[內(nèi)蒙]國際中心項(xiàng)目前期定位報(bào)告（72頁）

1、固陽廣眾國際中心 項(xiàng)目前期定位報(bào)告2012.03報(bào)告提綱二宏觀環(huán)境一項(xiàng)目屬性解讀三項(xiàng)目診斷五寫字樓/公寓/LOFT部分四商業(yè)分析六營銷建議報(bào)告說明：本報(bào)告旨在通過對(duì)固陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，深入解析固陽商品住宅及寫字樓、商業(yè)的市場(chǎng)特征、客戶特點(diǎn)，并為項(xiàng)目提供合理的產(chǎn)品建議。報(bào)告提綱及報(bào)告說明一.項(xiàng)目屬性解讀 目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)交通區(qū)位地塊屬性周邊配套項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)19萬大型城市綜合體，規(guī)劃分為住宅、辦公、商業(yè)三大組團(tuán)，考慮到區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其中住宅組團(tuán)為中等規(guī)模的高端社區(qū)。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積82599建筑密度33.4%容積率2.27地上建筑面積188155商品住宅主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積91113

2、高層建筑面積68013多層建筑面積22050底商建筑面積51055商辦主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)大商業(yè)總建筑面積42193（地上）寫字樓及公寓總建面45301（地上）項(xiàng)目屬性解讀一.商品住宅及底商購物中心寫字樓公寓商業(yè)及寫字樓商業(yè)酒店項(xiàng)目屬性解讀固陽縣核心位置，屬黃金地段，交通便利項(xiàng)目屬性解讀一.舊區(qū)固陽老城區(qū)本 案包頭白云鄂博固陽固陽新城區(qū)項(xiàng)目位于固陽縣區(qū)，地處城市主干道阿拉塔大街和新建路交匯處，是連接舊城區(qū)和新城區(qū)的橋梁，駕車 6分鐘即達(dá)縣政府，是固陽縣核心商務(wù)區(qū)域，同時(shí)也是呼包鄂經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展要地。地理位置 距離地標(biāo)距離： 距離中心城區(qū)：0公里 距離汽車站：2.5公里 交通樞紐 城市主干道：阿拉塔大街

3、（接駁包白線貫通全縣）、新建路等配套學(xué)校:固陽二中、小鴻雁雙語幼兒園、新城小學(xué)、縣黨委等醫(yī)院:包頭市中心醫(yī)院固陽分院、中蒙醫(yī)院等項(xiàng)目屬性解讀地塊性質(zhì)綜合用地，地形方正，原縣政府和公務(wù)員小區(qū)，屬于高素質(zhì)人群聚集區(qū)域地塊位置：西靠阿拉塔南大街，南依新建路利好因素：項(xiàng)目處于固陽商務(wù)區(qū)核心位置，緊鄰兩條城市主干道，獨(dú)享縣中心廣場(chǎng)，比肩廣眾假日酒店，利于塑造高端形象，地塊周邊住宅項(xiàng)目多為6層住宅房，為公務(wù)員居住區(qū)，人口素質(zhì)較高。不利因素：附近高端商業(yè)項(xiàng)目銷售不暢，辦公項(xiàng)目去化緩慢。項(xiàng)目屬性解讀一.原行政辦公區(qū)宗 地廣眾購物中心（商圈之二居住區(qū)、商業(yè)底商居住區(qū)、商業(yè)底商居住商業(yè)與服務(wù)區(qū)居住商業(yè)與服務(wù)區(qū)縣中

4、心廣場(chǎng)廣場(chǎng)天和商廈（商圈之一）項(xiàng)目屬性解讀固陽作為“包頭城鎮(zhèn)一體化經(jīng)濟(jì)圈”重心之一,具備很強(qiáng)的輻射力，為項(xiàng)目塑造高起點(diǎn)、廣泛引入客群奠定基礎(chǔ)固陽是包頭市城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃，固陽縣是包頭城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈的重心之一，本案位置為“重心的重心”根據(jù)規(guī)劃，未來包頭城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈將形成以固陽縣為中心的城市群，按照“兩軸多點(diǎn)”的產(chǎn)業(yè)空間結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)推動(dòng)沿S211和包白交通干線兩條軸線的工業(yè)園區(qū)和資源富集地的產(chǎn)業(yè)發(fā)展 。 項(xiàng)目屬性解讀一.包頭白云鄂博固陽黃河發(fā)展軸呼包沿線發(fā)展軸 主要鐵、石礦分布7項(xiàng)目界定：具有較強(qiáng)輻射力三線，是縣城核心區(qū)域大規(guī)模綜合體項(xiàng)目屬性具象詮釋區(qū)位城市核心區(qū)域城市發(fā)展方向，商務(wù)商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域交通組

5、織便利臨一條城市主干道，昭示性強(qiáng)環(huán)境生活設(shè)施完善周邊擁有完善的生活配套輻射力呼包鄂重心較強(qiáng)的輻射力對(duì)客群引入有推動(dòng)作用項(xiàng)目大規(guī)模建面91113平方米低容積率容積率2.27項(xiàng)目屬性解讀一.本報(bào)告要了解的關(guān)鍵問題固陽的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)影響如何？問題一固陽商辦市場(chǎng)研究？重點(diǎn)商圈調(diào)研？目標(biāo)客群尋？商辦產(chǎn)品建議？問題三固陽目前在售項(xiàng)目總體及各戶型段供應(yīng)量、成交量、價(jià)格分析？固陽客群研究？本項(xiàng)目產(chǎn)品建議？問題二二.宏觀環(huán)境固陽宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)分析市場(chǎng)需求量分固陽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈二、一、三形態(tài)，第二產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，城市規(guī)劃依據(jù)產(chǎn)業(yè)布局，形成單核心狀態(tài)，商務(wù)商業(yè)資源集中于老城區(qū)2007年，固

