[河北]豪宅價值體系攻略與營銷推廣策略報告(圖文豐富 143頁)1

1、24項目自身解讀研判5項目自身解讀研判6項目自身解讀研判項目所在區(qū)域老城中心京滬高速（鐵）京濟高速7項目自身解讀研判8123456項目自身解讀研判910項目基礎(chǔ)指標A地塊（平方米）C地塊（平方米）用地面積6003831169地上建筑面宅面積12781790740商業(yè)面積52004300容積率2.23.0總戶數(shù)883戶921戶項目自身解讀研判11項目自身解讀研判12項目自身解讀研判13項目自身解讀研判14項目自身解讀研判15項目自身解讀研判123451617 月收入水平所占比例（元）1000-15001501-20002001-25002501-30003001-350

2、03501以上從事行業(yè)銀行金融機構(gòu)17%33%33%0%0%17%政府事業(yè)單位11%18%29%14%29%0%科教衛(wèi)生13%13%50%13%13%0%私營業(yè)主10%30%20%20%10%10%其他29%35%18%0%6%12%項目自身解讀研判18項目自身解讀研判19項目自身解讀研判20項目自身解讀研判21項目自身解讀研判當?shù)厣杂芯b修房22項目自身解讀研判23項目自身解讀研判 區(qū)域主流需求為市區(qū)及下屬縣市的政府中高層領(lǐng)導、市區(qū)內(nèi)經(jīng)商的私營業(yè)主1 需求細分程度低，客戶多以改善型置業(yè)為主，其購買意識及鑒賞力尚需引導2 需求沖動消費，好跟隨攀比，并多次置業(yè)，需求購買力強，消費心態(tài)不成熟3 多

3、層更易被客戶接受，而采光好且兼具開闊景觀視野的高層正逐步得到認可4 140平方米以下房型由于契稅相對較低，深受功能型置業(yè)客戶的歡迎與認可5 由當?shù)鼐幼×晳T導致，200-280平方米大戶型產(chǎn)品也得到高端客戶普遍認可6 當?shù)厥袌鲋髁餍枨髮εc項目的裝修標準要求較低，而對房價反應的更為敏感72425Jump20112010 Growth200920082007 Start200620052004 項目自身解讀研判26項目自身解讀研判產(chǎn)品硬件形象天成首府產(chǎn)品營銷形象天成郡府？27項目自身解讀研判28項目自身解讀研判2931項目營銷形勢研判32項目營銷形勢研判貨幣同比增幅持續(xù)高位，連續(xù)8月在25以上年份1

4、00美元兌人民幣2004年末827.72005年末8002006年末7812007年末7362008年末6852009年末68333人均GDP 0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元房地產(chǎn)發(fā)展階段狀態(tài)啟動期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期 2009年末滄州人均GDP3800$ 2009年末滄州城市化率42%城市化率25%45%70%85%人均GDP與城市化率應對人均GDP1500$以下；城市化率25%以下人均GDP15002000$；城市化率45%以下人均GDP20004500$；城市化率45%70%人均GDP45008000$；城市化率70% 90%項

5、目營銷形勢研判34項目營銷形勢研判35項目營銷形勢研判12343637西部城區(qū)貽成御景國際金鼎領(lǐng)域宏宇城阿爾卡迪亞本案建投御河新城孔雀城產(chǎn)品競品項目普通住宅4200元/平米以下建投御河新城宏宇城孔雀城高端住宅4200元/平米以上阿爾卡迪亞金鼎領(lǐng)域怡成御景國際天成郡府項目營銷形勢研判38項目營銷形勢研判產(chǎn)品競品項目開盤時間總建面（萬平米）潛在供應（萬平米）普通住宅建投御河新城2009年8月8060宏宇城2010年4（預計）3030孔雀城2010年3月2525東方世紀城2010年3月4040高端住宅阿爾卡迪亞2007年11月8035金鼎領(lǐng)域2004年11月284怡成御景國際1905年7月2112天

6、成郡府2009年5月7030（西區(qū)）39項目營銷形勢研判產(chǎn)品競品項目占地面積（萬平米）容積率綠化率產(chǎn)品類型普通住宅建投御河新城253.235%45棟18-24層高板樓宏宇城113.018-27層高層板樓孔雀城102.530%6-11層多層、小高層高端住宅阿爾卡迪亞282.640%7-11層多層小高層，18-28層高層金鼎領(lǐng)域9.83.143%27-32層高層板樓怡成御景國際103.040%29-32層高層板樓天成郡府203.045%10-32層高層、小高層板樓40項目營銷形勢研判產(chǎn)品競品項目面積范圍（平方米）主力面積（平方米）主力居室交房標準普通住宅建投御河新城84-22084-136兩居、三

