2006年湖南邵陽市某住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告_secret

1、PAGE PAGE 37邵陽市*住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告*規(guī)劃設(shè)計(jì)院二OO六年六月目 錄第一章 總 論一、項(xiàng)目名稱二、項(xiàng)目承辦單位三、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)四、可行性研究范圍五、項(xiàng)目提出的背景第二章 場地選擇一、選址二、場地條件1、場地地形地貌2、場地區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造、水文氣象及地震資料3、場地水文地質(zhì)條件4、地場工程地質(zhì)條件第三章 市場需求預(yù)測與建設(shè)規(guī)模一、市場需求預(yù)測（一）區(qū)位優(yōu)勢（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)依托（三）房地產(chǎn)的發(fā)展空間（四）市場需求二、建設(shè)規(guī)模第四章 總平面規(guī)劃一、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念二、規(guī)劃原則三、總體布局四、交通組織五、綠化系統(tǒng)第五章 建筑方案一、建筑設(shè)計(jì)二、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)三、給水系統(tǒng)四、消

2、防給水五、排水系統(tǒng)六、供電設(shè)計(jì)七、防雷與接地系統(tǒng)八、弱電系統(tǒng)第六章 環(huán)境保護(hù)一、環(huán)境現(xiàn)狀二、污染源情況三、治理措施第七章 投資估算和資金籌措一、投資估算1、投資估算依據(jù)2、投資估算造價(jià)二、資金籌措第八章 工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃第九章 工程招標(biāo)第十章 經(jīng)濟(jì)評價(jià)一、財(cái)務(wù)效益評價(jià)（一）項(xiàng)目開發(fā)總成本費(fèi)（二）售房預(yù)測1、區(qū)位優(yōu)勢2、居住優(yōu)勢3、住房銷售不成問題4、銷售價(jià)格具有一定競爭力（三）銷售收入（四）銷售成本費(fèi)用（五）商住房出售稅費(fèi)（六）效益分析（七）貸款償還（八）敏感性分析（九）貸款風(fēng)險(xiǎn)分析二、項(xiàng)目社會(huì)效益和環(huán)境效益分析第十一章 研究結(jié)論與建議一、結(jié)論二、建議第一章 總 論一、項(xiàng)目名稱：*住宅小區(qū)二、

3、項(xiàng)目承辦單位：邵陽市*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)1、邵陽市*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于請求辦理“*”立項(xiàng)手續(xù)的報(bào)告。2、邵陽市規(guī)劃管理局批準(zhǔn)的規(guī)劃用地紅線圖。3、邵陽市*開發(fā)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃。4、民用建筑設(shè)計(jì)通則JGJ37-87。5、國家計(jì)委關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可性研究的執(zhí)行管理辦法（計(jì)資1983116號）。6、國家計(jì)委關(guān)于投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）的通知（計(jì)辦投資200215號）。7、邵陽市*房地產(chǎn)有限公司托*規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制“*”住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告的合同書。四、可行性研究范圍根據(jù)委托要求，對“*”住宅小區(qū)建設(shè)工程擬建地址的現(xiàn)狀進(jìn)行實(shí)地踏勘和調(diào)查；依據(jù)國家及本地區(qū)的相關(guān)法

4、律、法規(guī)、規(guī)范，結(jié)合現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)狀況和發(fā)展規(guī)劃，對項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性，建設(shè)規(guī)劃、建設(shè)條件、建設(shè)方案、投資估算、環(huán)境保護(hù)、實(shí)施方案和社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)等方面進(jìn)行分析研究，以確定該方案在技術(shù)上的可行性和經(jīng)濟(jì)上的合理性。五、項(xiàng)目提出的背景邵陽自楚國大夫白善建城開始，至今已有2500年歷史，湖南省較大的行政地區(qū)之一，共轄8縣1市3區(qū)。320國道橫穿東西，207國道連通南北，南北鐵路運(yùn)輸干線洛湛鐵路和潭邵高速經(jīng)過市域，便利的交通環(huán)境對邵陽的 發(fā)展提供了有利條件。改革開發(fā)以來，邵陽市經(jīng)濟(jì)得到很大的發(fā)展，但城區(qū)建設(shè)格局并無重大突破，城市化水平較低，制約了邵陽市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。為實(shí)現(xiàn)邵陽市經(jīng)濟(jì)的“二次”飛躍

5、，邵陽市委、市政府提出了“民營突破、開放帶動(dòng)、科教領(lǐng)先”的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，把城市建設(shè)向南拓展。為了加快新城建設(shè)步伐，2000年7月，成立了邵陽市*開發(fā)區(qū)。借鑒境外開發(fā)區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，制定了一系列招商引資的優(yōu)惠政策，全面拉開了向南拓新城的序幕。*開發(fā)區(qū)道路骨架和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本達(dá)到開發(fā)規(guī)劃目標(biāo)，開發(fā)區(qū)取得了很大的發(fā)展：魏源廣場已投入使用；重點(diǎn)工程進(jìn)展順利，投資2000多萬元的邵水四橋即將通車，邵陽大道也全線拉通建設(shè)。招商引資成果顯著，大批投資項(xiàng)目和企事業(yè)單位落戶*開發(fā)區(qū)。投資環(huán)境進(jìn)一步改善，實(shí)行“一條龍”服務(wù)和“一站式”辦公，開發(fā)區(qū)的硬環(huán)境和軟環(huán)境日趨完善，已形成了大開發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展的

6、新局面，開發(fā)區(qū)已成為邵陽市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和投資熱點(diǎn)，進(jìn)入*開發(fā)區(qū)投資正是最佳時(shí)機(jī)。項(xiàng)目來源：受邵陽市及*開發(fā)區(qū)有限公司的邀請，邵陽市*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資*開發(fā)區(qū)，旨在引入港臺(tái)地區(qū)社區(qū)的理念，開發(fā)建設(shè)一個(gè)國際領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)。對當(dāng)?shù)卣幕貓?bào)帶動(dòng)*開發(fā)區(qū)的建設(shè)，提高*區(qū)的建設(shè)檔次；對開發(fā)企業(yè)的回報(bào)創(chuàng)建當(dāng)?shù)氐膰壹墭影逍^(qū)，樹形象，立品牌。第二章 場地選擇一、選址根據(jù)*總體規(guī)劃，邵陽市*房地產(chǎn)有限公司聘請有關(guān)專家對邵陽市*開發(fā)區(qū)實(shí)地考察踏勘，并對周邊環(huán)境等作了充分調(diào)查比較，一致認(rèn)為邵陽市*開發(fā)區(qū)適宜興建“*”住宅小區(qū)。經(jīng)邵陽市規(guī)劃局及邵陽市*開發(fā)區(qū)有限公司同意，“*”住宅小區(qū)擬選址在*開發(fā)區(qū)

