[廈門]商業(yè)大廈項目營銷企劃方案165頁(營銷策略)

1、2010年6月xx大廈營銷企劃方案市場背景機(jī)會與項目定位引客戶來讓客戶買營銷策略項目目標(biāo)項目思考 渠道攻略產(chǎn)品攻略營銷攻略報告思路營銷策略總綱及攻略解析銷售鋪排項目占位思考廈門市場現(xiàn)狀分類市場分析核心價值提煉形象攻略項目屬性分析項目目標(biāo)PART 1上海廈門從企業(yè)戰(zhàn)略來講，本項目作為世茂集團(tuán)在廈門的標(biāo)志性項目，承擔(dān)創(chuàng)造企業(yè)知名度、美譽(yù)度，樹立品牌，并贏得政府信任的使命。成為廈門城市建設(shè)的代表性之作。樹立品牌現(xiàn)金流良好的現(xiàn)金流，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。項目思考PART 2Analysis我們面臨的一切是怎樣的？占位思考區(qū)域?qū)傩裕簭B門廈門島廈港片區(qū)溫福高鐵廈深鐵路龍廈線廈門長三角珠三角隨著高鐵時代的全面來

2、臨，廈門城市生活半徑擴(kuò)大客戶輻射力將向上向下到達(dá)長三角、珠三角，并吸收內(nèi)陸城市的游散客群。城市魅力屬性分析項目屬性：大型城市綜合體項目指標(biāo)占地面積：3萬方建筑面積：27萬方米容 積 率：9產(chǎn)品類型甲級辦公樓 星級酒店；SOHO辦公；商業(yè)綜合體大盤價值！屬性分析地塊現(xiàn)狀：廈門島海岸天際線節(jié)點無敵景觀！屬性分析顯著特性：世茂品牌 綠色環(huán)保 文化時尚 第一高度可塑性強(qiáng)！2棟高度達(dá)250米建筑標(biāo)志廈門第一高度，她不但是廈門海岸線上最為璀璨的建筑，作為廈港片區(qū)的啟動項目更是體現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代生活交融的、傳承歷史的城市地標(biāo)。屬性分析1/占位探討 機(jī)會在哪里？2/渠道挖掘 項目價值如何建立客戶認(rèn)知？ 3/營銷執(zhí)

3、行 怎樣影響客戶購買，確保銷售回款？市場背景PART 3當(dāng)前市場態(tài)勢廈門市場現(xiàn)狀市場背景1、政策頻出，調(diào)控多元化2、交易量并未萎縮，只是回歸常態(tài)3、在售庫存新低，價格維持高位4、島內(nèi)外一體化，島外置業(yè)趨勢增強(qiáng)5、低碳建設(shè)，商品房精裝化6、海西提速，購房者三分天下定格局1、二季度后供需平衡有望緩解，交易量將反彈 2、房價可能下降，商品房房價仍將上漲3、客源多元化，營銷渠道在變革1.政策頻出調(diào)控多元化政策從緊政策放松略有緊縮緊縮趨勢國19條：保障性用房用地不低于住宅供應(yīng)量的70%，土地競買保證金不低于底價20%等二套房比例再度收緊，部分地區(qū)50%國11條：預(yù)售條件限制、抑制投機(jī)需求，打擊囤地捂盤政

4、策難落地，短期內(nèi)對商品房房價影響較小2.交易量并未萎縮/只是回歸常態(tài)通過對06-10年近5年的統(tǒng)計，傳統(tǒng)淡季基本上出現(xiàn)在第一季，06、07、08年都能明顯體現(xiàn)。2009年打破年初傳統(tǒng)淡季的規(guī)律，而2010年第一季回歸正常年份，商品住宅銷售面積45萬；均價10636元/，價格同比增長58%3.在售庫存新低/價格維持高位在售項目庫存新低，未開發(fā)面積劇增 對 比時間對比全市思明區(qū)湖里區(qū)海滄區(qū)集美區(qū)同安翔安在售項目庫存（萬）季初190543020284216.4季末16044301217489.5未批售項目建面/萬 季初9681531928433510797季末11261562038437718711

5、92010年第一季商品房成交量相對09年來說，對于06、07 回歸常態(tài)；房價維持高位4.島內(nèi)外一體化/島外置業(yè)趨勢增強(qiáng)09年島外商品住宅成交比例首次超過島內(nèi)，達(dá)到55%；今年島外比例繼續(xù)放大，達(dá)到62%；島外島內(nèi)島內(nèi)房價高企，迫使島民“被迫”郊居化高房價壓力下的島內(nèi)剛需客戶及首次改善型客戶“被迫” 遷往島外置業(yè)，這一現(xiàn)象會在未來形成趨勢。廈門本島14700元/平翔安區(qū)5906元/平同安區(qū)6205元/平集美區(qū)9496元/平海滄區(qū)8416元/平規(guī)劃無優(yōu)勢，交通不便利，房價最低，本地內(nèi)需為主規(guī)劃好，土地供應(yīng)大配套較差，投資客戶多文教區(qū)，灣海資源交通最便利區(qū)域，房地產(chǎn)集中開發(fā)區(qū)生活區(qū)，海景，配套完善房

6、地產(chǎn)最成熟區(qū)域島外房價最高各項配套最完善土地稀缺，房價高企市場往高端化發(fā)展數(shù)據(jù)為2009年11月份均價翔安新城同安新城海滄新城集美新城島內(nèi)外一體化建設(shè)格局島內(nèi)5.低碳建設(shè)/商品房精裝化廈門島內(nèi)被精裝4月8日起廈門島內(nèi)商品房要求精裝修 廈門市建設(shè)與管理局近日透露4月8日起，土地出讓時，島內(nèi)商品住宅項目將要求精裝修，以推動新建住宅一次性裝修，促進(jìn)建筑領(lǐng)域節(jié)能減排。目前，對島外還沒有硬性要求，不過今后將逐步推進(jìn)，最終取消毛坯房。目前實行的是二次裝修，存在著諸多弊端，如建材資源浪費，裝修帶來的噪音、粉塵等污染。據(jù)了解，去年，市建設(shè)與管理局征集出版了住宅裝修一次到位設(shè)計圖集，覆蓋小、中、大各種戶型，供開

