[標桿房企]商業(yè)地產(chǎn)項目運營模式研究(附圖豐富)

1、項目案例研究產(chǎn)品策劃中心22深圳項目13項目開發(fā)成績及商業(yè)模式解讀深圳項目經(jīng)營現(xiàn)狀I.II.III.概況主體工程簡介開發(fā)分期I.II.III.IV.項目總投資項目租售收入項目一期項目二期IV.V.VI.VII.招商策略推廣策略啟動策略關鍵要素總結(jié)IV.V.VI.開發(fā)歷程取地方式盈利情況IV.V.項目三期項目配套I.II.III.IV.V.選址策略產(chǎn)業(yè)選擇資源整合政府扶持創(chuàng)新模式4西安、河源、南昌、南寧全國各地的項目分析3深圳項目分析【基礎資料】位于平湖物流基地，總建筑面積260萬平方米，逐步發(fā)展成為立足深圳、依托珠三角、輻射全國、影響國際的超大規(guī)模綜合商貿(mào)物流平臺n區(qū)位：位于深圳龍崗區(qū)平湖物流

2、園基地，深圳市與東莞市的交界地，奠定其采購與需求兩大基礎；n規(guī)模：占地1.5平方公里，總建筑面積260萬平方米，總投資100億。n 經(jīng)營范圍：由紡織服裝、皮具皮革、電子、印刷紙品包裝、五金化工塑料五個專業(yè)交易中心組成；n 運營時間：項目一期建筑面積約50萬平方米，2004年12月陸續(xù)投入運營。n 香港五大財團傾力打造：香港佳寧娜集團、民生集團、建業(yè)五金塑膠廠有限公司、力嘉國際集團及京暉國際五家公司攜手創(chuàng)辦。他們皆為深圳市的政協(xié)委員，相關行業(yè)的資深工業(yè)家，擁有廣泛的行業(yè)網(wǎng)絡；4概況概況【功能構(gòu)成】項目是集居住、休閑、商務、物流、商業(yè)于一體的現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流平臺功能居住商業(yè)商務物流輔料交易中 子工

3、業(yè)原材心店主體工程簡介五大交易中心是項目的發(fā)展主體，對整個商貿(mào)物流城的集成化影響最大，其發(fā)展結(jié)構(gòu)如下1、項目國際紡織服裝及面輔料交易中心總建筑面積：約43萬平方米展示位：約7400個首期建成開業(yè)面積：約10萬平方米主要經(jīng)營：紡織原料、輔料、面料，家紡面料，皮草，各類服裝成品及床上用品等2、項目國際電子原材料及成品交易中心總建筑面積：約22萬平方米首期建成開業(yè)面積：約4萬平方米主要經(jīng)營：電子元器件、電子工具、儀器儀表、電子材料及輔料、電子設備、電腦、通訊、數(shù)碼產(chǎn)品等。3、項目國際印刷紙品包裝交易中心總建筑面積：約37萬平方米首期建成開業(yè)面積：約5萬平方米主要經(jīng)營：各類紙張、材料、油墨、耗材、印刷

4、包裝設備、配件、印刷包裝成品等。五金化工塑料交易中心4、項目國際皮革皮具及原輔料交易中心總建筑面積：約48萬平方米展示位：約9300個首期建成開業(yè)面積：約10萬平方米主要經(jīng)營：合成革、制成革、鞋材、輔料、皮革五金配件、皮革化工、縫制設備及皮具成品等5、項目國際五金化工塑料交易中心總建筑面積：約37萬平方米首期建成開業(yè)面積：約8萬平方米主要經(jīng)營：五金工具、機械設備、模具磨料類，五金飾品、配件類，化工類、塑料類等皮革皮具原輔料交易中心印刷紙品包裝交易中心華南西苑紡織服裝原華麗城酒料交易中心會展中心辦公大樓倉儲區(qū)72003年11月動工，2004年12月，首批商家進駐50萬平方米3200個交易展示位、

5、兩幢三星級酒店、一座美食廣場、兩幢商務辦公樓的建筑，其余配套建設陸續(xù)投入使用。從正式開工到一期50萬平方米五大市場試運營，項目實現(xiàn)五大交易中心總體入駐率超95%，一個現(xiàn)代化的綜合商貿(mào)新城出現(xiàn)在人們面前。時間規(guī)模產(chǎn)品效果開發(fā)分期共分2期開發(fā)，一期啟動50萬建面，主要為五大專業(yè)市場及配套商務設施；一期11 皮革皮具1 服裝紡織五金化工數(shù)碼廣場1 印刷制品118二期2007年7月動工，2009年，投入運營210萬平方米1號交易廣場、2號交易廣場、環(huán)球物流中心（商務辦公樓）、政府辦公區(qū)、保稅倉儲區(qū)、生活服務區(qū)和停車區(qū)同時，項目以更加驚人的速度在全國四處開花，短短數(shù)月間，廣西南寧項目、廣東河源項目、陜西

6、西安項目和江西南昌華南城就相繼大規(guī)模開工，得到各地各級政府的高度重視。時間規(guī)模產(chǎn)品效果二期主要增建兩大交易廣場 ，并升級和完善商業(yè)、商務和居住等功能1 皮革皮具數(shù)碼廣場印刷制品11五金化工21 服裝紡織2階段配套跟進揚帆起航2003整體規(guī)劃n12月6日，一期建成，首批商家正式進駐項目,總體入駐率超95%n華南西苑開工n華南西苑開盤n均價5000元/m22004200520062007200820092010周邊住宅價格n11.20項目開工奠基；n由香港五家企業(yè)投資60億元打造n五大交易展示中心、三星酒店、美食廣場、商務辦公樓n一期50萬m2正式試營業(yè)，獲得五億美元的融資；n7月7日，二期全面動

7、工，建面超過170萬m2快速發(fā)展培育過程角色確立四處開發(fā)n二期在主板上市，獲得30多億元的融資；n二期規(guī)模擴大，更向高端生產(chǎn)服務業(yè)延伸，成為輻射整個華南及東南亞地區(qū)的“世界工業(yè)原料及商品展示交易中心”；n啟動深圳二期二批建設；n啟動廣西南寧華南城、廣東河源華南城、陜西西安華南城和江西南昌華南城相繼大規(guī)模開工nshopping mall在建；n蘭桂坊酒吧街投入使用；n各種餐飲、銀行陸續(xù)進駐；n2011年五星級酒店開建；n華麗城酒店開業(yè)n啤酒廣場營業(yè)2003以前均價2000元/ m22007年均價8500-9000元/m2（茗萃園）n華南西苑入住n目前華南西苑均價7000-8000元/ m2200

