2008年青島房地產(chǎn)投資環(huán)境報(bào)告_secret

1、PAGE PAGE 33青島市房地產(chǎn)投資環(huán)境報(bào)告目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc94321352 前言 PAGEREF _Toc94321352 h 2 HYPERLINK l _Toc94321353 第一部分 青島概況介紹 PAGEREF _Toc94321353 h 5 HYPERLINK l _Toc94321354 1青島的自然環(huán)境 PAGEREF _Toc94321354 h 5 HYPERLINK l _Toc94321355 2青島行政區(qū)域劃分 PAGEREF _Toc94321355 h 7 HYPERLINK l _Toc9432135

2、6 第二部分 青島投資環(huán)境分析 PAGEREF _Toc94321356 h 9 HYPERLINK l _Toc94321357 1青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r PAGEREF _Toc94321357 h 9 HYPERLINK l _Toc94321358 2居民生活、消費(fèi)水平 PAGEREF _Toc94321358 h 14 HYPERLINK l _Toc94321359 3.人口規(guī)模 PAGEREF _Toc94321359 h 18 HYPERLINK l _Toc94321360 4城市規(guī)劃和重大市政建設(shè) PAGEREF _Toc94321360 h 19 HYPERLINK l _To

3、c94321361 5青島投資環(huán)境評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc94321361 h 21 HYPERLINK l _Toc94321362 第三部分 城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查要素 PAGEREF _Toc94321362 h 24 HYPERLINK l _Toc94321363 1.城市土地供應(yīng)及開(kāi)發(fā)狀況 PAGEREF _Toc94321363 h 24 HYPERLINK l _Toc94321364 2.城市商品供給狀況及趨勢(shì) PAGEREF _Toc94321364 h 25 HYPERLINK l _Toc94321365 3.城市商品房需求狀況及趨勢(shì) PAGEREF _Toc94

4、321365 h 26 HYPERLINK l _Toc94321366 4.城市房商品房（住宅）價(jià)格走勢(shì) PAGEREF _Toc94321366 h 27 HYPERLINK l _Toc94321367 5.城市商品房空置狀況及變化趨勢(shì) PAGEREF _Toc94321367 h 29 HYPERLINK l _Toc94321368 6.房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（存量產(chǎn)權(quán)房）發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì) PAGEREF _Toc94321368 h 29 HYPERLINK l _Toc94321369 7. 房地產(chǎn)增加值及投資的變化 PAGEREF _Toc94321369 h 31資料整理時(shí)間：2008

5、.1前言青島的官方網(wǎng)站建設(shè)比較完善，所以得到的數(shù)據(jù)較全面。分析來(lái)看，對(duì)青島的房地產(chǎn)投資環(huán)境主要有以下分析：一、發(fā)展的有利方面1、2008年奧運(yùn)會(huì)帆船項(xiàng)目在青島舉行，奧運(yùn)主題使房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)升溫。青島作為年北京奧運(yùn)會(huì)的伙伴城市，奧運(yùn)仍是青島城市建設(shè)的主題。城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和城市環(huán)境的改善和提升，將更加吸引外地人來(lái)我市定居。因此，外來(lái)人口來(lái)青購(gòu)房置業(yè)仍將呈上升的趨勢(shì)，從而會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上升。2、，從發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)終會(huì)成為支柱產(chǎn)業(yè)，因此，可以認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)成為青島的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)增值占GDP的比重需達(dá)到5以上。而青島的房地產(chǎn)增加值占GDP的比重不超4，；比較上海，這一比例

6、已達(dá)到7左右。說(shuō)明，青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆?、2002年，青島人均住宅使用面積排在了山東省17地市的最后一名。隨著居民生活水平的不斷提高，對(duì)住房的需求會(huì)越來(lái)越高。如果按照我國(guó)“十五”計(jì)劃提出的人均建筑面積平方米的住宅發(fā)展目標(biāo)，人均需求4.6平方米，按市內(nèi)四區(qū)總?cè)丝?54.97萬(wàn)人計(jì)算，青島未來(lái)年需求商品住宅面積為712.86萬(wàn)平方米。旺盛的住房需求，會(huì)推動(dòng)房屋價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)。4、當(dāng)前青島的二手交易市場(chǎng)的發(fā)展非常落后，一定程度上抑止了商品房?jī)r(jià)格和需求的上漲。青島市有關(guān)部門(mén)正在探討發(fā)展二手房市場(chǎng)的對(duì)策?？梢灶A(yù)見(jiàn)，青島二手房市場(chǎng)走向成熟是一種必然，因此青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有進(jìn)一步的發(fā)展。二、發(fā)展

