2007年9月南京市房地產(chǎn)市場月度研究報告_secret

1、*地產(chǎn)9月月度報告目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc179778937 第一部分 信息導讀 PAGEREF _Toc179778937 h 3 HYPERLINK l _Toc179778938 一、信息資訊 PAGEREF _Toc179778938 h 4 HYPERLINK l _Toc179778939 二、本月專題： PAGEREF _Toc179778939 h 7 HYPERLINK l _Toc179778940 第二部分 土地市場 PAGEREF _Toc179778940 h 9 HYPERLINK l _Toc179778941 一、九

2、月南京市土地成交情況 PAGEREF _Toc179778941 h 10 HYPERLINK l _Toc179778942 二、九月南京市土地掛牌情況 PAGEREF _Toc179778942 h 11 HYPERLINK l _Toc179778943 第三部分 商品房市場篇 PAGEREF _Toc179778943 h 13 HYPERLINK l _Toc179778944 一、本月南京市商品房銷售情況 PAGEREF _Toc179778944 h 14 HYPERLINK l _Toc179778945 二、9月南京市新增房源情況 PAGEREF _Toc179778945

3、h 20 HYPERLINK l _Toc179778946 三、各區(qū)重點項目銷售情況 PAGEREF _Toc179778946 h 24 HYPERLINK l _Toc179778947 小結(jié) PAGEREF _Toc179778947 h 30第一部分 信息導讀 一、信息資訊1、政策信息政策名稱發(fā)布單位核心內(nèi)容目的發(fā)布時間南京市緊急叫停公積金二次貸款南京市公積金管理中心南京住房公積金繳存人曾辦理過住房公積金貸款的、再次購房申請公積金貸款的暫不批準辦理；夫妻雙方有一方曾辦理過公積金貸款的，再購房也暫不辦理公積金貸款。保障首次置業(yè)，抑制樓市投資行為，同時緩解南京市公積金貸款緊張的問題。9月

4、1日南京市商品房預售款監(jiān)管辦法南京市房管局、中國人民銀行南京分行營業(yè)管理部開發(fā)商所有預售房款必須存入銀行設立的專用“監(jiān)管賬戶”。開發(fā)企業(yè)如違規(guī)挪用預售款，房管部門將停止該建設項目銷售，同時將其行為記入銀行征信系統(tǒng)。確保預售房全用于相關工程建設，減少樓盤延期交付情況的發(fā)生。9月15日商品房銷售現(xiàn)場公示內(nèi)容、公示模式的統(tǒng)一標準南京市房管局要求全市樓盤公示須“統(tǒng)一著裝”，且在公示內(nèi)容中必須將自家樓盤的不利因素標明。規(guī)范商品房銷售行為，保證全市商品房銷售現(xiàn)場信息公開、透明，讓購房人明白消費。9月25日央行年內(nèi)第五次加息中國人民銀行一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的3.60%提高到3.87

5、 %；一年期貸款基準利率上調(diào)0.27 個百分點，由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應上調(diào)0.18 個百分點。加強貨幣信貸調(diào)控，引導投資合理增長，穩(wěn)定通脹預期。9月15日關于處置非法集資活動中加強廣告審查和監(jiān)管工作有關問題的通知國家工商總局、中國銀監(jiān)會、國家廣電總局、新聞出版總署對涉嫌非法集資活動的廣告加強審查和管理，房地產(chǎn)、產(chǎn)權式商鋪的售后包租、返租銷售活動等8種涉嫌非法集資的廣告將被嚴查。規(guī)范市場交易秩序9月20日關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知央行和銀監(jiān)會利用貸款購買住房、又申請購買第二套以上住房的，貸款首付款比例不得低于40

6、，貸款利率不得低于同期同檔基準利率的1.1倍。抑制投資、投機性需求，防范風險，控制房價增長速度。9月27日2、規(guī)劃及市政建設信息 江寧打造97平方公里航空城依托祿口國際機場航空運輸樞紐優(yōu)勢，江寧將打造集航空物流、航空設備維修制造及航空配套服務業(yè)為一身的平方公里現(xiàn)代化航空產(chǎn)業(yè)城。目前，祿口空港已吸引亞洲最大的中國郵政航空速遞物流集散中心、投資40億元的小發(fā)動機、南航區(qū)域服務基地等項目落戶。 主城到江寧新添快速通道對接寧杭高速二期工程的宏運大道中心河橋及東延道路10月底就可建成,目前該工程已經(jīng)完成了80%的工作量。建成后的新路將和明年竣工的寧杭高速二期工程*通車,到時車輛從高速路匝道上的宏運大道,