8、9年均價15000-20000元/ m2（御峰園）2010年均價20000-25000元/m2（合正中央原著）9開發(fā)歷程項目用380天創(chuàng)造了 “項目速度”，用短短七年的時間打造成為蜚聲海外，名動珠三角的國際工業(yè)原料城，并且“項目模式”在全國四處開花10取地方式以物流工業(yè)用地價格取得土地，并與政府約定30%物業(yè)銷售，70%物業(yè)租賃，以保證政府、企業(yè)和商戶的利益酒店、辦公、公寓等配套只租不售；公寓等。實際操作中，另外的70%類物業(yè)出售使用權(quán)。目前周邊土地已上漲約3-4倍其中可出售的30%，僅限于商業(yè)物業(yè)，其余可建總樓面：260萬平方米保留的70%包括商業(yè)物業(yè)、酒店、辦公樓、取地方式：以物流工業(yè)用地

9、取地，產(chǎn)權(quán)為50年。取地基礎信息取地時間：2002年取地總價： 3億元取地條件與政府約定三七模式：即，全部物業(yè)中，出售30%，保留70%。營利情況項目主要盈利點在于物業(yè)銷售。截至2011年3月，年度總收入較去年上漲42%，增長迅速億港元增加16.8%至約15.53億港元。每股基本盈利為25.95港仙，董事會建議每股派息2.5港仙。業(yè)績報告表示，深圳項目在報告期內(nèi)表現(xiàn)出色，共就交易中心商鋪約9.4萬平方米訂立銷售合同及意向書，其中約8.56萬平方米已簽訂合同，并已算入年度收益表。交易中心商鋪的平均售價約為每平方米16750港元，較去年上升11.7%。11項目盈利點物流和配套服務物業(yè)經(jīng)營前期，通過

10、銷售一部分物業(yè)，快速回收投資。物業(yè)租賃項目營利構(gòu)成物業(yè)銷售項目營利情況項目6月28日晚間公告，集團截至2011年3月31日止年度總收入由去年約15.7億港元增加42.3%至約22.34億港元。母公司擁有人應占溢利按年由約13.33深圳項目經(jīng)營現(xiàn)狀20項目項目總投資項目總占地1.6平方公里,拿地成本3億元(一畝地13萬元).總投資100億元。但由于地形復雜，山包溝壑較多，土地整理費用不菲。20項目項目租售收入銷售員說辭：09年、10年銷售收入為17-18億。租金收入為每年1億左右。預期每年遞增中。20項目項目一期一期共分四大塊，以紡織、皮革、電子、印刷四大原材料的三層商鋪為主。商鋪面積劃分：70

11、-80平方、150-180平方、270-300平方，出租率100%。好位置70-80元/平方/月，差位置30-60/平方/月。租金每年遞增約10%-15%2010年整個市場的貿(mào)易額800億（銷售員說辭）紡織皮革印刷五金20項目項目二期1號館33萬平方、2號館38萬平方；銷售價格13000/平方。均為地上六層，地下二層。負二層為停車場，負一層營業(yè)。目前入住率為30%-40%。1號館劃分有奧特萊斯店香港企業(yè)/臺灣企業(yè)/三個主題。20項目項目三期三期五號館30萬平方是電子交易大廳在建、在售。售價24000-25000。投資客戶為主。占80%。自用客戶占20%。3號館16萬平方、4號館30萬平方目前未

12、建。三期5號館三號館四號館在建三期五號館20項目項目配套2個四星級酒店已經(jīng)投入運營,規(guī)劃中還有兩棟地超高層五星酒店.酒店、公寓、辦公、住宅、商業(yè)等多業(yè)態(tài)并存華南西苑項目占地39992平方米，總建面161341.25平方米，戶型以1房38m2、2房73m2、3房111m2為主， 07年入市，08年交房。當時售價5000元左右，沒有產(chǎn)權(quán)，只有50年的使用權(quán)。底層租金5060元/平方/月高層租金70-80元/平方/月寫字樓住宅20項目開發(fā)成績及商業(yè)模式解讀21項目控股有限公司已將深圳項目成功的業(yè)務模式復制到中國各個擁有戰(zhàn)略位置的地區(qū)包括 江西省南昌市（南昌項目）、廣西壯族自治區(qū)南寧市（南寧項目）及西

13、安（西安項目） 、廣東河源（河源項目）南昌廣東南寧西安項目西安南昌項目河源項目深圳項目南寧項目屆時，項目將成為中國乃至全球獨一無二、擁有建筑面積超過3376萬m2 。22全國項目總體發(fā)展概況項目目前在國內(nèi)擁有5大基地，未來全部建成后總建筑面積將超過3376萬m2 ，成為全球首屈一指的世界綜合商貿(mào)物流中心。深圳項目260萬m2南寧項目488萬m2河源項目300萬m2南昌項目428萬m2西安項目1800萬m2n 到2011年6月，一期完成交易中心商鋪及住宅物業(yè)總建筑面積131萬平方米，其中會展中心已與2010年10月投入使用，作為“2010中國東盟輕工產(chǎn)品展覽會” ，江南華府一期建設已經(jīng)完成，商貿(mào)

14、預計2012年上半年投入運營。n 總投資80億元，已列入省重大建設工程項目。截至目前，該項目市政道路與水系工程正在進行土地平整。一期目前在售住宅售價5300。商貿(mào)市場預計將于2012年5月投入運營。n 總面積約1800萬平方米，在落實規(guī)劃及前期準備工作，預計2012年6月份一期投入運營。商業(yè)未建，別墅先行。規(guī)劃第一期及部分第二期建設約22.3 萬平方米別墅單位，并已完成約8萬平方米的建筑面積。新落成的別墅單位已于2011年1月中開售，約5.02萬平方米已訂立銷售合同，每平方米的售價約為8391元；南寧項目南昌項目西安項目河源項目23一期即將投入使用1、2號交易廣場正在招商住宅正在銷售一期五金機

