約250家藝術(shù)畫廊、4家博物館、近200家餐館和100家商店。 藝術(shù)家以低廉的租金住入舊廠房，進(jìn)行藝術(shù)性的改造；藝術(shù)氛圍提升畫廊入駐設(shè)計師們?nèi)腭v時裝店入駐，抬高地價與租金；租金飆升，繁華興盛，街區(qū)迅速提升社會經(jīng)濟(jì)水準(zhǔn)，蛻變?yōu)楦呒壜糜吸c。案例2：美國紐約蘇荷案例3：上海新天地新天地位于上海

16、城區(qū)中心位置，由老舊的石庫門住宅區(qū)改造而成。新天地商戶組合餐飲41文化4服飾27生活27服務(wù)10公寓1國內(nèi)外游客領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳去處之一；外表是一群石庫門建造而成的上海早期建筑物，保留著老上海的歷史風(fēng)情和文化底蘊。案例3：上海新天地新天地分為南里和北里兩個部分，南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫門舊建筑為輔。北部地塊以保留石庫門舊建筑為主，新舊對話，交相輝映。南里建成了一座總樓面面積達(dá)25,000平方米的購物、娛樂、休閑中心。北里由多幢石庫門老房子所組成，成多家高級消費場所及餐廳。在南里和北里的分水嶺-興業(yè)路-是中共“一大”會址的所在地，沿街的石庫門建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與藝術(shù)的城

17、市風(fēng)景線。 新天地的開發(fā)理念保留老舊建筑外觀建筑內(nèi)部按照現(xiàn)代商業(yè)理念設(shè)計時尚格調(diào)的商家組合以獨特的餐飲娛樂商家組合開始初始經(jīng)營文化元素注入商業(yè)日本至今最大規(guī)模的國際美術(shù)展“橫濱三年展” 。橫濱三年展運用橫濱市山下埠頭海邊的舊紅磚倉庫開辟為主要展出場地，不舉辦三年展的空檔期則為藝術(shù)家的工作室或旅游紀(jì)念品商場。案例4：橫濱山下埠頭借鑒之處：展示場所的運用推廣活動的舉辦9Yoshihiro SUDA 8Tetsuya NAKAMURA創(chuàng)意工作室的成果可以日常展覽或組織小規(guī)模的展會；創(chuàng)意工作對所舉辦大型展會的主題等有啟發(fā)作用，從而使展會的形式更有創(chuàng)意和凝聚力。Yukiko ONOUE5Keiichi

18、BANDOH 67Takahiro FUJIWARA案例4：橫濱山下埠頭文化中心等展示場所的商業(yè)價值餐飲、娛樂業(yè)態(tài)搭建的交際平臺老舊建筑為商業(yè)注入文化氣息創(chuàng)意型商業(yè)和消費型商業(yè)空間的結(jié)合多功能的城市綜合體的開發(fā)運用公共娛樂空間的建設(shè)案例啟示小結(jié)：案例啟示標(biāo)志新凝聚蘇州魅力32后工業(yè)化時代的開放式商業(yè)空間包含商務(wù)、文化和生活氣息的都市綜合體主題概念 Theme Concept伴隨著服務(wù)行業(yè)的規(guī)模迅速擴大和信息產(chǎn)業(yè)大量增長人與自然的競爭轉(zhuǎn)變?yōu)槿伺c人之間知識的競爭智力精英成為社會的統(tǒng)治人物后工業(yè)時代悄然降臨HistoricalFashionableMulti-form歷史的時尚的多元的33發(fā)展概念

19、Concept產(chǎn)品集商務(wù)、文化、娛樂、休閑、教育、購物為一體的都市新亮點 功能精品酒店、演藝舞臺、創(chuàng)意辦公、生活方式中心、餐飲、娛樂、休閑藝術(shù)中心、水景主題商務(wù)+文化+Lifestyle屬性開放式游覽+休閑度假+健康生活+商務(wù)交際的都市娛樂綜合體品牌 嘉業(yè)“都市娛樂” 文化產(chǎn)業(yè)34城市商業(yè)藝術(shù)區(qū)的特色Features of Urban Business & Art Districts混合式開發(fā)模式，不同項目彼此互相配合(Mixed-use & synergy) 主題娛樂與購物商場的結(jié)合(A combination of theme parks and shopping centers)娛樂、零