7、發(fā)商、設(shè)計單位、施工單位、購房者參考，可以滿足一定的個性需求。4月8日掛牌土地中，2010P08出讓規(guī)定商品住宅應(yīng)裝修一次到位 。2010年提速進(jìn)入精裝房，涉及項目約10個，供應(yīng)套數(shù)約4000套，約占25%的市場份額年份200520062007200820092010供應(yīng)套數(shù)530180633701813約4000套占全市供應(yīng)比例1.46%0.89%0.89%2.12%13.66%約25%代表項目華天花園濱北國際銀聚祥邸、金域藍(lán)灣 5-10#水晶森林（37）、海峽國際社區(qū)（224+1552）鑫塔水尚、當(dāng)代天境、云頂至尊等9個項目主力戶型1房45-55；2房103-133 3房123-126；4

8、房200-207挑高506-608 2房 86-90 3房168-186 4房162-196兩房-五房120-460 6.海西提速/購房者三分天下定格局?jǐn)?shù)據(jù)來源：天硯根據(jù)廈門國土資源管理局?jǐn)?shù)據(jù)整理 省外客戶含境外置業(yè)客戶2010年省外客戶與本地客戶、省內(nèi)客戶鼎立形成三分之勢，廈門客戶群多元化趨勢進(jìn)一步顯現(xiàn)。三類購房者直擊廈門房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：天硯根據(jù)廈門國土資源管理局?jǐn)?shù)據(jù)整理 省外客戶從2005年的11% 上升到2010年的28%，每年按26%的比例增長。海西城市群吸引了省外購房者的關(guān)注，廈門作為海西龍頭城市，具有海西聚焦效應(yīng)。廈門廈門泉州福州漳州汕頭溫州三明龍巖福清莆田福建城市圈海西城市圈閩南

9、金三角高雄臺南海景資源豐富：全市海域面積約390平方公里，大陸海岸線194千米; 海島海岸線32千米，海岸線總長224公里，大小島嶼31個。氣候適宜，居住品質(zhì)高：地處亞熱帶，氣候溫和，廈門全年平均氣溫為21城市包容性強(qiáng)：閩南文化、南洋僑居文化、客家文化、異境文化互融互補(bǔ)；城市氣質(zhì)吸引更多的異地客戶來廈置業(yè)純凈、愜意、閑適、包容、溫馨1.二季度后供需平衡有望緩解交易量將反彈07年供求比為1. 3808年供求比為1. 7509年供求比為0. 462010年第一季度供求比為0.8：12010年一季度供求比約為0. 82010年第一季度累計銷售商品住宅供應(yīng)36.5萬平米，銷售44.5萬平米，供求比為0

10、.8：1，隨著今年新項目的陸續(xù)上市，供求矛盾有望得到緩解。新開工面積增加能有效緩解未來供應(yīng)09年商品房新開工面積249萬平方米，下降42.9%；1-2月全市商品房新開工面積19.86萬平方米，同期增長83.8%。42%83%2010年第一季度供求比為0.8：1島內(nèi)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡擠壓需求島外住宅庫存結(jié)構(gòu)更顯多元化，大戶型產(chǎn)品約占20%，而60-90平方米產(chǎn)品則占34%，未來在7090政策影響下，中小戶型仍然是島外的主流供應(yīng)產(chǎn)品。島內(nèi)住宅庫存結(jié)構(gòu)仍顯示出不均衡態(tài)勢，144大戶型產(chǎn)品仍占50%以上，而中小戶型產(chǎn)品繼續(xù)短缺依然明顯。小于90主要供應(yīng)項目有世貿(mào)國際、百源雙璽、凱悅新城、海峽國際社區(qū)原石灘等

11、項目。島內(nèi)排名項目名稱套數(shù)面積均價1特房美地雅登623 46498 6354 2古龍御景252 23799 10227 3綠苑新城202 22241 8136 4聯(lián)發(fā)五緣灣1號113 20699 14423 5海峽國際社區(qū)158 16340 18652 6特房錦繡祥安174 14941 5412 7海晟維多利亞85 12652 10801 8和諧天下26 8766 7713 9東暉廣場68 8086 12137 10尚美花城72 7855 4813 聯(lián)發(fā)五緣灣1號 海峽國際社區(qū) 2.房價可能下降/商品房房價仍將上漲高成本土地陸續(xù)上市，對房價有提升作用2010年協(xié)議地與高價地并存上市，樓面地價超

12、過6000元的項目建筑面積預(yù)計達(dá)到52%，并有12%超過10000元，07年高成本土地的集中上市將對房價有提升作用。盡管政策趨緊，由于供應(yīng)不足，需求旺盛，市場仍然處高位運(yùn)行中（商品房房價 保障房）當(dāng)前市場形勢總結(jié)省外客戶、省內(nèi)客戶、本地客戶三分天下趨勢形成廈門被精裝，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈在延伸及調(diào)整庫存徘徊至谷底，中期供應(yīng)放大，交易量呈上升趨勢盡管政策趨緊，短期內(nèi)被調(diào)控向下的可能性較小供需平衡有望緩解，后市成交量將反彈客戶群三分天下格局將改變營銷渠道和方式天硯認(rèn)為市場背景停滯期：市場低迷、消化為主由于90年代中后期-2005年，寫字樓市場處于冰點狀態(tài)，消化空置為重要任務(wù)。唯一亮點是該時期興起的SOHO

13、概念、e時代概念，以小面積、寬帶配置、自行安裝空調(diào)為主要硬件，符合了成長型企業(yè)需求。 復(fù)興期：市場回暖，結(jié)構(gòu)失衡進(jìn)入2005年以后，寫字樓租賃市場走向火爆，但該階段寫字樓開發(fā)呈現(xiàn)高端化，供給結(jié)構(gòu)失衡。爆發(fā)期：重心偏移、市場細(xì)分廈門商務(wù)發(fā)展的重心轉(zhuǎn)移到島內(nèi)東部的觀音山、五緣灣片區(qū)，高檔寫字樓占據(jù)主流，Bingo城際商務(wù)中心等經(jīng)濟(jì)型辦公樓為補(bǔ)充。發(fā)展歷程早期：沒有概念、缺乏需求80年代改革開放初期的廈門，沒有現(xiàn)代寫字樓概念。起步期：泡沫有加、成敗各異90年代初，全國房地產(chǎn)熱，波及廈門。廈門也掀起興建寫字樓的第一波，同時也留下眾多爛尾樓項目。發(fā)展期：快速發(fā)展、市場細(xì)分90年代中后期，寫字樓建設(shè)掀起第

