2014年房地產(chǎn)項目前期策劃及市場調(diào)研報告(126頁)_secret

1、 2014年房地產(chǎn)項目前期策劃及市場調(diào)研報告房地產(chǎn)項目特有的地域本質(zhì)屬性，決定了我們對每個調(diào)研的房地產(chǎn)項目所處的區(qū)域投資環(huán)境，均要站在全景式和歷史感的高度，對其項目區(qū)域的人文歷史、行政建制、地理情況、社會及經(jīng)濟發(fā)展等資訊，進行全面深度的系統(tǒng)描述和調(diào)研，其目的只有一個：只有對項目所處區(qū)域相關歷史文化及城市信息的充分把握，方能在策劃的未來房地產(chǎn)項目經(jīng)營決策中，得到全景式的理性及感性支撐和時空上的有機聯(lián)系。XXX精要提示：城市核心信息、邛崍市域基礎信息、區(qū)域位置、城市建設、邛崍社會經(jīng)濟情況、邛崍市區(qū)總體規(guī)劃等一、城市核心信息邛崍市府駐地臨邛鎮(zhèn)始建于秦惠文王更元九年（公元前311年）因臨邛故地素有邛族

2、聚居而得名，至今已有2300余年歷史。歷代均為州、縣所在地。由于土地肥沃、地當要沖，更有鐵礦資源、天然氣井、交通便利，市場繁榮，自古就是成都西南部重要的經(jīng)濟重鎮(zhèn)。1983年溫江地區(qū)撤銷，邛崍縣劃歸成都市管轄；1994年9月撤縣建市，設立邛崍市。邛崍位于成都平原西南邊緣，東連新津、彭山，南與眉山、蒲江、名山、雅安接壤，西界蘆山，北鄰大邑，東西長68.5公里，南北寬35.5公里，幅員面積1377.38平方公里。 對外交通便捷市府所在地臨邛鎮(zhèn)東距成都75公里，南去雅安71公里。將于2004年10月通車的成溫邛公路（出口在邛崍城北5公里桑園鎮(zhèn)）和318國道（川藏公路）在境內(nèi)交匯。區(qū)域經(jīng)濟地位邛崍與北面

3、的大邑、都江堰、彭州等縣、市共同形成成都市域西部經(jīng)濟發(fā)展副軸線。作為成都市域西南部具有一定經(jīng)濟實力的次中心城市和成都市西南部川藏線上重要的物資集散地，邛崍可接受成都市城區(qū)經(jīng)濟、技術、消費的輻射，并分擔特大中心城市的部分功能，具有良好發(fā)展前景。豐富的旅游資源邛崍是省級歷史文化名城，旅游資源豐富。隨著天臺山國家級風景名勝區(qū)、千年古鎮(zhèn)：平樂鎮(zhèn)的開發(fā)，同時與臨邛鎮(zhèn)人文景觀的結合，將形成較為完整的區(qū)域性黃金旅游三角帶循狀旅游線路，進而使旅游業(yè)在整個區(qū)域經(jīng)濟中所占比重的提高，最終形成本地優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之一。邛崍市是四川省規(guī)劃建設的十六個中等城市之一。邛崍2003年全市總?cè)丝跒?3.54萬人，其中城區(qū)人口14萬；

4、2007年規(guī)劃建成區(qū)面積24平方公里，規(guī)劃人口18萬人；2020年規(guī)劃建成區(qū)面積48平方公里，規(guī)劃人口30萬人。二、邛崍市域基礎信息 = 1 * GB4 、歷史沿革邛崍市府駐地臨邛鎮(zhèn)始建于秦惠文王更元九年（公元前311年）因臨邛故地素有邛族聚居而得名，至今已有2300余年歷史，歷代均為州、縣所在地。由于土地肥沃、地當要沖，更有鐵礦資源、天然氣井、交通便利，市場繁榮，自古就是成都西南部重要的經(jīng)濟重鎮(zhèn)。解放后，邛崍設縣，先后屬川西行署眉山專區(qū)、四川省溫江專區(qū)、溫江地區(qū)管轄，曾于1960年4月至1962年11月與蒲江縣合并。1983年溫江地區(qū)撤銷，邛崍縣劃歸成都市管轄；1994年9月撤縣建市，設立邛

5、崍市。 = 2 * GB4 、自然地理邛崍位于成都平原西南邊緣，東連新津、彭山，南與眉山、蒲江、名山、雅安接壤，西界蘆山，北鄰大邑，東西長68.5公里，南北寬35.5公里，幅員面積1377.38平方公里。國道川藏公路和成溫邛公路在境內(nèi)交匯，對外交通便捷。市府所在地臨邛鎮(zhèn)東距成都75公里，南去雅安71公里。邛崍資源豐富，得天獨厚。境內(nèi)屬亞熱帶溫濕季風氣候區(qū)，年平均氣溫16.3，年日照時數(shù)1107.9小時，年降雨量1117.3，平均無霜期285天。氣候溫和，日照偏少，降雨豐沛。境內(nèi)地貌，山、丘、壩兼有，山區(qū)、深丘區(qū)、淺丘區(qū)、平壩區(qū)面積分別占總面積的41.4%、17.8%、18.08%和22.64%

6、。地勢總起伏較大，西南部為龍門山前沿，東部為成都平原邊緣，全市主要高程為4601400米，最高點玉林山海拔2025米。 = 3 * GB4 、資源概況 = 1 * Arabic 1、土地資源境內(nèi)農(nóng)耕地61.7萬畝。林地及宜林荒地61.3萬畝，森林覆蓋率21.6%。宜牧地17.9萬畝。 = 2 * Arabic 2、水利資源境內(nèi)河道縱橫，水利資源豐富。南河、邛江河、斜江河、蒲江河、玉溪河流經(jīng)境內(nèi)，全長217.15公里。地表水年徑流量9.91億立方米，其中可利用量5.328億立方米，加上外區(qū)引水6.282億立方米，共計11.6億立方米，水量充足。地下水年可采量1.06億立方米以上，用做釀造用水，質(zhì)

7、地優(yōu)良。境內(nèi)河流落差大，水力資源豐富，理論蘊藏量7.24萬千瓦，可開發(fā)量3.05千瓦，已開發(fā)1.04萬千瓦。境內(nèi)塘、庫密布，可養(yǎng)殖水面總計6萬余畝。 = 3 * Arabic 3、礦產(chǎn)資源邛崍的礦產(chǎn)資源有金、菱鐵礦、黃鐵礦、銅、煤、天然氣、石油、鹵水、鈣芒硝等14種，產(chǎn)地72處，尤以天然氣和石油的儲量較為豐富。4、旅游資源邛崍文物古跡眾多，自然風光秀麗。文物上起春秋戰(zhàn)國、下至近代，計有國家級文保單位1處、省級文保單位6處、成都市文保單位5處等總計140處上點文物。另外，鶴林寺、竹溪湖、九里泮、文君井以及山奇、石怪、水美、林幽的國家級風景名勝區(qū)天臺山，均以其獨特的神韻與風姿吸引著遠近游人。邛崍主