6、陽縣完成生產(chǎn)總值46.5億元，同比增長18%；工業(yè)增加值完成19.5億元，同比增長25.7%；財(cái)政收入完成5.5億元，同比增長25.24%；固定資產(chǎn)投資完成43.8億元，同比增長29.1%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成7.1億元，同比增長13.9%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12006元，同比增長20%；農(nóng)牧民人均純收入4739元，同比增長15.4%。 區(qū)域產(chǎn)業(yè)特征鮮明：全縣第三產(chǎn)業(yè)滯后消極、第二產(chǎn)業(yè)基地格局，分布于固陽外圍；中部以舊區(qū)是全縣行政與商務(wù)中心。二.宏觀環(huán)境鐵礦工業(yè)園區(qū)石礦工業(yè)園區(qū)縣行政與商務(wù)中心農(nóng)業(yè)綠色園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局及城市格局決定了固陽75%的常住人口分布在市縣區(qū)內(nèi)，主要集中于舊區(qū)和新區(qū)城市

7、產(chǎn)業(yè)升級(jí)促進(jìn)高素質(zhì)人口導(dǎo)入；資源型企業(yè)、公務(wù)員、員工收入水平良好11年末，包頭市全市常住人口21.3萬人，其中城鎮(zhèn)人口占5.1萬人，農(nóng)業(yè)人口占16.2萬人；近年新興消費(fèi)人群主要由當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主、公務(wù)員、鋼鐵、煤化工等工業(yè)企業(yè)員工、科研骨干及構(gòu)成。本案主要除當(dāng)?shù)乜腿和?，需擴(kuò)容吸納外源客群。二.宏觀環(huán)境核心商務(wù)區(qū)人均年收入3-5萬居住區(qū)鋼鐵、礦石煤化工、電力產(chǎn)業(yè)基地高層領(lǐng)導(dǎo)人均年收入5-10萬鋼鐵、煤化工、電力產(chǎn)業(yè)基地普通工人人均年收入4-5萬居住區(qū)農(nóng)牧業(yè)業(yè)人均年收人口約2-3萬居住區(qū)作為城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈的組成城市，固陽經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。其經(jīng)濟(jì)總量在包頭市內(nèi)排名第一，是包頭城鎮(zhèn)的中心發(fā)展區(qū)域，具備一定的輻射力

8、，礦產(chǎn)資源豐富及土特產(chǎn)貿(mào)易發(fā)達(dá)，出現(xiàn)了私營礦主和企業(yè)主的頂級(jí)財(cái)富階層包頭、白云鄂博與固陽距離較近，由于礦產(chǎn)資源的致富之路，吸引了周邊很多投資者 ，使得礦主這一財(cái)富階層大量在固陽縣城置業(yè)二.宏觀環(huán)境 固陽礦產(chǎn)資源豐富，其中最為著名的鐵礦。礦場(chǎng)資源的分布：全縣各類礦山企業(yè)均分布在縣區(qū)周圍以及邊遠(yuǎn)地區(qū)；包固陽礦場(chǎng)多為國有，也存在一部分私營礦主。 近年來包頭市GDP持續(xù)高速增長，固陽也隨著城市的進(jìn)程發(fā)展，人均GDP決定了包頭房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于快速發(fā)展期，同時(shí)，也決定了固陽房地產(chǎn)的快速發(fā)展期。固陽人均可支配收入均保持較快增速，在包頭城鎮(zhèn)市位居前列，購買能力和消費(fèi)潛力顯著增長二.宏觀環(huán)境固陽商品房價(jià)格逐季度

9、穩(wěn)步提升，2009年出現(xiàn)需求爆發(fā)式增長，房地產(chǎn)提速，相關(guān)政策頻出，2010年供應(yīng)量和成交量下跌，價(jià)格保持平穩(wěn)綜合目前主要的政策面、經(jīng)濟(jì)面、市場(chǎng)面的因素進(jìn)行對(duì)比，雖然固陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的購房人群以當(dāng)?shù)乜蛻魹橹?，外來自住及投資性需求相對(duì)較少，但市場(chǎng)大環(huán)境的變化（主要指國家調(diào)控帶來的影響）對(duì)固陽當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)有一定影響，入市時(shí)機(jī)的不同把握，給樓市造成了觀望氛圍，從而使企業(yè)放緩了開發(fā)節(jié)奏。2010年，由于受政策調(diào)控等方面的綜合影響，市場(chǎng)中的有效需求受到一定抑制，樓市中的觀望氛圍日益濃重，從而使得成交量較2011年出現(xiàn)大幅度下滑。但近期從市場(chǎng)反應(yīng)來看，全國大部分城市的銷售情況都出現(xiàn)了不同程度的回暖，

10、但仍然無法恢復(fù)到去年同期水平。因此，我方預(yù)測(cè)，固陽縣的商品房成交量也會(huì)隨著全國銷量的回升而逐步上升，但總量無法比擬2009年市場(chǎng)反彈現(xiàn)象。投資和自主需求的減弱，購房人群范圍的狹窄，決定了商品住宅價(jià)格變化幅度有限。固陽房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房屋去化動(dòng)力主要來自于當(dāng)?shù)鼐用?，外地移民較少，導(dǎo)致自住及投資性需求較弱，使得當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的消化能力有限。此外，置業(yè)者購買力不足也是制約價(jià)格上漲的主要因素。因此，我方預(yù)測(cè)未來成交價(jià)格上漲動(dòng)力不足，仍將維持相對(duì)穩(wěn)定的走勢(shì)。二.宏觀環(huán)境市場(chǎng)結(jié)論-經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了主流消費(fèi)人群 作為“城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈”城鎮(zhèn)群的核心城市，具備較強(qiáng)的輻射力，其經(jīng)濟(jì)總量和人均收入水平日益凸顯; 固陽第二產(chǎn)業(yè)