7、27-2#、28-2#地，南臨邵陽大道，西有客村路，東側(cè)為市農(nóng)業(yè)銀行，人大路從小區(qū)中部穿過，北側(cè)與東側(cè)為城市規(guī)劃道路；距火車南站不到500m，是一個(gè)安靜、舒適、安全、便利的宜居家園。其區(qū)位優(yōu)勢有：1、該處地場內(nèi)散落幾戶居民私宅（邵陽市火車站站前開發(fā)有限公司正在負(fù)責(zé)拆遷），大部分為山坡荒地及部分菜地，無需保留的重要建筑物、古墓、古樹等，建設(shè)方拆遷任務(wù)、社會(huì)矛盾少，可降低工程投資。2、該處交通便利。城區(qū)主干道邵陽大道與雙擁路、客村路、人大路的交匯于此，東連邵水四橋，西接上瑞高速公路和汽車南站，南倚火車南站，北靠敏州路；離火車南站及上瑞高速公路南入口不到500m，離汽車南站僅1公里左右。該處設(shè)有七路

8、、一十八路、三十八路等公交站，交通極為便利，小區(qū)居民生活出行極為方便，同時(shí)給工程建設(shè)提供了可靠保障。3、公共及市政配套設(shè)施齊全。供電線路、城市給排水管網(wǎng)、通信及有線電視網(wǎng)、管道煤氣等市政配套設(shè)施均通達(dá)該處。居民出行購物便利，附近有國美電器（在建）、金三角窗簾布藝世界、新一佳超市等。小孩讀書方便，邵陽市一、二中學(xué)，資江、三八亭、滑石小學(xué)與該處相隔較近，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃了幼兒園和百貨超市，具備了建設(shè)居住小區(qū)的可行性。4、環(huán)境優(yōu)美、家園怡人。四周無礦企業(yè)及污染單位；成片生活小區(qū)的崛起使其成為安居樂業(yè)的首選；小區(qū)花香、流水、綠境，空氣沁怡；“我的家就在公園”；陽臺(tái)靜坐，眼前是山水景觀；小區(qū)散步、健身、休閑，

9、直接擁抱大自然?！坝H山、親水、親景、親情”的獨(dú)特區(qū)位，是修建“*”住宅小區(qū)的理想場所。二、場地條件1、場地地形地貌場地位于邵陽市*開發(fā)區(qū)，地形狀況為西北高，東南低，地形相對高差約8m，地貌上臺(tái)階屬于典型的湘中丘陵地貌，低矮小山包呈串珠狀展布，該小區(qū)依地形規(guī)劃為西北高東南低較為平緩斜坡場地。場地內(nèi)大部分為切方，小部分為填方，場地絕對標(biāo)高為235.70240.60m。2、場地區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造、水文氣象及地震資料（1）邵陽市區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造該區(qū)為新華夏系權(quán)造北東向巨型第二沉降帶，由于印支運(yùn)動(dòng)和燕山運(yùn)動(dòng)的影響，區(qū)內(nèi)上古生界地層發(fā)生強(qiáng)烈褶皺和斷裂構(gòu)造，如東短陂橋向斜、邵陽復(fù)背斜、望城坡復(fù)向斜等，大的斷裂構(gòu)造有范

10、家谷洲斷裂、邵陽市紅石斷裂、新邵龍山斷裂。喜瑪拉雅運(yùn)動(dòng)對本區(qū)的影響較少，其表現(xiàn)為使紅盆地層發(fā)生單緩華僑和輕微的撓曲構(gòu)造。1985年邵陽發(fā)生的一次2.1級輕微地震就是受新邵龍山斷裂構(gòu)造所致，其發(fā)震中心位于邵陽市北郊8公里處的漁溪橋。（2）邵陽地區(qū)水文情況根據(jù)邵陽市氣象部門提供的資料：邵陽市歷年（19511987年）最大風(fēng)速為18.3m/s，最大降雨量為214.6mm/d，極端最高溫度為39.5，極端最低溫度為-10.5。根據(jù)邵陽市北門口水文站資料：邵陽市資江歷年（1921以來）最高的幾次洪水位情況為（高程為黃海高程）：1924年洪水位標(biāo)高為222.25米；1949年洪水位標(biāo)高為221.99米；1

11、954年洪水位標(biāo)高為220.76米；1996年洪水位標(biāo)高為221.70米。常年洪水水位標(biāo)高為213.70米左右。本建筑場地最低標(biāo)高235.70米，不需采取防洪措施。（3）邵陽地區(qū)地震資料及其他工程特征按國家地震局的有關(guān)文件及地震烈度區(qū)劃圖中國地震系數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001）可知，本場地的基本地震烈度為度區(qū)，且無地震液華層，故根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50011-2001）的規(guī)定，按6度地區(qū)抗震設(shè)防。3、場地水文地質(zhì)條件經(jīng)勘察查明，該場地地下水較貧乏,地下水位較低，主要為地表透滲水和填土中的上層滯水，直接受大氣降水控制。4、場地工程地質(zhì)條件（1）場地地層巖性經(jīng)勘探，場地地層自上