7、幾分鐘就可以進入江寧老城。 江東門地區(qū)商業(yè)規(guī)劃基本敲定集家居建材為一體江東門地區(qū)將打造成高檔家居、建材、百貨等為一體的綜合性地區(qū)級商業(yè)文化中心。以金盛、金陵、石林為中心的河西建材市場群根據(jù)規(guī)劃將進行提檔升級，打造成南京的家居、建材“航母”。目前，江東商業(yè)文化中心規(guī)劃范圍已劃定，具體范圍是北至漢中門大街，南至集慶門大街，西至燕山路，東至紀念館東路茶亭大街福園路云錦路，總用地面積約.3平方公里。規(guī)劃顯示，江東門地區(qū)主要分江東路南、北及西側(cè)三塊開發(fā)，其中江東路西邊規(guī)劃是區(qū)級商業(yè)中心，將結(jié)合金盛裝飾城、金陵裝飾城等原有商業(yè)業(yè)態(tài)，打造占地25萬平方米的地區(qū)級商業(yè)中心；江東路以北地塊則以居住和文化配套為主

8、。 地鐵二號線配建7大公交樞紐站和南京地鐵一號線沿線的小行、邁皋橋、安德門三個樞紐站類似，南京公交優(yōu)先發(fā)展三年實施計劃規(guī)劃地鐵二號線將與7處公交樞紐站銜接。其中汪家村站、中和村站、元通站、鐘靈街站、馬群站將配備大型公交車和私家車?？繄稣尽?、房地產(chǎn)市場信息 南京限價房大幅供地，下月開拍南京市國土局正式掛牌出讓兩幅中低價商品房用地。預計總開發(fā)面積高達40萬平方米的的巨無霸地塊，至少能滿足3萬市民的住房需求，相當于南京上半年住宅總消化量的1/10。*點評：地塊規(guī)模雖然較大，但是要分幾年開發(fā)銷售，分攤到每年，數(shù)量不會太大，所以對目前的房價不會有很大的沖擊。 南京對土地進行拉網(wǎng)式清理 逾期未開發(fā)將收回

9、此次歷時半年的整治行動，是為了督促用地單位及時開發(fā)利用土地，避免土地閑置浪費。市國土資源局有關負責人說，此次整治行動的清理內(nèi)容，包括用地單位、土地坐落、出讓面積、出讓用途、拆遷及土地交付情況、開工情況等。通過清理，全面摸清出讓后經(jīng)營性用地的開發(fā)利用情況，并及時處置閑置土地。對符合收回條件的閑置土地，堅持依法完成收回程序，重新組織出讓；對不符合收回條件的閑置土地，按規(guī)定收取土地閑置費，并責令限期開發(fā)，逾期仍未開發(fā)的，堅決收回土地使用權。*點評：清理閑置土地其目的主要是提高全市經(jīng)營性土地利用效率，通過加速土地的開發(fā)進度，來增加目前南京房地產(chǎn)市場商品房的有效供應，從供應上來解決供求失衡的關系。 南京

10、將合理控制出讓地塊的規(guī)模，原則上在100畝至200畝之間，開發(fā)周期限定在3年左右控制出讓地塊規(guī)模是南京土地出讓的一個趨勢，能分開的一定要分開，以保證開發(fā)商在合理開發(fā)周期內(nèi)開發(fā)完畢。同時，堅持以凈地方式出讓土地，讓開發(fā)商拿到土地后即可蓋房子，加速形成有效供應。在土地出讓合同中明確土地的開發(fā)時限，超過開發(fā)時限仍未開發(fā)完畢的，將收取土地違約金。*點評：小地塊的出讓，使得的中小開發(fā)商也能加入到土地爭奪的隊伍中來，客觀上可能會造成土地樓面地價的提高，但是房價最終是由供求關系決定的，小開發(fā)商拿到小地塊之后很難捂盤，短期內(nèi)應該會開發(fā)上市，市場供應增加后，供求關系將會趨于平緩，房價漲幅自然也就會下來。二、本月

11、專題： 央行年內(nèi)第五次加息背景：8月CPI增速從7月份的5.6%攀升至6.5%，連續(xù)4個月刷新紀錄，并創(chuàng)下11年新高，通脹壓力已顯露出“擴大化”的趨勢。目的：抑制流動性過剩和抑制房價上漲，加強貨幣信貸調(diào)控，引導投資合理增長，穩(wěn)定通脹預期。內(nèi)容：2007年9月15日起，一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的3.60%提高到3.87 %；一年期貸款基準利率上調(diào)0.27 個百分點，由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應上調(diào)0.18 個百分點。市場影響：廣大自住型購房者還貸壓力增大，但是由于今年加息頻繁，很多購房人員對加息顯得無奈的