15、電項目正在銷售住宅項目已開盤全國項目總體發(fā)展概況【外地項目開發(fā)情況】外地四家項目中，目前南寧項目已投入使用，河源和西安項目項目陸續(xù)建成銷售，南昌還在前期建設階段24項目 的成功復制正是基于深圳項目的成功發(fā)展模式。因此，以下主要以深圳 項目為研究對象，分析項目的成功經(jīng)驗。鐵路京九、廣九線穿基地而過；平湖鐵路貨運編組站位于基地中心；日編組8000車次；原有16股道，未來規(guī)劃為18股；平湖編組站將升級擴容改造成華南地區(qū)最大的鐵路編組站，運輸能力成倍提高；高速水官、清平、南坪、機荷高速、莞深、廣深等十幾條高速公路在項目周圍縱橫交錯；機場香港國際機場1個小時；寶安國際機場20分鐘；港口碼頭葵涌碼頭：從項

16、目可直接到世界集裝箱吐吞量第一的葵涌碼頭；鹽田港：15分鐘可到世界集裝箱吐吞量第四的鹽田港；25【選址策略】交通因素：以平湖鐵路貨運編組站為中心，形成四通八達的立體交通網(wǎng)絡，輻射范圍廣泛，貨物運輸可至全世界15KMnu位于深圳龍崗區(qū)平湖物流園基地，深圳市與東莞市的交界地東莞市素有“制造業(yè)名城”之稱 ，大量的工業(yè)原料需求為項目的發(fā)展奠定了充實的基礎。u平湖緊鄰龍崗大工業(yè)區(qū)，150公里第一覆蓋區(qū)有幾十萬家制造工廠;300公里的第二覆蓋區(qū)囊括了珠三角90%以上的制造業(yè)，這是原材料就近采購的兩個臨界點。26【選址策略】產(chǎn)業(yè)因素：與全世界制造業(yè)發(fā)達的珠三角廣闊腹地相連，150公里半徑范圍內(nèi)聚集了數(shù)十萬間

17、工廠及企業(yè)，具備強勁的原材料需求與供給保障紡織服裝原料由于珠三角紡織服裝原材料供給市場有限，導致企業(yè)的原材料都從外省市購買，珠三角的紡織企業(yè)原料成本更高，企業(yè)生產(chǎn)過程中的創(chuàng)造利潤環(huán)節(jié)更少皮革皮具原料珠三角匯聚了30000多家皮革皮具企業(yè)，形成年需450億皮革皮具原材料市場，僅華南城1小時經(jīng)濟圈內(nèi)，三大皮革基地深圳、東莞、惠州，每年就有300億皮革原材料和設備需求。五金化工塑料珠三角是國內(nèi)五金化工塑料企業(yè)最大的聚集地之一 ，存在著每年200億以上，且以10%的速度遞增的需求市場。目前已在廣東投產(chǎn)的外商投資和來料加工企業(yè)超過80,000家印刷紙品包裝印刷、紙品、包裝行業(yè)需求市場平均每年以18的速度

18、遞增，紙張一直供不應求。珠三角是中國印刷業(yè)發(fā)展最快的區(qū)域，目前廣東全省印刷企業(yè)超過2萬家，居全國第一位。電子工業(yè)原料由于珠三角現(xiàn)有的物流供應相對有限，導致總產(chǎn)值2300億元的珠三角電子工業(yè)，其8成以上的原料都是從珠三角以外的地方采購的珠三角聚集了大量制造企業(yè)，他們既是產(chǎn)品制造商，也是原料提供商 ，但珠三角沒有統(tǒng)一的原材料市場，且采購分散、產(chǎn)業(yè)鏈條不完整、沒有大規(guī)模配套等，而分散采購周期長、庫存大、成本高?，F(xiàn)在珠三角的當?shù)仄髽I(yè)往往直接從國內(nèi)廠家購入原料，但這些廠家是分散于國內(nèi)各個城市的，既無價格優(yōu)勢又不便于質(zhì)量的比較，無疑增加了企業(yè)的采購成本。27【產(chǎn)業(yè)選擇】珠三角對如下五種原材料需求旺盛。但供

19、給分散，缺乏完善原材料供應鏈，增加了企業(yè)的采購成本28佳寧娜集團p經(jīng)營范圍：達成集團的全資附屬公司，主要從事酒樓酒店、食品制造、成衣、零售及中國內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。p董事長背景：馬介璋，全國政協(xié)委員 、深圳市僑商國際聯(lián)合會會長等多項榮譽，制衣商起家，全世界設有服裝生產(chǎn)基地，組成以生產(chǎn)牛仔褲為主兼營布匹、拉鏈、紐扣等副料的香港達成集團民生集團p經(jīng)營范圍：香港首家上市珍珠企業(yè)，從事采購、加工、鑲嵌、買賣及批發(fā)分銷珍珠及珍珠首飾產(chǎn)品業(yè)務p董事長背景：鄭松興，深圳市政協(xié)委員 ，深圳市物流與采購聯(lián)合會會長 。建業(yè)五金塑膠廠有限公司p經(jīng)營范圍：主要經(jīng)營廚具及塑膠家庭用品系列，擁有建樂士品牌。p董事長背景：

20、孫啟烈，五金加工廠起家，寧波市政協(xié)常務委員，香港工業(yè)總會副主席 ，香港塑膠業(yè)廠商會主席力嘉國際集團p經(jīng)營范圍：是一間以生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)紙制產(chǎn)品、彩印產(chǎn)品為主要業(yè)務的國際性集團公司p董事長背景：馬偉武，中國包裝聯(lián)合會副會長 ，香港瓦通紙業(yè)廠商會主席 ，廣東省印刷復制業(yè)協(xié)會副會長 ，深圳市政協(xié)委員金暉國際p董事長背景：梁滿林，從事服裝加工生產(chǎn)起家，現(xiàn)工廠遍布世界各地，成為香港四大絲綢制造商之一。深圳市政協(xié)委員、深圳市紡織行業(yè)協(xié)會副會長、深圳市服裝行業(yè)協(xié)會副會長、深圳市皮革行業(yè)協(xié)會副會長、深圳市電子商會副會長、廣東省塑料工業(yè)協(xié)會副會長【資源整合】企業(yè)結(jié)構(gòu)：自身由香港五大實力制造商構(gòu)成，具備雄厚的資金實力、廣