11、相對(duì)發(fā)達(dá)，礦產(chǎn)采掘業(yè)以及大型工業(yè)企業(yè)和科研單位形成了較大量的城市財(cái)富人群，是固陽中高端消費(fèi)市場(chǎng)的有力支撐； 房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然增速減緩，但仍處于快速發(fā)展期，未來市場(chǎng)潛力看好，但競(jìng)爭(zhēng)程度將會(huì)加劇。二.宏觀環(huán)境（三）項(xiàng)目診斷市場(chǎng)認(rèn)知 項(xiàng)目自身診斷戰(zhàn)略定位產(chǎn)品定位建議選擇研究產(chǎn)品根據(jù)項(xiàng)目屬性及區(qū)位條件，確定以舒適型戶型為主力的住宅項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)辦公以及小戶型公寓、商鋪為本次報(bào)告研究的產(chǎn)品對(duì)象。項(xiàng)目容積率2.27，住宅產(chǎn)品多為小高層產(chǎn)品，但因區(qū)域市場(chǎng)小高層產(chǎn)品處于起步階段，可比案例較少，因此該部分著重研究舒適型戶型產(chǎn)品。商業(yè)、辦公部分體量較大，且項(xiàng)目屬于核心商務(wù)區(qū)域，應(yīng)重點(diǎn)考量標(biāo)準(zhǔn)普通式辦公和具有投資功能的產(chǎn)

12、權(quán)式辦公，兼具居住功能，以降低風(fēng)險(xiǎn)快速去化。項(xiàng)目診斷（一）住宅部分三. 無小套型限制 區(qū)位良好 高端 容積率約2.13 舒適戶型區(qū)位條件檔次多層、小高層 項(xiàng)目條件 需研究的產(chǎn)品屬性 屬性 住宅首改型 商辦屬性 核心區(qū)位 容積率約3.1 小高層企業(yè)需求個(gè)人需求核心區(qū)位 項(xiàng)目條件 需研究的產(chǎn)品屬性 屬性 商辦標(biāo)準(zhǔn)辦公產(chǎn)權(quán)式辦公（公寓）二次或多次改善型市場(chǎng)分析固陽土地成交量相對(duì)較少，近年成交價(jià)格變動(dòng)平穩(wěn)項(xiàng)目診斷（一）市場(chǎng)認(rèn)知三.老城區(qū)土地成交量較小，新城區(qū)是成交重點(diǎn)區(qū)域，土地用途多為住宅用地2009-2010，包頭商品房年度供求比波動(dòng)落差較大。受市場(chǎng)大環(huán)境向好的影響，2009年整體市場(chǎng)看好，供求比接

13、近均衡，而到了2011年，商品房供求比走勢(shì)大幅下挫，市場(chǎng)失衡，供大于求局面加深；從2011年1季度至2012年1季度供求及價(jià)格看，受大市場(chǎng)調(diào)控政策打壓，成交價(jià)格略有下滑，且成交量均小于供應(yīng)量， 。項(xiàng)目診斷（一）市場(chǎng)認(rèn)知三.市場(chǎng)分析固陽縣重點(diǎn)在售住宅項(xiàng)目成交價(jià)格主要分布于2300-2800元/平方米之間，部分高端項(xiàng)目成交均價(jià)突破3000元大關(guān)固陽商品住宅成交價(jià)格分級(jí)具有自身明顯特點(diǎn)，單價(jià)與戶型居室數(shù)成正相關(guān)，隨著戶型面積的增大，成交均價(jià)走高，一房成交價(jià)格為2514元/平方米、二房成交價(jià)格增加至2918元/平方米、三房成交價(jià)格為3146元/平方米、別墅成交價(jià)達(dá)到了5000元/平方米。這主要是由于兩

14、房、三房、四房都是以高端形象入市，且多分布于昆區(qū)和青山區(qū)，所以單價(jià)較高部分項(xiàng)目由于地段位置、社區(qū)環(huán)境、品牌物業(yè)等因素價(jià)格已突破3000元/。固陽縣商品住宅價(jià)格分級(jí)與戶型面積成正比關(guān)系，戶型面積越大，單位成交價(jià)格越高。市場(chǎng)分析固陽縣在售項(xiàng)目中二房為主流供應(yīng)和成交戶型，小三房也存在一定的市場(chǎng)空隙項(xiàng)目診斷（一）市場(chǎng)認(rèn)知三.固陽在售項(xiàng)目供應(yīng)以80-110m2的二房居多，90-120m2面積段三房供應(yīng)較少，并輔有少量120-160三房固陽縣在售項(xiàng)目二房成交主要集中在80-110m2之間、三房成交主要集中在120m2左右，輔以一定數(shù)量130-160m2的三房，躍層銷售較好，市場(chǎng)空缺產(chǎn)品；固陽客群對(duì)于小高樓

15、層的接受度有抗性，價(jià)格偏高，總價(jià)超過心理承受預(yù)期。 舊區(qū)發(fā)展相對(duì)較早，目前該區(qū)域可開發(fā)的土地資源已經(jīng)不多，因此推案規(guī)模有限。新區(qū)均呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)。去年受大市場(chǎng)影響余留的存量，預(yù)計(jì)2012年，該區(qū)域仍將延續(xù)以消化市場(chǎng)存量為主?？蛻舴治鍪芄ぷ骷皡^(qū)域認(rèn)知的影響，客戶普遍有較強(qiáng)的置業(yè)區(qū)域傾向，最高承受總價(jià)30-40萬元，對(duì)單價(jià)提升幅度有較大抗性意向購房區(qū)域中：舊區(qū)占50%，其次是新區(qū)，占三成多。對(duì)裝修房的接受度較低：選擇豪裝和精裝房的比例只有10%左右。價(jià)格承受方面：?jiǎn)蝺r(jià)承受力比例最高的是3000-3500元/平方米（52.6%），其次是2500-3000元/平方米（30.3%）?？們r(jià)承受方面，6