20、售、餐飲體驗(Entertainment, Retail & Dining Experience)按不同主題引入不同但相關(guān)的特色商店與項目(Clustering related shops and other uses according to different themes)結(jié)合不同的節(jié)目，吸引顧客經(jīng)常光臨(Integrating special events to bring repeat visitation)引入文化與娛樂元素(Incorporating cultural and entertaining elements)強化獨特的餐飲概念(Unique F&B concepts)

21、 不斷地更新設(shè)施概念節(jié)目以維持新鮮感(Continuous reinvestments and refurbishments to maintain excite)35發(fā)展原則 Development Principal 本項目將是蘇州居民與游客最時髦的休閑娛樂地點A hip destination for both locals and tourists 吸引現(xiàn)有游客與本地顧客Leveraging on locals and tourists整個項目區(qū)將以突出的主題設(shè)計貫穿Strong thematic design throughout the place 利用基地的景觀和建筑開發(fā)成為舉辦

22、活動與節(jié)目的景點Utilizing the water and buildings as the key attractions for events在蘇州與長三角建立強大的品牌效應(yīng)Creating a strong brand in Suzhou and the Yangtze River Delta 混合式開發(fā)互相配合Mixed-used development to create synergies amount different users 全年舉辦不同的節(jié)目與活動，吸引?？蚈rganizing events throughout the year to attract freque

23、nt visitors 把基地分成不同的主題區(qū)域，擴大對不同種類客源的吸引力Categorizing it into different sub-districts with strong themes 匠心玲瓏藍(lán)圖發(fā)展文化融合社會經(jīng)濟(jì) 相互協(xié)同不斷延展蘇綸廠商業(yè)藝術(shù)區(qū)乃是一個獨特的都市發(fā)展形態(tài)：綜合文化、娛樂、商業(yè)、酒店、零售及住宅元素，藉著：將藝術(shù)及文化引入生活當(dāng)中將企業(yè)精神帶入文化追求之中促進(jìn)各元素合作及交流最終將蘇綸廠商業(yè)藝術(shù)區(qū)塑造成為一個充滿動感，富生命力及可持續(xù)發(fā)展能力的社會經(jīng)濟(jì)文化體系商務(wù)經(jīng)濟(jì)文化產(chǎn)業(yè)LifeStyle商務(wù)經(jīng)濟(jì)Business Economy商務(wù)經(jīng)濟(jì)是推動新型社會

24、發(fā)展的助推器，近代以來，世界上任何一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)崛起，都伴隨著商務(wù)經(jīng)濟(jì)的繁盛包含類型：City ClubApartmentHotelConferenceF&B頂級私人俱樂部頂級私人俱樂部是高端產(chǎn)業(yè)，其私密性、尊貴性能有效增加項目的高端附加值具備交流的商業(yè)功能，城市商務(wù)窗口，有效滿足商務(wù)市場的需求其會員多為收入高、品位高的頂級人士，能對項目的高端商業(yè)形成支撐為城市高端人群塑造資源交流平臺，滿足其擴充人脈和商務(wù)交際的需求建議發(fā)展組合 Combination案例：上海鴻藝豪苑澳門旅游娛樂有限公司開發(fā)何鴻燊、何鴻樂運營情況以休閑娛樂見長 大使館俱樂部受到各國外交官員，外籍商務(wù)人士青睞3500會員 （以

25、家庭為主 50%以上為外籍）聯(lián)誼會所全球100多家聯(lián)誼會所網(wǎng)絡(luò)由AMC管理 向全國多個城市10多個項目輸出管理俱樂部定位商務(wù)俱樂部+住戶俱樂部依托高檔住宅區(qū)鴻藝豪苑 鴻苑 東瀛料理 宴會廳 咖啡廳 鋼琴酒吧 借鑒：增加項目附加值商務(wù)氛圍提升塑造項目高端品牌形象商戶鏈接：CCA會所管理集團(tuán)CCA是一家專門從事開發(fā)、營銷和管理高級會員專屬會所的公司。這些會所和度假村的檔次和品位，不僅達(dá)到所需的要求甚至超過會員及嘉賓們的期望。CCA集團(tuán)是于1983年成立的私營公司，總部開設(shè)在倫敦和香港。作為母公司的CCA控股有限公司，積極投資發(fā)展和合營私人會所及度假村，對投資者及發(fā)展商的需要了如指掌。 CCA的高爾

