2014年房地產抵押估價報告(估價方法 估價測算)_secret

1、PAGE PAGE 41房地產抵押估價報告（格式部分）成套住宅北京房地產估價師和土地估價師協(xié)會聲明：在使用本文本時，如有疑議或需解釋，請由所在單位向北京房地產估價師和土地估價師協(xié)會提交“釋疑申請”。協(xié)會認為有必要，將以書面形式進行解釋或更正。 房地產抵押估價報告 估價項目名稱：（按房產證上的坐落）抵押價值評估 委托方： 估價方: 估價人員： 估價報告作業(yè)日期： 估價報告編號： 目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc229365825 目 錄致委托方函 PAGEREF _Toc229365825 h 2 HYPERLINK l _Toc229365826 致委托

2、方函 PAGEREF _Toc229365826 h 3 HYPERLINK l _Toc229365827 估價師聲明 PAGEREF _Toc229365827 h 4 HYPERLINK l _Toc229365828 估價的假設和限制條件 PAGEREF _Toc229365828 h 6 HYPERLINK l _Toc229365829 估價報告 PAGEREF _Toc229365829 h 7 HYPERLINK l _Toc229365830 一、委托估價方 PAGEREF _Toc229365830 h 7 HYPERLINK l _Toc229365831 二、估價方 P

3、AGEREF _Toc229365831 h 7 HYPERLINK l _Toc229365832 三、估價對象分析 PAGEREF _Toc229365832 h 7 HYPERLINK l _Toc229365833 四、估價目的 PAGEREF _Toc229365833 h 10 HYPERLINK l _Toc229365834 五、估價時點 PAGEREF _Toc229365834 h 10 HYPERLINK l _Toc229365835 六、價值定義 PAGEREF _Toc229365835 h 10 HYPERLINK l _Toc229365836 七、估價依據 P

4、AGEREF _Toc229365836 h 11 HYPERLINK l _Toc229365837 八、估價原則 PAGEREF _Toc229365837 h 11 HYPERLINK l _Toc229365838 九、估價方法 PAGEREF _Toc229365838 h 11 HYPERLINK l _Toc229365839 十、估價測算過程 PAGEREF _Toc229365839 h 12 HYPERLINK l _Toc229365840 十一、估價結果 PAGEREF _Toc229365840 h 14 HYPERLINK l _Toc229365841 變現能力分

5、析 PAGEREF _Toc229365841 h 16 HYPERLINK l _Toc229365842 附件 PAGEREF _Toc229365842 h 17致委托方函致函對象（為委托方的全稱）致函正文 估價對象位置、建筑面積、土地面積、權屬狀況、用途描述估價目的估價時點估價結果參與本報告評估的估價師房地產估價結果，包括市場價值、抵押價值特殊事項說明表現房屋產權性質建成年代土地使用權類型法定最高土地年限應補地價（元） 致函落款（為估價機構的全稱，并加蓋估價機構公章，法定代表人簽名） 二*年*月*日估價師聲明我們鄭重聲明：我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。本估價報告中的分析

6、、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關系，也與有關當事人沒有（或有已載明的）個人利害關系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些估價人員對估價對象進行了實地查勘），估價人員對估價對象的勘查限于估價對象的外觀和使用狀況，估價人員不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任，也不承擔對其他被遮蓋未暴露及難于接觸到的部分進行勘查的責任。沒有人對本估價報告提

7、供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經本估價機構書面同意，本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門以外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。 = 8 * GB2 本估價報告由XX公司負責解釋。 = 9 * GB2 參與本次估價的工作人員 參加本次估價的注冊房地產估價師簽名（至少有兩名）估價師姓名注冊證書號簽 字參加估價人員：估價的假設和限制條件1說明本次估價的假設前提，未經調查確認或無法調查確認的資料數據，估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價報告使用的限制

8、條件。合法、持續(xù)使用前提權屬清晰無異議，不屬于行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產依據合理租賃或租約的影響優(yōu)先受償權利市場穩(wěn)定、政策未有重大變化、排除不可抗力影響2報告使用者注意的事項：估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響；在抵押期間可能產生的房地產信貸風險關注點；合理使用評估價值；定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估。3估價報告應用的有效期估價報告一、委托估價方 LINK Excel.Sheet.8 C:Documents and SettingsAdministrator桌面12-4下載源數據表1.xls 基本描述!R39C1 a f 4 r

9、 * MERGEFORMAT 二、估價方*公司地 址: 法定代表人: 房地產評估資質級別: 資質證書號：聯 系 人： 聯系電話： 三、估價對象分析1、估價對象位置及坐落2、權益狀況分析（1）房產登記狀況房屋所有權證號產權性質房屋所有權人產別房屋座落樓號或幢號房號及部位房屋總層數所在層數建筑面積(m2)房屋用途房屋結構建成年代（2）土地登記狀況土地使用權證號土地使用權人土地使用權性質分攤土地面積(m2)用途年期其它（3）他項權利狀況抵押人抵押權人權利價值抵押設定日期（4）法定優(yōu)先受償權利狀況（5）對價格的影響分析對估價對象存在的如抵押、租賃、共有權、查封和或有負債等對價格的影響進行分析。3、實物