7、的不利方面1、房?jī)r(jià)收入比過(guò)高。據(jù)測(cè)算，2003年青島80平方米的套房?jī)r(jià)格與城市居民戶(hù)均收入比已高達(dá)12.6倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際上認(rèn)可的3倍至6倍的標(biāo)準(zhǔn)，大大超過(guò)了居民的承受能力，從而造成中、低收入家庭購(gòu)房負(fù)擔(dān)加重，居民生活水平相對(duì)下降。可以預(yù)見(jiàn)，當(dāng)少數(shù)高收入階層的需求逐漸滿(mǎn)足之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能會(huì)出現(xiàn)消費(fèi)斷層。2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高。城市人均青島市28577元，僅列第四位，只及第一位東營(yíng)市55280元的一半多，比第二位威海市的35031元少6454元。居民人均可支配收入，2002年青島市為8721元，在全省僅列第五位，排在濟(jì)南、威海、東營(yíng)、煙臺(tái)之后，與青島的經(jīng)濟(jì)水平極不相稱(chēng)。3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，將

8、制約經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。第三產(chǎn)業(yè)比重過(guò)低，保持在40左右，而天津近幾年第三產(chǎn)業(yè)的比重一直保持在46左右，上海在50左右。4、金融保險(xiǎn)業(yè)的負(fù)增長(zhǎng)，造成融資環(huán)境的惡化，會(huì)制約經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展。近幾年青島的金融保險(xiǎn)業(yè)增加值一直在4050億之間，且增長(zhǎng)速度相當(dāng)緩慢，在2003年和2002年出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，速度分別是-4.1、-16.9，這反應(yīng)了在青島投資，融資方面可能會(huì)帶來(lái)一定的難度。5、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后。2002年，青島民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值399.2億元，占GDP的比重為26.3%，低于全省29%的平均水平；而浙江、廣東、江蘇等地民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的比重均在50以上，溫州甚至達(dá)到90%；即使地處我國(guó)改革開(kāi)放前沿、經(jīng)濟(jì)外

9、向度非常高的深圳市，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的比重也達(dá)到了40%。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁就會(huì)乏力，解決社會(huì)就業(yè)問(wèn)題就會(huì)面臨巨大困難，實(shí)現(xiàn)全市經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展就可能落空。6、城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資力度需加大。從評(píng)價(jià)指標(biāo)看，2002年城市基礎(chǔ)設(shè)施，青島市列山東省的第四位，特別是人均道路面積和集中供熱普及率兩項(xiàng)指標(biāo)都僅列山東省全省17地市的倒數(shù)第三名。第一部分 青島概況介紹1青島的自然環(huán)境11地理位置青島市地處山東半島南部，位于東經(jīng)11930121 00、北緯35353709，東、南瀕臨黃海，東北與煙臺(tái)市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。12氣候特征青島地處北溫帶季風(fēng)區(qū)域，屬溫帶季風(fēng)氣候。市區(qū)由于海

10、洋環(huán)境的直接調(diào)節(jié)，受來(lái)自洋面上的東南季風(fēng)及海流、水團(tuán)的影響，故又具有顯著的海洋性氣候特點(diǎn)?？諝鉂駶?rùn)，雨量充沛，溫度適中，四季分明。春季氣溫回升緩慢，較內(nèi)陸遲1個(gè)月；夏季濕熱多雨，但無(wú)酷暑；秋季天高氣爽，降水少，蒸發(fā)強(qiáng)；冬季風(fēng)大溫低，持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)。據(jù)1898年以來(lái)百余年氣象資料查考，市區(qū)年平均氣溫12.7，極端高氣溫38.9（2002年7月15日），極端低氣溫16.9（1931年1月10日）。全年8月份最熱，平均氣溫25.3；1月份最冷，平均氣溫0.5。日最高氣溫高于30的日數(shù)，年平均為11.4天；日最低氣溫低于5的日數(shù)，年平均為22天。降水量年平均為662.1毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分別占

11、全年降水量的17、57、21、5。年降水量最多為1272.7毫米（1911年），最少僅308.2毫米（1981年），降水的年變率為62。年平均降雪日數(shù)只有10天。年平均氣壓為1008.6毫巴。年平均風(fēng)速為5.2米/秒，以南東風(fēng)為主導(dǎo)風(fēng)向。年平均相對(duì)濕度為73，7月份最高，為89；12月份最低，為68。青島海霧多、頻，年平均濃霧51.3天、輕霧108.2天。13地勢(shì)特征青島為海濱丘陵城市，地勢(shì)東高西低，南北兩側(cè)隆起，中間低凹，其中山地約占全市總面積的15.5、丘陵占25.1、平原占37.7、洼地占21.7。全市海岸分為岬灣相間的山基巖岸、山地港灣泥質(zhì)粉砂岸及基巖砂礫質(zhì)海岸等3種基本類(lèi)型。淺海海底

12、則有水下淺灘、現(xiàn)代水下三角洲及海沖蝕平原等。全市海岸線（含所屬海島岸線）總長(zhǎng)為862.64公里，其中大陸岸線730.64公里，占山東省岸線的1/4強(qiáng)。青島市現(xiàn)有海島69個(gè)。其中，小青島、小麥島、團(tuán)島、團(tuán)島鼻、黃島和吉島是人工陸連島，只有63個(gè)島四面環(huán)海。69個(gè)海島總面積為21.2平方公里，岸線總長(zhǎng)132公里。這些海島絕大多數(shù)距離大陸不超過(guò)20公里，最遠(yuǎn)的千里巖島，距陸約64公里。在這69個(gè)海島中，只有10個(gè)海島有固定居民。2青島行政區(qū)域劃分全市總面積為10654平方公里，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽(yáng)、黃島等七區(qū)）為1102平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西等五市為955