26、夫鄉(xiāng)村俱樂部、城市健身俱樂部、城市會以及豪華酒店度假村網(wǎng)絡(luò)已從亞洲擴展到歐洲。會員可以在16個國家享用CCA的俱樂部設(shè)施。CCA眾多俱樂部均由近5000名專業(yè)人才負(fù)責(zé)管理與經(jīng)營。高級公寓目標(biāo)客戶為中長期居住的高端商務(wù)人士，提供給他們和酒店不一樣的居住感覺，對項目商業(yè)部分形成高消費力支撐客戶多為外籍人士，可有效營造項目的國際化氛圍網(wǎng)羅中長期居住的高端人士，為整體項目提供可觀的經(jīng)濟(jì)收益建議發(fā)展組合 Combination案例：深圳安柏麗晶擁有165套豪華套房此項目有700套公寓, 其中一幢用來投資(即輝盛庭)，業(yè)主是深圳市祈年實業(yè)發(fā)展有限公司位于深圳福田深南大道,鄰近香蜜湖地鐵站2005年1月試營

27、業(yè), 11月20日正式開業(yè)依托高檔社區(qū)：安柏麗晶帶動中心西區(qū)的住宅及高檔餐飲商戶鏈接：新加坡輝盛成立于1997年第二大品牌的服務(wù)公寓經(jīng)營者,在世界各地都有輝盛管理的服務(wù)公寓F&N GROUP星獅集團(tuán)ASIA PACIFIC BREWERIES亞太釀酒有限公司 F&N FOODSFRASERS CENTREPOINT LIMITED星獅地產(chǎn)TIMES PUBLISHING時信集團(tuán)FRASERS HOSPITALITY PTE LTD輝盛國際管理有限公司新加坡輝盛閣首爾輝盛閣馬尼拉輝盛坊倫敦輝盛閣巴黎輝盛閣商戶鏈接：新加坡雅詩閣為美國之外最大的國際性服務(wù)性公寓公司，在主要國家占有市場優(yōu)勢。如：中國

28、，英國等。遍布亞太地區(qū)17個國家，44個城市管理和擁有超過17000 間服務(wù)公寓總部設(shè)于新加坡，在新加坡證券交易所公開上市自1984年以來已有長達(dá)20年的行業(yè)經(jīng)驗新加坡凱德置地雅詩閣集團(tuán). .雅詩閣公寓管理雅詩閣基金投資雅詩閣(Ascott)盛捷(Somerset)詩樂庭會務(wù)設(shè)施蘇州頂級的會議設(shè)施，塑造項目的高端影響力；滿足市場上的商務(wù)需求，有利于項目商務(wù)氛圍的塑造；和會展經(jīng)濟(jì)及項目的文化展覽中心相結(jié)合；與酒店等商業(yè)業(yè)態(tài)聯(lián)動，打造酒店會務(wù)經(jīng)濟(jì)鏈。建議發(fā)展組合 Combination充分利用項目特色：泛舟會場高科技會議中心懷舊情景會場（模仿歷史場景）中小規(guī)模的高端會議為主：CEO的首腦峰會專家學(xué)

29、術(shù)研討會房地產(chǎn)/高科技企業(yè)產(chǎn)品發(fā)布會時尚品牌展示會企業(yè)高級員工培訓(xùn)甲級寫字樓蘇州最頂級的寫字樓，吸引高端企業(yè)入駐，滿足蘇州市場的稀缺；有利于項目商務(wù)氛圍的塑造；強烈的昭示性，打造為城市的地標(biāo)型建筑；網(wǎng)羅高端商務(wù)客群，與會所、高級公寓等部分聯(lián)動，并對項目的商業(yè)部分構(gòu)成支撐。建議發(fā)展組合 Combination智能化、生態(tài)化辦公空間與商業(yè)業(yè)態(tài)融合建筑細(xì)節(jié)融入文化氣息獨特服務(wù)搶占市場先機環(huán)保玻璃、太陽能發(fā)電會所、餐飲、品牌展示古典大堂、懷舊吊扇服務(wù)式辦公、一卡通案例：安聯(lián)大廈安聯(lián)大廈西臨金田路口和市民廣場，東臨鵬程五路，北為福中三路，南緊鄰深南大道規(guī)劃用地，占地5917.3平方米，總建筑面積9373