14、二輪高潮。同時，市場也趨向細(xì)分化：有甲級智能化項目、經(jīng)濟(jì)適用性寫字樓、以及眾多商住樓、。寫字樓分類市場分析板塊分析廈門商務(wù)區(qū)，按地理位置以及功能區(qū)域進(jìn)行劃分，有輪渡思北、濱北、濱南、富山、火車站、蓮花SM、湖里、觀音山和五緣灣九大商務(wù)圈，其中后兩者為正在開發(fā)的商務(wù)圈。 良好商務(wù)氛圍、匯聚眾多甲級寫字樓位于鷺江道和廈禾路西段，匯聚了眾多甲級寫字樓。地處中山路商圈，周邊市政、生活配套成熟；海景、島景等景觀資源豐富。銀行中心、國際銀行大廈、建行大廈等位列廈門最高品質(zhì)寫字樓，其中銀行中心是1997年最豪華的甲級寫字樓，最高單價超過1.5萬元/。06年末推向市場的最新寫字樓項目鉆石海岸銷售單價超過2萬元

15、/。此外，還有早期建成的海關(guān)大廈、海光大廈、海濱大廈等。 入駐客群：多為外資金融機(jī)構(gòu)、物流公司、船務(wù)公司、外企、大型企業(yè)廈門辦事處等高端客戶群。輪渡-思北板塊辦公樓購買需求（舉例說明）項目名稱投資/自用比例區(qū)域來源分析東方財富廣場喜多國際OFFICE投資自用比例5：5廈門本地客群2030%，境外客群（以東南亞居多）占2030%，國內(nèi)其他城市的客戶占4050%鉆石海岸投資客戶占60%以上廈門地區(qū)占50%，省內(nèi)泉州、莆田、福州等地占35%，省外地區(qū)占10%，港澳臺或國外客戶占5%新景世紀(jì)城投資客戶6070%，其中80%客戶以長期投資（租賃）為目的以廈門本地客群、泉州安溪、晉江一帶的投資客戶為主達(dá)6

16、0%，省內(nèi)其他地區(qū)客戶如漳州、龍巖等占1020%，省外地區(qū)及港澳臺客戶占20%立信廣場投資自用比例達(dá)5：5 泉州、晉江客戶占50%，進(jìn)駐廈門本地的公司占30%，境外客群占20%華龍大廈投資客占7080%，自用偏少港臺等境外投資客占了很大一部分典型項目分析國際銀行 工地位置：鷺江道與中山路交匯處 規(guī) 劃情況：總建筑面積 56166 ，物業(yè)公攤 30.5%；總32層，車位136個；其中730層為寫字樓，面積83起。租金：租金 6080元/月 ，大面積用戶租金最多可9.5折；物業(yè)顧問：世邦魏理化；物業(yè)管理費：18元/月（和公攤、水電費、空調(diào)費、維修）設(shè)備：全國第一家采用變風(fēng)量、變水量智能調(diào)溫空調(diào)、寬

17、帶網(wǎng)、程控交換機(jī)、廈門最先進(jìn)的通訊系統(tǒng)及綜合布線。入駐企業(yè)：外資企業(yè)、航運(yùn)公司、上市公司、IT及高科技行業(yè)、外資銀行等；配套：餐廳（3、4層），會議室、會所及其他（31、32層為廈門最高檔會所）。綜合評析 交通便捷，與鼓浪嶼隔海相望，景觀不錯；大樓空調(diào)先進(jìn)，全國第一家采用變風(fēng)量，變水量智能調(diào)溫空調(diào)；是廈門比較現(xiàn)代化的甲級寫字樓。競爭項目分析裕景中心客戶定位：A歐、美、日、澳洲等西方發(fā)達(dá)工業(yè)國家的實力企業(yè)，對廈門有投資或貿(mào)易意愿的重要消費者；B東南亞地區(qū)及港澳臺的實力企業(yè)；C國內(nèi)大中型知名企業(yè)，為尋求自身的發(fā)展，特別以房地產(chǎn)、金融為主。裕景中心工地圍墻（尚未施工）“裕景中心”，位于廈門市鷺江道與

18、廈禾路交匯處，地處城市核心，與海上花園鼓浪嶼隔海相望，雄距CBD中心，商務(wù)辦公氛圍濃厚，交通便捷，自然環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯。本著定位于世界級城市商業(yè)綜合體的項目遠(yuǎn)景，裕景中心總用地面積21,810，總體規(guī)劃面積約35萬平方米，擁有4棟塔樓和1座裙樓商場。包含6萬平米的超五星級酒店、1萬多平米的酒店式服務(wù)公寓、近17萬平米的甲級寫字樓、4萬平米的頂級商業(yè)物業(yè)以及1,600個的大型地下停車場等全方位配套設(shè)施。 廈門財富中心開工日期：2008年9月8日竣工日期：預(yù)計為2013年底總建筑面積：7.8萬平方米，地上39層，地下5層，電梯14臺。地理位置：坐落在曾經(jīng)的廈門第一高樓 廈門建行大廈旁，面朝西

19、海域、鼓浪嶼，概況：預(yù)計投入10億元、計劃建設(shè)高度218米，為當(dāng)前廈門第一高樓；層高4.2米，凈高2.9米，超低公攤，面積使用率75%，東側(cè)設(shè)置花池與花園露臺，以打造海景生態(tài)世界級寫字樓為目標(biāo)。客戶分析：主要是國有大中型企業(yè)、大型民營企業(yè)、大中型外資企業(yè)等租金承受能力比較強(qiáng)的高端客戶?？傮w特點在購物中心扎堆的同時，高端商業(yè)、休閑商業(yè)和特色商業(yè)卻十分缺乏。廈門商業(yè)地產(chǎn)正呈現(xiàn)出一個全新的棋局商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的核心將由商業(yè)地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重點將從大型購物中心轉(zhuǎn)變?yōu)楦叨恕⑿蓍e、特色商業(yè)市場背景商業(yè)市場分類市場分析SM城市廣場 項目地址：嘉禾路與仙岳路交界處開發(fā)商：廈門SM商業(yè)城有限

20、公司基本規(guī)劃：商場超市：126,000m；大廈：170,000m車位：1500個業(yè)種、業(yè)態(tài)分布-1F地下一層：沃爾瑪超市、精品、餐飲等1F百貨：名牌運(yùn)動服裝、服飾精品、名牌皮具、餐飲、通信客服中心、麥當(dāng)勞、肯德基等2F百貨：品牌男女服飾、內(nèi)衣、童裝、運(yùn)動品牌、餐飲等3F書城、數(shù)碼產(chǎn)品、手機(jī)、小家電、家居飾品、餐飲等4F家具、床上用品、家居飾品等5F美食廣場、娛樂天地、休閑服飾、箱包皮具等租賃情況B1F200-250元/ m/月1F250350元/ m/月2F200250元/ m/月3F150200元/ m/月4F80120元/ m/月5F60元/ m/月左右綜合分析：（1）、SM城市廣場作為廈