16、2.3%的意向購房者最高承受的總房款在30-40萬元之間，能承受40萬元以上的被訪者占35.1%。項(xiàng)目診斷（一）市場(chǎng)認(rèn)知三.兩房市場(chǎng)供應(yīng)量較大，且市場(chǎng)接受度高，在同一個(gè)項(xiàng)目中銷售速度明顯快于其他戶型。兩房以上的大戶型由于總價(jià)過高，市場(chǎng)供應(yīng)量偏少，且銷售狀況欠佳。客戶分析為追求舒適型居住，三居室是主要需求戶型，置業(yè)目的改善型居住面積需求以中等偏小戶型為主。80-110平方米占比74%。比例最低的是120-160平方米。戶型需求五成多為三居室，其次是二居室（36%）。購房目的以改善型需求為主（70.1%）。項(xiàng)目診斷（一）市場(chǎng)認(rèn)知三.價(jià)格是首要關(guān)注因素，未來定價(jià)需謹(jǐn)慎意向購房者選擇住宅小區(qū)時(shí)，最關(guān)注

17、的因素依次是價(jià)格、地段、公共交通、周邊生活配套設(shè)施、會(huì)所設(shè)施、物業(yè)管理等。對(duì)區(qū)域規(guī)劃、建筑風(fēng)格的關(guān)注度最弱?？蛻舴治觥叭游幕钡目诒畟鞑ナ侵饕?，由于當(dāng)?shù)貭I銷理念的滯后，對(duì)活動(dòng)與DM 運(yùn)用較少，造成人們接受度較低固陽意向購房者獲取房屋信息的主要渠道是朋友介紹、戶外廣告。意向購房者關(guān)注的配套需求依次是超市/便利店、郵局銀行、醫(yī)療設(shè)備等。項(xiàng)目診斷（一）市場(chǎng)認(rèn)知三.35-45歲，有年輕化趨勢(shì)，本科及大專高學(xué)歷，見識(shí)廣客戶分析家庭年收入較高，追求生活舒適型近七成家庭年收入在5-15萬元之間。年收入10萬元以上的占23.7%。擁有私家車的占四成。私家車以10萬元以內(nèi)的經(jīng)濟(jì)型轎車為主，部分擁有20萬元

18、以上的中高檔轎車。休閑活動(dòng)比較多元：選擇朋友聚會(huì)比例最高，其次是補(bǔ)充睡眠，第三是購物消費(fèi)。此外，運(yùn)動(dòng)健身的比例較少。項(xiàng)目診斷（一）市場(chǎng)認(rèn)知三.客戶在城市中有多套物業(yè)，置業(yè)經(jīng)歷豐富，對(duì)現(xiàn)狀居住條件基本滿意，再次置業(yè)2022/7/25較強(qiáng)的置業(yè)區(qū)域傾向，主要選擇舊區(qū)；對(duì)裝修房認(rèn)可程度較低；最高承受總價(jià)30-40萬元，對(duì)單價(jià)提升幅度有較大抗性；兩居室是主要需求戶型；追求舒適性，改善生活環(huán)境需求偏好關(guān)注要素置業(yè)要素排序：價(jià)格、地段、交通、配套設(shè)施獲取信息渠道：口碑是首要傳播途徑，“圈層”很重要35-55歲之間；職業(yè)以礦業(yè)、公務(wù)員等中高層管理人員以及私營企業(yè)主和礦主；主要來自固陽縣內(nèi)，一部分來自周邊縣市

19、；客戶特征市場(chǎng)調(diào)查和深入訪談顯示的固陽中高端客戶客戶特征及偏好項(xiàng)目診斷（一）市場(chǎng)認(rèn)知三.26固陽商品住宅市場(chǎng)總結(jié)項(xiàng)目診斷（一）市場(chǎng)認(rèn)知三.一級(jí)市場(chǎng)11 2 兩房成交總價(jià)為27-30萬元、三房成交總價(jià)為35-45萬元；3追求舒適型生活的改善型購房需求客群占首要位置6市場(chǎng)平臺(tái)內(nèi)兩房（80-110平方米）、三房（90-130平方米）去化快，需求量大，140平方米以上大戶型去化速度較慢 對(duì)價(jià)格較為敏感，單價(jià)3000元基本為“坎”，4000元是提價(jià)心理底線； 對(duì)小高層產(chǎn)品有一定抗性，此類產(chǎn)品較少，主要原因?yàn)槌擎?zhèn)人口居住相對(duì)較少；4舊區(qū)是仍是首要置業(yè)區(qū)域5典型項(xiàng)目分析三.固陽國際廣場(chǎng)美源豪庭廣場(chǎng)項(xiàng)目佳雨花

20、苑12341234競(jìng)品比選原則：根據(jù)項(xiàng)目的情況，項(xiàng)目所處位置、預(yù)期價(jià)格、定位客戶和戶型面積四個(gè)方面的條件對(duì)固陽住宅項(xiàng)目進(jìn)行篩選。 我們對(duì)固陽在售住宅項(xiàng)目中進(jìn)行比對(duì)尋找，結(jié)合位置市中心、戶型中等偏大、高單價(jià)、高總價(jià)、客戶定位在中高端人群的特點(diǎn)，最終圈定4個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，他們是固陽國際廣場(chǎng)、美源豪庭、廣場(chǎng)項(xiàng)目、佳雨花苑。 同樣的過程，我們對(duì)即將入市項(xiàng)目進(jìn)行篩選對(duì)比，最終圈定，固陽國際廣場(chǎng)項(xiàng)目為未來的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。項(xiàng)目診斷（二）典型項(xiàng)目分析位置戶型價(jià)格客戶核心競(jìng)品項(xiàng)目1234三.項(xiàng)目診斷（二）項(xiàng)目屬性商品住宅及底商購物中心寫字樓公寓商業(yè)及寫字樓商業(yè)酒店主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積82599建筑密度33.