30、0平方米。 借鑒：外部資源嫁接對項目附加值的提升自身強大的營銷網(wǎng)絡(luò)可以網(wǎng)羅大量高端客戶（如世界500強企業(yè)），提升項目價值雷格斯安聯(lián)中心設(shè)施2080平方米可供171人使用的辦公室高速互聯(lián)網(wǎng)和數(shù)字電話服務(wù)會議室和會議廳現(xiàn)場商務(wù)和IT支持安全可靠的24小時出入可提供私密辦公室商家案例：雷格斯深圳安聯(lián)大廈 上海外灘中心 上海金茂大廈北京嘉里中心 Kuala Lumpur Petronas Towers Georgia, Atlanta Pinnacle 一個電話就將異地的辦公地點處理好；可以隨時“退房”的辦公室； 共享服務(wù)，按照使用多少來付費；甚至專業(yè)人員也可以臨時雇用；資源優(yōu)化，沒有一間閑置的會議

31、室。雷格斯中心都配備全套辦公家具，并有專業(yè)的工作人員提供服務(wù)。對每位入住客戶收取的費用包含著雷格斯各項服務(wù),所以價格會比普通的寫字樓高一些。強大的客戶營銷網(wǎng)絡(luò)，為服務(wù)項目網(wǎng)羅五百強優(yōu)質(zhì)客戶雷格斯集團(tuán)是全球最大的辦公室外包提供商，可以為各種規(guī)模的公司提供靈活、低成本的辦公場地選擇，可以滿足各種特殊的需要。商務(wù)餐飲/娛樂商務(wù)氛圍塑造提升租值，吸引人氣塑造項目特色包含項目：大型餐飲休閑餐飲夜總會KTV打造精品餐飲概念，從外埠引入部分特色主力餐飲，增加項目餐飲業(yè)態(tài)的新鮮感；頂級餐飲、私人宴會與私人會所相結(jié)合；引入lifestyle集團(tuán)，使餐飲與商業(yè)有所穿插。多方面打造休閑文化，避免食街模式；123建議

32、發(fā)展組合 Combination文化產(chǎn)業(yè)Culture Industry【 Culture Industry 】文化產(chǎn)業(yè) 亦稱“文化工業(yè)”或“文化經(jīng)濟(jì)”“Culture Industry”1947年在德國學(xué)者阿多諾Adorno與霍克海穆Hock Heimer的啟蒙的辯證法一書中率先提出。當(dāng)文化產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)代人類社會新的財富創(chuàng)造形態(tài)并產(chǎn)生著巨大的乘數(shù)效應(yīng)，文化產(chǎn)業(yè)已成為一個巨大的誘惑。建議發(fā)展組合 Combination文化中心提升文化價值城市文化地標(biāo)項目標(biāo)志性文化設(shè)施快速提升知名度可考慮多主題建設(shè)，形成項目文化集群現(xiàn)代文化中心 (MOMA)以極具本土特色的手法，展示蘇州及全球最出色，最前衛(wèi)的包括

33、不同媒體的現(xiàn)代與當(dāng)代藝術(shù)與知名大學(xué)設(shè)計院，及項目內(nèi)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園合作，透過設(shè)計工業(yè)及業(yè)內(nèi)專才的參與，建立更廣泛的觀眾基礎(chǔ)設(shè)計博物館 (MOD)細(xì)說中國電影繽紛多彩的發(fā)展歷程，展示亞洲最先進(jìn)的電影科技活動映像博物館 (MOMI)透過參與各類互動游戲，培養(yǎng)兒童多元化的胸襟兒童互動博物館 (CIM)具備博物館級數(shù)的展覽場地，可舉辦不同類型的文化藝術(shù)展覽藝展中心 (AEC)案例：香港西九龍文化中心香港回歸后推出的最大的文化建設(shè)項目；西九龍?zhí)詈^(qū)南端40公頃土地；將發(fā)展成一個結(jié)合文化藝術(shù)、潮流消費及大眾娛樂為一體的綜合文娛場所；借鑒：多元化的文化設(shè)施，打造城市文化地標(biāo)；文化設(shè)施搭配商業(yè)，提升商業(yè)價值。主要