10、狀況分析（1）建筑物狀況公共部分：結構形式建筑類型外立面裝飾大堂設計裝修樓道裝修電梯間及轎廂裝飾層戶均數量供暖門禁系統(tǒng)供氣安全及消防監(jiān)控熱水其他戶內部分：所在樓層使用狀況現狀用途景觀戶型臨街狀況采光、通風情況各房間朝向維護保養(yǎng)及成新狀況各個房間裝修情況的描述 其它（2）小區(qū)狀況居住小區(qū)樓宇構成容積率交通組織方式景觀及綠化小區(qū)封閉性物業(yè)公司有無物業(yè)費標準車位狀況其它（3）對價格影響的分析4、區(qū)位狀況分析交通便捷度道路通達度、公交線路、區(qū)域主要道路、距公交站點距離 、距主干道距離、距地鐵(城鐵)站距離等因素的描述自然人文環(huán)境質量公園、大學、圖書館、煙囪、高壓線等因素的描述居住社區(qū)成熟度居住用地比例

11、、居住小區(qū)規(guī)模、小區(qū)入住率、社區(qū)發(fā)展完善程度、居民構成、小區(qū)品質等因素的描述基礎設施配套情況公建配套情況周邊商服、中小學、醫(yī)院等配套情況的描述未來發(fā)展?jié)摿?、市場背景分析宏觀經濟形勢產業(yè)經濟狀況 居住物業(yè)房地產市場狀況 = 4 * GB2 其他6、最高最佳使用分析遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。四、估價目的為確定估價對象抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值五、估價時點估價對象抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日。但估價委托合同另有約定的除外。估價時點不是完成實地查勘之日的，應當在“估價的假設和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘

12、之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。六、價值定義抵押價值為估價對象在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括未繳納的綜合地價款，已抵押擔保的債權數額及其他。七、估價依據1、國家法律法規(guī)；2、住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部等部門規(guī)章；3、北京市政府及有關部門的政策性文件；4、技術標準房地產估價規(guī)范【國標GB/T 50291-1999】 LINK Excel.Sheet.8 C:Documents and SettingsAdminis

13、trator桌面12-4下載源數據表1.xls 結果描述!R18C2 a f 4 r * MERGEFORMAT 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程【國標GB/T 18508-2001】5、委托方提供的相關資料：6、估價人員掌握的有關資料以及實地勘查所獲取的資料。八、估價原則遵循合法原則。遵循最高最佳使用原則。 遵循替代原則。遵循估價時點原則。遵循謹慎原則。九、估價方法成套住宅抵押估價對同一估價對象應選用適宜的兩種估價方法進行估價，即市場比較法和收益法。十、估價測算過程（一）、估價測算過程1、比較法，運用市場比較法估價應按下列步驟進行：選取可比實例，對可比實例進行情況說明。建立價格可比基礎。進行交易情況修正。進

14、行市場狀況修正。區(qū)位狀況修正。實物狀況修正。權益狀況修正。求出比準價格。市場法估價測算匯總表單位可比實例1可比實例2可比實例3說明一、成交價格總價元或萬元單價元/m2二、成交日期年 月三、建立比較基準后價格統(tǒng)一房地產范圍后價格統(tǒng)一付款方式后價格統(tǒng)一價格單位后價格四、交易情況修正后價格交易情況修正系數五、市場狀況調整后價格市場狀況調整系數六、房地產狀況調整后價格區(qū)位狀況調整后價格區(qū)位狀況調整系數實物狀況調整后價格實物狀況修正系數權益狀況調整后價格權益狀況修正系數七、測算結果總價元或萬元單價元/m22、收益法，運用收益法估價應按下列步驟進行：搜集有關收入和費用的資料；估算租賃收入（包括有效毛租金收

15、入和租賃保證金、押金等的利息收入）；估算運營費用（包括物業(yè)管理費、供暖費、稅金等）； 估算凈收益；選用適當的報酬率或資本化率；選用適宜的計算公式求出收益價格。 收益法可參考下述公式： 其中：V房地產在估價時點的收益價格 A房地產的未來第一年凈運營收益 Y房地產的報酬率g凈收益逐年遞增的比例 t房地產的收益年限收益法估價測算匯總表：收益法估價測算匯總表單 位數 額說 明一、潛在毛收入元/年其中：潛在毛租金收入元/年減：空置和收租損失元/年空置率加：其他收入元/年二、有效毛收入元/年三、運營費用元/年四、凈收益元/年凈收益率五、收益期限年六、報酬率或資本化率七、測算結果總價元或萬元單價元/m2注：