12、而下地層巖性依次為第四系耕植土、沖積粉質(zhì)粘土、殘積粉質(zhì)粘土、白堊系強(qiáng)風(fēng)化泥質(zhì)粉砂巖，白堊系中風(fēng)化泥質(zhì)粉砂巖，現(xiàn)分述如下：1、耕植土：灰黑色或褐黑色，飽和，軟 可塑，成分為粉質(zhì)粘土為主，含少量有機(jī)質(zhì)腐植質(zhì)和植物根莖，零星分布。粉質(zhì)粘土：灰藍(lán)色、飽和，軟塑狀，為沖積土、質(zhì)純，粘性一般，含粉砂較重，見云母碎片，手捏具砂感。3、粉質(zhì)粘土：棕紅色，飽和，可塑狀，為泥質(zhì)粉砂巖風(fēng)化殘坡積土，質(zhì)純，粘性一般，手捏具砂感內(nèi)流河浸泡極易軟化，吸水性強(qiáng)。4、強(qiáng)風(fēng)化泥質(zhì)粉砂巖：棕紅色，巖石呈堅(jiān)硬土狀或碎塊狀，巖塊手板易斷，手捏可成粉土狀，沖擊鉆進(jìn)和干燒難下，浸水可軟化，局部夾中風(fēng)化層，與下伏地層呈漸變關(guān)系。5、中風(fēng)化

13、泥質(zhì)粉砂巖：棕紅色，巖石較堅(jiān)硬完整，沿層面風(fēng)化較強(qiáng)烈，局部夾強(qiáng)風(fēng)化層。（2）地層承載力標(biāo)準(zhǔn)值第（1）層耕植土：不提供承載力標(biāo)準(zhǔn)值。第（2）層 沖積粉質(zhì)粘土：fk=105kpa第（3）層 殘積粉質(zhì)粘土：fk=173kpa第（4）層 強(qiáng)風(fēng)化泥質(zhì)粉砂巖：fk=400kpa第（5）層 中等風(fēng)化泥質(zhì)粉砂巖：fk=1600kpa（3）場地的穩(wěn)定性和適宜性根據(jù)地質(zhì)踏勘和調(diào)查結(jié)果表明，擬建場地區(qū)內(nèi)土類屬中等場地土，總體上天然強(qiáng)度自上而下呈漸增趨勢，基底為白堊系泥質(zhì)粉砂巖，為軟硬質(zhì)巖石，場區(qū)未見大的斷裂構(gòu)造形跡，場區(qū)穩(wěn)定，故場地和地基穩(wěn)定，適宜進(jìn)行本工程的建設(shè)。第三章 市場需求預(yù)測與建設(shè)規(guī)模一、市場需求預(yù)測（一

14、）區(qū)位優(yōu)勢邵陽市是一座具有2500年歷史的文化古城，作為東南沿海與中西部內(nèi)陸的承接結(jié)合點(diǎn)，作為川渝黔經(jīng)濟(jì)板塊與粵港澳板塊連接的必經(jīng)之路和中轉(zhuǎn)“驛站”，歷史上為兵家必爭之地。隨著鐵路和高速公路的建成通車，又將成為商家的必爭之地，這樣給我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了巨大商機(jī)。一是“十一五”期間，我市將重點(diǎn)抓好上瑞高速、吉大高速、太澳高速、320、207等國道主干線建設(shè)和縣級公路改造升級，盡快形成快速便捷的公路交通網(wǎng)絡(luò)，使2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈覆蓋九縣（市）周邊地區(qū)，同時(shí)爭取渝懷鐵路早日立項(xiàng)，努力使邵陽成為湘西南地區(qū)交通樞紐，成為大珠三角強(qiáng)輻射前沿陣地。邵陽作為全省人口第一、地域第二的大市，勞動(dòng)力、土地、水、電成本低

15、，旅游、礦產(chǎn)、竹木資源豐富，尤其在旅游資源方面，新寧崀山、隆回花瑤和寶慶古城歷史文脈，在周邊省市具有較高的知名度。加上我市與大珠江三角地區(qū)地緣相近，人緣相親，文化相通，經(jīng)濟(jì)相融，有望成為粵港澳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移重要承接地和休閑旅游的首選地，更多的外地游客來邵瀏覽山水、度假休閑。房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)必將成為招商引資的主力，在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中最先受益。二是作為邵陽市政治、經(jīng)濟(jì)文化中心，市區(qū)比周邊縣（市）享用各種優(yōu)惠政策的機(jī)會(huì)更多，把握政策方向的風(fēng)險(xiǎn)更低，交通網(wǎng)絡(luò)具有優(yōu)勢，城市聚集、輻射功能更強(qiáng)，加上快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，潛在的住房消費(fèi)客戶群覆蓋范圍越來越大，造就了邵陽房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的最佳環(huán)境。只要

16、嚴(yán)格按照“以山壯城、以水秀城、以綠美城”的要求，科學(xué)規(guī)劃城市，高效管理城市，塑造文明開放的城市形象，打造優(yōu)美舒適的人居環(huán)境，必將吸引周邊縣（市）眾多的塔尖式階層、私營企業(yè)主前來購房居家置業(yè)，推動(dòng)邵陽住宅建設(shè)和消費(fèi)上新臺(tái)階。（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)依托隨著“中部崛起”和“湘西地區(qū)開發(fā)”戰(zhàn)略的實(shí)施，工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、城鎮(zhèn)化的大力推進(jìn)，全市宏觀經(jīng)濟(jì)正處于新一輪的上升期，居民收入水平不斷提高，住房需求持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場潛力巨大。一是邵陽經(jīng)濟(jì)快速增長，決定產(chǎn)業(yè)發(fā)展繁榮。近10年來，邵陽國內(nèi)生產(chǎn)總值一直保持近兩位數(shù)的增長速度。2004年，我市實(shí)現(xiàn)GDP332.67億元，同比增長1.6%。今年1至7月，

17、全市GDP同比增長10.7%。“十一五”期間，我市將搶抓國家實(shí)施均衡發(fā)展的機(jī)遇，爭取國家項(xiàng)目建設(shè)投資，實(shí)施“興工強(qiáng)市”戰(zhàn)略，加快邵陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展。預(yù)計(jì)全市GDP增長速度將保持10%以上，工業(yè)增加值將在2005年的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)“翻番”，固定資產(chǎn)投資仍將保持高位增長態(tài)勢。寶慶電廠等一批對邵陽有深遠(yuǎn)影響的項(xiàng)目建設(shè)，必將重振邵陽工業(yè)“雄風(fēng)”。以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)，第一、二產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級，客觀上要求房地產(chǎn)業(yè)之與相適應(yīng)，不斷提高占全市經(jīng)濟(jì)的比重，同時(shí)也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)力支撐。二是城鎮(zhèn)居民收入增加，住房消費(fèi)十分強(qiáng)勁。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年，我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為7398元，同比增長13.