34、物業(yè)類型：文化設(shè)施零售餐飲娛樂酒店辦公樓公寓Boutique Hotel 提升文化價值城市文化地標(biāo)吸引品位人士帶動商業(yè)配套與市面眾多五星級酒店構(gòu)成差異化競爭Boutique Hotel：一個獨特的酒店類型，其基本定位和功能在世界酒店行業(yè)中已獲得廣泛共識。Boutique在英文中有小而精致之意，規(guī)模怕大不怕小。目標(biāo)客源：欣賞精品酒店文化的高端國際商務(wù)和度假客人，滿足其對私密、安全、舒適及欣賞文化藝術(shù)、社交、會務(wù)等要求。Boutique Hotel之獨特：主要區(qū)域的設(shè)計與常規(guī)酒店有明顯區(qū)別；公共區(qū)域：夸張奇特的、令人驚喜的設(shè)計較多地運用于公共區(qū)域；客房區(qū)：注重在人性化設(shè)計和實用性設(shè)計方面有令人意想

35、不到的創(chuàng)新；建議發(fā)展組合 Combination 星級： GL 開業(yè)時間：2005年7月 建筑面積：34000平方 總投資額： 7500萬 客房規(guī)模：共342間 308個標(biāo)準(zhǔn)客房 22個小套間 12個豪華套房 停車位數(shù)：644個19位世界知名設(shè)計師傾情演繹Jean Nouvel Fumel, France1945案例：馬德里夢幻酒店 Hotel Puerta America外立面John PawsonHalifax,Yorkshire,Great Britain1949建筑師追求的是“酒店中心的一個能夠使人享受平靜與安寧的大堂空間“。 Zaha Hadid Baghdad,Iraq由Zaha

36、hadid扎哈哈迪德，一印度女建筑師以曲界面為語言，體現(xiàn)的空間效果介于巴洛克，現(xiàn)代主義和極減主義之間，所有家具與之墻壁連成一體！極富想象力！打破了常規(guī)的四方盒子維護(hù)空間！ 大堂1樓Norman ForsterManchester19352樓Norman foster ,英國著名建筑師，運用空間的各個要素的外形和不同材質(zhì)，尤其是皮革，玻璃，釋放出一種寧靜的效果，象把自己置入太空和海洋深處！ David Chipperfield London 1953David Chipperfield -大衛(wèi)齊帕菲爾德,提倡界面的簡潔，白色理石，陶瓦，黑色頂部，一種超常的光影效果，讓人產(chǎn)生一種感官錯覺！一種探險

37、的體驗！ 3樓Plasma Studio Since 1999由Plasma工作室設(shè)計運用幾何結(jié)構(gòu),營造一種科幻小說的氣氛,主旨是營造讓人情緒松緩的空間! 4樓Victorio - Lucchino Since1970sVictorio&LUcchino時裝設(shè)計師,大量運用亞麻布紡織面料,大紅色色彩,設(shè)計靈感來自中國! 5樓Marc Newson Australia1965Marc newson 馬克.紐森為工業(yè)設(shè)計師,家具以簡潔實用和多功能性為主,走廊主材-紅色木,客房色調(diào)以白灰為主!鋁裝飾墻面! 6樓Ron Arad Tel Aviv 1951Ron Arad 家具設(shè)計師！地面材料-彈性樹