21、泛的產(chǎn)業(yè)資源，及豐富的市場開發(fā)運作經(jīng)驗 項目五位主要創(chuàng)建投資者皆為香港資深工業(yè)家，在香港和國際市場上擁有較廣泛的人脈關系網(wǎng)絡 項目一期開業(yè)前，現(xiàn)任特首、時任香港特區(qū)政府財政司司長曾蔭權(quán)，以及四十多個國家的駐港總領事和商務代表機構(gòu)都曾親自蒞臨華南城參觀考察。 一期開業(yè)后，眾多香港和東南亞商會團體開始到項目尋找商機和進行采購。充分利用香港資源 2007年7月，一期開業(yè)僅兩年半時間，二期建設才剛開始，項目就以可轉(zhuǎn)換債券形式成功引進1.25億美元。 2009年9月，項目紡織服裝、皮革皮具二期首批商家剛剛進駐，項目又在香港聯(lián)交所主板成功上市，集資近30億港元。為深圳項目其余三大交易中心的二期建設和內(nèi)地項

22、目項目的建設，提供了更多低成本資金。【資源整合】社會資源：充分發(fā)揮五大集團的關系網(wǎng)，整合國內(nèi)外資源充分利用國際資本 項目注重同各行業(yè)協(xié)會、金融機構(gòu)、中介組織、新聞媒體、研究機構(gòu)及相關專家學者的合作。 為國家、省、市及香港相關行業(yè)協(xié)會組織提供免費辦公條件和工作人員工資補貼。 贊助各行業(yè)在項目舉辦各類活動 以最優(yōu)惠的條件引進國家級產(chǎn)品檢驗檢測機構(gòu)、研發(fā)設計機構(gòu)和財會、法律、稅務、策劃、媒體等中介服務機構(gòu)。充分利用內(nèi)地資源29n20032006年深圳重大建設項目n20032006年深圳首批重點物流項目n深圳首批綠色通道項目n深圳首個旅游局掛牌的旅游重點項目30【政府扶持】連續(xù)4年成為深圳市重點建設項

23、目，從取地到運營過程中得到政府各相關部門的大力支持政府對項目的高度重視31征地拆遷基礎設施行政支持稅費優(yōu)惠n對區(qū)政府直屬物流管理機構(gòu)進行改革，設置平湖街道物流辦，調(diào)動街道辦參與園區(qū)建設的積極性。n 以專人服務的形式推進重點項目的選址和用地手續(xù)辦理。n 通過組織專家評審，解決歷史遺留問題，理順了國土部門-街道（社區(qū)）-物流辦-企業(yè)的關系，形成四方共贏的良好局面。n建立基地聯(lián)席會議制度，完善園區(qū)基礎設施后續(xù)管理辦法。n 成立拆遷工作領導小組，協(xié)調(diào)解決道路的征地拆遷和補償?shù)葐栴}。n 開設機荷高速項目出入口。n 原長途汽車客運站改造現(xiàn)代化客運樞紐站。n 規(guī)劃建設大型中長途客運站。增加數(shù)十條巴士路線nn

24、項目享受政府在工商、稅務、重點物流項目等方面的優(yōu)惠政策。n 水、電費按政府規(guī)定的平湖鎮(zhèn)物流園區(qū)最低標準收費。n事業(yè)單位進駐海關、工商、稅務、金融（各家銀行及中國銀行華南城理財中心）、檢測中心（國際檢測中心等）、人才交流中心、深圳市龍崗區(qū)鞋業(yè)（皮革）商會等相繼在項目設立辦公室或分所。n 政府機構(gòu)進駐平湖派出所項目警務室，項目消防指揮中心，龍崗區(qū)平湖街道綜合行政執(zhí)法項目工作室?！菊龀帧空畬椖康闹С直憩F(xiàn)在如下四個方面，其中交通道路改善和引進政府相關部門對園區(qū)建設起到極大作用【創(chuàng)新模式】 “集成服務模式”：通過綜合物流商貿(mào)園區(qū)、會展經(jīng)濟和電子商務，實現(xiàn)一站采購和一站式物流配送服務，降低了企業(yè)采

25、購成本和交易成本制 造業(yè) 集 成服 務 模式綜合物流商貿(mào)園區(qū)在工業(yè)原料交易做大做強的基礎上。根據(jù)市場需求，向產(chǎn)業(yè)供應鏈上下游延伸，整合產(chǎn)品設計、質(zhì)量鑒定、策劃推廣、國際貿(mào)易服務、金融財會、稅務、法律服務等供應鏈的各個環(huán)節(jié)。全面滿足供應商和采購商的各種需求，從而有效降低了企業(yè)成本。32會展經(jīng)濟“展會市場”是一種創(chuàng)新“展會市場”的展貿(mào)模式。依托其自建的軟、硬件平臺，將固定的展示交易中心與定期的展覽緊密結(jié)合。依托現(xiàn)有市場，為參展商、采購商提供展前、展中、展后全方位服務，最大限度降低參展商和采購商的交易成本。電子商務“實體+網(wǎng)絡”依托項目的實體市場資源，通過整合互聯(lián)網(wǎng)營銷渠道，集中為企業(yè)提供網(wǎng)上貿(mào)易和

26、品牌推廣服務。為每家商戶量身訂做自己的電子商務交易網(wǎng)站。實現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下商機、“有形市場與無形市場”的互動結(jié)合。相當于在網(wǎng)上再造一個項目。33【創(chuàng)新模式】 “集成服務支撐體系”：提供完善的金融、行政支持，建立線上線下交易平臺，降低倉儲物流成本1建立順暢的交易渠道方式：通過會展、供需見面會等形式為供需雙方牽線;搭建信息平臺，為準確、全面的信息服務；效果：商家快速找到客戶；客戶快速找到商品和服務。5打造電子交易平臺方式：打造電子交易平臺，引導并促進線上交易。效果：實現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下商機、“有形市場與無形市場”的互動結(jié)合，擴大營銷渠道。2建立低成本、便捷的倉儲物流系統(tǒng)方式：通過合作與聯(lián)盟的方式，建立低成本、便