12、同時也已不再敏感。對樓市影響較小，一方面，對于自住型剛性需求而言，利息再高，都無法阻止其買房。另一方面炒房者并不依賴公積金，即時使用公積金貸款，加息所帶來的損失相對于投資房產(chǎn)帶來的收益簡直是微乎其微。小結(jié)：央行行長周小川對外曾不斷重申自己對于通脹以及存款負利率的憂慮，并明確表示要設法應對通脹、促使居民存款利率由負轉(zhuǎn)正。也因此也使得9月15日這次加息多少都在大家預料之中，本次加息幅度依舊為0.27個百分點，目前一年期存款基準利率為3.87 %，但是仍然低于目前一路歌猛進的CPI，實際利率依然為負，專家表示不排除央行年底再次加息的可能性。 關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知背景：全國各地房地產(chǎn)市場

13、呈現(xiàn)火爆狀態(tài)，房價居高不下，南京甚至出現(xiàn)公積金貸款吃緊現(xiàn)象，各類政策調(diào)控，雖起到了緩解作用，但是效果不明顯。 目的：加大保障性住房供給、調(diào)整住房供應結(jié)構的同時，抑制投資、投機性需求，防范風險，控制房價增長速度。內(nèi)容：嚴格管理房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、住房消費貸款、商業(yè)用房購房貸款，加強房地產(chǎn)信貸征信管理、房地產(chǎn)貸款監(jiān)測和風險防范。其中規(guī)定已利用貸款購買住房、又申請購買第二套以上住房的，貸款首付款比例不得低于40，貸款利率不得低于同期同檔基準利率的1.1倍。市場影響：有效地區(qū)分了自住需求與投資投機需求，對分化市場起到了一定作用。第二套住房利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.

14、1倍這一規(guī)定與央行每次加息27個基點相比，等于一次性加息7次半。該條政策可以抑制部分購房能力不是很強、但又急于將房產(chǎn)作為保值增值工具的投資客，成為打擊住房投資行為的“殺手锏”。由于銀行貸款空間被進一步壓縮，所以部分中小開發(fā)商迫于資金壓力，將會提前釋放手中的房源；同時由于部分投資需求被抑制，以及部分自住購房者進入觀望狀態(tài)，供小于求的局勢短期內(nèi)將會得到緩解，價格也因此可能出現(xiàn)拐點。最直接的影響持續(xù)高燒的北京樓市呈現(xiàn)交易清淡局面；深圳樓市黃金周最低單日新房成交量僅6套，提前進入“寒冬”；黃金周的前四天，重慶主城區(qū)商品房的日均銷售量僅為平時的十分之一左右；而南京國慶7天比五一黃金周少賣近千余套。新政的

15、出臺起到了很好的效果。第二部分 土地市場一、九月南京市土地成交情況地塊編號位置面積()土地用途容積率成交價(萬元)拍賣前后價格漲幅樓面地價（元/）摘拍單位NO.2007G44建鄴區(qū)集慶門大街以北，湖西路以西，南湖二中西側(cè)22165.3二類居住用地1.330000114.3%10411.3南京中北房地產(chǎn)有限公司NO.2007G45六合區(qū)東至龍華路、西至龍津路、南至河濱大道、北至泰山路59941.5-3000020.0%-南京東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司NO.2007G46六合區(qū)東至白果南路，西至江北大道，南至中央大道，北至規(guī)劃道路112297.0市場用地1.177000.0%623.3南京華泰投資有限

16、公司本月共成交3幅土地，成交總面積194403.8，其中建鄴區(qū)1幅，六合區(qū)2幅。本月成交土地中，最受關注的無疑為建鄴區(qū)湖西街地塊，該地塊周邊活配套齊全，且交通便利，未來地鐵二號線集慶門大街站和所街站與地塊相距不到5分鐘路程。該地塊經(jīng)過33輪競拍最終由南京中北房地產(chǎn)有限公司以3億元拿下，樓面地價達10411.3元/，樓面地價便已高出周邊二手房價1000-2000元/，再一次刷新了南京今年土地拍賣的記錄。二、九月南京市土地掛牌情況序號掛牌截至時間宗地編號面積()容積率地塊位置用途起始價(萬元)12007-10-18NO.2007G4744945.91.1南京市棲霞區(qū)堯化新城金堯花園南地塊，東至公園