16、1運營費用率運營費用/有效毛收入1002凈收益率凈收益/有效毛收入1001運營費用率十一、估價結果1. 確定估價對象的市場價值詳細說明估價結果及其確定的理由，如不同估價方法、結果合理性分析、權重確定及理由、加權結果。2. 確定估價對象的法定優(yōu)先受償款（1）已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優(yōu)先受償款。（2）地價款（土地出讓金）的欠繳情況限制期以外的經濟適用房、兩限房，成本價、標準價、優(yōu)惠價購房改房轉讓需要補繳地價款（土地出讓金）的標準、金額。3. 抵押價值抵押價值=市場價值-優(yōu)先受償款變現能力分析1.估價對象房地產的通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性。2.變賣時最可能實現的價格與評估的市場價值

17、的差異程度。3.變現的時間長短以及費用、稅金的種類、數額和清償順序。附件委托方的身份證明文件或營業(yè)執(zhí)照復印件估價對象的位置圖估價對象周圍環(huán)境照片估價對象內部廚房、衛(wèi)生間及房間的照片，每個房間一張照片，有估價人員與勘察現場的照片權屬證明文件法定優(yōu)先受償權利等情況的查詢資料和調查記錄估價中引用的其他專用文件資料估價人員和估價機構的資格證明等房地產抵押估價報告（參數部分）（成套住宅市場比較法）市場比較法參數體系市場比較法針對北京地區(qū)成套住宅的市場情況，設置了市場狀況、交易情況、區(qū)位狀況，實物狀況、權益狀況五個比較因素。市場比較法參數體系比較因素允許最大修正區(qū)間具體取值詳見指標取值說明市場狀況交易情況

18、3%區(qū)位 狀況交通便捷度（%）7%自然和人文環(huán)境質量（%）社區(qū)成熟度（%）基礎設施（%）公共配套設施（%）實物狀況公共部分12%戶內部分小區(qū)部分權益狀況權益狀況3%二、參數指標取值說明1. 交易情況修正系數進行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差。有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例： （1）有利害關系人之間的交易； （2）急于出售或購買情況下的交易； （3）受債權債務關系影響的交易； （4）交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易； （5）交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易； （6）相鄰房地產的合并交易； （7）特殊方式的交易； （8）交易稅費非正常負

19、擔的交易； （9）其他非正常的交易。 經過篩選合格后的可比實例的交易情況修正區(qū)間宜在3%以內2. 市場狀況修正系數 市場狀況修正采用成套住宅指數進行，計算公式如下： 市場狀況修正系數=案例交易月份指數/估價期日月份指數北京市成套住宅指數建議由估價師根據北京市統(tǒng)計局或房屋租賃管理部門統(tǒng)計資料等各種信息綜合確定。原則上應選擇交易日期在估價對象的估價時點前一年內的交易案例。3.區(qū)位狀況修正系數（修正幅度匯總不宜超過7）（1）交通便捷度修正系數交通便捷度指臨街道路類型、級別和交通管制，距交通干道距離、距公交站點距離、距火車站、飛機場距離等。交通便捷度修正系數根據房產坐落，進行修正，修正幅度為4%。交通

20、便捷度調整系數表單位：%影響因素土 地 級 別一級二級三級四級五級六級七級八級九級交通便捷度-2.02.0-2.12.1-1.03.0-1.23.2-4.04.0-3.13.1-3.43.2-4.54.5-5.04.4 （2）自然人文環(huán)境質量修正系數自然人文環(huán)境狀況指名勝古跡、公園、污染源、大專院校、科研院所、人口流動情況等。自然人文環(huán)境質量修正系數根據房產坐落，按照北京市人民政府關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知中的“北京市基準地價級別范圍”，確定房產所在位置對應的土地級別。根據房產所在位置對應的土地級別，按照自然人文環(huán)境質量修正系數表，確定調整系數區(qū)間。自然人文環(huán)境質量調整系數表

21、單位：%影響因素土 地 級 別一級二級三級四級五級六級七級八級九級十級自然人文環(huán)境質量-2.02.0-2.12.1-1.03.0-1.23.2-4.04.0-3.13.1-3.43.2-4.54.5-5.14.4-4.04.0 （3）社區(qū)成熟度修正系數 居住社區(qū)成熟度指一公里半徑范圍內住宅物業(yè)類型、新建項目名稱、售價等情況，同時考慮到未來3年內的發(fā)展?jié)摿?。社區(qū)成熟度修正系數根據房產坐落，按照北京市人民政府關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知中的“北京市基準地價級別范圍”，確定房產所在位置對應的土地級別。根據房產所在位置對應的土地級別，按照社區(qū)成熟度修正系數表，確定調整系數區(qū)間。社區(qū)成熟