13、2平方公里。區(qū)級(jí)建制為：市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽(yáng)、黃島等七區(qū)。2003年底，轄上述七區(qū)和即墨、膠州、膠南、平度、萊西等五市（縣級(jí)）。第二部分 青島投資環(huán)境分析1青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r11經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展年份2000200120022003GDP總量（億元）1150.071316.081518.171780.42增幅（）15.814.415.415.9人均GDP（元）15410175812016023197增幅（）15.114.114.715.1地方財(cái)政收入（億元）80.0198.71110.89121.10增幅（）17.623.412.39.2 來(lái)自:青島統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站近幾年，青島GDP和人均GD

14、P都有快速的增長(zhǎng)。與天津相比，雖然全市GDP總量較天津低，人均GDP也低于天津（2003年低2677元，2002年低1980元），但其增長(zhǎng)速度超過(guò)天津2個(gè)百分點(diǎn)左右，增勢(shì)迅猛。另一方面，從GDP增長(zhǎng)和人均GDP增長(zhǎng)地比較圖中，前者高出后者0.7個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)合人口青島人口增長(zhǎng)（2002年0.726、2003年0.703）可以看得出：青島GDp的增加主要是本市人民創(chuàng)造的，到青島創(chuàng)業(yè)或者打工的外來(lái)人口較少。同時(shí)，從有政府部門(mén)的目標(biāo)來(lái)看，到2008年，青島市人均GDP將從2003年的2829美元提高到6000美元，各項(xiàng)主要指標(biāo)將接近目前國(guó)際中等收入國(guó)家的偏上水平。橫向比較， 2002年青島人均GDP，

15、在全省僅列第五位，排在濟(jì)南、威海、東營(yíng)、煙臺(tái)之后，與青島的經(jīng)濟(jì)水平極不相稱(chēng)。12產(chǎn)業(yè)的分布年份2000200120022003第一產(chǎn)業(yè)12.210.99.68.3第二產(chǎn)業(yè)48.749.350.452.6第三產(chǎn)業(yè)39.139.840.039.1 來(lái)自:青島統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站青島產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)基本上是第一產(chǎn)業(yè)比重下降，第二、第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)勢(shì)頭齊頭并進(jìn)。通過(guò)分析其結(jié)構(gòu)，可以發(fā)現(xiàn)，青島的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)并不合理，第三產(chǎn)業(yè)比重過(guò)低，保持在40左右，而天津近幾年第三產(chǎn)業(yè)的比重一直保持在46左右，上海在50左右。從第三產(chǎn)業(yè)的比重比較，我們可以看出，青島的發(fā)展比天津還有一定的差距。從行業(yè)來(lái)，外經(jīng)貿(mào)事業(yè)和港口業(yè)在全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地

16、位不斷加強(qiáng)，成為青島經(jīng)濟(jì)開(kāi)放以來(lái)一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。從2002年的數(shù)據(jù)來(lái)看，青島市的外貿(mào)進(jìn)出口總額已達(dá)到140.96億美元， 港口吞吐量達(dá)到12251.6萬(wàn)噸，成為我國(guó)沿海第二大外貿(mào)口岸;集裝箱吞吐量達(dá)到341萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)箱, 跨入世界集裝箱大港15強(qiáng)，為沿海港口第三位。仔細(xì)研究青島的行業(yè)發(fā)展，需引起高度重視的是其金融保險(xiǎn)業(yè)。近幾年青島的金融保險(xiǎn)業(yè)增加值一直在4050億之間，且增長(zhǎng)速度相當(dāng)緩慢，在2003年和2002年出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，速度分別是-4.1、-16.9，這反應(yīng)了在青島投資，融資方面可能會(huì)帶來(lái)一定的難度。13青島所處經(jīng)濟(jì)圈狀況全國(guó)六個(gè)初具雛形的大城市經(jīng)濟(jì)帶中，青島位于實(shí)力第二的京津唐冀魯大城

17、市經(jīng)濟(jì)帶。這個(gè)以北京為中心，包括天津、唐山，并與石家莊、濟(jì)南、青島三大城市經(jīng)濟(jì)圈所組成的京津唐冀魯大城市經(jīng)濟(jì)帶，已成為環(huán)渤海國(guó)際經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分。14民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展年份200120022003民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值（億元）346.1418.74572增長(zhǎng)率（）19.736.6民營(yíng)經(jīng)濟(jì)占GDP的比重（）26.327.632.1 來(lái)自:青島統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站縱向比，青島民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展雖然取得了一定成績(jī)，發(fā)展一直高于GDP的增長(zhǎng)速度，特別是2003年是GDP增長(zhǎng)速度的2倍多；但橫向比較，特別是與南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)相比，無(wú)論是發(fā)展速度、經(jīng)濟(jì)總量，還是企業(yè)規(guī)模、科技含量、外向度，還是在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位、作用以及發(fā)展環(huán)境