17、路，西至規(guī)劃道路，北至金堯花園二類居住用地80002NO.2007G48141614.4-南京市建鄴區(qū)河西蓮花村中低價商品房地塊，東臨繞城公路(中低價商品房)二類居住用地320003NO.2007G49172986.2-南京市下關區(qū)華宏C地塊，東至軍事管理區(qū)，南至幕府東路，西至規(guī)劃道路，北至幕府山（部分中低價商品房）二類居住用地5500042007-10-24NO.2007G5041247.61.8南京市棲霞區(qū)東井村40號地塊，東至軍事管理區(qū)，西至規(guī)劃道路，南至住宅區(qū)，北至規(guī)劃道路住宅用地320007759.51.05NO.2007G5143031.31.95南京市玄武區(qū)黑墨營路藤子村（北片）

18、過街三組地塊，東至恒嘉路，西至華東電子集團，北至十里長溝，南至規(guī)劃道路二類居住用地350006NO.2007G5242317.42.0南京市雨花臺區(qū)鐵心橋秦淮新河以北寧丹路以西地塊，東至鐵心橋大街，西至規(guī)劃道路，南至龍西路，北至坦克路二類居住用地230007NO.2007G5346640.42.0南京市建鄴區(qū)富春江東街以南，楠溪江東街以北，黃山路與嵩山路之間二類居住用地420008NO.2007G548310.41.55南京市玄武區(qū)黑墨營南郵地塊，東、南至北苑之星，西至現(xiàn)狀道路，北至北苑三村住宅區(qū)二類居住用地51009NO.2007G5522562.21.6南京市六合區(qū)大廠園樂路與團結(jié)路交匯處

19、東北角，揚子六村以南，原大廠揚子一中地塊二類居住用地388010NO.2007G567049.31.5南京市六合區(qū)橫梁鎮(zhèn)原橫梁鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院地塊，東至王子路，西至雨花路，南至雨花小區(qū)，北至興鎮(zhèn)路商業(yè)用地460宗地編號備注NO.2007G4790M2及以下的套型面積所占比例：45NO.2007G50NO.2007G51NO.2007G52NO.2007G53NO.2007G54NO.2007G5590M2及以下的套型面積所占比例：55本月掛牌公告上共有10塊土地，其中2塊為中低價商品房，分別來自下關區(qū)和建鄴區(qū)。從土地出讓性質(zhì)來看，9幅地塊為居住用地，1幅地塊為商業(yè)用地；從出讓地塊位置來2幅地塊來自

20、六合，而其他八幅則來自于江南八區(qū)。*點評：從本月掛牌土地情況我們可以看出，為緩解目前南京市商品房供不應求的關系，南京市加大了居住用地的供應力度。同時為了解決中低收入者對住房的需求，此次還推出了2幅地塊共31萬用于建設中低價商品房。出讓規(guī)模方面，區(qū)別于以往動輒10幾萬的土地出讓，本次掛牌土地除了2幅中低價商品房地塊外，其他地塊用地面積都控制在5萬以下。土地規(guī)模的控制，縮短了項目的開發(fā)周期，加速了商品房上市的步伐。而從出讓土地的供應結(jié)構來看，掛牌出讓的10幅土地，有7幅地塊要求90M2及以下的套型面積所占比例要大于等于45%，可以看出今后南京市商品房供應結(jié)構將會逐步優(yōu)化。第三部分 商品房市場篇一、

21、本月南京市商品房銷售情況1、南京市商品房整體銷售情況【概述】9月全市銷售住宅9989套，環(huán)比上個月9395套，上升了6.3，銷售面積環(huán)比上月同樣略有上漲，增長率約9.6。銷售情況較好的依然是傳統(tǒng)的幾個區(qū)，包括江寧、浦口、建鄴和六合，與前兩個月不同之處在于，本月上述三個區(qū)的交易面積并沒有如之前那般大的差距。出乎所有人預料的是今年傳統(tǒng)的“金九”并沒有出現(xiàn)，之所以出現(xiàn)“淡季不淡，旺季不旺”的局面，我們認為主要有以下原因：首先， “一房一價”的進一步實施，南京房價趨于穩(wěn)定，樓市開始回歸理性狀態(tài)，再加之本月再次加息，不少原先計劃買房人群不再跟風買房，開始持幣觀望；其次，由于投資過熱，南京公積金貸款吃緊，