8、要文物古跡一覽表（省級以上）名 稱位 置級 別十方堂邛窯遺址臨邛鎮(zhèn)南河坎國家級文物瓦窯山窯址固驛鎮(zhèn)省級文物文君井古跡臨邛鎮(zhèn)文君街省級文物花置寺摩崖造像花石山省級文物石筍山摩崖造像大同鄉(xiāng)石筍山省級文物回瀾塔塔子壩省級文物石塔寺釋迦如來寶塔高何鄉(xiāng)省級文物天臺山風景區(qū)天臺鄉(xiāng)國家級風景名勝區(qū) = 4 * GB4 、邛崍歷史閃光點“文君系列”資料整理1、文君井古跡的歷史記載文君井是“卓文君當壚，司馬相如滌器處”。史記司馬相如傳載：西漢辭賦家司馬相如，蜀郡成都人，孝景帝時曾任武騎常侍。后因病罷官，落魄家居，生計困窘，其時，好友王吉任臨邛縣令，邀之作客。臨邛巨富卓王孫與程鄭設宴接風，王吉作陪。宴會中，王吉請

9、相如彈琴助興，適卓王孫有女卓文君新寡在家，于戶后聽到琴聲，對相如產(chǎn)生愛慕之情。后毅然私奔相如，一同回到成都。此舉深為卓王孫所痛恨。二人因生活貧困，后又來到臨邛，賣去車騎，買一酒舍沽酒。對此，卓王孫羞憤難堪，至此閉門不出。后經(jīng)戚友一再規(guī)勸，才給文君一筆資財，讓他們返回成都。后人為贊揚文君不畏世俗譏議，自主婚姻的行為，將他們之遺址建園保護，名其井約文君井。2、文君井與文君酒的傳說文君井園林內(nèi)有一口西漢遺井文君井。此井“口徑不過二尺，井腹?jié)u寬，如膽瓶然”。據(jù)文獻記載：卓文君于司馬相如一曲琴音相通，文君夜奔相如，馳歸成都。后相如家徒四壁，不久遂與相如歸臨邛，賣盡車騎，買酒舍。文君當壚，相如自著犢筆，與

10、保庸雜作，滌器于世。此事感動了太上老君，老君決議好好幫助他倆。一日，老君嘮叨文君酒舍喝酒。酒酣，老君對文君說：“此酒不知系何水所釀，味不正，莫若我壺中之酒好”。文君指著身旁的井道：“老翁，我舍的酒乃是用此井水所釀。”老君道：“來，你若將我壺中之酒倒入井中，往后所釀之酒定然好喝無疑矣！”文君將信將疑地照辦了。翌日晨起，文君到井邊汲水滌器，但聞井中飄出濃郁酒香，汲而嘗之，盡酒也，且味綿醇凈，甘冽爽口。信息不脛而走，遠近酒客爭相來舍品酒，也有不少欲以一睹一代文宗與仕女班頭的風采為快者。由是，酒舍顧客盈門，財源不斷。文君與相如欣喜異常，日子越過越美。不久，相如官拜中郎將，出使西南夷，酒舍遂不再開設。此

11、時，井水汲出后雖不再是酒，但用此井水所釀之酒，終比他井水所釀之酒香醇。人們崇敬、懷念文君，稱此為井文君井，稱用此井水所釀之酒為文君酒。3、歷史名人對文君井主題作品精選琴臺 唐杜甫茂陵多病后，尚愛卓文君。酒肆人間市，琴臺日暮云。野花留寶靨，蔓草見羅裙。歸鳳求凰意，寥寥不可聞。寄蜀客 唐李商隱君到臨邛問酒壚，近來還有長卿無？金徽卻是無情物，不許文君憶故夫。文君井 宋陸游落魄西川泥酒杯，酒酣幾度上琴臺。青蛙自笑無拘束，又向文君井畔來。長卿懷茂陵，綠草垂名井。 李賀文君井文君當壚時，相如滌器處。反抗封建是前驅(qū)，佳話傳千古，會當一憑吊，酌取井中水，用以烹茶滌塵思，輕逸諒無比。跋詞：卓文君與司馬相如故事，

12、實系千秋佳話，故井尤存，令人向往。 郭沫若于1957年一曲鳳求凰，千載文君酒 王光英點評：“文君系列”是邛崍極具挖掘價值的歷史典故，是最具代表性的邛崍古文化，這在本項目的營銷過程中可以予以充分的發(fā)揮。邛崍文君井公園文君井 = 5 * GB4 、社會經(jīng)濟概況2002年全市轄33個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)（其中建制鎮(zhèn)15個），484個村民小組，總?cè)丝?3.61萬人，合計18.29萬戶，其中非農(nóng)業(yè)人口8.35萬人，城市化水平僅有13.13%。2002年，全市實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值72.96億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值分別達到32.60億元和10.78億元，全市財政收入完成38000萬元，社會商品零售總額21.95億元。邛崍市工業(yè)生產(chǎn)

13、已形成以食品工業(yè)為支柱，輕紡、化工為兩翼，擁有飲料、糧油食品、造紙印刷、絲綢印染、化肥、建材、機械、制藥、水電、運輸十大門類的現(xiàn)代地方工業(yè)體系。邛崍市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)以糧食種植為主，平壩區(qū)以糧油、稻、麥為主，淺丘區(qū)為糧油、果、漁、林、牧區(qū)，深丘區(qū)為茶、林、桑、牧區(qū)，山區(qū)則以發(fā)展林、茶、牧、藥材、土特產(chǎn)為主。三、區(qū)域位置 = 1 * GB4 、區(qū)域位置邛崍東北距省會成都75公里，西南距川西南經(jīng)濟中心城市雅安71公里，位于成都平原經(jīng)濟區(qū)與川西南山地經(jīng)濟區(qū)的交匯處，同時受到來自兩個經(jīng)濟區(qū)域的輻射影響，由于較強的經(jīng)濟實力及行政隸屬等因素，邛崍主要受來自成都平原經(jīng)濟區(qū)的影響，同時在兩大經(jīng)濟區(qū)之間起承接及溝通作用

14、。邛崍市區(qū)位分析圖 = 2 * GB4 、在成都市域中的地位根據(jù)成都市域國土規(guī)劃及市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，邛崍與北面的大邑、都江堰、彭州等縣、市共同形成成都市域西部經(jīng)濟發(fā)展副軸線。同時，邛崍又是成都市西南方的主要出入口，自古有“天府南來第一州”之稱，它扼守川藏公路與成溫邛公路交匯處，對外交通條件強于鄰近地區(qū)，今后隨著交通條件的進一步改善和自身投資環(huán)境的改善必然會與成都的聯(lián)系更加緊密，加強邛崍對周圍地區(qū)，特別是對市域西南部山區(qū)的輻射能力，使邛崍逐步成為市域西南部具有一定經(jīng)濟實力的次中心城市；由于邛崍距中心特大城市成都市較遠，許多方面無法依托大城市，接受大市場輻射也較弱，這在某些方面限制了它的發(fā)展。 =

15、 3 * GB4 、區(qū)域交通條件國道318線（川藏公路）與省道成溫邛公路、縣道邛蒲路呈十字相交狀構成了邛崍市對外交通的骨架。市域內(nèi)縣道、鄉(xiāng)道、村道基本聯(lián)網(wǎng)。形成了比較完整的公路網(wǎng)絡。最新信息：成溫邛高速公路將于2004年10月建成通車，出口在邛崍城區(qū)以北5公里處的桑園鎮(zhèn)，其形成對邛崍與成都之間交通條件的改善具有至關重要的作用，這將極大的促進邛崍旅游休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。邛崍交通走向示意圖由于市域內(nèi)沒有鐵路，發(fā)展工業(yè)所需的原料、產(chǎn)品運輸、礦產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品的外運等受到一定的限制。市域北面的桑園機場（軍用），今后如有可能可部分民用，利用小型飛機開辟省內(nèi)航線，并為鄰近縣、市服務。 = 4 * GB4 、自然