22、度修正系數表單位：%影響因素土 地 級 別一級二級三級四級五級六級七級八級九級十級社區(qū)成熟度-1.01.0-1.11.1-0.51.5-0.71.6-2.02.0-1.61.6-1.71.6-2.32.3-2.62.2-2.02.0（4）基礎設施修正系數基礎設施狀況指各種基礎設施的配套完善程度。基礎設施修正系數根據房產坐落，按照北京市人民政府關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知中的“北京市基準地價級別范圍”，確定房產所在位置對應的土地級別。根據房產所在位置對應的土地級別，按照基礎設施修正系數表，確定調整系數區(qū)間。基礎設施修正系數表單位：%影響因素土 地 級 別一級二級三級四級五級六級七

23、級八級九級十級基礎設施-1.31.3-1.51.5-0.82.0-1.02.1-2.62.6-2.12.1-2.22.1-2.92.9-3.32.8-2.62.6（5）公共配套設施修正系數公共配套設施狀況指周邊購物、餐飲、郵電、金融、超市等商業(yè)設施、文化體育設施分布及之間的距離。公共配套設施修正系數根據房產坐落，按照北京市人民政府關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知中的“北京市基準地價級別范圍”，確定房產所在位置對應的土地級別。根據房產所在位置對應的土地級別，按照公共配套設施修正系數表，確定調整系數區(qū)間。公共配套設施修正系數表單位：%影響因素土 地 級 別一級二級三級四級五級六級七級八

24、級九級十級公共配套設施-1.41.4-1.51.5-0.82.0-1.02.1-2.62.6-2.12.1-2.22.1-2.92.9-3.32.8-2.62.64.實物狀況修正系數(修正幅度匯總不宜超過12%)（1）公共部分修正系數評估師對估價對象和比較案例公共部分的各個因素包括建筑類型、結構、公共部分裝修、設備、建成年代等公共部分調查因素進行綜合比較后，進行修正，修正幅度在9%。（2）戶內部分修正系數：評估師對估價對象和比較案例戶內部分的各個因素包括樓層、面積、戶型、裝修等戶內部分調查因素進行綜合比較后，進行修正，修正幅度在6%。（3）小區(qū)狀況修正系數評估師對估價對象和比較案例小區(qū)狀況的各

25、個因素包括樓宇構成、容積率、景觀及綠化等小區(qū)狀況調查因素進行綜合比較后，進行修正，修正幅度在9%。5權益狀況修正系數（修正幅度匯總不宜超過3%）權益狀況根據權益狀況的構成因素進行修正，修正幅度在3%。房地產抵押估價報告（參數部分）（成套住宅收益法）收益法測算公式 其中：V房地產在估價時點的收益價格 A房地產的未來第一年凈運營收益 Y房地產的報酬率（資本化率）g凈收益逐年遞增的比例t房地產的收益年限收益法參數體系收益法參數體系及取值區(qū)間表序號項目名稱相關系數備注1租賃收入根據估價對象情況確定有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入，詳見參數體系說明2運營費用根據物業(yè)的不同類型確定3凈收益租賃

26、收入扣除運營費用4凈收益增長率3%-6%根據物業(yè)的不同類型確定5未來可獲收益的年限根據估價對象情況確定詳見參數體系說明6報酬率或資本化率4%-6%參數指標取值說明1. 租賃收入租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。其中有效毛租金收入由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。潛在毛收入估算由房地產估價師根據市場情況假定房地產在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。2. 運營費用運營費用主要包括物業(yè)管理費、供暖費、租賃稅費、水電費、電話費等。要注意若上述運營費用不包括在租賃收入里，則不用在租賃收入中扣除。運營費用可按租賃收入的一定比例計算。3.

27、 凈收益租賃收入扣除運營費用，即為凈收益。4凈收益增長率不同區(qū)位和實物狀況的房屋，其租金收入增長的比率是不一致的，建議估價師在實際操作時，要對估價對象的特點進行認真分析，選取合適的凈收益增長率。5. 未來可獲收益的年限由于物權法第149條對住宅房地產70年使用權問題的最終規(guī)定是：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。所以房地產估價未來可獲收益的年限可考慮建筑物的經濟耐用年限扣除建筑物已使用年限測算。房屋建筑物經濟耐用年限表序號建筑結構經濟耐用年限備注1鋼結構80年2鋼砼60年框架結構、剪力墻結構、筒體結構框架-剪力墻結構等3磚混一等50年4磚混二等50年收益年期，由評估人員根據建筑物的具體情

28、況，在上述建筑物經濟耐用年限扣除建筑物已使用年限基礎上確認。6. 資本化率資本化率的確定方法有市場提取法、安全利率加風險調整值法、復合投資收益率法、投資收益率排序插入法等方法。本參數指標體系采用市場提取法和安全利率加風險調整值法進行測算。市場提取法。根據對2006年2008年北京市成套住宅租售市場狀況調查，目前北京市成套住宅租售市場情況，租售比約為1：320左右，已接近或超過國際市場警戒線。按照市場提取法測算北京市成套住宅出租資本化率取值合理區(qū)間處于3%5%。安全利率加風險調整值法。以安全利率加上風險調整值作為資本化率。其中安全利率采用中國人民銀行公布的一年期銀行定期存款利率；再依據對估價對象