22、本月南京市對第二套住房公積金貸款停貸，抑制了部分投資需求，同時隨著月末央行提高第二套住房首付，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，一部分資金實力不強，但依賴于貸款又急于購房投資的需求亦被抑制。自住型需求不再盲目跟風買房，投資型需求被很好的抑制，市場回歸理性狀態(tài)，使得9月整個市場在平穩(wěn)中度過，也因此傳統(tǒng)的“金九”沒有出現(xiàn)。分析說明本月銷售面積增長的區(qū)有江寧、建鄴、玄武、棲霞、白下、溧水，這些區(qū)的增長大多是因為新房源的上市。整體看上漲的量高于下跌的量。 江寧區(qū) 8月包括協(xié)眾雅居、明月港灣、左鄰右里在內(nèi)的9個入網(wǎng)項目只提供了1100多套的房源，一經(jīng)上市基本上搶購一空，而本月江寧區(qū)的亮點已經(jīng)從岔路口轉(zhuǎn)

23、移到方山、將軍山、東山等地，總計20個項目推出了3679套，近40萬的房源，而且業(yè)態(tài)多樣，各類別墅、花園洋房、多層、小高層、高層應有盡有，銷售情況雖然較上月有所回升，但是無法實現(xiàn)如上月的供不應求的態(tài)勢，究其原因與9萬的別墅項目不無關系。 浦口區(qū) 本月新入網(wǎng)了4152套，但是半數(shù)以上屬于中大戶型，再加諸同等價位的江寧房源充足，因此銷售量較上月下降不少。另外由于浦口區(qū)價格陸續(xù)突破五千元大關，與江寧區(qū)（尤其是方山、東山等）價格差距越來越小，江寧地鐵開通日期益近，兩地競爭力差距可想而知。 六合區(qū) 本月六合區(qū)銷售量持續(xù)下降，但是新增供應量相較上月翻倍，價格普遍在3000元/以上，但由于上市量多在月底，因

24、此尚未迎來去化高峰，這也是六合區(qū)本月銷售欠佳的主要原因。 建鄴區(qū) 8月迎來了西堤國際、朗詩國際、奧體新城以低于市場預期的價格推出1400套左右的房源，一入市立即遭到消費者的瘋狂搶購，本月成交量與上月房源有很多的關系，當然本月萬科蟄伏已久的亮相和聯(lián)強國際的新入網(wǎng)也取得不錯的銷售成績，尤其是萬科基本上入網(wǎng)就被認購完畢。 棲霞區(qū) 9月的棲霞一反8月的低迷，別墅項目的集中上市一定程度緩解了地區(qū)供應量不足的窘境，但是由于以別墅和花園洋房為主，對整體銷售情況的促進作用有限。 鼓樓區(qū) 萬豪中心公寓、西城嵐灣、鳳凰和鳴的入網(wǎng)受到了購房者的追捧，但是由于上市量基本上與前幾個月基本持平，因此銷售量變化不大，事實上

25、鼓樓區(qū)近幾個月來的上市與銷售相對比較平穩(wěn)，去化情況雖不能與江寧區(qū)相提并論，但是在平淡的市中心市場始終占據(jù)主要地位。 白下區(qū) 8月沒有新房源入市的白下，舉步為艱，只能依靠認購轉(zhuǎn)成交，以及之前房源的認購使銷售面積達到7月一半的水平，9月御水灣花園與鴻意星城的新入網(wǎng)彌補了新增房源的空缺，銷售狀況也有所回升。 雨花臺 9月底仁恒翠竹園的上市只是帶來一定的認購量，對成交量沒有太大的影響，因此本月的成交情況更下一層樓。 玄武區(qū) 9月份玄武區(qū)主要上市房源來自德基紫金南苑和宏圖上逸園，加上上月入網(wǎng)的房源認購轉(zhuǎn)成交，本月成交情況較上月為好。 下關區(qū) 只是憑借盧龍山莊在月末的入市和快速銷售，便讓下關的銷售量翻倍，

26、可以想象7月的下關樓市是多么慘淡。 秦淮區(qū) 9月只有映山菁華開盤，新增房源較上月為少，因此銷售狀況持續(xù)低迷。 溧水縣 8月新入網(wǎng)3個項目558套，9月新入網(wǎng)房源107套，溧水穩(wěn)定的房地產(chǎn)銷售情況支撐了銷售量的上升。 高淳縣 7、8、9月沒有新入網(wǎng)的住宅項目，因此銷售繼續(xù)走低。2、成交面積分布分析分析說明 9月南京成交的9989套、1118801平方米商品住宅中，100平方米以下的房源僅占總成交面積的30.76%（較上月更低）；整個樓市戶均面積高達112平方米，較上月又有所增長，整體供應結(jié)構繼續(xù)惡化。從整體銷售情況看，大戶型的銷售連續(xù)幾個月走高，80平方米以下的小戶型成交情況繼續(xù)走低，出現(xiàn)這種情