18、等方面，都存在比較大的差距。2002年，青島民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值399.2億元，占GDP的比重為26.3%，低于全省29%的平均水平；而浙江、廣東、江蘇等地民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的比重均在50以上，溫州甚至達(dá)到90%；即使地處我國(guó)改革開(kāi)放前沿、經(jīng)濟(jì)外向度非常高的深圳市，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的比重也達(dá)到了40%。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總量偏小，強(qiáng)勢(shì)民營(yíng)企業(yè)過(guò)少，是造成我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后于南方先進(jìn)地區(qū)特別是長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)的重要原因。一定程度上講，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁就會(huì)乏力，解決社會(huì)就業(yè)問(wèn)題就會(huì)面臨巨大困難，實(shí)現(xiàn)全市經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展就可能落空。從行業(yè)來(lái)看，動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，形成一批規(guī)模大，知名度高的私營(yíng)企業(yè)群體，缺少

19、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，科技型企業(yè)占私營(yíng)企業(yè)的4%，高新技術(shù)企業(yè)僅占0.3%。青島作為國(guó)際化城市，高新科技型企業(yè)、外向型企業(yè)相對(duì)于上海、深圳等開(kāi)放化城市來(lái)說(shuō)仍然偏少。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)：以2000年為基數(shù)，青島民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值年增長(zhǎng)速度不低于25，到2006年達(dá)到800億元左右，總量翻兩番，占全市GDP的比重達(dá)到40左右；到2012年達(dá)到3000億元左右，總量再翻兩翻，占全市GDP的達(dá)到70%左右。從投資來(lái)看，2003年，青島全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)54.6%。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)投資的增長(zhǎng)速度明顯提高，高出全部投資增幅11.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)65.7%。2居民生活、消費(fèi)水平21青島居民收入變化年份2000200120

20、022003全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入80168731872110075增幅（）10.18.913.515.5全市在崗職工平均工資10 07211 42612 83914162增幅（）19.813.412.410.3全市農(nóng)民人均純收入3637390141954530增幅()6.57.37.58.0來(lái)自:青島各年統(tǒng)計(jì)年鑒 近幾年，青島在職職工的平均工資增長(zhǎng)速度呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，而人均可支配收入增速加快，從2002年開(kāi)始，前者低于后者。橫向來(lái)比，與濟(jì)南的人均可支配收入相當(dāng)；從增幅來(lái)看，從2003年開(kāi)始，青島的明顯高于濟(jì)南的，在這之前濟(jì)南的高于青島。根據(jù)全國(guó)抽樣調(diào)查資料顯示，2003年全國(guó)三十六個(gè)大中

21、城市人均可支配收入為10445.95元，與其相比青島低3.5%，差距比去年縮小了3.9個(gè)百分點(diǎn)，與上海市相比低32.2%。根據(jù)全省抽樣調(diào)查資料顯示，2003年全省城鎮(zhèn)人均可支配收入為8399.91元，青島比全省平均水平高19.9%，列第四位，比2002年提高了一個(gè)位次。同時(shí)，青島高、低收入戶(hù)收入水平均有提高，收入差距有所縮小。從2001年青島采取了提高離退休人員的退休金標(biāo)準(zhǔn)、困難居民最低生活保障線和最低工資標(biāo)準(zhǔn)等一系列提高中低收入居民收入水平的政策和措施，從而使得青島居民高、低收入戶(hù)差距縮小。從2004年前三個(gè)季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，人均轉(zhuǎn)移性收入2301.11元，同比增長(zhǎng)13.6%。其中，養(yǎng)老金

22、或離退休金收入1801.06元，增長(zhǎng)23.8%。兩項(xiàng)拉動(dòng)可支配收入增長(zhǎng)5.4%，是2004居民收入增長(zhǎng)的主要因素。另，2004年六月末我市全社會(huì)單位就業(yè)人員達(dá)到190.6萬(wàn)人，比上年同期凈增就業(yè)人員17.2萬(wàn)人，增長(zhǎng)7.4%說(shuō)明。這些數(shù)據(jù)均可以看出，貧富差距繼續(xù)縮小。22城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額的變化城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額（萬(wàn)元）535.32618.74744.94908.47增幅()7.515.620.422.0城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄余額（元）7 57587091040912605增幅()7.015.019.521.1 來(lái)自:青島統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站人均儲(chǔ)蓄存款余額，增速一直保持者上漲的趨勢(shì)，2001年開(kāi)始增長(zhǎng)速度超過(guò)