18、9%，超過城市人均消費(fèi)增長的速度，居民購買力水平逐漸提高?！笆晃濉逼陂g，我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步，保持穩(wěn)定增長態(tài)勢。同時(shí)，當(dāng)前城鎮(zhèn)居民的住房需求從正生存需要型向舒適環(huán)境型轉(zhuǎn)變，隨著收入的增加，住房設(shè)計(jì)環(huán)境配套的變化，1995年開始優(yōu)惠購買公房的國家公務(wù)員和其他有穩(wěn)定收入的工薪族，以小換大，以舊換新，以單功能換多功能的意愿日趨強(qiáng)烈。加之，居民存款大幅度上升，2004年，我市存款余額340億元，居全省第四位，存貸款差達(dá)191億元，只要正確引導(dǎo)，轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，合理配置多種檔次、多種戶型、多種結(jié)構(gòu)的住房以供城鎮(zhèn)居民選擇，改善住房條件的愿望就可以變?yōu)閷ψ》康挠行枨?。（三）房地產(chǎn)

19、的發(fā)展空間房地產(chǎn)開發(fā)從全國范圍來看，部分地區(qū)部分城市確實(shí)出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象，但就邵陽市而言，還只是剛剛有所發(fā)展，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到過熱的程度。且不說與省會(huì)城市長沙相比，就是與常德、株洲等兄弟城市相比，邵陽市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度也不是快了而是慢了。邵陽市人居條件需要改善，房地產(chǎn)業(yè)正處在發(fā)展的“追趕期”。房地產(chǎn)業(yè)是城市擴(kuò)容提質(zhì)的產(chǎn)業(yè)支撐。邵陽加速推進(jìn)城市化進(jìn)程，建設(shè)“雙百”規(guī)模的“山水園林”城市，給以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)帶來了歷史機(jī)遇，營造了活動(dòng)舞臺(tái)，拓?cái)U(kuò)了發(fā)展空間。一是提高城市化水平，吸引農(nóng)民進(jìn)城，住房需求總量空間擴(kuò)大，決定了未來幾年我市房地產(chǎn)業(yè)必然出現(xiàn)高速發(fā)展的“黃金時(shí)期”。根據(jù)預(yù)測，“十一五”期間我市城鎮(zhèn)

20、人口將從目前的40萬增加到60萬，新增人口20萬；2010年，城鎮(zhèn)住房人均將達(dá)到25.42平方米；按60%新增人口需解決住房計(jì)算，僅此一項(xiàng)，需新建房屋306.48萬平方米；同時(shí)，現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口人均住房面積從19.92平方米增加到25.42平方米，需要新增房屋面積220萬平方米，加上舊城區(qū)人居環(huán)境的改善，新增公益性、基礎(chǔ)性設(shè)施拆除房屋150萬平方米，按1：1還建，需新建房屋150萬平方米。另外還將新增寫字樓、行政性辦公樓、商業(yè)物流、工業(yè)廠房、學(xué)生公寓等公共建設(shè)房屋面積200萬平方米?！笆晃濉逼陂g，每年需新增面積175.296萬平方米。二是加速城市擴(kuò)容提質(zhì)，加快市政道路和公用設(shè)施建設(shè)，為我市房地產(chǎn)

21、業(yè)發(fā)展注入了新的活力。根據(jù)*總體規(guī)劃（20042020）綱要，“十一五”期間，我市建城區(qū)面積將由目前的39平方公里擴(kuò)大到60平方公里，新增面積21平方公里。按照加快開發(fā)新區(qū)、有機(jī)疏導(dǎo)老城的原則，新區(qū)開發(fā)將成為主戰(zhàn)場，重點(diǎn)抓好一線（邵陽大道）、兩岸（資江、邵水沿河岸）、三區(qū)（佘湖山新城、火車站前新區(qū)、江北開發(fā)區(qū)）、四園（白馬、桃花、大坪、江北）建設(shè)。新一輪大規(guī)模的城市擴(kuò)容提質(zhì)，不僅將持續(xù)不斷地創(chuàng)造居住用房、商業(yè)用房、工業(yè)廠房、科教文衛(wèi)用房的新需求，而且將給我市房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的發(fā)展機(jī)遇。（四）市場需求我市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但最近幾年的迅速發(fā)展有目共睹。特別是前兩屆房交會(huì)的拉動(dòng)作用，使房地產(chǎn)商壯大

22、成為我市第三產(chǎn)業(yè)一支勁旅。市長黃天錫在政府工作報(bào)告中指出，房產(chǎn)、汽車等消費(fèi)開始形成熱點(diǎn)。我市房地產(chǎn)自前幾年升溫后，今年繼續(xù)呈穩(wěn)步攀升之勢，市城調(diào)隊(duì)最新調(diào)查結(jié)果顯示，我市房地產(chǎn)呈現(xiàn)出三大新特點(diǎn)。一是商品房銷售火爆，房價(jià)再創(chuàng)新高。目前房價(jià)格為8001000元/平方米，物業(yè)小區(qū)住房價(jià)格為10001300元/平方米，小高層住房價(jià)格為14001600元/平方米。今年1至5月，市區(qū)期房銷售形勢好，品質(zhì)較高的樓盤搶手。二是黃金地段房產(chǎn)貨俏價(jià)揚(yáng)。邵陽市自洛湛鐵路和上瑞高速通車以來，周邊環(huán)境可謂日新月異，其帶來的人流、物流、資金流成為一道靚麗風(fēng)景，樓市隨之紅火起來?？v觀市區(qū)，最明顯的是黃金地段的期房價(jià)格一路飚升

23、。三是銀行合作按揭刺激了房地產(chǎn)的發(fā)展。我市個(gè)人信貸購房是從1997年開始的。前幾年，一直不成氣候，從2003年開始，許多市民嘗到了銀行合作按揭方式購房的甜頭，市民購房觀念也發(fā)生了根本性變化。截至2005年，全市已有6500多戶居民借助銀行合作按揭方式實(shí)現(xiàn)了超前消費(fèi)。今年，銀行合作按揭方式力度更大，讓更多的工薪一族買得起房，這無疑對我市房產(chǎn)消費(fèi)起了推助作用。二、建設(shè)規(guī)模（一）邵陽市區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)現(xiàn)狀；1、2002年度報(bào)建房面積30多萬平方米；2、2003年度報(bào)建房面積40多萬平方米；3、2004年度報(bào)建房面積60多萬平方米；4、2005年度報(bào)建房面積84萬多平方米；實(shí)際住房需求量都在以每年40%左