21、門現(xiàn)有大型購物中心的龍頭，其強(qiáng)大的經(jīng)營體量與規(guī)范的商業(yè)業(yè)態(tài)，成為目前廈門消費者購物的優(yōu)先選擇場所；（2）、江頭區(qū)域作為廈門進(jìn)出島的咽喉要塞，其交通樞紐的重要戰(zhàn)略地位造就了SM城市廣場所需的龐大消費群體，每天周邊居民與外地消費人群為些聚集了二、三十萬人次的流量，匯聚出SM城市廣場的商業(yè)消費巨大力量；（3）、江頭片區(qū)作為廈門近年來新興開發(fā)的新區(qū)，期間居住了近三十萬的人群，且以外來人口占絕大多數(shù)，他們沒有老廈門人長期養(yǎng)成的購物首選中山路的生活習(xí)慣，為方便自己進(jìn)出，SM城市廣場就成為他們購物首選場所，由些產(chǎn)生的巨大吸引力也將廈門及外地居民大量引入，使SM城市廣場成為目前僅有能與中山路相抗衡的經(jīng)濟(jì)圈；（

22、4）、SM城市廣場巨大的地面停車場地，為來些購物的消費者停車提供了方便；（5）、內(nèi)部業(yè)態(tài)較為規(guī)范，商品種類繁多，休閑娛樂、餐飲設(shè)施充足，消費者購物休閑一條龍消費體系完善；（6）、來雅百貨、沃爾瑪、肯德基、麥當(dāng)勞、電影院等主力店的進(jìn)駐，將整個商場大型MALL的綜合業(yè)態(tài)有機(jī)的結(jié)合起來，構(gòu)筑成為盒式商業(yè)經(jīng)營典范。明發(fā)商業(yè)廣場 項目地址：廈禾路與蓮前西路交匯處基本規(guī)劃：大型主力店綜合購物中心，商鋪：40萬m；車位2,000個功能劃分：A區(qū)為購物區(qū)；B區(qū)為專業(yè)市場區(qū)（建材/酒吧）；C區(qū)為休閑娛樂區(qū)；D區(qū)為國際品牌旗艦區(qū)；G區(qū)為綜合區(qū)。銷售模式：帶租約銷售，返租回報率7.5-8%；年限：地上50年地下40

23、1F超市、精品、打折服裝、美食廣場、國美電器、臺灣迪諾親子樂園、輕飲咖啡廳等1F中高檔服裝、精品、百貨、酒吧、餐飲、運(yùn)動品牌、建材超市等2F服裝：男裝、女裝；家具、KTV、百貨、建材超市等F童裝、床上用品、百貨、KTV、電影院等4F部分KTV樓層規(guī)劃均價4.7萬元/m；最高價：8.4萬元/m 最低價：9,000元/ mB1F1.8萬/ m；最高價：3萬元/m，占5% ，最低價：1.1萬元/m占15%1F5.5萬元/m；最高價：8.4萬元/m占10% 最底價：2.5萬元/m占10%2F2.5萬元/m；最高價：3.5萬元/m占5% 最底價：1.8萬元/m占20%3F1.6萬元/m；最高價：3.5萬

24、元/m占5% 最底價；：9,000元/m占20%租賃情況年回報率06年1月5日前統(tǒng)一按7.5%收取，1月5日后按8%收取。綜合分析：（1）作為廈門最大的商業(yè)集中場所，龐大的體量（40萬平）便于形成超大型MALL型態(tài)；（2）地處富山商圈核心三角區(qū)的一角，其周邊商業(yè)氛圍濃厚，交通便利；（3）政府支持力度大，大力引進(jìn)世界五百強(qiáng)企業(yè)（百安居、家樂福、歐倍德、時代華納） 與香港新世界作主力店，為這個巨大的商業(yè)航母安上強(qiáng)力的推動器；（4）交通流線較為不足，臨快速主干道，人流困難；（5）區(qū)域過大，部分位置成為商業(yè)死角，與臨近商業(yè)融合性較差；（6）開發(fā)商實力有限，未能將商業(yè)氣氛營造起來急于銷售，投資前景有一定

25、風(fēng)險，體量 過大，市場消化力有限。租售情況名匯銅鑼灣廣場 項目規(guī)劃 總占地面積20,130m總建筑面積91,803m（其中商業(yè)75,000 m左右，酒店式公寓1,6000 m左右）車位總數(shù)地下233個，地上200個B1F運(yùn)動、數(shù)碼1F特色服裝2F品牌服裝3F家居4F影院、美食中山路、思明東路、霞溪路、古城西路業(yè)種、業(yè)態(tài)分布-1F25,00033,000元/m1F41,00082,000元/m2F26,00040,000元/m3F20,00036,000元/m4F18,00020,000元/m5F15,00018,000元/m產(chǎn)權(quán)式獨立銷售模式獨立店銷售商管公司升名匯物業(yè)管理年限返租三年返租回報

26、率年回報率8%綜合分析：（1） 統(tǒng)一招商，返租，回報率8%。（2）眾多的休閑娛樂場所，300m以海洋為主題的立體式景觀主街。（3）眾多主力店帶動獨立店面。（4）門面3000萬元的迪斯尼咕咕鐘，非常的大氣豪華。（5）4個大中庭，每個中庭主題都不一樣。（6）銅鑼灣百貨的進(jìn)駐，為名匯帶來活力。（7）55部手扶梯，2部觀景電梯，動向清楚分明。（8）敞開式的景觀主街，運(yùn)用中央冷卻塔，避免懸掛空調(diào)主機(jī)帶來的不美觀。銷售情況一、SOHO辦公市場分析市場概況起步晚，且仍處于初級發(fā)展階段；當(dāng)前在經(jīng)營項目不多，且檔次比較低；有一定的可替代品（如：低檔辦公樓、酒店式公寓等）；后續(xù)供應(yīng)量不大。項目概況：位于濱北市政府