23、人均GDP的增長(zhǎng)速度。從2001年開(kāi)始，居民人均儲(chǔ)蓄余額的增幅開(kāi)始低于人均可支配收入的增幅，說(shuō)明2001年，出現(xiàn)邊際消費(fèi)傾向遞減，居民生活開(kāi)始好轉(zhuǎn)。2.3居民恩格爾系數(shù)年份2000200120022003食品支出2 8352 8672 9743163人均消費(fèi)支出6 6776 8497 3448056城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)42.5%41.940.539.3全國(guó)392%379%377%37.1 來(lái)自:青島統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站根據(jù)恩格爾系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，以上為絕對(duì)貧困，為勉強(qiáng)度日，為小康水平，為富裕，以下為最富裕。青島的城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)高于全國(guó)城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)，說(shuō)明青島居民生活低于于全國(guó)水平，處于富裕階段。年，北京城鎮(zhèn)恩格爾

24、系數(shù)下降到，濟(jì)南還30.57，比青島低的多，這其中一個(gè)很重要的原因就是：青島的物價(jià)較高。2003年，全國(guó)三十六個(gè)大中城市人均消費(fèi)支出為8255.18元，青島則比平均水平低2.4%。2.4城市居民人均居住面積變化趨勢(shì)（中心城區(qū)）年份2000200120022003人均建筑面積20.7623.825.05人均使用面積14.5.17.519.4 來(lái)自:青島統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站2002年，青島人均住宅使用面積排在了全省17地市的最后一名。隨著居民生活水平的不斷提高，對(duì)住房的需求會(huì)越來(lái)越高。據(jù)一份資料對(duì)不同收入國(guó)家居住水平的分析，低收入國(guó)家人均住房建筑面積8平方米（居住面積減半）；中低收入國(guó)家人均住房建筑面積17.

25、6平方米；中等收入國(guó)家人均住房建筑面積20.1平方米；中高收入國(guó)家人均住房建筑面積29.3平方米，高收入國(guó)家人均住房建筑面積46.6平方米。200年底我市市區(qū)人均建筑面積為20.4平方米,比年增加4.92，正好處在中等收入國(guó)家人均住房水平上。如果按照我國(guó)“十五”計(jì)劃提出的人均建筑面積平方米的住宅發(fā)展目標(biāo)，人均需求4.6平方米，按市內(nèi)四區(qū)總?cè)丝?54.97萬(wàn)人計(jì)算，青島未來(lái)年需求商品住宅面積為712.86萬(wàn)平方米。旺盛的住房需求，會(huì)推動(dòng)房屋價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)。3.人口規(guī)模年份2000200120022003全市總?cè)丝? 06.657 10.4 97 15.6 5720.68非農(nóng)業(yè)人口2 31.0 72

26、 37.3 92 45.3 7253.32總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)率（）5.235.437.267.03人口自然增長(zhǎng)率（）3.362.973.920.41全市城市化率（）41.342.543.845.8中心城區(qū)人口2 34.602 37.6 02 41.74246.77中心城區(qū)人口增長(zhǎng)率（）1.151.281.742.08中心城區(qū)總戶(hù)數(shù)（萬(wàn)戶(hù)）80.4681.4182.8584.15非農(nóng)業(yè)人口1 67.431 70.4 21 75.33180.79中心城區(qū)城市化率78.679.982.4 來(lái)自:青島統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站2003從年的數(shù)據(jù)來(lái)看，青島的人口規(guī)模是濟(jì)南的1.24，但非農(nóng)業(yè)人口卻與濟(jì)南相當(dāng)，從中心城區(qū)人口來(lái)看，

27、青島僅是濟(jì)南的74。說(shuō)明青島城市化的發(fā)展不及濟(jì)南。青島總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)率一直高于自然人口增長(zhǎng)率，且之間的差值逐漸拉大，2003年的數(shù)據(jù)來(lái)看前者是后者的17倍。說(shuō)明，近幾年，青島外來(lái)人口大量涌入，外界比較看好青島的發(fā)展。同時(shí)大量的外來(lái)人口的涌入，也為房地產(chǎn)的需求提供了很大的支撐?？谧匀辉鲩L(zhǎng)率控制在6以?xún)?nèi)，到2000年社會(huì)常住人口控制在720萬(wàn)人以?xún)?nèi)，城市化水平達(dá)到50，到2010年社會(huì)常住人口抑制在750萬(wàn)人以?xún)?nèi)，城市化水平達(dá)到6%。4城市規(guī)劃和重大市政建設(shè)為達(dá)到合理利用和保護(hù)有限的土地資源，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)劃目標(biāo)。根據(jù)自然與社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的差異性，青島將全市分成：環(huán)膠州灣城郊港口工