21、4%容積率2.27地上建筑面積188155商品住宅主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積91113可銷售面積68013底商建筑面積8862商辦主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)大商業(yè)總建筑面積42193（地上）寫字樓及公寓總建面45301（地上）大盤與小盤的優(yōu)勢(shì)在于生活方式的營造，項(xiàng)目需要提升項(xiàng)目地塊價(jià)值，擴(kuò)容吸附整個(gè)包頭周邊市場(chǎng)客群。三.項(xiàng)目診斷（二）問題診斷區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域認(rèn)知項(xiàng)目屬性做地通過“做地”，逐步消除區(qū)域非中心感認(rèn)知，提升項(xiàng)目地塊價(jià)值，擴(kuò)容吸附整個(gè)包頭周邊市場(chǎng)客群，達(dá)到開發(fā)目標(biāo)。三.項(xiàng)目診斷（二）以什么方式做地？區(qū)位屬性項(xiàng)目規(guī)模做地問題診斷以什么方式做地？新市鎮(zhèn)開發(fā)模式我們有什么？82599、老區(qū)與新區(qū)相接、環(huán)境

22、好，但區(qū)域發(fā)展滯后，配套缺乏我們要做什么？消除消費(fèi)者的陌生認(rèn)知我們的出路？完善生活配套外部功能內(nèi)部化三.兩室兩廳一衛(wèi) 114.61M2兩室兩廳一衛(wèi) 117.47M2三室兩廳兩衛(wèi) 150.18M2三室兩廳兩衛(wèi) 150.71M2“做地”的弊病競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境容易千篇一律，缺乏性格1造城有余，生活不足2有“城”沒“市”3固陽城市廣場(chǎng)固陽需要重新建立綜合服務(wù)體系新標(biāo)準(zhǔn)此盤“做地”，直接“做產(chǎn)品”地理位置之后，缺乏人氣缺乏性格，產(chǎn)品有余而生活不夠項(xiàng)目診斷（二）如何才能有所不同？三.項(xiàng)目診斷（二）固陽綜合體大盤新標(biāo)準(zhǔn)城市中的理想家園新市鎮(zhèn)功能的復(fù)合性，避免單一帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，新市鎮(zhèn)應(yīng)滿足不同人群的居住理想，具有很

23、強(qiáng)的和諧性與包容性。營造不同客戶群的多種生活方式。社區(qū)形態(tài)應(yīng)符合主題化生活方式，具有識(shí)別力。造城新市鎮(zhèn)模式理想家園造生活新城性格33三.三室二廳一衛(wèi) 110.5M2三室二廳二衛(wèi) 144.6M2三室二廳二衛(wèi) 126.1M2二室二廳一衛(wèi) 96.6M2二室二廳一衛(wèi) 89.6M2項(xiàng)目診斷（三）戰(zhàn)略定位生態(tài)居住國際化標(biāo)準(zhǔn)新市鎮(zhèn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)戰(zhàn)略定位產(chǎn)品定位突出本案區(qū)域最大的優(yōu)勢(shì)生態(tài)性；重點(diǎn)挖掘地段資源，塑造固陽第一全民服務(wù)體系社區(qū)；將國際化定標(biāo)準(zhǔn)，重塑國際化價(jià)值，突出本案的檔次性及差異性；固陽綜合體大盤新標(biāo)準(zhǔn)三.戰(zhàn)略定位（三）客群定位跨階層戰(zhàn)略：囊括相同居住理想的客群，兼容不同需求的客群。改善型客群：區(qū)域認(rèn)知

24、度高，最容易認(rèn)同本項(xiàng)目;固陽縣中高端改善客群：通過生態(tài)環(huán)境及新市鎮(zhèn)的生活方式進(jìn)入中高端改善市場(chǎng)，搶占“固陽城市廣場(chǎng)”客群;性價(jià)比客群：適當(dāng)打造產(chǎn)品性價(jià)比吸引投資客：看中投資升值潛力，全市及周邊城市。固陽高端改善客群：以差異化產(chǎn)品進(jìn)入高端市場(chǎng)，搶占“佳雨花苑”客群;主力客群次主力客群輔助客群三.表情社區(qū)營造緯度生活表情社區(qū)空間形態(tài)的多樣性+產(chǎn)品形態(tài)的多樣性+建筑風(fēng)格的多樣性社區(qū)主題化建筑表情化生活故事化空間戲劇化三.三.項(xiàng)目診斷（三）戰(zhàn)略定位三.三.整個(gè)地塊昭示性最好的位置，為沿阿拉塔大街與新建路兩側(cè)；為提高項(xiàng)目產(chǎn)品的整體品質(zhì)個(gè)形象，把項(xiàng)目可劃分為三個(gè)組團(tuán)；第一組團(tuán)：價(jià)值產(chǎn)品（為項(xiàng)目提高整體品質(zhì)