24、右的速度增長。（二）市城調(diào)隊(duì)最新調(diào)查結(jié)果顯示，我市大量農(nóng)村經(jīng)商涌入市區(qū)，缺房現(xiàn)象日益突出。還有許多原來有住房的市民有強(qiáng)烈改善住房條件的愿望，希望住進(jìn)面積更大，實(shí)用性更強(qiáng)，環(huán)境更優(yōu)美的小區(qū)。依市場需求預(yù)測，在市*區(qū)開發(fā)區(qū)27-2#、28-2#地，修建一個(gè)集商業(yè)、居住為一體的“*”，既體現(xiàn)城市總體規(guī)劃的要求，又體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益最大化的原則。規(guī)劃總用地面積42869m2，規(guī)劃總建筑面積71866m2，其中住宅建筑面積61462m2，商鋪建筑面積6500m2，其它附屬設(shè)施建筑面積3904m2，總戶數(shù)528戶，泊車位275個(gè)。規(guī)劃設(shè)計(jì)十四棟多層住宅，其中用地西、南兩側(cè)臨街及人大路臨街為商住樓，底層商鋪上部

25、住宅，其它均為住宅樓。規(guī)劃總體布局在27-2#地塊與28-2#地塊均呈圍合形態(tài)。以圍合式布局構(gòu)筑一個(gè)安靜、舒適、安全、便利的宜居小區(qū)。第四章 總平面規(guī)劃一、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念以人為本規(guī)劃以給人創(chuàng)造最大關(guān)懷為前提，以滿足小區(qū)及居住者多方面、多層次的需求為目的，力求創(chuàng)造出一個(gè)高質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)美、具有自身特色的現(xiàn)代化小區(qū)。創(chuàng)造文化規(guī)劃注重創(chuàng)造人際交往空間，構(gòu)造休憩場所，營造文化氛圍，突出小區(qū)個(gè)性。以獨(dú)具特色及親和力的文化環(huán)境吸引大眾。合理利用、融入環(huán)境規(guī)劃根據(jù)用地地形的高差變化，進(jìn)行豎向設(shè)計(jì)，既創(chuàng)造了各種不同程度的靈活的建筑空間，又能最大限度地減少土方工程量，同時(shí)減少對原有地形地貌的破壞，力求融入原有地段，

26、融入地段整體環(huán)境。充分考慮環(huán)境，構(gòu)建多層次平臺(tái)規(guī)劃設(shè)計(jì)充分考慮小區(qū)內(nèi)綠化、景觀系統(tǒng)，以綠化系統(tǒng)構(gòu)建休憩平臺(tái)，通過綠化休憩平臺(tái)加強(qiáng)居民之間的交流、溝通，構(gòu)建一個(gè)和諧的盛世居住家園。二、規(guī)劃原則1、綜合考慮該小區(qū)周圍環(huán)境，充分利用現(xiàn)狀條件，協(xié)調(diào)與周圍環(huán)境的關(guān)系。2、綜合考慮日照、采光、通風(fēng)以及配套設(shè)施建設(shè)，充分結(jié)合大眾的心理和行為模式。3、運(yùn)用城市設(shè)計(jì)理論，考慮小區(qū)風(fēng)貌和特點(diǎn)，創(chuàng)造出一個(gè)優(yōu)美宜人的空間環(huán)境。4、合理地規(guī)劃用地，充分考慮社會(huì)、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)三方面的綜合效益。三、總體布局規(guī)劃以創(chuàng)造安靜、舒適、安全、便利的宜居小區(qū)為目標(biāo)，營造一個(gè)充分融入自然、有效保護(hù)自然、環(huán)境優(yōu)美、行動(dòng)自如、服務(wù)現(xiàn)代、保障

27、可靠、具有自身特色的現(xiàn)代化小區(qū)。整個(gè)小區(qū)由十二棟多層建筑組成。根據(jù)用地情況分為27-2#地塊、28-2#地塊兩個(gè)組團(tuán)，建筑布局時(shí)通過圍合與錯(cuò)位的布置手法。構(gòu)建出若干個(gè)院落空間，既營造了相對私密的內(nèi)部空間，又利用其構(gòu)筑成小區(qū)的景觀基礎(chǔ)。規(guī)劃充分考慮周邊環(huán)境特點(diǎn)，充分吸收相鄰地段的特色，對小區(qū)自身品質(zhì)亦能有所助益。在環(huán)境設(shè)計(jì)上利用多種設(shè)計(jì)手法來組織和創(chuàng)造優(yōu)善的環(huán)境空間。規(guī)劃布局上充分考慮用地四面臨路的現(xiàn)狀，以圍合構(gòu)建較安靜的小區(qū)環(huán)境，能有效地對城市噪聲產(chǎn)生一定的阻礙。圍合式的布局還可以為小區(qū)內(nèi)部營造一個(gè)比較私密的空間感受，由用地入口到小區(qū)中心綠化院落再到建筑底層入口，最后到達(dá)各自樓層的入戶區(qū)域，形

28、成一個(gè)自公共空間到半私密空間再到私密空間的轉(zhuǎn)換與過渡的過程，合理的利用現(xiàn)有條件創(chuàng)造適宜的居住環(huán)境。同時(shí)考慮用地與火車南站不遠(yuǎn)，未來的商業(yè)前景可期，因而結(jié)合布置了若干商業(yè)用戶，以挖掘用地的產(chǎn)業(yè)效益。在城市景觀的構(gòu)建上，規(guī)劃方案結(jié)合城市規(guī)劃與現(xiàn)狀實(shí)際，考慮周邊連接建筑形象與風(fēng)格，利用現(xiàn)代化的建筑語言，不與別人比高比大，而勝在建筑的精與細(xì)，凸顯自身的風(fēng)格，也創(chuàng)造了靚麗的城市風(fēng)景。四、交通組織適當(dāng)考慮人車分流，提升環(huán)境質(zhì)量小區(qū)結(jié)合入口的設(shè)置盡量做到人車分流，車輛流線從次入口進(jìn)入小區(qū)，人流從主入口進(jìn)入，從而盡量的減少車行對人流的干擾，同時(shí)在小區(qū)的車行道上設(shè)置若干的減速擋，以減低車速，減少對行人的威脅。人