27、旁，是集辦公、商務(wù)、會議、培訓(xùn)于一體。規(guī)劃面積：2-4樓為辦公區(qū)間，主力面積位于40-100平方米。裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修并配辦公家具，并配有節(jié)能環(huán)?？照{(diào)、衛(wèi)星電視等設(shè)施。服務(wù)配套：提供包括翻譯、酒店定房、信件收發(fā)服務(wù)；來電留言、禮賓接待、文書處 理、行政支援、會議支援、通訊支援等服務(wù)。配套設(shè)施：面積約2400平方米經(jīng)理人會所， 內(nèi)設(shè)健身房、瑜伽室、游泳池 等；公共區(qū)域設(shè)有沙發(fā)區(qū)、洽 談間、休息區(qū)及臨時秘書等?？蛻羟闆r：員工3-10人左右的外資、外地企業(yè)， 貿(mào)易型、服務(wù)型、咨詢型企業(yè)居多。租金：現(xiàn)租金在80-120元/平方米/月之間（含水電費、公推、物業(yè)等費用）。 典型項目分析Bingo商務(wù)中心項目

28、概況：項目位于富山商圈，共19層，于2000年建設(shè)完成。面積規(guī)劃：主力戶型面積在40-100平方米左右?？蛻羟闆r：起步型小型公司為主，且行業(yè)主要為貿(mào)易、租賃、咨詢等。租金：現(xiàn)租金38-50元/平方米/月左右，平均售價在11500元/平方米左右。 騰王閣SOHO大廈項目外觀項目大堂棟號樓層規(guī)劃1號樓26層其中1-3層為商業(yè)裙樓，建筑面積11820平米，層高5.0；4-26層為辦公樓，建筑面積38950平米，層高，規(guī)劃為單元面積60-100平米SOHO辦公樓2-3號樓31層其中1-4層為商業(yè)裙樓，建筑面積14330平米，層高5.0；5-31層為辦公樓，建筑面積80190平米，層高，規(guī)劃為單元面積1

29、00-400平米辦公樓。4-5號樓4號樓26層5號樓20層其中1-3層為商業(yè)裙樓，建筑面積7350平米，層高5.0；四層以上為公寓，建筑面積46810平米，層高，規(guī)劃為單元面積40-60平米公寓。6號樓20層其中1-4層為商業(yè)裙樓，建筑面積10175平米，層高5.0；5-20層為辦公樓，建筑面積30535平米，層高，規(guī)劃為單元面積60-100平米SOHO辦公樓杏林灣商務(wù)運(yùn)營中心項目地址：集美區(qū)杏林灣園博苑北岸的“杏林灣商務(wù)營運(yùn)中心”,項目規(guī)模：總占地面積約12萬平方米，地上建筑面積約55萬平方米（其中寫字樓約38 萬平方米，商業(yè)約12萬平方米，公寓約5萬平方米），總計12棟建筑，包 含一棟26

30、2米的福建第一高樓和一棟150米的超高層。項目概況：第一期1-6樓當(dāng)前正在招商，其中寫字樓對外出售，價格4300-4700元左 右，SOHO價格未定。二、酒店式公寓市場分析起步較晚，但是發(fā)展比較迅速；市場主力為中低端產(chǎn)品，高端酒店式公寓不多；高端酒店式公寓經(jīng)營狀況相對較好。市場概況客房數(shù)96開業(yè)時間2002年建筑形態(tài)高層（14-26層）梯戶配比2梯8戶主力戶型三房、二房出租率80以上公寓內(nèi)部配套咖啡廳、健身房、自助洗衣房、國際國內(nèi)直撥電話、寬帶光纖高速上網(wǎng)、地下停車場等會議設(shè)施公寓內(nèi)部配有商務(wù)中心、會議室、臨時出租辦公室交通狀況距離市中心(公里)：5，火車站(公里)：4，機(jī)場(公里)：12服務(wù)

31、內(nèi)容免費使用公寓會所的健身房、不加床可免費住宿（16歲以下和父母同?。?、免費早餐并提供航空票務(wù)、國內(nèi)外快遞、信息咨詢等多種服務(wù)周邊餐飲設(shè)施西餐廳、中餐廳、咖倫比咖啡、雅子咖喱、突本意意大利餐廳、舒友大灑樓、肯德基等周邊健身設(shè)施諾顏之約仕女SPA會所，長生堂中醫(yī)康復(fù)診所周邊娛樂設(shè)施櫻苑日式酒吧以及馬可波羅的相關(guān)娛樂配套周邊星級酒店步行5分鐘商圈有五星級索菲特酒店、4星級馬可波羅酒店、金海岸酒店尊爵湖畔公寓基本情況類別面積（）套數(shù)（套）套數(shù)比例市面價格（元/套、天）協(xié)議日租（元/套、天）協(xié)議長租（元/套、月）主要設(shè)施備注二室一廳1144648%1498568（全景），618（海景）+4%政府調(diào)節(jié)基

32、金（可送雙份早餐）16000（6個月以下），13000（6個月以上）（含4%政府調(diào)節(jié)基金） （可送雙份早餐）自助洗衣房、國際國內(nèi)直撥電話、寬帶、空調(diào),冰箱,彩電,熱水等基本設(shè)備日、月租價格（含水、電、煤氣、寬帶、物業(yè)管理、清潔費用等）三室一廳1404648%1598668（湖景），718（湖，海景）+4%政府調(diào)節(jié)基金（可送雙份早餐）18000（6個月以下），15000（6個月以上）（含4%政府調(diào)節(jié)基金） （可送雙份早餐）自助洗衣房、國際國內(nèi)直撥電話、寬帶、空調(diào),冰箱,彩電,熱水等基本設(shè)備日、月租價格（含水、電、煤氣、寬帶、物業(yè)管理、清潔費用等）樓中樓22044%-戶型及價格客戶及房型分析酒店式

33、公寓主要以二室一廳（114）和三室一廳（140）為主，各占套房總數(shù)的48%。14-25層每層各有四套二室一廳和三室一廳。良好的配套及環(huán)境吸引了大量的境外客人，約占90%左右；京閩中心酒店公寓 項目地址：思明區(qū)長青路北松柏小區(qū)，毗鄰市政府，距機(jī)場8公里，火車站5公里。項目規(guī)模：總30層，各類客房共490間，配套設(shè)施：住房客人可免費使用室內(nèi)游泳池及健身房。項目節(jié)本情況客房數(shù)490間開業(yè)時間1997年建筑形態(tài)高層，分主樓、附樓主樓梯戶配比4梯19戶酒店式公寓梯戶配比2梯9戶主力戶型標(biāo)準(zhǔn)間出租率90以上餐飲設(shè)施西餐廳、中餐廳、富士日本料理、大堂吧、港灣吧、櫻花俱樂部、京都堂健身設(shè)施恒溫游泳池、廈門唯一