27、捷的倉儲物流系供需雙方提供及時、 統(tǒng)。效果：做到商品不僅來得快，而且去得快。3疏通政府關系方式：疏通政府關系，推動政府為商家提供便捷的工商、稅務、海關、商檢等服務和優(yōu)惠的經(jīng)商政策。效果：創(chuàng)設良好的政策環(huán)境，吸引商戶入駐。4健全金融服務體系方式：通過建立、健全信用保證和金融服務體系。引進工商、農(nóng)業(yè)、中國銀行。開發(fā)商提供抵押擔保和小額貸款。效果：保障交易順暢進行，防范信用風險。34交易展覽展示檢測電子商務倉儲配送貨運金融結(jié)算人才培訓信息化服務生產(chǎn)服務功能生活服務功能【創(chuàng)新模式】功能構(gòu)成：集合生產(chǎn)和生活服務功能，是一座現(xiàn)代化的城中之城綜合商貿(mào)物流新城集合兩大服務購物居住餐飲娛樂休閑旅游35【招商策略

28、】招商渠道：與展會公司、行業(yè)協(xié)會、運營管理公司等機構(gòu)合作，采用相應的招商模式運營管理公司運營管理公司負責招商、運營，雙方利益分配（如簡愛家居）具體方式：開發(fā)商將某一區(qū)域整體出租給承租方，采取保底租金及彈性抽成的方式行業(yè)協(xié)會借助行業(yè)協(xié)會的商戶資源來招商、銷售，采用分銷模式開發(fā)商將某一區(qū)域以較低價格整體賣給行業(yè)協(xié)會，協(xié)會利用其自身商家資源進行招商，多賺的售價由協(xié)會獲得展會公司借展會公司的參展方和采購方資源造勢、招商(如深圳品牌內(nèi)衣展承包內(nèi)衣館)前期，開發(fā)商免費提供場地辦展,通過展會造勢宣傳，便于招商展會公司負責召集參展商家和采購方，向參展方收取費用后期開發(fā)商收取租場費用，例如15天20萬36【招商

29、策略】招商方式：以培育市場為主旨，少售多留。實行開發(fā)商與業(yè)主共擔風險制，有利于增強商家信心，控制業(yè)態(tài)，保證經(jīng)營“3+7”捆綁模式四大招商模式1、純收租金：適用于經(jīng)營性散鋪.2、聯(lián)營扣點，收取保底租金。適用于統(tǒng)一收錢，且鋪位面積在1000平米以上。保底租金為：30元/平米/月3.先收取保底租金，半年后采用聯(lián)營扣點的方式4、統(tǒng)一外包招商，給招商方提成（家具建材館）兩大銷售模式1、30%商鋪出售產(chǎn)權(quán)返租：僅商鋪出售產(chǎn)權(quán)（50年），開發(fā)商與商戶簽3年返租合同但強制返租6年。頭三年按每年8%的回報率一次性付給商戶（或抵扣商鋪售價），后三年每年按9.2%的回報率一年一年支付給商戶。（上述比例為第二期，第一

30、期返租回報率為7%）2、70%出售使用權(quán)：剩余70%商鋪和其他物業(yè)如公寓、寫字樓等出售使用權(quán) （50年）“筑巢引鳳、放水養(yǎng)魚、實現(xiàn)共贏”是項目的經(jīng)營信條，具體體現(xiàn)在：嚴格控制銷售比例，確保項目經(jīng)營；給于經(jīng)營商戶切實的優(yōu)惠，統(tǒng)一實行兩年的免租期37【招商策略】招商優(yōu)惠盤點：通過五大優(yōu)惠方式加大招商力度，快速實現(xiàn)租售目標，制造熱銷局勢 一期開業(yè)頭兩年，所有進駐商家免租兩年。二期首批商家享受同樣優(yōu)惠。免租補貼廣告活動 一期開業(yè)初期，統(tǒng)一租下周邊大片住宅，增加統(tǒng)一物業(yè)管理后，低價轉(zhuǎn)租給進駐商家。 對進駐商家增加的市場推廣人員給予一定的工資補貼。 每年投入一億元廣告費用，進行全球推介。 與深圳報業(yè)集團、

31、南方都市報及新浪、搜狐等主流和新興媒體建立長期合作關系。 出資在項目內(nèi)舉辦各類展覽交易會、采購大會、商品發(fā)布會； 組織項目商戶參加國內(nèi)外各類展銷活動和相關協(xié)會活動。 項目內(nèi)設立采購中心的國際商家，年采購額達到2億元，可給予3年全部免租。獎勵費用 水、電費一律按工業(yè)用途標準收取，固話費用比市場價低10等。 一期開業(yè)初期，公交路線未開通時，項目自己出資租車為商家開通到市內(nèi)和各口岸、機場及各大工業(yè)區(qū)的免費交通。交通【推廣策略】展會營銷：通過展會宣傳造勢，推動市場的持續(xù)活躍，形成自身造血系統(tǒng)開發(fā)商免費提供場地辦展，同時負責外圍廣告及物料準備；開發(fā)商不收取費用，但要求展會公司必須招滿商戶來參展（必要時可

32、免費提供展位）宣傳造勢促進招商商貿(mào)平臺引爆商機適用于成熟、有知名度的展會(工博會、品牌內(nèi)衣展)項目在啟動期及現(xiàn)階段均舉辦大量行業(yè)展會，成功宣傳造勢，引爆商機38，以形成火爆之勢用以宣傳造勢展會公司負責召集參展商家和采購商，并向參展方收取費用適用于小型、培育期的展會展會開發(fā)商作為場地出租方參與展會舉辦，收取租場費用；由展會公司負責招展招商，所得收益由開發(fā)商及展會公司協(xié)商分成39【推廣策略】工博會：是各類展會中，規(guī)模和影響力較大的展會，至今已舉辦四屆國際工業(yè)博覽會以“原料采購、成品交易、技術交流、合作共贏”為主題，每年春秋兩季，與廣交會同期舉辦。參展中國國際工業(yè)設計行業(yè)展會職能產(chǎn)品推介供需洽談宣傳

33、推廣爆破式品牌推廣活動近億元的推介費用，除了常規(guī)的報紙、期刊、電視、路牌、網(wǎng)絡等媒體，還時常舉辦展示會、研討會、推介會、商業(yè)論壇等同時還組織專門的港澳和海外和行業(yè)協(xié)會建立良好關系吸引行業(yè)協(xié)會進駐項目。國家、廣東省和深圳市的15家行業(yè)協(xié)會和兩家專業(yè)雜志社、國家級紡織檢測中心同時進駐項目投資人充分利用行業(yè)關系投資人利用深厚的行業(yè)關系和港澳人脈資源內(nèi)部宣傳項目推介活動40【推廣策略】品牌營造：從品牌內(nèi)涵、品牌塑造到品牌推廣等一系列過程中，華南城投入巨大的人力物力，推廣過億，達成大品牌造就大商機的成果KPI體系平臺，降低時間和費用成本。成功打造服務生產(chǎn)和生活的城中之城4.具有競爭力的運營模式集成商貿(mào)物