28、商金融發(fā)展區(qū)；膠州灣兩翼沿海漁業(yè)林業(yè)旅游發(fā)展區(qū)(分兩個(gè)亞區(qū))；中部平原糧油發(fā)展區(qū)；山區(qū)丘陵林果礦產(chǎn)發(fā)展區(qū)(分三個(gè)亞區(qū))。環(huán)膠州灣城郊港口工商金融發(fā)展區(qū)() 區(qū)域范圍：該區(qū)環(huán)抱膠州灣，含膠南、膠州、城陽(yáng)和嶗山的十一處鄉(xiāng)鎮(zhèn)及青島市內(nèi)四區(qū)和黃島區(qū)。土地總面積117121.1公頃，占全市總面積的10.6%。膠州灣兩翼沿海漁業(yè)林業(yè)旅游發(fā)展區(qū)()區(qū)域范圍：該區(qū)北自即墨市金口灣、南至膠南市黃家塘灣，被膠州灣分為兩個(gè)亞區(qū)。一1亞區(qū)含嶗山區(qū)、即墨市8處鄉(xiāng)鎮(zhèn)，土地面積78031.3公頃，占全市土地總面積的7.O；2亞區(qū)含膠南市8處鄉(xiāng)鎮(zhèn)和3個(gè)辦事處，土地總面積72975.2公頃，占全市土地總面積的6.6%。中部平原

29、糧油發(fā)展區(qū)()區(qū)域范圍：該區(qū)位于青島市中部，含平度、萊西、即墨、膠州的58處鄉(xiāng)鎮(zhèn)和9個(gè)辦事處，全區(qū)土地總面積為475519.1公頃，占全市土地總面積的42.8。山區(qū)丘陵林果礦產(chǎn)發(fā)展區(qū)()區(qū)域范圍：該區(qū)地型以山區(qū)、丘陵為主，主要由大澤山、嶗山、大、小珠山組成，分為三個(gè)亞區(qū)。一1亞區(qū)含城陽(yáng)、嶗山和即墨市的9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，土地總面積50522.9公頃，占全市土地總面積的4.6；一2亞區(qū)以大澤山為中心，含平度東北部和萊西西北部的18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，全區(qū)土地總面積165919.6公頃，占全市土地總面積的14.9%；一3亞區(qū)以大、小珠山為中心，含膠南市和膠州市20個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，土地總面積150178.8公頃，占全市土地總面積

30、的13.5%。 日照市與青島市就進(jìn)一步密切兩市公路行業(yè)交流合作關(guān)系簽訂協(xié)議，作為山東省半島城市群的兩大成員，青島、日照將攜手打造“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，營(yíng)造“同城效應(yīng)”。目前這一規(guī)劃正在加緊實(shí)施當(dāng)中。根據(jù)交通部和省交通廳規(guī)劃的“國(guó)道主干線”，“三縱、三橫、一環(huán)路”為主骨架，結(jié)合青島市實(shí)際情況確定19972010年重點(diǎn)工程項(xiàng)目有：同三線(同江三亞)高速公路青島段200公里，青銀(青島銀川)高速公路一期40公里，雙埠流亭立交橋高速公路7.2公里，青島威海高速公路26公里。建設(shè)青島前灣港三期工程，總投資2.65億美元，年通過(guò)能力80萬(wàn)TEV。主要利用荒灘和填海地。其他交通重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目有藍(lán)煙與青黃鐵路復(fù)線、

31、流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)等。重點(diǎn)交通工程項(xiàng)目共需占地4627.4公頃，其中耕地2246.0公頃。2004年8月4日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)以發(fā)改能源20041566號(hào)文件，批復(fù)青島發(fā)電廠二期擴(kuò)建2X300MW熱電聯(lián)產(chǎn)項(xiàng)目,標(biāo)志著該廠兩臺(tái)大型熱電聯(lián)產(chǎn)機(jī)組工程正式立項(xiàng)，取得了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。將大大加強(qiáng)對(duì)青島電網(wǎng)的電源支撐，提高電網(wǎng)供電可靠性，緩解島城一定時(shí)期的用電增長(zhǎng)。為青島市迎接2008年綠色奧運(yùn)創(chuàng)造良好的條件，將對(duì)改善島城的投資環(huán)境和大氣環(huán)境，促進(jìn)青島市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有著十分重要的意義。5青島投資環(huán)境評(píng)價(jià)2002年，青島市企業(yè)調(diào)查隊(duì)對(duì)青島115家外商投資企業(yè)進(jìn)行了一次企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境問(wèn)卷調(diào)查，出來(lái)外商投資企業(yè)對(duì)我市經(jīng)

32、營(yíng)環(huán)境的評(píng)價(jià)青島市2002年外商投資企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境調(diào)查報(bào)告一書(shū)，從中可以看出外商企業(yè)對(duì)青島投資環(huán)境的評(píng)價(jià)。近幾年，隨著我市對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的加大，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的硬環(huán)境已有較大改善。在本次被調(diào)查的109家企業(yè)中，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)硬環(huán)境的總體評(píng)價(jià)持滿(mǎn)意和比較滿(mǎn)意態(tài)度的企業(yè)占82.25%，比去年增加7.68個(gè)百分點(diǎn)；持一般態(tài)度的企業(yè)占15.89%，比去年減少6.92個(gè)百分點(diǎn)；不太滿(mǎn)意和不滿(mǎn)意的企業(yè)占1.86%，比去年減少0.77個(gè)百分點(diǎn)。其中，分項(xiàng)目看，不太滿(mǎn)意和不滿(mǎn)意的主要集中在對(duì)水電供應(yīng)、郵電通訊等方面，其中，對(duì)水電供應(yīng)不滿(mǎn)意和不太滿(mǎn)意的企業(yè)占4.58%，比去年減少4.99個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)海上運(yùn)輸、公