25、）第二組團(tuán)：主線產(chǎn)品 （為項(xiàng)目提升形象）第三組團(tuán)：附線產(chǎn)品 （為項(xiàng)目補(bǔ)充服務(wù)）商品住宅及底商第一組團(tuán)第二組團(tuán)第三組團(tuán)底商圍樓大型購物中心酒店純寫字樓Loft公寓風(fēng)情商業(yè)步行街商業(yè)街小高層住宅多層住宅推貨策略：商業(yè)體量較大，需引進(jìn)品牌商業(yè)引導(dǎo)投資；寫字樓市場(chǎng)處于初級(jí)階段，現(xiàn)為滯銷，后期需把握推盤節(jié)奏與推貨量。項(xiàng)目診斷（四）產(chǎn)品定位建議產(chǎn)品解讀37商業(yè)功能定位劃分：裙樓外圍設(shè)1F底商（為提升外部整體感觀效果，經(jīng)營者多為品牌），室內(nèi)1-2F為大型超市及百貨，室內(nèi)3F整體做品牌餐飲，室內(nèi)4F做大型娛樂、休閑影院。打造全面性服務(wù)模式，成就商業(yè)極點(diǎn)。三.三.項(xiàng)目診斷（四）產(chǎn)品功能定位建議固陽首個(gè)高端商業(yè)綜

26、合體，一站式生活商業(yè)服務(wù)體系，推動(dòng)固陽縣走上新的階梯，具有象征性的標(biāo)志。商業(yè)功能定位三棟裙樓商業(yè)建議做連廊式通體商業(yè)，創(chuàng)造固陽第一規(guī)模室內(nèi)步行街，提高商業(yè)規(guī)模型，聯(lián)動(dòng)發(fā)展，凸顯一站式服務(wù)三.三.項(xiàng)目診斷（四）產(chǎn)品功能定位建議三.三.項(xiàng)目診斷（四）產(chǎn)品定位建議業(yè)態(tài)表現(xiàn)打造固陽縣第一都市時(shí)尚風(fēng)情步行街綜合大盤的“社區(qū)業(yè)態(tài)與環(huán)境表情”是其差異于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手最直接的符號(hào)。固陽縣前所未有的體驗(yàn)式理想家園，集餐飲、娛樂、休閑于一體的體驗(yàn)式服務(wù)此前，他們對(duì)這樣的生活只能當(dāng)作是向往，只能離開自己的家園才能享受到這樣的生活；廣眾國際中心的到來將實(shí)現(xiàn)他們理想中的新都市生活業(yè)態(tài)多源化業(yè)態(tài)情景化業(yè)態(tài)功能化業(yè)態(tài)富麗化三.三

27、.項(xiàng)目診斷（四）產(chǎn)品定位建議業(yè)態(tài)規(guī)劃隨著今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，固陽房 地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸走進(jìn)萌芽期，市場(chǎng)發(fā)展尚未成熟；固陽縣主要以農(nóng)牧產(chǎn)業(yè)為主，城鎮(zhèn)人口較少，支柱產(chǎn)業(yè)有限。第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)滯后，市場(chǎng)寫字樓產(chǎn)品較少，主要源于寫字樓在市場(chǎng)上的消極狀態(tài)；根據(jù)市場(chǎng)推論，建議做獨(dú)立寫字樓純寫字樓建議優(yōu)勢(shì)：獨(dú)立寫字樓在戶型面積和建筑結(jié)構(gòu)上可以靈活運(yùn)用，根據(jù)后期銷售市場(chǎng)反應(yīng)，我們可以隨即變動(dòng)戶型面積。獨(dú)立寫字樓在形式與商業(yè)是相容的，但在實(shí)質(zhì)上是區(qū)分開的，可以找到一個(gè)安逸的工作環(huán)境。產(chǎn)品功能劃分：1-2F做外圍底商（為利于銷售面向阿拉塔大街做寫字樓正門入口，做入口大堂）；3-8F做小平米結(jié)構(gòu)辦公，9-17F做豪華型

28、大平層辦公，18F做大型會(huì)議室，可為下面單位共用。寫字樓功能定位三.三.項(xiàng)目診斷（四）產(chǎn)品定位建議業(yè)態(tài)規(guī)劃Loft公寓目前，Loft公寓產(chǎn)品在市場(chǎng)上表現(xiàn)空缺，以前市場(chǎng)上也出現(xiàn)過此類產(chǎn)品，市場(chǎng)表現(xiàn)較為暢銷；Loft公寓樓是市場(chǎng)新型產(chǎn)品，品質(zhì)勝于普通平層，他具有氣勢(shì)魂魄的生活空間，是新一代年輕人和當(dāng)今時(shí)代追求的主流產(chǎn)品。建議優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品功能劃分：1-2F做外圍底商（為提升產(chǎn)品價(jià)值利于銷售，面向阿拉塔大街做寫字樓正門入口，做入口大堂）；3-18F做小戶型loft公寓，面積區(qū)間為50-85，小面積loft公寓總價(jià)低，市場(chǎng)易于承受。Loft公寓功能定位三.三.項(xiàng)目診斷（四）產(chǎn)品定位建議業(yè)態(tài)規(guī)劃公寓近幾年，

29、隨著固陽縣周邊的礦產(chǎn)資源逐漸增加與大量開采，吸引了周邊很多城市的投資者，他們居住在另一個(gè)城市，卻立足于固陽，這些人正是我們公寓產(chǎn)品的主要目標(biāo)客戶群。公寓產(chǎn)品在市場(chǎng)表現(xiàn)較為暢銷,市場(chǎng)供不應(yīng)求。建議優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品功能劃分：裙樓1F做外圍底商（樓體東面做入口大庭，出行與商業(yè)區(qū)分）；5-12F做小戶型公寓，面積區(qū)間為30-120，小面積公寓總價(jià)低，市場(chǎng)易于承受。公寓是拉升銷售額度和回款率最有效的產(chǎn)品線，建議公寓建于此位置，360度采光豪華型高端公寓。公寓功能定位三.三.項(xiàng)目診斷（四）產(chǎn)品定位建議業(yè)態(tài)規(guī)劃酒店酒店選取位置至關(guān)重要，根據(jù)整體業(yè)態(tài)規(guī)劃布局，酒店必須面向主干道阿拉塔大街，客流量指數(shù)與交通的便利直接