34、流模式，實現(xiàn)“市”的有形化和“場”的虛擬化，無縫對接供應商與采購商的各種需求，為入駐商戶創(chuàng)造大量商機，構(gòu)建良性循環(huán)的交易系統(tǒng)5.強勢的行業(yè)資源整合五大股東均是香港及國內(nèi)聞名的大型制造業(yè)廠商，都具備豐富的市場運營經(jīng)驗和相關產(chǎn)業(yè)客戶資源6.品牌造勢國內(nèi)外媒體推介，各類展會活動及關系網(wǎng)營銷使項目在較短時間內(nèi)迅速提升知名度和影響力，建立國際形象【成功關鍵要素總結(jié)】1.珠三角產(chǎn)業(yè)聚集地珠三角眾多產(chǎn)業(yè)集聚，為項目提供了堅實的行業(yè)基礎2.交通輻射面廣項目以平湖鐵路貨運編組站為中心，形成四通八達的立體交通網(wǎng)絡，輻射范圍廣泛，貨物運輸可至全世界3.業(yè)態(tài)復合多元五大主營品類既互相獨立又互為補充，為采購商提供一站式

35、供貨3全國各地的項目分析西安、河源、南昌、南寧12西安項目分析西安項目新筑新城公路碼頭體育運動中心職業(yè)技術培綜合保稅區(qū)西北醫(yī)藥物流中心通訊物流產(chǎn)業(yè)園大明宮倉儲物流基地新加坡訊通集團西安基地西北圖書物流城訓學院鐵路集裝箱中心站CBD【選址條件】位于西安市東北部，國際港務區(qū)內(nèi)，周邊交通便利，項目內(nèi)部規(guī)劃2條地鐵線穿過西安市東北部，國際港務區(qū)園內(nèi)，是港務區(qū)最大的一個項目，在港務區(qū)的西南角，規(guī)劃面積10平方公里，是港務區(qū)的四分之一。區(qū)位路108國道西安-鄭州高速公路310國道312國道鐘樓西安經(jīng)城高速西安蘭州高速西安-成都高速三環(huán)高速西安咸陽國際機場312國道繞城高速交通西安-包頭高速公東銜港務大道、

36、南接北三環(huán)路、西鄰灞河、北抵潘騫路，便利的交通，公交九公司將落戶于此，地鐵1號線、3號線也將從中穿過。13西安-北京高速公路西安項目秦始皇兵馬俑14項目全部建成后，可容納入駐商戶10萬戶實現(xiàn)營業(yè)額1500億元至2000億元稅收50億元以上可提供創(chuàng)業(yè)機會10萬個直接就業(yè)崗位40萬個，間接就業(yè)崗位100萬個工程指標效益預估【項目指標】建成后將成為中國西部經(jīng)營規(guī)模最大，經(jīng)營商品種類最多，服務功能最全的工業(yè)原輔料、商品集散中心和綜合性物流中心占地面積：約10平方公里建筑面積：1800萬平方米總投資：超過200億元人民幣首期建筑面積：約400萬平方米開工時間：2009年12月9日開發(fā)主體：香港上市公司項

37、目控股與新豪德控股聯(lián)合開發(fā)建設15【規(guī)劃布局】以交易展示區(qū)為核心，配備生產(chǎn)和生活配套區(qū)，打造一個超大規(guī)模的現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流園核心區(qū)：交易展示區(qū)1200萬平米主要為紡織服裝、電子、皮革皮具、五金、化工、機電、建材裝修及裝飾、汽車及汽車用品、醫(yī)藥及保健品、農(nóng)副產(chǎn)品與土特產(chǎn)、農(nóng)用機械設備及配件、小商品等十二大行業(yè)門類的原材料及產(chǎn)品進行展示交易生活性服務配套區(qū)200萬平米建設城市綜合體，集學校、社區(qū)、市場、體育場、醫(yī)院等完備的功能配套設施為一體；生活住宅區(qū)毗鄰灞河，打造大型生態(tài)居住區(qū)。生產(chǎn)性服務配套區(qū)400萬平米為整個西北提供倉儲配送、第三方物流、會展、品牌營銷、研發(fā)、創(chuàng)意、貿(mào)易、人力資源管理、管理咨

38、詢、金融、通訊等各類生產(chǎn)性配套服務，為引進制造業(yè)企業(yè)提供全方位的生產(chǎn)性服務。現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流園功能構(gòu)成展示信息物流品牌推廣工業(yè)旅游交易市場拓展技術創(chuàng)新【現(xiàn)狀開發(fā)情況】共擬分三期建設完成。一期預計2012年建成使用，現(xiàn)開工主體工程為交易展示中心一區(qū)西安項目一期概況總投資額：超過60億元占地面積：約3平方公里建筑面積：約400萬平方米建設周期：2009年2012年已開工項目：招商辦公中心、交易展示中心一區(qū)、交易展示中心一號館及10棟單體品牌館。開工面積： 55萬平方米16可入駐商戶：2.5萬至3萬可實現(xiàn)營業(yè)額：500億元稅收：20億元以上可提供創(chuàng)業(yè)機會：2.5萬3萬個直接就業(yè)崗位：15萬個間接就業(yè)

39、崗位：45萬個階段時間數(shù)量第一期2009年7月480畝第二期2010年4月90畝第三期2010年11月630畝第四期2011年11月700畝合計1900畝17【征地情況】共分四期征地，目前已完成三期征地，第四期征地工作預計2011年11月底完成征地過程完全由政府主導：目前正在進行西安項目四期征地工作，計劃征用700畝，涉及灞橋區(qū)新筑街辦蘭家村（296畝）杏園村（300畝）和灞橋街辦段家村（100畝）。該宗地于2011年5月10日由港務區(qū)土地局向勘界定點放線，正式啟動征地。截至目前蘭家村300畝被征地中，群眾已簽字并對付地面附著物約260畝，剩下近50畝土地，正在加緊做最后的思想工作。新筑街辦杏