38、脂，球形和圓形的運用，弧墻是空間的自然分隔物，門的無影處理！ 7樓Kathryn Findlay London 1951Kathryn Findlay , 珠簾是分隔空間的主手法，色調(diào)為純白色，創(chuàng)造出一種夢幻效果！燈光大部分為感應(yīng)式！ 8樓Richard Gluckman New York 1959Richard Gluckman 建筑師，理念是：做一個盒子里的盒子對于材料的運用很到位，往往大膽且新奇鋁材，玻璃，塑料的運用，整體營造一種整潔，輕營的效果！ 9樓Arata Isozaki Japan1954Arata Isozaki 磯崎新，日本風(fēng)格，木浴桶，日式推拉門，一種歸于自然的感覺！ 1

39、0樓J. Mariscal & F. Salas Javier Mariscal 和Fernando Salas 一種功能主義設(shè)計，強調(diào)一種透視效果和以色彩表現(xiàn)，一個很值得推敲很實用的房間！ 11樓由Jean nouvel-讓努維爾，著名的法國建筑師設(shè)計以墻為載體，把攝影與建筑融為一體.12樓夢幻酒店之“夢幻”幾乎上遍所有全球知名雜志，迷炫全球旅人的視線。高昂的房價和房間高格調(diào)的設(shè)計成正比引領(lǐng)馬德里本地酒店建設(shè)的潮流，周邊地區(qū)商業(yè)項目的價值也因而得到提升創(chuàng)意LOFT充分利用舊有建筑，塑造項目的文化氛圍提升項目的文化價值，形成城市的文化地標(biāo)項目文化產(chǎn)業(yè)的亮點，吸引眾多品位人士吸引日間人流，有效支

40、撐項目的商業(yè)經(jīng)營Loft延伸主題藝術(shù)展覽中心創(chuàng)意禮堂藝術(shù)電影院公共建筑類藝術(shù)家工作室創(chuàng)意零售店創(chuàng)意旅館/公寓商業(yè)建筑類建議發(fā)展組合 CombinationOCT-LOFT位于深圳華僑城原東部工業(yè)區(qū)內(nèi)，共分南北兩區(qū)，首期項目目前改造基本完成；后期項目在2008年啟動。 項目通過對舊工業(yè)區(qū)的部分工業(yè)建筑進(jìn)行重新定義、設(shè)計和改造，營造出一個呈現(xiàn)出鮮明的后工業(yè)時代特色的新型工作、生活空間，為文化人、設(shè)計師、先鋒藝術(shù)家提供一個創(chuàng)意工作場所，并吸引文化創(chuàng)造與設(shè)計企業(yè)的進(jìn)駐。 項目建成后，有效盤活原東部工業(yè)區(qū)的閑置廠房，同時提升了項目周邊老舊住宅區(qū)的價值，而且形成了華僑城新的人文景觀。案例：OCT LOFT

41、文化餐飲/娛樂提升文化價值塑造文化氛圍吸引夜間人流帶動人氣以獨特的文化主題、裝修，吸引追求時尚、追求品質(zhì)的消費者文化藝術(shù)與餐飲娛樂的結(jié)合，在滿足消費者味覺的同時，亦滿足視覺、聽覺等的全方位享受多商家共同合力，形成磁力點，成為蘇州最具特色的餐飲娛樂處建議發(fā)展組合 Combination案例：新加坡克拉碼頭克拉碼頭是位于新加坡河與River Valley Rd.一角的旅游名勝地。這里有餐廳、購物城、娛樂設(shè)施，當(dāng)?shù)厝撕屯鈬慰投己芏?。這里白天店鋪開門的很少，要想充分享受，還是傍晚以后前往最佳。每到周末，舉家出游來此的人絡(luò)繹不絕?？死a頭以廣場為中心分成AE五個區(qū)域。沿河邊的A、D、E區(qū)域從新加坡著名

42、餐館的分店到有空調(diào)的咖啡店、露天水上餐廳，一應(yīng)俱全。B、C區(qū)域則為購物、娛樂中心。這里除了有特產(chǎn)、工藝品及各種時裝之外，還有大的電子游戲中心。另外，B、C之間的Read Rd.到了夜晚，露天攤位、馬路游戲等統(tǒng)統(tǒng)出動，宛如廟會一般。【 Lifestyle】生活方式Its a lifestyle! health family happiness quality健康天地休閑運動City SPA運動健身 包含元素室內(nèi)攀巖 五星級羽乒球館射箭館City SPA溜冰場健身俱樂部建議發(fā)展組合 Combination案例：北京Solana Solana是位于亞洲最大的城市公園-朝陽公園西北湖岸的商業(yè)項目，擁有