34、的壁球室、德式水床、水力按摩艙、乒乓球室、臺球室、娛樂設(shè)施澎湖灣歌舞廳、夜總會、KTV包廂、滄浪臺桑拿足浴中心會議設(shè)施有大中小型高檔多功能會議室一應(yīng)俱全，面積從40至398平方各異，最多可同時容納四百人交通狀況距機(jī)場距火車站。從6：00到15：00每小時酒店有巴士發(fā)往機(jī)場，18:00有一班服務(wù)內(nèi)容免費的接機(jī)送機(jī)、免費使用游泳池、豐盛的免費早餐并熱情服務(wù)類別標(biāo)間豪華單間標(biāo)準(zhǔn)套間二房一廳一衛(wèi)二房一廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)面積（）2430447090180主要設(shè)施保險箱、兩種上網(wǎng)接口保險箱、兩種上網(wǎng)接口保險箱、兩種上網(wǎng)接口整套廚具、保險箱、兩種上網(wǎng)接口整套廚具、保險箱、兩種上網(wǎng)接口整套廚具、保險箱、兩種上

35、網(wǎng)接口房價648元/天798元/天838元/天955元/天，15000元/月1256元/天，19000元/月35000元/月協(xié)議價498元/天618元/天658元/天14500元/月左右18500元/月左右34000元/月左右戶型分析客戶群分析主要以境外客戶為主，其中歐美客戶為絕對主力。項目規(guī)模：4棟層數(shù)為24層的高層，總建筑面積約5萬。戶型：主要是93、156和212三種戶型，總共480套。開盤日期：2009年6月銷售價格：2.3萬/（含3500元/左右的精裝標(biāo)準(zhǔn) ）銷售情況：20%左右在售項目海峽國際社區(qū)原石灘社區(qū)內(nèi)部圖戶型圖策劃思路在世茂集團(tuán)所有地產(chǎn)項目中，這將是一個史無前例的綜合商業(yè)項

36、目，其在城市中所處的位置、在海峽所處的位置，以及其地標(biāo)性，決定了這是引言世茂集團(tuán)、世茂股份迄今為止最重要的品牌戰(zhàn)役本案也將是COSMO商業(yè)理念的第一次高端體現(xiàn)，是一次集團(tuán)化標(biāo)準(zhǔn)化品牌運(yùn)作的核心戰(zhàn)役在這次戰(zhàn)役中，如何處理好世茂商業(yè)項目的共性與廈門項目的個性之間的關(guān)系，將決定COSMO理念應(yīng)用高度。作為城市地標(biāo)，項目的形象建設(shè)將同時服務(wù)于物業(yè)銷售、招商招租、以及各類物業(yè)長久的運(yùn)營，因此這也是一次遠(yuǎn)眺數(shù)十年的地標(biāo)形象戰(zhàn)役地標(biāo)，是時代與時代的分割線帝國大廈，標(biāo)志著美國二十世紀(jì)三十年代輝煌無比的經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果直至世貿(mào)中心，在七十年代以聛睨一切的全球視野，取代其在紐約的地位企劃理念導(dǎo)入同樣，臺北101、金茂

37、大廈聳立之前的臺北與上海，一直都在焦灼地發(fā)展并尋找一個證明，即使上海已有了環(huán)球金融中心，并即將建成上海中心金茂大廈，依舊標(biāo)志著小平南巡后，上海第一個狂飆突進(jìn)之十年的夢想與驕傲廈門，國內(nèi)二線海濱城市，憑借其海峽中所處的優(yōu)越地理位置，以及兩岸關(guān)系日益密切的大環(huán)境，正在矚望一個全新的發(fā)展時代。同時，文化、旅游、度假、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等資源在本島整合，“島內(nèi)提升”已落實為導(dǎo)向政策。此時，島內(nèi)海峽地標(biāo)的誕生，是時代的呼喚，是發(fā)展的必然。廈門，站在“海峽共融大時代”的門檻手執(zhí)“島內(nèi)提升”的大旗，期待著全新時代的城市標(biāo)志作為中國最早設(shè)立的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)可謂是“因臺而設(shè)”，被賦予了對臺交流的特殊政策，

38、一直扮演著兩岸交流的橋梁與平臺。如果說城市地標(biāo)，承載的是這座城市的發(fā)展愿景。那一座海峽地標(biāo)，承載的是兩岸人民的魚水深情，與攜手共同發(fā)展的美好愿望。海峽地標(biāo)，是融合與發(fā)展的大平臺對望臺灣先起步的商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，結(jié)合本土的發(fā)展資源與廣闊的市場，廈門的海峽地標(biāo)不僅開通了視覺直航，更以政策扶植、產(chǎn)業(yè)平臺以及主題商業(yè)等形式，捆綁兩岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動整個城市的經(jīng)濟(jì)活力。不同于城市地標(biāo)，海峽地標(biāo)更多賦予了兩岸情感的意義，與交流合作的愿望關(guān)于“保護(hù)與發(fā)展”，每座歷史悠久的城市都有著自己處理這一矛盾的方法。社會進(jìn)步到今日，老城，已不再是發(fā)展的掣肘。在歐洲，它是最優(yōu)雅最高貴的住區(qū)。在中國，老城與保留建筑大多被積極利用

39、，成為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的衍生地，或是為名流富豪定制的高端服務(wù)業(yè)所在。海峽經(jīng)濟(jì)新亮點文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)合作發(fā)展關(guān)于“保護(hù)與發(fā)展”，臺灣比大陸更有發(fā)言權(quán)，在更為先進(jìn)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)下，老城也被挖掘出更高的文化經(jīng)濟(jì)價值。2010年廈門市文化局長工作會議指出，廈門將學(xué)習(xí)借鑒臺灣宜蘭非物質(zhì)文化傳習(xí)中心的建設(shè)模式，并著力推動龍山、鼓浪嶼、湖里、廈港等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，把廈門打造成兩岸創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)合作中心。海峽地標(biāo)，緊抓經(jīng)濟(jì)新亮點促進(jìn)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)兩岸資源的整合專業(yè)人士的交流，與深度的合作按照“十一五”規(guī)劃，廈港片區(qū)將打造成以居住、辦公、文化交流、休閑購物及旅游為主要功能的可持續(xù)發(fā)展社區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地的現(xiàn)代化濱水區(qū)，為廈門人民提供一