16、資源優(yōu)勢邛崍市自然條件較好，平壩區(qū)為糧油高產(chǎn)區(qū)，山區(qū)盛產(chǎn)林、茶、藥材及多種土特產(chǎn)。全市水利水電資源豐富，地面水年可利用量11.6億M3，水電資源可開發(fā)量3.05萬千瓦。全市礦產(chǎn)資源豐富，尤以天然氣和石油的儲量較大，開采歷史較長，開發(fā)前景廣闊。邛崍境內(nèi)旅游資源十分豐富，有國家級風景名勝區(qū)天臺山、國家級文物保護單位十方堂邛窯遺址及6處省級文物保護單位、5處市級文物保護單位等多處游覽景點，旅游資源質(zhì)量在成都市各郊縣中名列前茅。雖然邛崍的人均耕地數(shù)略高于全成都市水平，但人多地少的矛盾仍比較突出。 = 5 * GB4 、物資集散區(qū)位優(yōu)勢邛崍歷來就是成都西南的重要經(jīng)濟中心，由于地處平原經(jīng)濟與山地經(jīng)濟區(qū)的過

17、渡地帶，歷史上就承擔了兩大經(jīng)濟區(qū)之間物資的交易和集散，影響范圍甚至超出其縣治范圍。解放后川藏公路通車后，邛崍又成為川藏線上重要的物資集散地和補給基地，物資集散中心功能日益明顯。 = 6 * GB4 、工業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)邛崍市經(jīng)濟多年發(fā)展，已形成富有特色的地方優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)體系。釀酒為邛崍傳統(tǒng)，以文君酒為其主要代表。以釀酒業(yè)為龍頭的邛崍食品工業(yè)，依靠本地豐富的農(nóng)副產(chǎn)品資源和傳統(tǒng)工藝，在相當長時間內(nèi)成為邛崍的第一支柱產(chǎn)業(yè)。化工工業(yè)，目前以化肥生產(chǎn)為主，今后隨著天然氣的進一步開采和對外交通條件的改善，可發(fā)展以天然氣化工為主的項目，鞏固其優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)地位。輕紡工業(yè)，由于本地山區(qū)，丘區(qū)素有栽桑養(yǎng)蠶的習慣，蠶產(chǎn)量較大，繅

18、絲及絲、棉紡織成為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。由于境內(nèi)竹、木原料豐富，造紙業(yè)也為本地主要產(chǎn)業(yè)之一。四、邛崍市城市建設邛崍是巴蜀四大古城之一，四川省首批命名的歷史文化名城。2000年，四川省委、省政府又將邛崍確定為全省今后發(fā)展的16個中等城市之一。近年來，邛崍城市建設按照“樹形象、抓機遇、促發(fā)展”的工作思路和“東方波爾多，天府五彩城”的城市總體形象定位，堅持高起點規(guī)劃、高標準建設，取得了城市建設的可喜成績。2003年之前，以舊城改造為中心的城市建設步伐不斷加快，已拆遷房屋9.5萬，搬遷居民1400余戶并帶動房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展；以綠化、亮化為重點，加快了園林綠化和光彩工程的實施步伐；以水廠建設、管網(wǎng)改造為契機，投資

19、3000多萬元，建成日供水3萬噸的自來水三廠，進行城區(qū)供水管網(wǎng)改造，加強了城市基礎設施的配套完善。同時新建了一些主要干道，拓寬改造部份中小街道，提高了城市綜合能力，邛崍正煥發(fā)出現(xiàn)代化城市的燦爛風采。五、邛崍市社會經(jīng)濟情況邛崍市經(jīng)濟總量處于四川省縣級市中的中上游水平，最近幾年（1998-2003年）全市GDP收入、GDP增長率、財政收入及財政收入增長率等均有顯著變化其變化情況詳見邛崍市經(jīng)濟狀況一覽表。1998年2003年邛崍市國民經(jīng)濟發(fā)展一覽表 年份（年）指標199819992000200120022003GDP收入（萬元）483241522508567193646653729600763000

20、GDP增長率（%）10.458.138.5513.513.84.6第一產(chǎn)業(yè)（萬元）950909616198488102920107800第二產(chǎn)業(yè)（萬元）207271221983238971282725326000第三產(chǎn)業(yè)（萬元）180880204364229734261008295800財政收入（萬元）167871833023333293623800031001財政收入增長率（%）14.719.1927.2928.3429.4217.4可以看出，邛崍市在近幾年改革開放中，其經(jīng)濟發(fā)生了很大的變化，特別是在產(chǎn)業(yè)結構中所表現(xiàn)出的第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，由1998年的生產(chǎn)總值180880萬元發(fā)展到2002

21、年的295800萬元，在這4年中平均以13.08%的速率增長，對邛崍市的經(jīng)濟發(fā)展起到了舉足輕重的作用。六、邛崍市市區(qū)總體規(guī)劃 = 1 * GB4 、現(xiàn)狀概況1、自然環(huán)境邛崍市政府所在地臨邛鎮(zhèn)位于南河、西河兩條河流交匯處，東面是成都平原百里沃野，西面是綿延起伏的西部丘陵和山地。山、水、城相依，自然環(huán)境條件優(yōu)越。2、區(qū)域位置臨邛鎮(zhèn)位于邛崍市域中部，周圍毗鄰本市的桑園、南君平、前進、寶林、臥龍、孔明、馬湖、石坡、茶園等鄉(xiāng)、鎮(zhèn)，北距大邑縣城晉原鎮(zhèn)24公里，東距新津縣城五津鎮(zhèn)38公里，南距蒲江縣城鶴山鎮(zhèn)24公里，成溫邛公路和川藏公路在此交匯后南下雅安，另有邛高路（至高何）、邛夾路（至夾關）、邛大路（至大

22、同）、邛蒲路（至蒲江）等四條主要的放射狀道路經(jīng)過，對外交通十分方便。3、社會經(jīng)濟概況2002年，臨邛鎮(zhèn)轄區(qū)面積125.8平方公里，總戶籍人口14.02萬，其中非農(nóng)業(yè)人口6.18萬，總戶數(shù)4.18萬戶。城市建成區(qū)人口約14.05萬人，建成區(qū)面積約11平方公里。臨邛鎮(zhèn)是全市工業(yè)生產(chǎn)基地，擁有瑞云集團、文君酒廠、邛崍啤酒廠、崍山紙板廠、絲綢印染廠、電機廠、發(fā)電廠等一批骨干企業(yè)。臨邛鎮(zhèn)擁有比較齊全的公共服務設施，有師范校、衛(wèi)校及完備的中學、小學、幼兒園等教育設施，電影院、文化館、公園、電視臺、體育場等文體設施，擁有醫(yī)院床位570張。第三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達，總產(chǎn)值2.11億元，占全市的近60%，擁有各種商業(yè)服