27、況除了與新增供應量大戶型持續(xù)偏多的原因之外，新政的影響不容忽視，由于新政對第二套房首付提高，那么打算以小戶型做為過渡住房的人群放棄小戶型置業(yè)，而經(jīng)濟能力較強的人群對首付提高的敏感性較低，大戶型因此銷量見漲。 中小戶型 銷售量主要集中在江寧的楓彩園、東郊小鎮(zhèn)、文化名園以及江北的華歐、萬江共和新城等推出小戶型較多的項目，雖然本月100平方米以下的新增供應量較上月增長了近一倍，但是從銷售情況相較8月卻略有下降，究其原因可能：1、新政的施行使原來打算購買小戶型的用戶不敢輕易下手，因為小戶型購買勢必影響到他們未來的換房計劃；2、部分小戶型房源在月底推出，從十一長假的情況來看，月底推出的房源去化普遍不理想

28、。 大戶型 一貫貼近市場需求的浦口房地產(chǎn)市場也一反常態(tài)，于9月推出了大量120平方米以上的大戶型（占該地區(qū)新增房源的40），此外江寧也有近30的新增房源為大戶型，此外別墅物業(yè)的大量上市也提供了不少的大戶型，在供應充足的情況大戶型銷售量日益增長只在意料之中。3、成交價格分析分析說明 4000元/以下的房源集中在六合、溧水、高淳、浦口的珠江鎮(zhèn)等地區(qū)，這些地區(qū)本月銷售情況皆有所下降，因此成交量自然下降；40005000元/的房源集中在浦口、江寧的少數(shù)樓盤，浦口區(qū)本月成交下滑，自然該價格區(qū)段房源銷售情況也下降；5000元/以上的房源房源充足，因此銷售情況都略有上漲。4、9月南京市商品房認購及成交分布圖

29、二、9月南京市新增房源情況概述本月南京市總計新增供應10645套，新增供應面積約1210233.56，新增套數(shù)環(huán)比上月增加了42.4，詳情如下：1、新增供應量區(qū)域分布圖注：新增供應量不包含9月之前已經(jīng)入網(wǎng)但是未開盤銷售的項目，典型的如萬豪中心公寓，新推出的酒店式公寓沒有計入此次的新增供應量； 數(shù)據(jù)源來自于網(wǎng)上房地產(chǎn)。分析上月南京新增供應量江寧、浦口、玄武、建鄴相對突出，本月的新增供應量則幾乎全由江寧和浦口把持，占據(jù)了全市新增供應量的74，其中江寧上市了大量的別墅（約354套）。其他各區(qū)，下關與高淳在上個月推出少量房源后，本月歸于沉寂，雨花臺連續(xù)三個月沒有推出房源，本月仁恒翠竹園上市，玄武區(qū)的新

30、增來自于片區(qū)內(nèi)的包括鐘山南苑在內(nèi)的新項目，白下的鴻意星城與御水灣花園本月推出少量房源，映山菁華在內(nèi)部消化了一期房源后，本月以6700元/左右的批文均價推出房源，其后的銷售策略值得關注，萬科與聯(lián)強國際大廈千呼萬喚始出來，繼西堤國際之后，在建鄴區(qū)又掀起搶購熱潮，鼓樓幾個月來一直不溫不火，本月西城嵐灣蟄伏之后的亮相較令人關注，棲霞區(qū)，別墅唱主角，六合片區(qū)內(nèi)的房源則主要來自華歐、阿爾卡迪亞兩個大盤。2、新增供應量價格分布圖注：這里所指的價格均不含精裝修價或者其它附加價格；數(shù)據(jù)源來自于網(wǎng)上房地產(chǎn)。分析由于本月新增供應主要來自于江寧和浦口，而該區(qū)域房源的價格基本都在40006000元/之間，因此本月房源的

31、價格分布也主要集中在上述區(qū)段。3、新增供應量面積分布圖注：數(shù)據(jù)源來自于網(wǎng)上房地產(chǎn)。分析與8月類似，本月新增房源面積分布仍然呈現(xiàn)處倒“90/70”，90以下的房源占新增總房源的28.84，環(huán)比上月的18.38略有起色，除了8090的房源占比略有下降外，80以下的房源占比都有所增加，猶以70以下的房源最為明顯，60的房源占比增加了5.89，6070的房源占比增加了5.08，小戶型的來源除卻未計入在內(nèi)的萬豪中心公寓外，主要以楓彩園和萬江共和新城為主。90以上的房源主要集中在90100，110120，140三個區(qū)段，其中140的房源占比達到18.21，超過了所有其它區(qū)段的房源，可以說南京的房源配比更趨