40、個如詩如畫的“精神港灣”和“文化家園”。廈港立足老城定位文創(chuàng)廈港街道位于鷺島南岸，作為廈門最古老的城區(qū)，擁有600多年的歷史，轄區(qū)內(nèi)有廈門大學(xué)、廈門理工學(xué)院、國家海洋三所等高等院校、科研單位，也有南普陀寺、華僑博物院等風(fēng)景名勝，還有黨政機(jī)關(guān)、駐軍及企事業(yè)單位共100多個，具有發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的得天獨厚的條件。2009年，廈大一條街與大眾告別，取而代之的將是一個500停車位的停車場，并將帶動一個創(chuàng)意園區(qū)的形成。廈港其它片區(qū)的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)整合將分為：以創(chuàng)作、生產(chǎn)、設(shè)計為主的“沙坡尾創(chuàng)意藝術(shù)港區(qū)”；以青年休閑、消費為主的“南華青年創(chuàng)意文化休閑區(qū)”；以周邊居民和學(xué)生消費為主的“頂澳仔文化創(chuàng)意休閑區(qū)”；以銷

41、售、流通市場為主的“鴻山文化休閑用品一條街”等。當(dāng)政府規(guī)劃已經(jīng)明確成形廈港正面對前所未遇的發(fā)展機(jī)會等待一次輝煌的開啟當(dāng)世茂COSMO來到廈門，為xx大廈注入創(chuàng)造性的商業(yè)理念，將更因豐富的文化環(huán)境與創(chuàng)意力的產(chǎn)業(yè)，而獨具魅力。COSMO摩登商業(yè)街、COSMO菁英SOHO、COSMO購物中心及鉑金五星級酒店、娛樂等大型城市設(shè)施在此一一體現(xiàn)，在融入當(dāng)?shù)刂?，更有獨特表現(xiàn)。世茂COSMO，塑造城市商業(yè)核心當(dāng)COSMO摩登商業(yè)街擁有了文創(chuàng)的魅力，便成為濱海創(chuàng)意街區(qū)當(dāng)COSMO購物中心面向旅游度假人群，便成為奢華購物圣地當(dāng)COSMO菁英SOHO服務(wù)海峽往來的商務(wù)人士，便成為海峽商旅行宮當(dāng)COSMO星級酒店擁

42、有了藝術(shù)的氛圍，便成為海景藝術(shù)酒店COSMO甲級辦公溝通兩岸產(chǎn)業(yè)，合作發(fā)展經(jīng)濟(jì)，變成為兩岸文創(chuàng)平臺而廈門xx大廈，作為海峽地標(biāo)，植根廈港文創(chuàng)發(fā)展之目標(biāo)，開啟海峽產(chǎn)業(yè)合作的全新時代。而成為廈港文創(chuàng)地標(biāo) 海峽合作平臺項目案名廈門xx大廈COSMO項目總體定位/標(biāo)簽海峽兩岸創(chuàng)意第一港表現(xiàn)部分COSMO摩登商業(yè)街濱海創(chuàng)意街區(qū)COSMO購物中心奢華購物圣地COSMO菁英SOHO海峽商旅行宮COSMO星級酒店海景藝術(shù)酒店COSMO甲級辦公兩岸文創(chuàng)平臺分項產(chǎn)品定位/標(biāo)簽廈門之巔，開啟海峽新時代項目推廣口號取臺灣經(jīng)驗創(chuàng)廈門智慧揚(yáng)帆 中國首座世界級創(chuàng)意港 全案質(zhì)價定位廈門、金門，遙望了半個多世紀(jì)兩岸的思念牽引著

43、精神的靠攏當(dāng)海峽已實現(xiàn)了大三通，當(dāng)大陸的經(jīng)濟(jì)發(fā)展沃土與臺灣的先進(jìn)產(chǎn)業(yè)理念交織出絢麗樂章廈門，正學(xué)習(xí)臺灣宜蘭的建設(shè)模式，向著“兩岸創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)合作中心”的目標(biāo)而努力奔跑此時，鷺島南岸，對望金門，一座250米高度的雙帆綜合地標(biāo)xx大廈COSMO，正匯聚海峽兩岸的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)與消費勢力，為廈門發(fā)展揚(yáng)起金色巨帆鷺島南岸 250米雙帆地標(biāo)【廈門之巔，開啟海峽新時代】五千年文脈三千年承啟復(fù)活 21世紀(jì)廈門的創(chuàng)造之心 區(qū)位質(zhì)價定位鷺島南岸 250米雙帆地標(biāo)【廈門之巔，開啟海峽新時代】廈門人有一句老話廣為流傳：廈門港活起來，廈門城動一半擁有三千年歷史，廈門最古老的城區(qū)廈港片區(qū)正整合廈門大學(xué)、南普陀寺、沙坡尾老港區(qū)等歷

44、史人文資源定制廈門的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，一個如詩如畫的“精神港灣”和“文化家園”廈港中心，xx大廈COSMO，深依廈港的文化礦脈，正復(fù)活廈門的創(chuàng)造之心以僑商之心擘滄海桑田領(lǐng)潮 兩岸三地濱海地產(chǎn)航母品牌質(zhì)價定位鷺島南岸 250米雙帆地標(biāo)【廈門之巔，開啟海峽新時代】世茂股份，世茂集團(tuán)旗下專注發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的上市公司在全國最發(fā)達(dá)城市的21個綜合商業(yè)項目中已塑造了無數(shù)商業(yè)地標(biāo)與城市中心累積了數(shù)百萬方商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗之后世茂來到廈門，這座華南沿海文明最燦爛，風(fēng)光最迤邐的城市在鷺島南岸，城市文明淤積最深的地方，樹立起標(biāo)志大陸經(jīng)濟(jì)發(fā)展高度的第一座海峽地標(biāo)以世界的DNA優(yōu)活廈門驚艷 COSMO七感消費經(jīng)驗規(guī)劃質(zhì)