43、15萬平方米的商業(yè)面積，以國際最先進(jìn)的生活方式中心的概念打造。借鑒之處開放的消費環(huán)境多種業(yè)態(tài)融為一體以餐飲、娛樂為主注重體驗元素和商業(yè)格調(diào)的打造項目引入了新加坡悅榕集團(tuán)旗下的悅椿城市酒店，負(fù)責(zé)項目高端Spa和精品酒店方面的管理悅椿的引入，使項目的Spa和酒店業(yè)態(tài)更富體驗氣息，與整體商業(yè)環(huán)境達(dá)至完美融合商戶鏈接：Angsana SpaAngsana Spa成立于2000年，乃是悅榕莊的姊妹品牌，專為現(xiàn)代感十足及充滿活力的年輕族群而設(shè)計的生活品牌。Angsana Spa如今在全球范圍內(nèi)擁有超過40家SPA中心的悅椿SPA提供包括按摩, 美容護(hù)理, 熱帶植物護(hù)理及傳統(tǒng)熏香護(hù)理等多種綜合護(hù)理服務(wù), 并

44、獲得權(quán)威機構(gòu)Cond Nast Traveler Readers Spa Awards 授予的2004年度最佳“海外都市日間SPA“稱號.分布：樂古浪都實酒店 民丹島悅椿度假村樂古浪海灘度假酒店 澳洲大堡礁悅椿度假村 樂古浪喜來登酒店 班加羅爾悅椿SPA樂古浪阿拉曼達(dá)酒店悅椿SPA 馬爾代夫伊瑚魯悅椿度假村清邁綠景酒店 澳洲悉尼雙灣建塘賓館悅 關(guān)島悅椿SPA香港珀麗灣 斯里蘭卡鹿園酒店愛爾蘭Killarney Brehon酒店 澳洲悉尼Rydges Jamison 阿聯(lián)酋迪拜濱海灣 南非開普敦老撾Maison Souvannaphoum 阿聯(lián)酋迪拜Arabian家庭生活親子樂園婚慶消費教育培訓(xùn)

45、 包含元素創(chuàng)意婚禮禮堂早教園地婚紗攝影仿真電玩兒童樂園教育培訓(xùn)建議發(fā)展組合 Combination案例：香港沙田新城市廣場借鑒：吸引小朋友，帶動家庭消費主題突出的娛樂場所，和商業(yè)結(jié)合，帶給消費者另類的感受新城市廣場（New Town Plaza）是香港的一個大型商場，由新鴻基地產(chǎn)興建，位于香港沙田區(qū)沙田市中心，共分三期，于1980年代期間落成，其中商場面積超過139400平方米，并包括5幢住宅樓宇、1幢商業(yè)大廈、1間酒店及3間迷你戲院。 新城市廣場三樓平臺設(shè)有全亞洲首個史諾比開心世界戶外游樂場。史諾比開心世界，共分六個游覽區(qū)：包括史諾比大屋、花生校園、獨木舟探趣、壘球游樂場、花生大道及史諾比休

46、憩廊。 史諾比開心世界的意念創(chuàng)新獨特，有別于一般的樂園。設(shè)計主要是以史諾比的生活作為題材，所以每個游覽區(qū)都是有故事層次地鋪排，令游人在游玩的同時，也有一種觀看故事的感覺?！疤炀€寶寶兒童娛教中心”是全球500強企業(yè)，國際傳媒巨頭BBC在全球范圍推廣的一種經(jīng)營模式，是以蜚聲全球的著名低幼兒童品牌“Teletubbies”（天線寶寶）為主題，專為06歲兒童及家庭提供專業(yè)、安全的娛樂、教育服務(wù)的機構(gòu)。中心采用會所制的經(jīng)營模式，主要針對會員開放，在中國，天線寶寶兒童娛教中心冰層BBC“傳遞質(zhì)量與價值”的服務(wù)理念，為中國崛起之精英人士家庭提供專業(yè)早期育兒娛教服務(wù)及來自世界先進(jìn)教育理念的咨詢。2006年，第