23、務設施多處，僅個體攤點就有6500余戶。、城市性質(zhì)及規(guī)模預測1、臨邛鎮(zhèn)的主要優(yōu)勢、工業(yè)有一定基礎，尤以食品、化工、輕紡等行業(yè)優(yōu)勢較大，且發(fā)展前景較好；、商業(yè)發(fā)達，尤以物資集散功能較突出；、旅游業(yè)發(fā)展條件較好。2、目前制約城市發(fā)展的主要因素基礎設施配套不完善，城市建設缺乏管理和控制，總體投資環(huán)境與先進地區(qū)相比有一定差距。3、邛崍市市區(qū)臨邛鎮(zhèn)的性質(zhì)全市的政治、經(jīng)濟、文化中心；歷史文化名城；成都市西南部川藏線上重要的物資集散地；以發(fā)展食品、化工、輕紡及旅游業(yè)為主的現(xiàn)代化中等城市。4、城市規(guī)模預測目前，邛崍市城區(qū)建成區(qū)面積已達11平方公里，建成區(qū)城鎮(zhèn)人口約14萬。根據(jù)四川省省域城市體系規(guī)劃及成都市市域

24、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，邛崍市為成都市次級中心城市。今年，按照省市要求各區(qū)、市（縣）要隨著成都市進行城市總體規(guī)劃修編，正在修編的邛崍市城市總體規(guī)劃（2003-2020年）的城市規(guī)模為：2007年，規(guī)劃建成區(qū)面積24平方公里，規(guī)劃人口18萬人2010年，規(guī)劃建成區(qū)面積32平方公里，規(guī)劃人口20萬人2020年，規(guī)劃建成區(qū)面積48平方公里，規(guī)劃人口30萬人、城市形態(tài)及用地布局規(guī)劃1、城市形態(tài)及用地布局結構、城市形態(tài)的演變臨邛古城位于西河以東、南河以北的平壩之上，近代城鎮(zhèn)發(fā)展均以古城為中心，呈同心圓形態(tài)向周圍擴展。隨著幾條對外公路的建設，城鎮(zhèn)建成區(qū)又沿川藏路、成溫邛路、邛高路等向外做“星形”延伸，這種城市形態(tài)與

25、臨邛鎮(zhèn)所處地理位置與地形條件是吻合的。1980年和1989年兩次總體規(guī)劃均將城鎮(zhèn)用地局限在西河以東、南河以北做同心圓式發(fā)展，整個城鎮(zhèn)呈集中式布局。、規(guī)劃用地布局結構根據(jù)原規(guī)劃，河西及河南為不發(fā)展區(qū)，但據(jù)調(diào)查，河西約2公里進深，河西南近1公里進深均為平壩及少量淺丘，適合城市建設，且有大量綠地、水面可供利用，而現(xiàn)狀城市以東為大片平壩良田，選擇向東發(fā)展必然大量占用耕地。本次規(guī)劃根據(jù)今后城市發(fā)展規(guī)模及發(fā)展條件，認為原規(guī)劃確定的以舊城為中心發(fā)展的布局基本合理，但考慮到對河西、河南平壩用地的利用，確定城市近期在經(jīng)濟實力較弱的情況下，首先選擇發(fā)展條件較好的東、北、南三面為主要發(fā)展方向，充分利用城東的對外交通

26、優(yōu)勢，初步形成中心片區(qū)的規(guī)模。遠期，在城市具備了一定的經(jīng)濟實力后，向西、向南跨河發(fā)展，形成西城的鶴林組團和南面的南河組團，與中心區(qū)隔河呼應，形成遠期比較完整的城市布局形態(tài)。遠景城市將向東、西、南三個方向做適當擴展，形成兩橫一縱一環(huán)的主干道骨架，將三個組團有機地聯(lián)系起來，形成中心明確兼具開放性的城市形態(tài)。2、城市功能分區(qū)及用地布局、居住用地規(guī)劃居住用地分布在城市西、北面的舊城片區(qū)、城北片區(qū)、鶴林片區(qū)、城河片區(qū)，在城市的上風、上游地帶、充分利用舊城區(qū)集中的商貿(mào)服務設施和西面的風景區(qū)、水面、并與工業(yè)區(qū)之間有便捷的聯(lián)系。、工業(yè)與倉儲用地根據(jù)城市主導風向、河流流向、交通運輸條件等因素綜合考慮，將城市工業(yè)

27、用地集中布置在城市東南部，以發(fā)展食品加工、精細化工、建材、機械、電子等項目為主，對污染嚴重的項目應重點控制。原分布在舊城內(nèi)零星分散的企業(yè)，除少數(shù)設施較好，污染較小的（如文君酒廠等）之外，均應隨著舊城改造，逐漸遷入新工業(yè)區(qū)。已形成的西郊工業(yè)區(qū)，近期基本保留現(xiàn)狀，不再擴大，對其中污染較嚴重的工廠，如火電廠、崍山紙板廠、華能紙廠、電鍍廠等企業(yè)應嚴格控制污染，遠期應易地擴建或轉(zhuǎn)產(chǎn)。倉儲用地規(guī)劃集中布置在鐵路貨站與工業(yè)區(qū)之間。、市政設施用地水廠：現(xiàn)狀有兩座水廠，規(guī)劃近期在舊城北面建第三水廠，水源為地下水；污水處理廠：臨邛鎮(zhèn)現(xiàn)無污水處理廠，規(guī)劃在南河下游寶林鄉(xiāng)建一污水處理廠；變電站：保留現(xiàn)在兩座35Kv變

28、電站，規(guī)劃在東面五板橋建一110Kv站，并將西郊變電站升至110Kv站，遠期將五板橋站升為220Kv站；垃圾場：保留城西北梁機房垃圾場并進行擴建。、公共服務設施規(guī)劃1、公共服務設施布局結構規(guī)劃強化舊城區(qū)的中心職能，使之繼續(xù)成為全市的行政中心和商業(yè)服務中心，將現(xiàn)有交易市場等設施東移，脫離舊城形成大型的物資集散商貿(mào)中心。另在各功能片區(qū)的中心位置形成若干個二級公建中心（相當于居住區(qū)級），滿足市民日常生活。2、公共服務設施用布局、行政辦公用地主要分布在舊城區(qū)，并隨著幾條主干道的形成向北、南、西幾方做適當延伸。（注：根據(jù)最新的規(guī)劃，將在新城區(qū)南部規(guī)劃行政辦公用地）、商業(yè)、金融中心用地規(guī)劃仍將舊城作為全市

29、的商業(yè)金融中心，結合城市道路骨架的形成和居住用地的分布，原有中心逐漸向東、北延伸，形成具有一定規(guī)模的商業(yè)新區(qū)。、文體娛樂及教育用地規(guī)劃在舊城以北新建大型運動場及文化活動中心，在鶴林組團結合旅游開發(fā)新建一批上規(guī)模上檔次文化娛樂設施，在南河組團北部兩河交匯處規(guī)劃一片大專院校、科研區(qū)。同時各片區(qū)根據(jù)人口配套相應規(guī)模的中、小學、幼兒園、文化活動站、運動場設施。、醫(yī)療用地現(xiàn)有市級中心醫(yī)院一處，規(guī)劃增設兩處，另在各片區(qū)設相應規(guī)模的門診所，保健站等。、市場用地規(guī)劃在東門設大型的物資集散交易市場區(qū)，這里對外聯(lián)系方便并對居住區(qū)干擾較小。居住用地內(nèi)為居民提供服務的農(nóng)貿(mào)市場則應有計劃地結合片區(qū)商業(yè)中心安排。、近期建