32、于不平衡。4、八月南京市各區(qū)供銷結(jié)構分析分析南京市9月共計推出新房源121萬平方米，而銷售111.8萬平方米，總體呈現(xiàn)供略大于求的狀態(tài)。江寧與浦口一方面由于新政的影響，去化速度放緩，另一方面別墅項目的上市也影響了去化速度；棲霞區(qū)以別墅為主的房源阻礙了去化情況；建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)始終是投資者和追求較高生活品質(zhì)人士追捧的熱點，因此近幾個月始終呈現(xiàn)供不應求的態(tài)勢；六合區(qū)主要房源來自于龍池和大廠片區(qū)，而龍池片區(qū)主要是南京市區(qū)居民在消費，因此六合的供不應求與新政引起的投資者轉(zhuǎn)移不無關系；溧水縣的火爆與地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展有關；下關歷來有捂盤的經(jīng)歷，因此本地區(qū)供求關系與開發(fā)商的操作關系密切，此外該區(qū)作為新興的高

33、檔住宅區(qū)，確實吸引了不少高收入人群；白下區(qū)、雨花臺區(qū)、秦淮區(qū)一直處在供應不足的情況，基本上屬于“月光族”。注基本上新政的出臺使得原本投資者較多的地區(qū)去化速度受到很大的影響，這部分投資者可能轉(zhuǎn)向價格較低的區(qū)域，而投資客的轉(zhuǎn)移勢必促進價格較低地區(qū)的成交態(tài)勢，因此六合、溧水等地區(qū)的成交上漲與之不無關系。三、各區(qū)重點項目銷售情況1、玄武區(qū)長江路九號 該項目采取逐步放量的方式將被限制房源逐漸釋放，目前尚有249套房源被限制，9月項目成交80套，成交均價17249元/，成交套均面積約93，與早期的大戶型不同，目前釋放了部分中小戶型的房源。宏圖上逸園 項目兩個月之內(nèi)開出6幢房源，8月份的房源實現(xiàn)快速去化，9

34、月份的房源或因為新政的影響，去化緩慢，9月份項目總計成交75套，成交均價8573元/，成交套均面積121左右，但是從項目的物價批文看項目的理論均價應為9236元/左右，目前如此低的均價與項目的營銷策略有一定關系，無論如何前期的低價無疑給后期的提價提供了更大的空間。鐘山南苑 物價批文給了7819元/的基準價格，顯然開發(fā)商采取的是低開的策略，因此9月份項目銷售均價僅為7377元/，9月份銷售套數(shù)159套，成交套均面積121銀城東苑 項目于8月底推出近400套的房源，9月成交146套，成交均價8170元/，成交套均面積約108.9，從項目入網(wǎng)與上市量存在一定的差值，約100套。陽光聚寶山莊 項目7月

35、份以來一直沒有新房源入網(wǎng)，但是約有600700套房源受到限制，而今的銷售量全來自于這部分房源，9月份成交182套，成交均價6267元/，成交套均面積約132。2、白下區(qū)天安恒隆花園 項目9月份主推小戶型，成交套數(shù)50套，成交均價10193元/，成交套均面積55。城開國際 9月份成交15套，成交套均面積15172元/，成交套均面積60.84。萬達名園 受限制不少房源，本月成交110套，成交均價7055元/，成交套均面積96.4。御水灣花園 9月份成交66套，成交均價9250元/，成交套均面積87。d金輪國際 9月份成交12套，成交均價15628元/，成交套均面積90。3、秦淮區(qū)龍翔隱園 8月底推

36、出新房源60套，9月份成交57套，基本去化完畢，成交均價約12125元/，成交套均面積104育仁雅居 8月份推出新房源185套，本月成交83套，成交均價6685元/，成交套均面積94.3。4、建鄴區(qū)第七大道 8月份新推出房源，于9月份成交71套，成交均價9528元/，成交套均面積約85。萬科光明城市 9月份推出主打小戶型的房源，共成交110套，其中還有部分車位，成交均價9722元/，不含精裝修價格，成交套均面積56。西堤國際 本月沒有新推出房源，但是依靠之前房源的認購轉(zhuǎn)成交，成交量亦達到了440套，成交均價8254元/，同樣不含精裝修價，成交套均面積123。朗詩國際街區(qū) 8月、9月陸續(xù)推出新一

37、期的三幢房源，本月成交套數(shù)208套，成交均價11115元/，成交套均面積117。嘉業(yè)陽光城 近三個月沒有新房源，9月成交22套，成交均價7902元/，成交套均面積96.5。拉德芳斯 近三個月沒有房源，但是依靠被限制房源的緩慢釋放，保持了一定的去化速度，本月成交套數(shù)110套（基本上項目只剩下40來套的儲備房源），成交均價8063元/，成交套均面積88.7。由此可見拉德芳斯將最好最適宜的房源保留到最后。四季仁恒公寓 已經(jīng)入網(wǎng)的房源一直保持被限制的狀態(tài)，直到9月份才釋放，本月成交套數(shù)16套，成交均價18355元/，成交套均面積256。中泰國際 05年入網(wǎng)的項目部分房源受到限制，本月大舉放量，以354