7、居毛坯宏宇城95-13895-138兩居、三居孔雀城120-300120-160三居、四居高端住宅阿爾卡迪亞54-160100-130三居金鼎領(lǐng)域49-180140-180四居怡成御景國際90-18096-157兩居、三居天成郡府90-220120-150三居41項目營銷形勢研判產(chǎn)品競品項目綠化率園林特點普通住宅建投御河新城35%法式園林，中央景觀軸，三級景觀結(jié)構(gòu)宏宇城孔雀城30%四重園林，多景觀組團高端住宅阿爾卡迪亞40%大尺度人工湖景，為本區(qū)域唯一金鼎領(lǐng)域43%普通社區(qū)綠化，引入水系景觀，無層次感怡成御景國際40%大尺度樓間距保證了園林空間天成郡府45%EDSA知名景觀團隊打造，ART-D

8、eco風格園林42項目營銷形勢研判產(chǎn)品競品項目物業(yè)費物業(yè)公司社區(qū)配套普通住宅建投御河新城0.8-1開發(fā)商自有物業(yè)商業(yè)街、幼兒園宏宇城未定底商、寫字樓孔雀城未定底商高端住宅阿爾卡迪亞0.8開發(fā)商自有物業(yè)五星級酒店、底商金鼎領(lǐng)域0.77開發(fā)商自有物業(yè)底商、寫字樓怡成御景國際未定五星級酒店、底商天成郡府未定5000平米下沉式會所、幼兒園、配套商業(yè)43項目營銷形勢研判普通住宅高端住宅44123項目營銷形勢研判4546阿爾卡迪亞：同等區(qū)域競品案例中最具資源價值的高端綜合體金 鼎 領(lǐng) 域 ：先入為主，帶動區(qū)域價值老牌“高端”前輩御 景 國 際 ：首推滄州景觀宜居工程，并以此突出產(chǎn)品性價比天 成 郡 府 ：

9、區(qū)域高端市場領(lǐng)跑者，口碑及現(xiàn)場形象無人能及項目營銷形勢研判47項目營銷形勢研判48項目營銷形勢研判49項目營銷形勢研判50項目營銷形勢研判銷售情況：目前文承苑和新儒苑一期已經(jīng)入住，現(xiàn)在售為文景苑，預計2010年5月份后將對外推售新儒苑三期。預計戶型以兩居、小面積舒適型三居為主，具體面積不詳。后期將有蘭亭苑、芳菲苑兩地塊待開發(fā)，與本案E地塊相鄰?？腿禾卣鳎?5%的市內(nèi)客戶， 25%周邊市縣個體從業(yè)客戶；項目已售產(chǎn)品中50%被市區(qū)內(nèi)公務(wù)員、事業(yè)單位客戶消化，并且吸引了少部分的投資客戶。51項目營銷形勢研判52項目營銷形勢研判53項目營銷形勢研判54項目營銷形勢研判55項目營銷形勢研判56項目營銷形

10、勢研判12357項目營銷形勢研判58產(chǎn)品市場客戶產(chǎn)品市場客戶項目核心價值突破60項目核心價值突破616263項目營銷核心定位產(chǎn)品、配套天成郡府湖景、酒店阿爾卡地亞地段、概念金鼎領(lǐng)域64圈層、精神？寧靜的心靈豪宅愛品味生活區(qū)健康普通商品房金錢的自由經(jīng)濟適用房項目營銷核心定位人生的目標莊園65私營企業(yè)主、國企高管是本地購房的主體，福利高、灰色收入多，相對內(nèi)斂、低調(diào)市周邊縣下從事農(nóng)業(yè)及管道建材的“暴發(fā)戶”多為解決子女上學而置業(yè)，兼顧投資而滄州市內(nèi)較為隱性的石油資源類業(yè)主，在本市內(nèi)的投資置業(yè)需求尚需對位及引導市區(qū)內(nèi)文教、文化界人士也將是后續(xù)市場進展過程中需要重點挖掘的資源項目營銷核心定位66知道湯臣一