30、設與遠景輪廓規(guī)劃1、近期建設規(guī)劃邛崍市城市總體規(guī)劃圖邛崍市市區(qū)保護規(guī)劃圖臨邛鎮(zhèn)近期建設，本著基礎設施先行，以道路建設帶動兩側(cè)，逐步滾動發(fā)展的原則，近期建設重點有以下三個方面：（1）、舊城改造重點完善城市基礎設施，遷出有污染的工廠，通過拓寬道路、增辟綠地等手段，改善環(huán)境質(zhì)量，使舊城區(qū)的中心功能得以強化；（2）、新區(qū)建設近期是在現(xiàn)狀用地基礎上，重點向北、東、南三面發(fā)展。北面，以發(fā)展居住用地為主，同時建設一處市級運動場和若干居住區(qū)配套設施。東面，結合道路建設和舊城工廠外遷，形成部分工業(yè)用地和商貿(mào)市場。南面，以開發(fā)居住用地為主，布置部分行政用地，沿南河形成濱河綠地。（3）、旅游區(qū)開發(fā)近期重點開發(fā)西郊鶴

31、林寺風景區(qū)，建設一批旅游設施，一方面帶動城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面可緩解近期城市綠地指標偏低的局面。2、遠景輪廓規(guī)劃由于各種未預見因素，為使規(guī)劃具有一定彈性，在遠期規(guī)劃基礎上，編制了遠景發(fā)展規(guī)劃。、遠景用地發(fā)展方面根據(jù)邛崍市區(qū)所處位置，向北、向東發(fā)展需占用大量良田，向西、向南均為淺丘地，故城市遠景用地選擇向東作少量擴展，而主要發(fā)展方向放在西面和南面。遠景規(guī)劃用地是城市遠景發(fā)展需要情況下的發(fā)展空間，不作為城市的實際發(fā)展規(guī)劃。、用地容量遠景用地規(guī)劃面積約3540平方公里，由于山地和鐵路形成門檻，在此基礎上擴展方向僅南、北兩面，而據(jù)發(fā)達國家經(jīng)驗，隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展，城市集聚的速度將會減慢，直至停

32、止，因此，規(guī)劃確定城市遠景總?cè)丝诓怀^40萬人。、主要用地布局在遠期用地基礎上向西、東、南三面擴展，西面重點發(fā)展居住用地，東面分別在現(xiàn)有居住用地、公建用地、工業(yè)用地、倉儲用地基礎上做少量相同性質(zhì)的延伸，南面則在新、老川藏路之間布置工業(yè)用地。、附表城市建設用地平衡表（近期）城市建設用地平衡表（遠期）以上城市規(guī)劃的逐步實施，將巨大的推動邛崍經(jīng)濟的發(fā)展、促成邛崍城市面貌的整體改善，也會為本項目的投資建設帶來巨大機會。因為邛崍城市的發(fā)展也就意味著城市居民消費力的穩(wěn)步發(fā)展、城市區(qū)域經(jīng)濟地位的提升，這將為本項目帶來巨大的發(fā)展?jié)摿?。本章結論：一、目前，邛崍城區(qū)舊城改造建設步伐已明顯放緩，而與此同時，新區(qū)建設

33、正如火如荼地進行；二、城市已經(jīng)有了明確的規(guī)劃，明確了城市近期將主要向東、北、南方向發(fā)展，尤其是往南發(fā)展、成為近期的重中之重，城西則列入遠期發(fā)展規(guī)劃；三、邛崍經(jīng)濟收入增長速度平穩(wěn)，城市休閑型消費發(fā)達；四、邛崍是川西地區(qū)重要的交通樞紐和物資集散中心，是四川省規(guī)劃建設的十六個中等城市之一，城市發(fā)展?jié)摿薮?。這一切預示著本項目將要面臨的市場大環(huán)境較為優(yōu)越，為本項目的進入打下了一個良好的市場基礎。第三章、項目用地概況與城市區(qū)域功能分析房地產(chǎn)項目的現(xiàn)場環(huán)境調(diào)研，包含了宏觀、中觀、微觀三大層面，本章節(jié)主要調(diào)研目的即對項目概況和項目所處區(qū)域環(huán)境進行微觀層面上的市場環(huán)境調(diào)研，其作用是為了在后續(xù)各階段具體策劃工作

34、中，讓相關決策者和策劃人全面客觀了解，來自于現(xiàn)場客觀面上的感性認識和資訊支撐。XXX精要提示：項目地概況（區(qū)位、所屬地、街道名、臨界狀況、地塊現(xiàn)狀等）、規(guī)劃設計條件、城市區(qū)域功能（市政配套、道路狀況、地塊及區(qū)域原生價值分析等）、區(qū)域規(guī)劃等一、項目概況 = 1 * GB4 、區(qū)位：項目地塊位于邛崍市城區(qū)主干道東星大道中段，“滿庭芳”別墅和文君酒廠宿舍以北。、所屬地：邛崍市臨邛鎮(zhèn)。、街道名：東星大道、匯源街。、臨界現(xiàn)狀項目東部地塊與城市農(nóng)家樂“新天地”相交；南臨文君酒廠宿舍和邛崍唯一城市別墅“滿庭芳”；西接國稅局；北面緊鄰40米寬的市政主干道東星大道。項目地塊東部臨界狀況圖項目地塊南部臨界(西側(cè))

35、“滿庭芳”別墅項目地塊南部臨界(東側(cè))文君酒廠宿舍項目地塊西部臨界邛崍市國稅局項目地塊北部臨界東星大道（人行及自行車道）、地塊形狀本項目地塊基本規(guī)整，整體呈一沿東星大道分布的長條形地塊，但西部（45米）進深比東部（35米）略大。、地塊現(xiàn)狀項目地塊除東部少量用地外，其余部分目前已經(jīng)達到“三通一平”標準，初步具備施工條件。地塊現(xiàn)狀圖二、規(guī)劃設計條件（數(shù)據(jù)來源：地邦集團所提供地塊紅線圖） = 1 * GB4 、總用地面積：10.20畝、主要經(jīng)濟技術指標容積率：不大于1.4建筑密度：不大于30%綠化率：不小于40%三、城市區(qū)域功能分析、范圍和依據(jù)本項目地處邛崍市新城區(qū)與老城區(qū)結合地帶，位于建成區(qū)的東部

36、，緊鄰東星大道與規(guī)劃中的匯源街延伸線。由于城市區(qū)域功能分析要求根據(jù)城市區(qū)域范圍的有限性和本項目所在地的區(qū)域特點，使得本項目的城市區(qū)域功能分析主要針對本項目所在地邛崍市城區(qū)?，F(xiàn)依據(jù)影響城市區(qū)域功能的主要因素進行分析。、現(xiàn)狀分析1、人口：目前邛崍市城區(qū)建成區(qū)（臨邛鎮(zhèn)）幅員11平方公里，建成區(qū)人口約14.05萬人。2、周邊道路現(xiàn)狀及性質(zhì)：就本項目周邊而言，已建成道路主要集中在地塊北側(cè)，道路現(xiàn)狀較好，具體情況如下：東星大道：緊鄰項目地塊北部的城市主干道，是城區(qū)東西交通的大動脈，路寬約40米。項目地塊北部主干道東星大道匯源街：位于項目地塊東北側(cè)，是城東垂直交通的主要通道，目前路況一般，路寬約30米。項目