45、價定位鷺島南岸 250米雙帆地標(biāo)【廈門之巔，開啟海峽新時代】世茂股份商業(yè)地產(chǎn)的核心營造理念世茂COSMO一直以包含摩登商業(yè)街、菁英SOHO、購物中心、酒店辦公等豐富的產(chǎn)品組合來塑造具有都會魅力的Life Style當(dāng)世茂COSMO來到廈門廈港這片文明沃土體驗經(jīng)濟(jì)與文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)更將為生活風(fēng)格的演繹增添光彩并為商業(yè)商務(wù)、度假觀光附加炫目的金色價值產(chǎn)品質(zhì)價定位提升島內(nèi)揚(yáng)帆國際以視覺 直航臺灣A.SOHO菁英公寓提升島內(nèi)揚(yáng)帆國際以創(chuàng)意 一統(tǒng)兩岸B.OFFICE甲級寫字提升島內(nèi)揚(yáng)帆國際以文化 折服世界C.SHOP商業(yè)街區(qū)SOHO辦公建議建議規(guī)劃以及配套方向：Service Office建議仍維持辦公用途，但

46、改變辦公形態(tài)，定位為高檔服務(wù)、短時租賃、超小面積、靈活組合的Service Office服務(wù)式辦公樓。這里先引用一個個案來說明：在北京、上海、廣州、臺北都有立項的【遠(yuǎn)雄國際商務(wù)中心】其基本設(shè)置與服務(wù)內(nèi)容如下：四、產(chǎn)品建議各類型會議室租用法律財會專業(yè)咨詢工商登記與通訊地址服務(wù)人力資源服務(wù)專業(yè)的外語秘書接待商務(wù)辦公室大樓管理總機(jī)代報專線與留言處理每日專人清潔郵件收送與傳真服務(wù)中外報章、財經(jīng)雜志提供影印及傳真服務(wù)行政秘書服務(wù)商用文書處理及翻譯服務(wù)專案執(zhí)行代訂飯店、機(jī)票與各項采購開 L/C、押匯、報關(guān)、SHIPPING等貿(mào)易實務(wù)專線代接及外撥服務(wù)信件及包裹收發(fā)專業(yè)商務(wù)接待服務(wù)留言訊息處理商務(wù)聯(lián)絡(luò)事項處

47、理會議簡報的協(xié)助公共秘書服務(wù)以半小時為單位的靈活計費電話、影印、傳真服務(wù)親切專業(yè)的外語秘書接待服務(wù)邀請函印刷餐點及其它代訂服務(wù)會議中心虛擬辦公室服務(wù)工商注冊服務(wù)翻譯服務(wù)通訊地址登記服務(wù)行政庶務(wù)服務(wù)后勤支持秘書接待服務(wù)策略聯(lián)盟廠商資源運(yùn)用總機(jī)接聽服務(wù)會員享近百位專業(yè)秘書全球服務(wù)享有全球連鎖免費辦公室使用天數(shù)享有全球連鎖免費會議室使用時數(shù)享連鎖辦公室租賃特惠價享連鎖會議室使用特價折扣任一連鎖點辦公租戶即享有專屬會員服務(wù)資格享免費使用各點休閑區(qū)享各地策略結(jié)盟資料提供及優(yōu)惠享連鎖據(jù)點所在地商業(yè)情報搜集享當(dāng)?shù)胤顚I(yè)咨詢享各據(jù)點城市商旅安排與食宿代訂其辦公室都配有全套辦公家具，可拎包進(jìn)入辦公，提供上海遠(yuǎn)

48、雄淮海中心（嘉華中心的27層）的設(shè)置供參考。 其大堂也體現(xiàn)了簡潔的溫馨的氣質(zhì)。共享的商務(wù)電子用具舒適的休閑區(qū)域Service Office 作為新興的商務(wù)辦公模式，其類同的根本模式在于極小化租賃的辦公單元，而匹配以完善的公共空間（包括接待區(qū)域、休閑區(qū)域、會議區(qū)域等），以及相應(yīng)的巨細(xì)無遺的商務(wù)服務(wù)。1-10人的業(yè)務(wù)團(tuán)隊是其主要的服務(wù)對象。而短租，也成為適合此類對象的租賃模式。租賃客群可能存在于國外企業(yè)、外地企業(yè)在廈門的辦事處、銷售團(tuán)隊短期駐扎地，中短期項目的辦公室，展會籌備組委等等。在某個管理公司的會員服務(wù)條款下，甚至可以零成本短期租用該管理公司在全球其它地區(qū)的辦公室。體面的接待區(qū)與行政秘書的專

49、業(yè)服務(wù)，成為了企業(yè)的門面。管理公司甚至?xí)峁┨摂M辦公室服務(wù)。即僅僅在此設(shè)通訊轉(zhuǎn)接口、郵件收發(fā)站點。Service Office可面向投資客進(jìn)行銷售。當(dāng)切割成極小的辦公單元，雖然辦公家具的提供以及附帶的大量的服務(wù)會提升成本，但其總價仍可有效控制。相對于大面積的辦公單元，投資客將更青睞于這種產(chǎn)品?；貓竽Ｊ蕉诔钟形飿I(yè)后，管理公司將提供代租服務(wù)，為每一位業(yè)主負(fù)責(zé)。當(dāng)然，銷售中不排除有較大面積需求的自用客的出現(xiàn)，對于他們的置業(yè)需求，可單獨洽談。 主動叫賣的廣告不適合于地標(biāo)形象，新聞事件行銷將作為主要的推廣操作手段； 作為思明區(qū)“提升島內(nèi)”的主要項目，政府的大力支持和官方加冕，是可以獲得的。 因此利用好

50、政府平臺、公信力和話語權(quán)，是四兩撥千斤的重要手段； 對于樹立地標(biāo)形象，采用的媒體手段應(yīng)新穎、震撼而集中，不必面面俱到，但須與形象高度匹配； 基于本項目獨特的產(chǎn)業(yè)定位，面向島內(nèi)臺灣客群的媒體應(yīng)當(dāng)著重加力； 項目基地包裝，也將是重要的形象建設(shè)；五、推廣執(zhí)行（尚未拿到甲方的2010年的營銷節(jié)點，暫以前期全案形象推廣來操作）推廣總策略六、PR策略1. 抓住“海峽”主題，與政府主流話語結(jié)合。以“政治意義”加持項目形象。獲得一個很高的起點。2. 積極聯(lián)合、利用與“海峽”相關(guān)各類政府、民間的組織、機(jī)構(gòu)作為平臺，如?；鶗?，建立溝通，挖掘資源，面向項目各類目標(biāo)客層，形成直銷管道。PR整體策略建議：3. 文創(chuàng)商業(yè)、產(chǎn)業(yè)之定位，具有未來經(jīng)濟(jì)、低碳經(jīng)濟(jì)的屬性，表現(xiàn)