40、園村和灞橋街辦段家村因村兩委員會班子不健全，考慮到穩(wěn)定的因素，計劃近期拉開兩村的換屆工作，待兩委會換屆結(jié)束，力爭在11月底將該宗地剩下400畝土地移交港務區(qū)管理。征地明細【運營模式】以集中商貿(mào)為經(jīng)營理念，整合5個項目與22個豪德商貿(mào)城，建立國內(nèi)超大規(guī)模的商貿(mào)物流中心，結(jié)合實體和網(wǎng)絡平臺，實現(xiàn)全球營銷全球網(wǎng)絡在線交易平臺以項目網(wǎng)上平臺、 全球呼叫中心、衛(wèi)星VSAT系統(tǒng)、GPS 定位系統(tǒng)為依托建立， 連結(jié)分布全國的5座項目和22座豪德商貿(mào)城；24小時在線，為客商提供市場信息交流、網(wǎng)上交易、電子配送、信息發(fā)布、咨詢、查詢、交易申報、營銷支持等全面服務。18一站式商貿(mào)采購平臺，從原材料到成品，貫穿整個

41、產(chǎn)業(yè)鏈深入開展行業(yè)信息交流、貨物訂單調(diào)配、供求形勢互享、物流資源共通全方位合作，通過西安港務區(qū)進入國際貿(mào)易平臺，讓生意一夜之間通達世界。5座項目、22座豪德城實體與兩大網(wǎng)絡交易平臺互聯(lián)互通全產(chǎn)業(yè)鏈式交易平臺全球網(wǎng)絡在線交易平臺20個大型商貿(mào)交易中心50個交易主題涵蓋現(xiàn)代工業(yè)全部供銷門類的全產(chǎn)業(yè)鏈式交易平臺接入全國5座項目及22座豪德商貿(mào)城組成的國內(nèi)超大規(guī)模聯(lián)合平臺硬件支持軟件支持&19【作用與影響】建成后，將成為西部經(jīng)營規(guī)模最大、經(jīng)營商品種類最多、服務功能最全的商品集散中心和綜合性物流中心承接西安現(xiàn)有市場承接西安現(xiàn)有的各類已拆遷、正拆遷和待拆遷市場；有利于相關市場更好地擴張與升級；有利于西安交

42、易市場的整體發(fā)展和升級；彌補了西安原材料交易市場的不足；豐富西安商貿(mào)物流業(yè)業(yè)態(tài)。提升陜西承接東部及國際市場能力有助于提高陜西商貿(mào)物流業(yè)競爭力，改善產(chǎn)業(yè)配套環(huán)境，提升陜西承接東部地區(qū)和國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的能力。為西北提供生產(chǎn)性配套服務為西安及西部地區(qū)引進與發(fā)展制造業(yè)提供了有利平臺。 為整個西北提供倉儲配送、第三方物流、會展、品牌營銷、研發(fā)、創(chuàng)意、貿(mào)易、人力資源管理、管理咨詢、金融、通訊等各類生產(chǎn)性配套服務，為引進制造業(yè)企業(yè)提供全方位的生產(chǎn)性服務。12河源項目分析概況12河源項目分析河源項目（又名“東江商貿(mào)物流城”）位于河源市紫金縣臨江工業(yè)園，由項目控股全資投資開發(fā)建設。項目占地約4平方公里，總規(guī)劃建筑

43、面積300萬平方米，總投資100億元，分二期建設,預計三至五年建成。12河源項目分析河源項目項目計劃建成集物流倉儲配送、商品貿(mào)易、專業(yè)會展、商業(yè)配套服務、電子商務以及信息流、金融結(jié)算等功能于一體的大型綜合商貿(mào)物流平臺，包括輕紡、電子、五金、塑料、化工、建材、家具、醫(yī)療器械、汽配、日常用品、小商品等工業(yè)原料及其產(chǎn)品展示交易中心、展覽館、商業(yè)辦公樓宇、酒店賓館等。項目建設內(nèi)容主要包括綜合市場、倉儲物流、商業(yè)配套三大塊。項目將充分依托河源連接珠三角地區(qū)和粵東北、江西、華中地區(qū)的交通樞紐優(yōu)勢，著力建設成為輻射周邊、面向泛珠三角地區(qū)，連通粵東北、江西、華中地區(qū)，集交易、展覽、物流、商貿(mào)以及相應商業(yè)住宅配

44、套服務為一體的現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流基地。一期住宅：十里東岸別墅12一期配套商業(yè)住宅位于臨江鎮(zhèn)東環(huán)路以西、桂山大道以南，規(guī)劃占地面積約3平方公里，建筑面積約200萬平方米，計劃分兩期開發(fā)。一期占地面積約2.6平方公里，計劃利用當?shù)厣叫?、地形，錯落有序建設各種不同風格、高檔次的住宅小區(qū)，同時配套商業(yè)步行街、購物中心、健身娛樂設施及商務配套酒店等，主要為東面的東江商貿(mào)綜合物流提供完善的配套設施。二期物流：12二期東江商貿(mào)綜合物流位于臨江鎮(zhèn)東環(huán)路以東，規(guī)劃占地面積約1平方公里，建筑面積約100萬平方米。計劃建成集工業(yè)原材料市場、建筑材料、成品市場、信息服務、物流配送、展覽展示、物業(yè)管理以及金融結(jié)算等功能于

45、一體的超大規(guī)模綜合商貿(mào)物流平臺，同時集產(chǎn)品采購、購物、旅游、餐飲、休閑、娛樂、高級商業(yè)住宅等配套設施于一體的現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流城。12南昌項目分析項目區(qū)位12星級區(qū)位：長、珠、閩地區(qū)共同腹地的區(qū)位優(yōu)勢，水、陸、空發(fā)達的交通網(wǎng)絡，形成了以南昌為中心的6小時通達滬、浙、粵、閩、鄂、湘、皖等周邊省市的“大經(jīng)濟圈”。南昌項目位于紅谷灘新區(qū)九龍湖及紅角洲片區(qū)交匯處，生米大橋西延線即城市二環(huán)線以南，320國道以東、向莆鐵路以北、昌樟高速及建設中的西客站和地鐵2號線終點站以西區(qū)域內(nèi)，交通流轉(zhuǎn)非常便利。星級資源：南昌項目投資者，均為各相關行業(yè)的資深工業(yè)家，實力雄厚、商譽超著，各自擁有廣泛的行業(yè)資源及行業(yè)網(wǎng)絡，是