37、地塊東北側(cè)餐飲“半條街”匯源街3、交通狀況與通暢情況、交通方式：主要為出租車和人力三輪車。、出租車：夏利、奧拓：起價2元（2公里內(nèi)），1.2元/公里；羚羊：起價2元（1.5公里內(nèi)），1.4元/公里。、人力三輪車車價：1元起價。、其他交通方式：中長途汽車、火車、飛機。邛崍汽車站營運線路情況（簡）站名里程（公里）票價（元）站名里程票價成都8412.5雙流6210.5郫縣6010.5都江堰9113.5新津376.5大邑275、該項目與相關重要地點距離項目地塊邛崍市委、文君井古跡約1200米，距市人大約100米，距邛崍市人民醫(yī)院約900米，距邛崍市客運站約1000米，距城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)繁華地段東、南、西三

38、街交界點約2000米，距目前已經(jīng)形成濃厚商業(yè)氛圍的餐飲休閑娛樂區(qū)：方圓街、匯源街、金桂街的距離分別為300米、100米、800米,距成溫邛高速公路邛崍出口桑園鎮(zhèn)約5000余米.邛崍休閑娛樂一條街金桂街（項目地塊以東800米）邛崍餐飲休閑娛樂一條街方圓街（項目地塊以西300米）、周邊道路車流與人流、測量時間：2004年2月12日（星期四）、測量的道路及數(shù)據(jù)（加權平均）東星大道：時間：10：00-11：00 ，機動車：552輛/小時，行人：456人 /小時。該路段屬于城市交通要道，是本項目的主要交通動線，故人流、車流量均較大，但同時因為該路段屬城市快速通道，因此人流量相對于車流量稍小。匯源街：時間

39、：11：00-12：00，機動車：240輛/小時，行人：312人/小時。該路段是市政干道之一，在交通組織上一定的作用，由于匯源街延伸線尚未建成，因此該路段目前所起的南北連通的作用還不明顯，故車流量和人流量都不是很大。 總之，整個城區(qū)交通方式齊全，車流、人流量較大，交通通暢，出入便捷，尤其是緊鄰項目地塊北部的東星大道，是城市交通主干道，人流、車流量均較大。4、市政公共配套本項目所在地處于城區(qū)建成區(qū)的東部、新城區(qū)東北部，目前道路系統(tǒng)和水、電、氣、視、訊等管網(wǎng)系統(tǒng)均已到位，但基礎配套設施相對于老城區(qū)而言還不是很完善。目前，就項目周邊社會公共配套服務設施情況而言，主要如下：市政公共配套一覽表序號調(diào)查項

40、目調(diào)查結果1小學西街小學、九年制實驗小學2中學邛崍一中、邛崍二中等3大中專學校邛崍電大、邛崍職高等4公園、名勝文君井、鼓樓等5機關單位邛崍市委、市人大、國稅局、招商局等6金融農(nóng)行等7購物紅旗超市、紅艷超市、沿街各種商鋪8城市公建邛崍客運站等9休閑、娛樂場所方圓街、金桂街等10河流等地貌南河11醫(yī)院邛崍市人民醫(yī)院等12緊臨建成道路匯源街、東星大道13緊臨規(guī)劃道路匯源街延伸線（與鳳凰大道相交，建設時間還未正式確定）14相鄰規(guī)劃道路方圓街南延線（與鳳凰大道相交，2004年內(nèi)建設）金桂街南延線（與鳳凰大道相交，2004年內(nèi)建設）5、經(jīng)濟發(fā)展水平、國民經(jīng)濟總體水平2003年，邛崍市經(jīng)濟增長較為平穩(wěn)，國內(nèi)

41、生產(chǎn)總值（GDP）為76.3億元，比2002年增長4.6%。2003年，邛崍市固定資產(chǎn)投資總額為14.15億元，比2003年增長了13.9%，其中：房地產(chǎn)投資額為2.73億元，比上年增長144.9%。房屋施工面積為40.11萬平方米（其中：住宅占20.04萬平方米），房屋竣工面積為18.02萬平方米（其中：住宅占9.8萬平方米），商品房銷售面積為9.8萬平方米（其中銷售給個人的占8.72平方米），商品房銷售額為1.29億元，商品房新開工面積為23.37萬平方米（其中住宅占15.2萬平方米）。從以上數(shù)據(jù)可以看出，2003年，邛崍市房地產(chǎn)市場的施工面積和新開工面積相對于目前的銷售額而言，顯得較為龐

42、大。同時，通過對相關部門負責人的訪談，我們得知目前邛崍的辦公樓市場的開發(fā)尚未正式開始，故而在房屋施工面積與住宅施工面積的差值中，營業(yè)用房占大部分的比例，由此我們不難推斷，在將來的一段時間內(nèi)，邛崍市房地產(chǎn)市場營業(yè)用房的供給量將會持續(xù)居于一個較高的水平。、周邊商業(yè)狀況從整個邛崍城區(qū)來看，由于城區(qū)人口數(shù)量較多，城內(nèi)公交車、出租車、人力三輪車等各種交通方式一應俱全，城內(nèi)城外交通均較為方便，城市道路較為整潔，有一定的綠化率；現(xiàn)在城區(qū)內(nèi)零星分布了紅旗連鎖、廣客隆、紅艷等多家中小型超市，還有各類型底層商鋪散布于城區(qū)各個角落，各類型日常生活用品商店隨處可見，使得整個城區(qū)商業(yè)氛圍較為濃厚、生活較為方便。而從本項

43、目地塊及周邊來看，城東片區(qū)在政府的規(guī)劃指導之下（同時也是市場自身發(fā)展的結果），已經(jīng)形成了兩種主流業(yè)態(tài)：餐飲休閑娛樂和建材飾材（具體情況在下一章中進行闡述），本項目具備發(fā)展餐飲休閑娛樂業(yè)和建材飾材業(yè)兩種業(yè)態(tài)的市場基礎。、城市區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展方向邛崍市新城區(qū)規(guī)劃結構與分區(qū)建設圖城市發(fā)展方向：近年來，邛崍城市建設按照“樹形象、抓機遇、促發(fā)展”的工作思路和“東方波爾多，天府五彩城”的城市總體形象定位，堅持高起點規(guī)劃、高標準建設，并取得了城市建設的可喜成績。到2003年，通過集思廣益、反復論證之后，邛崍市政府將近期發(fā)展重心放到了新城區(qū)。同時，為提升城市綜合品質(zhì)，政府提出建設“西部鳳凰城”的目標：創(chuàng)造一個集

44、旅游、休閑、度假為一體的浪漫新城，為西部大都會成都量身打造一個“周末假日城”，為四川乃至于更大范圍內(nèi)的旅游市場創(chuàng)造一個“消費浪漫”的休閑城。這一城市整體定位為本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位提供了重要的指引方向。而在政府的規(guī)劃中，自東街延伸至318國道一段形成城市副中心區(qū)域，這一區(qū)域是緩解城市中心區(qū)人流、物流、用地風貌制約壓力的新城市中心，而本項目地塊正是處于這一區(qū)域與新城區(qū)的交匯處（按照規(guī)劃新城區(qū)玉帶街以東、東星大道以南部分規(guī)劃的是兩個居住用地片區(qū)5號和6號“新城區(qū)居住社區(qū)”用地），從而使本項目具有較大的發(fā)展?jié)摿??？傊?，項目地塊所在的區(qū)域是邛崍市城市規(guī)劃中舊城與新城的結合地帶、城市副中心區(qū)域與城市新興居