29、的社會經濟因素、投資風險、通貨膨脹等因素的分析，確定風險調整值，根據：資本化率=安全利率+風險調整值，確定資本化率取值范圍為58%。綜合確定當前資本化率取值區(qū)間為4%-6%。房地產抵押估價報告（格式部分）居住類在建工程北京房地產估價師和土地估價師協(xié)會二九年五月聲明：在使用本文本時，如有疑議或需解釋，請由所在單位向北京房地產估價師和土地估價師協(xié)會提交“釋疑申請”。協(xié)會認為有必要，將以書面形式進行解釋或更正。房地產抵押估價報告估價項目名稱：（按土地證的坐落）抵押價值評估委托方：估價方:估價人員： 估價報告作業(yè)日期：估價報告編號：目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _To

30、c229364759 致委托方函 PAGEREF _Toc229364759 h 3 HYPERLINK l _Toc229364760 估價師聲明 PAGEREF _Toc229364760 h 4 HYPERLINK l _Toc229364761 估價的假設和限制條件 PAGEREF _Toc229364761 h 6 HYPERLINK l _Toc229364762 估價結果報告 PAGEREF _Toc229364762 h 10 HYPERLINK l _Toc229364763 一、委托估價方 PAGEREF _Toc229364763 h 10 HYPERLINK l _To

31、c229364764 二、估價方 PAGEREF _Toc229364764 h 10 HYPERLINK l _Toc229364765 三、估價對象 PAGEREF _Toc229364765 h 10 HYPERLINK l _Toc229364766 四、估價目的 PAGEREF _Toc229364766 h 10 HYPERLINK l _Toc229364767 五、估價時點 PAGEREF _Toc229364767 h 11 HYPERLINK l _Toc229364768 六、估價依據 PAGEREF _Toc229364768 h 11 HYPERLINK l _Toc

32、229364769 七、估價原則 PAGEREF _Toc229364769 h 11 HYPERLINK l _Toc229364770 八、價值定義 PAGEREF _Toc229364770 h 12 HYPERLINK l _Toc229364771 九、估價方法 PAGEREF _Toc229364771 h 12 HYPERLINK l _Toc229364772 十、估價結果 PAGEREF _Toc229364772 h 12 HYPERLINK l _Toc229364773 十一、估價報告的工作日期 PAGEREF _Toc229364773 h 13 HYPERLINK

33、l _Toc229364774 十二、估價報告的應用有效期 PAGEREF _Toc229364774 h 13 HYPERLINK l _Toc229364775 十三、參與本次估價的工作人員 PAGEREF _Toc229364775 h 13 HYPERLINK l _Toc229364776 參加本次估價的注冊房地產估價師簽名（至少有兩名） PAGEREF _Toc229364776 h 13 HYPERLINK l _Toc229364777 估價技術報告 PAGEREF _Toc229364777 h 14 HYPERLINK l _Toc229364778 一、估價對象 PAGE

34、REF _Toc229364778 h 14 HYPERLINK l _Toc229364779 二、評估方法選用依據 PAGEREF _Toc229364779 h 15 HYPERLINK l _Toc229364780 三、最高最佳使用分析 PAGEREF _Toc229364780 h 15 HYPERLINK l _Toc229364781 四、估價測算過程 PAGEREF _Toc229364781 h 15 HYPERLINK l _Toc229364782 （一）成本法 PAGEREF _Toc229364782 h 15 HYPERLINK l _Toc229364783 （

35、二）假設開發(fā)法 PAGEREF _Toc229364783 h 19 HYPERLINK l _Toc229364784 五、估價結果確定 PAGEREF _Toc229364784 h 20 HYPERLINK l _Toc229364785 變現能力分析 PAGEREF _Toc229364785 h 22 HYPERLINK l _Toc229364786 附件 PAGEREF _Toc229364786 h 23致委托方函致函對象（為委托方的全稱）致函正文 估價對象位置、建筑面積、土地面積、權屬狀況、用途及形象進度等估價目的估價時點估價結果參與本報告評估的估價師房地產估價結果匯總表，包

36、括市場價值、抵押價值房地產抵押估價結果匯總表 幣種：人民幣數額及說明項目及單位數 額說 明1假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值總價（元或萬元）單價（元/m2）2法定優(yōu)先受償款總額（元或萬元）2.1拖欠建設工程價款總額（元或萬元）2.2 已抵押擔保債權數額總額（元或萬元）2.3其他法定優(yōu)先受償款總額（元或萬元）3抵押價值總價（元或萬元）單價（元/m2）地上建筑物價值土地價值注：抵押價值假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值法定優(yōu)先受償款 致函落款（為估價機構的全稱，并加蓋估價機構公章，法定代表人簽名） 二*年*月*日估價師聲明我們鄭重聲明：我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。本估價報告中的