29、們在休閑之余，可以盡情地享受安靜、優(yōu)美環(huán)境帶來的快樂。小區(qū)在建筑入口的設(shè)置上，也充分地考慮相對建筑組合成院落，以構(gòu)建圍合情境，合理的分流各種流線，創(chuàng)造領(lǐng)域與歸屬感。消防設(shè)計(jì)上根據(jù)規(guī)范要求設(shè)置了消防通道，并考慮了回車場地，可滿足消防防火要求。五、綠化系統(tǒng)現(xiàn)代生活緊張忙碌，大城市的空氣、噪音污染嚴(yán)重。人們在緊張忙碌的同時(shí)和工余休閑都需要一個(gè)清新、舒適、接受大自然的環(huán)境，以暫避都市的喧囂、享受安靜和綠色。1、綠化系統(tǒng)采用集中與分散，點(diǎn)、線、面相結(jié)合，平面與立體相結(jié)合，形成獨(dú)具特色的綠化環(huán)境。2、充分強(qiáng)調(diào)小區(qū)內(nèi)綠化庭院與住宅入口處的綠地，精心構(gòu)思、合理設(shè)計(jì)，形成小區(qū)環(huán)境主要風(fēng)景點(diǎn)。3、綠化基調(diào)小區(qū)緊臨

30、城市交通主干道，為給該小區(qū)創(chuàng)造出一個(gè)相對安靜、溫馨的環(huán)境，其總的綠化原則應(yīng)是四季如春、層次豐富、裝飾性、景觀觀賞性強(qiáng)。綠化以常綠為主基調(diào)，在樹種選擇上主要以常綠樹種為主，突出層次感，強(qiáng)調(diào)濃濃的綠意，并適當(dāng)點(diǎn)綴落葉樹木，讓人感受到景觀的四季變化。使居者開窗能見綠，出門可踏青。第五章 建筑方案一、建設(shè)設(shè)計(jì)本小區(qū)為多層住宅、商居樓。以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主調(diào)，與周邊建筑風(fēng)格相適應(yīng)，并具有自身的獨(dú)立性。建筑色彩以淺咖啡色為主調(diào)，配以灰白色，顯示出成熟、穩(wěn)重、溫暖的住宅建筑特色，色彩的運(yùn)用重在刻畫住宅風(fēng)格與形象并演染臨街門面的產(chǎn)業(yè)氣氛。重視建筑造型和細(xì)部設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)建筑形態(tài)的視覺感受及其建筑本身的內(nèi)涵。利用建筑

31、材料的色彩，質(zhì)感、紋理來豐富建筑的造型。建筑以簡潔明快的體型為主，輔以溫馨、恬靜的色彩，營造一種具親切感、親近感的居住環(huán)境，建筑利用屋頂樓梯間結(jié)合構(gòu)架，以簡潔的造型創(chuàng)造自身的特色。各建筑平面布局合理，功能分區(qū)明確，采光通風(fēng)良好。（詳見附圖）其中各建筑的住宅部分戶型較多（二室二廳四室二廳）各戶型建筑面積跨度大（100m2/戶155m2/戶不等），適合居住戶靈活選用，相當(dāng)一部分住宅布置屋頂花園，美化了小區(qū)的景觀。建筑智能化：小區(qū)單元住宅戶門采用樓宇對講電子監(jiān)控的保安系統(tǒng)，以及小區(qū)廣播音韻背景系統(tǒng)，戶內(nèi)均設(shè)有線電視、電話和寬帶網(wǎng)等智能化配電系統(tǒng)。二、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)小區(qū)地處邵陽市區(qū)、屬六度抗震設(shè)防區(qū)。多層結(jié)

32、構(gòu)主體設(shè)計(jì)使用年限為50年，結(jié)構(gòu)安全等級為二級。小區(qū)商居樓采用底框磚混結(jié)構(gòu)，樓板部分采用現(xiàn)澆，其余為預(yù)制空心板；純住宅均采用磚混結(jié)構(gòu)，墻體采用燒結(jié)粘土多孔磚。多層建筑基礎(chǔ)擬采用淺基礎(chǔ)（條基或柱基）。三、給水系統(tǒng)小區(qū)位于邵陽大道以北，供水由客村路接入。接入管徑為DN200，小區(qū)室外供水管呈環(huán)狀布置。建筑生活給水采用城市市政管網(wǎng)直接供水。四、消防給水室外消火栓根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范要求間距不超過120m設(shè)置，同時(shí)根據(jù)本小區(qū)建筑物的分布特點(diǎn)和路網(wǎng)布置狀況，在道路的重要交叉口處適當(dāng)增設(shè)室外消火栓。建筑室外消防采用低壓消防給水，室內(nèi)消防采用臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)。平時(shí)系統(tǒng)壓力由位于屋頂?shù)母呶凰渚S持，一旦發(fā)生火災(zāi)，啟動(dòng)

33、消防加壓泵。五、排水系統(tǒng)室外采用雨、污分流制排水，排水均排至邵州路下水道，建筑室內(nèi)采用污廢合流制排水，經(jīng)化糞池處理后納入城市下水道。雨水采用外排水系統(tǒng)，住宅空調(diào)冷凝水設(shè)專用排水立管排至室外散水。六、供電設(shè)計(jì)1、負(fù)荷預(yù)測根據(jù)小區(qū)規(guī)劃，采用綜合指標(biāo)法（居住5KW/戶，公建70W/m2）預(yù)測各地塊用電負(fù)荷，并用負(fù)荷密度比較法預(yù)測校驗(yàn)，取定小區(qū)用電負(fù)荷為2080KW。2、電源與配電網(wǎng)規(guī)劃在中心地帶設(shè)一座10KW開閉所，具體位置由電力部門確定。居住區(qū)內(nèi)設(shè)2座10KV變配電所（其中一座是10K中心配電所，10KV電源來自電力部門設(shè)在附賓的開閉所）。開閉所及10KV變電所。電纜溝一般布置在道路西、南側(cè)。10