45、住區(qū)的交匯帶，是在未來一段時間內(nèi)將獲得重點建設的區(qū)域，同時也是目前邛崍城區(qū)居民較為認可的具備餐飲休閑娛樂市場基礎的區(qū)域。因此，本項目的市場發(fā)展前景較佳。第四章、房地產(chǎn)市場調(diào)研與分析知已知彼，百戰(zhàn)不殆。孫子精要提示：邛崍市土地供給狀況及土地需求分析、邛崍房地產(chǎn)市場概述、邛崍城區(qū)房地產(chǎn)市場供給調(diào)研、邛崍城區(qū)房地產(chǎn)市場特征、邛崍房地產(chǎn)及商業(yè)業(yè)界人士訪談、邛崍城區(qū)未來1-3年房市趨勢等一、邛崍市土地供給狀況及土地需求分析、市場土地供給狀況邛崍市經(jīng)濟發(fā)展、城市面貌改善，結合邛崍市的實際情況，可以從兩個方面啟動，一是走擴大城市外延策略，二是加快中心城區(qū)改造的步伐。邛崍市總體規(guī)劃（1995-2010）提出：

46、2005年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口要達到17萬人，規(guī)劃建成區(qū)用地達到14平方公里，2010年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口20萬人，規(guī)劃建成區(qū)面積17平方公里，2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口27萬人，規(guī)劃建成區(qū)面積23平方公里。按照上述目標，到2015年邛崍市規(guī)劃建成區(qū)面積將達到18平方公里，城市建設尚需要7平方公里（10500畝）土地。結合邛崍市現(xiàn)階段城市發(fā)展現(xiàn)狀，要實現(xiàn)該目標，每年需增加城市建設用地1050畝。據(jù)邛崍市土地儲備交易中心提供的資料，在現(xiàn)建成區(qū)內(nèi)可供開發(fā)面積為7421畝，加之邛崍市3000畝占用耕地的建設用地指標全部納入土地儲備交易中心，其總共可以儲備土地總量為10412畝，可供土地量小于城市規(guī)劃發(fā)展建設的用地需求

47、。邛崍市土地儲備交易中心自成立以來共儲備23宗地塊，面積251.79畝，現(xiàn)已出讓16宗，面積164畝，已儲備和擬儲備土地總量無法滿足邛崍市中長期建設規(guī)劃用地的需求。在過去的1999-2001年中，邛崍市國土資源局對城市規(guī)劃區(qū)供地分別為230畝、540畝、920畝，呈逐年遞增趨勢。2002年由于邛崍市政府加強對土地一級市場的壟斷經(jīng)營，并實施非飽和供地政策，有計劃地對土地供應總量進行宏觀調(diào)控。、城市土地需求分析從嚴格意義上而言，本項目應屬于新城區(qū)建設范疇，結合城市總體規(guī)劃，其正常開發(fā)模式應以商業(yè)、綜合、辦公、住宅為主，對這種類型的市場需求主要取決于人民生活水平狀況。根據(jù)相關統(tǒng)計資料，經(jīng)過整理，得到

48、邛崍市城市居民人均可支配收入表：表1、邛崍市城市居民人均可支配收入表年份1999年2000年2001年2002年2003年人均可支配收入(元/人)53905629610966287065增長比例4.43%8.53%8.50%6.6%點評：可以看出邛崍市城市居民人均可支配收入在以平均每年7%左右的比例增長，而且近三年增長的比例最大。居民消費能力的提高，必然刺激對生活質(zhì)量的追求，在衣食住行方面，消費的絕對數(shù)量必然增加，從而帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。現(xiàn)階段，人們一般在住的方面花費比例較大，一般在25%30%以上，因此，隨著居民消費能力的增強，必將帶動房地產(chǎn)業(yè)及餐飲休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進土地需求的增長

49、。二、邛崍城區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀概述目前，邛崍市房地產(chǎn)開發(fā)市場總體來說尚處在初步發(fā)展階段。近3年來邛崍房地產(chǎn)市場主要是圍繞著舊城改造來展開，但是，這種舊城改造的政策性較強，其運作也不是純市場化的。從而造成邛崍房地產(chǎn)市場化進程十分緩慢，真正意義上的商品房開發(fā)項目不多，規(guī)模較小，運作落后。但隨著新區(qū)“邛崍新城”集群式房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設，邛崍房地產(chǎn)業(yè)正逐漸向市場化過渡。三、邛崍房地產(chǎn)市場供給調(diào)研 = 1 * GB4 、邛崍房地產(chǎn)業(yè)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯總表2、19992003年房地產(chǎn)業(yè)完成投資總額統(tǒng)計表（單位：萬元）年份1999年2000年2001年2002年2003完成投資總額188020421203741

50、112927260表3、19982002年房地產(chǎn)竣工統(tǒng)計表 單位：萬/年份1998年1999年2000年2002年房屋竣工面積77.7677.2983.4463.44住宅50.2148.1958.6341.39綜合點評：邛崍房地產(chǎn)市場住宅整體規(guī)模大，但商業(yè)地產(chǎn)市場最為繁榮，這體現(xiàn)在開發(fā)量和銷售情況方面。新開工面積增速迅猛，這預示著未來一定時間的市場可能會出現(xiàn)供過于求的情況，因為在潛在的供給增大時，需求卻在下滑。、區(qū)域內(nèi)主要在售樓盤一覽表邛崍市主要在售樓盤一覽表項目名稱地址開發(fā)商物業(yè)形態(tài)面積幅度()價格(元/)銷售狀況其他邛崍新城天天步行街邛崍市玉帶街成都瑞云置業(yè)有限責任公司6層住宅+3層商業(yè)用

51、房30-150步行街：1F：3100-50002F：1980-25003F: 1380-1500露臺：400步行街：50%步行街占地23畝，建面11350，容積率0.73。先委托管理公司經(jīng)營五年,每年按5%返租；且由管理公司負責裝修。6間門面為一組，中間兩間為單獨1F（50），兩側(cè)均為“1F兩間2F3間+3F3間”共8間組合銷售，面積達到200余。華夏名園二期預計占地120畝，總建面115966，住宅建面6.77萬，商業(yè)建面4.82萬，容積率1.45，綠化率46%。玉帶生活廣場邛崍?zhí)烊鸪鞘虚_發(fā)有限公司，成都市越恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地約10余畝商住樓多層住宅商業(yè)約40100約40007000商

52、業(yè)部分銷售約30總占地約10余畝，占據(jù)邛崍新城區(qū)最佳口岸，但沒有明確的、具有說服力與競爭力的業(yè)態(tài)定位，盡管升值潛力較大，但目前的認可度較低。五彩大世界五彩廣場旁邛崍五彩大世界開發(fā)有限責任公司3-4層家?guī)У觐愋偷纳啼?0-100（單層面積）1F鋪面：5500-130002-4F住房：400-73380%（2001年5月開盤）占地110畝，建面6萬。臨東西街鋪面銷售與目前的經(jīng)營情況都較好。但內(nèi)部步行街位置的鋪面銷售與目前的經(jīng)營情況都較差，在9月份調(diào)查時，入住率僅為40%左右。該項目的目前銷售基本處于停滯狀態(tài)。但通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著時間的推移，商氣逐步聚集，許多原本打算將已購商鋪出租的業(yè)主基于多方面的