30、決定著酒店的位置。可以引進(jìn)四星級(jí)服務(wù)酒店，提高項(xiàng)目的整體品質(zhì)建議優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品功能劃分：裙樓1F做入口大堂（樓體正面迎街做入口大庭，層高高達(dá)5米，宏觀氣魄）；1F打造四星級(jí)豪華型酒店大堂，5-8F為豪華型公寓式套房，9-12打造豪華型總統(tǒng)套房，面積區(qū)間為30-200。酒店功能定位三.三.項(xiàng)目診斷（四）產(chǎn)品功能定位建議規(guī)劃布局總結(jié)：1、整體規(guī)劃最大的體現(xiàn)區(qū)域生態(tài)的、開放型城市意向；2、充分考慮到既有市政配套設(shè)施與項(xiàng)目配套的互動(dòng)和相互促進(jìn)，提升區(qū)域的城市配套；3、考慮地塊各組團(tuán)外部與開放區(qū)域的過渡及組團(tuán)內(nèi)部的私密性；4、商業(yè)規(guī)模應(yīng)在區(qū)域型及社區(qū)型之間，合理布置距離；5、考慮分期施工開發(fā)和銷售的獨(dú)立性，

31、規(guī)劃調(diào)整的彈性，以及各期成本的投入。規(guī)劃布局總結(jié)二.商業(yè)分析商業(yè)解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)分析市場(chǎng)需求量分2022/7/25 Mini Mall Street 具備Shopping Mall的一切功能，但均按比例縮小體驗(yàn)式的、情景化的、特色的四.商業(yè)部分（一）核心問題解析商業(yè)定位7/25/2022特色化是本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，具有全業(yè)態(tài)和區(qū)域輻射性兩大特點(diǎn)市場(chǎng)定位 全業(yè)態(tài)規(guī)劃，固陽縣第一都市時(shí)尚風(fēng)情步行街 以項(xiàng)目自身及周邊居住人口為核心消費(fèi)群，輻射整個(gè)青山區(qū)、昆區(qū)人口主題設(shè)計(jì)鄰里中心步行商業(yè)街；休閑購物之城；動(dòng)感娛樂之顛；星級(jí)專業(yè)化美食【綜合服務(wù)品牌】 【餐飲娛樂】便利走廊社區(qū)店、水果超市、書店、精品店

32、 美食天下好清香美食中心、慶蘭餅屋等特色小吃【潮流天地】 SPA生活館、活力護(hù)理健城桑拿、足浴、SPA文化營地書吧、影像店、美容院、美發(fā)廳、茶館、婚慶 夢(mèng)幻室內(nèi)娛樂城量販?zhǔn)終TV、RTV時(shí)尚名店數(shù)碼電子、服裝、鞋帽、服飾、化妝品業(yè)態(tài)規(guī)劃四.商業(yè)部分（二）核心問題解析客戶定位經(jīng)營者通過訪談發(fā)現(xiàn)：大多中小經(jīng)營者鑒于經(jīng)濟(jì)實(shí)力目前沒有買鋪意向，傾向于租賃經(jīng)營。如果購買商鋪，總價(jià)100萬內(nèi)可以承受；經(jīng)多年經(jīng)商積累了一批購買能力較強(qiáng)，有意愿買鋪的商家，占全部商家比例不超過10%；很多經(jīng)營者會(huì)就近開店，商業(yè)核心區(qū)的鋪能吸引外圍商圈經(jīng)營者進(jìn)入；固陽縣的商鋪經(jīng)營者是項(xiàng)目經(jīng)營者主要來源業(yè)態(tài)經(jīng)營者來源店鋪來源精品零

33、售舊城區(qū)天和商廈商圈、廣眾購物中心服裝、飾品、禮品等商鋪經(jīng)營者為主，少量市域范圍內(nèi)的經(jīng)營者多為租賃少量購買休閑娛樂市級(jí)休閑娛樂場(chǎng)所經(jīng)營者租賃餐飲餐廳經(jīng)營者大多為街面底商，如小不點(diǎn)燒烤等。主力店餐飲為縣級(jí)品牌餐飲，如廣眾假日酒店等多為租賃少量購買四.商業(yè)部分（二）核心問題解析客戶定位投資者主要由權(quán)力公務(wù)員和生意人構(gòu)成，兩者比例相當(dāng)，各約占投資者的40%，其他20%為收入水平較高的企業(yè)管理層等；外地客戶約占固陽商鋪投資者總量的約15%，周邊市縣生意人和權(quán)力公務(wù)員是外地客戶主要來源；商鋪投資客比較謹(jǐn)慎，對(duì)商鋪市場(chǎng)會(huì)進(jìn)行較為理性的分析，多懂得商鋪投資及經(jīng)營的一般規(guī)律；投資者分類投資實(shí)力客戶背景頂級(jí)投資