47、一家天線寶寶兒童娛教中心在深圳落成。簡介商戶鏈接：天線寶寶早教園地娛樂體驗星級電影院演藝中心酒吧街科技展示 包含元素星級電影院演藝舞臺互動電子屏KTV創(chuàng)意酒吧科技展示建議發(fā)展組合 Combination幻象隧道擁有投影機、LCD以及環(huán)繞式音響大屏幕的數(shù)碼通道，以營造出活力四射的氛圍引領(lǐng)觀眾去體會前所未有的視聽感受AIBO園AIBO游樂園是機器狗自由漫游與展示其智慧的舞臺，讓觀眾感受到科技與生活的完美結(jié)合廣播天地通過現(xiàn)場的電臺演播室以及節(jié)目主持，音樂將縈繞與展廳的每一個角落隨身聽長廊隨身聽長廊將帶領(lǐng)觀眾走進(jìn)不同時代不同風(fēng)格的音樂，如身臨其境般感受到從誕生的70年代到當(dāng)今的潮流模式發(fā)展里程借鑒：體

48、現(xiàn)科技的現(xiàn)代裝修風(fēng)格展示、體驗的注重與教育的結(jié)合案例：北京東方廣場日本索尼集團(tuán)（SONY）在東方廣場所設(shè)的“索尼探夢”，是在日本本土以外、亞洲地區(qū)的第一家體驗型科技展廳。 索尼探夢主要以展示為主，體現(xiàn)科技與生活的融合索尼夢苑以聲光科技為主，兼顧其它學(xué)科的綜合性的以宣傳科學(xué)知識，提高公眾科學(xué)文化素質(zhì)為目的 體現(xiàn)時尚，并與科教等結(jié)合，對家庭吸引力強品質(zhì)人生建議發(fā)展組合 Combination購物家居美食藝術(shù) 包含元素頂級零售品質(zhì)家居格調(diào)美食品牌秀場百年老店精品超市案例：香港海港城借鑒：獨特的產(chǎn)品，滿足品位消費者的需求塑造項目特色品牌，提升項目檔次海港城是全港最大的購物商場，位處尖沙咀最繁華地段，場

49、內(nèi)名牌、名店俯拾偕是，其中廣東道更是世界名牌旗艦店的集中地，是潮流薈萃之處。海港城的港威商場購物區(qū)有嘉禾港威電影城,食肆,大型超市c!tysuper及葉壹堂書店，實乃一站購物的消閑好去處。商戶鏈接：CitysuperC!tysuper 是一間大型生活專門店，為現(xiàn)今繁忙的都市專業(yè)人士提供真正的一站式購物服務(wù)，所有類型的商品均可在獨一無二的專門店中找到。 透過迎合顧客日常需要及提升他們的生活素質(zhì)， C!tysuper已成為他們生活的一部分。C!tysuper的三個核心部分包括食品部、生活用品部及cooked Deli。食 品 部為 吸 引 烹 飪 及 美 食 愛 好 者 ， 集 合 國 際 美 食

50、 的 食 品 部 致 力 提 供 最 優(yōu) 質(zhì) 的 新 鮮 蔬 菜 、 水 果 、 海 產(chǎn) 、 肉 類 、 家 禽 、 香 料 、 洋 酒 及 小 食 。生 活 用 品 部生 活 用 品 部 擁 有 各 式 個 人 化 、 令 人 興 奮 及 高 質(zhì) 素 的 生 活 用 品 ： 由 美 容 護(hù) 膚 品 、 香 熏 用 品 、文 具以 至 旅 行 裝 備 等 均 齊 備 。cooked Delicooked Deli 為 國 際 快 餐 美 食 廣 場 ， 顧 客 可 在 逛 街 購 物 之 余 停 下 來 稍 事 休 息 ，在 舒 適 的 環(huán) 境 中 享 用 優(yōu) 質(zhì) 的 美 食 。借鑒：新穎獨特的產(chǎn)品設(shè)計簡潔、明亮的店面風(fēng)格LifeZtore的目標(biāo)，就是以簡單、時尚的獨家設(shè)計的家具及多元化