53、考慮，開始自己進場經(jīng)營。目前的入住率已經(jīng)達到了60%以上。同時在已經(jīng)開始營業(yè)商鋪的80%左右的經(jīng)營戶已經(jīng)在2-4樓的住房中安家，但普遍反映此種類型的家?guī)У甑纳套蔷蛹倚Ч?。文君古街東街菜市口、文君街重慶樂華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7-8層商?。▋蓪由啼仯?3層純商業(yè)用房住宅：70-150商鋪：30-120住宅：700-900商鋪：7000-14000住宅：65%（在售部分）商鋪：40 %（一樓）該項目與2003年2月開盤，是目前邛崍城區(qū)最具古風古貌建筑特色的新建小區(qū)。整體上可分為兩片：靠南街側(cè)的“文君街”純商業(yè)和和靠東街側(cè)的菜市口商住樓部分。目前純商業(yè)部分的2-3樓已經(jīng)被兩個單位購買，一樓因全景

54、初步呈現(xiàn)，銷售率已超過80%。而商住樓部分的營業(yè)房目前銷售較緩慢。華夏景園西橋西南側(cè)成都瑞云置業(yè)有限責任公司3層單體別墅4層連排別墅單體：380以上連排：280以上單體：2300-2700連排：1500-1700單體：32套余1套連排：36套余2套（2003年上半年交房）該項目總占地88畝，緊鄰西河，自然環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，其小區(qū)的定位檔次和價格在目前的邛崍市均是最高。項目的銷售情況證明其定位切合了市場的需求，同時也說明中高檔定位的住宅小區(qū)在邛崍有相當?shù)氖袌霭l(fā)展?jié)摿?。南寧花園南街345#-346#新都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5層住宅（臨街底樓商鋪）住宅：50-190商鋪：30-50住宅：690-11

55、80商鋪：4500-550090%該項目占地約22畝，總建面約2.4萬平米，容積率1.8，一期于2000 年10月開盤，2001年12月交房，目前所剩住宅主要是少量位置較差，戶型稍次的套二戶型。新世紀花園東星大道展望房產(chǎn)5層住宅（臨街底樓商鋪）、3層家?guī)У辍?層聯(lián)體別墅住宅：88-189家?guī)У辏?23聯(lián)體別墅：306住宅；500-720商鋪：2500-4200家?guī)У辏?100-1300普通住宅及底層商鋪已售完，還剩少部分家?guī)У旰椭懈邫n住宅該項目占地約11畝，總建面約10400平米，容積率1.4， 2002年3月開盤。東森花園東星大道四川鑫龍實業(yè)發(fā)展有限公司6層住宅及底層商鋪住宅：137-254

56、住宅；410-900商鋪：2900-4000底層商鋪售完，剩少量住宅該項目占地約10.6畝，營業(yè)房面積2791.14平米， 2000年6月開盤。銀豐閣建設路邛崍高宇集團3層家?guī)У甑讓由啼伱娣e約:86.94底層商鋪：約8000-9000近期開盤總建面約4700（建筑進深約21米，面寬約75米），僅一幢，18個家?guī)У辏ㄩ_間4.26.9米，進深7.214米）銀豐苑銀豐路、318國道旁邛崍高宇集團3層家?guī)У?24260三層均一價：115013802003年底該項目總占地約1.5萬，總建面約2.4萬，緊鄰東虹農(nóng)貿(mào)市場，綠化率達35，共5棟，其中ABC三棟均為二樓一底家?guī)У?。部分樓盤實景圖片：華夏名園天天

57、步行街實景圖極富地方特色的市中心項目文廟古街實景圖華德步行街實景（內(nèi)側(cè)）五彩大世界實景圖（西部內(nèi)側(cè)）、邛崍代表樓盤個案資料統(tǒng)計與分析個案一、 金色時代 調(diào)查時間：2004.2.16項目名稱金色時代項目地址邛崍市東街、南街交匯處開發(fā)商邛崍市陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總用地面積總建筑面積住宅面積營業(yè)房面積總棟數(shù)總套數(shù)12788230001500054606住宅118戶商鋪148間物業(yè)類型建筑風格層 數(shù)結構形式容積率綠化率多層（底樓商鋪）古典4層底框+磚混1.810%公攤系數(shù)層 高樓間距裝修標準戶型面積住宅單價（元/）10%住宅3m商鋪4.5m15m清水住宅70-190商鋪10-80 2、3F：8004

58、F：6504躍5：750均價（元/）差價系數(shù)付款方式物管收費營業(yè)房單價（元/）720層差50元按揭優(yōu)惠3%一次性6%0.2元/月臨東街商鋪14000-15000臨南街商鋪13000-14000其余3000-10000開盤時間交房時間銷售率銷售戶數(shù)車位及單價2003.6上市2004.9商鋪：45%（臨東、南街100%）住宅：90%商鋪：約60間住宅：約110套暫未定主 要 戶 型 情 況序號戶型格局面積()空間形式銷售比A3室2廳2衛(wèi)116.66平層90%B4室2廳2衛(wèi)121.10平層C3室2廳2衛(wèi)127.39平層D4室2廳2衛(wèi)135.29平層3室2廳1衛(wèi)113.10E3室2廳1衛(wèi)104.17平

59、層2室2廳1衛(wèi)74.55F2室2廳1衛(wèi)77.17平層B躍5室3廳3衛(wèi)172.74躍層C躍4室3廳2衛(wèi)165.86躍層D 躍4室3廳2衛(wèi)189.63躍層項目定位商業(yè)：占據(jù)商業(yè)核心地段的黃金口岸住宅：蘊涵歷史底蘊與現(xiàn)代文明氣息的時尚居家之地廣告訴求城市精英一族、居家典范之作配套設施多類經(jīng)營品種的商業(yè)鋪面客源特征住宅主要是本地公務員，國有企業(yè)、私營企業(yè)員工，個體業(yè)主等商鋪主要是本地中高收入投資者和經(jīng)營者實景圖片綜述與啟示1、該項目占據(jù)邛崍核心地帶東、西、南街三街交匯處，但卻將整個小區(qū)規(guī)劃為純底樓商鋪，盡管增大了商業(yè)鋪面的總量，但卻使整體物業(yè)業(yè)態(tài)無法提升到與其優(yōu)越位置對應的檔次，在此種情況之下，大量內(nèi)

60、街式商鋪的銷售難度較大。2、該項目目前臨南街和東街的營業(yè)用房雖價格高達13000元以上，但銷售率已經(jīng)達到100%，3、該項目根據(jù)其一期住房銷售的情況（6、7F在成現(xiàn)房1年后以400余元每平米的價格甩賣），二期的住宅部分僅修建4層（局部4躍5），這一現(xiàn)象從一個側(cè)面反映了邛崍市民對住房樓層的挑剔，值得分析。個案二、 盛世臨邛 調(diào)查時間：2004.2.16項目名稱盛世臨邛項目地址邛崍市南街上段開發(fā)商四川省蜀濤集團有限公司總用地面積總建筑面積住宅面積營業(yè)房面積總棟數(shù)總套數(shù)41688000320048002住房19套商鋪21間物業(yè)類型建筑風格層 數(shù)結構形式容積率綠化率多層（1、2F為商鋪和超市）現(xiàn)代5框