34、KV及0.4KV電力線路均采用電纜敷設(shè)，380V/220V低壓線路采用放射式供電方式，每棟建筑單獨(dú)引入。住宅和門面均采用一戶一表單獨(dú)計(jì)量。小區(qū)道路照明電源由鄰近變電所供電。七、防雷與接地系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)各建筑物的防雷采用建筑物屋面敷設(shè)避雷帶網(wǎng)做接閃器，經(jīng)引下線與接地體連接，各建筑還采取了防雷電波侵入措施，接地體采用建筑物基礎(chǔ)鋼筋作接地體。小區(qū)內(nèi)的低壓配電的接地保護(hù)系統(tǒng)采用TN-CS制接地體同防雷接地共用。住宅衛(wèi)生間設(shè)局部等電位聯(lián)接。八、弱電系統(tǒng)1、有線電視系統(tǒng)有線電視線路引自城市有線電視網(wǎng)，經(jīng)小區(qū)放大，加載分配至住宅、門面等。電視電纜均采用PVC管埋地敷設(shè)。住宅每戶設(shè)34個(gè)有線電視用戶盒。2、電話系

35、統(tǒng)：電話電纜穿PVC埋地引至?xí)拷唤酉?，然后通過分支電纜埋地敷設(shè)至各接線箱，住宅每戶設(shè)34個(gè)電話出線盒。3、寬帶網(wǎng)：網(wǎng)絡(luò)光纜埋地引入，至?xí)?jì)算機(jī)中心，然后通過埋地光纜敷設(shè)至各棟，棟內(nèi)設(shè)交換機(jī)，棟內(nèi)傳輸線路均采用超五類銅芯線，住宅每戶設(shè)34個(gè)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)插座。第六章 環(huán)境保護(hù)一、環(huán)境現(xiàn)狀小區(qū)地處邵陽市*開發(fā)區(qū)內(nèi)，四周無工業(yè)污染企業(yè)，環(huán)境狀況良好，大氣環(huán)保質(zhì)量ISP符合國家標(biāo)準(zhǔn)二級，SO2含量指標(biāo)符合國家標(biāo)準(zhǔn)三級，城市區(qū)域環(huán)境噪聲56分貝，煙塵覆蓋為100%，小區(qū)綠化率達(dá)35%以上。二、污染源情況小區(qū)建成使用后，主要污染有住戶的生活垃圾、糞便、污水及廚房排出的油煙廢氣，車輛產(chǎn)生的噪聲和廢氣等。三

36、、治理措施1、排水采用分流制，生活糞便污水經(jīng)化糞池處理，排入市政排水管道。2、綠化：小區(qū)內(nèi)設(shè)多處綠化點(diǎn)和綠化帶，保證小區(qū)內(nèi)有一個(gè)良好的居住環(huán)境。3、衛(wèi)生治理：小區(qū)設(shè)專業(yè)物業(yè)管理部門進(jìn)行物業(yè)管理。物業(yè)管理部門派清潔管理人員收集小區(qū)的生活垃圾并及時(shí)送至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，管理和保養(yǎng)好小區(qū)內(nèi)的日常衛(wèi)生。第七章 投資估算和資金籌措一、投資估算1、投資估算依據(jù)：（1）“*”住宅小區(qū)總平面方案圖等技術(shù)資料。（2）湖南省建設(shè)廳湘建價(jià)（2001）第72號文頒發(fā)的2001年湖南省建筑工程概算定額，并按相應(yīng)的有關(guān)取費(fèi)文件進(jìn)行取費(fèi)計(jì)算。（3）安裝工程參照邵陽市近期完成類似工程的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)估算。（4）主要建筑材料調(diào)介按邵陽市2

37、006年第1期材料價(jià)調(diào)整。2、投資估算造價(jià)8448.9萬元（詳見附表）。二、資金籌措修建該小區(qū)，主要從以下三個(gè)方面來籌措資金1、邵陽市*房地產(chǎn)有限公司自籌3000萬元。2、申請銀行貸款：3000萬元。3、預(yù)售樓款：2448.9萬元（其中：門面預(yù)售10%收入398萬元，住宅預(yù)售25%收入2050.9萬元）。“*”小區(qū)投資估算總表序號項(xiàng) 目 名 稱建筑面積（m2）估算造價(jià)（萬元）第一部分 工程費(fèi)用1多層住宅650623578.42商鋪65004783會(huì)所350234大門320215垃圾中轉(zhuǎn)站210116公廁220137變配電房8548小區(qū)附屬配套工程459小區(qū)鐵藝圍墻工程400810小區(qū)道路501

38、1小區(qū)室外給水及消防1512小區(qū)室外排水1313小區(qū)變配電、室外供電線路及路照8614小區(qū)綠化費(fèi)4815小區(qū)安全監(jiān)控設(shè)置費(fèi)25.5小計(jì) =SUM(ABOVE) 73147 =SUM(ABOVE) 4418.9第二部分 工程其它費(fèi)用16土地購置費(fèi)53.6畝252017建設(shè)單位管理費(fèi)8118勘察設(shè)計(jì)咨費(fèi)6219工程監(jiān)理費(fèi)5520建房統(tǒng)一規(guī)費(fèi)35321供水管網(wǎng)配套費(fèi)1522廣告費(fèi)80小計(jì) =SUM(ABOVE) 3166第三部分 預(yù)備費(fèi)22基本預(yù)備費(fèi)288第四部分 建設(shè)期貸款利息576總估算投資8448.9第八章 工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃2006年5月完成可行性研究報(bào)告并報(bào)告有關(guān)部門審批；2005年6月完成

39、小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)及小區(qū)初步設(shè)計(jì)并報(bào)有關(guān)部門審批；2006年6月7月，完成小區(qū)三通一平和各樓單體設(shè)計(jì)圖，產(chǎn)完成工程招標(biāo)工作。2006年7月至2007年5月完成小區(qū)內(nèi)1#14#樓竣工驗(yàn)收。院內(nèi)道路和給排水在2006年9月開工，2006年10月完成。綠化美化工作，在2007年3月開工，4月底完工。第九章 工程招標(biāo)1、把好勘察設(shè)計(jì)關(guān)，邀請三空以上符合設(shè)計(jì)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行勘察設(shè)計(jì)方案招標(biāo)，選擇優(yōu)秀方案。2、按國家規(guī)定公開進(jìn)行施工招標(biāo)。3、按國家規(guī)定邀請三家以上監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理招標(biāo)，選擇價(jià)優(yōu)、公平、誠信的監(jiān)理單位對工程的質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)進(jìn)行監(jiān)控。4、工程的重要材料及設(shè)備進(jìn)行公開招標(biāo)采購，選購“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”