11、品，上海的，價格高的離譜。它是參照香港定價，還缺乏支撐的基礎(chǔ)天價的支撐點在北京朋友家里接觸使用過智能化設(shè)備，我根本搞不清楚怎么用智能化的便民性實際上屋里有裝修沒什么不好，只是怕你們裝的我不喜歡，更麻煩了裝修的需求如果真的是好東西，精裝修當然可以接受，但價格不用很高，裝修水分很大高價與裝修的匹配其實停車場放置幾輛類似超市的載物小車，讓我們購物回家不至于大包小包很狼狽物業(yè)的細微滄州沒有啊！北京的我去過，也知道俱樂部，這比其他的服務(wù)項目要好多啦精神價值項目營銷核心定位67“最關(guān)注區(qū)域，畢竟是新區(qū)，房子還看地段。”“肯定有喜歡的風格，但是不一樣的也可以接受，只要是房子好。”“其實對入住的居民素質(zhì)和管理

12、很重視?！薄芭涮淄晟屏丝隙ǚ奖悖瑢Ψ孔由狄灿泻锰?。”項目營銷核心定位68認為期待新區(qū)城市化建設(shè)，應具備國際感對園林、立面風格沒有明確要求立面、園林、裝修風格均建議與客戶風格需求相吻合室內(nèi)裝修希望溫馨、舒適，對風格無明確要求感性認識上除區(qū)域元素，希望有藝術(shù)氣息、自然、健康項目營銷核心定位69項目營銷核心定位7071項目營銷核心定位7273項目營銷核心定位7475項目營銷核心定位767778享 有 事 業(yè) 之 成 ，成 功 之 望 7980818283項目營銷核心定位8485項目營銷核心定位項目營銷核心定位89項目營銷體系策略90項目營銷體系策略91項目營銷體系策略92項目營銷體系策略93項目營

13、銷體系策略94項目營銷體系策略95項目營銷體系策略9697項目營銷體系策略98在先期市場客戶觀望項目價值實現(xiàn)的過程中，通過學術(shù)家、藝術(shù)家代言等公關(guān)事件啟動項目形象及品牌前景公信力。在先中期項目形成一定形象力和價值感后，借助樣板組團成型后，力推精神豪宅生活新理念，確立形象地位及價值認同。在后期確立項目城市精神豪宅典范的市場形象后，隨會所配套實現(xiàn)項目和企業(yè)的整體品牌升華，雕琢客戶美譽度。項目營銷體系策略99風云榜。人物志。時代潮。階段主題等待極品。時間不足惜。延展示意昭示。新秩序。2010。天成地產(chǎn)。它將聚合一個考究的階層。與“滄州地產(chǎn)豪宅標準”有關(guān)。三人行。必有我?guī)?。余丹、易忠天和你同行？項目營

14、銷體系策略100學術(shù)、文藝、商界明星代言相關(guān)運作。頂級學術(shù)、藝術(shù)機構(gòu)滲透。核心戰(zhàn)術(shù)全市范圍內(nèi)、各區(qū)域、散點式全面覆蓋。必要渠道紙媒體軟宣、網(wǎng)絡(luò)等廣眾媒體的軟硬攻勢。短信、DM、框架等精準渠道的強力注入。活動及事件營銷：精神豪宅巔峰業(yè)內(nèi)論壇。項目營銷體系策略101考究隱喻。價值連城。階段主題考究的信仰。在此聚合。天成地產(chǎn)。現(xiàn)已開放。延展示意所謂公園，在水一方。園的理想。人文名流匯。優(yōu)雅的尚層領(lǐng)地。圓廳別墅。平層官邸。禮序空間。價值連城。項目營銷體系策略102樣板組團開放、服務(wù)項目推出、會所揭幕等事件營銷。核心戰(zhàn)術(shù)滄州市區(qū)內(nèi)各高端區(qū)域及場所的全面覆蓋。必要渠道特色紙媒體、網(wǎng)絡(luò)等廣眾媒體的軟硬攻勢。