38、套的成交量位列建鄴區(qū)成交量第二位，銷售均價約7101元/，套均面積36.67。聯(lián)強國際大廈 本月成交套數(shù)75套，成交均價14504元/，成交套均面積72.8。星雨華府 項目采取的依然是被限制轉(zhuǎn)銷售的方式，逐漸釋放被限制房源，本月成交64套，成交均價9080元/，成交套均面積128。5、鼓樓區(qū)玄武英郡 部分房源受限制，本月成交28套，成交均價13898元/，成交套均面積約155.022。中環(huán) 成交套數(shù)87套，成交均價12805元/，成交套均面積約70.7。天正湖濱 君悅閣目前唱主角，本月成交32套，成交均價15623元/，成交套均面積約98.7長江之家 老盤老房源，本月成交27套，成交均價884

39、1元/，成交套均面積約183。西城嵐灣 05年的老項目煥發(fā)青春，本月成交61套，成交均價6634元/，成交套均面積約109。金陵大公館 目前主打小戶型，本月成交52套，成交均價12274元/，套均面積約42.6。萬豪中心公寓 本月新推出房源為之前早已經(jīng)入網(wǎng)的房源，9月份成交套數(shù)43套，成交均價10871元/，成交套均面積約53.3。6、下關區(qū)盧龍山莊 片區(qū)內(nèi)唯一成交破50套的項目，盡管戶型較大，依然去化了166套，成交均價8627元/，成交套均面積約131。明城華貴園 本月成交29套，成交均價8912元/，成交套均面積約102元/。世貿(mào)濱江 本月成交35套，成交均價12783元/，成交套均面積

40、約173元/。7、棲霞區(qū)美達淺草明苑 新入網(wǎng)項目，雖然認購量客觀，但是尚未轉(zhuǎn)化為成交。棲園 新入網(wǎng)項目，以4層疊加別墅為主，本月成交套數(shù)83套，成交均價9857元/，成交套均面積約176。匯杰文庭 9月新推出房源，但是去化情況不理想，月成交量9套，成交均價7250元/，成交套均面積約192.9?？禈蚴シ?未推出新房源，本月成交15套，均價7202元/，成交套均面積122.9。尚東區(qū) 未推出新房源，以7月份的房源獲得83套的月成交量，成交均價7228元/，成交套均面積約106。東方天郡 本月成交44套，都為7月之前的房源，成交均價8262元/，成交套均面積約106。天泓山莊 沒有新增房源，本月成

41、交32套，成交均價10860元/，成交套均面積約131。8、雨花臺區(qū)仁恒翠竹園 本月末新推出房源，以大戶型為主，月成交套數(shù)41套，成交均價8426元/，成交套均面積約134。亞東國際公寓 本月成交15套，成交均價7771元/?；旧仙鲜鲰椖康某山涣恳呀?jīng)居于雨花臺區(qū)的領先地位。9、江寧區(qū)文化名園 本月新推房源很快便被認購完畢，但是尚未成交。托樂嘉 8月底的房源9月成交了67套，成交均價5123元/，成交套均面積約100。合家春天 9月新推出房源快速成交了125套，成交均價4737元/，成交套均面積約86.8。華匯康城 9月新推出房源快速成交97套，成交均價4524元/，成交套均面積約125。東郊

42、小鎮(zhèn) 新推出房源9月成交74套，成交均價5442元/，成交套均面積約68。湯山公館 8月下旬推出新房源，本月成交48套，成交均價6484元/，成交套均面積約172。左鄰右里 岔路口的收官之作，本月成交套數(shù)191套，成交均價5040元/，成交套均面積約164。金東城雅居 主打小戶型，本月成交套數(shù)160套，成交均價5048元/，成交套均面積約87.7。本區(qū)內(nèi)尚有不少樓盤新推出房源，但是銷售業(yè)績在片區(qū)內(nèi)相對平淡，約在20套左右。10、六合區(qū)華歐好城 本月6日到月底共計成交157套，銷售套數(shù)本月位列六合片區(qū)榜首，成交均價為3010元/，成交套均面積為81.2。延續(xù)了上月良好的銷售勢頭。龍池翠洲 本月該項目成交50套，成交均價為2725元/，成交套均面積為