40、的合格產(chǎn)品。只有方方面面嚴(yán)格管理把關(guān)，相互協(xié)調(diào)，才能保證整個(gè)小區(qū)工程順利付諸實(shí)施，建成一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的、高尚的、和諧的“*”住宅小區(qū)。第十章 經(jīng)濟(jì)評價(jià)一、財(cái)務(wù)效益評價(jià)：（一）項(xiàng)目開發(fā)總成本費(fèi)項(xiàng)目開發(fā)估算總成本為8448.9萬元。其中工程費(fèi)用4418.9萬元，土地購置費(fèi)2520萬元，其它費(fèi)646萬元，基本預(yù)備費(fèi)288萬元，建設(shè)期貸款利息576萬元。（二）售房預(yù)測“*”集商業(yè)、居住和停車為一體的高尚住宅小區(qū)。目前 在邵陽市具有較大市場優(yōu)勢和銷售空間，其理由如下：1、區(qū)位優(yōu)勢邵陽市是湘中最大商品集結(jié)地，同時(shí)也是以黔、川、云、桂貨物集散中心，由于潭邵高速公路以及洛湛鐵路的通車，邵陽市將會(huì)成為交通樞紐和投資

41、熱點(diǎn)。*位于邵陽大道與雙擁路的交匯處，緊鄰火車南站、汽車南站和上瑞高速公路潭邵段出入口。區(qū)內(nèi)道路縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)，交通十發(fā)便捷。其處于邵陽新商業(yè)圈的核心位置，因獨(dú)一無二的地理位置和臨街一層為西南地區(qū)最大的特色商業(yè)街盛世天下風(fēng)情街，是廣大經(jīng)營戶投資置業(yè)、居家生活的黃金寶地。這里將成為邵陽商業(yè)最繁榮、交通最順暢、設(shè)施最齊全、環(huán)境最優(yōu)美、并最具有現(xiàn)代化氣息的南大門，為投資經(jīng)商提供一個(gè)良好的經(jīng)營場所，該地段房價(jià)升值潛力巨大。項(xiàng)目規(guī)劃剛通過，就倍受廣大經(jīng)營戶的青睞。2、居住優(yōu)勢*是邵陽市目前規(guī)模較大的多層住宅小區(qū)。精品時(shí)尚住宅，配以停車位，解決了居住和停車不便矛盾，滿足了廣大高中檔房主消費(fèi)的需求。小區(qū)

42、內(nèi)花香、流水、綠境，同時(shí)融入時(shí)尚雕塑、噴泉、經(jīng)典建筑小品，從而勾勒出一幅浩瀚的西南生活盛世畫卷。小區(qū)硬件配套標(biāo)準(zhǔn)是目前邵陽市最好的，設(shè)有紅外線監(jiān)控，聯(lián)網(wǎng)直線報(bào)警系統(tǒng)，電子門鎖，樓宇對講系統(tǒng)，背景音樂及廣播系統(tǒng)等。開發(fā)商邵陽市*房地產(chǎn)有限公司將“*”委托給專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，以此來保障廣大業(yè)主的最大利益。3、住房銷售不成問題。市轄三區(qū)非農(nóng)業(yè)人口366443戶，按人口自然增長率預(yù)計(jì)每年增加無房戶2400戶以上，國家取消了福利分房，實(shí)行住房商品化，住房困難和無房戶很多，并不斷增加；農(nóng)村人口大量涌入城市、住房的需求越來越大。同時(shí)，市委、市政府已經(jīng)凍結(jié)舊城區(qū)改造，為新城區(qū)迅速拓展提供了廣闊的空間

43、。隨著人們經(jīng)濟(jì)收入的增加和生活質(zhì)量的提高，投資觀念的轉(zhuǎn)變，面積寬敞、設(shè)計(jì)合理的住房是家庭消費(fèi)的首要目標(biāo)，尤其有小車的一些高收入高消費(fèi)的群體，更是他們首選住宅地。住房消費(fèi)信貸政策的實(shí)施。在售房方式上，與銀行合作采用按揭方式，為家庭買房提供了切實(shí)可行的保證。目前邵陽市開發(fā)商品房閑置現(xiàn)象很少見，住房銷售市場需求旺盛。4、銷售價(jià)格具有一定競爭力目前市區(qū)物業(yè)小區(qū)住房價(jià)格為10001300元/平方米，商鋪價(jià)格為50008000元/平方米。由于“*”位于邵陽大道與雙擁路的交匯處，緊鄰火車南站、汽車南站和上瑞高速公路潭邵段出入口。四通八達(dá)，交通十分便捷，處于邵陽新商業(yè)圈的核心位置，又享受開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策，銷售

44、價(jià)格較其它地區(qū)住房價(jià)格具有一定競爭力。（三）銷售收入1、參照市場行情，結(jié)合項(xiàng)目的運(yùn)作方案和實(shí)際情況，“*”門面按市場價(jià)格40006800元/平方米計(jì)算；住房價(jià)格參照目前開發(fā)區(qū)的行情，結(jié)合住房層次和付款方式，平均按價(jià)格1250元/m2計(jì)算；車位出售按保本價(jià)平均3.5萬元/個(gè)。能出售的門面面積為6500m2，住宅面積為61462m2，能出售的車位275個(gè)。2、銷售收入：A、門面銷售收入：臨邵陽大道門面4500m26800元/m23060（萬元）臨人大路門面1200m25000元/m2600（萬元）臨客村路門面800m24000元/m2320（萬元）B、住宅銷售收入65065m21250元/m28133.1(萬元)C、車位銷售收入275個(gè)3.5萬元/個(gè)962.5（萬元）銷售總收入13075.6萬元（四）銷售成本費(fèi)用辦公費(fèi)、招待費(fèi)、通訊費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公場所費(fèi)、人員工資、廣告費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)等估算270萬元。（五）