37、分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關系，也與有關當事人沒有（或有已載明的）個人利害關系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些估價人員對估價對象進行了實地查勘），估價人員對估價對象的勘查限于估價對象的外觀和使用狀況，估價人員不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任，也不承擔對其他被遮蓋非暴露及難于接觸到的部分進行勘查的責任。沒有人對本估價報

38、告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經本估價機構書面同意，本報告的主部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門以外的單位和個人提供，也不得以任何書面形式發(fā)表。 = 8 * GB2 本估價報告由XX公司負責解釋 = 9 * GB2 參加本次估價的工作人員 參加本次估價的注冊房地產估價師簽名（至少有兩名）估價師姓名注冊證書號簽 字參加估價人員： 估價的假設和限制條件1.說明本次估價的假設前提，未經調查確認或無法調查確認的資料數據，估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價報告使用

39、的限制條件。合法前提： = 1 * GB3 權屬清晰無異議 = 2 * GB3 不屬于法律法規(guī)禁止抵押的房地產以立項主體可以在正常市場條件下轉讓為前提依據合理優(yōu)先受償權利市場穩(wěn)定、政策未有重大變化、排除不可抗力影響2報告使用者注意的事項：優(yōu)先受償款情況：估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響；在抵押期間可能產生的房地產信貸風險關注點；合理使用評估價值； = 5 * GB2 定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估。 = 6 * GB2 本項目已于 年 月 日開始預售，預售范圍。3估價報告應用的有效期4假設估價對象在建工程在估價后按照現有的規(guī)劃、

40、設計建設指標持續(xù)建設，能夠按照正常建設期完工，取得竣工手續(xù)并交付使用。PAGE 50估價結果報告委托估價方 LINK Excel.Sheet.8 C:Documents and SettingsAdministrator桌面12-4下載源數據表1.xls 基本描述!R39C1 a f 4 r * MERGEFORMAT 二、估價方*公司地址: 法定代表人: 房地產評估資質級別: 資質證書號：聯系人： 聯系電話： 三、估價對象1、項目坐落及四至2、權益狀況土地證、項目核準、規(guī)劃文件、施工許可證等法律文件的取得情況。3、實物狀況簡要介紹在建工程的形象進度。4、估價范圍要明確估價對象是全部土地使用權

41、還是按地上建筑物分攤的土地使用權。若抵押物的范圍只是項目的一部分，應就抵押部位、對應用途等描述清楚。四、估價目的為確定估價對象抵押貸款額度提供參考依據而評估在建工程抵押價值。五、估價時點估價對象抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日。但估價委托合同另有約定的除外。估價時點不是完成實地查勘之日的，應當在“估價的假設和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。六、估價依據1、國家法律法規(guī)；2、住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部等部門規(guī)章；3、北京市政府及有關部門的政策性文件；4、技術標準房地產估價規(guī)范【國標GB/T 50291-

42、1999】 LINK Excel.Sheet.8 C:Documents and SettingsAdministrator桌面12-4下載源數據表1.xls 結果描述!R18C2 a f 4 r * MERGEFORMAT 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程【國標GB/T 18508-2001】5、委托方提供的相關資料：6、估價人員掌握的有關資料以及實地勘查所獲取的資料。七、估價原則遵循合法原則。遵循最高最佳使用原則。 遵循替代原則。遵循估價時點原則。遵循謹慎原則。八、價值定義抵押價值為估價對象在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。估價對象的市場價值包

43、括估價對象占用范圍內的土地使用權的價值與地上建筑物的市場價值之和，或抵押地上建筑物及其分攤的土地使用權價值之和。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括拖欠建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額及其他。九、估價方法居住類在建工程抵押應選用適宜的兩種估價方法進行估價，即成本法和假設開發(fā)法（需簡述每種方法思路與測算結果，最終取值的依據）。十、估價結果房地產抵押估價結果匯總表 幣種：人民幣數額及說明項目及單位數 額說 明1假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值總價（元或萬元）單價（元/m2）2法定優(yōu)先受償款總額（元或萬元）2.1拖欠建設工程價款總額（元或萬元）

44、2.2 已抵押擔保債權數額總額（元或萬元）2.3其他法定優(yōu)先受償款總額（元或萬元）3抵押價值總價（元或萬元）單價（元/m2）地上建筑物價值土地價值注：抵押價值假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值法定優(yōu)先受償款十一、估價報告的工作日期十二、估價報告的應用有效期十三、參與本次估價的工作人員參加本次估價的注冊房地產估價師簽名（至少有兩名）估價師姓名注冊證書號簽 字參與估價人員： 單位蓋章 年 月 日 估價技術報告一、估價對象 1、項目坐落及四至 2、權益狀況分析（1）土地登記和權利狀況（權屬證書及登記情況：包括證號、權利人、使用權類型、權利終止日期、他項權利狀況等）。土地使用權證號土地使用權人土地使用