15、短信、DM、框架等精準渠道的強力注入。活動事件：周末學術(shù)論壇、文商沙龍、客戶推薦獎勵。項目營銷體系策略103里仁為美。止于至善。階段主題道不同，不相為謀。道不同，不相為鄰。延展示意以場所。構(gòu)建無所不在的自由禮遇。以御制的服務(wù)標準。考究人性的尊崇。格致誠正。修齊治平。上善若水。厚德載物。往者不可諫。來者猶可追。項目營銷體系策略104城市人文豪宅白皮書發(fā)布、會所日常沙龍相關(guān)事件營銷。核心戰(zhàn)術(shù)市內(nèi)學術(shù)、文藝、藝術(shù)高端群體全面覆蓋。必要渠道特色紙媒體、網(wǎng)絡(luò)等廣眾媒體的軟硬攻勢。短信、DM、框架等精準渠道的強力注入?；顒蛹笆录I銷：持續(xù)客戶推薦獎勵及階段答謝。項目營銷體系策略105106項目營銷體系策略

16、107項目營銷體系策略108項目營銷體系策略109項目營銷體系策略客戶到訪體驗系統(tǒng)安全感酒店感品位感國際感細致感聽覺視覺嗅覺味覺觸覺110項目營銷體系策略111項目營銷體系策略112項目營銷體系策略113項目營銷體系策略114項目營銷體系策略工藝價值產(chǎn)地價值藝術(shù)價值服務(wù)價值價值聯(lián)想引發(fā)事件產(chǎn)地價值（新區(qū)核心）1、工地現(xiàn)場龍脈出土（事件公關(guān)）2、滄州高端豪宅論壇（事件公關(guān)）3、市政府領(lǐng)導項目現(xiàn)場觀摩（事件公關(guān)）藝術(shù)價值（產(chǎn)品細節(jié)）1、豪宅標準白皮書媒體推介（啟動開篇）2、“你是滄州”攝影展（客戶兼公關(guān)活動）3、異國珠寶、黃金現(xiàn)場展賣（跨界活動）4、佳士得世界藝術(shù)珍品現(xiàn)場拍賣（跨界活動）工藝價值（

17、程序用料）1、“低碳環(huán)保”豪宅現(xiàn)場論壇（暖場活動）2、手工系豪車展（暖場活動）3、諾基亞Vertu現(xiàn)場定制展賣（暖場活動）服務(wù)價值（體驗尊崇）1、系列國際高端商務(wù)及禮儀培訓（暖場維系）2、軒尼詩酒會晚宴（圈層活動）115項目營銷體系策略116軒尼詩酒會奢豪手機現(xiàn)場定制項目營銷體系策略現(xiàn)場手工豪車豪表展示張藝謀印象演出論壇及系列講座現(xiàn)場國際珠寶展系列高端商務(wù)講壇117項目營銷體系策略滄州火車站京滬高速路沿線路牌黃驊名人高爾夫球場118項目營銷體系策略119項目營銷體系策略項目自身網(wǎng)站建設(shè)120項目營銷體系策略121123項目銷售計劃及任務(wù)市場比較定價法124因素 項目 權(quán)重 阿爾卡地亞金鼎領(lǐng)域御

18、景國際郡府本項目區(qū)位環(huán)境 位置5%8080809090規(guī)模5%8580809095品牌15%8080809595周邊配套8%8580809090周邊環(huán)境8%7580859095產(chǎn)品價值感價格15%8585859095園林景觀8%7575758595社區(qū)環(huán)境8%75 75 75 90 95 產(chǎn)品設(shè)計8%70 75 75 90 95 物業(yè)管理10%7575758595建筑形式10%7575 858095綜合100%78.40 78.55 79.95 88.85 94.35 比準系數(shù)0.83 0.83 0.85 0.94 1.00 項目銷售計劃及任務(wù)125項目 銷售均價 權(quán)重 調(diào)整價格 阿爾卡地亞4

19、29010%5259元/金鼎領(lǐng)域4600 30%御景國際4360 20%郡府4680 40%項目銷售計劃及任務(wù)126項目銷售計劃及任務(wù)127項目銷售計劃及任務(wù)128樓座均價（元/）樓座均價（元/）A15200A75050A25400A85150A34750A96500A44900A106800A55500A116800A65800A126300項目銷售計劃及任務(wù)129樓座價格（元/）C15200C25300C35000C45000C55300C65200項目銷售計劃及任務(wù)130131項目銷售計劃及任務(wù)132樓座3#（一二單元）7#（一單元）8#（二三單元）5#產(chǎn)品特征北向內(nèi)部景觀南向內(nèi)部景觀南向內(nèi)部景觀中央景觀樓王戶型面積三居()三居()兩居()四居()12013913990110155180220套數(shù)2369365418361