33、路運(yùn)輸、航空運(yùn)輸不滿(mǎn)意為零，是本次調(diào)查所呈現(xiàn)的新特點(diǎn)。表1：外商企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)“硬環(huán)境”的評(píng)價(jià) （ %）滿(mǎn)意比較滿(mǎn)意一般不太滿(mǎn)意不滿(mǎn)意總 體 評(píng) 價(jià)29.9152.3415.890.940.941、水電供應(yīng)42.2135.7817.431.832.752、郵電通訊42.2047.718.260.920.913、海上運(yùn)輸32.0850.0016.041.8804、公路運(yùn)輸33.3346.3020.37005、航空運(yùn)輸31.7853.2714.020.930表2：外商企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)“軟環(huán)境”的評(píng)價(jià)（ %）滿(mǎn)意比較滿(mǎn)意一般不太滿(mǎn)意不滿(mǎn)意總 體 評(píng) 價(jià)21.1148.6228.440.920.91政策法規(guī)32

34、.1145.8816.514.590.91投資導(dǎo)向27.5345.8724.771.830解決企業(yè)糾紛24.0737.9633.333.720.92產(chǎn)業(yè)政策28.7041.6627.780.930.93土地價(jià)格22.4337.3832.715.611.87政策穩(wěn)定性與透明度24.0737.0434.262.781.85機(jī)關(guān)工作作風(fēng)22.0236.7032.116.422.75稅收征管26.6138.5329.364.590.91金融服務(wù)32.1244.9521.101.830中介服務(wù)24.0830.5540.742.781.85人才優(yōu)勢(shì)20.3739.8135.193.700.93勞動(dòng)力市場(chǎng)2

35、4.7841.2829.362.751.83配套產(chǎn)品供應(yīng)20.7644.3431.132.830.94社會(huì)治安24.7743.1227.523.670.92城市管理水平19.2746.7930.281.831.83外商對(duì)軟環(huán)境的總體評(píng)價(jià)低于對(duì)硬環(huán)境的總體評(píng)價(jià)水平，但對(duì)軟環(huán)境自身的評(píng)價(jià)則比去年有了較大的提高。反映了我市在加強(qiáng)軟環(huán)境建設(shè)方面取得了新的可喜的成果。2003本次調(diào)查對(duì)我市軟環(huán)境的總體評(píng)價(jià)持滿(mǎn)意和比較滿(mǎn)意態(tài)度的占69.72%，比去年增加10.95個(gè)百分點(diǎn)，低于硬環(huán)境評(píng)價(jià)水平12.53個(gè)百分點(diǎn)；持一般態(tài)度的企業(yè)占28.44%，比去年減少了9.28個(gè)百分點(diǎn)，高于硬環(huán)境評(píng)價(jià)水平12.55個(gè)百分

36、點(diǎn)；持不太滿(mǎn)意和不滿(mǎn)意態(tài)度的企業(yè)占1.83%，比去年減少了1.68個(gè)百分點(diǎn)，低于硬環(huán)境評(píng)價(jià)水平0.05個(gè)百分點(diǎn)。其中，分項(xiàng)目看，對(duì)軟環(huán)境評(píng)價(jià)持不滿(mǎn)意和不太滿(mǎn)意態(tài)度的主要集中在機(jī)關(guān)工作作風(fēng)占9.17%，比去年減少1.45個(gè)百分點(diǎn)；土地價(jià)格占7.48%，比去年減少 1.78個(gè)百分點(diǎn)；政策法規(guī)占5.50%，比去年減少 6.01個(gè)百分點(diǎn)；稅收征管占5.50%，比去年減少 3.43個(gè)百分點(diǎn)。 第三部分 城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查要素1.城市土地供應(yīng)及開(kāi)發(fā)狀況 單位：萬(wàn)平方米年份2000200120022003當(dāng)年土地供應(yīng)面積當(dāng)年完成土地開(kāi)發(fā)當(dāng)年未開(kāi)發(fā)土地剩余未開(kāi)發(fā)土地截至到2003年底，全市通過(guò)招拍掛出讓土

37、地共304宗，面積989.7萬(wàn)平方米，平均每年出讓土地面積197.9萬(wàn)平方米；在全部出讓土地中，市內(nèi)四區(qū)共45宗，占14.8，面積127萬(wàn)平方米，占12.8，而近年青島每年土地開(kāi)發(fā)面積均在400-500萬(wàn)平方米左右，是年均土地出讓面積的1倍。分析來(lái)看，青島房地產(chǎn)外來(lái)資金量較小，主要是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)集團(tuán)；從2004年4月份拍賣(mài)的3宗土地來(lái)看，其買(mǎi)售人全市青島公司，參加競(jìng)標(biāo)的只有幾家外地公司（入：濟(jì)南置業(yè)）。順馳2004年8月份在青島拿到的土地，并不是在青島市區(qū)，而是在郊縣膠州。青島的舊城改造從年以來(lái)，便成為市政府改善居民居住環(huán)境和生活環(huán)境、進(jìn)一步保留老市區(qū)發(fā)展空間、促進(jìn)城市布局調(diào)整的一