45、權性質土地面積(m2)權利終止日期地價款支付情況他項權利狀況其它（2）項目核準、規(guī)劃文件（建設用地與代征地、用途、建筑規(guī)模與密度、人防情況），施工許可文件。（3）法定優(yōu)先受償款情況（4）銷售許可文件及預售情況（5）就權益的瑕疵對價格的影響進行分析3、實物狀況宗地情況（2）地上建筑物的規(guī)劃與設計標準（3）地上建筑物的建設現狀（4）對價格影響的分析4、估價范圍要明確估價對象是全部土地使用權還是按地上建筑物分攤的土地使用權，若抵押的范圍只是項目的一部分，應就抵押部位對應用途等描述清楚。5、區(qū)位狀況分析6、市場背景分析二、評估方法選用依據根據估價對象的特點，簡要說明選用成本法、假設開發(fā)法進行評估的理由

46、。三、最高最佳使用分析遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。四、估價測算過程（一）成本法運用成本法估價應按下列步驟進行：1.搜集有關成本、稅費、開發(fā)利潤等資料；2.估算重置價格或重建價格重置價格或重建價格，應是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構成包括下列內容：土地取得成本開發(fā)成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費投資利潤3.求取估價對象價格測算公式在建工程價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+投資利潤土地取得成本=土地使用權購買價格+買方應當繳納的稅費土地使用權購買價格應考慮

47、估價對象土地使用權的年限。新開發(fā)土地和新建房地產，一般不應扣除折舊。成本法估價測算匯總表單 位數 額說 明一、重新購建價格元（一）土地取得成本元購買價格元取得稅費元或：征收集體土地費用元征地補償安置費用元土地補償費元安置補助費元地上附著物補償費元青苗補償費元安排被征地農民的社會保障費用元相關稅費元征地管理費元耕地占用稅元耕地開墾費元新菜地開發(fā)建設基金元出讓金等費用元管理費用元土地開發(fā)費元利息元利潤元或：城市房屋拆遷費用元房屋拆遷補償安置費用元被拆遷房屋的房地產市場價格元被拆遷房屋室內自行裝飾裝修的補償金額元搬遷補助費元安置補助費元拆遷非住宅房屋造成停產停業(yè)的補償費元相關稅費元房屋拆遷管理費元房

48、屋拆遷服務費元房屋拆遷估價費元房屋拆除和渣土清運費元出讓金等費用元管理費用元土地開發(fā)費元利息元利潤元（二）開發(fā)成本元勘察設計和前期工程費元建筑安裝工程費元基礎工程費用元結構工程費用元設備安裝和裝飾工程費用元室外工程費元a.基礎設施建設費元道路工程元給排水工程元給水工程元雨水工程元污水工程元中水工程元電力工程元電信工程元燃氣工程元熱力工程元有線電視工程元b.公共配套設施建設費元（三）管理費用元（四）銷售費用元（五）投資利息元（六）銷售稅費元銷售稅金及附加元其他銷售稅費元（七）投資利潤元投資利潤率二、在建工程折舊元物質折舊元功能折舊元經濟折舊元三、測算結果總價元或萬元單價元/m2（二）假設開發(fā)法運

49、用假設開發(fā)法估價應按下列步驟進行：調查待開發(fā)房地產的狀況；選擇最佳的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產狀況；估算后續(xù)開發(fā)經營期；預測開發(fā)完成后的房地產價值；預測后續(xù)開發(fā)建設的必要支出和應得利潤,后續(xù)開發(fā)建設的必要支出是指取得稅費、續(xù)建成本、投資利息、管理費用、銷售稅費。取得稅費指取得在建工程應支出的稅費續(xù)建成本續(xù)建成本包括建筑安裝工程費、室外工程費、工程勘察設計和前期工程費、不可預見費，其中建筑安裝工程費包括基礎工程、結構工程、設備安裝和裝飾工程，室外工程費指基礎設施建設費和公共配套設施建設費，具體取項與取值需根據估價對象的實際情況確定。與續(xù)建成本相對應的管理費用尚需投入的銷售稅費續(xù)建成本的

50、投資利息尚需支付的銷售稅費(7)續(xù)建成本的投資利潤6.進行具體計算，求出估價對象現狀價格；測算公式：在建工程價值開發(fā)完成后的房地產價值-取得在建工程的稅費-續(xù)建成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-投資利潤 假設開發(fā)法估價測算匯總表單 位數 額說 明1后續(xù)開發(fā)經營期月或季2開發(fā)完成后的價值總價元或萬元單價元/m23后續(xù)必要支出元或萬元3.1取得稅費元或萬元3.2續(xù)建成本元或萬元3.3管理費用元或萬元3.4銷售費用元或萬元3.5投資利息元或萬元利息率/年3.6銷售稅費元或萬元4后續(xù)應得利潤元或萬元投資利潤率或/年5測算結果總價元或萬元單價元/m2五、估價結果確定1. 確定估價對象的市場價