34、者500萬以上專業(yè)投資客，外地人在固陽縣數(shù)量很少實(shí)力投資者200-300實(shí)力雄厚的本地生意人+周邊市縣生意人數(shù)量較少小投資者100萬本地生意人，權(quán)力公務(wù)員，企業(yè)高管，少量外地人是固陽商鋪投資市場(chǎng)主流客戶本項(xiàng)目投資客戶：小投資者為主，少量大面積單位面向?qū)嵙ν顿Y客四.商業(yè)部分（二）核心問題解析鋪面劃分原則由購買客戶確定店鋪面積為保證投資的進(jìn)入性，盡可能保證較高比例小鋪面，從而將總價(jià)控制在100萬元以內(nèi)，面積100平方米以下；主流店鋪總價(jià)不超過100萬，面積50平米左右；為保證鋪面的實(shí)用性，面寬進(jìn)深比盡量不小于1：2。臨街可以劃分較大鋪面，吸引品牌主力店的進(jìn)入，提升項(xiàng)目的整體價(jià)值，保證投資的安全性；

35、四.商業(yè)部分（二）核心問題解析商鋪購買者總價(jià)承受力對(duì)應(yīng)本項(xiàng)目價(jià)格定位的店鋪面積投資者100萬100平米經(jīng)營者30萬50平米商業(yè)部分商業(yè)定位四.商業(yè)店鋪切割A(yù)、沿街店鋪面寬（m）進(jìn)深(m)店鋪面積 ()配套81210-1250120獨(dú)立上下水、空調(diào)B、餐飲店鋪面寬（m）進(jìn)深(m)店鋪面積()配套8161520120200上下水、廚房荷載：450kn/C、社區(qū)配套商業(yè)面寬（m）進(jìn)深(m)店鋪面積()配套410683080獨(dú)立上下水、空調(diào)業(yè)態(tài)面積（）健身房350網(wǎng)吧1000美容美體、足療保健120200電玩1000茶藝棋牌300D、休閑娛樂商業(yè)五.寫字樓部分辦公部分我們?cè)趺醋觯抗剃柕谌a(chǎn)業(yè)比重較低，

36、未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不會(huì)有重大調(diào)整，通過評(píng)估模型的橫向比較判斷，固陽寫字樓市場(chǎng)發(fā)展水平相對(duì)較低，對(duì)于高端寫字樓的需求一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)；寫字樓部分（一）市場(chǎng)解讀五.固陽是一個(gè)以農(nóng)牧業(yè)為主的城鎮(zhèn)，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)。根據(jù)十一五規(guī)劃，未來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不會(huì)有重大調(diào)整。對(duì)高端寫字樓需求的產(chǎn)業(yè)在固陽縣第三產(chǎn)業(yè)中占比很低，市場(chǎng)高端需求不足。寫字樓-低成本，高形象低成本高形象其公共部分采用中央空調(diào)，每個(gè)單位內(nèi)采用分體式空調(diào)；中央空調(diào)類幕墻外立面，同時(shí)在外立面的造型上予以創(chuàng)新外立面干練，挺拔類幕墻新穎，時(shí)尚造型的創(chuàng)新地標(biāo)性，權(quán)威性激光束富麗堂皇夜晚燈光五.寫字樓部分（二）核心問題解析外立面簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代、時(shí)尚使建筑具有強(qiáng)烈的視

37、覺沖擊力和昭示性，并能節(jié)約成本要點(diǎn)：節(jié)約成本，采用類幕墻。在建筑設(shè)計(jì)上做出通透感、現(xiàn)代感，突出大平面、整體性、適當(dāng)大玻璃形成幕墻感中性顏色但不能過冷，突出召示性五.寫字樓部分（二）核心問題解析夜晚燈光的襯托富麗堂皇成功的建筑夜景照明形成獨(dú)特的城市景觀，并能提升物業(yè)形象：白天物業(yè)形象晚間物業(yè)形象 注重寫字樓大堂與電梯間等公共部分細(xì)部營造，通過軟性裝飾，有效控制成本，并體現(xiàn)大氣，堂皇五.寫字樓部分（二）核心問題解析寫字樓最頂層建議做大空間會(huì)議室，增加賣點(diǎn)，易于銷售。電梯廳大堂走廊大堂建議寫字樓做入戶大堂，提高產(chǎn)品品質(zhì)五、公寓樓部分核心問題解析五.公寓樓部分（一）核心問題解析 固陽公寓產(chǎn)品比重較低，

38、根據(jù)市場(chǎng)勘察公寓產(chǎn)品較為暢銷，近年公寓產(chǎn)品市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求；但未來市場(chǎng)必然會(huì)大量浮出此類產(chǎn)品，必須隨時(shí)更新市場(chǎng)數(shù)據(jù)，把握好時(shí)機(jī)入市。根據(jù)光線的向好性和受限性，建議這棟做公寓產(chǎn)品，拉升產(chǎn)品主線，提升總銷售額。利用商業(yè)裙樓樓頂，設(shè)置平臺(tái)花園，充分體現(xiàn)寫字樓的品質(zhì)與生態(tài)環(huán)境，提升其核心競(jìng)爭(zhēng)力五.公寓樓部分（一）戶型定位建議戶型定位建議：建議戶型面設(shè)立在30-120平米區(qū)間，銷售均價(jià)為3500-4000元/。五.LOFT產(chǎn)品部分核心問題解析五.LOFT公寓產(chǎn)品部分（一）核心問題解析 固陽loft產(chǎn)品比重較低，根據(jù)市場(chǎng)勘察loft產(chǎn)品較為暢銷，loft產(chǎn)品為新型需求產(chǎn)品，特受市場(chǎng)青睞；近年loft產(chǎn)品市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求；固陽在售房地產(chǎn)項(xiàng)目中尚沒有此類產(chǎn)品，市場(chǎng)潛力很大。根據(jù)市場(chǎng)產(chǎn)品空缺性，建議這棟樓宇整體做loft公寓產(chǎn)品建議loft公寓裙樓正面做入戶大堂，提高產(chǎn)品品質(zhì)Lfot公寓戶