46、的南昌項目擁有雄厚的客源優(yōu)勢。項目規(guī)劃12 南昌項目占地2平方公里，總建筑面積約428萬平方米，是一個龐大的財富聚集地。其中綜合物流市場145萬平方米、綜合物流倉儲90萬平方米、綜合商務配套59萬平方米、商住配套134萬平方米，為2萬家實力商客提供商品展示、交易、辦公、生活等全方位的綜合服務大平臺。 南昌項目一期綜合市場面積約68.66萬平方米。市場由4大交易市場組成：其中1號市場為服裝服飾皮革皮具成品及原輔料交易中心，2號市場為小商品交易市場，1、2號市場面積為37.77萬平方米，3號市場為建材家居交易市場，4號市場為五金機電交易市場，3、4號市場面積為30.98萬平方米。 一期住宅部分南昌

47、項目一期住宅面積近：38.37萬平方米(其中住宅約31萬平方米，地下室及架空層面積約7萬平方米)?？偣?2棟，近3000套住房。南昌項目一期臨時商業(yè)街約2萬平方米。由大型餐飲、酒店、酒吧、超市等生活配套所組成。 一期高層住宅，均價5300元/，戶型為87-126兩房三房、143四房、213-259復式。鉑金會員客戶95折（已購商鋪），鉆石會員客戶97折，全款97折，7天內(nèi)簽約98折；高層7#樓面積為86-229平米推出時間待定。 1號、2號交易廣場商鋪，面積25-60不等，均價15000元/，經(jīng)營戶享76折，折后均價11000元/，送1000元/開業(yè)基金，全款另享97折優(yōu)惠；預計上半年或?qū)⑼瞥?/p>

48、3號、4號交易廣場。 發(fā)展前景12前景：在南昌專業(yè)市場亟待改造升級、重新布局之時，項目強勢登入南昌，以全新的理念、超前的規(guī)劃打造與世界經(jīng)濟接軌的市場交易平臺，它將改變南昌綜合商貿(mào)市場的物流格局，引領中部地區(qū)綜合商貿(mào)流通新潮流。建成后的南昌項目，必將成為南昌市專業(yè)市場的超級“核源地”，對江西省各地市層級批發(fā)及零售市場定將擁有絕對壟斷的輻射力；同時，也必將成為立足江西、推動中部、輻射全國、影響國際的世界綜合商貿(mào)物流中心。配套：南昌項目集綜合商貿(mào)市場、綜合物流倉儲、綜合商務及商住配套三大功能于一體。將綜合商貿(mào)、現(xiàn)代物流、信息傳遞、金融結(jié)算、保稅倉儲、貨運配送、通關服務、電子商務、國際會展、產(chǎn)品展示、

49、品牌推廣、技術創(chuàng)新、人才交流、商品交易、政策服務、行業(yè)互動、辦公居家、購物休閑等有機融合，按照商家對經(jīng)營、工作、生活、休閑等多方位的心理需求，設置科學、完備的配套服務體系。南昌項目擁有一流、完備的配套設施及管理服務體系，憑借物流、金融、電子商務、國際會展、物業(yè)、營銷及運營等12大中心及生活配套綜合優(yōu)勢，通過高科技的手段、高水平的管理、高質(zhì)量的服務、多資源的整合、多渠道的信息、多功能的配置為商家客戶提供一個集商品展示、采購、倉儲及配送為一體的、一站式全方位的現(xiàn)代綜合經(jīng)營、管理、服務的高端平臺。12南寧項目分析12南寧項目位于南寧市江南區(qū)沙井片區(qū)中心，至江南區(qū)委、區(qū)政府5公里，緊鄰西南最大的鐵路編

50、組南寧火車南站，距南寧火車站僅3公里，距南寧吳圩國際機場僅半小時車程。沙井大道以及規(guī)劃中的站前路穿城而過，由于比鄰城市主干道，使基地與城市交通樞紐的聯(lián)系更加緊密其北部規(guī)劃的邕江南岸城市生活中心區(qū)，南部為規(guī)劃的城市工業(yè)園區(qū)，都預示著一個城市次中心的即將形成12公路方面：與通往云貴方向的南百高速公路、都南高速公路相連。通過南友高速公路直達中越最大的口岸城市憑祥，南北高速公路、欽防高速公路通達北海、防城港、欽州等北部灣港口城市。同時與通往廣州和香港柳南高速公路、南梧高速公路相連，形成較為完善的西南地區(qū)公路出海通道 網(wǎng)絡。鐵路方面：與湘桂線、南昆線、南防線、欽北線相連，通達憑祥、北海、防城港、欽州等等

51、北部灣城市，形成了以南寧為中心的一小時經(jīng)濟圈。另外，重點建設南寧廣州鐵路，構(gòu)建連接珠三角的高標準、大能力鐵路通道，都將為進入越南、柬埔寨、馬來西亞和新加坡等東盟國家提供了便 捷的通道。機場方面：吳圩國際機場配套設施完善，不僅有通向國內(nèi)主要城市的干線航班，還開通并增加連接東盟、日韓、歐美等國家的國際航線航班。12概況12一期項目：南寧項目首批開工建設的工程是：將在今年10月份投入運營的建筑面積3萬平方米、為中國東盟博覽會服務的會展中心，3個單體建筑面積均超15萬平方米的物流商貿(mào)展示交易中心，34萬平方米的住宅配套設施，約13.7萬平方米的金融商務配套設施。按計劃，2012年年初南寧項目項目完成一期工程130萬平方米的建設并投入運營。在一期項目中將專門設立面向東盟各國的東盟特色商品展示交易區(qū)，并且擬在5年時間里免費為東盟各國提供5萬平方米的展示交易區(qū)，為實際推進東盟自貿(mào)區(qū)經(jīng)濟，聯(lián)通東南亞經(jīng)濟圈做出貢獻。南寧項目將成為立足南寧、面向泛北部灣地區(qū)、輻射東南亞，品種齊全、現(xiàn)代化程度最高的工業(yè)原材料及產(chǎn)品展示交易中心之一、現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流中心和高端生產(chǎn)服務業(yè)基地。12新鄭項目分析【選址條件】位