51、值詳細說明估價結果及其確定的理由，如不同估價方法結果的合理性分析、權重確定及理由、加權結果。2. 確定估價對象的法定優(yōu)先受償款(1)委托方拖欠施工隊的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額(2)地價款（土地出讓金）的欠繳情況(3)其他法定優(yōu)先受償款3. 抵押價值抵押價值=市場價值-優(yōu)先受償款4.地上建筑物價值和土地價值的分割分割辦法：按成本法評估的土地價值，作為分割后的土地價值。地上建筑物的評估價值為最終評估的在建工程價值減去土地價值。地上建筑物價值：土地價值：第 PAGE 63 頁 共 NUMPAGES 71 頁變現能力分析1.估價對象房地產的通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性。2.變賣時最可能

52、實現的價格與評估的市場價值的差異程度。3.變現的時間長短以及費用、稅金的種類、數額和清償順序。附件委托方的營業(yè)執(zhí)照委托方的委托函估價對象的位置圖估價對象四至和周圍環(huán)境照片（應有估價師在勘查現場的照片）估價對象形象進度照片項目有關批準文件、權屬證明文件法定優(yōu)先受償權利等情況的查詢資料和調查記錄估價中引用的其他專用文件資料估價人員和估價機構的資格證明等房地產抵押估價報告（參數部分）（居住類在建工程成本法）成本法體系參數成本法參數體系及取值區(qū)間表項目名稱相關系數備注1土地取得成本1.1土地使用權購買價格-根據土地使用權的實際取得成本，參照土地市場情況確定1.2買方購買時應繳納稅費3%取費基數為土地使

53、用權購買價格2開發(fā)成本2.1建筑安裝工程費基礎工程-按照不同的結構，根據工程進度確定，詳見工程造價構成表結構工程設備安裝及裝飾工程2.2工程勘察設計和前期工程費5-8%以建安工程費為基數2.3室外工程費基礎設施建設費5-15%根據實際發(fā)生情況，按建安工程費用的一定比例確定，對于別墅類等室外工程費用占比較大的項目，可以不受此指標的限制。公共配套設施建設費-根據實際發(fā)生情況測算3管理費用2-5%按表中1-2項之和為基數4銷售費用2-4%按表中1、2、3三項之和為基數5投資利息-按當期人民銀行公布基準利率計算，按表中1、2、3、4四項之和為基數，6銷售稅金5.5%主要指營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費

54、附加，按房地產評估價值為基數計算 7投資利潤率40%根據北京市居住類房地產市場開發(fā)情況，結合項目所處位置與工程形象進度等情況，按表中1、2、3、4四項費用之和為基數參數體系說明1.土地取得成本1.期日修正系數期日修正系數根據估價對象所在區(qū)位及北京市土地市場情況確定。1.買方購買時應繳納稅費根據北京市情況，契稅按土地取得成本3%。2.開發(fā)成本2.1建筑安裝工程費包括基礎工程、結構工程、設備安裝及裝飾工程費用等。根據勘察確定的實際工程進展程度及各工程的比重，估算在建工程的建筑安裝工程費。其計算公式為：建筑安裝工程費=各項工程完成進度（%）各項建筑工程預算不同結構工程中主要工程項目比例 結構分類項目

55、名稱建筑結構類型磚混一等、二等鋼砼結構鋼結構基礎工程152535結構工程506055設備安裝及裝飾工程351510備注：為毛坯房標準的價格構成 上表中的比例為參考比例，應按照不同結構、設計標準等，結合實際完工情況進行測算，調整幅度在10%為宜。2.2 工程勘察設計和前期工程費包括市場調查、可行性研究、工程勘察、環(huán)境影響評價、規(guī)劃及建筑設計、建設工程招投標、施工的通水、通電、通路、場地平整及臨時用房等開發(fā)項目前期工作所必要的費用。2.3室外工程費2.3.1基礎設施建設費基礎設施建設費，為經規(guī)劃部門批準建設的居住小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪

56、等工程費用和居住小區(qū)紅線以外專門為本居住小區(qū)建設的基礎設施費用。應按照市政府的城市規(guī)劃定額指標，依據批準的詳細規(guī)劃和施工圖預（決）算造價按居住面積和營業(yè)性面積所占比例分攤計入?？闪腥牖A設施建設費的項目有：基礎設施工程費，供用電建設承發(fā)包管理費，居住小區(qū)路燈維護費，地下水資源費，人防空地下室易地建設費，供電貼費，建設項目共用電力設施代維護費，綠化補償費等。2.3.2公共配套設施建設費公共配套設施建設費，主要為居住小區(qū)服務的、非經營性公共設施和生活服務設施的建設費用，包括非經營性等教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、郵電、社區(qū)服務、行政管理、市政公用設施等。應依據詳細規(guī)劃和施工圖預（決）算造價按居住面積和營業(yè)性面積所占比例分攤計入。3.