38、個(gè)重要籌碼。在土地供應(yīng)日趨捉襟見(jiàn)肘的情況下，青島2004確定，在舊城區(qū)土地拍賣(mài)的分布上，在市南區(qū)沿海一線土地資源繼續(xù)發(fā)展高檔住宅、高檔寫(xiě)字樓，其它區(qū)的開(kāi)發(fā)，側(cè)重點(diǎn)在舊城區(qū)的土地拍賣(mài)上。2.城市商品供給狀況及趨勢(shì)單位：萬(wàn)平方米年份2000200120022003房屋施工面積（市區(qū)）1047.2（767.0）1373.5（918.7）1417.0（936.5）1747.7其中：住宅（市區(qū)）773.7（564.9）1067.0(717.4)1 074.7（704.0）1417.0房屋新開(kāi)工面積602.9670.1666.1916.76其中：住宅495.3534.3533.5800.31商品房批準(zhǔn)預(yù)售

39、面積其中：住宅136.9156.9156.2房屋房竣工面積（市區(qū)）351.6（233.6）532.2（330.9）537.3（312.2）537.8其中：住宅（市區(qū)）284.0（191.7）442.8（279.1）396.7（234.4）453.29商品房預(yù)售面積165.0175.6173.5210.92其中：住宅房屋銷(xiāo)售面積300.7406.4426.9468.6其中：住宅240.7352.7366.3 來(lái)自:青島統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站施工面積和新開(kāi)工面積，在2003年出現(xiàn)大的增長(zhǎng)，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)2004年和2005年青島房地產(chǎn)的前景看好。預(yù)售和銷(xiāo)售面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，但增幅不大。3.城市商品房需求狀況及趨勢(shì)年份

40、2000200120022003房屋房竣工面積（萬(wàn)平方米）351.6532.2537.3537.8房屋銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）300.7406.4426.9468.6供求比1.171.311.261.15 來(lái)自:青島統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站 4.城市房商品房（住宅）價(jià)格走勢(shì) 單位：元/平方米年份2000200120022003商品房銷(xiāo)售均價(jià)21442350住宅1830197420502286別墅普通住宅商業(yè)辦公注：此價(jià)格是青島市（包括郊縣）的平均價(jià)格 來(lái)自:青島統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站據(jù)測(cè)算，2003年青島市內(nèi)四區(qū)和嶗山區(qū)商品住宅平均售價(jià)一直維持在4500元/平方米左右，比2002年上浮近1000元/平方米。2004年前三季度，

41、我青島市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)走高。其中，房屋銷(xiāo)售價(jià)格比去年同期上漲12.9，土地交易價(jià)格上漲1.7，房屋租賃價(jià)格上漲0.6%。與二季度相比，房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲2.0%，土地交易價(jià)格和房屋租賃價(jià)格均上漲0.4%從2004年前三季度青島各樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)情況看, 住宅商品房開(kāi)發(fā)大多集中在市南區(qū)的寧夏路以北和市北區(qū)的東部一帶三級(jí)地段區(qū)域，價(jià)格在每平方米5500元至6500元，房?jī)r(jià)比去年同期上升20%左右，且多為高層住宅，而多層住宅的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)較少。雖然，2003年青島城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比上年增長(zhǎng)15.5%，其增長(zhǎng)速度雖略快于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度。但據(jù)測(cè)算，2003年青島80平方米的套房?jī)r(jià)格與城市居民戶(hù)均收入比已高達(dá)

42、12.6倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際上認(rèn)可的3倍至6倍的標(biāo)準(zhǔn)，大大超過(guò)了居民的承受能力，從而造成中、低收入家庭購(gòu)房負(fù)擔(dān)加重，居民生活水平相對(duì)下降。可以預(yù)見(jiàn)，當(dāng)少數(shù)高收入階層的需求逐漸滿(mǎn)足之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能會(huì)出現(xiàn)消費(fèi)斷層。2003年，青島市區(qū)南部及沿?？砷_(kāi)發(fā)的土地已廖廖無(wú)幾且建設(shè)的房屋檔次和配套設(shè)施也不斷提升，使房?jī)r(jià)大幅上漲。因此，許多市民開(kāi)始轉(zhuǎn)向價(jià)位較合適的市區(qū)中部三、四級(jí)地段購(gòu)房，從而使我市位于中部的市北區(qū)、四方區(qū)的房屋成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。與商品房銷(xiāo)售價(jià)格相反，青島租賃價(jià)格這兩年一直下降，2003年房屋租賃價(jià)格則比上年下降0.6%，2002年房屋租賃價(jià)格較上年下降5.6%，其中住宅下降2.%。5.城市商品房空置狀況及變化趨勢(shì)年份20